房屋抵押贷款和房屋按揭贷款最大的用途区别，在于按揭贷款是购房者向银行借钱购买房屋，而房屋抵押贷款则是借款人用已购房做抵押向银行借钱用于消费领域或做生意。

房屋抵押贷款与房屋按揭贷款有何区别？

1.贷款用途有差别

房屋抵押贷款和房屋按揭贷款最大的用途区别，在于按揭贷款是购房者向银行借钱购买房屋，而房屋抵押贷款则是借款人用已购房做抵押向银行借钱用于消费领域或做生意。

2.贷款成本略有差别

总的来说，按揭贷款比抵押贷款利率更低一些。主要原因有：

1.若是首套房申请按揭贷款，购房者有机会享受到一定的利率折扣，而抵押贷款则不然，各银行大多会在基准利率的基础上上浮一定的比例；

2.贷款期限各不同：按揭贷款最长贷款期限为25年，而房屋抵押贷款的最长贷款期限最长不超过10年。

(中国经济网)

过去几年，中国房地产市场和政策环境发生了很多事情：一方面，一线城市核心位置的楼盘纷纷突破10万每平方，省会城市、旅游度假地房价翻番，三四线库存告急；另一方面，一线城市严格调控，加推租赁住房政策，二线城市想获得控房价和吸引人才的双赢，三四线城市只见新人笑不闻旧人哭。

在企业层面，各家一边打鸡血一边困惑彷徨。打鸡血在于巨头以每年超过50%的增速扩张，蚕食市场份额，在这个行业不进则退，快速发展不仅是发展本身的问题，更关乎存亡；困惑彷徨在于当行业发展至每年销售近17亿平方米，相当于给每个城镇居民增加2平方米的面积时，这个行业还能做多久，仁者见仁智者见智。

在这样一个时期，政府在思考，如何设计出长效机制保障市场稳定，老百姓安居乐业；企业在思考，奋进还是转型；民众在思考，买房还是卖房。

之前写过几篇短文，一篇是《有关于日本的五张图—兼论之于中国房地产的思考》，简单地判断了一下中国的经济不会像日本一样出现上世纪90年代的大衰退，但中国的人口结构像90年代的日本，会制约中国房地产市场的发展。

一篇是《粤港澳大湾区资产升值的逻辑与展望》，坚定看好中国房价的上涨空间，以及认为2030年深圳的房价均值将到20万每平方。

一篇是《租赁住房时代，房价会跌吗？》，指出租赁市场的发展，取代的是刚需，会抑制城市内的老破小，城市周边的普通住宅，但城市内的好房子，郊区的别墅，价格还会一路上涨。

对于之前的判断，目前依然坚持，这里再进行一个系统的梳理。（企业层面这里没有展开，一来涉及企业战略，二来大家也不是特别关注）

一、国运

国运即房运。

一直以来，我的观点都是房地产是一国经济的反映，被动的成分更多，经济常青，而房地产常青。所以看房地产的大趋势，首要是看中国的国运。

相信今时今日，对中国经济持悲观看法的人少之又少，因为没有任何理由看衰中国。

有基建兴国的观点，有供给侧改革的观点，有创新驱动的观点。中国经济还有很多红利可以吃，政府强大而稳定，加上本身发展水平还处于低位，中国经济中高速增长20年，肯定没有问题。

我们预计，2035年左右中国成为全球第一大经济体，2050年中国经济占全球五分之一，比美国高出20%30%。届时“九天阊阖开宫殿，万国衣冠拜冕旒”，中国的资产将被全世界重估，中国一线城市则是当之无愧的世界之巅。

国运昌盛，则整个地产行业具备最强有力的基本面支撑。

二、供需

我们把供需放在政策之前，因为我们认为长期而言，市场的影响更重要。

首先看大数，虽然国家统计局得到的数字是2016年中国城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米，这与西方发达国家约40平方米的值相差不大，但我们不建议采用这个数。

原因在于我们可以认为中国过去的房子，和现状的房子，是两个世界的品种。

还记得一年多前，从上海飞广州的某个下午，飞机快降落时我望了一眼广州，一片片的旧房子，心想，房地产还大有可为。

这里我们统计了从2000年以来中国商品房的成交面积，到2017年底，累计成交了152亿平方米，按8.5亿城镇人口计算，人均商品房面积是18平方。实际上还要少一点，因为成交到入住还要几年。

未来，中国会有11亿人在城镇，人均住到50平方（美国60平方和欧洲日本40平方的中值），那就有550亿平方米的总需求，未来还要新增400亿平方米的房子。这400亿，有一半是取代旧房子，有一半是新增城镇人口以及城镇人口扩充住房面积的需求。

这是最乐观的需求展望，保守一点，应该也有200亿平方米的需求。

在供给方面，目前看是很难和需求匹配的。一是我们说的旧房子，越来越难拆得动了，成本太高，二是城镇化进入都市圈阶段，新增土地更难。

相信在未来很长一段时间，住房市场依旧保持一种供不应求的状态，特别是几大都市圈的住房。

供不应求，既是老百姓买房的动力，也是开发商拿地的动力。

三、政策

我们看政策，首先要理解政府想要什么。从大的方面看，政府想要国家强盛，长治久安，从小的方面看，政府想要稳定。

房地产好，房价涨会带来社会不稳定吗？不会。政府乐见其成。但不能涨得太猛，引发民怨。

房地产不好，房价崩盘会带来社会不稳定吗？也许会。政府一定不希望看到。

这是基本的判断。

诚然，随着中国经济顺利转型，中国经济的增长已经不太依赖房地产投资，或者说，房地产对经济的贡献，没有想象中大了。在未来，房地产不会像科技创新、教育医疗、基础设施建设一样当国家的亲儿子，但至少是一个小侄子，不至于像纺织、煤炭一样也许成为隔壁老王家的孩子。

目前对于政策的关注，集中在房地产的长效机制上，而长效机制，犹如供给侧改革一样，注重供给的调节。“高端有市场、中端有支持、低端有保障”算是一个很好的总结。政府会让老百姓能够租的起房，是底线，也会让商品住宅体现价值，藏富于民。

政策不多说，意会即可。

这里再算一个账，关于长租公寓的账。（1）假定一套100万的房子，年租金2万元，大致符合当前的市场行情。租房的人年收入10万元，那么他就是拿收入的20%租房。（2）未来20年，按名义工资年均增长8%（实际GDP增长率5%加3%的通胀率）计算，20年后，此人工资增长到43万每年，房价上涨至431万，对应房子租金为8.6万，占收入的20%。这是一个控制得当的房价涨幅，不超过工资的增长，居民租金压力恒定。（3）假如此人30%首付购房，贷款利息5.3%，假定这个人首付款拿去做理财的收益率也是5.3%，那么每年的成本就是5.3万，相对租金是高的，所以在第一年，买房不如租房。但我们往后算账，100万如果不买房，20年后是多少？是100*（1.053）^20= 267万，比房价低了160多万。结论显而易见：买房无论在哪个时间静态收益都不如租房，但租房永远无法享受到房价上涨红利，而房价在未来几十年都是上涨的。长租公寓，仅是购房前的缓兵之策。

四、气候

这里说到气候，画风有点转变。但气候对于房地产十分重要。我们能改变一个城市的基础设施，教育医疗，就业条件，但改变不了炎炎夏日，改变不了大雪纷飞。

过去有胡焕庸线，以南人口密集，以北人烟渺渺。气候导致了农业生产条件是决定因素。

现在有海南的东北年，人如候鸟。

从气候的角度，会觉得南方长期优于北方。

成都不错，小资生活，西南重镇；昆明不错，四季如春；三亚不错，冬日暖阳。

但最好的，莫过于粤港澳大湾区，就是深圳、香港、广州、珠海等11个城市连成的一个都市圈。这里是气候好、基础设施好、医疗教育好、就业机会好的结合点。

五、城市

中国内地的城市可以分为几个维度：

第一维度是全国性的城市，可以吸引全国的人口流入，这类城市依然只有四个，北上广深，这四个城市以及所在的都市圈，是全国大多数高端人才的首选之地，也是众多年轻人梦想开始的地方，必然源源不断的吸引人口流入，区别在于，北京和上海，人来人往，总量控制，深圳和广州，放开怀抱，吸纳人口。但是，一线城市的房价和人口增减并完全对应，因为一线城市的房子，归根结底，是财富效应。北京上海的人口即使有减少，房价也不会因此下跌，深圳广州的人口增长，会填平一些价值洼地，带动周边房价上涨，但核心区域的房价，是有天花板的，上了千万一套的房子，不是拥挤造就的，而是品质造就的。

第二维度是区域性的中心城市和省会城市，可以吸引城市周边几百公里甚至上千公里的人口流入，这类的代表有杭州、南京、武汉、重庆、成都、天津、西安、厦门等等。这些城市未来人口增长是确定性的，城市的扩张也是确定性的，不过区别在于城市是否基本好的产业基础和产业前景。产业兴则房价更兴。

第三个维度是地级市和县级市，这类城市过去几年有的兴旺，有的衰退，分化比较严重。大的判断是东北、西北这类城市日渐凋零，中部看交通，西部看文旅，都市圈内看产业分工。城市的分化也带来了房价的分化。

第四个维度是小镇，又分普通小镇和特色小镇，普通小镇基本没有什么前景，特色小镇会有一批冒出来。不过即便特色小镇，只要不在都市圈辐射范围内，置业的升值前景依然迷离，不建议参与。

六、楼盘

当前购房首选，我自己的判断是龙光玖龙台。有几个理由：

（1）城市基本面：深圳发展前景一片向好，经济和人口给整个城市房价带来强支撑；

（2）时间点：深圳自从2016年以来，房价基本没有上涨，受限价政策影响，新盘价格受到抑制；

（3）性价比：深圳是一座新城，也是一座相对去中心化的城市，人口的不断流入，会带来新的区域迎头赶上，过去的南山，现在的龙华，今后的光明，宝安，都有不错的前景。从相对涨幅来看，现在买光明优于买南山和福田。

（4）区域制高点：龙光玖龙台，是光明区当之无愧的楼王，小区建筑品质最优，内置市政公园，与轨道交通无缝对接，19年地铁修通后，价值必然有所体现。

（5）以身作则：关于买房，其实我自己也纠结了很久，有想过在宝安中心区买二手房，马上可以住，而且宝安中心区的生活环境很好，但觉得第一套房，有高杠杆支撑，首选还是考虑升值属性，可以完成一部分财富积累，遂入手。

　　这或将是压住高房价的最后一根稻草！

　　原来以为只是纸上谈兵，没想到，这次国家动真格了。

　　今天传来消息：银监会整治银行资金违规流向房地产，已经开始见效！往日的房企的金主爸爸——银行们手头紧了，房企们融资越来越难了！

　　最近，全国范围内已经有多家银行下发相关文件，暂停开发贷，对房地产的融资收紧或暂停。

　　现在四大行不少分支机构 ，以及 一些股份银行新增的房企授信业务，都相当紧张了 ， 有些额度已经用完了 。 房企授信的存量业务也要看利率 ， 利率低不一定会续作 。

　　即便有额度的银行，对房企的审核也非常严格 。 目前上海监管已经发文需要进一步规范并购贷款 ， 或很快在全国推开 。

　　要知道，房地产整个链条，很长时间玩的，就是银行资金。无论是房地产企业拿地、建楼、开发、回款，还是个人住房贷款，哪个不是银行资金在撑着？

　　然而，现在强监管、去杠杆的令旗已经挥下。从来没有哪一年，房企像今天这样难于融资。

　　随着银行收紧地产融资额度 ， 曾经“不缺钱”的房地产企业，他们的资金链正在绷得嘎嘎作响，严冬真的要来了！

　　二

　　房地产商看似财大气粗，其实背后是狐假虎威：银行才是他们真正的金主。

　　表面上看，房企手里的钱是大把大把的，乃至“某达”的老王还说过：先赚它一个亿，小目标而已。

　　然而，其实，扒开这些房地产商的内囊看，其实一个个都是瘪的，他们手里的钱，8成都是借来的：

　　截至2017年9月底，136家上市房企的平均资产负债率为79.45%，其中有36家房企负债率超过80%红线。

　　正因为钱来得太容易了，借钱的利息太便宜了，所以，花起钱来也就大手大脚。这些年，大城市地王频出，三四线城市则盖房多到得去库存，一个重要原因，就是银行对房地产商，手太松了！

　　这下，资金链紧了，市场指挥棒马上变了！最明显的，是房企们腰包紧张后，拍地就要三思三思再三思了。

　　君不见，曾经如火如荼的地王，立马销声匿迹。而土地市场遇冷，则来势凶猛。就是最红火的北京，也开始出现土地流拍现象。

　　1月25日，北京丰台白盆窑一宗共有产权房地块流拍。

　　1月30日，北京丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块绿隔产业、住宅混合公建及基础教育用地再次流拍。

　　稍早前，还有一宗流拍地块，加起来，2018年才过了一个月，北京就已经有3宗地块流拍。

　　是的，你没看错，房地产企业一轮重新洗牌，开始了！

　　那些稳健经营、弹药充足的大型房企，将在寒冬中挺过去，并获得更高的市场集中度。

　　而一大批跟风上马、管理不强、搞高杠杆的小型房企，或将在这一轮寒冬中倒下。

　　的确，房贷乱象是该整治了。再不整治，楼市开发贷款资金太便宜、杠杆过高，必然导致开发商脑袋发热大干快上，最终不是建了一批卖不出去的钢筋混凝土，就是推高一二线城市地价、房价，甚至留下一堆呆坏账，最终落下一个共输的局面。

　　出来混，迟早是要还的。

　　现在，还债的时候到了！

　　三

　　宜将剩勇追穷寇！

　　前段时间，兰州等地取消限购，让很多人以为看到了放松调控的希望。然而，最近楼市爆出的这一个个大消息，都说明：2018年，高房价继续成为国人眼中的过街老鼠，人人喊打！

　　1、任志强终于改口：房价下降的城市会越来越多！

　　最近，任志强在第十五届中国地产风云榜上发表演讲。虽然不到10分钟便匆匆下台，但其言论依旧引起了现场的强烈关注。

　　任志强在此次演讲中首次看空房价：

　　第一，2018年房地产投资一定是下降，增速下降的幅度可能会稳中有降。

　　第二，房地产开发面积会下降。

　　第三，房价下降的城市会越来越多。

　　2、环京楼市仍严格管控！

　　北京是全国楼市的风向标和定海神针。今年，环京楼市仍将飓风过岗，万木蛰伏！

　　2月9日，河北就明确提出：将对其热点城市及重点地区继续严格执行限购、限贷等管控措施。

　　3、南京土地拍卖结束，地价暴跌80%！

　　刚刚，一个大消息传来：2018年南京首场纯租赁住宅用地土拍结束。

　　南京公开拍卖5块70年产权的租赁型住宅用地，起拍楼面地价仅2500元/㎡起，最高的也不到2900元/㎡。

　　然而，这次拍卖的这几幅地块，地价仅有周边商品房地价的1/5 —1/10！！

　　一阵一阵惊雷滚过，反复陈述一个事实：住房的历史性转折点已经到来！中国房地产行业的高暴利时代已经过去了，楼市的黄金时代，已渐行渐远！

　　别了，房奴！房产兴而百业衰的困境即将过去。对于没买房的人来说，这将是一场的狂欢！而对于执迷不悟的炒房客来说，这将是一场的噩梦。

　　一个以房产为投资中心的时代就要结束了，一个以奋斗者为本的时代就要来了！我们看到了无数的炒房者在哭啼，无数的民众在欢呼！(楼市参考)

补充协议是购房合同的补充部分，它对合同中没有约定、约定不明确或者容易发生纠纷的部分进行补充，并提前约定好具体违约责任。一般来说，补充协议提到的问题更容易发生。购房合同的补充协议里该写什么？

购房合同的补充协议里该写什么？7个条款缺一不可！

一、不动产权证办理时间

在购房合同中，一般是不会写明办理不动产权证的时间的，大多数开发商都是在交房1－2年后办理。如果购房者对比较在意这个问题，建议在补充协议中约定办理不动产权证的具体日期，为防止开发商违约，还要注明相关赔偿责任，如在约定期限内，开发商没能办理房屋的不动产权证书，应按约定对购房者进行赔偿事宜。

二、约定贷款失败怎么办

有的购房者可能会面临这样的问题：签订了购房合同，却没能申请下来购房贷款。

这个时候该怎么办呢？一般来说，购房者可以和开发商约定如下内容：

1、如果是因为银行审批或者政策调整的原因导致贷款失败，双方可自行解除合同约定；

2、如果是因为开发商原因导致贷款不成，购房者可申请退房且无需承担违约责任；

3、如果是购房者自身原因，可先和开发商进行协商解决后续款项问题，如无法缴纳剩余房款，双方解除购房合同，但购房者需承担违约责任。

购房合同的补充协议里该写什么？7个条款缺一不可！

三、公摊面积大小

在很多购房合同中，开发商在公摊面积的部分，只会写出一个大概的数字，后期却很可能在这上面做文章。由于公摊面积的大小和位置实际上属于购房者需要用钱买来的隐性面积，所以建议购房者能在补充协议中约定清楚公摊面积的具体大小和位置，而且还要注明如果公摊发生变更的情况该如何解决，避免日后因此而发生购房纠纷。

四、注明交房标准

关于交房标准这一点，毛坯房的要求一般都是最基本的质量问题，精装房则需要格外注意，建议能在补充协议中明确到装修材料的品牌、型号、颜色、材质等，尽可能避免含糊不清的词汇，不利于购房者验房对比。

五、约定退房责任

如果交房时，出现以下的情况，购房者一般可以要求退房：合同面积与实际面积相差超过3％、房屋主体质量出现问题、开发商私自变更小区规划、非购房者自身原因导致银行贷款失败、开发商没有销售许可证，或者迟迟不为购房者办理房屋不动产权证书等。为了更好地约束开发商，建议能在补充协议中做好详细的约定。

购房合同的补充协议里该写什么？7个条款缺一不可！

六、开发商的口头承诺

在购房者下定决心购买房子前，往往会被开发商的口头承诺所吸引，比如说周边的交通、医疗、教育等配套十分完善，但如果不将这些口头承诺写入补充协议，这些都只是开发商的噱头。

因此提醒购房者，开发商的承诺应当白纸黑字落实到纸面上，一旦实际情况与购房合同内容或补充协议内容不符，可据此要求赔偿。

七、明确物业管理问题

如果是新小区的话，前期都是由开发商指定物业进行合作，或者自己有物业公司进驻，但无论怎样，购房者都要明确物业公司是哪个，资质如何，物业费的缴纳时间和具体缴纳标准等。

(华律网)

新手买房一般都是通过中介公司或者自己去售楼处了解房屋的情况的，如果自己去售楼处去咨询购房的一些信息，买房子前一定要提前做好准备，特别对于新手来说，买房的时候多听一些过来人的经验是很有必要的，那么去售楼处买房需要咨询那些问题呢？

1、房价

去售楼处咨询房屋的价格应该是谁也不会忽略的，不过在售楼处我们会常听到这三个：均价、单价、总价。均价所指的是整个楼盘的房屋单价。单价一般所指的是某一个户型、楼层的房屋单价。总价所指的是总房款。由于户型、楼层、位置等因素有所不同，房源的单位也有所不同，总价有时候可能相差几十万。

2、周边配套

了解了房价之后，需要对房屋所在小区的基本情况多做一些了解，周边配套其中主要包括交通配套、学校配套、商业配套、医疗配套、金融配套、文化休闲配套等。交通配套方面要问问小区周围的地面交通、轨道交通等交通建设，对自己以后的行车路线有个基本了解。如果小区周边有学校，要问问有没有学习资源。商业配套主要包括超市、商场等，如果这些设施正在建，需要问问开业的大概时间，确保入住后不会影响正常的生活需求。

3、交房时间

通常开发商在楼盘开盘的时候就已经开始预售了，在售楼处一般也只能看到样板房，所以在买期房的时候要问明白入住的时间和条件。入住时水电网络等是否能够正常使用，以及小区内保洁、绿化、排污、照明、信报箱等设施是否正常使用。

4、房屋的特点

除了楼盘整体的特点之外，对改小区中房型的特点也应该全面了解作对比，房源特点其中包括户型特征、面积、装修特点、公摊面积、得房率以及购房有无折扣或者优惠等。了解了这些，有助于大家通过对比选择适合自己的房源。并且大家也要问清楚建筑面积和套内建筑面积以及公摊面积是多大，公摊小的房子更有卖点，一般电梯房的公摊面积在20%左右。

5、销控表

售楼处的销控表可以直观展示一个楼盘项目还有哪些房源在售的表，如果大家觉得一个项目不错，想继续选选户型、楼层等，可以参考销控表。问询销售人员在售房源的特点及房价，快速确定自己心仪的房源。销控表还有一个作用，无论售楼处现场有多火爆，销控表能反应该项目的销售情况。

买房是一件大事，一套房子很可能是一个人一辈子的住所，有过买房经验或者看房经验的朋友应该都知道，大家要去看房首先就要去楼盘的售楼处。那么如果是对于第一次买房的新手小白来说，去售楼处看房提前了解需要问哪些问题做好准备才好。

(微口网)

异地购房是指购房者的户口所在地和要购房屋的所在地不在同一个省份，那么异地买房都要注意些什么呢？

图片来源于网络

一．控制个人财务

一般原则下个人负债不要超过个人总资产的50％，否则家庭资产的安全就会受到威胁。所以“开源节流”显得更为重要，只有合理安排开支才能保证家庭有适当的资金进行其他理财规划，从而达到“开源”的目的。

二．了解当地购房政策

如果是贷款购房，还需要了解当地的贷款利率政策，不同银行的利率可能存在差距，不同地方对于二次置业、多次置业也有不同的规定，在购房前一定要了解清楚。

三．定位很关键

在决定办理异地户口买房手续前要从多方面因素着手，衡量家庭收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度以及亲友可资助的额度，正确估算自己的实际购买能力，以便最终确定所要购买房屋的类型、面积和价位等等。因为房子的地段、面积、总价等因素，会直接影响未来银行评估以及最终的放贷数额。

四．货比三家

目前不少银行对于办理异地户口买房手续的人都推出了“直客式服务”，优点是省钱，但缺点是贷款产品单一。而个贷金融服务机构从贷款服务专业性，房地产、金融政策的可靠性，以及掌握多家银行贷款产品的角度来谈都更具有无可比拟的好处。所以，在办理异地户口买房手续前，你应该“贷比三家”，选择适合自己的贷款委托方式。

五．了解异地使用公积金情况

不同地方出台不同的购房政策，如户口迁徙、政府补贴等。这些都可以在购房前，通过网络了解，或者是向楼盘销售人员询问清楚。

六．要充分了解房产项目的背景

一般情况下，楼盘的环境和价格优惠往往容易引起大家的关注，但在下单之前一定要了解清楚房子本身的合法性，是否五证齐全以及未来区域发展等，切忌盲目跟风，不要因贪小便宜而购买了小产权房。

七．注意资金安全

异地买房需要将大量资金划转到所购城市，因此确保资金在流通过程中的安全也显得非常重要，一般不建议携带现金，而是通过银行转账，可以选择电汇、转账、支票、异地存取款等多种方式进行。

八．注意贷款方式

虽然各家银行都已推出不同种类的贷款产品，但目前为止，最常用的还款方式还仅是“等额本金”和“等额本息”。

就这两种方式而言，大部分人会选择“等额本息”还款。但是，“等额本金”的还款方式更适合在多金融政策的市场环境中使用，虽然最初还贷时借款人每月的负担比较重，但随着归还的本金增多，利息支出也会相对减少，最终还贷压力会减轻很多。

需要注意的是，银行对于提前还贷的要求不同，比如有的银行规定放款一年后才能提前还贷，有的银行规定提前还贷得是1万的整数倍，有的银行会收取一定数额的违约金等。

(微口网)

近期，多部委都已陆续召开年度会议，对今年房地产调控也都做了相关部署。2018年调控政策有啥“ 硬招”？稳楼市关键棋子落在哪儿？

一、新华社开年发文 定调2018年楼市走向

近期，新华社发表了题为《“房住不炒”让房价渐回理性》，就2018年楼市调控发文，房价调控并非这轮调控的终极目标！2018楼市将继续从紧调控！文章指出：

日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕，在“房住不炒”指挥棒作用下，供需 两侧发力的调控政策效果显现，房价渐回理性通道。“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源：房屋的真实价值在于其居住属性。以此为出发点 ，去年百余城市陆续采取限购、限贷、限商、限售政策，掐断楼市投机炒房通道，逼退楼市“高温”。

回顾去年以来房价变化节点：8月份，15个热点城市新房环比价格首现最近3年来全面停涨；10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平；12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。房价变化是调控效果的直接表现，但房价控制并非本轮调控终极目标。

住建部部长王蒙徽明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

过去一年，房地产长效机制建设“多点开花”，住房制度改革取得实质性进展。

住房租赁市场加速布局

广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点；北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房；2018年住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政 府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法等。

“政府垄断住房用地”格局将改变

国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。房地产长期平稳健康发展的根基正在夯实，房价非理性上涨根源正在被拔除，投机炒房势力失去卷土重来的土 壤。

住建部强调2018年房地产市场“从紧”调控。王蒙徽说，“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，要保持房地 产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。同时，楼市调控将提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调 控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。对于地方调控，住建部相关负责人表示，地方调控前提是必须符合中央调控政策，不能违背大的政策，否则就 要进行干预。同时，地方应在“差别化调控”中对政策进行更加清晰的解读，避免市场对政策误读而对预期产 生不利影响。

为防范资金变相进入楼市，对市场风险进行有效监管和化解，央行提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理 ，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说，进一步完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系，采取疏堵并举的策略，可以降低杠杆，防控金融风险，促进市场健康发展。

二、房价上涨逻辑已悄然改变

过去两年，什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西，一二三线城市集体性的鸡犬升天？城市化水平低？居民收入增加？城市人口增加？显然都不是，是泛滥的货币和信贷。如2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显 高于往年。

而2017的调控，导致资金流向三四线城市，使得三四线城市房价飞涨。

这两年的房价上涨是事实，甚至颠覆了很多人认知，但如果要下手买房，就不能被上涨的表象所迷惑，我们必须要明白的是，货币只能推动房价的短期上涨，因过去的大水漫灌，中国的金融风险已经到了危如累卵的地步，中央更是将“防范金融风险”作为三大攻坚战 之一。

所以，过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。从投资的角度来说，判断房价涨跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”其中，土地代表着供给，金融和人口代表着需求。供给这一端，是这一轮调控，政府的发力点。金融，未来的主基调是去杠杆；人口，已经迎来拐点；没了金融这根杠杆，没了快速增长的人口，意味着，中国房地产市场将会迎来新的供需平衡；未来，在更长的时间内，城市房价的上涨空间，将取决于其基本面，即经济实力和人口。

有人口流入的城市才有未来

在中国人口进入存量时代，谁能吸引到更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。因为更多的人口意味着更多的财富创造，并充当着楼市的接盘侠。纵观当今中国，明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市，只有两个 —— 北京和上海。即使是四个一线城市中，最为拥挤的深圳，也在拼命的吸纳人，2017年，单是户籍人口就增加了50万人。意识到这一点的新一线、二线城市，自去年开始，推出人才政策、购房补贴等诸多福利，拼命的吸纳人口。比如，重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障，安家补助最高200万；成都优化人才落户制度，实施人才安居，建立人才绿卡；武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房；南京的高层次人才购房首套不受户籍限制，40岁以下本科生直接落户买房等。2月4日，西安市甚至召开了户籍管理民警集体誓师大会，号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。而事实上，即使是传统的人口大省，近年来，人口波动也极为强烈。如中国第一人大省 —— 河南，过去6年间，小学生总人口下降了10%；在内部，除了郑州、南阳等三四个市实 现小学生人口大幅增长外，其余市均处于下降状态，像驻马店、商丘、周口等市降幅更是达到1/3。

小学生背后站的是有购买力和购房需求的年轻人，小学生人口的下降则意味着年轻人流失。

高达三分之一的年轻人口流失，还能指望这些地方的房价在未来能有上佳表现么？

三、2018注定是楼市新旧时代的分水岭

如何认清当下楼市？就当下而言，我们正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的最大困境。

而2018，注定是楼市新旧时代的分水岭！之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。

1998年，转折点的标志是房改。

2008年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。

2018年，转折点的标志是住房属性的明确变化。

房地产的下个十年，自2018开始。

过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想最近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）

下面这段非常著名的讲话，就是属性变化的最根本体现：

坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。让“全体人民住有所居”这句话的分量，预示着房产市场重心的转移，说明了房子除了买卖以外，租赁同样重 要，是未来发展的重心之一。

四、2018关于楼市的新认知

首先，是价格不会再大涨。去年最热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。热点城市再热，涨幅也 没有超过1%每月。其次，是低首付再也拿不到了。不说银行目前首套房40%，二套房动辄60%，甚至像南京这种二套80%的首付，就连开发商、中介想让你提前买 房，想给你些首付贷也做不到了。

最后，是交易被严格限制，想变现越来越难。

这一轮调控，跟过去的最大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。过去，限购限贷是调控的主力军。但是这一次，限价，限卖变成了主流，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买 ，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。

未来，短期买卖快速获利注定成为历史，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是培养习惯，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。(新华网)

　　国家发展改革委发布通知称，根据境外投资有关法律法规和政策，发改委研究制定了《境外投资敏感行业目录（2018年版）》，自2018年3月1日起施行。

　　根据《国务院办公厅转发国家发展改革委商务部人民银行外交部关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》（国办发〔2017〕74 号），需要限制企业境外投资的行业主要包括：房地产、酒店、影城 、娱乐业、体育俱乐部等六个类别。

　　商务部发布数据显示，2017年，我国共对全球174个国家和地区的6236家境外企业新增非金融类直接投资，累计实现投资1200.8亿美元，同比下降29.4％。(中国网)

原标题：157家国企通过北交所完成混改 非地产国企剥离房地产资产加速

北京产权交易所（以下简称“北交所”）通报2017年市场运行情况。数据显示，2017年，全年总体交易规模达到50013.73亿元，连续三年突破5万亿元。2017年，完成企业国有资产交易项目3839项，同比增长78.89%，成交金额2229.92亿元，同比增长74.53%。

2017年，共有157家国有企业通过北交所完成混改，共计引入社会资本539.87亿元。中国黄金集团黄金珠宝有限公司引入京东集团旗下企业，拓宽了黄金珠宝销售渠道；中国核建旗下中核新能源公司引入康缘药业等战略投资者，助力环保和新能源产业拓展；首旅集团旗下北京首约科技有限公司作为首约汽车的运营商，通过北交所成功募资6亿元，顺利获得企业发展所需的资金。

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“三去一降一补”方面，2017年，各级国有企业通过北交所退出601项企业产权，累计收回资金778.39亿元。其中，既有退出过剩和落后产能类企业、退出非主业投资企业、退出亏损企业，也包括出清“僵尸企业”产权。国有企业由此“轻装上阵”，为推进供给侧结构性改革、实现“腾笼换鸟”奠定了基础。

推进股权融资，提高直接融资比重，是国企“去杠杆”的重要路径。2017年，各级国有企业通过北交所完成90项增资扩股项目，实际募资总额544.81亿元，同时处置52项国有企业债权，收回资金211.19亿元，有效降低了企业杠杆率和融资成本，有效降低了企业经营风险。

北京产权交易所党委书记、董事长吴汝川表示，企业国有资产交易规模大幅提升，体现出国资国企改革进程正在逐步加快。国有企业通过产权资本市场“以市场公允价格处置企业资产，实现国有资本形态转换”的力度进一步增强。

值得关注的是，在2017年的企业国有资产交易中，房地产项目受到市场广泛关注。数据显示，2017年北交所成交房地产股权转让项目71项，成交金额352.97亿元，同比增长74.3%。这些项目得到万科、恒大、绿地、龙光地产、碧桂园等几乎全国全部具备较强实力的房地产企业的关注和参与。

华侨城集团旗下企业持有的深圳康桥佳城置业投资公司70%股权，征集到9家意向受让方，最终经过125轮动态报价由龙光地产旗下子公司竞得，增值率达到68.4%；国家电力投资集团旗下子公司持有的贵州恒方房地产开发公司100%股权，征集到7家意向受让方，最终由碧桂园旗下子公司竞得，增值率高达423.31%。

“对于非房地产主业的国有企业来说，加速剥离房地产资产是为了能够进一步聚焦主业发展。”吴汝川表示，去年房地产项目同比数量的大幅增长，也从侧面反映出当前国资改革力度的进一步加深，以及产业结构调整力度的加大。

此外，具有稀缺金融牌照的金融企业股权同样受到市场关注。2017年，共成交该类股权转让项目26项，成交金额244.05亿元，同比增长185%。大唐集团旗下子公司持有的华宸信托有限公司32.45%股权征集到7家意向受让方，经过486轮动态报价，最终溢价175.75%成交。

数据还显示，2017年，环交所作为北京市政府指定的北京市碳排放权电子交易平台，成交碳配额752万吨，北京市945家控排单位履约率达到100%，助力北京市万元地区生产总值二氧化碳排放量呈现持续下降态势。与此同时，环交所作为国家发改委备案的中国自愿减排交易机构，2017年成交核证自愿减排量655.99万吨，成交金额4300余万元。

推进创新驱动方面，2017年，北交所旗下中国技术交易所依托科技部国家科技支撑计划项目，搭建国家技术交易全程服务支撑平台——技E网。2017年共完成技术交易项目2578项，交易金额345.28亿元，涵盖通讯技术、医药、节能环保等领域，助力科技资源实现优化配置。

(中国网)

买房时常见的各种指标，确实难住了不少初次买房的人。为此特整理出常见的9大指标，供大家参考。

最需重视：楼间距

与楼之间的距离越大，品质就越高，私密性就越好。许多楼盘的沙盘模型并没有呈现出实际的楼间距，所以，要仔细询问。

最不可忽略：车位比

对于一般的小区，车位比达到1：0.6就可以了，如果是高档别墅一般要在1：2以上才够用。

最易混淆：绿地率和绿化率

绿地率和绿化率是不同的概念。一般小区的绿地率不能低于30%。有的开发商喜欢说“绿化率”，是因为绿化率的计算相对模糊。

最需了解：进深

现在很多户型的进深都在12米以下，这个数字比较合理。一般来说，板式多层或小高层住宅的进深在10.5至12米之间比较理想。

最相关：得房率和公摊面积

一般多层得房率在80%以上，高层由于电梯间和消防通道面积大，一般在70%左右。得房率越高越好，但公摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯空间狭小，楼道也会黑暗狭窄。一般来说，高层楼房的公摊系数要大于多层的公摊系数。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。

最需关注：开间

开间就是采光面，当然是越开阔越好。一般，两室一厅80平方米左右的住宅，其客厅开间最大不可超过3.9米;120平方米的住宅，客厅开间在3.9米至4.2米之间。

最需算计：赠送面积

购房时大都会有一些面积是赠送的，如：阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

最易忽视：层高

现在一般商品房的层高是2.9米，如果减去楼板及地砖等的厚度，有2.7米的净高也就不错了。如果是跃层或复式，层高的指标就更重要了。

最常见：容积率

你能否住的舒适，首先要看容积率。容积率越低，舒适度就越高。一般情况下高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。