“送钱送房送户口”“新春88折大优惠”“春节一口价限价销售”……春节长假期间，中国证券报记者在湖北省武汉市、陕西省西安市、江苏省南京市多个楼盘走访时发现，部分二线城市为了吸引大学毕业生落户，制定了购房、租房等优惠政策，同时不少房地产商使出各种促销手段。

专家表示，在当前多数一二线城市楼市降温过程中，表面看起来高潮迭起、热闹非凡的“抢人大战”，并不能立即转化成楼市购买力。预计2018年越来越多房企会主动适应政府的调控措施积极以量取胜。同时，加强限售管理，打击投资需求，可能是未来房地产调控政策的变化趋势。

优惠活动增多

早在春节之前，恒大集团就打出了“新春88折大优惠”的促销标语。中国证券报记者在西安市北三环恒大集团某楼盘走访时发现，虽然春节期间售楼处访客量不大，但春节前的一波销售量非常可观。

“年前我们搞了一个分期付款活动，三天卖了60多套房子。但这个88折的活动并不是针对所有房源，只有在恒大地产APP上能搜索到的项目才参加，其余项目和房源还是按照各地售楼处的安排。”该售楼处销售员对记者说，“现在不光是我们这个楼盘卖得火，从去年开始西安的房子卖得都特别快，马路对面的楼盘早卖光了。”

记者到访时该楼盘只剩下4套可卖房源，从起售到现在仅用了不到一个月就卖了200多套房子。从1月西安楼市销售情况也可见一斑，同策研究院研究员王雯表示，从同策监测的二线城市表现来看，1月成交量上升的城市仅西安和重庆，而西安的成交量涨幅更明显，算得上是1月成交最活跃的二线城市。从房价波动来看，1月西安商品房价格虽然与上月持平，但同比去年涨幅高达29%。

金地集团(行情600383,诊股)则在春节期间推出了“新春钜惠大放价献礼江城欢乐购”的优惠活动，中国证券报记者在其位于武汉市武昌区某楼盘走访时发现，该楼盘推出了数十套特价房，采取“一口价”限价销售，而且仅限春节期间认购。

亿房网研究中心统计数据显示，2月5日至2月11日，武汉主城区新建商品住宅成交1222套，成交量环比减少26.6%。汉口中心区、武昌中心区等高房价区域成交量不减反增，主城区成交均价仅小幅回落；远城区成交1209套，成交量环比减少35.0%，黄陂非限购区域成交量增加而江夏销量下滑，远城区成交均价出现较大幅度下跌。

“随着市场推盘节奏的变化，远城区楼市在连续两周好于主城区后开始降温，但其成交量依然占全市总成交量的半壁江山，季节性返乡置业需求可谓功不可没。”武汉某房企销售总监对记者表示。

南京网上房地产网数据显示，南京新房库存量仍维持在2.5万套的高位。2月以来南京共计有7家楼盘开盘，除个别项目之外都没卖完，仅3家项目卖过半。

中国证券报记者在走访中发现，位于南京江北新城某楼盘目前在售毛坯大平层，均价27800元/平方米。由于该楼盘为南京口碑较佳的公司开发，即便在春节期间没有任何优惠，前来看房的居民络绎不绝。然而对于其他的楼盘，情况并不乐观。据南京网上房地产网统计，仅数公里之远的另一处楼盘，去年12月29日开卖至今2个月来仅卖出不到10%的房屋。现场购房者表示：“据说物业不好，开发商也不是有名的大企业，担心有质量问题，而且价钱和周围相比太高。”

“抢人大战”影响有限

2018年开年以来，多个城市放宽落户限制或者定向取消限购。公开信息显示，继南京、武汉等二线城市降低落户门槛后，2月西安和东莞也发布了户籍新政，西安放宽投靠直系亲属限制，东莞取消积分入户，实施“两个五年”入户条件。

在购房条件方面，对于人才定向放松条件是本轮调整不同以往的新政策。长沙、秦皇岛、郑州、成都四城市均对人才购房减免了户籍及社保限制，武汉则提供人才住房券，即这些区域有需求的对应人才等同于户籍人口，具备购房资格。

值得注意的是，西安市去年就出台了相关限购政策。政策明确，2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、雁塔区、未央区等开发区规划区范围内购买的商品住房，自购房之日起满五年方可上市交易。同时，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳两年以上个人所得税或社会保险证明。

相关限购政策以及落户政策，记者在走访楼盘的销售处时都可看见。除了将于今后五年筹集56万套大学毕业生租赁房，让留在武汉就业创业的大学毕业生将可以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房外，武汉还在春节前宣布将继续实行差别化调控政策，全面推行“首套刚需人群优先选房”。

“武汉针对人才采取的购房优惠政策并未真正落地，大多数房地产商推出的楼盘并不适用八折优惠购房政策，我们公司的楼盘也是这样。”某央企置业集团营销人员向记者表示，目前我们了解到的唯一适用相关优惠政策的长江青年城才刚刚动工，上市时间还不确定。

申万宏源(港股00218)证券首席宏观策略分析师王胜认为，从调整楼市政策的兰州来看，其仍处于去库存周期，2017年11月存销比为17.8。实际上，兰州房地产市场过热的地方集中在市区，而一些近郊区及郊县的库存仍严重过剩，严格限购意义不大。此次政策调整，也是考虑到郊区市场去库存的导向，同时考虑到市区防范炒房的需要。

“如南京等二线城市放宽落户的核心目的还是为了增强人口吸附能力，增强区域竞争能力，背后深层次的原因则是为了2020年能够完成新型城镇化目标，达到户籍人口城镇化率45%以上的硬性指标，并不是单纯为了房地产调控松绑。”王胜表示，放宽落户限制对于房地产市场需求的提振是长期的。

中信建投证券(港股06066)房地产分析师陈慎表示，对南京和合肥人才政策放松的市场进行调研发现，无论是区域研究机构抑或开发商都未对人才政策采取足够重视，这说明通过解构需求群体，目前实际需求尚未被人才政策所影响。

“究其原因，有释放时效以及政策力度多方面因素。”陈慎说，南京的放松口径主要体现为先落户后就业，在限价、限售政策尚未突破的前提下，需求的释放较为缓慢，由此产生的增量短期内则更难体现；合肥尽管从目前的测算来看，受益程度最高，但本次政策放宽的实质影响暂时不显著，对房地产的影响尚未发酵。

遏制投资需求须长期坚持

同策研究院首席分析师张宏伟认为，“人才争夺战”涉及租房政策、户籍政策、购房政策等，背后反映出各大城市对高端人才的争夺，留住人才城市才具有竞争力，这是政策最重要的意义。

“2017年底小幅翘尾后，2018年楼市未见开门红。”张宏伟表示，一方面，春节因素大幅拉低了成交基数；另一方面，随着调控持续深化，“房住不炒”继续贯彻落实，预计调控不会放松。受2017年调控深化影响，预计2018年越来越多房企会撑不住，开始主动放弃“底线”，适应政府的指导价格措施积极“走量”。

王胜同样认为，“房住不炒”大基调不变，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投资需求的方向仍在。而更多城市出于自身财政实力、库存情况而因地施策，这是符合差异化调控的原则的。

“长期来看，长效机制的落地会带来短期调控政策的调整。”王胜表示。

展望2018年，陈慎认为，重点的一二线城市尤其是一二手房价倒挂严重的城市需要关注供给端的改善。通过对南京、合肥两地的实地调研，目前二线城市限价政策个别出现微调痕迹，共性是调整幅度较小，且基本刚达到房企盈亏平衡线。预计限价边际改善的蔓延并非无可能，对于高需求城市的促进影响更为关键，市场也能在短时间内兑现。而对于供需矛盾并不突出的城市，以人才政策为代表的需求端促进因素则会有更为平缓而绵长的释放周期。

彩礼、买房成了皖北小县城当下结婚流行的两大元素，也是年轻人见面的必聊话题之一。而“结婚了吗？什么时候结？”“买房了吗？在哪买？”几乎成了寒暄的高频词。

随着农村人外出务工，再加上收入逐渐增长，在大城市打拼几年以后，积蓄增加的同时，人们的购房意识也发生了巨大的改变。以往年轻人结婚会在农村的一亩三分地上新起一栋小洋房，但随着越来越多的年轻人外出打工，规模大、经济增长稳定、教育资源丰富的省会城市以及三四线城市成为返乡人群置业首选。

调查问卷显示，38%的人希望回老家买房，21%的人希望在老家的省会城市买房，且超半数的人计划在一年内购房。

《每日经济新闻》记者对身边置业人群的调查中总结发现，返乡置业人群中多为刚需首套置业。大部分人购房的首要因素是“方便”，他们大多选择在工作的城市购房，但也有一部分群体由于一线城市房价压力过大，选择强二线城市购置首套房。

安徽60%省内人首选合肥置业

“县城看不上，其他城市没感情”。家住安徽砀山县的小吴考上了隔壁县城萧县的公务员，这是他一直以来的想法。小吴庆幸的是，他去年赶在合肥限购之前东凑西借攒够了在合肥购置一套二手房的首付款，“现在已经升值了，”在与记者的闲聊中无不透露出他“买对了”。

随着外来人员增加，近年来合肥刚需置业随之增多。官方统计数据显示，合肥的购房人群中，35%为合肥市区人口，60%为安徽省内合肥市外人口，还有5%的来自上海、南京等地的投资客。

“咱们这边的年轻人基本上都在合肥买房子，”小吴的妈妈也向记者表示，在她看来，作为一个安徽人，到省会城市买房成为“刚需”。

小吴的情况和大多数在合肥购房的年轻人一样，大学基本上在安徽省内高校，工作地点也安徽省内，“故乡情怀”较为浓重。除此之外，合肥未来的发展机会、城市活力、教育娱乐等配套设施齐全等都是小吴在合肥购房的动力。

但也有一部分省内人选择了苏州、无锡、杭州等城市。安居客2017-2018返乡置业报告显示，一线城市返乡置业人群迁移主要流向周边省市或省内其他地方，其中合肥市位列上海返乡置业的第三名，仅次于南通和苏州。

王女士四年前在安徽某高校毕业后就在江苏的苏州找了份工作，目前已经结婚生子，结婚两年她选择了租房子生活，压力相对较小反而能更好享受生活。

相比在县城置业，她的想法是苏州的生活质量、居住环境比较好，以后对小孩的教育也有好处。有了孩子以后，她打算在苏州买一套房子。“要买的话就在苏州买，因为在那边上班”。面对记者的追问，王女士坦言，不会去省会城市买，因为对南京感到陌生，而对合肥“没感觉”。

北漂买房倾向于强二线城市

与小吴不同的是，在北京已工作六年计划今年结婚的小李却有些措手不及。

数据显示，2017年一线城市中从北京流出的返乡置业人群占比最高，而新一线城市中苏州、成都、杭州、南京等城市返乡置业人群占比位居前列。小李就是其中一位。

小李去年10月份从北京一家单位辞职来到杭州工作。让他做出选择的直接原因是随着各地剑指投资客限购政策的出台，即便在北京工作了六年的小李发现，自己工资的上涨速度依然赶不上北京房价的上涨速度，面对北京高企的房价，自己处在了“北京的房子买不起，县城的房子瞧不上”的尴尬境地。

不仅是小李，在杭州工作了两年的小夏也坚持不在县城买房，他认为“买了不住也没用”，有了两年社保，他计划今年买一套80平米左右的小户型。

和小夏比，小李算是入杭的迟到者。反复思考了之后，北京生活成本太高，房贷月供成为“北漂”们无法承受之重，小李最终锁定了新一线城市杭州，相对北京不至于有太大的心理落差，而与北京高企的房价相比，杭州32000元/平方米的均价让他觉得至少“可以接受”。

张波指出，相比在大城市，“漂一族”返乡找到一份满意的工作后积累买房资本的难度也降低不少。根据58集团招聘数据研究院发布的2017年白领平均薪资，2017年北上广深白领平均月工资在6800-7500元之间不等，新一线城市中杭州、苏州、成都等地的白领平均月工资也达到了5500元-6700元不等。

有了“买房资本”作为支撑，为了能尽快满足资格买房，小李毅然决定结束“北漂”选择新一线城市。在他看来，杭州发展潜力巨大，就业机会与北京均等，其次，相对于北京来说，杭州推出的一系列人才优惠政策也对小李有很大的吸引力。

今年过年回家，小李有些不好意思地跟记者透露道，“今年2月份，我在杭州的社保刚好交满三个月，离买房又近了一步。”

保监会副主席陈文辉近日表示，将稳步推进保险资金运用改革创新，对脱离实体经济、逃避监管的假创新、伪创新，将予以坚决禁止。陈文辉说，保险资金运用要服务保险保障主业，投资标的应当以固定收益类产品为主，股权等非固定收益类产品为辅；股权投资应当以财务投资为主、战略投资为辅，即使进行战略投资，也应当以参股为主。“必须坚持长期投资、价值投资和多元化投资。”陈文辉说，要加强资金运用能力建设，加强投资能力牌照管理，切实防范保险机构违法违规或变相向地方政府融资，积极引导保险资金服务实体经济、对接国家战略。

陈文辉说，将推进中国保险投资基金设立服务国家战略专项基金，稳步推进支农支小融资试点，支持商业保险 养老产品、个人税延型养老保险产品发展。稳步推进保险资金运用改革创新，支持保险资金运用国债期货等金融衍生品对冲和管理风险，研究保险资金参与长租公寓等领域。

陈文辉表示，保监会将加强基础设施建设，健全完善监管制度，丰富监管工具，提升监管信息化水平，坚决守住风险底线。

去年以来，住房租赁市场“短板”加速补齐。专家表示，各地在租赁住房试点实施方案指导下，城市租赁市场的发展或进入新阶段，长租公寓市场有望快速崛起。未来可在财税政策方面给予税收优惠，一方面可扶植长租公寓企业，另一方面可为REITs发展铺平道路。

国土部、住建部近日原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门等11个城市利用集体建设用地开展租赁住房试点实施方案，鼓励金融机构参与试点建设，依法依规提供金融产品服务。

中国指数研究院报告指出，继北京、上海先期试点后，此次批复标志着第一批13个试点城市全部进入实施阶段。各地在租赁住房试点实施方案指导下，将加速集体建设用地的推出，与之相对应的配套政策也将继续完善，城市租赁市场的发展将进入一个新阶段。

当前国企和民企纷纷进入住房租赁市场。兴业研究分析师臧运慧表示，目前已有万科、龙湖、碧桂园等多家民营房企进入住房租赁市场，保利地产、上海地产集团也推出了首批国企住房租赁品牌。随着进入住房租赁市场的企业不断增多，住房租赁市场将从零散的转租模式逐渐向规范化、规模化的购置经营模式演进。

“传统租房方式存在许多问题，无法保障租户和业主双方的权益。”东北证券分析师陈殷表示，租房人口年轻化使得租房人群对租房体验的个性化要求更高。当前，存量物业的盘活和利用率的提高使得租赁市场具备了良好的供给基础，在人口净流入而房价持续高企的一二线城市，长租公寓快速崛起。

“目前，无论是创业型、房地产中介型，还是房地产开发商，一般都停留在轻资产运营模式上。”陈殷认为，未来我国长租公寓市场将呈现集中自持、分散自持和托管三种模式并存的状态，专业公寓运营商将与房企协同发展，从而促进新房项目的销售去化，盘活二手房源提升利用效率，完善社区增值服务。

值得注意的是，长租公寓最大的痛点就是资金投入大、盈利难。从资金端来讲，诸多银行开始进入长租公寓市场。易居研究院研究员赖勤表示：“银行进入长租公寓市场，一方面，因为布局未来，该市场会给银行带来很多商机，对银行业务有很大的想象力；另一方面，为租赁市场提供金融支持。金融支持可以帮助供需两端，包括为供应端机构提供资金，用以开拓市场、缓解自持物业所带来的资金压力；也为租房者提供资金支持，从而更好地满足他们的租赁需求。”

从长租公寓的盈利来看，赖勤认为，若实现盈利，先要进行差异化竞争，在中高端产品上发力，从而能有较高的利润率。财税政策需改变，应提供税收优惠，一方面可以扶植长租公寓企业，另一方面可以为REITs发展铺平道路。并且金融政策也需跟进，给机构提供融资方面的帮助。

在REITs方面，华泰证券分析师陈莉敏表示，近年来REITs产品规模加速增长。尤其是2017年，仅前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品数量及规模已超过前3年总和，良好的政策环境和市场需求正在推动REITs加速发展，一方面，有利于缓解未来几年房企融资问题；另一方面，专业化、机构化住房租赁企业发展有利于促进房地产市场平稳健康发展。

春节期间，中国证券报记者走访山东临沂、贵州遵义等三四线城市的数家楼盘发现，不少楼盘推出打折、减免等优惠活动，持续多年的“返乡置业”热度犹存。

大年初五，在临沂市北城新区的某学区房楼盘，约四家人十二三名购房者在与售楼人员交谈。销售人员介绍，春节期间来看房的基本上都是一大家子，父母带着在外地工作的孩子来看房、买房的比较多。“这几天成交了五套。”

中国证券报记者通过与一位购房者交流得知，家长要为在外地工作的孩子买房，一方面，平时没时间一起来看房，就过年这几天时间充裕；另一方面，买房是刚需，怕房价再涨，这几天对比了几个楼盘，已经打算出手。

在优惠方面，该楼盘销售人员表示：“年初的优惠力度最大，不论是全款还是按揭都是一次性优惠66666元。各家其实优惠力度差不多，毕竟羊毛出在羊身上。”在另一处楼盘，销售人员称目前没有现房，最近会有预售及优惠活动，优惠力度与其他家差不多，只是方式有所差异。

大年初四下午，遵义市播州区某楼盘的销售人员颇为得意：“生意还不错，今天上午卖出三套！”她说，楼盘预售单价是5080元/平方米，在2月买房每平方米优惠100元。此外，在遵义市汇川区，一家大型开发商的某楼盘销售人员向记者推荐了“兼职销售员”活动，即介绍亲戚朋友买楼，介绍人可赚取房价1%作为佣金。

在去库存政策、基建设施陆续完善等综合因素作用下，三四线城市楼盘去化较好。据遵义播州区某楼盘售楼人员介绍，该楼盘是棚户区改造重点项目，2015年初开盘，目前修建完毕的10栋楼基本上开盘即售罄。2016年6月播州区设立之后，周边乡镇搬迁、旅游开发以及近期遵渝高铁开通带来新发展机遇，诸多因素推动楼盘销售紧俏。

另外，对学区房的追捧是一个普遍现象。安居客房产的房价行情报告显示，山东临沂市北城新区均价在10000元/平方米以上。销售人员称，目前该学区房楼盘已经开到第五期，年前四期开盘便售罄，整条街情况都差不多，均是“开盘光”。

记者注意到，离该学区房楼盘不远的另一楼盘均价超过15000元/平方米，销售人员称，临近楼盘拿地比此楼盘晚一年，是新地王，地价742万元/亩，这条街上的其他开发商拿地价格为365万元/亩，一年翻了一番。

克尔瑞地产研究中心发布的《2017年中国房地产企业项目销售排行榜》显示，2017年入围全国百强的三四线城市项目达到39个，其中19个项目杀入销售金额百强，并且有12个项目进入销售金额前50，比肩一些一二线城市项目。克尔瑞地产研究中心分析师沈晓玲认为，从项目榜单来看，某些三四线城市中甚至有两个项目同时上榜，可以看出一些三四线城市有着培养热销项目的土壤。

值得注意的是，当下三四线城市在贯彻“房住不炒”的政策思路。2017年12月，临沂市房产和住房保障局官方网站公布的《临沂市人民政府办公室关于在中心城区部分区域实行新购商品住房限转的通知》，自2018年1月1日起，对中心城区部分区域内新购商品住房实行限转措施。本地居民在该区域内新购买的商品住房（含二手住房）取得产权证书满两年后方可上市交易，非本地居民须满三年方可上市交易。

临沂北城新区楼盘销售人员表示，现今前来咨询买房的顾客大多为刚需或者是希望改善住房质量，炒房客比较少。此外，受新区房价带动，老城区很久卖不出的房子开始陆续成交。

在贷款方面，遵义市楼盘销售人员告诉中国证券报记者，目前主要通过与开发商有合作关系的五大商业银行办理个人住房贷款，贷款利率上浮10%。

对于当下的年轻人来说，房子的意义除了其本身应有的居住含义外，它还承载了幸福、安全感等等方面。一线城市动辄数万元一平的高房价往往让“漂一族”望而却步，“杯水车薪”已成为返乡置业的一大重要理由。

然而。“返乡置业”并非回到出生地，而是要考虑因素很多，城市发展前景、交通、教育等等多是回到交通便利、配套齐全的省会城市或热点城市。

作为90后的北漂一族，来自山西的小董就加入了返乡置业的潮流，选择了临省的省会城市西安。

房子，幸福感的保障

作为一名90后，小董坦言，“买房是肯定需要的，租房还是心里不踏实，有一套属于自己的房子幸福感会高些。”

面对北京的高房价，他无奈地表示，现阶段自己无法承受，但回到家乡附近的省会城市买一套房，还是力所能及的。虽然暂时仍在北京打拼，不过看好西安的城市建设和发展前景。

此外，从老家的婚嫁风俗来看，房子已成为结婚的一大必需品，为婚姻保驾护航。买房，是全家人必须要做的一件大事。

谈起在西安买房，小董经历了与爸妈的博弈。在老人看来，买婚房就是在县城或者运城市买，一是离家近，二是房价低。然而，小董选择西安买房，房价是当地房价的2-3倍，且不符合家乡大多数人的选择。

最终他以婚房为谈资，再加上买的楼盘有内部折扣，优惠力度大，且西安到家已开通高铁，一小时路程，交通便利，自己以后愿意返回西安工作生活，离家近等等，动之以情、晓之以理，经过多次沟通，爸妈最终同意在西安买房。

据了解，他购买的楼盘位于西安高新区，靠近一家通讯大企业，地铁已开通，周边配套设施较完善，符合刚需的要求，目前月供3000元左右。

在小董自己看来，在西安买房要远远好于县城或运城市，首先，西安是省会城市，有发展机遇;二是，自己如果返回西安工作，有落脚点，若不返回，作为投资也可以;三是，西安具有城市资源、教育资源等优势。

的确，房子是用来住的，返乡也可以实现刚需购房，不一定非要在房价高昂的一线城市“买房吃土”。在自己经济条件允许的范围内，在老家附近购买一套房子，拥有一个安定的居所，也是不错的选择。

把握城市发展机遇

给未来一条退路

其实，现在不少在一线城市打拼的购房者并没有真正地“返乡”置业，而是选择了省会城市或高铁沿线的热点城市。熟悉了大城市生活的人们似乎已无法忍受老家的偏远以及配套的不足。

2017年，清华大学中国经济数据中心发布的“城镇化全国入户调查数据”显示，21.6%的农村户籍流动人口家庭已在城镇买房，80%以上的新生代农民子女选择在县城及以上层级的城市定居，他们往往不会返回原来的居住地，而是向更高层级的城市迁移。

小董是2016年8月在西安买的房子，说起买房经历，他说自己在一家上市地产公司工作，平时也关注房价，当时刚好公司在西安开发楼盘，与领导同事商量后，考虑在西安买房。

时间证明，他的这次置业没错，“现在(房价)已经翻了一番，还是很高兴”

实际上，2016年的西安楼市还处于去库存的泥泞中，每平方米5000元-6000元的单价，远低于周边的武汉、郑州等省会城市，关键是对外地人不限购。但2017年西安房价快速上涨，均价已高于10000元/平方米，西安的发展也走上了快车道。

对于此次西安置业，小董称，投资也是很重要的一点，毕竟北京置业门槛太高，而西安离老家近，也是给自己未来的一条退路，Plan B还是要有一个的。

鉴于是PlanB，考虑到首套房的名额，当时小董以爸妈的名额购房，并没占用自己的名额。

小董补充道，西安的房子预计今年6月就交房了，考虑到暂不会回西安，与家人商量后决定装修后出租，租金差不多可以抵月供。若以后定居北京，再把西安的房子出售用做北京买房的首付，当然这些都只是目前的考虑，并不确定。

随着时代的变迁，在外“漂一族”越来越多选择回乡置业，而春节假期则成了在外打工人群回乡买房的一次契机。安居客房产研究院调查问卷显示，38%的人希望回老家买房，21%的人希望在老家的省会城市买房，且超半数的人计划在一年内购房。

记者对身边置业人群的调查中总结发现，返乡置业人群中多为刚需首套置业。大部分人购房的首要因素是“方便”，他们大多选择在工作的城市购房，但也有一部分群体由于一线城市房价压力过大，选择强二线城市购置首套房。

从春节假期看，楼市与2017年呈现明显不同的是，今年购房者对于后期楼市的看涨预期均有所保留，其中又以一线城市尤为明显。

“总的来看，目前北京二手房的价格确实有了比较明显的回调，尤其是我之前在南四环看的一个小区，房价基本回调到2016年10月份水平，可以说调控效果非常明显。”一位北京的冯先生告诉《证券日报》记者，虽然自己是首套购房，但35%的首付款以及上调后的贷款利率，还是加重了自己的购房成本。

尽管如此，但冯先生预计，按照目前中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，北京二手房价格在今年不会出现明显上涨。“所以，我准备在全国两会结束后，加快看房步伐，争取在与房主沟通时，获得更大的议价空间。”

无独有偶，一位居住于上海且拥有一套房的周女士告诉《证券日报》记者，当前上海二手房价格基本维持稳定，并且自己也有购房打算，想在靠近城里的地方再买一套小的二手房。

“趁着现在房价降温明显且趋势稳定，早点买也好为以后做打算。”周女士如是说。

事实上，从今年春节前的楼市成交量上就能明显看出，一线城市房地产市场愈发冷清。据中原地产研究中心统计数据显示，2月份上旬，一线城市成交量环比下降33%，二线代表城市环比下降18%，其中，苏州环比降幅最大，超过八成，南昌次之。值得关注的是，虽然部分三线代表城市成交量环比下降9%，但从同比来看，整体成交量继续上升，升幅达到35%。另外，从网签数据来看，春节期间，一线、二线城市网签数据基本全面暂停，主要以三线、四线城市为主。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从市场来看，目前三线、四线城市的房地产调控主要还是按照库存多少分为两类：一类是靠近一线、二线城市的三线、四线城市，整体来看，这类城市调控政策依然存在明显收紧的可能性，特别是核心城市周围的区域。第二类是中西部的三四线城市，预计这类市场会继续执行去库存政策。

“总的来看，预计2018年房地产调控的主要侧重点会落脚到三线、四线城市。”张大伟说。

房地产调控政策紧密关系楼市走向，社会对此高度关注。近期一些城市取消部分区域限购、推出人才安居购房，被误读为“调控松绑转向”，市场敏感性可窥一斑。

2018年调控政策有啥“硬招”？稳楼市关键棋子落在哪儿？近期，住建部、国土部、央行、银监会陆续召开年度会议，其中对今年房地产调控都做了部署。

调控目标不动摇 力度不放松

兰州、南京、合肥等地近期对购房政策进行了局部微调，引发市场对房地产政策将松绑的无限“遐想”。

实际上，定向取消限购、为高层次人才提供落户政策支持、租房落户只是部分城市“针对各类需求实行差别化调控政策”的最新政策注脚，从严调控仍是各部门合力保持楼市平稳健康发展、坚持“房住不炒”的政策基调。

“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，住建部明确，要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。

“严”还表现在对住宅用地的规划上。国土部表示，国土资源处于供给端的重要位置。住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机，将强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划。

我国房地产市场在人群需求和地域特点上存在明显差异性，各城市、各地区之间的市场情况不一样，甚至一个城市内不同区域的住房供求状况也千差万别。过去一年，有的三四线城市从库存积压变为房价上涨，有的三四线城市库存规模依然较大。

针对这些差异，住建部强调，要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。要加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

夯实长效机制 深化住房制度改革

工、农、中、建、交五大国有商业银行近期在北京、上海、广州、深圳、杭州等人口净流入城市“试水”住房租赁市场，阿里、京东等电商平台成为住房租赁领域“新玩家”……

“租购并举”作为房地产长效机制建设的一个重要方面，住房租赁市场的“一池春水”正在被日益完善的住房制度设计所激活。

住建部表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革正在祭出“实招”：“政府垄断住房用地”格局将改变，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。

国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。

央行工作会议部署，2018年要完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系。

为补齐住房租赁“短板”、扫清市场障碍，住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

防范化解风险 加大房地产监管力度

信贷资金借通道为房地产企业融资、消费贷变“首付贷”变相流入楼市……尽管近年来我国采取了不少房地产调控政策，但仍有不少资金通过各种手段流向房地产市场，提高了杠杆率，加大了市场风险。

对于房地产市场风险，必须进行有效监管、防范、化解，维护房地产市场的健康稳定发展。央行和银监会2018年主要工作任务中，在防范化解金融风险上均加大了对房地产的监管力度。

房地产等资产市场天然容易加杠杆，具有“买涨不买跌”的特征，容易出现顺周期波动和超调，需要针对这种特性进行逆周期调节。央行提出，2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。

房地产市场的健康稳定发展，还有赖于良好的市场环境。机构违法违规操作势必会扰乱正常的市场秩序。住建部明确，要加大房地产市场秩序规范整顿力度，始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

　　一般来说，元旦与春节所在的1、2月都是楼市供应最为低迷的时期。但近两年楼市出现了“开年抢跑”的现象，在业绩压力下，一些房企为了能够更从容地完成全年销售任务，不乏采取错峰销售的方式，提前“下手”，为下半年冲刺减压。但房企抢跑的现象似乎只是昙花一现，从2018年1月份来看，房企推新盘开始出现乏力，北京楼市中可选择的新建住宅楼盘数量十分有限。

　　现状

　　供地减少 新盘恐断档

　　亚豪机构的数据显示，2018年1月，北京商品住宅市场预计仅有5个项目入市，其中包括金樾和著、御景湿地以及永泰·西山御园3个纯新盘，以及玺萌壹號院、北京城建·北京合院两个老项目后期。

　　记者查询北京市住建委网站信息发现，2018年1月，仅有3个住宅项目取得预售证。1月5日，京投发展·檀香府136套房源取得预售证，全部为住宅产品，拟售均价为48632元/平方米。其他两个为东坝的和光尘樾、昌平北七家的融尚未来项目。

　　1月新盘供应的减少，也是延续了2017年的整体行情。亚豪机构数据显示，2017年北京商品住宅市场仅有118个项目入市，同比减少162个，月均入市量仅不到10个项目。2017年，北京仅新增商品住宅供应22538套，供应面积329.87万平方米，创下自2006年北京开始执行预售管理制度以来的历史供应新低。

　　究其原因，亚豪机构市场总监郭毅认为，土地作为商品房的生产资料，土地供应的下滑，对商品住宅供应规模的萎缩造成直接影响。最近几年，北京住宅供地量逐年减少，2015年和2016年两年时间，北京仅出让65宗住宅用地，规划建筑面积1095万平方米，甚至比2013年一年的土地交易量还要低，因此令2016年和2017年的商品住宅市场面临“无米下炊”的尴尬局面，同时带来了地价高企、房企惜售和楼市全面高端化的市场现状。

　　商品住宅市场供应以中高端改善产品为主的供应结构，使得大量刚需客群不得不寻求在北京的二手市场和环京区域解决居住需求。亚豪机构称，北京新房、二手在整体市场中所占比重达到1：9。我爱我家的数据显示，北京、上海、深圳三个城市在2010年就已进入存量房时代，2017年全国已有24个城市二手房交易量超过一手房。2017年在北京，4个购房者中有3个购买的是二手房。

　　未来

　　明后两年 限价房大规模入市

　　自3月开始，北京新房市场的供应局面将打开突破口，郭毅认为。

　　2018年北京新房市场供应增加的主要动力来自于土地市场的开闸放水。数据显示，2017年北京共出让71宗住宅用地，创造了近4年的新高。商品住宅规划建面达到739万平方米，其中可售纯商住宅产品占比46%，共有产权住宅占比42%，另外还有84万平方米租赁型住宅产品。

　　值得关注的是，未来可售商品住宅与共有产权项目均规定了限售价格与面积，郭毅认为，“多重成本压力之下，唯有时间成本可控，因此2017年成交的这些宅地也将在2018年开始启动上市步伐。而大量限定房价项目的入市，令明年的房价水平总体可控，有了这些限价产品的价格对冲，对于高端项目在价格及签约上的管控也将逐步放松，而这些高端项目在资金压力下，2018年的入市积极性将会大增。”

　　因此，限价商品住宅、高端商品住宅、共有产权住宅以及租赁型住宅也将成就2018年北京新房产品供应的多元化，从而承载刚需、改善、终极置业等全方位购房需求，在这一局面下，吸引原本被分流到二手市场的刚需及首改人群向新房市场回流，2018年，二手市场仍将继续承受重压。

(中国网)

　　 “从2017年四季度开始，中国的宏观杠杆率增速已有所下降。金融体系控制内部杠杆也取得阶段性成效。但总杠杆水平仍然偏高，企业尤其是国企债务压力依然较大。”央行在日前发布的去年第四季度货币政策执行报告中强调，今年要在控制总杠杆率的前提下，把国有企业降杠杆作为重中之重，深入推进市场化法治化债转股。

　　 央行表示，下一阶段，实施好稳健中性的货币政策。一方面要掌控好流动性尺度，助力去杠杆和防范化解金融风险；另一方面，综合考虑金融监管政策的宏观效应及对金融业态和市场运行格局的影响，加强监管协调，灵活运用多种货币政策工具组合，合理安排工具搭配和操作节奏，“削峰填谷”维护流动性合理稳定；进一步完善宏观审慎评估，将同业存单、绿色金融纳入MPA考核。

　　 央行称，进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革，加强对金融机构非理性定价行为的监督管理，发挥好市场利率定价自律机制的重要作用，采取有效方式激励约束利率定价行为。加大市场决定汇率的力度，增强人民币汇率双向浮动弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。密切关注国际形势变化对资本流动的影响，完善对跨境资本流动的宏观审慎管理。

　　 央行表示，提高直接融资比重，促进多层次资本市场健康发展，更好地为实体经济服务。推动债券市场产品创新，扩大债券市场的深度和广度。推动资本市场双向开放，不断完善跨境融资相关政策制度安排。

　　 央行强调，加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。在控制总杠杆率的前提下，把国有企业降杠杆作为重中之重，深入推进市场化法治化债转股。进一步规范地方政府举债融资，防范化解地方政府债务风险。加强金融监管协调，统筹政策力度和节奏，防止叠加共振。

(证券日报)