2018年1月25日下午，以“十年‘乐’章 • 乐享生活”为主题的乐成中心客户答谢会暨十周年庆典在北京丽兹卡尔顿酒店举行。

本次活动由乐成集团主办，乐成集团资产事业部总经理黄海燕、乐成集团COO李忠先生、乐成集团资产事业部副总经理王雪菲女士等领导一起出席了本次活动。

包括北京电视台生活频道、赢商网、腾讯地产、搜狐焦点、新浪乐居、商业观察等在内的15家主流媒体及中英人寿、中美大都会、金佰利、马士基、湖北金融租赁、华安证券、盒马鲜生、星巴克、凯兰帝、蓝蛙、荣小馆、牛角村等百余家品牌的代表们也悉数到场，共同回顾乐成中心十年辉煌，见证乐成集团打造东三环全新生活方式中心的商业决心。

乐成中心总建筑面积11.36万㎡，由两栋30层体量相当的甲级写字楼与一座五层的购物中心组成，为商圈内罕有的优质商务综合性载体，极具地段及交通优势的乐成中心共享国贸商圈内强大的人力、财富、交通、商业配套等资源，高效商务生活一步到位。

2018年即将面世的乐成中心Space3商业建筑面积3.5万㎡，是区域内“小而精”的商业项目，Space3不按常规套路出拳，集合双井区域稀缺的品质生活服务品牌，最具气质的儿童教育品牌，以及品味丰富的优质餐饮品牌，以”去购物中心化”的生活方式中心为目标，与具有十年发展历史的乐成中心一起，造福区域高端品质消费人群。

“乐”想过去，十年发展铸就品质辉煌

2003年，乐成集团怀惴着对事业的梦想，取得了乐成中心这片土地，2008年，经过5年的开发与建设，乐成中心闪耀亮相CBD。

十年前，双井商圈尚未形成，盛装面世的乐成中心是CBD南向最高的建设楼群，加上它独特的顶层设计，成为了东三环上的耀眼明珠，刚峻双塔，巍然矗立。

那时，商业综合体的发展态势和市场刚刚萌芽，因为创始人倪浩华的高瞻远瞩和极具代表性的乐成中心落成，乐成集团代表的高端消费和品质服务，在双井地区打造出了独特的、极具圈层性的生活方式。

十年间，乐成中心以超出行业标准的写字楼品质，吸引到众多优质品牌及商户落户其中，十年共同奋斗，乐成中心和商户一起创造出了一张熠熠闪光的金字招牌，夺目闪耀在双井商圈。

“乐”向未来，Space3蓄势待发

即将面世的乐成中心Space3，是乐成集团商业版图上的又一次重大进步。

乐成养老与乐成教育是乐成集团的品牌基石，生活方式中心Space3的面世，使得乐成资产板块更加夯实，与”一老一小“业务板块形成集团三箭齐发之势。

会上，乐成集团资产事业部总经理黄海燕也对Space3的发展表达美好祝愿。

随着购物中心加速发展，品牌细分的商业趋势越来越显著，相比全面开花的大而全，消费者更需要对生活方式的深度挖掘和包容，乐成中心Space3作为北京首家银杏主题的购物中心，只选择了品质生活服务类，儿童教育类，优质餐饮类三大业态进行合理布局与组合，致力于打造”去购物化”的生活方式中心。

因此，这不是一次简单的项目改造，而是对区域生活的再升级，为区域内提供一个既融合又独立的精神家园，更具体验感的存在，再次刷新了消费者对于区域内的商业想象，以“一个可以看见风景的生活中心”为目标，尝试打造一个“一步一景一格调“的情景消费空间。

本次答谢会在热烈和活跃的气氛中进行，写字楼客户、Space3商户与乐成中心各领导及各媒体代表友好交谈，回顾十年发展，感悟商场风云变迁，并一起表达了对乐成中心Space3的前景的美好祝愿。

据悉，项目现正处于火热招商阶段，预计2018年5月正式开业，请行业及消费者拭目以待，静候乐成商业产品力作“乐成中心Space3”的华丽绽放。

房价的涨跌自然是有一定的规律性，现在很多城市房价止涨，很大一部分原因是因为楼市调控，尤其是限价政策导致的。限价政策只是一时限制了房价的上涨，其实房价还会继续涨下去。

另外一位房产专家、北师大教授董藩也分析认为，房价不是有涨有跌，而是一直上涨的，下跌可以说是个意外，而上涨才是常态，要想房价下跌除非经济倒退，所以一般情况下房价都是上涨的！另外董藩还表示，不能因为部分人买不起房就说房价高，房子面对的是全中国所有人，不是针对某个人或部分人，所以对此国家不应该抑制房价上涨。房价是上涨的，就像北上深这样的一线城市，未来十年后房价突破十万一平的房子可能比比皆是！

早在1989年时，人民日报就曾报道过当时的房价很高，当时北京的房价1900一平，据报道所说，一名大学生要不吃不喝100年的时间才能在当时的北京买得起一套房。时间过渡到现在，在北京五环以内还能看到这个价位的房子吗？所以很多人一直看涨房价不是没有道理的，而且房价永远都是回头看最便宜！

近日住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组联合发布了2017年12月全国261个城市的二手房房价排名。数据显示，去年12月份中国二手房房价最高的城市是北京，达到了67822元/平方米，是排名最低的广西来宾的25倍。全国二手房房价排名前十的城市分别是北京、上海、深圳、广州、厦门、杭州、福州、南京、天津、青岛。其中，有5个城市的二手房的房价超过3万元，青岛的二手房房价为22126元。

2001年后，韩国的房价一路上涨，为了抑制房价上涨，韩国2005年开征房产税，规定在购买第二套房时要交税，第三套、第四套房以此类推，税收不断加重，根据房产总价值的不同，税率为每年0.75%—2%之间。从历史看，当时并没有因为房产税的开征而止涨，2007年，美国次贷危机开始爆发，韩国的楼市才开始调整，其实最主要的还是加息起的作用，房产税顶多算辅助。

很多人都在说房价高，其实自古以来，房价对于普通老百姓来说都是高的，就连唐宋八大家之一的苏辙，为官一生，直到七十岁才买到属于自己的一套房子，而且还是在郊区。唐朝的白居易29岁中进士，当时的月收入按现在来算差不多有3200元，后来一度升到了1万左右，但他照样买不起当时长安城的房子。所以房价高的现象自古以来便是，而现在当然也不例外。

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2017年，是房地产行业迎来大发展的一年，国家统计局数字显示，房地产行业在2017年创下了超过13万亿元的销售额，近17亿平方米的最高历史记录，有17家房地产企业进入千亿行列。

中国房地产业协会会长刘志峰指出，房地产市场实现了从无房到有房再到优房这三个阶段的转变。城镇居民人均住房居住面积，由2012年的32.9平方米，提高到2016年的36.6平方米，房地产已经从解决总量不足的矛盾，转向解决区域、城市和不同收入家庭之间的结构性、系统性矛盾。

新城控股集团有限公司高级副总欧阳捷预测，“未来五年，住房市场将进入一个新时代。”

房住不炒：调控政策将继续针对遏制投机炒房展开

刘志峰表示，目前一线和热点二线城市房价涨幅回落，三四线城市房价趋稳，房价过快上涨势头得到遏制。今年因地因城施策的房地产调控不会放松。

但是为何商品房价格没有明显下调呢？对此，欧阳捷认为，是因为地价没有下降。他说，“调控房地产市场的时候，其实在调控房市，没有调控地市，地价还在不断上涨，未来将通过限价令倒逼地价下降，控制房价，房价将不会大幅上涨，可能会保持微幅的调整。”

租购并举：住房租赁是未来发展方向

住房租赁是2017年房地产市场的另一个关键词。链家研究院院长杨现领认为租赁市场是未来的发展方向，称：“2017年，房地产市场最大的变化就是租赁，租赁市场未来的发展方向是机构化、专业化，核心就是解决这些痛点。”

杨现领对经济日报-中国经济网记者表示，中国房地产市场，已经形成了三足鼎立的市场格局。新房、二手房、租赁，初步形成了三足鼎立，三个市场相互补充，同时也相互联动的一个关系。2017年，整个新房住宅的交易额约为11.5万亿，二手房交易额6.5万亿，租赁规模约为1.5万亿，从长远的趋势来讲，这三个市场之间的关联度会越来越强，二手房、租赁市场的上升速度会更快，从而使得购租联动，一手、二手市场联动，形成三个市场相互补充、相互联动的格局。

或许，未来大城市住房将不再是“必需品”，因为房子可以租，也可以分享。刘志峰透露，国家正在十二个人口净流入城市加快住房租赁试点，培育专业化的住房租赁机构，房地产企业积极参与，闲置厂房、商业用房、自持物业的租赁改造，参与集体建设用地建设租赁住房。未来，新市民、新就业的大学生，各类人才的住房需求将得到分流缓解。

大稳小乱：房产市场将进入新时代

对于未来房地产行业走势，欧阳捷预测，2018年未来是大稳小乱的一年。所谓的大稳小乱，是指房地产市场不会大起也不会大落，房价不会暴涨也不会大跌，因此总体格局“大稳”的。小乱，是因为提出一个新的提法叫作“差别化调控”，有些城市，可能会去库存，有些城市则要补库存，因此不同的区域范围内，政策也可能是不同的，所以看起来会眼花缭乱，但是总的来讲，调控就是控制和调整，既不会穿透上线，又不会突破下线，在这个区间内保持相对平稳、健康发展。

欧阳捷称，未来五年，住房市场将进入一个新时代。过去房地产周期论不再成立，未来我国的长效机制会保证房地产市场整个相对平稳。

千亿：是压力也是核心竞争力

如此的市场格局，对于房地产企业来说既是机遇，更是挑战。如今，“千亿”成为了一个很时髦的话题，但就房地产企业来讲却是“亚历山大”，对此，中投置地董事长王军认为，千亿，其实就是规模。一个企业要生存，一定要有核心竞争能力。

刘志峰也认为，为提高竞争力，适应市场发展需求，房地产行业将会集中度进一步提高，房地产加快结构调整，资源整合、兼并重组。去年500强房企中，前10强销售额占整个市场的24.1%，前50强销售额占整个市场的45.9%。房地产行业在加剧分化，竞争格外激烈。(中国经济网)

无论电商多么火爆，高品质消费永远是为体验、环境、服务买单。一次浪漫的烛光晚餐网络不能给予；一个谈笑风生的红酒派对线上不能实现；一场妙趣横生的亲子活动网店不能举行……远见把握财富动向，地段优越的实体店铺，才是真正的“硬通货”。富力地产，将京城典藏商铺重磅释放，礼献年关！

富力城19街

东二环双地铁上盖 80-270㎡临街旺铺

富力城19街占据北京东二环黄金地段，国贸、广渠门双商圈环抱，繁华向心力聚拢源源客流；尊享两广路7号线和17号线双地铁便利，地铁与商业连接口已开通，中间换乘站可带来大量客流涌入，富力城19街将进入价值爆发时代！

作为公共区域全石材精装的欧式经典风情商街，富力城19街堪比北京的“外滩”，恢弘典雅的建筑，处处散发着高雅格调，已成为两广路上的靓丽风景。80-270㎡可餐饮临街铺，单价低至4.5万起，周边高品质住宅、公寓、写字楼遍布，人气不炒已热，撬动源源财富。

（腾讯房产陈婷婷 发自北京）近几年，受经济结构调整、电商冲击的影响，奢侈品牌转型成为业内外热议的话题。纵观全行业领域，面临转型之变的，奢侈品还只是冰山一角，在国民经济中占比最重的房地产行业，也纷纷加入转型大军，相继步入多元化发展之路。

行业细分时代，跨界合作已经成为众多龙头企业的优先选项，奢侈品牌跨界房地产或房地产奢侈品化，也逐渐进入人们的视线。

从意大利知名奢侈品商芬迪宣布首次进军房地产行业，联合阿根廷豪华地产商Chateau Group在美国迈阿密开发Fendi Chateau Residences，到范思哲联合中国房企打造范思哲公寓，再到在全球拥有多家连锁店的宝格丽酒店，都尝试在房地产领域有所建树。

2018年1月18日，托尼洛 兰博基尼公司创始人托尼洛 兰博基尼先生现身北京柏悦酒店，正式宣布托尼洛 兰博基尼品牌房地产独家授权泽亿集团正式进驻中国。这意味着，奢侈品牌跨界房地产领域又添一员，托尼洛 兰博基尼也试图在中国房地产市场分一杯羹。

据了解，不同于其他奢侈品牌与房企合作的常规路径，托尼洛 兰博基尼此次进军中国将带来更多创新元素，以耳熟能详的兰博基尼为品牌背书，将延续富于挑战的“蛮牛”精神、兰博基尼的家族传统以及独特的创意设计，开拓全新的房地产模式。

作为中国区域托尼洛 兰博基尼房地产项目的独家授权企业，河南泽亿房地产开发集团有限公司及旗下子公司上海凤戢实业有限公司成为此次合作的主角。泽亿集团董事长李宝丰在接受采访时表示，之所以选择与托尼洛 兰博基尼合作，除了与托尼洛 兰博基尼先生“投缘”，前期也经过了多方的考量与调研。

针对本次合作的初衷和愿景，托尼洛 兰博基尼先生在新闻发布会上称，“这个新项目背后的理念是将意大利文化与设计完美地融合在一起。它会立即唤起顾客的独特意识，这也正是我的品牌价值和理念。我们的招牌壁纸、艺术品、家具和瓷砖将丰富房地产产品的室内设计风格，而意大利的独特性也将体现在其强烈的生命力和创造力上。我的座右铭是‘虽然我不能给你整个意大利，但我可以把意大利的感觉带给你！’ 这也将是我与凤戢公司的新伙伴关系的缩影。”

据了解，凤戢公司全称为上海凤戢实业有限公司，隶属泽亿集团，在获得托尼洛 兰博基尼中国区的独家地产授权后，将专注于托尼洛 兰博基尼品牌地产在中国的全面运营，打造“奢侈品牌地产+高端设计标准化+五星管家式运营管理”的地产模式。而母公司泽亿集团，则以“地产、金融、文化”三驾马车为核心，业务布局重资产投资、轻资产运营、品牌输出三大战略模块，其雄厚的背景将作为跨界合作的依托。

面对具体如何合作时，李宝丰说，“从研发团队和设计，泽亿集团和意大利方将共同组建联合团队，实现所有地产项目的研发和标准化。兰博基尼地产不仅仅是它的品牌，最重要的是它的精神和内容。同时，将建立房地产开发与运营的供应商体系，特别是意大利的品牌产品将运用到项目中来，在国内则选择最好的配套方和商家，按要求导入整个供应商体系。此外，还将专门成立兰博基尼房地产后期管理团队，用酒店式管理来运营公寓房地产项目。”

据介绍，首批托尼洛 兰博基尼房地产项目已经在中国陆续面市。目前全球首个托尼洛 兰博基尼房地产项目——郑州托尼洛兰博基尼中心，已经落子郑州，是一个集商务办公、奢华酒店、艺术公馆、体验式商业等为一体的高端综合体项目。而本次签约的新项目将初步选择郑州、上海、深圳、成都、杭州等在内的中国大陆一二线城市发展。2018年底，还将推出首家托尼洛兰博基尼豪华度假酒店——一江雲邑托尼洛兰博基尼野奢度假酒店。

奢侈品牌与房地产“嫁接”，从一开始不为人知，到逐渐被市场认可，中外合作方都经历了一个不断打磨的过程。泽亿集团副总裁李文杰在接受采访时表示，“奢侈品牌进军一个地区的房地产业务，对于托尼洛 兰博基尼来说也是一次全新的尝试，泽亿与托尼洛 兰博基尼已经接触了将近四年，无论从品牌精神还是产品打造上，双方都比较契合。基于对品牌及旗下产品的了解，对托尼洛 兰博基尼品牌跨界进入中国房地产也充满了信心。”

与此同时，此次托尼洛 兰博基尼进军中国，除了与泽亿集团联手，还呈现了另一个亮点，即与亚太清华新兴产业联盟的合作新模式也浮出水面。

据了解，亚太清华新兴产业联盟是由亚太清华总裁工商联合会与清华大学职业经理训练中心共同发起，通过搭建会员企业和行业专家沟通平台，实现信息资源互享和行业趋势透析，组建一个互联互通、共赢发展的聚智聚资和资源共享的平台，助力区域经济和学员企业发展，进而推进国家新兴产业发展。

亚太清华新兴产业联盟主席胡瑞连在发布会上称，泽亿集团将托尼洛 兰博基尼带入中国房地产这个产业里面，未来，将为中国的消费者带来意大利的前沿设计和高端品味，双方将合作共赢。

业内人士分析称，中国房地产市场目前面临供需不平衡的困境，导致市场由以往的产品竞争转为品牌竞争。正因为如此，不少奢侈品牌陆续进军房地产业，谋求多元化创新，以跨界的思维去整合资源，以实现其品牌价值最大化。

此外，中国现代化城市成长起来的年轻一代不但对奢侈品牌有着良好的认知度，也乐于在消费中接受这类品牌传递的文化。所以在住房及文旅消费上，他们更重视品牌效应，而这也为国际投资者进入中国高端市场带来了信心。

泽亿集团品牌负责人称，取得托尼洛 兰博基尼中国区授权之后，也有意向寻找更多开发商共同授权合作。业内预测，基于托尼洛 兰博基尼与泽亿集团成功的合作模式，未来将吸引更多合作方进入这一领域，这也为趋于饱和的中国房地产打开新的发展思路。

2017年的房地产市场跌宕起伏，从年初差异化供地开始，到强调房子的居住属性。短期内调控政策持续收紧，热点城市开发商都相继面临限购、限贷、限价、限售、限商五大压力。2018年又是充满挑战的一年，地产人要做好准备迎接挑战。

2018年1月27日，由华本企业家俱乐部主办，嘉源置业·紫辰院联合主办的2018（第九届）中国地产领袖年会即将启幕，会议以“新时代，新思路”为主题，共分为五大篇章，为您拨开云雾，瞭望宏观经济大事；带您展望未来，探索房地产创新、跨界的新模式新思路。

第一章：宏观经济与房地产

2017年的房地产市场遭到诸多打击，首先国际政治经济环境错综复杂，影响着中国经济走势，资本市场的轮动进一步增加了国内资本市场的风险。国内经济下行压力持续，同时因城施策、精准调控和中长期长效政策的施行，更加强化了房屋回归居住的属性。在这样的前提背景下，2018（第九届）中国地产领袖年会组委会特邀原银监会副主席蔡鄂生指点经济大势、国务院参事室特约研究员姚景源分析“2018中国经济”、商务部原副部长魏建国讲“‘一带一路’中国企业走出去的路径与选择”、路劲集团董事局主席单伟豹解读“地产寡头时代，房企突围新路径”、鼎信长城集团董事长章华分享“严控背景下，2018钱在哪里？”。更让人值得期待的是华远集团前董事长任志强与北京师范大学金融研究中心主任钟伟这对地产圈“CP”展开的世纪论战，看他们如何在50分钟时间内，说透2018的中国房地产。

（左起：蔡鄂生、姚景源、魏建国、单伟豹、章华）

第二章：主题午宴

随着我国资本市场的发展壮大，私募基金经过近四年的发展已经达到了公募基金二十年的成就。2017年8月15日，在阳光壹佰置业集团董事长易小迪、天鸿地产董事长柴志坤的发起下，华本联合基金首次合伙人大会在北京举办，这支基金是华本企业家俱乐部沉淀15年的华丽升级，也是华本企业家开启联合创新、联合金融、联合投资、联合开发的重要一步。1月27日中午，一场涵盖领袖年会主席团、华本联合基金合伙人、华本理事会员的100人闭门午宴论坛将举办。高盛集团投资管理部投资策略组亚洲区联席主管王胜祖将会为参会企业家深度剖析2018全球投资格局。

（左起：柴志坤、胡陆军、马超、王胜祖、曾劲、管清友）

第三章：跨界与创新

虽然跨界和创新是当今时代主题，但对于一个成熟的企业家来讲，在面临同行业残酷竞争的同时，还要分出精力去另外一个领域抢占一席之地，依旧需要极大的实力和勇气。一众优秀企业家与你分享他们的跨界故事：阳光壹佰置业集团董事长易小迪“从‘卖场’到‘聚场’——阳光100商业地产新探索”、途家及斯维登集团联合创始人兼CEO罗军“破解不动产持有的焦虑”、58集团CEO姚劲波“房地产新服务时代的机遇”、汉能投资集团董事长陈宏“后房地产时代的‘房地产新经济’”。在这一部分更有中国地产领袖年会“百花齐放”颁奖盛典、2017年度华本会员授牌仪式、华本房地产产业链创新委员会成立仪式，在仪式上，HOMWO家居董事长宋海燕、UONE优望董事长丘运贤、纳什空间创始人张剑、好停车CEO蒋君伟、旺材电商董事长高少义都将进行精彩发言。同时，两场互动对话，大佬无数，观点劲爆，同样值得期待。

第四章：中国地产领袖年会公益酒会

结束一天紧张、烧脑的会议，有优雅的音乐舒缓情绪，有知心的朋友亲切交谈，更有温柔的任志强讲述公益情怀。著名书画艺术家吴欢老师也将助力公益慈善，他是中国首位在联合国总部举办展览的画家，其作品在2015年举行的米兰世博会上荣获金奖。

第五章：华本企业家新春家宴

最时光的朋友们——这是最温暖的大佬圈层新春家。最帅气的企业家男主持，最美貌的企业家女主持，最有才华的企业家表演节目，最真挚的跨年代新春祝酒，最幸运的新年抽奖……这一晚，是企业家的主场，这一晚，有朋友的相聚，家人的相伴。

2018（第九届）中国地产领袖年会有权威经济学家瞭望经济大势，有标杆企业家分享创新实战商业模式，有情怀颁奖，有深度、高端的合作闭门午宴，有责任公益酒会，有温暖、纯粹的新春家宴。1月27日，让我们在一起，享未来。

每经记者 吴若凡 每经编辑 曾健辉

仅仅三年，长租公寓还未走向繁荣就已开始洗牌。在以开发商直营、专业机构运作、资本入股等多种方式进入的参与者中，冷暖各异：有政策和资本“棉袄”保暖的，正在蓄力；而那些独力支撑的，或已被冻僵在半路，或被大鱼吞噬。

有进退有生死、有等级有层次，这才是江湖。的确，长租公寓已逐渐从偏门领域变为主流，并且内部逐渐分化，格局逐渐有了层次，江湖初成。

那么长租公寓的“江湖规则”又到底是什么，其生存现状到底给出了怎样的生存启示？

多因素助推长租公寓进入爆炸期？

近年来，长租公寓市场可谓是群芳争春，尤其引来了资本的青睐。

1月16日，链家地产旗下长租公寓品牌“自如”宣布，获得40亿元人民币A轮融资。

得益于存量市场的增长和企业融资模式的多元化，开发商直营的长租公寓也在快速发展。从各家企业的战略布局来看，这片新的市场未来无疑存在极大的发展空间。长租公寓，是一场新的卡位战。

来自万科2017年三季度报告的数据显示，公司旗下泊寓数量已覆盖24个一线及二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间，规模远高于其他房企的长租公寓。

2017年12月1日，“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获深交所审批通过。该项目是全国首单长租公寓储架发行CMBS（商业物业抵押贷款证券化）产品，获批发行规模达60亿元，刷新了长租公寓类资产证券化的最高额度。

龙湖紧随其后，于2017年12月5日披露公开发行50亿元住房租赁专项公司债券，其中首期发行规模不超过30亿元。

2018年1月11日，朗诗宣布和平安不动产达成战略合作，双方计划在未来3年内，在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模人民币100亿元。

“2017年下半年开始，长租公寓成为市场热点。过去几个月各大开发商纷纷推出自己的长租公寓平台，同时一些国有银行和机构开始将资金端倾向于这类资产，政府对这类类REITs和ABS的金融创新，审批速度加快。”仲量联行人士表示。

安居客房地产分析师张波则告诉《每日经济新闻》记者，据不完全统计，2017年全国有近60城出台与租赁相关的政策；2018年，住建部的重点工作之一也是大力发展住房租赁市场，强有力的政策支撑是租赁市场发展的有效保障。

2017年12月召开的工作会议，首次提出构建长期租赁市场，并支持专业住房租赁企业发展。中指院认为，未来租赁用地的供应力度仍会加大，各企业的参与度也会越来越强。

在需求端，中国的城镇化进程极大地推动了城市长租市场的高速发展。

张波表示，城市中的住房租赁需求是长期存在的，且随着人口流动性增加而增长，新一线城市中如杭州、重庆等都是租房需求涨幅较高的地区。

虚假繁荣遇“阵亡潮”市场真相几何

像自如、朗诗这样有源源不断资金注入和强大房企背书的企业毕竟是少数，近段时间以来，长租公寓市场不断有公司退出，甚至不乏“阵亡”的案例。

据克而瑞统计，创立于2015年9月GO窝公寓，于2017年底因为经营不善宣告关闭；作为最早一批进入租赁市场的公寓运营商品牌之一，深圳Color公寓官网于2017年年中突然挂出“也许今日的离别是为了明日更好的相见”的页面，标志着其正式告别公寓业务；成立于2015年的深圳V客青年公寓，因主打中低端市场被集中式长租公寓品牌魔方公寓相中，并于2017年8月被后者入股，从而与魔方公寓以中高端白领为主要目标人群的定位形成了补充……

竞争在加剧，市场也在试错，当大量资本进入长租公寓开始新生的时候，也有大批公寓企业退出、衰弱或消亡。

张波告诉《每日经济新闻》记者，2017年国内长租公寓迎来大规模发展，知名房产企业纷纷进军长租公寓外，中介机构、国资企业也积极入局，激烈的竞争必然会导致部分企业出局。“究其原因，长租公寓由于运营模式导致前期投入资金较大，实现盈利至少需要5年以上，若资金难以保证，其生存空间难以得到保障。”

张波还表示，长租公寓与传统中介租房的主要差异在于能提供优秀的服务和多样的装修风格。若不能保证服务品质始终如一，也难以长久发展。

大浪淘沙始见金 哪些企业能留在江湖

实际上，长租公寓是有自己的生存法则的。在对不少业内人士的采访中，他们认为，“不问盈利、先抢市场”是目前长租公寓首要生存法则。

以目前进入长租公寓市场的房企来看，无论进入早晚，也无论规模大小，普遍都存在不盈利的现状。

民营房企或机构更是如此。张波认为，现阶段长租公寓市场的首要生存法则是先不要关注盈利，而是考虑市场占有率。这也要求目前的长租公寓“不问模式、先谈活着”。

当下长租公寓领域有着多种模型，不同模型适用于不同类型的运营主体，本质上选择适合自己且可以先期发展的似乎更重要。这也使得业内认为，长租公寓需要“不问机遇，先问自己”。

张波直言，从政策角度来看，房屋租赁无疑是房产领域最大的红利所在，但这并不代表长租公寓市场就是个大蓝海，包赚不赔、亦可入市，前面已经有大量企业“阵亡”，而且这份名单在未来还会快速加长。

的确，并非所有企业都适合且能够进入长租公寓的蓝海。相较之下，大型房企、中介机构和国企有着更多先天优势，也更有可能成为市场主力。

不过，在魔方公寓相关负责人看来，决定企业长存的因素非常复杂，除了规模，还包括企业的资金、人才、市场变化和发展策略等。虽然发展一定的规模能提供更长远的保障，但长租公寓还是应探索多样化的盈利模式，这是保证生存的必需品。

“例如，长租公寓多将租客定位为独身白领，实际上家庭租房需求也不小，而市面上的长租公寓多为单间，房厅组合少，并不能满足这部分需求。所以面对目前长租公寓的大量需求和需要提升，供给方还有大量功课要做、市场可探寻。”上述负责人认为，这也是目前难以判断哪些企业能够真正留在长租江湖的原因，未来依然将是洗牌与突破并存的格局。

(每日经济新闻)

【原标题】聚焦省级两会：2018年地方楼市调控将有这些变化

2018年省级地方两会正密集召开，截至1月25日，多省份发布的政府工作报告都聚焦了楼市调控，租购并举成为高频词，同时分类调控思路渐趋深入，热点城市趋向“稳房价”、三四线城市坚持“去库存”的政策导向更趋明朗。

据中新网记者统计，截至1月25日，安徽、新疆、上海、江西、北京、天津、内蒙古、河南、湖南、湖北、甘肃、西藏、浙江、广东、黑龙江、山东、山西、云南、广西、河北、陕西等20余个省区市已召开省级地方两会。

北京市代市长陈吉宁在作政府工作报告时指出，落实承租人稳定居住和享受公共服务的各项保障政策，着力推进已供地290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房建设，建设筹集各类保障性住房5万套，完成棚户区改造2.36万户。

回顾2017年，北京力推了房企自持租赁房、共有产权房、专项配租公租房、集体租赁住房等多类型保障房源，未来此类房源供应将加速又加量。

无独有偶，今年，上海将新增供应各类保障性住房49.3万套；安徽新开工保障性安居工程28.18万套，基本建成23.75万套；河南表示将基本建成各类保障性住房34万套；在今年湖南要办好的12件民生实事中，城镇棚户区改造预计达27.76万套；浙江将开工建设棚改安置住房29.2万套、建成19.5万套；河北年内新开工建设23万套住房。

“从各地保障房建设规划来看，今年或出现一波开工建设小高潮，公租房、棚改安置房等都会积极推进，尤其是三四线城市棚改力度的加大，会提升整体保障房建设规模。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网记者表示，租赁住房建设将是后续保障房建设的重头戏，商品房、保障房、共有产权房、租赁住房组成的“四元产品”住房供应体系将更加完善。

资料图。 在建的楼盘。中新社记者 骆云飞 摄

租购并举 落实承租人权益保障

要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益。

正因如此，“租购并举”成了近期省级两会的高频词。

上海市市长应勇说，加快培育发展住房租赁市场，稳妥有序推进商业办公项目清理整顿；北京提出，发展住房租赁市场特别是长期租赁，推进集体建设用地建设租赁住房；安徽则聚焦租赁住房保障，要求实行公租房实物配租和租赁补贴并举；河南提出，支持郑州开展培育和发展住房租赁市场试点，强化公租房保障。

“预计到3月全国两会期间，租赁住房的各种配套政策讨论都将是舆论焦点。”中原地产首席分析师张大伟说。

根据中原地产研究中心统计，截至目前，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海等超过10城开启租赁土地供应加速模式，全国范围内累计出让的租赁土地面积超过600万平米，按平均60平米单套计算，可直接提供房源超10万套，主要集中一二线热点城市。

在张大伟看来，发展租赁市场既要从供应上做“加法”，又要为租赁居住阻力做“减法”。首先要直接影响房源供应，供应70年产权的租赁用地；同时增加承租人权益，稳定租赁关系。“稳定租赁市场能避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求”。

资料图：北京朝阳区房屋登记发证大厅外排队领号准备办理过户手续的市民。 韩海丹 摄

热点城市楼市调控不放松 三四线城市继续去库存

步入2018年，各地楼市调控步伐并未停息。据中新网记者不完全统计，不到一个月时间里，就有厦门、成都、合肥、兰州等多地先后发布楼市调控举措；南京、武汉、天津、青岛等11城调整了落户宽松和人才引进策略。

从已经召开的省级两会来看，差别化调控思路得以落地，且一二线热点城市趋向“控房价”，三四线城市继续“去库存”的政策导向更趋明朗。

作为房地产市场的热点城市，北京、上海均表示要加强房地产市场调控。

陈吉宁说，要严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策储备，促进房地产市场平稳运行；天津市代市长张国清强调稳控住房价格，合理引导市场预期和购房行为，同时，加强住房信贷管理，严格限制信贷资金用于投资投机性购房，防止信贷资金过度向房地产领域集中，有效防范房地产泡沫引发金融风险。

与此同时，“去库存”任务仍在一些地方继续推进。甘肃表示要将商品房去化周期保持在合理区间；青海提出，抓好“去降补”重点任务，大力破除无效供给，大力优化住房供给，大力降低企业成本；天津要求持续深入去库存，盘活空置楼宇300万平方米、示范工业园区低效闲置土地1500亩。

国家统计局数据显示，2017年12月末，全国商品房待售面积58923万平方米，比上年末下降15.3%，商品房库存水平持续下降。

“整体看，‘去库存’已接近尾声。”中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东认为，伴随调控深入作用，三四线城市楼市库存有所下降；一二线城市因限购限贷等举措，库存也会慢慢补上来。

张大伟认为，仍需“去库存”的城市基本都会放宽户籍政策，吸引人才落户，增加城市吸引力；另外就是通过提高农民宅基地价值，吸引农民进城。来源：中国新闻网

（原标题：中国农村宅基地“三权分置”改革将带来哪些红利？）

宅基地“三权分置”改革将带来哪些红利

土地增值收益、资源配置更多投向“三农”

一场与土地有关的改革，将影响所有人。

“我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。”日前，国土资源部部长姜大明在2018年全国国土资源工作会议上的表态引来许多关注。

所谓宅基地，指的是村集体给本集体内部村民使用的、用来建房的土地。宅基地的“三权分置”指的是落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

姜大明还表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，“政府将不再是居住用地唯一提供者”。无论是对农村还是房地产市场而言，“三权分置”改革所撬动的红利和机会远超土地本身。

盘活宅基地 带动乡村振兴活力

当前，在许多欠发达地区的乡村，因为进城务工人员增多，大量宅基地长期闲置。如何盘活和利用这些宅基地资源，是一项关乎乡村振兴和农民收入的重要问题。

“现在，已经到了将土地增值收益、资源配置更多投向‘三农’的时候了。”姜大明在上述会议中提到，实施乡村振兴战略，用好土地是基础，增加投入是关键。宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”被摆上了乡村振兴工作中的重要位置。

“过去这块地这不能用那不能用，有种种限制，只能在村集体成员之间流转，而集体成员‘一户一宅’，流转的可能性很小。”中国农业大学农民问题研究所所长朱启臻教授告诉中国青年报·中青在线记者，宅基地的长期闲置影响了农民的财产性收益，而尽快、适度地放开，并且推进“三权分置”，有利于农民增加财产性收入，遏制乡村衰败。

在姜大明的要求中，各地在改革试点中要认真开展宅基地“三权分置”特别是农户资格权的法理研究，探索宅基地“三权分置”的具体实现形式。而通过此前在一些地方的试点，或许可以窥见宅基地“三权分置”的具体做法和成效。

此前，我国在33个县(市、区)开展了完善农村土地制度的改革试点，调整实施关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。

浙江省义乌市是这批试点的典型案例之一，尤其在宅基地“三权分置”改革中积累了不少经验，逐步探索建立了相关制度体系。从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”7个方面创新制度，赋予农民更多财产权利。

据当地媒体报道，义乌市现已有3160户农户累计退出农村宅基地，建筑占地面积27.66万平方米；24家金融机构累计发放农民住房抵押贷款6763笔，贷款金额32.23亿元，占全国试点地区总量的1/3以上。

朱启臻认为，宅基地“三权分置”等改革措施也是将使用权、资格权赋予农民，这将带来更大的活力和改革机会。“乡村振兴就是要给农民更多的权利，让他们自己根据实际情况去处置他们的宅基地。”

土地供给多元化 撬动更多改革机会

事实上，在城乡距离逐渐缩小的今天，宅基地“三权分置”改革所带来的利好还不仅限于乡村，还将撬动更多改革机会。

姜大明在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

宅基地，是目前农村集体建设用地中的“大头”。有统计显示，我国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里。在城市建设用地，尤其是大中城市的土地市场总体趋紧的背景下，包括宅基地在内的农村集体建设用地被准许用于建设租赁住房试点，将带动住房市场的改革进程。

“这条政策的创新之处，就是让城市的需求与周围农村的供给可以在一定程度上对接。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这类改革措施理论上会增加城市土地供应，有助于控制房价上涨，实践中的作用大小还要看由此带来的商品房总量，特别是农村租赁房总量的增加幅度。

首都经济贸易大学教授赵秀池表示，在农村集体建设用地上建设的住房享有的是不完全产权，更多的是让渡一定期限的使用权用于出租，虽然对商品房市场影响有限，但为老百姓提供了更多的住房选择。

此前，国土资源部、住建部已经在北京、上海、南京等13个城市部署开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，国土资源部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。这13个试点城市基本都属于国有土地相对紧张的一二线城市，部分区域存在城中村等集体土地，如果部分进入租赁市场有利于房源供应，也有利于城中村改造。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此类政策思路或许是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利于部分大城市周边宅基地的盘活。但也有两个底线：土地属性不改变，还是属于集体建设用地；允许租赁住房产品先探索，其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。（中国青年报·中青在线记者 王林 实习生 张妍 窦彤辉）

“去年北京的大型商办地产改造项目，可能在五个以内的样子，其中四环以内的，可能只有我们这两个项目（北京中融信托大厦，北京中融信托广场）。”在位于西城区菜市口的北京中融信托大厦，中融长河资本投资管理有限公司（以下简称“中融长河资本”）总裁兼首席执行官王宇涛对记者说。

2014年，中融信托通过旗下北京中融鼎新投资管理有限公司（以下简称“中融鼎新”）这一平台，孵化了一系列聚焦细分市场的专业子公司，其中就有专注于房地产并购市场的中融长河资本。

截止到目前，中融长河资本在国内外共运作了5个项目，其中部分项目已经进入退出期，内部收益率可观，在地产基金中崭露头角。

地产存量时代的并购机遇在哪里？解构中融长河资本，或许可以带来一定启示。

城市更新

商办地产存量时代的选择

根据中融鼎新（中融信托专业子公司）网站介绍，中融长河资本的成立旨在通过基金的形式，突破传统模式面临的激烈竞争，摆脱收益和风险不匹配的困境，获得资产自主管理和超额收益。

在中融长河资本成立以来的三年多时间里，其运作项目均聚焦到城市更新这一房地产并购中的细分领域。所谓城市更新，大意是指通过更新或改变现有物业的功能及用途以适应当前及未来城市经济发展的需要。王宇涛表示，之所以选择城市更新，主要是因为在一线城市商办地产的新增供给已十分有限。

王宇涛说：“目前在一线城市中，北京、上海的土地资源稀缺。尤其是北京，土地供应非常紧张。再加上“大城市病”推动的疏解城市人口政策，一些原有土地清理出来后，很少加盖新楼，而是还原成公共市政设施，比如公园等。因此，在这种新增建筑和土地比较紧张的城市里面，就出现了城市更新的呼声，即在不改变城市规划指标的背景下，让”老树开新花”。由于没有新增物业，很多房地产基金在北京、上海这些一线城市只能更多的聚焦存量资产。”

戴德梁行发布的2017年三季度北京市写字楼市场速递显示，北京当季度没有新增写字楼供应入市，而2017年四季度的新增物业也均位于北京非核心区段。由好租发布的《2017北京商办地产白皮书》显示，2017年度北京写字楼新开工面积累积量相对于2016年有所缩减，累计增长量整体走低。预期在未来的4至5年，纯新增的项目将大大减少。从2016下半年开始，北京市场就已经比较明显的体现出存量时代的特征。“通过对旧项目的升级改造，盘活旧有项目和非市场化的项目，以此来满足企业在品质和数量方面的需求，将成为写字楼市场下一步的发展方向。”

而在城市更新的城市选择上，在王宇涛看来，北京作为首选战场，“北京核心区域的供应量已基本为零，而上海核心区域还是有很多新的供应量，相较而言，北京城市更新的需求更多，供不应求才有利润。”

目前，中融长河资本在北京有两个已经完成改造的项目，根据其官网的介绍，一个是位于北京市菜市口大街1号院2号楼的开元名都大酒店物业，目前中融长河资本已将其改造为北京中融信托大厦；另一个是百盛太阳宫店，中融长河资本已将其改造为北京中融信托广场，两个项目目前均已经获得了由美国绿色建筑协会建立的LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)的金级认证。

主动管理

需要“地产+金融”双专业

相对于以债权、明股实债为主的融资模式主要通过抵押、担保的方式落实风控，股权投资类项目要求管理人更深入产业。而相对于新建物业，旧物业改新更具有很多“非标”特质，对资产管理人提出了更高的要求。

“首先，需要团队不仅了解金融，对地产也要非常专业。不仅要熟悉投资，融资、管理，退出这些环节，此外，项目选择、设计、装修、运营等也要懂。”王宇涛表示，“比如说，在项目选择阶段，绝大多数旧的物业不具备商业改造的前提，作为基金管理人，需要清楚哪些物业具备改造的条件，而哪些不具备。在改造过程中，除了拆除，再重新规划中需要符合新的硬件要求，比如很多楼建设时按照旧的消防规范建设，而现在则要按照新的消防规范来改造。大量的施工人员，社会治安也是一个需要考虑的因素……这和传统的金融机构做的工作很不一样，我们基本上把开发商的活也一起做了。但既然是主动管理，那就需要这样亲力亲为。”

相对于长租公寓、酒店式公寓这一类比较热门的城市更新项目，中融长河资本在国内投资的项目为商办物业城市更新项目，其单体项目规模更高，金额更大，功能更加复杂，与之对应的是，资产管理的难度较高。

“也有很多人问我们，为何要做这么费力的项目。那是因为金融业务竞争太激烈，资产管理公司的钱已经不像以前那样好挣了，对于我们来讲，只能深入产业去做主动管理，才能突出自己的特色和专业实力。在北京，那些好的项目，动辄会有上百家资金方去竞争，你要想拿到项目，只能靠自身的主动管理实力去争。”

鉴于大型商办地产项目改造的复杂性，其成交数量极少。“去年北京的大型商办地产改造项目，可能也就在五个以内的样子，其中四环以内的，可能只有我们这两个项目（北京中融信托大厦，北京中融信托广场）”。王宇涛说。

目前，中融长河资本共运作了5个海内外项目，资产管理规模约为100亿元人民币。随着REITs、资产证券化的逐步成熟，今后，证券化将为地产基金退出提供更多的选择。本报记者 徐天晓(证券日报)