日前，雅居乐雅生活服务股份有限公司（简称“雅生活服务”）正式在香港联合交易所主板上市，进一步凸显了房地产企业分拆物业管理业务上市的新趋势。业内人士认为，随着存量房时代的到来、房企传统销售规模和利润的缩减，通过上市借助资本的力量扩大物业管理规模已成为房企新的利润增长点。

两大房企物管“打包”上市

与此前上市的所有物业服务公司不同，雅生活服务背后站着雅居乐和绿地两大知名地产商。2017年6月30日，世界500强企业绿 地集团将其全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅生活。同年8月17日，绿 地集团又以10亿元战略入股了雅生活，取得其20%股份，成为雅生活长期战略性股东。绿 地集团承诺，在2018~2022年，将确保雅生活每年自绿地开发的物业中获得700万平方米物业服务面积，还有300万平方米物业服务面积的优先获得权。 招股书显示，雅生活此次IPO所得款项净额（39.19亿港元）约65%，将用于选择性地把握战略投资及收购机会，以及进一步发展战略联盟。雅生活执行董事兼首席执行官刘德明表示，在合适的时机，雅生活还将寻求在A股上市，力争成为中国物业“H+A”第一股。

此次雅生活IPO融资所得净额约10%，将用于继续开发集团的一站式服务平台。目前，雅生活已在广州总部建立集控中心，包括呼叫中心、EBA管控平台、质量核查系统、视频监控指挥系统、停车场管理系统等数据集成管控平台，将实现服务过程可视化监控及集中管理全国运营。此外，雅生活根据物业的特点及需求配置清洁、安保设备，如大型环卫车、自动平衡巡逻车及无人机，取代人工操作。一方面降低人工成本，提高服务效率；另一方面也最大限度地防范员工意外伤害风险。

物管成房企利润新增长点

大时代，大变革，大机遇之下，物业社区的服务属性愈发凸显，并逐渐成为房地产转型升级的重要支撑。雅居乐、金地、万科、龙湖、碧桂园等房企纷纷宣布要将旗下物业管理业务做大。

2016年11月，商务部、发改委、工信部等10部门联合发布关于《国内贸易流通“十三五”发展规划》显示，到2020年社区服务市场规模可达到13.5万亿元。未来物业管理市场发展空间巨大。此外，房企将物业分拆上市最具“刺激性”事件是，国内第一家上市物业——彩生活自2014年6月30日在香港上市，并用3个交易日就实现市值反超母公司，彩生活的高估值样本成为众多房企竞相效仿的对象。在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场迎来快速增长的黄金发展期。“未来5年是中国物业管理行业的最佳机遇期和窗口期。”刘德明表示。

不过，在地产融资渠道逐渐受限的背景下，物管行业因为缺乏可供抵押的物资、竞争格局分散、劳动力成本高等因素难以获得银行贷款，上市便成为开发商们普遍选择的融资渠道。根据公开资料显示，物管行业资本化进程加速，彩生活、中海物业、中奥到家等先后登陆港股市场，而在新三板上市的物业服务企业则有近60家。

目前，一些走在变革之前的房企已经嗅到了物业管理的新商机。金地2017年半年报显示，上半年集团物业管理收入8.24亿元，高于物业出租业务的3.69亿元，是仅次于房地产开发的主营业务之一，服务面积超过1.7亿平方米。而截至2017年9月30日，雅生活管理范围覆盖全国逾65座城市与地区，服务类型涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产、商业、写字楼等多种业态，管理面积超7620万平方米，拥有200多个标杆项目，服务业主近100万人。2017年，雅生活开始了对第三方房地产商的拓展，业绩斐然，目前除了主营业务物业板块发展势头良好，各专业板块的表现也十分抢眼，未来有望与物业板块一起，成为雅生活的主要增长点。

有业内人士认为，物业管理领域投入较少，模式成本较轻，侧重于服务。从短期来说，物业管理可产生实在的利润，长期还可挖掘社区O2O的价值。在转型升级做城市配套服务商之际，物业市场成为房企发力的重点。易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，应充分实现物业收益的多元化，并积极创新物业费证券化模式，进而实现资金滚动，有助于物业规模扩大和盈利能力提升。

(信息时报)

原标题：2018年楼市展望：租购并举成重头戏 差别化调控不放松

在经历了“房住不炒”、热点城市房价纷纷回落的一年后，2018年楼市的走向依然牵动人心。虽然无法做到精准预测，但从延续的调控政策和业界人士的预判中，还是能够看出些许端倪。目前来看，2018年，差别化的调控政策会延续其连续性和稳定性，预计全年将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。另一方面，“租购并举”将成为2018年的头等大事，住房租赁市场前景向好。

租购并举成重头戏

对2018年楼市政策的判断，离不开2017年底中央经济工作会议的定调。这次会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

短短100多字的表述中出现了5次“租”，重要性不言而喻。清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受媒体采访时表示，发展住房租赁市场是住房制度改革的目标之一，从过去的“购租并举”到现在的“租购并举”，体现了住房租赁市场在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用。

这一点，在后来多地地方两会上有诸多落实。北京、上海两地在明确调控不动摇、不放松的基础上，在租赁市场政策方面均多加布局。

北京市住建委相关负责人表示，今年仍会以建立购租并举的住房制度为主要方向，金融、财税、土地、市场监管等多措并举。北京市市长陈吉宁表示，今年北京将发展住房租赁市场特别是长期租赁市场，推进集体建设用地建设租赁住房。

上海市市长应勇表示，上海将加大租赁房建设力度，支持专业化、机构化的代理经租企业发展，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。

中原地产首席分析师张大伟向经济日报-中国经济网记者表示，预计一直到2018年3月份全国两会前后，租赁的各种配套政策将都是两会房地产内容的最关键核心。

截止日前，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。从全国看，累计出让的租赁土地面积超过600万平米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过10万套，集中在北京、上海等一二线租赁热点城市。

差别化调控目标不动摇

前一阵，合肥、南京、兰州等地的楼市新政引发市场“调控松绑”的猜想，但事实上这只是针对各类需求实行的差别化调控政策。从中央经济工作会议、地方两会、部委年度会议来看，2018年调控目标不会动摇，差别化调控继续深入。

住建部在明确继续严格执行各项调控措施的基础上，强调要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。要加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

针对住宅规划，国土部表示，住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机，将强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划。

张大伟表示，2017年房地产市场调控最成功的地方是，在热点城市房价被抑制的情况下，全国房地产市场依然维持推动的经济活力；最大的特点是一城一策，甚至一城多策，分类调控是2017年调控的最主要基调。他认为，过去部分城市的一刀切政策并不利于市场平稳，预计更多城市将执行一城多策，调控走向多样化。

对于调控政策持续时间，业内人士普遍认为，短时间内无法看到政策松动。链家市场研究院院长杨现领表示，2018年是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化，楼市政策不存在放松的可能。不过由于北京等一线城市的政策已经十分严厉，因此政策大幅加码的可能性也不大，预计调控政策将以维持稳定为主。

业内：2018年市场下行

对于2018年的全国房地产市场走势，中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。

“本轮调控周期将会持续较长时间，预计2018年市场下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调。其中一线销售面积将保持平稳；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降；三四线城市在基本完成去库存后，也将随着二线城市之后面临市场下行的压力。价格受到销售回落影响，预计全年保持平稳。”黄瑜说。

连一直唱高房价的任志强，也认为今年房价下降的城市会越来越多。任志强表示，如果按照现有房地产政策不变，会出现“三个下降”——房地产投资增速下降、房地产开发面积下降、房价下降城市越来越多。

杨现领则认为，一线城市的成交量可能会有所上升，原因在于调控后需求被明显压制，市场成交量明显低于正常水平。预计随着调控效果的消化和前期累积需求增多，市场会小幅回暖，房价总体将保持平稳。

杨现领预测，二线城市内部继续分化，2017年政策环境相对宽松的二线城市，还有调控政策虽严厉但‘补涨’的城市，预计2018年成交量将会减少、价格涨幅收窄或者回调；2017年政策严厉的二线城市，预计2018年成交量将在低位小幅反弹，价格以平稳为主。三四线城市在2018年将会迎来量价的回调。（经济日报-中国经济网记者 李方）

(中国网财经)

中国恒大日前发布的销售简报显示，该企业1月实现销售额643.6亿元(人民币，下同)，同比增73%。同期，万科实现合同销售金额679.8亿元，同比增加41.27%。斥巨资相继收购万达文旅项目、入股万达商业的融创中国当月合同销售金额为221.8亿元，同比增长173%。

此外，中国金茂、中国奥园、龙光地产、花样年等房企1月销售额同比涨幅均超过100%。

中原地产研究中心7日发布的数据显示，目前已公布1月份销售业绩的23家内地房企当月合计销售金额达2947.57亿元，同比上涨71.6%。多家企业销售额创下同期新高。

今年与去年春节错位是房企销售额同比大涨的原因之一。每年春节所在月份往往是一年中房地产市场的销售低谷。去年1月正值春节，房地产市场表现平淡，拉低了基数。

同时，克而瑞研究中心分析师指出，2017年末，部分房企由于提前完成了全年的业绩目标，在12月会采用延迟认购的做法。这部分延迟认购的销售业绩会拉高企业次年1月份的销售业绩。例如：恒大公布的2017年12月业绩仅为305.6亿元，而今年1月份，恒大的销售额超过640亿元。不过，分析认为，这部分房企的业绩从2月份开始会逐步趋于平稳。

高货值土储也是房企业绩释放的另一原因。克而瑞研究中心认为，万科、华夏幸福、泰禾等房企得益于去年以来在土地市场积极增加货值储备，今年1月推盘较多，因此，本月业绩有显著增长。

另外，中原地产首席分析师张大伟表示，今年1月份，尽管调控重点的一二线城市房地产市场成交稳中有降，但从全国看，部分三四线城市房地产成交仍然处于高位。中国指数研究院稍早之前发布的一份报告显示，2018年1月份，中国销售前十房企的主要业绩贡献区域集中在二线以及三四线城市，其中二线城市销售额贡献度最高，达53.10%。与2017年相对比，今年1月份，三四线城市的对房企的业绩贡献率提高7.53个百分点。

(中新社)

临近春节之际，北京传出了“新盘金地华著17万元/平方米备案价通过，调控政策放松？”的消息。该消息还指出，北京新盘预售价格8万元/平方米、10万元/平方米限价红线被破。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，北京这几天并未有新项目入市，所谓的金地华著新盘17万元/平方米预售单价通过是假消息。

《证券日报》记者登录北京市住房和城乡建设委员会网站查询后也发现，在预售住宅项目和预售非住宅项目中均未有金地华著项目在列，在现售住宅项目和现售非住宅项目中也未出现该项目的名字。

对此，张大伟表示，北京金地华著项目单价17万元/平方米的消息出现在一些网站上，配有楼盘详情介绍等信息。张大伟称，原来这个项目本来就是以17万元/平方米销售的。从2017年前9个月的中国顶级豪宅网签榜单上，以近6亿元总成交金额、近14.4万元/平方米单价成交22套的项目即金地华著。而该项目是2016年入市项目，最近并未有新房源拿到预售证，所以上述消息系假消息。

张大伟进一步强调称，从整体上看，信贷政策依然收紧，北京楼市不存在全面爆发的可能性。之前部分城市借道降低人才引进门槛实施购房优惠等政策，属于调整性政策，不代表房地产调控政策的全面放松。

不过，张大伟认为，之前限价过度严格的热点城市，存在释放堰塞湖的可能性，尤其对于部分地王项目尝试放开限价，在收紧信贷的情况下，对市场影响不会太大。此外，在楼市库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控，符合调控的大方向。

值得注意的是，张大伟表示，事实上，2017年，北京有几个“10万元+”的豪宅项目预售证获得审批通过，目前看，8万元/平方米、10万元/平方米并未非常严厉的限价红线。但尽管如此，北京短期放松调控的可能性不大。

另有业内人士向本报记者表示，因大量外来人口回乡，春节期间历年来都属于北京一手房市场的销售淡季，一般开发商不会在此期间积极推盘，预计3月份北京新房市场交易量会有所提升，那时才是开发商积极推项目入市的时候。

(证券日报)

雄安日前已建成区块链租房应用平台，这是国内首例把区块链技术运用到租房领域。目前该平台已经上线近1个月。在这一政府主导的区块链统一平台上，挂牌房源信息，房东房客的身份信息，房屋租赁合同信息将得到多方验证，不得篡改。此举有望解决租房场景最核心的“真人、真房、真住”的问题。（2月14日《北京青年报》）

在今年的世界经济论坛年会上，区块链作为一类革命性技术，受到不少业内人士的热议。毫无疑问，将区块链技术运用到租房或购房服务当中，的确是“先走一步”的良性举措。然而，无论其前景如何，区块链在当下，能否给老百姓带来更多实实在在的服务体验，才是我们所需要持续关注的问题。

从技术的角度看，区块链因具有不可复制、去中心化、不可篡改、透明公开等技术特点，使其在公证和认证活动上，优势明显。在《区块链革命》《区块链：重塑经济与世界》等区块链理论作品中，也探讨了区块链在住房买卖及管理上的实用性与可行性。雄安新区将区块链运用到租房平台中，既能保证房源信息的真实性，又能减少房源认证期间，居民跑跑颠颠的负担，作为“首例”的确引人注目。

不过，从技术理念到全面推广，不可能一蹴而就，任何新型技术在运用初期，必然会遇到发展瓶颈，区块链也不例外。以隐私安全为例，虽然不少企业声称，将区块链运用有很强的安全性，可当前在区块链中的各个“记账机构”都是“中心化”的，由单点故障引发的网络犯罪威胁依旧存在。

加之，租房区块链毕竟是一个“人人皆可访问”的公共链，我们怎么保证，区块链中的个人信息，不被“有心人”窃取？在大数据时代，个人信息时最为宝贵的资源。雄安新区的租房平台虽为公共系统，可参与区块链建设的链家、蚂蚁金服等皆为私营企业，背后可能存在的安全隐患不容忽视。面对区块链的投入使用，呐喊和点赞很重要，可安全实惠不到位，租房居民不乐见，也容易陷入低谷和倒退，对此我们还需要辩证和发展的眼光看待。

当前的区块链运用，能避免肆意篡改住房信息的现象，体现出租房安全优势，可其他方面还未能完全顾及。试问，居民租房关注什么问题？房价便不便宜、房源正不正规、环境有不有序、交通便不便利等等，且区块链在这几个方面还有不小的运用空间。对此，我们不妨以现有的租房应用平台为基础，打造更丰富的配套性区块链服务，提升居民的技术获得感。

例如，将区块链技术进一步运用到租房合同当中，推广有执行力的智能合约，并在立法上给予肯定，减少房东与房客在签订住房合同时，出现的一些法律纠纷。例如，将区块链运用信用体系建设上，进一步推动租房“去押金化”的实现，让居民享受更低成本的服务。还例如，用区块链打造公共的租房信息平台，通过与各类智能化平台的结合，推出人工智能型的中介服务，降低中介成本提高工作效率，甚至逐步实现理想中的“免中介化”。

区块链是一项好技术，可只有安全落地才能体现时代价值，其中与居民需求充分结合很重要。将区块链用在构建租房平台，其开拓性的价值还是很高的，但也不可否认区块链运用还有很大的拓展空间，对此我还是该期待有更多的技术投入，在噱头之后，能制造更多亮点。

文/严奇

(红网)

1月11日，北京市海淀区中铁碧桂园共有产权住房申购结束。自2017年12月28日开启申购以来，该项目最终约5万户家庭确认申购。

这是自2017年9月30日《北京共有产权住房管理暂行办法》开始实施后，北京市的第五个共有产权房，也是海淀区首个共有产权房。

更吸引眼球的是，北京推出的“共有产权住房”，规定“新北京人”分配不少于30%，让众多的“北漂们”看到了在北京安家的希望。

首付54万元签下80平方米两居室

杨延丽做梦都不会想到，她会作为北京市首个共有产权房项目的首位签约者而被社会关注。

2017年12月，杨延丽签下朝阳区锦都家园的一套两居室。这套80余平方米的两居室，因产权与政府五五分，杨延丽需承担的房价约180万元，让她省了近200万元。算下来，只需首付54万元左右。“北漂”12年，杨延丽终于在北京安了家。

“北漂”这个词，最近有了一个新称谓——“新北京人”。2017年9月20日出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》第五条提出，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，指的就是“新北京人”。

锦都家园作为北京的第一个共有产权项目，位置在朝阳区常营，一共有427套房源，均价为2.2万元/平方米，而锦都家园周边同地段、同品质普通商品住房均价约为5.6万元/平方米，价格相差60%左右。

杨延丽的故事让同为北漂的崔梦辰（化名）看到了在北京安家的希望。她大学毕业后，于2006年来到北京，从此开始了漫长的“北漂”生活。

相比其他租房人的颠沛流离，崔梦辰遇到了一个好房东。“给我的租金便宜，从不无缘无故涨价，5年都没涨过，比周边房子的租金每月低1000元。”

也因为住得安逸，崔梦辰一直都没有“起”买房的念头，眼睁睁地看着北京的房价从2006年的几千元涨到现在的几万元，当她想要买房时，已经无力支付上百万元的首付。

北京第一个共有产权房锦都家园的高中签率，重新激发了她的买房热情。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。此后，由国家分配的福利性住房逐渐消失，政策性住房、商品房迎来快速发展。

有项目“新北京人”中签率高于“京户无房”

锦都家园项目比较特殊，原本是自住房的申购，却在共有产权房到来时进行摇号。

房地产独立评论人拆哥告诉记者，该项目的申购资格条件按2017年6月申购时的自住房规则走，但销售、管理和产权性质都将按照共有产权住房的政策实施。这个项目最终确认申购的家庭有16.3万户，最终可参加摇号的家庭有12.1万户。

据了解，锦都家园摇号时分为“京户无房”和“新北京人”两组。第一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭，共95965户。房源299套，占70%。第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍（“新北京人”）无房家庭，共25221户。房源128套，占30%。

从中签率看，“京户无房”组中签率约为0.31%，“新北京人”组约为0.51%。虽然两组中签率都很低，但“新北京人”组的中签率却超过了“京户家庭”。这个结果让崔梦辰没想到，陡增了买房的信心。

其实，共有产权住房并非近期提出，早在2014年4月，住建部即发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等6座城市为共有产权住房试点城市。3年之后，北京正式成为继上海、淮安后，国内第三个出台共有产权住房专门文件的城市。

“共有产权住房的推出，主要是为了减轻购房者的购房压力，降低购房门槛而设计的政策。这套住房的产权是政府或者代持机构与购房人共同拥有，而住房的使用权完全属于购房者个人。”全国房地产商会联盟主席顾云昌告诉记者，我国的住房保障体系推出的目的很明确，就是实现中央提出来的“住有所居”的目标，即人人有房住，住的房子可以是出租房，可以是共有产权房，也可以是商品房；而过去讲的“居者有其屋”，是居者都有自己的房子，全部是私有房产，两者有本质的区别。“共有产权房面向的是中低收入家庭，尤其是那些想买房而且有一定能力买房、但是由于房价涨得过快又买不起房的群体。”

上海北京共有产权房思路迥异

北京市出台的共有产权房申请条件，相比自住房要严格得多。例如，申请人必须没有任何的房屋买卖记录、单身必须年满30周岁等。

目前上海的共有产权房累计签约了近9万户。上海的做法与北京相比有何不同？

房地产独立评论人拆哥告诉记者，上海共有产权房脱胎于“经济适用房”的逻辑推导，申请人必须是上海本地人，且对于家庭收入和居住面积等均有着严格的限定。此外，上海共有产权房土地性质与经适房相同，也是划拨供地。而北京共有产权房更像“另类的商品房”，供地方式以市场竞价为主，不限购房人的户籍、收入、面积，但从转出记录等处着手，严格杜绝“炒房嫌疑”。

据记者统计，从去年9月共有产权房政策出台至今，北京市共推出了5个共有产权房项目开放申购。这些项目已陆续开始进行申购登记、资格审查、摇号公示等程序。其中，中铁碧桂园作为海淀区首个共有产权房项目，因位于城六区而备受关注。

公开资料显示，海淀区中铁碧桂园项目套型主要为约78平方米两居共13套、约89平方米两居共603套，总套数约616套，含全装修费用销售均价35000元/平方米。这600多套房源，将按照“北京人”和“新北京人”以7:3的比例进行房源分配，分两批次摇号。

按上述数字计算，78平方米的房产总价约273万元，首付款81.9万元(北京共有产权房商贷首付比例30%）；89平方米的房产总价约311.5万元，首付款93.45万元。相比首付款动辄数百万元的商品房，共有产权房对购房者的资金压力大大降低。

与锦都家园购房人占50%的产权份额不同，中铁碧桂园的购房人产权份额为70%，剩余30%份额由北京市海淀区保障性住房发展有限公司（政府产权份额代持机构）持有。这也是迄今为止北京推出的5个共有产权房项目中产权比例最高的项目。即便如此，含全装修在内单价只要3.5万元，对比周边平均单价超7万元的在售新盘，中铁碧桂园对符合政策要求购房者的吸引力依旧不小。

(中国经济网)

舆情观察“房地产金融”成焦点一边是涉房贷款审批收紧、利率上升，另一边是各银行纷纷抢滩住房租赁市场，根据上海金融报社舆情组的监测，上周(2月5日至9日)“房地产金融”成为各方关注的焦点。

从监管层面观察，在部署2018年主要工作任务时，人民银行和银监会在防范化解金融风险方面均加大了对房地产的监管，如《央行:加强影子银行宏观审慎管理，完善住房金融体系》、《央行银监会定调房地产金融:加强宏观审慎管理，抑制杠杆率》等文章关注度较高。

在这一基调下，银行对房地产行业的信贷明显收紧，具体表现在房贷收紧和对开发商的授信收紧。在个人房贷方面，多地媒体关注房贷利率上行，如《成都多家银行房贷利率上调，二套房上浮最高达35%》、《榕房贷市场“变奏”，首套房贷利率高于一线城市》、《部分银行再度上浮首套房贷利率》等。

对于房地产企业而言，随着信贷收紧，资金链压力明显上升，引发市场聚焦。如《开发贷暂停传言再次来袭，多家银行称是“调结构常规动作”》、《房企偿债高峰将至，地产融资继续收紧》、《今年房地产信贷料“紧上加紧”:利率上涨，额度受限》、《银行信托收紧:房企融资通道进一步变窄，资金链压力雪上加霜》等文章获得较高转载量。

一周热议

银行抢滩住房租赁市场

专家称配套制度需跟上

不过，在压降部分涉房信贷投放的同时，众多银行高调进军住房租赁市场，成为房地产金融领域的一大亮点。

近日，中国银行在沪宣布全面进军住房租赁金融市场。至此，工、农、中、建、交五大国有商业银行均已进军住房租赁领域。此外，中信银行、南京银行等股份制银行和城商行也在这一领域布局。

@中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚:住房租赁市场所需资金的期限长达10年，成本也较高，在当前整个社会资金趋紧的情况下，能否找到这种长周期、低成本的资金，决定了这项业务能否实现盈利和可持续发展。

@易居研究院智库中心研究总监严跃进:国内退出机制没做到位，这与房地产租赁市场的金融刚刚起步有关。后期要确保盈利，鼓励更多的资金进入，肯定要考虑退出机制，包括金融产品本身的退出、上市等。

@同策研究院首席分析师张宏伟:虽然资产证券化等方式为长租公寓融资提供了资金支持，从现实的操作层面来讲，有可能这些资金不能马上或百分百用到长租公寓上，也有可能投资到相关房地产开发领域中去。资金的流向未来要关注。

@中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼:加强产业、财税、金融、投资政策的协调配合，建立健全以激励为导向的住房租赁金融政策体系。

“小金”视点

金融业须坚守“房住不炒”

近期，金融监管部门年度工作会议陆续召开，在防风险、去杠杆的大背景下，房地产金融成为了年度工作的“关键词”。

人民银行提出“完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系”、“进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理”。银监会则明确“努力抑制居民杠杆率，严控个人贷款违规流入股市和房市”、“继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为”。监管层之所以如此关注房地产金融，一方面是宏观审慎监管的必然要求。央行在《2017年三季度货币政策执行报告》中明确指出，房地产等资产市场天然容易加杠杆，具有“买涨不买跌”的特征，容易出现顺周期波动和超调，这就使利率等价格调节机制难以有效发挥作用，需要宏观审慎政策对杠杆水平进行逆周期调节。另一方面，这也是对银行业市场乱象丛生的纠偏。过去一段时期，银行资金一度呈现“脱实向虚”势头，房地产市场成为资金违规流入的“重灾区”，不仅抬高了实体经济的融资成本，更放大了金融市场的潜在风险，遏制房地产泡沫化倾向已经成为金融监管部门的共识。

事实上，自去年以来，有关部门已加强了对相关违规行为的惩处力度。今年以来，各地银监部门更频频出手，仅1月份就向多家违反房地产行业政策和信贷政策的银行开出罚单，进一步彰显了监管层对相关问题“零容忍”的态度。

作为实体经济的关键“引擎”，金融业在开展房地产相关业务时，自然也必须坚守“房住不炒”的定位，切实从资金端有效挤压投资、投机性需求，从而降低房地产市场的投资属性。

(上海金融报)

百万英雄答题、支付宝五福、微信抢红包……春节前夕，各大互联网巨头公司酝酿着为全国人民派利是。房地产界也掀起一股新春送大礼热潮，且瓜分的奖金额度高达千万！

2月15日大年三十，一款《千亿富力新年送好礼 神测旺年运》的游戏在各大主流网络平台登录，并迅速席卷全国数十个城市，霸屏朋友圈，成为春节前夕爆款话题。

《千万富力新年礼 神测旺年运》这款小游戏以年味记忆的老虎机为设计原型，结合线上互动游戏，简约而不简单。游戏设置了千随百顺、一帆风顺、富贵荣华和精力充沛等四个奖项，只要任意摇出3个“千”字或“亿”以及“富”“力”，就有机会获得丰富大奖，奖品包含春节福袋、温泉体验券、游艇冲浪体验券以及精美家电等，总价值高达千万。

这个特别的拜年礼，是富力全国项目对每一位富力业主和准业主们最用心的祝福和回馈。

24年前行不止 吸粉数百万

从1994到2018，砥砺24年，富力集团版图遍布国内一二线50余个城市以及澳大利亚、马来西亚等海外区域，以“创建非凡，至善共生”的品牌理念，打造了上百个精品城市标杆项目，成为数百万业主的梦想家园和投资者的宝地。

广州珠江新城的“富力帝国”写字楼群、北京富力十号、天津尚悦居、海南富力湾、马来西亚富力公主湾等等十号系、湾系、悦居系、城系作品，无一不占据主流地段，收藏城市优质资源，用心好房为城市精英客群量身定制梦想人居；同时也为实力投资者提供价值堡垒。

共享千万好礼 见证千亿富力

24年，上百个项目，数百万业主！这些成绩背后，是每一个富力人的赋能，是每一位富力业主和投资者的支持与认可。

就此，在2017年房地产诡谲风云中，富力集团逆势成长，成果满载。报告显示，2017年，富力累计权益总销售收入共约人民币818.6亿元，销售面积达约6,324,200平方米，较去年同期分别上升35%。2018年，富力集团迈步向前，冲击千亿目标。成绩需要共享，值得一起见证。

新春之际，富力集团推出了“千亿富力、千亿优惠”的置业嘉年华活动，包含成交送海南游，老带新推介赠管理费，和限时购房折扣等惊喜优惠，助力每一位城市建设者圆梦筑家，实现更美好的生活。

2018，一起瓜分富力千万新年礼，一起营造属于一家人的幸运年！（请扫以下二维码）

“部分银行暂停授信”、利率上调、房企融资“明道”“暗道”多条业务线被按“暂停键”。2018年，对于房企而言，将是融资压力最大的一年。

但是，房企又总能探寻到另类融资途径。这些途径包括海外借钱、重启高风险永续债、发行超短期融资券、上市房企股东通过股本配售方式为上市房企注入资本金等等。

只是，这些融资方式无论是量上还是成本上，都远不及传统融资途径。而2018年由于政策收紧将导致房贷减少万亿以上。

交通银行首席经济学家连平表示，目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验，预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多，估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元，较2017年减少8000亿元-10000亿元。

这将直接导致房企到位资金的大减。而今年三季度房企将迎来兑付压力窗口期。

融资压力骤增

2018年1月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计637.12亿元，环比2017年12月的697.23亿元减少8.62%。自2017年10月融资谷底以来，11月、12月融资小幅回温后，今年1月份又开始回落。

这是因为，房企以往的多条传统融资路径皆被堵住。

一个月前，监管层叫停了银行的委托贷款业务。要求信贷资金和资管资金不得参与委托贷款业务，委托贷款资金不得投资资管产品，不得投向禁止领域。信托公司也被当地银监部门要求停止开展设有中间级的结构化证券投资业务。

银行开发贷款、信托贷款、各种债权股权融资、银行对房地产企业的各种表内外融资，都纷纷收紧。

据媒体报道，近日恒丰银行一份被曝光内部文件显示，其于1月29日下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知，而恒丰银行随后也表示这是基于银行贷款结构调整作出的正常经营决策，属于暂时性内部管理措施。与此同时，银监会以及各地银监局出政策和开罚单“两手抓”，对违规房地产企业融资实行高压监管。

从目前房地产开发的资金来源看，国内贷款(银行+非银)占到15%左右，自筹资金占比在35%左右，其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)占比在50%左右。

直接决定房地产销售回款的个人按揭贷款也在收紧。

2018年全国银行业监督管理工作会议提出，2018年要打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，其中一个重要工作就是努力抑制居民杠杆率，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。

而国内房贷利率一路走高。

2018年说是房企最寒冷的冬天，甚至是生死攸关的一年，并不为过。

另类融资

一向以资金链著称的万科，近日也释放对现金流的重视。万科此前发布公告称，万科董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席执行官，该职位由祝九胜继任。郁亮表示：“万科对现金流是最关注的，在同行中，我们的回款率是最高的，我们不追求销售数字，更在乎的是销售回款速度。”而郁亮把万科现金流管理的成就归功于祝九胜，其表示：“万科以客户为中心，以现金流为基础，建立了收款管理、付款管理、收付管理、信息管理，万科在现金流管理的成就就是祝总带来的。”

2018年，房企将面临3300亿元的债务到期。

高负债压力下的房企们，并没有因国内融资途径收窄而放低对资金的渴求。

越来越多房企将视线投向海外市场。据不完全统计，进入2018年以来碧桂园、龙湖、泰禾、华南城、富力等房企纷纷发布公告，显示公司拟发行或已完成发行美元债务。

有的房企盯上可转债这一品种。1月30日，中国恒大在港交所发布公告称，拟发行2023年到期的180亿港元可换股债券，年利率4.25%。碧桂园方面日前也发行了156亿港元可转换债券。同时，公司还以配股的方式融资约64亿港元。

永续债也成为部分房企的融资工具。

2月9日，宝龙地产控股有限公司公告称，旗下子公司一笔永续中期票据及超短期融资券获中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会批准。其中，永续中期票据总金额不超过人民币20亿元;超短期融资券总金额不超过人民币30亿元的，注册期均两年。

就在1月24日，上海宝龙实业刚刚取消了本定于2018年1月23日发行的总额10亿元的2018年度第一期中期票据。

不过，这些境外的钱并不便宜，而这些不便宜的钱最终可能成为侵蚀房企利润的黑洞。

同策研究院研究员敖毓旻认为，房企作为资金密集型企业，无法灵活的根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。在债权融资额度无法满足企业需求，融资成本居高不下的情况下，上市房企股东可能会通过股本配售的方式为上市房企注入资本金。

(中国房地产报)

（原标题：海航降杠杆:159亿港元卖地 内部启动更多自救行动）

海航集团已经不是第一次被推上风口浪尖，不过这一次的航程可能会比以往更颠簸。

海航159亿港元卖地 内部启动更多自救行动

2月13日上午，海航集团旗下香港上市公司香港国际建投（00687.HK）发布公告称，公司拟通过转让旗下基金股权的方式，将此前在香港启德区拿下的6565号地块和6562号地块，作价159.59亿港元出售给香港恒基兆业地产（00012.HK），预期出售事项于2月14日完成。

此时已临近中国农历新年，而海航集团内部，却启动了更多的自救行动。

“虽然海航已经冲入世界500强的前100强，但我们无论是机制上、管理上、行动上还是思想准备上斱存在不足。”在近期的一次内部讲话中，海航集团董事长王健说，“现在也是清理整顿的好时机，我们在线作业，边工作、边清理、边整顿、边瘦身。”

资产出售和减持

海航此次将2016年末刚收入囊中的两个地块出售给了恒基兆业。

2016年11月2日，海航集团旗下的香港海岛建设地产有限公司，以88.37亿港元拿下九龙启德第1K区3号地块（第6565号），用途为非工业（不包括办公室、仓库、酒店及加油站），使用年限为50年；12月19日，海航实业又以54.12亿港元拿下九龙启德第1L区3号地块（第6562号），用途为住宅用地，折合楼面地价为117599港元/平方米，当时再创区域新高。

海航为买下上述两地块总计斥资约142.49亿港元，而此次近160亿港元的出售价格，较购买时溢价约12%。

对于此次地块出售，香港国际建投董事会副主席刘军春表示：“恒基兆业是香港本地的地产龙头企业，相信恒基兆业参与启德区域的地产开发，能够提升启德区域开发水平，带动我们旗下6563和6564地块的价值提升，另外，本次交易可以让香港国际建投前期投资的基金提前回笼资金，有利于公司更好地集中6563、6564地块以及其他业务的发展。”

刘军春所指的6563、6564地块，是海航在2016到2017年间的五个月内，在香港拿下的四个地块中的另外两块，海航总共为这四块土地耗资272亿港元。过去一年中，为这四宗地皮的支付与开发寻求各种融资方式，也是海航系在香港的一项重要工作。

值得注意的是，就在1月底，海航集团旗下子公司刚刚宣布，将位于澳大利亚悉尼的One York写字楼项目，以2.05亿澳元（约合人民币10.49亿元）出售，出售完成后获得收益约8800万澳元（约合人民币4.5亿元）。这是当时处于风口浪尖的海航集团，确认出售的第一笔海外地产项目。

海航集团首席执行官谭向东去年底曾表示，集团正在考虑出售资产，包括纽约、悉尼、中国香港等地的部分房地产项目。

除了出售地产项目，进入2月后，德意志银行也发布公告称，海航集团对其的持股比例从9.9%降至9.2%，其中4.3%为直接持股，4.9%为通过金融工具间接持有。

海航是从2017年2月中旬开始，通过旗下的奥地利资管公司C-Quadrat Investment AG入股德银的，当时取得了3.04%的投票权，账面价值约7.5亿欧元。一个月后，海航进一步增持至4.76%，2017年5月2日，海外监管文件显示，海航已持股德银9.90%，成为德银的第一大股东。

而对于此次减持，海航方面发表声明表示，海航将继续在德银承担重要投资者的角色，此次对持股比例的调整与“长期融资结构”有关，可能暂时对投票权产生影响。

内部“健身瘦身”

值得注意的是，此次出售香港两地块和减持德银，是在海航集团刚刚与中信银行签署战略合作协议之后。

2月9日，中信银行决定对海航集团战略授信200亿元，并量身定制综合金融服务方案，这也是进入2018年第一家对海航伸出援手的国内银行。

而在中信之前，海航集团曾表示已获得各大金融机构授信总额超过8000亿元，还有3100亿元授信未被使用。

“不管与中信银行新签署的授信是否能够真正立刻使用，以及如何使用，这次的签约都可以算是雪中送炭，至少表明对海航处理流动性问题的一种信心。”一位行业内人士对第一财经记者指出，而这种问题的最终解决，仍取决于海航的融资能力及资产变现速度。在当前中国经济的去杠杆进程中，任何银行的授信支持，都会更为严格地监管使用方向，在“收缩”的前提下用于债务周转，防止引发更大的风险。

对海航“雪中送炭”的，还有地方政府。知情人士对第一财经记者透露，在海航高层与中信银行签署战略合作协议的那一周，海南省的常务副省长也一同赴京。今年正值海南即将迎来建省30周年之际，省政府也一直在与海航探讨如何走出危机，办法中甚至包含了“寄存千亿资产”的可能。

除了海南省政府，代表天津市政府参与海航旗下天津航空组建的天津保税区，近日也拿出了4亿元对天津航空进行增资，相当于给出了4亿元的“无息贷款”。

而在海航集团内部，一场名为“健身瘦身”的自救行动也已启动。成立不到一年的新传媒产业集团被并入科技集团，其他各产业集团也分别制定了各自的瘦身健身方案，控制人员引进，加强精细化管理，加快清理与主业相关不大、规模小又不盈利的企业。

事实上，这并非海航第一次“自救”。2011年，海航曾在一轮收购、兼并、扩张后，启动了“关停并转”的内部调整：区域总部陆续被撤销，八大业务板块也被精简至五个，260家缺乏盈利且不具备战略意义的小企业被关停。

只不过，如今海航集团的资产规模已比7年前大得多：2010年12月，集团资产规模为2014.62亿元，收入647亿元；截至2017年底，集团总资产1.5万亿元，总收入近7000亿元。

资产规模的迅速膨胀，与过去两年来停不下的海外收购不无关系。在定下了进入世界100强甚至10强的目标后，Swissport地面服务公司、维珍澳洲航空、瑞士Gategroup航食集团、英迈、希尔顿、德意志银行，以及欧美的很多地产项目，就陆续成为海航的投资标的。

根据海航披露的数据，截至2018年1月24日，海航在境外上市公司股权投资的浮盈总额45亿美元，折合人民币约287亿元。

“海航当时看中的应该是海外资本、资产价格双降，企业估值较低，那时候尽快出手，未来单纯依靠资产升值获得的投资浮盈也是可期的。这其实也是部分中国企业共同的扩张模式，以企业规模的快速增长来撬动资金，又以新的资金继续举债收购，而当宏观大势或金融政策突变时，大步向前带来的人才、资金、管理隐患，就可能被放大凸显。”上述行业内人士指出，“海航拿下的海外资产质量大多还是不错的，而且基本与其产业链上下游相关，但要期待协同效应产生自身的造血功能，还需要时间。”

海航并非对此没有认知。比如从去年开始，作为集团旗下重要“造血机器”的航旅板块，就在进行大规模的管理架构调整，强调推进航空与酒店、食品、旅游，以及国内外资产和不同业态的协同，不过目前尚未实现完全的资源聚合及全球联动。

自1月10日起临时停牌的海航控股（600221.SH）则于2月10日发布进一步停牌公告，称正在筹划重大资产重组，拟购买的标的资产预计涉及航空主业、维修、飞行训练、酒店等与主营业务紧密相关的资产。

(第一财经日报)