租赁住房REITs类（房地产信托投资基金）正迎来爆发。2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”在深交所获批，产品规模100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAA。这也是首单百亿级住房租赁类REITs。

“碧桂园这单是在监管新规背景下成功获批的住房租赁类REITs项目，而且运用的是‘私募基金+股东借款’的结构，这是国内类REITs领域的一大创新，市场此前还未出现过这种结构的产品，具有标杆性意义。”天风兰馨总经理黄长清告诉第一财经。

与此同时，在日渐高涨的呼声之下，公募REITs也有望迎来新突破。

深交所2月9日发布的《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018～2020年）》（下称《规划纲要》）明确指出，要探索发行公募REITs，引入多元化投资者；配合研究制定REITs相关配套规则，推动相关主管部门出台税收优惠等政策。

此前，第一财经获悉，在证监会系统2018年工作会议上，证监会亦表态将研究出台公募REITs相关业务细则；支持符合条件的住房租赁、PPP项目开展资产证券化。

两种类REITs破局

“由于税收与法规没有配套完善，目前国内事实上没有真正的REITs，而是在现有业务框架下赋予REITs的产品和内涵，因此是类REITs。”北京某资产证券化人士告诉记者。

目前国内类REITs业务的实践做法主要是在资产证券化业务框架下，构建基于存量不动产的具有稳定现金流的基础资产，设立发行资产支持专项计划，而私募基金作为持有项目公司权益的载体，是类REITs产品交易结构设计和重组的焦点所在。

前述北京资产证券化人士称，“资产支持专项计划目前在交易所市场面向机构发行，最大的资金来源是银行和保险。往往是分层设计，一般而言优先级投资者基本都是银行，因为银行资金是低风险、低成本，要求稳定的回报。”

目前类REITs有两种类型，一种是股权型REITs，一种是抵押型REITs。前者的案例代表是重庆大融城，后者的案例代表是北京SKP商场。

股权型类REITs，可以实现破产隔离和真实出售，基础资产完全实现真实出售，或基础资产实现出表，部分项目附带优先收购权或进行收益互换；抵押型类REITs，即国内目前的CMBS（商业物业抵押贷款证券化），交易标志是资产不转让只抵押，投资者只享有不动产经营收益，而不享有不动产增值收益。

“抵押型类REITs是通过物业抵押形成融资，一般而言是5～6折，控制程度上不如股权型类REITs。抵押型类REITs更为看重主体资质，以免有破产风险。”上述北京资产证券化人士表示。

2017年，国内相继推出了五单住房租赁资产支持专项计划，分别是魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、中信证券自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划以及招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划。

其中，魔方ABS的基础资产是信托贷款，以公寓未来三年租金为还款来源；自如ABS底层资产是向租客循环发放的小额分期贷款，以出租为消费场景；新派和保利类REITs底层资产均是有产权的物业，并以物业未来产生的现金流作为产品结构设计的基础。

“魔方和自如两个案例是轻资产类型的证券化，形式上属于信贷类的资产证券化，新派和保利两个案例则是类REITs产品，是重资产类型的证券化。”北京大学光华管理学院教授张铮表示，魔方与自如ABS的优先级比例均在90%，有到期偿付要求，期限最长分别为3年与2年，债的属性较明显。

“债权型的产品可以采取长期限+做市的方法，通过设计收益互换等含权方式，通过做市实现产品的长期存续。”上述北京资产证券化人士表示。

第一财经亦了解到，类REITs退出一般有四种途径：发行公募REITs退出、项目方回购或转让给第三方机构以及做市实现长期存续。

新规下“私募+委贷”模式终结

通常，私募基金份额或信托受益权是这类项目的基础资产，通过SPV（特殊目的机构）控制项目公司，私募基金（信托）持有项目公司100%股权同时向项目公司发放贷款，构建“股+债”的结构，从而100%控制项目公司，然后持有本次证券化所需入池的不动产资产。

前述北京资产证券化人士表示，之所以搞成“股+债”模式，原因是如果只有股权没有债权，会存在如下问题：项目公司收到的租金或者其他收入现金流，如何给到私募基金专项计划？如果没有给上去的渠道，则没有办法在专项计划层面进行分配。同时如果只持有股权，只能以分红的形式，作为本息的偿付来源，而分红的缴税比例较高。

不过，银监会1月5日发布的《商业银行委托贷款管理办法》、基金业协会1月12日发布的《私募投资基金备案须知》（下称《备案须知》），均对类REITs业务形成了一定的影响。

第一财经了解到，新规之下，私募基金作为SPV通道受到限制，目前而言多是以信托计划持有“股+债”持有不动产。

“据我了解，目前类REITs项目很多都在改结构。”黄长清指出，委托贷款新规要求资管产品的资金不能作为委托资金，相当于私募基金发放委贷必须是自有资金，“私募+委贷”结构在目前政策背景下不再适用于类REITs未来发展。

1月23日，基金业协会在北京召开“类REITs业务专题研讨会”，讨论了目前我国类REITs业务的重要作用、业务模式、运作架构及监管新规的影响等。“监管机构对于私募基金结构在类REITs中的应用明确表示支持。”黄长清告诉第一财经。

研讨会明确私募投资基金是参与类REITs业务的可行投资工具，提出参与类REITs业务的私募基金备案与交易所资产证券化产品备案和挂牌的流程优化和衔接安排。

基金业协会指出，在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本。符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。

关于中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划中的“私募基金+股东借款”的结构，黄长清指出其优势在于产品结构更加简单清晰，另一方面交易成本和税收成本都会更低。

不是类REITs的简单公募化

在现有类REITs业务结构发生变化的同时，对于推出公募REITs的呼声也日渐高涨。

深交所在《规划纲要》中指出，“研究推进REITs产品，形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新，为住房租赁、政府和社会资本合作（PPP）项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。”

“REITs是一个长期投资的金融资产，这正是我国现在恰好欠缺的。对于企业和政府而言，REITs不单单是房地产，能够带来稳定现金流的不动产资产很多可以做成REITs，从而解决长期融资难的问题。”某REITs业内资深人士表示，不动产利用效率很低，通过REITs能改善不动产管理质量和效率。

北京大学光华管理学院REITs课题组测算，中国公募REITs市场规模约在4万亿到12万亿元。而从美国公募REITs市场来看，住房租赁REITs大概占比13%，据此推算，中国住房租赁REITs市场规模应在5000亿到1.5万亿元，市场潜力巨大。

“PPP和REITs可以形成对接。实际上很多PPP明股实债，最后都是银行的钱，出来一定是债。这三方搞来搞去除非IPO，否则没有办法变成股权。如果和REITs对接，就成了股权。”该REITs业内资深人士指出。

第一财经了解到，公募REITs能采用的模式没有完全确定，一种观点认为，可以在现有的类REITs结构上做一些小的变化，比如在专项计划上面套一层基金。如果这样的话，从类REITs到公募REITs推出也顺理成章。

不过，需要看到的是，公募REITs并不是简单的现有类REITs的公募化和增加流动性，而是需要在结构化安排、定价、主动管理机制与能力等方面持续地探索和完善。

张铮表示：“公募REITs的定价与类REITs有不同的商业逻辑，在推出公募REITs时，需要从收益率的角度区别对待资产类型，找出市场需求，以试点方式逐步开展。”

“公募REITs是主动管理模式，这需要其在物业投资组合管理、资本结构优化管理、物业改造提升、租务运营、物业管理等重要领域体现专业水平，全方位地增强公募REITs的内生增长动力，同时实现公募REITs的资产收购功能和外延发展的能力，这是买方思维。”他说。

税制配套是关键

影响REITs在中国发展的另一关键因素则是税收政策。

目前全世界已有将近40个国家或地区已推出REITs产品，税收优惠政策是REITs得以在欧美国家迅速发展的一个重要原因，而在我国现行的税收制度下，不动产的交易和经营税负较重，客观上制约了REITs的收益率。

REITs的运作过程通常可划分为设立环节、持有环节和退出环节。REITs自身是金融产品，在二级市场交易，涉及的税种较为简单，主要是印花税和所得税。

北京大学光华管理学院REITs课题组1月24日发布的《不动产信托投资基金税制问题研究》（下称《报告》）指出，我国未来如果采用“公募基金+ABS”的模式，将存在证券投资基金、专项计划、项目公司等多个层级主体，其底层资产属于房地产，交易与经营行为对应的税种较多，税率较高，不同的持有架构、资产情况和时点会有不同的税务处理，较为复杂。

《报告》提供的简化案例显示,一个标的设立时需要进行资产交易，若物业资产增值40%，涉及高额的增值税、土地增值税和所得税，税负合计高达物业交易价格的21%；从税种构成来看，土地增值税(占比43%)和所得税(占比24%)是设立时重组环节的主要税收。若发起人将设立REITs视同为一种融资行为，则该类融资的一次性税务成本显然过高。

“公募REITs涉及所得税减免问题，包括房地产交易过程中产生的税收。涉及底层资产产权调整，这个过程中发生税收。不是说要减税免税，更多是涉及重复税收。难就难在税收，税收如果能做出调整，公募REITs便能尽快进入市场。”上述REITs业内资深人士认为。

北京大学光华管理学院院长刘俏称，目前全球将近40个有公募型、权益型REITs的国家或地区，税收优惠是其发展起来的重要因素。“REITs能解决很多问题，能实现金融领域的供给侧改革，是很重要的抓手，所以在税制上要配套。”

“希望着力解决REITs相关的税收问题，减少不必要的税收，体现税收中性原则，并改变机构和个人持有资产不同的税务待遇，鼓励持有型机构的发展。”张铮也说。

(第一财经)

澎湃新闻记者 计思敏

第十三届全国人大一次会议将于2018年3月5日召开。时隔一年，房地产税草案是否会在今年提请全国人大常委会审议也倍受关注。一旦启动一审，则意味着房地产税落地指日可待。

财政部财政科学研究所前所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康称，十八届三中全会明确改革任务是要加快房地产税立法，适时推进改革工作。“我的观点是应尽快推进房地产税立法。按照‘立法先行’原则，只有等人大启动一审才开始进入立法程序。目前有关房地产税的推进并无实质性的消息，可以关注即将召开的全国两会。”

开征房地产税是完善税制的必然手段

去年的3月4日，十二届全国人大五次会议上，大会新闻发言人傅莹给出的答复是“今年没有把房地产税草案提请全国人大常委会审议的安排”。时隔一年，房地产税是否会在今年有实质性跨度倍受关注。

社科院城市发展与环境研究所研究员王业强指出，去年中央经济会议提出“房住不炒”的住房属性，可以看出中央对房地产市场调控以及稳定房价的决心。伴随着住房功能属性的改变，住房制度必然也会相应的有所变化。

当前，我国现行的房地产相关税收制度来自于国务院1986年发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》以及1988年发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，专家指出，由于前者的免税范围包括了集体和个人一切用于居住使用的住房，导致该税种在调节住房市场和收入分配上是无效的。

王业强指出，“2018年将成为我国1998年房改之后的重大住房制度改革年，在‘房住不炒’的大背景下，住房制度将从住房、土地制度改革、金融制度创新等多个方面入手，而房地产税则是完善住房制度的一个方面，是完善税制的必然手段。”

业内人士指出，当前社会大家对两个内容比较敏感，一是房价，二是房地产税。其中对于没有购房的群体来说，房价是一个比较关注的内容；而对于已经购房的群体来说，房地产税何时落地也备受关注。

房地产税今年有望纳入立法

2017年底，财政部部长肖捷在《人民日报》的一篇撰文透露了房地产税的一些重要信号，也给房地产税如何开征指明了方向。

肖捷提到加快建立现代财政制度，明确按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

这也意味着，房地产税的开征范围以及征收方式已经明确。房地产税与现在正在征收的房产税将有实质性的区别，以往房产税只针对经营性的房产不涉及住房，而房地产税则是包括工商业房地产和个人住房。

而上述提到的按照评估值征收实际上是对房屋持有环节的征税。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在持有环节中，会基于房屋的原值和现有价值，以及房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估，进而得出相应的纳税份额。换言之，评估值越大征收越多，评估值越小征收越少，符合持有环节征税的原理。

“由于牵涉到多方利益，草案一直未能进入人大一审”贾康说道。

王业强则表示，十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的目标，随着住房制度的推开，今年房地产税有望逐步纳入立法。

“中国改革开放40年的经验是‘摸着石头过河’，由于我国的土地制度不同于其他任何一个国家，这也决定了房地产税的征收不能照搬其他国家的征收模式，因此房地产税的开征会是一个逐步探索并不断完善的过程。”王业强说道。

开征房地产税不一定会增加税负

对于房地产税的开征，大家普遍关注的问题之一在于是否会增加个人税负。

王业强指出，开征房地产税不一定会增加税负。目前房地产相关税收主要针对开发和交易环节征收，对持有环节的征税比重较小，使得房地产行业的税负较重，也推高了住房的交易成本。房地产税通过降低建设以及交易环节税费负担，针对持有环节征税可以起到调节房地产市场的作用，有利于房地产市场健康发展。

而在2017年12月26日国土资源部举办房地产税设计会议中，与会学者也认为，从健全税制、提升公共服务供给质量、促进土地财政转型和房地产市场均衡协调发展等角度看，开征房地产税具有其现实必要性。

严跃进表示，从税收政策来说，立法第一是基本原则，在两会里面预计还是会继续强调推进房地产税的改革。但是房地产税最终落地或会推迟在2020年后，所以当前更多的是制度的改革，对于房地产交易市场的影响也不会太大。

(澎湃新闻)

2018年2月7日-13日，由联合国人居署主办的“第九届世界城市论坛”在马来西亚首都吉隆坡成功举行，本次会议的主题是“城市2030，人人共享的城市：实施《新城市议程》。据悉，本届世界城市论坛也是即2016年10月联合国“人居三”大会通过《新城市议程》以来首次举行的有关城市发展问题的全球性大规模活动。联合国人居署执行主任谢里夫、马来西亚总理纳吉布、中国住房和城乡建设部副部长倪虹等来自70多个国家主管城市发展、住房、基础设施和城市管理的部长级领导出席了此次活动。

“第九届世界城市论坛”现场

在2月8日上午举行的世界城市论坛最重要的主题活动——部长圆桌会议上，联合国人居署执行主任谢里夫发表致辞，中国住房和城乡建设部副部长倪虹代表住建部应邀出席并发表重要讲话。

联合国人居署执行主任谢里夫致辞

中国住房和城乡建设部副部长倪虹发表讲话

倪虹副部长会上表示，本次论坛是“人居三”大会之后召开的第一次世界城市论坛，具有承上启下、继往开来的历史意义。作为人居大国，中国一直是全球人居和城市可持续发展事业的积极参与者、推动者和贡献者, 特别是近年来中国在人居领域积极落实联合国《2030 年可持续发展议程》和《新城市议程》，扎实推进以人为核心的新型城镇化，持续加强城市规划建设管理，推动人居环境不断改善。

据倪虹副部长介绍，截至 2017 年末，中国城镇化率达 58.52%，城镇人口达 8.1 亿人，城市数量达 661 个，城市基础设施显著改善，城市公共服务水平明显提高，城市功能不断完善。城市发展带动了整个经济社会发展，2017 年中国国内生产总值同比增长 6.9%，达 82.7 万亿元。中国不仅解决了 13 亿人的温饱问题，还努力解决了 13 亿人的住房问题2016 年，中国城镇居民人均住房建筑面积达 36.6 平方米，农村人均住房建筑面积达 45.8 平方米。

在讲话中，倪虹副部长也指出，中国城镇化快速发展的过程中，城镇化发展不平衡不充分的问题依然存在，可持续发展的任务依然艰巨。中国共产党十九次全国代表大会确立了新时代中国特色社会主义思想，确定了决胜全面建成小康社会、开启全面建设社会主义现代化国家新征程的目标。中国将继续坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，坚定走生产发展、生活富裕、生态优良的文明发展道路，让人民享有更加幸福安康的生活。面向未来，中国将推动《新城市议程》在中国的有效实施。中国愿继续支持联合国人居署和其他联合国机构致力于实现《2030 年可持续发展议程》和实施《新城市议程》的努力，加强与世界各国特别是“一带一路”沿线国家在城市规划、基础设施、产业合作、能力建设等方面的友好合作，为构建人类命运共同体做出贡献。

中国国际贸易促进委员会建设行业分会城市开发与建设委员会副秘书长王淼出席世界城市论坛

另据受邀出席“第九届世界城市论坛”的中国国际贸易促进委员会建设行业分会城市开发与建设委员会副秘书长王淼介绍，在世界城市论坛举办期间，作为联合国人居署合作伙伴亚洲人居环境协会，协同银川市人民政府于2月8日在马来西亚吉隆坡举行了以“亚太区都市景观营造暨‘亚洲都市景观奖颁奖礼暨银川城市节推介活动’”为主题的分论坛。除主办机构联合国人居署、亚洲人居环境协会、银川市人民政府官员外，还邀请了印度尼西亚泗水市、中国西安浐灞生态区管理委员会等各国政府机构、专家学者、媒体等100多位嘉宾出席。

“亚洲都市景观奖颁奖礼暨银川城市节推介活动”分论坛现场

在本次论坛中，除获得亚洲都市景观奖的项目代表发言外，来自思朴（北京）国际城市规划设计有限公司总裁李凤禹、四川省大卫建筑设计有限公司董事长刘卫兵、中国城市发展研究会副秘书长屈万菊受邀出席并分别从公共景观的高效营造、都市景观营造中地域文化的表达、景观营造在提高城市品牌建设中的重要作用等方面进行了详细而专业的介绍。

思朴（北京）国际城市规划设计有限公司总裁李凤禹

四川省大卫建筑设计有限公司董事长刘卫兵

2018年2月7日-13日，由联合国人居署主办的“第九届世界城市论坛”在马来西亚首都吉隆坡成功举行，本次会议的主题是“城市2030，人人共享的城市：实施《新城市议程》。据悉，本届世界城市论坛也是即2016年10月联合国“人居三”大会通过《新城市议程》以来首次举行的有关城市发展问题的全球性大规模活动。联合国人居署执行主任谢里夫、马来西亚总理纳吉布、中国住房和城乡建设部副部长倪虹等来自70多个国家主管城市发展、住房、基础设施和城市管理的部长级领导出席了此次活动。

“第九届世界城市论坛”现场

在2月8日上午举行的世界城市论坛最重要的主题活动——部长圆桌会议上，联合国人居署执行主任谢里夫发表致辞，中国住房和城乡建设部副部长倪虹代表住建部应邀出席并发表重要讲话。

联合国人居署执行主任谢里夫致辞

中国住房和城乡建设部副部长倪虹发表讲话

倪虹副部长会上表示，本次论坛是“人居三”大会之后召开的第一次世界城市论坛，具有承上启下、继往开来的历史意义。作为人居大国，中国一直是全球人居和城市可持续发展事业的积极参与者、推动者和贡献者, 特别是近年来中国在人居领域积极落实联合国《2030 年可持续发展议程》和《新城市议程》，扎实推进以人为核心的新型城镇化，持续加强城市规划建设管理，推动人居环境不断改善。

据倪虹副部长介绍，截至 2017 年末，中国城镇化率达 58.52%，城镇人口达 8.1 亿人，城市数量达 661 个，城市基础设施显著改善，城市公共服务水平明显提高，城市功能不断完善。城市发展带动了整个经济社会发展，2017 年中国国内生产总值同比增长 6.9%，达 82.7 万亿元。中国不仅解决了 13 亿人的温饱问题，还努力解决了 13 亿人的住房问题2016 年，中国城镇居民人均住房建筑面积达 36.6 平方米，农村人均住房建筑面积达 45.8 平方米。

在讲话中，倪虹副部长也指出，中国城镇化快速发展的过程中，城镇化发展不平衡不充分的问题依然存在，可持续发展的任务依然艰巨。中国共产党十九次全国代表大会确立了新时代中国特色社会主义思想，确定了决胜全面建成小康社会、开启全面建设社会主义现代化国家新征程的目标。中国将继续坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，坚定走生产发展、生活富裕、生态优良的文明发展道路，让人民享有更加幸福安康的生活。面向未来，中国将推动《新城市议程》在中国的有效实施。中国愿继续支持联合国人居署和其他联合国机构致力于实现《2030 年可持续发展议程》和实施《新城市议程》的努力，加强与世界各国特别是“一带一路”沿线国家在城市规划、基础设施、产业合作、能力建设等方面的友好合作，为构建人类命运共同体做出贡献。

中国国际贸易促进委员会建设行业分会城市开发与建设委员会副秘书长王淼出席世界城市论坛

另据受邀出席“第九届世界城市论坛”的中国国际贸易促进委员会建设行业分会城市开发与建设委员会副秘书长王淼介绍，在世界城市论坛举办期间，作为联合国人居署合作伙伴亚洲人居环境协会，协同银川市人民政府于2月8日在马来西亚吉隆坡举行了以“亚太区都市景观营造暨‘亚洲都市景观奖颁奖礼暨银川城市节推介活动’”为主题的分论坛。除主办机构联合国人居署、亚洲人居环境协会、银川市人民政府官员外，还邀请了印度尼西亚泗水市、中国西安浐灞生态区管理委员会等各国政府机构、专家学者、媒体等100多位嘉宾出席。

“亚洲都市景观奖颁奖礼暨银川城市节推介活动”分论坛现场

在本次论坛中，除获得亚洲都市景观奖的项目代表发言外，来自思朴（北京）国际城市规划设计有限公司总裁李凤禹、四川省大卫建筑设计有限公司董事长刘卫兵、中国城市发展研究会副秘书长屈万菊受邀出席并分别从公共景观的高效营造、都市景观营造中地域文化的表达、景观营造在提高城市品牌建设中的重要作用等方面进行了详细而专业的介绍。

思朴（北京）国际城市规划设计有限公司总裁李凤禹 四川省大卫建筑设计有限公司董事长刘卫兵

“虽然是旧房子，但是经过统一设计装修后内部焕然一新，配套服务也比较全，价格并不比一般出租的房子贵多少。”去年7月刚大学毕业的李丹通过某中介公司的长租公寓平台成功租到了一套心仪的小公寓，省去了不少找房的烦恼。

当前，房地产市场走势趋稳，住房租赁市场的启动成为楼市一大亮点，众多企业涌入住房租赁市场，不仅给有租房需求的人群提供了更多更正规、标准化的租房选择，也为经济发展提供了新的支撑点，成为供给侧结构性改革的“新风景”。

利好政策密集出台

自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，一系列鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设的政策措施相继出台，租赁市场也成为2017年政策着力最多的领域。

2017年7月，住房和城乡建设部等九部门联合发布通知，明确在12个重点城市加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。在政策引导下，多地开始建立住房租赁监管平台，杜绝虚假房源和黑中介等问题。地方政策持续跟进，从供给、金融、财政等方面给予支持。

2018年1月，全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示，将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

目前，已有北京、上海、广州、深圳、佛山、杭州、珠海、天津、成都等多个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。“未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。”安居客房产研究院首席分析师张波表示。

系列利好政策改变了住房租赁市场的供应格局。《58集团2017租赁蓝皮书》显示，我国住房租赁市场持续较快增长基础上，住房租赁供给侧格局发生了较大变化，多种新型供应模式加大进入力度，尤其是在长租公寓和金融创新领域。

市场活力有效激发

住房租赁市场的开启激发了沉寂已久的房地产市场活力。万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商，纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域，积极布局；链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓等各类长租公寓品牌涌现；互联网巨头阿里巴巴、京东等也相继宣布进军住房租赁市场。

2017年，大型房产企业积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。58集团房产数据研究院统计显示，截至2017年12月，全国10个城市涉及住宅的自持用地（含部分自持）达149宗，自持体量约514万平方米。“房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。”张波说。

在日渐活跃的住房租赁市场上，长租公寓行业更是成为各路资本的“新宠”，房企、房产中介、酒店集团、互联网企业纷纷布局长租公寓。目前，全国排名前30的房企中，更有三分之一进入长租公寓市场。

“在政策利好和市场蓬勃发展的大环境下，万亿租赁市场将迎来更多参与主体，形成土地供应商、开发建设端、产品运营端、金融支持端、租后服务方等多元主体各司其职的市场新格局。”链家研究院院长杨现领认为，租赁将成为日益重要的住房消费，租赁及其产业链对经济增长的影响将逐步释放。

据住房和城乡建设部统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿及生活消费，是一个万亿元级住房租赁市场。东方证券研究显示，到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人，整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。

长效机制必然选择

租购并举是深化住房制度改革的主要方向，当前加快发展住房租赁市场的意义重大，十分迫切。

完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，租购并举正是长效机制的重要组成部分。易居研究院综研中心总经理崔霁表示，未来从比重上看，租赁住房的地位和作用会超过保障住房。从发达国家和地区经验看，一个健康的房地产市场一定少不了租赁市场的完善，未来租房将成为趋势。

发展租赁市场是当前住房制度改革的核心内容，未来发展租赁市场的力度也会强化。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁市场未来的发展将呈现两大变化：一方面是供给端积极增加租赁住房的供应，总体上机构类租赁住房的供应会增加；另一方面是在需求端上，预计租赁贷款的政策内容会开始增加，包括租售同权、租房可办居住证、可积分等，实际上都可能会有相应的政策关注。

“从租购并举到租购同权，租赁必然成为长效机制的重要组成部分，有品质的租房将成为房地产供给侧调控的重要环节。”杨现领说。（记者 王轶辰）

(经济日报)

今年一月，土地市场现拿地热潮。据同策研究院统计，一月土地成交金额高达4993亿元，其中TOP20上市房企土地成交金额为1505.25亿元,占全国土地成交金额的30.15%。中原地产研究中心统计数据显示,50个热点城市土地成交金额达3773.6亿元，同比大涨73%。

一线城市土地成交面积增加，溢价率降低

中原地产研究中心统计数据显示，50个热点城市中，大部分城市土地成交面积同比有较大幅度增长，少部分城市土地成交面积同比略微下降。

其中，衡阳市成交土地最多，面积超一千万平方米，重庆、青岛、盐城市的成交面积均超过六百万平方米。

从卖地金额来看，杭州卖地金额最高，为435.9亿，其次是北京403亿，武汉242亿、苏州192.9亿。

著名经济学家宋清辉在接受华夏时报记者采访时表示，上月一线城市土地供应量环比增加，，二线城市供地节奏放缓，三四线城市均同比降幅居前。就北京而言，据清晖智库统计，一月份土地市场共成交16宗地块，环比大幅增长161%。

“今年一月大城市的供地类型主要包括共有产权用地、限地价限房价的双线用地以及租赁型用地，中小城市则主要是住宅用地。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受华夏时报记者采访时说。他表示现在政府在积极供地，但是结构性调整是比较明显的，总体上来讲大城市的供地节奏加快，同时对整个土地结构的调整力度相较于小城市是更大的。

就一月成交土地的溢价率来说，中原地产研究中心统计数据显示，50个热点城市中，一线城市除广州溢价率较高，为55%，北、上、深、天均较低，均在12%以下，二线城市中约三分之二城市的土地溢价率低于20%，三四线城市中约有半数的土地溢价率低于30%。

从总体上看，一月土地市场出现的一个明显现象是土地溢价率被压低，但土地的绝对价格仍是在上升的，严跃进表示。“中小城市的土地溢价率比较高，主要跟这部分地区的土地稀缺性有关，尤其是比较热门的一些地块。”他说。

然而，在此番拿地热潮下却出现了流标土地，近期北京就有三宗宅地流拍。

对此，亚豪机构职场总监郭毅对华夏时报记者表示，此前多个城市的供地处于受限状态，经过去年一年的市场高速去化后，房企储备了大量资金，却面临土地缺乏的状态，所以在土地市场放开供应闸门时大量拿地，进而又进入一个新的状况，即资金不足、土储过大，因此近期房企拿地更加慎重和理性。“房企会选择性地拿地，一些市场前景可能不是很乐观的地块就会被放弃。”她说。

宋清辉则认为总价高、配建多、限价条件非常严格是流拍的根本原因。

政府积极供地，龙头房企大举拿地

中原地产研究中心统计数据显示，今年拿地超30亿的房企达20家，其中，拿地超百亿的房企有碧桂园、龙湖地产、中海地产、万科和世茂房地产。而据克而瑞统计显示, 10强房企新增土地货值高达3196亿元。

严跃进表示，对企业来说，拿地分主动性与战略性。

“从主动性来说，企业在销售业绩不错的时候会主动去补库存，这是一个大的趋势。”他说。中原地产研究中心统计数据显示，全国公布2018年1月房地产企业销售业绩的公司有23家，这23家企业在今年1月的合计销售额高达2947.57亿，同比上涨幅度高达71.6%。此外，这些房企中，包括泰禾,碧桂园、中国恒大、融创、融信等对2018年均制定了非常高的销售目标。

“从战略性上来讲，这个时候不拿地的话，后续拿地的机会可能会减少，所以要提前做好土地布局，并且当前土地的溢价率、均价等都相对较低。”严跃进说。

在供需两旺的土地市场中，房企的拿地热潮建立在地方政府的积极供地基础之上。严跃进认为政府大量供地是基于供给侧结构性改革，促进房地产市场稳定。

郭毅表示房地产市场面临的最大问题其实还是供需失衡的矛盾，政府推地则是与房地产调控相关的一个重要举措。 “一二线城市是外来人口相对集中的板块，加大土地供应也就增加了未来的市场供应，缓解因供需失衡所造成的房价上涨预期，同时，有利于平抑地价和房价。”她说。

而在即将到来的存量时代大背景下，房企大举拿地是否与当下的存量市场相悖，对此郭毅分析说：“如今在所有的城市中房地产仍处于一二手市场并行的状态，并且市场供应的增加也是拓宽了购房者的选择面，所以拿地与存量是市场并不矛盾。”

另外，从房企方面来说，“存量房市场的改革还在起步阶段，而增量市场仍是大的趋势，尤其是一些新房市场的交易后续还是比较活跃的，对此企业是看好的。”严跃进说。

未来，房企的重心仍会在库存存量的去化上，在拿地方面肯定还会像年初表现的一样精挑细选，所以土地市场可能还会出现土地流拍现象，郭毅认为。

另外，严跃进表示租赁型用地和自持型用地将是后续供应的重点，尤其是在全国十三个流动性人口较多的城市中。

(华夏时报)

■阎 岳

从已经披露的2018年1月份金融数据来看，新增信贷结构性优化的趋势明显，主要体现在流入实体经济规模增加和个人房贷比重下降两个方面。

1月份金融数据一个比较显著的特点是信贷流入实体经济的比重有所提升。数据显示，1月份非金融企业及机关团体贷款增加1.78万亿元，占2.9万亿元新增贷款的比重约61%，而去年为42%，提高了将近20个百分点；另外一个比较显著的特点是个人房贷占新增贷款的比例大幅下降。1月份住户部门贷款增加9016亿元，占新增贷款的比重从去年12月份的56%降至31%。

金融数据的这些变化与金融去杠杆的大环境分不开。在监管部门加强了对表外业务、通道业务的规范后，表外融资迅速向银行表内回归，这是1月份新增信贷创新高的主要原因。具体反映在个人房贷上，则是刚需和改善性住房融资需求获得了更多支持，而投机投资性住房的融资需求受到了全面抑制。住户部门新增贷款比重的快速下降就很好的说明了这一点。

去年12月份召开的中央经济工作会议提出，要促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。随后，金融监管部门迅速厘清金融与房地产的关系，并推出了一些有针对性的措施。

在今年1月份召开的银监会工作会议上，明确提出要努力抑制居民杠杆率，严控个人贷款违规流入股市和房市。

而在此前的1月13日，在银监会发布的整治银行业市场乱象通知中，各种违反房地产行业政策的行为被列入工作要点。针对个人房贷的就包括，发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

之后，各银监局根据辖区具体情况采取了更具针对性的措施。如北京银监局提出，严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。上海银监局则要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按穿透原则监管等。其他地区的银监局也提出了类似措施。

随后，各地银行均以不同形式上调了房贷利率。

至此，力促房地产行业规范发展的一张立体防控网形成。这张网形成之后的第一个效果就是1月份房贷占比的下降，也就是楼市去杠杆效果的显现。2018年，楼市去杠杆将是房地产长效机制建设的一个重要看点。

(证券日报)

■本报记者 苏诗钰

2月13日，商务部合作司负责人介绍了2018年1月份我国对外投资合作情况。该负责人表示，2018年以来，商务部努力创新对外投资方式，一方面促发展，一方面防风险，推动对外投资规范健康有序发展。

统计显示，2018年1月份，我国对外投资流向采矿业37.5亿美元，同比增长792.6%；流向租赁和商务服务业、批发和零售业、居民服务及其他服务业同比分别增长14.4%、24.2%、163.6%。房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。对外承包工程新签合同额在5000万美元以上的项目37个，合计93.3亿美元，占新签合同总额的79.9%。工业建设、电力工程建设、水利建设项目同比分别增长495.8%、49.5%、46.4%，国际产能合作进一步增强。

1月份，各主管部门共备案（核准）对外投资企业749家，中方协议投资额合计120.31亿美元。其中，备案（核准）非金融类对外投资企业745家，中方协议投资额114.65亿美元；备案（核准）金融类对外投资企业4家，中方协议投资额5.66亿美元。

1月份，我国境内投资者共对全球99个国家和地区的955家境外企业进行了非金融类直接投资，累计实现投资695.1亿元，同比增长30.5%（折合108亿美元，同比增长39.7%），已连续三个月实现同比正增长。对外承包工程业务完成营业额668.1亿元，同比增长18.4%（折合103.8亿美元，同比增长26.7%），新签合同额751.1亿元（折合116.7亿美元）。对外劳务合作派出各类劳务人员2.8万人，与上年同期持平，月末在外各类劳务人员96.6万人，较上年同期增加4.2万人。

该负责人指出，1月份对外投资合作主要呈现以下特点：一是对“一带一路”沿线国家投资合作快速增长；二是东部地区、长江经济带对外投资活跃；三是产业结构持续优化，采矿业对外投资增长迅速；四是对外承包工程新签大项目多，促进国际产能合作。

1月份，我国企业对46个国家有新增投资，合计投资额12.3亿美元，同比增长50%，占同期对外投资总额的11.4%，主要投向新加坡、马来西亚、老挝、越南、印度尼西亚、巴基斯坦和斯里兰卡等国家。东部地区10个省市合计对外投资49.8亿美元，同比增长65.4%，占地方企业对外投资的83.3%；长江经济带沿线省市对外投资28.2亿美元，比上年同期增长近一倍，占全国对外直接投资总额的26.1%，占地方企业对外投资的47.2%。

(证券日报)

短贷虚增现象有望缓解业内人士预计，后期“虚增”的短期贷款将被挤出，房地产“去杠杆”效果有望进一步显现

■本报记者 杜雨萌

经历了2017年楼市调控后，虽然房地产市场的非理性投资得到明显抑制，但违规涉房贷款却并未销声匿迹。

银监会近日发布了《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》、《进一步深化整治银行业市场乱象的意见》和《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，从8个方面、22条要点来深化整治银行业市场乱象。

其中明确提出，要整治违反房地产行业政策的相关行为，包括违规将表内外资金借道或绕道投向股票市场、为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，将综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，违规资金进入楼市的首要风险，就是会带来非理性投资的增加，投机者如果可以避开限购资金的杠杆限制而进入房地产市场，这无疑会让此前明显见效的调控效力降低；另一方面，如果部分房企凭借绕道融资来解决资金问题，那么，在无法确保项目证照齐全的背景下，极易造成不可控的金融风险。

为确保房地产市场能够进一步健康稳定发展，银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议提出，今年将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。

随后，包括北京、上海在内的多个地方银监局于近期相继表态，要严防各路资金违规进入房地产市场。

克而瑞地产研究中心总监杨科伟告诉《证券日报》记者，从银监会以及各地银监局的表态来看，预计2018年信贷政策持续趋严将成为大概率事件。对于购房者来说，一方面投机性需求会得到进一步抑制，投机者的套利可能性几近消失；另一方面，各类违规贷款行为也将得到有效控制。

值得关注的是，中国人民银行近日发布的2018年1月份金融统计数据显示，1月新增人民币贷款29000亿元，同比多增8670亿元，环比多增23156亿元；其中短期贷款新增6856亿元，同比多增1296亿元，环比多增7659亿元。

“居民短期贷款增长显著，不排除仍有部分居民以消费贷款名义购房。”杨科伟称，事实上，针对部分居民以消费贷购房的行为，各类银行已经加强了对信用卡和消费贷款的发放审核，预计后期“虚增”的短期贷款将被挤出，房地产“去杠杆”效果有望进一步显现。

(证券日报)

新年首月新增人民币贷款创历史新高，其中多数流入了实体经济。

人民银行2月12日发布了2018年1月信贷数据，新增人民币贷款、M2（广义货币）增速等多项指标超出市场预期。其中，新增人民币贷款2.9万亿，创历史新高。

中国金融期货交易所研究院首席经济学家赵庆明对第一财经记者表示：“金融去杠杆之下，表外融资向银行表内回归，从去年开始就已经出现这一趋势，表外融资规模已经萎缩至一个前所未有的局面。”

此外，资金脱虚向实效果显现。央行数据显示，1月份社会融资规模增量为3.06万亿元，当月对实体经济发放的人民币贷款增加2.69万亿元，同比多增3717亿元。

交通银行首席经济学家连平表示，市场不宜过分夸大信贷单月增量的影响。信贷年初大幅增长，除年初首月的季节性特征外，部分原因也来自于去年末考核的影响下，可能部分可投贷款顺延至今年初进行投放。

表外回归冲高表内信贷

1月新增人民币贷款2.9万亿元，同比多增8670亿元，创历史新高。

中国民生银行研究院首席研究员温彬对第一财经记者表示，近期监管部门加强了对表外业务、通道业务等的规范，很多表外融资转为表内贷款，这是1月份信贷创新高的主要原因。

与此同时，1月份社会融资规模增量为3.06万亿元，比上年同期少6367亿元。当月委托贷款减少714亿元，同比多减3850亿元；信托贷款监管增加455亿元，但同比少增2720亿元。“主要原因也是表外的融资在减少。”温彬说。

去年以来，为防范发生系统性金融风险，监管机构接连出台针对表外理财、银行委外、通道业务、非标业务等的强监管政策。直至今年年初，这种强度仍在不断加码。

2018年第一周，银监会就接连下发了《商业银行股权管理暂行办法》、《商业银行委托贷款管理办法》，还就《商业银行大额风险暴露管理办法》公开征求意见。

最新数据显示，2017年银行业新增贷款占新增资产比例明显上升，商业银行同业资产、负债自2010年来首次收缩。

“金融去杠杆之下，表外融资向银行表内回归，从去年开始就已经出现这一趋势，表外融资规模已经萎缩至一个前所未有的局面。”赵庆明对第一财经记者表示。

“1月2.9万亿的信贷增量创历史峰值，但实际余额增速为13.25%，仍保持在13%附近，市场不宜过分夸大信贷单月增量的影响。”连平说，信贷年初大幅增长，除年初首月的季节性特征外，部分原因也来自于去年末考核的影响下，可能部分可投贷款顺延至今年初进行投放。

“向实”资金占比提高

1月信贷结构也出现了较大变化：当月对实体经济发放的人民币贷款增加2.69万亿元，同比多增3717亿元。

一方面，公司贷款占新增贷款的比重进一步提高。数据显示，1月非金融企业及机关团体贷款增加1.78万亿元，占2.9万亿新增贷款的比重约61%，而去年为42%，提高了将近20个百分点。

另一方面，个人贷款，尤其是个人住房按揭贷款占新增贷款的比例均大幅下降。1月住户部门贷款增加9016亿元，占新增贷款的比重从去年12月的56%降至31%（编者注：去年十二月新增贷款5844亿元，住户部门贷款约为3272亿元）。中长期贷款增加5910亿元，占新增贷款的比重为20%。

“当前的房地产调控保持了一定的力度，尤其是金融方面，明确支持刚需、抑制投机性需求，按揭贷款占新增贷款比例下降到20%的水平，也是居民部门去杠杆防范房地产市场泡沫的一个体现。”温彬说。

连平表示，非金融企业及机关团体贷款也大大超过住户部门的贷款，社融方面同比减少6367亿元，表外业务同比少增，都反映出脱虚向实以及监管新规落地效应明显。未来一段时间，这种结构性特征可能还会延续。

非标、通道等融资方式的转变一方面使表内贷款规模快速增长，另一方面也推动了直接融资，尤其是债券融资规模的净增加。数据显示，1月企业债券净融资1194亿元，同比多1704亿元。“债券发行回暖的原因与1月份较为充裕的流动性有关，包括货币市场利率和债市市场利率均出现回落，企业的债券融资成本有所下降，使得当月债券融资规模回升。”温彬称。

流动性充裕助M2增速回升

1月广义货币（M2）同比增长8.6%，增速比上月末高0.5个百分点；狭义货币(M1)余额54.32万亿元，同比增长15%，增速比上月末高3.2个百分点。

连平认为，M1增速反弹主要是受去年和今年春节错位因素影响，稳健货币政策促使M2增速相对稳定。他表示，1月M1增速的反弹主要是因为去年春节在1月份，企业在节前减少活期存款，去年1月M1大幅减少1.4万亿，今年春节在2月份，因而1月尚未出现这种效应。此外，信贷资源较过去一段时间出现了明显的结构性变化也可能是重要原因，大量的信贷增量配给到企业部门，短期大幅提升了企业部门的流动性。而跨年之后，由于央行各种结构性调控工具，普惠金融类定向降准以及CRA的综合使用，整个1月市场流动性较往年同期都更加稳定。在跨境资金流出压力不大，甚至可能有部分资金流入的情况下，整个M2增速保持相对稳定属预期之中。

央行上周五称，近期，通过普惠金融定向降准释放长期流动性约4500亿元，同时1月中旬以来全国性商业银行开始陆续使用期限为30天的CRA，目前CRA使用已达到高峰，累计释放临时流动性近2万亿元。

2018年人民银行工作会议定调了今年货币政策基调仍然为稳健中性。综合运用多种货币政策工具，保持银行体系流动性合理稳定，促进货币信贷和社会融资规模合理增长。

“未来货币政策将以维持稳健为主。MPA考核规则下，信贷和M2增速都较此前稳定性有明显增强，预计未来应该会延续这种增速波动小的态势。”连平说。

(第一财经)