多地调控收紧 新年房地产平稳开局

　　 2018年的春节楼市没有了往常的喧嚣。中原地产研究中心统计数据显示，自春节假期的前一周开始，热点市场就进入了休假模式。2月上旬，一线城市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%，其中，苏州环比降幅达八成。三线城市方面相对稳定，成交量环比下降9%。

　　 中原地产首席分析师张大伟表示，从春节期间的网签数据看，一二线城市基本全面暂停，成交主要以三四线城市为主。很多距离一线城市近的四线城市，房地产市场成交量超过了二线城市。

　　“赚一线城市的钱，买二三线城市的房，已成为越来越多在外打拼游子的选择。”张大伟说，返乡置业群体主要分两类，一类是为了让父母生活得更好，选择在城里购买一套房，给父母住；另一类则是为了投资，虽然一线城市买不起，但也不能让钱闲着，觉着买了房才安心，索性在老家买一套房保值增值。

　　 值得注意的是，三四线城市已在春节前后启动调控收紧步伐。2月13日，淄博市政府发布了《关于建立淄博市房地产市场调控联席会议制度的通知》。该《通知》显示，淄博市房地产市场调控联席会议的主要职责是统筹协调全市房地产市场调控工作，研究分析房地产市场形势，提出房地产市场调控重大政策；拟定工作推进措施，并进行监督检查；加强部门联动。

　　《通知》同时提出，淄博新区部分区域实施限房价、限转让措施，且淄博新区范围内房地产用地出让，要对购地资金实施审查。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

　　 其中，淄博新区世纪路以西、北京路以东、鲁泰大道以南、和平路以北范围内新建普通商品住宅预售均价控制在11000元/平方米以内，需取得不动产权属证书满3年后方可上市交易。北京路以西、上海路以东、鲁泰大道以南、和平路以北以及上海路以西、天津路以东、新村西路以南、和平路以北范围内新建普通商品住宅需取得不动产权属证书满5年后方可上市交易。

　　 近期发布类似新政的，还有三亚和湖北省。11日，三亚市发改委、三亚市住建局联合下发《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》，要求房地产开发企业按规定向三亚市发改委申请价格备案。“申请办理商品住房销售价格备案总体均价和单套价格不能超过该区域2017年2月份同类型商品住房网签均价和单套最高价；已经办理预(现)售的商品住房项目不能超过2017年2月份该项目网签均价和单套最高价。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。”

　　 11日，湖北省物价局以《紧急电报》形式向各市、州、直管市、神农架林区物价局（发改委）发出《省物价局关于进一步加强商品房销售价格行为监管的通知》，重点强调加强监测监管，密切关注并重点整治房地产开发企业、房地产中介机构在房地产交易中的下列价格违法违规行为，包括商品房销售不按《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》的规定明码标价，在标价之外加价出售商品房；中介公司收取超出商品房销售价格以外的费用；未在经营场所醒目位置公示房地产中介机构备案证、服务项目、服务内容、收费标准，强制提供代办服务、捆绑收费等。

　　 专家认为，导致政府集中调控的主要原因，仍是难抑的购房热情。中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，全国公布2018年1月销售业绩的房地产企业有28家，大部分均刷新了同期历史纪录，销售额创新高。28家企业合计2018年1月销售额高达4131亿元，同比上涨幅度高达65%。

　　 张大伟表示，春节期间，三四线城市很多标杆房企开启了抢收销售，但从2018年整体来看，去库存与抑过热将成为三四线城市的调控主要内容。库存多的去库存，库存少的抑过热。2018年三四线城市房地产政策热点将宽紧结合，宽在人才引进和自住需求，紧在投资投机。

　　 谈及2018年的房地产市场，多位业内人士认为，房地产调控大概率难以放松。张大伟表示，持续加码的房地产调控政策，叠加收紧的信贷，2017年或是销售顶峰。预计今年全国房地产市场涨幅将继续放缓，商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。

　　 近日，北京市将今年《政府工作报告》细化分解成198项重点工作任务。其中明确，严格执行各项房地产调控政策措施，加强市场监测和政策储备，完成1200公顷住宅供地，发展长期租赁市场，鼓励产业园区建设职工集体宿舍，推进已供地290万平方米共有产权住房和600万平方米商品住房建设形成市场供应等。

　　 北京市政府办公厅相关负责人表示，将完善制度保障，全面加强绩效管理，对慢作为、不作为等严肃跟踪问责，确保任务得到落实。

(经济参考报)

春节假期期间，各地楼市成交分化加大，一些城市惯例进入“休眠”模式，另一些城市则表现出成交活跃的迹象。

中原地产研究中心22日发布的统计数据显示，从春节假期前一周(2月8日-14日)开始，不少热点城市房地产市场就进入了休眠模式。春节前的2月上旬，一线城市楼市成交环比下降33%，二线代表城市环比下降18%，同比有所回落。其中，苏州环比降幅最大，超过八成；南昌次之。三线代表城市成交量环比下降9%，各城市有不同程度的下降。不过，同比来看，三线城市整体成交继续上升，升幅达35%。

中原地产研究中心数据显示，春节长假期间，一二线城市的网签数据基本全面暂停，楼市热度依然主要以三四线城市为主。不少标杆房企都在三四线城市开启“春节抢收”销售。中原地产首席分析师张大伟指出，2018年春节期间，大部分三四线城市的市场成交均比往年活跃，这传递出一个信号，即：今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。

同日另一机构发布的数据也印证这一分化趋势。2018年春节假期(2月15日-2月21日)期间，受监测的11个城市中，整体楼市成交量较去年春节增长53.6%。其中，福州楼市成交增幅较为明显，其次是三亚、苏州、温州等地。5个成交量同比下降的城市中，扬州、南昌降幅超过八成。

今年1月份以来，上述11个受监测城市的日均楼市成交总量同比增长39.5%，福州、大连涨幅最高，超过五成，长春降幅最大。

返乡置业一般是推动春节期间三四线楼市成交持续活跃的主要原因。张大伟表示，“赚一线城市的钱，买二三线城市的房”已成为许多在外打拼的游子选择。其中购房者又大致分为两类，一类是在家乡购房给父母居住；另一类是为了投资。(中国新闻网)

由于居民杠杆率上升的主因是房贷增长，所以抑制居民部门杠杆率、防范金融风险，首先要从楼市调控、住房制度改革、建立长效机制入手。一方面，应继续遏制房价过快上涨，并使一二线城市房价能合理回落；另一方面，要加快住房租赁市场建设，尽早形成租购并举的住房制度

一段时间以来，多位职能部门负责人在不同场合分别就防范金融风险特别是有效控制和降低杠杆率问题发表了看法，指出要着力降低企业负债率，抑制居民部门杠杆率，争取用3年左右时间使宏观杠杆率得到有效控制。

国家统计局数据显示，2017年末，我国规模以上工业企业资产负债率为55.5%，比上年下降0.6个百分点。但是，在企业负债率降低的同时，居民杠杆率却继续上升。2017年末，我国人民币住户贷款余额40.5万亿元，其中中长期贷款29.1万亿元，中长期中的消费贷款24.7万亿元，分别占当年GDP总额82.7万亿元的50%、35.2%和29.9%；比上一年分别提高6.8个、4.5个和3.9个百分点，绝对水平创历史新高，提升速度之快也超过以往。

为什么在连续两年将“去杠杆”作为经济工作主要任务之一的情况下，居民杠杆率不降反升呢？一个重要原因在于，我国居民负债主要以房贷为主，而且最近一年多的楼市调控仅是在整体上抑制了价格上涨的势头。尽管各地均把限贷作为调控的一个主要措施，但刚需、改善性需求和尚未完全得到抑制的投资投机性需求，导致销售增加和价格继续上行，同时也使住房贷款持续增加。由于偿还房贷的时间较长，且房贷的规模随着销售面积和销售额的增加而增加，加之三四线城市扩大房贷规模以去库存，导致“杠杆”减得不如增得多。另外，过去一年，各地对首套房贷款不同程度上浮了贷款利率，使刚需购房者房贷成本上升。这些因素的综合作用，使居民杠杆率居高不下。

虽说发达国家居民杠杆率的风险线在60%左右，比我国居民要高，但我国人均GDP水平只有世界平均水平的80%左右，更大大低于发达国家水平。这决定了我国居民人均收入、支出水平理应与人均GDP处在相仿的水平。而且，由于居民负债中绝大多数是以房贷为主要内容的中长期贷款，加之社保、医保的覆盖范围和保障能力仍有较大提升空间，再考虑收入水平的不平衡状态，我国50%的居民杠杆率水平已经较高。

如果不能管控好居民杠杆率，将产生两个明显影响。一是使相当一部分负债家庭特别是年轻人的生活压力加大。在房价高企的一二线城市，在价格持续看涨、“晚买不如早买”的预期下，很多家庭背负巨额房贷，这无疑会制约消费水平与生活质量的提升。二是使发生系统性金融风险的概率上升。一方面，很多家庭因刚需和看涨预期甘愿承担较高房贷压力，导致债务收入比上升，其稳定收入一旦出现波动，必然影响偿贷能力；另一方面，一些三四线城市即使出于去库存考量继续加杠杆，其结果也必然导致泡沫继续积累和增加，一旦泡沫破灭，后果不堪设想。

由于居民杠杆率上升的主因是房贷增长，所以抑制居民部门杠杆率、防范金融风险，首先要从楼市调控、住房制度改革、建立长效机制入手。一方面，应继续遏制房价过快上涨，并使一二线城市房价能合理回落，以降低居民的购房和房贷成本。要在满足刚需和支持改善性需求的基础上实施限贷限购措施，适当放松首套利率上浮，对二套及以上的限制则可累进递增，以便既保障基本需求，又防止炒房资金流入楼市。同时，可考虑实施差异化限售政策，对出售唯一住房的改善性需求，和出售二套及以上住房区别对待。另一方面，要加快住房租赁市场建设，尽早形成租购并举的住房制度。这两个方面是相辅相成的，如果房价上涨得到遏制，乃至价格向符合价值的方向逐步回归，逐渐改变人们的看涨预期，就会有越来越多的人选择租房，居民杠杆率持续上升的局面就会有所缓解。(中国经济网)

摘要：姜超认为，春节黄金周虽然电影票房增速迎来反弹，但体量更大的传统消费表现疲软，举债买房对居民消费形成挤出，而房贷利率不断攀升令居民还贷负担日益加重，加杠杆拉动经济模式的弊端开始显现，这势必对18年经济形成下行压力。

本文作者海通宏观姜超、于博、陈兴，原文标题《春节消费差强人意——实体经济观察第7期》

2月以来，春节假期错位导致的低基数效应正在逐渐淡去，这使得需求、生产数据均表现为前高后低。从中观数据看，虽然2月第一周乘用车零售依然高增，但2月中旬地产销量、发电耗煤增速双双大跌转负，且剔除春节效应后，两者趋势均依然向下。

春节假期带来消费需求集中释放，但18年春节黄金周消费表现只能用“差强人意”来形容：虽然新兴消费中电影票房增速迎来反弹，但体量更大的传统消费表现疲软，零售餐饮企业收入和旅游业收入增速双双下滑。举债买房对居民消费形成挤出，而房贷利率不断攀升令居民还贷负担日益加重，加杠杆拉动经济模式的弊端开始显现，这势必对18年经济形成下行压力。

需求：下游地产、纺织服装、批零、旅游走弱，乘用车尚可，文娱反弹。中游钢铁平平，水泥、化工走弱。上游煤炭走强，有色分化，交运改善。

价格：1月首套房贷利率回升，上两周国内生资价格涨跌互现，国际油价回调。

库存：下游地产、乘用车回补。中游钢铁、水泥回补，化工走平。上游煤炭有平有补、有色回补。

下游行业：

地产：2月中旬41城地产销量增速转负，上周土地成交疲软。1月房贷利率再创新高，抑制地产销售改善。受春节假期影响，2月中旬41城地产销量增速大跌转负至-68%，而即便剔除春节效应后-43%的增速，仍较上旬下滑，指向地产需求偏弱格局并未明显改观，一线及主要二线城市地产库存继续被动回补，上周十大城市商品房存销比升至58.2周。2月上中旬41城地产销量同比增速-25%，也较1月再下台阶。春节期间土地市场同样惨淡，上周土地成交面积及溢价率双双下行。

乘用车：1月乘用车销量增速回升，春节错位致工作日增加。各口径下，1月乘用车销量增速均大幅回升，其中中汽协乘用车销量增速由负转正至10.7%，乘联会乘用车销量同比小幅上升至8.2%，十大汽车集团销量增速由负转正至11.5%。增速回升主要缘于春节假期错位影响，导致18年1月工作日较17年同期增加。2月第一周乘联会乘用车零售增速仍高达73.3%，但较1月最后一周有所回落，而18年2月工作日较17年同期偏少，高增速面临回调压力。

纺织服装：1月各子行业出口涨少跌多，需求偏弱叠加高基数。1月纺织服装各子行业出口增速涨少跌多，其中针织纱线、服装出口增速分别降至4.2%、-8.4%，鞋类出口增速降幅收窄至-6.4%，印证1月柯桥纺织景气指数下行。在全国出口增速回升的背景下，纺织服装出口增速却明显走弱，行业外需偏弱固然是原因之一，也与针织纱线类、服装类基数较高有关。

商贸零售：春节消费增速略有下滑，一线乏力，中西部仍旺。18年春节黄金周期间，全国零售和餐饮企业实现销售额9260亿元，较去年春节黄金周同比增长10.2%，增速略有下滑。其中，城市零售增速分化，一线城市零售增速涨势乏力，北京、上海增速均降，青岛增长势头迅猛。中西部消费增速继续高于东部。

旅游：春节黄金周期间旅游收入增速回落，需求优化升级。18年春节黄金周期间，全国共接待游客3.86亿人次，同比增长12.1%；共实现旅游收入4750亿元，同比增长12.6%。春节黄金周期间，虽然接待游客人次、旅游总收入均实现两位数增长，但增速均创09年以来新低。当前旅游行业需求正不断优化升级。一方面境外游比例不断上升，也间接导致国内旅游业收入增速放缓。另一方面自驾游比例近50%，令全域旅游等新的产品业态备受青睐。

文体娱乐：春节黄金周电影票房大涨，需求强劲叠加低基数。受春节假期错位影响，上周电影票房和观影人次同比增速分别升至196%、166%，环比增速分别激增至609%、478%。18年春节黄金周电影票房收入56.8亿元，同比增速大幅回升至70%，叠加17年同期的低基数，增速几乎反弹至16年水平，需求表现强劲。

中游行业：

钢铁：1月粗钢产量回升，节前一周钢价、开工平，库存回补。节前一周钢价走势平稳，螺纹微升、热板持平。原料价格和钢价平稳令节前吨钢毛利走平。1月下旬重点钢企粗钢产量增速略有回落至8.4%，但1月产量同比增速7.5%，仍较17年12月有所回升，春节效应助攻令生产短期改善，也带动钢企库存去化，1月下旬重点钢企库存降幅扩大至-23%，但持续性仍待观察。节前一周高炉开工率低位持平至63.7%，同比增速-15%，跌幅仍大。节前一周钢材社会库存连续8周回补，经销商为节后备货积极。

水泥：节前一周全国水泥均价增速回落，库容比继续上行。节前一周全国水泥均价继续走弱，环比增速回落至-1%，库容比继续上行至58.9%。2月上旬，受春节假期临近影响，工程陆续停工，水泥需求不断下降，价格继续走低。进入2月，南方地区水泥企业陆续开启错峰生产和自律限产，以及正常停产检修，春节前期总体停产执行情况尚可，春节期间停产生产线继续增加。

化工：节前一周PTA产业链价格全线下滑，涤纶POY库存平。节前一周PTA产业链产品价格全线下滑，涤纶POY、聚酯切片和PTA价格均跌，主因下游织造需求转弱，印证1月纺织服装子行业出口增速涨少跌多。节前一周PTA产业链负荷率均处下行，春节假期致工厂多数停工。供需双弱格局下，节前一周涤纶POY库存天数继续持平至8天。

电力：2月中旬发电耗煤同比转负，春节黄金周耗煤同比转负。发改委披露1月发电量增速高达21%，而6大集团发电耗煤增速也高达23%，主要缘于寒潮及春节错位导致的低基数效应。而随着春节因素影响淡去，2月中旬发电耗煤增速大跌转负至-3.7%。农历口径下，春节前一周、春节黄金周发电耗煤增速持续回落至12.3%、-2.0%，表明剔除春节效应干扰后生产转弱。

上游行业和交运：

煤炭：节前煤价整体平稳，电厂库存回补、钢厂库存走平。节前一周煤炭价格平中有升，节前秦皇岛港煤价格略有回落。2月中旬发电耗煤同比增速由正转负，环比增速大幅下跌，令电厂煤炭库存触底回升至12.8天，但剔除春节效应后增速仍处高位，动力煤价格略有上行。节前高炉开工率走平，但增速下跌，带动钢厂炼焦煤库存持平至16.5天，焦煤价格走平。

有色：上周LME铜价升、铝价降，铜、铝库存双双回升。上周基本金属价格涨多跌少。春节期间下游开工下降，需求季节性走弱，但受美元持续疲软影响，铜价有所上行。LME铝价震荡下行，铝库存大增，供应短缺格局暂缓，一季度为国内产能投放高峰期，预计铝价将进一步承压。

大宗商品：上周原油价格回落，CRB指数略降，美元指数下跌。上周原油价格有所回调。一季度为消费淡季，且地缘政治因素影响减弱令油价短期调整。而美国原油钻井数持续上升也释放一部分原油产量。上周CRB指数略降。上周美元指数震荡，均值下行。美国2019财年预算计划出炉，基建投资计划高达1.5万亿美元，19年赤字规模几近17年两倍，赤字高企引发市场担忧。

交通运输：1月公路货运量增速回升，上周RPK略升、BDI回落。1月公路货运量同比增速回升至17.3%，港口货物吞吐量增速达7.2%，处历年同期高位，主要受春节假期错位造成1月工作日增加影响。受春节假期带动，上周航空客运周转量增速继续回升至12.8%，国内国际线同步回暖。节前海运表现不佳，海岬型船舶和巴拿马型船舶平均租金环比均处下行。节前一周公路物流运价指数再落。(华尔街见闻)

“这些年，听到最多的就是，村里人都在买房。邻居家儿子和儿媳在昆山买了房；隔壁大哥在苏州买了房；还有一大部分人分别在市里、县里和镇上买了房；村北头姓陈的都搬走了，只有一家没有在外面买房；南头咱老李家搬了大半了。”这是打工作家李若在《春节返乡笔记》里的描述。

的确，在外打工的“村里人”，有了钱，最想做的事，少不了“买房”。

在近日发布的《2017-2018返乡置业报告》（以下简称报告）里，受访人群中有返乡置业意愿的人，占59%的比例。

但这近6成的人回乡置业，并不是回到村子、乡里买房子，而是在离乡不远的镇上、县城及市里。

这也是为什么，报告中新一线城市，尤其是苏州、杭州、南京等城市，返乡置业人群占比最高的原因。

事实上，“回乡置业”作为伴随改革开放、在外打工、卫星城建设等一系列宏观话题而生的现象，在近年渐成趋势，并且在“春节”这个特殊的时刻被急速放大。

但到底是什么原因，让“有钱没钱，回家过年”这份习俗，还附加了“买房”这个高频选项？

买房，就是为了成家

从开始一个人默默打拼，到一个人变成了两个，再到可能面临的3口甚至5口之家，买房成家就成了迫切的需要。当大城市的房价无法触及，回乡置业便成了打工族的重要选项。

《报告》显示，在返乡置业人群中，一半以上年龄超过30岁；单身人群只有19%。打工一族中，80%来自三四线城市及周边城镇，但近七成都在一、二线城市工作。

对于这近6成有返乡置业意愿的人群，改善老人及孩子的生活条件，便是他们返乡置业的首要原因。

安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，买房是中国人根深蒂固的传统观念，当一二线城市买房压力越来越大时，回家乡买套房，就是一个虽不得已但必为之的选择。

买房，只是一时冲动？

有趣的是，有回乡置业的意愿，并不意味着有回乡置业的需要。

就像作家李若描述的，“我有两个弟弟，小弟还没有对象。大概是觉得房子买在市里说出去好听些，方便找对象，前两年非要在市里买套房，买了也不住，到现在还没装修”。

大弟为什么买房呢？他说道：“你们都搬走了，独留我在村里，我和谁玩呢？”

事实上，张波告诉《每日经济新闻》记者，回乡的打工族，春节过完后很多都会再回到大城市。从长远来看，在租购并举的政策下，有大批人的长期居住需求或能通过租房来解决，未来大城市的租房人群还会进一步增加，很多时候家里的房子并没有用。“有时候，大家并没有回家置业的需求，买套房只是冲动性消费，为了跟风、比较，或者为了实现‘有套房’的愿望”。

张波告诉记者，不少人往往回家前并无置业的想法。但中国不同城市和地区间的楼市差异很大，有时候两地一比、悬殊的差异一现，就会冲动性购房。

当然，有人选择返乡置业也是有清楚需求的，如照顾家乡父母、建设家乡和回家生活等等，也正是在这些主客观因素的共同作用下，越来越多人加入返乡置业大军，而“买住分离”的现象或也会更多地出现。

买房，因为城市需要

为什么回家买房？很多时候也是因为在城里买不了房。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，北上深等城市的高房价、高地价，正在挤出部分产业和人口，为更高端的产业和人口腾笼换鸟。

从海外经验看，通过大都市圈建设，较大的成本落差将引导一线城市的部分产业疏导到周边卫星城市，部分人口也将跟随迁移。

而这时候，大家也会发现，我国不少卫星城市的房价与一线城市房价，相差七八倍甚至十多倍。

《报告》显示，一线城市返乡置业的人群迁移主要流向周边省市或省内其他地方，其中从北京返乡置业排名前三的城市分别是保定、天津、石家庄。

与此同时，在一线城市人口容量、就业机会趋于饱和的状况下，新一线城市爆发出巨大的发展潜力。国家统计局发布的数据显示，2017年新一线城市经济发展迅猛，GDP增速普遍在8%左右，重庆更是超过10%，超过全国平均水平。并且新一线和二线城市也正大举推出人才政策、购房补贴等诸多福利，这些都对人们回归置业形成巨大的吸引力。

比如，重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障，安家补助最高200万元；武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房；南京的高层次人才购房首套不受户籍限制，40岁以下本科生直接落户买房等。

“这个时候人们就会把眼光从一线城市里调整出来。当技术的进步、设施的完善，尤其是国内交通网络的加速发展，未来我国高铁将覆盖全国80%以上的大城市。这些都在拉近‘漂一族’与家的距离，使得返乡置业更加变得更加容易。”张波表示。

《报告》也显示，从安居客返乡置业报告统计的人群流入情况来看，2017年返乡置业大省分别是江苏、广东和安徽，其中江苏盐城、苏州及南通三城返乡置业人数名列前茅。

新一线城市中，全国返乡置业热门城市前五名分别是重庆、苏州、成都、武汉和南京；二线城市分别是南通、合肥、徐州、泉州和温州；三线城市分别是盐城、安庆、泰州和淮安、岳阳；四线城市则是六安、黄冈、阜阳、商丘和梅州。(每日经济新闻)

近期，多部委都已陆续召开年度会议，对今年房地产调控也都做了相关部署。2018年调控政策有啥“ 硬招”？稳楼市关键棋子落在哪儿？

一、新华社开年发文 定调2018年楼市走向

近期，新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》，就2018年楼市调控发文，房价调控并非这轮调控的终极目标！2018楼市将继续从紧调控！文 章指出：

日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕，在“房住不炒”指挥棒作用下，供需 两侧发力的调控政策效果显现，房价渐回理性通道。“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源：房屋的真实价值在于其居住属性。以此为出发点 ，去年百余城市陆续采取限购、限贷、限商、限售政策，掐断楼市投机炒房通道，逼退楼市“高温”。

回顾去年以来房价变化节点：8月份，15个热点城市新房环比价格首现最近3年来全面停涨；10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平；12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。房价变化是调控效果的直接表现，但房价控制并非本轮调控终极目标。

住建部部长王蒙徽明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

过去一年，房地产长效机制建设“多点开花”，住房制度改革取得实质性进展。

住房租赁市场加速布局

广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点；北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房；2018年住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政 府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法等。

“政府垄断住房用地”格局将改变

国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。房地产长期平稳健康发展的根基正在夯实，房价非理性上涨根源正在被拔除，投机炒房势力失去卷土重来的土 壤。

住建部强调2018年房地产市场“从紧”调控。王蒙徽说，“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，要保持房地 产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。同时，楼市调控将提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调 控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。对于地方调控，住建部相关负责人表示，地方调控前提是必须符合中央调控政策，不能违背大的政策，否则就 要进行干预。同时，地方应在“差别化调控”中对政策进行更加清晰的解读，避免市场对政策误读而对预期产 生不利影响。

为防范资金变相进入楼市，对市场风险进行有效监管和化解，央行提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理 ，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说，进一步完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系，采取疏堵并举的策略，可以降低杠杆，防控金融风险，促进市场健康发展。

二、房价上涨逻辑已悄然改变

过去两年，什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西，一二三线城市集体性的鸡犬升天？城市化水平低？居民收入增加？城市人口增加？显然都不是，是泛滥的货币和信贷。如2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显 高于往年。

而2017的调控，导致资金流向三四线城市，使得三四线城市房价飞涨。

这两年的房价上涨是事实，甚至颠覆了很多人认知，但如果要下手买房，就不能被上涨的表象所迷惑，我们必须要明白的是，货币只能推动房价的短期上涨，因过去的大水漫灌，中国的金融风险已经到了危如累卵的地步，中央更是将“防范金融风险”作为三大攻坚战 之一。

所以，过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。从投资的角度来说，判断房价涨跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”其中，土地代表着供给，金融和人口代表着需求。供给这一端，是这一轮调控，政府的发力点。金融，未来的主基调是去杠杆；人口，已经迎来拐点；没了金融这根杠杆，没了快速增长的人口，意味着，中国房地产市场将会迎来新的供需平衡；未来，在更长的时间内，城市房价的上涨空间，将取决于其基本面，即经济实力和人口。

有人口流入的城市才有未来

在中国人口进入存量时代，谁能吸引到更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。因为更多的人口意味着更多的财富创造，并充当着楼市的接盘侠。纵观当今中国，明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市，只有两个 —— 北京和上海。即使是四个一线城市中，最为拥挤的深圳，也在拼命的吸纳人，2017年，单是户籍人口就增加了50万人。意识到这一点的新一线、二线城市，自去年开始，推出人才政策、购房补贴等诸多福利，拼命的吸纳人口。比如，重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障，安家补助最高200万；成都优化人才落户制度，实施人才安居，建立人才绿卡；武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房；南京的高层次人才购房首套不受户籍限制，40岁以下本科生直接落户买房等。2月4日，西安市甚至召开了户籍管理民警集体誓师大会，号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。而事实上，即使是传统的人口大省，近年来，人口波动也极为强烈。如中国第一人大省 —— 河南，过去6年间，小学生总人口下降了10%；在内部，除了郑州、南阳等三四个市实 现小学生人口大幅增长外，其余市均处于下降状态，像驻马店、商丘、周口等市降幅更是达到1/3。

小学生背后站的是有购买力和购房需求的年轻人，小学生人口的下降则意味着年轻人流失。

高达三分之一的年轻人口流失，还能指望这些地方的房价在未来能有上佳表现么？

三、2018注定是楼市新旧时代的分水岭

如何认清当下楼市？就当下而言，我们正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。

而2018，注定是楼市新旧时代的分水岭！之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。

1998年，转折点的标志是房改。

2008年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。

2018年，转折点的标志是住房属性的明确变化。

房地产的下个十年，自2018开始。

过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）

下面这段非常著名的讲话，就是属性变化的最根本体现：

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。让“全体人民住有所居”这句话的分量，预示着房产市场重心的转移，说明了房子除了买卖以外，租赁同样重 要，是未来发展的重心之一。

四、2018关于楼市的新认知

首先，是价格不会再大涨。去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。热点城市再热，涨幅也 没有超过1%每月。其次，是低首付再也拿不到了。不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，甚至像南京这种二套80%的首付，就连开发商、中介想让你提前买 房，想给你些首付贷也做不到了。

最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。

这一轮调控，跟过去的最大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。过去，限购限贷是调控的主力军。但是这一次，限价，限卖变成了主流，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买 ，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。

未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。(新华网)

感觉年味儿变淡？！那一定是你的打开方式不对！要想找寻记忆中浓浓的年味儿，那北科建泰禾•北京丽春湖院子必然最符合你的所有期待。从1月27日开启的 “院子里的中国年”活动已经成功开展了两季，活动以新春庙会的形式让大家提前体会地道年味儿，有趣又有料的活动形式受到大家一致好评。而上周末“院子里的中国年”最后一季的活动又将如何戳中人们的“兴奋点”，带给了大家怎样的共鸣？

欢乐最强音 丽春湖“院子里的中国年”圆满收官

2月10日，丽春湖“院子里的中国年”最后一季狂欢开启欢乐最强音。整场活动以“写春联”、“画脸谱”等DIY为亮点，搭配“投壶”、“圈圈乐”等传统又有趣的互动游戏，以及深受大家喜爱的老北京风味小吃，让大家置身于浓浓的年味儿中，体会一场泰禾式party带来的愉悦感受。

随着春节的脚步越来越近，在本次活动中丽春湖院子还贴心的为每一位业主送上了年货礼盒，让人们真切感受到泰禾文化的人文关怀，感受丽春湖院子这个大家庭的体贴和暖暖的祝福。在一片欢声笑语、其乐融融的氛围下，“院子里的中国年”系列活动画上了圆满的句号。

春节赞礼 丽春湖院子送你一生好时光

虽然“院子里的中国年”活动已落下帷幕，但丽春湖院子为你准备了最好的春节赞礼：588-888平米（使用面积）的新品宽境院墅组团。奢阔的面积以及“孝亲层、亲子层、主人层、宴宾层、私享层”五重功能空间的规划，使宽境院墅在保证每个家庭成员私人空间的同时，让全家人共享三代同堂的天伦之乐。

项目本次推出的宽境院墅组团位居丽春湖院子的东南两侧，拥有绝佳的观景效果，南侧临湖别墅直面丽春湖，居于其中，不仅能享受清风徐来的舒适惬意，更能畅享凭栏眺望，水天一色、波光艳影的湖光盛景；而东侧观景别墅则处于柳浪闻莺、金玉满堂和桃红柳绿景观组团之中，无论是老人闲时散步，抑或是小孩玩耍嬉戏，这里都是最合适的乐园。

春节来临，团圆在即，丽春湖院子用新年的美酒，敬过往，更敬远方。过往的一年丽春湖院子已经取得了中国别墅销冠、京城别墅销冠和京城住宅销冠的惊艳成绩，未来，丽春湖院子必将秉承泰禾苛求品质与细节的传统，满足您对美好生活的所有想象。咨询电话：400-819-1111转610714

岁末年初，央视大型文博探索节目《国家宝藏》不出意外地再次蹿红，不光火了博物馆和文物，更把人们的目光聚焦在古老而灿烂的中华文明之上，宫廷书画、古玉名器、建筑名邸一一登场，描绘了千年不褪色的匠心精神。

而对传统文化的匠心传承，也是北科建泰禾·丽春湖院子所秉持的造院初心。正值新春之际，丽春湖院子也重磅推出了新品宽境院墅组团，588-888平米（使用面积）大尺度新中式院墅，呈现代代相传的中式古典之美。

回归中式院落 满足一切诗意栖居的想象

对于中式建筑，国人有难以割舍的情怀，它不单单是一种建筑形态，更是一种家庭伦理的人居表达。中式建筑回归一方面是文化自信在建筑艺术上的表现，另一方面，传统建筑唤醒了潜伏在国人灵魂深处的院落情结，是现代社会重构家族文化、建筑审美的一种表达。

中华文明五千年，从城墙围合城市，到院墙隔离邻居，我们懂得了中国人的身份意识：有明确边界，才可以被辨识。丽春湖院子里那些恰到好处的院墙，既创造了居住者的领域感和归属感，又显得不与外界太过疏远和隔离。

如同现代的高楼总是寓意繁忙的生活节奏，低矮的院落总是令人想起那些庭院深深、大隐于市的雅致。在丽春湖院子里，宽敞的庭院创造一切诗意栖居的想象——可以对酒当歌，可以静默沉思，可以闲看庭前花开花落，也可以漫随天外云卷云舒;是好友品茶论文的雅居，老人茶余漫步的闲庭，孩子们挥洒童真的乐土……在这样的院落里，每一个人都能找到他们的精神家园。

坚守初心 中国文化中理想的芳华

消费升级的当下，居住的内涵也在发生变化，追求文化精神归属成为新的发展方向。在泰禾看来，院子是中国富贵阶层的居住符号，也是中国人骨子里挥之不去的情结。

正如建筑是有记忆的，泰禾集团始终坚守着造院初心，用建筑对话当下。当中式传统文化渐渐消匿于鳞次栉比的高楼中，当中式传统院落逐渐被钢筋水泥替代，泰禾集团，秉承“文化筑居中国”的品牌理念，将传承和创新中式文化视为己任，推出诸多蕴含中式文化的产品，创造塔尖人士新的生活方式，复兴中式人居文化，真正实现其“为城市创造作品，为时代奉献精品”的发展理念。

丽春湖院子此次重磅推出新品宽境院墅组团，588-888平米（使用面积）的多功能五居宽奢户型，无论是在产品的面积尺度、户型的规划、景观的设计以及坐落位置上，都是整个项目最为经典的产品。丽春湖院子用实实在在的精品献礼这个时代的居住理想，筑就了中国居所理想中的芳华。咨询电话：400-819-1111转610714

　　⊙本报记者集体采写 ○编辑 孙放

　　每年春节都是一二线城市楼市的传统淡季，但对三四线城市来说，却可能是最佳的去库存窗口。狗年春节，上证报多名记者返乡走访各地楼市发现，三四线城市的分化比较明显，呈冷热不均态势。

　　房地产资深人士指出，二手房市场的活跃度是判断三四线城市楼市发展潜力的关键，同时，一线或“强二线”城市周边的三四线城市仍然是最值得关注的。

　　“因城施策”有了效果

　　“这两年，金华的房价上涨比较明显。2016年前，金华房价都在10000元/平方米以下，这次回老家发现，想在金华比较好的地段买套房，均价都得在15000元/平方米左右。”老家在浙江金华的易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉上证报记者，现在金华的上海财经大学浙江学院、万达广场附近都在搞开发，都是比较热门的地段。不少人还是希望到城里买个房读个书。

　　在安徽阜阳，上证报记者走访发现，当地楼市还是比较红火的，到处是在建楼盘，农村居民进城和返乡打工者的置业热情高涨。为了将来的子女教育，当地结婚的“标配”都是购置新房和新车。

　　不仅是东部地区的楼市比较红火，中西部的新疆乌鲁木齐和内蒙古包头的楼市在“因城施策”的灵活调控下也发生了明显变化。乌鲁木齐市民小徐向上证报记者表示，乌鲁木齐的房子比以前好卖了，尤其是学区房，房主价格咬得紧，可砍价的空间很小，总价100多万的房子也就能降2万到3万的样子。即使不是学区房，在买涨不买跌心理的推动下，也好卖了，看房的人明显多了。“我有一套单身公寓，2016年下半年挂出去的，一直不冷不热的，但在最近终于卖掉了。”

　　包头市的房地产中介王晓孔告诉上证报记者，这两年来包头的二手房房价也有过一波行情，目前已进入平稳期，房价总体是稳步向上的走势。以王晓孔所负责片区的某央企楼盘为例，90多平方米毛坯房的成交价已从2016年的约6000元/平方米上涨到目前的约7500元/平方米。

　　当然，也有房子不好卖的地方。在山西阳泉，上证报记者实地走访后最大的感受就是二手房卖不动，买一手房的人也不多。当地人小韩告诉记者：“我姨在市中心有套房子，买的时候50万元，这都过去3年了，房价依然是50万元，还卖不出去。一手房，原来房价最贵的地段也就4000元/平方米，而现在新开发的小区普遍还卖不到这个价格。”

　　小韩表示，在当地几乎很少有返乡置业这种情况，大家的共识是当地的房子没有啥价值，大家反而都比较想“出去”。对当地年轻人来说，石家庄、太原和北京都是更好的去处。

　　再看楼市曾经火爆的江苏，在南京六合区工作的小王告诉记者，六合的房价总体还是比较平稳的。但目前的一手房市场已很少有开盘日光的情况，二手房的价格也略有下跌。“现在房子不如以前好卖了，地铁口经常有人拉客看楼盘，房源供应也在增多，安置房一建一大片。”而回到苏州、南通老家过年的上证报记者发现，当地没什么人讨论房价，这个话题聊不过三句就会被岔开，让人感觉楼市的关注度较以往已大为下降。

　　哪些三四线城市有潜力

　　去年12月下旬，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示：2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，今年三四线城市房地产政策将宽紧结合，宽在人才、自住需求，紧在投资投机。三四线城市的楼市调控目前主要还是以库存多少分为两类：靠近一二线城市的三四线城市整体仍存在收紧的可能，特别是核心城市周围的区域；中西部的三四线城市则可能继续执行去库存政策。

　　在易居企业集团CEO丁祖昱看来，判断一个三四线城市是否具有发展潜力的重要指标便是其二手房市场的活跃程度。一般，成熟市场的一二手交易相对来说都是非常活跃的，而后，二手市场会逐步占据主导地位，这也是成熟房地产市场基本的发展逻辑。

　　丁祖昱认为，未来可以重点关注两类三四线城市：一是环一线或是环强二线城市的三四线城市，只要解决交通和配套问题，它们会成为这些一线或是强二线城市的卫星城。二是完全独立的，特别是省会级（或地区中心）的城市，这些城市主要还是靠自身的能力和实力发展。判断其发展情况主要应从人口基础、经济水平、房地产成熟度、城市建设和通达性、共享经济发展情况等几个维度来考察，而其中的核心指标仍是二手房市场，主要应关注转让和租赁的活跃程度。如果一个城市的二手房市场并不发达，那么基本也可以判断，高房价很可能是“昙花一现”，是不存在实际支撑的。

(上海证券报)

2018年2月7日，WUF9（第九届世界城市论坛）在马来西亚首都吉隆坡的吉隆坡会议展览中心召开。此次世界城市论坛主题为“城市2030，人人享有的城市：实施新城市议程”。本次大会将对各个国家和城市应对可持续发展问题的城市规划方案以及私营领域的服务、产品和创意方案，非政府组织和学院的一些关于城市发展趋势的杰出项目进行表彰。

在“亚洲宜居住区奖”的评选中，经亚洲园林协会地产园林分会、联合国人居署的专家、国际著名专家学者评定，孔雀城从30余家入围企业中脱颖而出，荣获2017年“亚洲宜居住区奖”。

对于孔雀城的宜居住区开发模式，亚洲宜居住区奖参评专家委员会认为，极具前瞻性及先导性。“从都市圈人居环境问题、宜居城市、宜居住区倡导原则及新城生态底板治理、整体配套打造、产业导入多角度出发，孔雀城阐释了宜居住区的多种开发模式”一位接近评选组委会的相关人士表示，孔雀城“Hello，Beijing”城市策展视频、幸福城市白皮书及以“山居、水乡”生态底板为主体的怀来、嘉善“5平方公里的城市梦想”方案获得评委一致好评。

源于“美好生活” 宜居社区呼应“房住不炒”方针

自去年起，孔雀城便斥资2.2亿元启动“家园成长计划”，在大厂、香河、廊坊、固安、怀来，环京5大区域、78个项目，进行11大类、278项改造和更新，让购房人能够在社区中安居乐业。

此次孔雀城提出的“宜居社区”理念，可看作是“家园成长计划”的延伸，将“美好生活”与其自身服务理念相契合，升级社区居住、生活两方面属性，为业主提供便捷、美好的居住体验。

据了解，截止目前，孔雀城已布局全国19个二线城市乡镇、27个三线城市乡镇，服务32万业主。

亚洲人居环境协会副主席开彦表示，在国内企业中，像孔雀城这般聚焦于全国二线城市的企业并不多。此次，孔雀城升级“宜居社区”，已在社区运营领域处于行业领先水平，也将有效缓解大城市与小城镇间发展“不平衡不充分”的现象。

两大IP支撑 孔雀城筑就城市圈生活样本

在几年前万科便提出“三好社区”，龙湖、华润等企业也陆续提出“品质社区”等概念。此次孔雀城提出的“宜居住区”开发模式能获得该奖项，亚洲宜居住区奖参评专家委员会也认为，其模式在亚洲及地产行业内极具前瞻性及先导性。

据了解，孔雀城所设计的“宜居社区”，涵盖功能完善、生态魅力、居住舒适、风情感人四大体系，将社区公共区域与住宅室内空间有机结合，为打造10-15分钟生活圈，提供幸福、便捷的生活体验。与此同时，最大的保留了原有的生态基础，为消费者提供了宜居的生态环境。

居民步行10-15分钟公共生活圈内，孔雀城打造集社区商业、公共服务、基础教育、医疗养老、社区公园为一体的宜居社区服务场所——“幸福里”，可服务社区内及周边1-3万人，承载社区活力中心、社区客厅功能。

在“幸福里”等公共设施之间，经过规划设计步行、自行车等慢行系统串联，并与绿色植被相结合，打造融合生态休闲与社交体验的绿色活力纽带——“超级绿道”，供居民游憩、休闲、交往。

室内设计同样充满人性化。伴随着“宜居社区”落地，孔雀城在室内空间中提出“完美家”新理念，即居民批量精装体系的全方位人性化升级。运用40项人性化尺寸、44项人性化细节，创造出符合居住需求的室内空间。加之新风系统、外围护系统、同层排水系统等科技产品，打造恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒净的“5恒”空间。

对此，上述接近评选组委会的人士称，因地制宜修复社区周边环境，运用环境友好型材料，打造生态宜居住宅，并依据可持续生态设计，将自然风貌与社区有机结合。孔雀城创造“宜居住区”，将成为城市圈生活新样本。