房地产调控政策紧密关系楼市走向，社会对此高度关注。近期一些城市取消部分区域限购、推出人才安居购房，被误读为“调控松绑转向”，市场敏感性可窥一斑。

　　2018年调控政策有啥“硬招”？稳楼市关键棋子落在哪儿？近期，住建部、国土部、央行、银监会陆续召开年度会议，其中对今年房地产调控都做了部署。

　　调控目标不动摇力度不放松

　　兰州、南京、合肥等地近期对购房政策进行了局部微调，引发市场对房地产政策将松绑的无限“遐想”。

　　实际上，定向取消限购、为高层次人才提供落户政策支持、租房落户只是部分城市“针对各类需求实行差别化调控政策”的最新政策注脚，从严调控仍是各部门合力保持楼市平稳健康发展、坚持“房住不炒”的政策基调。

　　“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，住建部明确，要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。

　　“严”还表现在对住宅用地的规划上。国土部表示，国土资源处于供给端的重要位置。住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机，将强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划。

　　我国房地产市场在人群需求和地域特点上存在明显差异性，各城市、各地区之间的市场情况不一样，甚至一个城市内不同区域的住房供求状况也千差万别。过去一年，有的三四线城市从库存积压变为房价上涨，有的三四线城市库存规模依然较大。

　　针对这些差异，住建部强调，要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。要加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　夯实长效机制深化住房制度改革

　　工、农、中、建、交五大国有商业银行近期在北京、上海、广州、深圳、杭州等人口净流入城市“试水”住房租赁市场，阿里、京东等电商平台成为住房租赁领域“新玩家”……

　　“租购并举”作为房地产长效机制建设的一个重要方面，住房租赁市场的“一池春水”正在被日益完善的住房制度设计所激活。

　　住建部表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革正在祭出“实招”：“政府垄断住房用地”格局将改变，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。

　　国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。

　　央行工作会议部署，2018年要完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系。

　　为补齐住房租赁“短板”、扫清市场障碍，住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

　　防范化解风险加大房地产监管力度

　　信贷资金借通道为房地产企业融资、消费贷变“首付贷”变相流入楼市……尽管近年来我国采取了不少房地产调控政策，但仍有不少资金通过各种手段流向房地产市场，提高了杠杆率，加大了市场风险。

　　对于房地产市场风险，必须进行有效监管、防范、化解，维护房地产市场的健康稳定发展。央行和银监会2018年主要工作任务中，在防范化解金融风险上均加大了对房地产的监管力度。

　　房地产等资产市场天然容易加杠杆，具有“买涨不买跌”的特征，容易出现顺周期波动和超调，需要针对这种特性进行逆周期调节。央行提出，2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。

　　房地产市场的健康稳定发展，还有赖于良好的市场环境。机构违法违规操作势必会扰乱正常的市场秩序。住建部明确，要加大房地产市场秩序规范整顿力度，始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

　　（来源：新华社 记者：王优玲 李延霞 图片来源：摄图网）

(新华社)

中新社北京2月11日电 (记者 庞无忌)2018年春节前，多地出台政策严控资金违规流入房地产行业。一方面多地强调严禁个人贷款违规流入股市和房市，提高房地产开发贷款门槛，遏制房地产泡沫；另一方面，开年以来，包括广州、深圳、北京、南京等多个城市曝出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息。金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐渐显现。

北京银监局日前表示，2018年要以“房住不炒”为目标，严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。

上海银监局也在近期下发通知，要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按穿透原则监管等。

此外，广东银监局提出，2018年努力抑制居民杠杆率，严控个人贷款违规流入股市和房市。四川银监局也在日前部署称，2018年要切实抑制房地产泡沫，严肃查处各类违规房地产融资行为。

这与中央的监管要求相符。1月底，银监会发布新政深化整治银行业市场乱象，被列为整治重点的行为包括：发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等行为。

除开发端信贷政策收紧、严控违规资金流入外，多地房贷政策也有所收紧。如2月初，广州市内四大国有银行房贷利率上浮，其中首套房贷利率上浮10%，二套房贷利率上浮15%。除广州外，包括深圳、南京、北京等多地曝出今年以来房贷利率悄然上浮的状况。根据融360的监测数据，今年1月国内首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率的1.11倍，同比上升21.75%。

对于房地产信贷政策收紧的状况，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，政策管控类似于密织了一张调控网。短期内，一些房企拿地时的激进做法会减少，部分土地会出现流拍，部分已进入开发环节的地块会面临经营压力，一些项目烂尾概率增加等。不过长期来看，严格的监管可以使得房地产市场形成更为健康和持久的发展态势，各类地价和房价虚高、短期炒作等现象都会减少，这反而利好竞争环境的优化。

原标题：28家房企1月销售4131亿元 房企趁“返乡置业”打折促销

“现在每天都有人值班，每天有不同的**政策。”一位在京津生态新城恒大花溪小镇售楼处的销售员向《证券日报》记者透露，项目均价1.1万元平方米，来看房后才能确定具体的**幅度，可能是98折**，也可能是别的。

据记者了解，该楼盘是恒大号称19分钟可达北京的环京项目，属于恒大年底促销项目之一。据恒房通显示，在全国范围内，恒大启动了“新春88折，分期付款，首期5%”等**政策，为了抓住三、四线城市的“返乡置业潮”，甚至祭出“老带新，老业主可获1%佣金”等促销手段。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，恒大的**举措是一种营销手段，恒大在三线城市项目占比较大，通过刺激返乡置业需求，对于提升业绩具有重要作用。

对此，中原地产首席分析师张大伟则表示，龙头房企启动打折促销战略，可见房企今年的销售任务很重。在一、二线城市持续发布调控重磅的市场格局下，三、四线城市的销售就非常关键，春节返乡置业成为恒大提升销售额的窗口期。

张大伟进一步称，对于一些在三、四线城市有大量布局的房企来说，抓“返乡置业潮”打折促销，是每年的“常规动作”，88折促销是延续之前的传统，并没有多少项目出现实质性的大幅降价。

值得关注的是，据中信建投房地产分析师陈慎在一份分析报告中表示， 2月3日-2月9日，在一手房市场，27个三线城市出现成交量环比上涨的情况。

事实上，今年1月份以来，房企销售额就在持续走高。“三、四线城市今年1月份的成交量仍处在高位，一、二线城市则相对平稳。”张大伟表示，另外有些房企将2017年的销售结转预留了一部分到2018年，所以2018年1月份，房企销售额可谓全线飘红。

据中原地产研究中心统计数据显示，目前28家房企公布了2018年1月份的销售业绩，合计为4131亿元，同比上涨幅度高达65%。整体看，大部分企业的销售额均刷新了同期历史纪录，创下新高。

另有数据显示，2018年1月份，碧桂园、万科、恒大销售额均破600亿元，17家房企销售额超过百亿元，TOP100房企销售额同比增长57.8%。

有业内人士向本报记者直言，抢规模的背后，是融资渠道的紧缩，房企不得不加快项目周转速度来换取现金。在资产负债率超过80%，2018年下半年将进入集中偿还公司债的偿债高峰期的双重压力下，房企若不能加快销售速度，偿债压力非常大。此外，加快提升销售额才能储备“粮食”拿地，以求进一步扩张规模。

近日，保利房地产与合富辉煌携手为各自的一手及二手房地产代理服务业务组成建议合营企业，这是继万科、融创先后入股链家后，又一个由开发商和中介运营商强强联手形成的组合。

新组合深耕存量市场

1月29日，合富辉煌发布公告，宣称将与与保利房地产为各自的一手及二手房地产代理服务业务组成建议合营企业，主要从事物业发展及经销业务。关于股权方面，预期合富辉煌将拥有55–60%权益，保利房地产则占40–45%权益。

保利及合富辉煌各自将向其合营公司全面转让旗下一手及二手房地产代理服务业务，保利则将透过其全资附属公司保利地产投资顾问有限公司从事此业务。

对于此次保利与合富辉煌在房地产服务领域强强联合，共同发展一二手代理业务，著名经济学家宋清辉在接受《华夏时报》记者采访时说：“保利牵手合富辉煌一手开发商涉足二手房业务，转战存量房市场，趋势已经非常明显。”

亚豪机构市场总监郭毅对《华夏时报》记者表示，保利可通过合富辉煌在新房代理业务上解放自身的人力资源困境，更是借力将业务触角伸向存量市场，为未来业务空间的开拓提供新的发展可能，而合富辉煌则借助保利的品牌优势和资深的存量资产，获得更强大的业务支撑，从而使自身的二手房业务得到更深远的发展。

在房地产行业从增量市场逐渐向存量市场过渡的大背景下，类似这样的组合已是史有前例的。

最早在2015年，万科就开始了与链家的股权合作，两家企业共同成立万链，万科持股60%，链家持股40%，去年4月万科以30亿元的价格获得链家集团股权，其中，26亿元入股链家地产，另外4亿元入股链家系的另外一个公司。

此外，在去年年初，融创中国先以26亿元的价格拿到链家6.25%的股权，后于今年年初斥资3.2亿元入股链家的自如长租公寓。

对存量房这片蓝海市场，全国性的品牌房企与房地产中介龙头似乎早有意合作展开布局了。

保利持有合富辉煌约5%股本

另外，公告中显示，合富辉煌将向保利房地产配发及发行约3600万股该公司新股份，作价每股新股份4.20港元，较股份于2018年1月29日收市价每股4.01港元有溢价约4.74%。而保利房地产拟拥有合富辉煌经新股份扩大全部已发行股本约5%。

对此易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，对这种组合来说，在合作过程中由谁来主导是很重要的问题。

“在合作中，如果开发商过于强势，可能会干预中介企业的一些业务，长期以来开发商主要依赖地价、房价盈利，而做存量物业需要精打细算，中介企业本身对二手房、租赁的理解更透彻，若开发商过多介入反而会打乱中介企业原有的投资思路和经营策略。”

所以，双方在合作各方面的主导权由谁来掌控，需要提前规定好，严跃进表示。

双方业务是否能如预期整合，带来“1+2>3”效应仍然只是一个未知数，宋清辉表示。“开发商中介组合发展存量房市场不能操之过急，中介不能只想着靠佣金吃饭，大型房企也要借助大数据提升自己的核心竞争力，双方要循序渐进地推进相关业务发展，否则可能会因为达不到预期而分道扬镳。”他说。

(华夏时报)

2018年以来，多地个人房贷利率上浮。2月份，广州的国有四大行工农中建同时宣布首套房贷款利率上浮10%，二套房贷款利率上浮15%。

不仅广州如此，北京市四大国有银行客服中心的信息显示，目前各家银行首套房贷款利率普遍执行基准上浮5%-10%。截至1月底，北京多家银行包括工农中建四大行在内的11家银行仍执行首套房基准利率上浮5%，执行上浮10%的有13家。

另外有部分二线城市开始上调房贷利率，比如苏州、南京、武汉，其浮动力度并不输于一线城市。据融360发布的最新数据，2018年1月份全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比上升0.93%，同比上升21.75%。

中原地产首席分析师张大伟昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，房贷是影响房价走势的最关键指标之一，2018年房贷收紧依然是趋势，从政策预期看，本轮房价调控全面升级，遇涨即调。与往年调控不一样的是，本轮以信贷收紧为代表的热点城市调控力度刷新了历史纪录，多次政策全方面封堵了炒房的可能性，房地产降杠杆政策已经全面落地。

“收紧的房贷叠加房地产调控约束房价上涨作用更明显。”张大伟强调。但是对购房者来说，虽然房价本身相比较之前确实有所下降，但房贷利率的上涨同样增加了购房成本。

以广州房贷“四连跳”为例，有业内人士对此算了一笔账，以贷款100万元、年限30年计算，按照等额本息的还款方式，在经历房贷利率上浮之后，今年年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年年初每月多还740元，总的利息多出了近27万元。

交通银行首席经济学家连平预计，一线城市和热门二线城市的房贷利率可能局部上浮15%，但不会出现按揭贷款利率大幅上升的情况。由于监管的因素，非刚性需求已无法落地，现在一线和二线城市的购房需求基本上是刚性需求。对于刚性需求，利率不可能无限上涨，还需要控制在合理水平。

(证券日报-资本证券网)

原标题：楼市调控从“一刀切”走向精细化

■李宇嘉

目前，市场之所以判断调控进入新一轮“松绑期”，逻辑就在于，地方财政对土地和房地产税收的依赖度很高。而且，近期地方松绑政策的做法，与2014年上半年极其类似。

按照国家统计局的数据，2016年和2017年，全国房地产开发企业土地购置价格都在上涨。2016年，土地购置面积下降3.4%，但成交价款增长19.8%；2017年，土地购置面积增长15.8%，成交价款增长49.4%。土地成交价款增幅远远大于土地成交面积增幅，尽管有三线城市、四线城市成交占比（65%）增加的影响，但与2015年相比，三线城市、四线城市土地成交占比仅上升5个百分点，意味着2016年-2017年地价明显上涨。按往常逻辑推演，这些高地价意味着高房价，而“稳增长”政策下出让的地块，都要开发和入市。2017年10月份，15个热点城市房价无一上涨，但到了12月份，竟有8个城市房价上涨，显示限价政策或已松动。

因此，市场自然判断新一轮政策松绑期到来，而且预期很顽固。当然，楼市及经济金融形势已大不同。目前看，无论系统性风险，还是债务风险，或“脱实向虚”，亟待平抑的贫富差距，夯实消费对经济的基础性作用，都到了触顶或倒逼的境地。降低房地产依赖，这是解决经济结构性问题的“总根源”。十九大以后，改革决心和信心之坚定是空前的，地方强力执行（而非变着法子地消解政策）是必然的。但是，国家强调的长效机制建设，无论是租售并举、房产税，还是土地制度改革（如集体土地入市），任何一项都是迁一发而动全身的系统性改革，决定了长效机制将逐步见效。因此，未来5年调控都不会退出。

综上，当前需要做的是引导预期，特别是要以释放精细化调控的信号和动作，以锐意改革的具体措施“落地”，扭转甚至打破调控政策陷入周期性“打压-松绑-打压”式轮回的顽固预期。人民日报连续发文，提出调控不会陷入“拉抽屉”轮回，2018年还需保持当前严厉的调控态势。近期，地方“两会”相继召开，上海市长在政府工作报告中说，坚持严控高房价高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，加强房地产市场调控不动摇、不放松；不久前，北京住建委联合北京银监部门开展专项执法，严查变相加杠杆、首付贷等违法违规行为，进一步巩固和强化房地产市场调控成效；针对广州、深圳周边的东莞、顺德商品房限价松绑，当地房管部门也第一时间出来辟谣，一致明确，调控目标不动摇、力度不放松。

笔者认为，楼市调控，关键是实质性的改革举措要尽快落地，这是引导和扭转预期的关键。改革措施的落脚点是，地方对房地产的依赖如何渐进去除。只有明确的改革措施割裂地方政府对房地产的依赖，市场对于楼市周期反弹的刚性预期才会打破。目前，国家已给出既稳定房地产，又降低楼市泡沫的改革措施，如集体土地入市、存量商办改租赁、企业自有用地开发住宅、建设用地“增减挂钩”（农村宅基地和建设用地复垦，换取城市建设用地增加）等，这也是精细化调控的表现。

这些改革措施通过改善土地空间要素配置效率，释放房地产红利。在城市告别摊大饼扩张、控制地方债务、房地产进入存量时代的情况下，这些政策不仅稳定房地产，还能为地方提供财政补充。此外，外来人口“市民化”，能为地方提供细水长流的财源和增长动力。当前，上下事权已趋清晰，地方政府主体责任已落实，依赖房地产也要承担控房价和泡沫的责任。新形势下，主动改革或许是唯一出路。

（作者单位:深圳市房地产研究中心）

(证券日报)

原标题：房地产信贷屡现收紧 多地出台政策严控资金违规流入楼市

中新社北京2月11日电 (记者 庞无忌)2018年春节前，多地出台政策严控资金违规流入房地产行业。一方面多地强调严禁个人贷款违规流入股市和房市，提高房地产开发贷款门槛，遏制房地产泡沫；另一方面，开年以来，包括广州、深圳、北京、南京等多个城市曝出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息。金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐渐显现。

北京银监局日前表示，2018年要以“房住不炒”为目标，严防各路资金违规进入房地产市场，逐步降低银行资金通过贷款、投资、理财、信托等渠道流入房地产市场的速度和规模。

上海银监局也在近期下发通知，要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的，应按穿透原则监管等。

此外，广东银监局提出，2018年努力抑制居民杠杆率，严控个人贷款违规流入股市和房市。四川银监局也在日前部署称，2018年要切实抑制房地产泡沫，严肃查处各类违规房地产融资行为。

这与中央的监管要求相符。1月底，银监会发布新政深化整治银行业市场乱象，被列为整治重点的行为包括：发放首付不合规的个人住房贷款；以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利；综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等行为。

除开发端信贷政策收紧、严控违规资金流入外，多地房贷政策也有所收紧。如2月初，广州市内四大国有银行房贷利率上浮，其中首套房贷利率上浮10%，二套房贷利率上浮15%。除广州外，包括深圳、南京、北京等多地曝出今年以来房贷利率悄然上浮的状况。根据融360的监测数据，今年1月国内首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率的1.11倍，同比上升21.75%。

对于房地产信贷政策收紧的状况，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，政策管控类似于密织了一张调控网。短期内，一些房企拿地时的激进做法会减少，部分土地会出现流拍，部分已进入开发环节的地块会面临经营压力，一些项目烂尾概率增加等。不过长期来看，严格的监管可以使得房地产市场形成更为健康和持久的发展态势，各类地价和房价虚高、短期炒作等现象都会减少，这反而利好竞争环境的优化。

(中国新闻网)

宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”与承包地所有权、承包权、经营权“三权分置”有很大的不同。适度放活宅基地和农民房屋使用权，不是让城里人到农村买房置业，更不能在宅基地上建别墅大院、私人会所，而是吸引资金、技术、人才等城市要素流向农村，使农民闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的有效载体。

今年的中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。针对这一表述，有人以为“放活宅基地和农民房屋使用权”，意味着城里人可以去乡下买房置业了；也有人以为，以后可以破除国家的土地利用规划和用途管制，想怎么用就怎么用。笔者认为，宅基地制度改革不是让城里人下乡买房置业，而是要让闲置农房成为乡村振兴的产业载体、农民增收的鲜活资源，外人不应对农民宅基地有非分之想。

我国农村宅基地的总面积约为1.7亿亩，约占集体建设用地的54%。宅基地是农民以集体组织成员的名义获得的，且只有本集体成员才能在本集体申请宅基地，实行一户一宅、长期使用。虽然农民房屋的建设费用由自己承担，但农民的宅基地是无偿获得的，因此农民对宅基地拥有的权能是不完整的。根据法律规定，农民作为宅基地使用权人无权向具有城镇户口的城市居民出售自有宅基地以及住房。随着实践的发展，我国农村宅基地在使用过程中出现了一些新情况：一方面，每年有大量农民离开农村，出现大量农房、宅基地常年闲置的现象；另一方面，也存在“一户多宅”“建新不拆旧”以及部分“农二代”“农三代”宅基地取得困难等问题。

应当指出，宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”与承包地所有权、承包权、经营权“三权分置”有很大不同。对于承包地经营权，国家政策是鼓励其流转、鼓励耕地适度集中的；对于宅基地，政策上不存在鼓励集中到少数人手里的问题。因为，宅基地制度是农村集体组织保障其成员居住权的制度，也是集体组织成员权的体现。如果非成员也能获取宅基地，那就侵犯了成员的权利。因此，要严格土地用途管制，宅基地不能违规违法买卖。

目前，我国有33个县在试点宅基地制度改革。其前提是，依法经全国人大常委会对试点地区授权，批准其在试点期间暂停执行某些法律条款。政策是要在法律框架下先行先试，然后再根据试点的情况来决定是否和怎样修订法律。前期的试点在保障农民宅基地用益物权、引导农民自愿有偿退出闲置宅基地、规范宅基地管理和利用、改善村庄环境等方面，取得了积极成效。

适度放活宅基地和农民房屋使用权，不是让城里人到农村买房置业，更不能在宅基地上建别墅大院、私人会所，而是吸引资金、技术、人才等城市要素流向农村，使农民闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的有效载体。中央提出宅基地制度改革，目的是进一步盘活宅基地，发展农村新产业新业态，拓宽农民增收渠道。政策的出发点和落脚点是，用好乡村闲置的宅基地、农房等，让农民更多分享产业链和土地增值收益。

现阶段如果放开对宅基地流转的限制，从短期来看似乎是增加了农民的“融资渠道”，但从长远看失地农民想重新安家置业势必十分困难，容易成为影响社会稳定的隐患。可见，宅基地对农民具有重大意义，不能轻易将其转化成其他性质的土地。只有宅基地使用权人拥有其他合理居住地后，经农民同意，且符合法律要求，才可能转化成耕地或经营性建设用地。

今后各地要探索宅基地“三权分置”具体形式，不妨结合发展农村新产业新业态，结合返乡下乡创业创新等，在实践中探索盘活利用闲置宅基地和农房增加农民财产性收入的办法。进城农民的闲置住房，经农民自主选择同意后，可以按有关法律规定复垦为耕地，整治为生态用地，有些还可以发展旅游休闲、养生养老等产业。但不管怎么改，底线是确保农民利益、尊重农民意愿。（乔金亮）

(经济日报)

2018年以来，随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资难度越来越大，甚至有银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务。

“往年历次调控，即使银行收紧，但其他渠道都是畅通的，房企在社会上还是可以找到很多钱维持下去，但这一次监管层不断出文件，断了房企的很多后路，房企被迫去国外融资。”上海的一位券商人士告诉《华夏时报》记者，这一次去杠杆的力度仿佛回到了1997年。

重庆一家信托公司人士告诉记者，目前前五十强房企通过信托的平均融资成本在9%-10%，50-100强的在12%左右。

据记者了解，已有大型房企在内部发出通知，要求减少拿地，最大程度地保持现金流畅通。

房企融资渠道受阻

中原地产统计，目前有15家房企公布了2018年1月的销售额高达1737.74亿，同比上涨幅度高达74%。虽然销售额刷新了历史纪录，但房企已开始感受到一丝凉意。

上海一家券商内部人士告诉《华夏时报》记者，原来房企资金来源主要有几个渠道，一是银行开发贷款，要符合“432”的要求，二是信托也需要符合“432”，三是非标融资，不要抵押纯信用的都可以融资，正规的融资渠道在迅速缩减，其余融资渠道比如P2P，以及地方股权融资平台，比如广东金交所，前海金交所，重庆金交所，陆交所等等，都可以给房企融资，但现在连最差的融资平台都被限制住了。

按照银监会的规定，房地产信托贷款要符合“432”条件，4代表的是房地产公司4证齐全，3是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金，2 是指融资方至少有二级或以上的资质。

房企通过银行贷款，主要是两种方式，土地款和开发贷，以前房企不需要拿土地抵押，前30强房企，仅靠公司纯信用担保就可以从银行贷款，但据记者了解，现在没有银行愿意做了，必须要拿土地抵押。

“股份制银行的开发贷都没额度了，中农工建交邮储银行还有一些额度，但所有银行土地款融资都做不了。”一位金融从业资深人士告诉记者，大的房企还能发发债，但发债现在也很难。

而信托公司目前只能做两块业务，土地款和开发贷，必须要有土地抵押，他们的资金是通过银行来募集。

用益信托网数据显示，2017年68家信托公司共发行1907只房地产集合信托产品，较2016年同比上涨123%，募集额度更是从2016年的2717.33亿元，大幅上涨至6261.02亿元，涨幅高达130.4%。

信托贷款将成为2018年被重点整顿的领域。

重庆一家信托公司人士告诉记者，目前前五十强房企通过信托的平均融资成本在9%-10%，50-100强的在12%左右。“现在平均一个信托一个月募集不到3亿，已过会待发的项目接近200亿，还有200亿等着过会，主要是市场上没钱。”

据记者了解，已有大型房企内部做出要求，要最大限度地保持现金流的畅通，融创在多个城市的销售均要求全款买房，尽快回笼资金。但大部分房企也无法做到逆周期拿地，因此即使调控已经持续一年多，但房企拿地热情不减。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿。与2016年同期拿地金额13668亿对比，涨幅达到了75%。

上海某大型房企内部人士告诉记者，开发商的现金流永远都是紧张的，去年销售好，目前资金链倒是没什么问题，主要愁的是预售证拿不到，开发商都很急，政府限价，房企又不愿意降价，所以就僵持着。

而上述信托公司人士表示，房企资金链很紧张，虽然去年销售好，但是拿地也多，开发成本巨大，本来房地产企业就是高杠杆，一旦银行规模受限，发债审核受限，它的主力资金渠道就会出问题。

“前两年地产发债成本大多在6%左右，从去年下半年开始根本发不出来，只有abs 、abn这种有现金流的资产融资的才会好点。”某大型券商人士说。

2018年房贷或减万亿

除了其他资金来源，影响房企资金链最主要的还是销售回款，但银行在个贷上也在持续收紧。

光大银行个贷经理告诉记者，今年跟去年的房贷额度相比不可同日而语。“具体数字我不知道，但是我们开门红投放的个贷有90%是非房贷，比如经营贷、消费贷、商用房按揭、车贷等个贷。”

今年以来，中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日，银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》，整治重点包括发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

1月25——26日，中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出，今年将继续防控金融风险，将在降低企业负债率，严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。

近日，上海银监局也下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求，对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目等。结合此前针对企业资金端收紧的政策来看，房企资金获取难度再度加大。

2月5日至6日上午，2018年中国人民银行工作会议在京召开，防范化解金融风险在2018年的工作任务中位列第二。

受此影响，2月7日，地产股大跌，荣盛发展等股跌停。

交通银行首席经济学家连平表示，目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验，预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多，估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元，较2017年减少8000亿-10000亿元。不过，由于2017年的不少个人房贷可能已批贷但未放贷，预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放，并不会马上萎缩。

房地产调控政策紧密关系楼市走向，社会对此高度关注。近期一些城市取消部分区域限购、推出人才安居购房，被误读为“调控松绑转向”，市场敏感性可窥一斑。

2018年调控政策有啥“硬招”？稳楼市关键棋子落在哪儿？近期，住建部、国土部、央行、银监会陆续召开年度会议，其中对今年房地产调控都做了部署。

调控目标不动摇力度不放松

兰州、南京、合肥等地近期对购房政策进行了局部微调，引发市场对房地产政策将松绑的无限“遐想”。

实际上，定向取消限购、为高层次人才提供落户政策支持、租房落户只是部分城市“针对各类需求实行差别化调控政策”的最新政策注脚，从严调控仍是各部门合力保持楼市平稳健康发展、坚持“房住不炒”的政策基调。

“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，住建部明确，要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。

“严”还表现在对住宅用地的规划上。国土部表示，国土资源处于供给端的重要位置。住宅用地是保障住有所居的、不能用来炒作投机，将强化分类调控、因城因地施策、制定住宅用地中期规划和三年滚动计划。

我国房地产市场在人群需求和地域特点上存在明显差异性，各城市、各地区之间的市场情况不一样，甚至一个城市内不同区域的住房供求状况也千差万别。过去一年，有的三四线城市从库存积压变为房价上涨，有的三四线城市库存规模依然较大。

针对这些差异，住建部强调，要抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。要加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

夯实长效机制深化住房制度改革

工、农、中、建、交五大国有商业银行近期在北京、上海、广州、深圳、杭州等人口净流入城市“试水”住房租赁市场，阿里、京东等电商平台成为住房租赁领域“新玩家”……

“租购并举”作为房地产长效机制建设的一个重要方面，住房租赁市场的“一池春水”正在被日益完善的住房制度设计所激活。

住建部表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革正在祭出“实招”：“政府垄断住房用地”格局将改变，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。

国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。

央行工作会议部署，2018年要完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系。

为补齐住房租赁“短板”、扫清市场障碍，住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

防范化解风险加大房地产监管力度

信贷资金借通道为房地产企业融资、消费贷变“首付贷”变相流入楼市……尽管近年来我国采取了不少房地产调控政策，但仍有不少资金通过各种手段流向房地产市场，提高了杠杆率，加大了市场风险。

对于房地产市场风险，必须进行有效监管、防范、化解，维护房地产市场的健康稳定发展。央行和银监会2018年主要工作任务中，在防范化解金融风险上均加大了对房地产的监管力度。

房地产等资产市场天然容易加杠杆，具有“买涨不买跌”的特征，容易出现顺周期波动和超调，需要针对这种特性进行逆周期调节。央行提出，2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。

房地产市场的健康稳定发展，还有赖于良好的市场环境。机构违法违规操作势必会扰乱正常的市场秩序。住建部明确，要加大房地产市场秩序规范整顿力度，始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为。

（来源：新华社 记者：王优玲 李延霞 图片来源：摄图网）