原标题：楼市调控从“一刀切”走向精细化

■李宇嘉

目前，市场之所以判断调控进入新一轮“松绑期”，逻辑就在于，地方财政对土地和房地产税收的依赖度很高。而且，近期地方松绑政策的做法，与2014年上半年极其类似。

按照国家统计局的数据，2016年和2017年，全国房地产开发企业土地购置价格都在上涨。2016年，土地购置面积下降3.4%，但成交价款增长19.8%；2017年，土地购置面积增长15.8%，成交价款增长49.4%。土地成交价款增幅远远大于土地成交面积增幅，尽管有三线城市、四线城市成交占比（65%）增加的影响，但与2015年相比，三线城市、四线城市土地成交占比仅上升5个百分点，意味着2016年-2017年地价明显上涨。按往常逻辑推演，这些高地价意味着高房价，而“稳增长”政策下出让的地块，都要开发和入市。2017年10月份，15个热点城市房价无一上涨，但到了12月份，竟有8个城市房价上涨，显示限价政策或已松动。

因此，市场自然判断新一轮政策松绑期到来，而且预期很顽固。当然，楼市及经济金融形势已大不同。目前看，无论系统性风险，还是债务风险，或“脱实向虚”，亟待平抑的贫富差距，夯实消费对经济的基础性作用，都到了触顶或倒逼的境地。降低房地产依赖，这是解决经济结构性问题的“总根源”。十九大以后，改革决心和信心之坚定是空前的，地方强力执行（而非变着法子地消解政策）是必然的。但是，国家强调的长效机制建设，无论是租售并举、房产税，还是土地制度改革（如集体土地入市），任何一项都是迁一发而动全身的系统性改革，决定了长效机制将逐步见效。因此，未来5年调控都不会退出。

综上，当前需要做的是引导预期，特别是要以释放精细化调控的信号和动作，以锐意改革的具体措施“落地”，扭转甚至打破调控政策陷入周期性“打压-松绑-打压”式轮回的顽固预期。人民日报连续发文，提出调控不会陷入“拉抽屉”轮回，2018年还需保持当前严厉的调控态势。近期，地方“两会”相继召开，上海市长在政府工作报告中说，坚持严控高房价高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，加强房地产市场调控不动摇、不放松；不久前，北京住建委联合北京银监部门开展专项执法，严查变相加杠杆、首付贷等违法违规行为，进一步巩固和强化房地产市场调控成效；针对广州、深圳周边的东莞、顺德商品房限价松绑，当地房管部门也第一时间出来辟谣，一致明确，调控目标不动摇、力度不放松。

笔者认为，楼市调控，关键是实质性的改革举措要尽快落地，这是引导和扭转预期的关键。改革措施的落脚点是，地方对房地产的依赖如何渐进去除。只有明确的改革措施割裂地方政府对房地产的依赖，市场对于楼市周期反弹的刚性预期才会打破。目前，国家已给出既稳定房地产，又降低楼市泡沫的改革措施，如集体土地入市、存量商办改租赁、企业自有用地开发住宅、建设用地“增减挂钩”（农村宅基地和建设用地复垦，换取城市建设用地增加）等，这也是精细化调控的表现。

这些改革措施通过改善土地空间要素配置效率，释放房地产红利。在城市告别摊大饼扩张、控制地方债务、房地产进入存量时代的情况下，这些政策不仅稳定房地产，还能为地方提供财政补充。此外，外来人口“市民化”，能为地方提供细水长流的财源和增长动力。当前，上下事权已趋清晰，地方政府主体责任已落实，依赖房地产也要承担控房价和泡沫的责任。新形势下，主动改革或许是唯一出路。

（作者单位:深圳市房地产研究中心）

年底年初中央部委的工作会议，值得关注。地产界当然要随时接收来自金融监管部门的信息。

2018年中国人民银行工作会议2月5日至6日上午在北京召开。会议提出了2018年工作的主要任务。其中，与房地产市场直接相关的提法有：

加强重点领域风险防控。加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系。

防控房地产金融风险，不是今天才提出来，但有一种说法是，要防止房地产领域的风险成为“灰犀牛”。这就把防控房地产风险尤其是金融风险放到了相当重要的位置。

由此出发，热点城市的房地产调控，今年不会放松，地产企业的杠杆和居民部门的住房杠杆都不会允许加大。因此，1月25-26日银监会召开的工作会议明确提出，继续遏制房地产泡沫化，努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，严控个人贷款违规流入股市和房市。

但如果把视野放到整个房地产金融层面，并不是只有限制、遏制，而是也有鼓励、培育。后者就体现在住房租赁领域。

前面提到的央行工作会议，“建立健全住房租赁金融支持体系”，如果我没有记错，这应该是一个最新的提法。

往前追溯20年，从住房实物分配到房地产的市场化，金融杠杆的作用功不可没。完全可以说，没有个人住房抵押贷款这一金融工具的引入，就没有房地产的黄金10年。换言之，就是“住房金融支持体系”对房地产市场有着不可替代的促进作用。

我不是要评价过往的房地产及其金融发展史，而是要借此提醒，一种有别于此前的、新的住房制度正在酝酿、培育之中。新，就体现在，住房租赁被提到了前所未有的高度。抠下字眼，中央正式文件里，建立“租购并举”的住房制度，“租”在“购”的前面。

如你所知，2017年以来土地供应方面的一个重大变化，是京沪深等热点城市分别出让了一批只租不售的地块——建设租赁住房，企业必须长期持有。如果你以为这只是城市政府的短期行为，那就错了，2018年这种住房租赁地块只会更多。

除了国有土地，还在全国13个城市开展了集体建设用地建设租赁住房的试点。这也是土地和住房制度的重大创新。

前面说了，20年房地产的市场化历程，离不开金融；同样，未来租赁住房的培育发展，也不可能脱离金融。

正如当年个人住房抵押贷款（按揭）制度，也是小心谨慎探索之后再全面推开，住房租赁金融也有一个试点、探索过程。当年个人住房抵押贷款，是建行等个别银行率先勇敢“吃螃蟹”；去年11月开始，建行、工行、中行“突然”与深圳、广州、厦门等城市，以及一些龙头房企，签订住房租赁金融战略合作协议，给城市政府部门动辄授信数千亿，给企业授信数百亿，我当时就提醒业界朋友，这绝非偶然现象。这些国有大型商业银行的政策敏感度和市场机会的捕捉能力，不可低估。

金融机构强大资金的注入，无论是住房租赁的建设环节还是运营环节，应该算是供应“前端”，而要实现整个生产供应链条的正循环，还需要供应“后端”，也就是建立退出机制。而地产界和金融界呼吁多年并寄予厚望的REITs，可能就此迎来了“春天”。

如你所知，我们的金融创新产品，历来是试点先行。CMBS也好，REITs也好，一定是单个产品分别批准推出。

虽然发行规模达50亿元的“保利租赁住房REITs”去年10月23日就获得上海证券交易所审议通过，成为国内首单央企租赁住房REITs，但我个人觉得今年2月2日获得深圳证券交易所审议通过的“碧桂园租赁住房REITs”，意义更加不同凡响。这不是由于该产品规模更大，达100亿元，而是监管部门的表态颇具深意。

深圳证券交易所相关业务负责人表示，租赁住房企业可借鉴碧桂园租赁住房REITs模式，实现对自身租赁住房业务的有益支撑。证监会相关业务负责人表示，碧桂园在租赁住房领域的战略布局、与REITs工具结合的创新尝试，符合当前推动租赁住房发展的大趋势，具有较强的代表性。

虽然保利和碧桂园发行的租赁住房REITs，还不是真正意义上的REITs，但我愿意相信，不仅这种“类REITs”产品会越来越多，而且真正的REITs及其相关税收优惠政策，推出已为时不远。理由就是，上面所引用的证监会、深交所有关人士的评述，以及更重要的，文章开头提及的，央行工作会议对“建立健全住房租赁金融支持体系”的最新表述。

这既是政策信号，也是市场信号。

(21世纪经济报道)

近日，中央一号文件的出台，再次引起了市场的关注。新城控股集团高级副总裁欧阳捷在接受《华夏时报》记者独家专访时表示，本次政策将利好都市圈核心城市及周边的中小城镇，有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题，房地产企业可能会在农村试水租赁住房的建设。

房企或试水农村租赁住房建设

2月4日，2018年中央一号文件即《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》公布，其中提到，要深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

欧阳捷告诉《华夏时报》记者，从区域来看，农村集体经营性建设用地入市，都市圈核心城市及周边的中小城镇有更多的市场机会，有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题，形成以城市群为主体的、构建大中小城市和城镇协调发展的城镇格局。但对于远离都市圈的一些城镇来说，他们的土地供应虽然较为丰富，但是没有更多的人口流入，所以受政策影响较小。

农村土地制度改革也将有利于城镇化的步伐，欧阳捷表示，关键还要看宅基地流转之后能否给农民带来真正的收益，比如说宅基地未来是否可以抵押、可以贷款、可以交易，然后农民是否可以从中获得资产收益，这个收益拿到手，才能帮助农村人口真正转为城镇人口，促进城镇化的进程。

文件提到，在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地。

同时文件也指出，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

对于未来农村集体经营性建设用地入市后的主要用途，欧阳捷认为，集体经营性建设用地入市作为可售型商品住宅是不可行的，只有作为租赁住宅才是目前政策上允许的。想下乡去建设农村大宅或者别墅的行为，显然是不可能得到政策的鼓励和支持的。

中央一号文件的公布将会给房企带来哪些新的机会呢？欧阳捷提到，未来，房地产企业进入农村市场最主要的形式应该是租赁住房的建设，但可售型住宅依然是房企的业务主体，租赁住宅目前来看还没有好的盈利模式，这一业务可能会是一个试水性的、尝试性的探索。

九成中小房企两年后或退出

2017年房地产市场调控增加，限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”成为楼市主基调，抑制了大部分购房需求，多个城市的房价也有所降低。那么2018年的房地产市场将会是怎样一个发展形势呢？

“从目前来看，房地产市场，特别是住宅市场慢慢开始见顶了”，欧阳捷分析，在国家去杠杆、银根收紧的资金环境下，一二线城市的房地产市场不会像过去那样好了，三线城市受到的影响会更大。今年市场销售可能会比去年低，房地产市场的蛋糕一年比一年小，但2018年的住房市场整个会相对比较平稳，不会出现大起大落，房价不会暴涨也不会暴跌。

值得注意的是，2017年，虽然房地产市场的蛋糕有所减小，但行业分化加剧，市场集中度有所提升，龙头房企的业绩并没有受到影响，反而创出了新高。2017年碧桂园、恒大、万科的业绩都超过了5000亿元，绿城中国、龙湖地产、新城控股等16家企业的业绩超过了千亿。“越大越强、强者恒强”成为当前房企的基本格局。

“所有的资源都在向大企业集中，银行、基金、供应商等全面偏好大型房企”，欧阳捷透露，银行现在只给百强房企贷款，其他房企只收不贷。基金也慢慢转向百强房企的业务，其他房企基本上也很少做了。另外，供应商也更加着眼于百强房企的业务，尤其是出现小房企卷款跑路的情况后，中小房企的业务就更不敢做了。

“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，在这样的市场情况下，目前多个百亿房企都在冲击千亿目标，比如融信、融侨、正荣、富力、合景泰富等等，规模之争成为房企未来发展的一大要义。

欧阳捷分析，“所有的资源都在向大企业集中，龙头房企的车轮还在滚滚向前，大企业会跑得更快，中小企业越来越没有优势，甚至会面临着生存难题，之前讲的是不进则退，现在则是不进则没，未来房企之间的收并购应该会更加的频繁。2015年我们曾提出，90%的中小房企会退出地产江湖，从现在来看，到2020年这个判断基本上会实现。”

欧阳捷表示，预计到2020年，20强房企的市场份额会达到60%-70%，百强房企会占据80%左右，这时候中小房企就没机会了。这些中小房企到哪去？一二线城市的拿地成本太高，中小房企会向三四线城市下沉，但等大房企进入三四线城市，中小房企就只能退到五六线城市。

在去杠杆的政策环境下，明年房企的融资会变得越来越难。欧阳捷透露，前端融资等通道受阻，未来房企融资成本肯定是越来越高，因为市场上的货币总量减少了，流向房地产资金也会减少。小房企的融资渠道变窄，融资成本可能在15%-18%，大房企融资成本目前大概5%-7%。

(华夏时报)

新华社2月10日消息，山西省统计局最新公布数据显示，截至2017年末，山西省商品房待售面积1225.7万平方米，比2016年末减少535.3万平方米，房地产去库存效果明显。

去年以来，山西加强房地产市场调控，出台了房地产去库存相关政策措施，打通去库存与棚户区和城中村住房改造之间、与农业转移人口进城购房之间的“两个通道”，不仅实现商品房待售面积下降，商品房消化周期也逐渐趋向合理。数据显示，截至2017年末，山西省商品房库存消化周期为6.1个月，比2016年末减少4.2个月。

记者从山西省住建厅获悉，2018年山西将重点加大非住宅和部分市、县去库存力度，放宽非必要规划约束指标，允许开发企业根据实际情况调整规划用途、户型结构和商业配套比例等，尽快把库存消化周期控制在合理区间，促进房地产市场供需平衡。同时，还将统筹规划城镇空间和设施布局，推动基础设施系统化规划建设，增强城市、县城和中心镇对农民工返乡、城市居民下乡创业、农民进城安居的吸引力和承载力，引导人口和住房需求合理分布。

(新华社)

2月6日召开的广州市2018年度立法工作部署动员会透露，广州市房屋租赁管理规定被列入今年度立法计划。据透露，该草案要求广州市人民政府应当采取金融支持、用地供应、基本公共服务保障等政策措施，鼓励住房租赁消费，培育和发展房屋租赁市场。值得关注的是，草案同时规定，承租人可依法享受义务教育、就业、卫生和计生、文体、法律援助等国家规定的基本公共服务，可按规定提取和使用住房公积金支付租金，推动“购租同权”。

此前，广州亦是全国率先提出保障“租购同权”的城市。作为全国首批列入12个开展住房租赁试点的城市，广州于2017年6月出台的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》就明确，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

今年广州市两会上，广州市市长温国辉表示，广州“租购同权”强调“学位到房，不是到人”，并且广州将研究化解一房多租带来的学位承载压力，以及将从市级层面加大学位供给，优化资源配置。

近日，广州市番禺区教育局公布了2018学年适龄儿童、少年在番禺区入学主要途径及番禺区公办小学、初中学位安排原则的通知。其中提到：广州市户籍非番禺区户籍的适龄儿童、少年，若其监护人在广州市内无自有产权房，以其番禺区合法租赁房屋作为唯一居住地，且在小孩入学当年5月31日前办理房屋租赁合同登记备案的，需要申请在番禺区入读义务教育公办学校起始年级的，由居住地教育指导中心根据本学区学位情况，统筹安排其小孩入读本学区义务教育公办学校起始年级（含政府补贴学位的民办学校）。也就是说，有广州户籍但非番禺户口且无房，在番禺租房，就可以在番禺入读公办学校。而对于“统筹安排”，方案中特意强调：统筹安排入学主要是落实其义务教育学位，并非确保其入读地段对口学校。

值得注意的是，此次列入今年度立法计划的《广州市房屋租赁管理规定》，在推进“租购同权”方面，将“权”的范围进一步扩大，不再仅仅局限于“教育”和“学位”这一方向，而是包含了就业、卫生和计生、文体、法律援助等多方面国家规定的基本公共服务。

可以预见的是，通过立法明确“租购同权”，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。租购同权将不再只限于“学位”这一教育权。

(南方日报)

微信公众号“河北日报”2月9日消息，2月9日召开的河北省住房和城乡建设工作会议明确提出，2018年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施，其他城市也要坚决遏制投机炒作，确保市场稳定。

河北9市26县（市）限购、限贷

2017年，河北省印发《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，因城施策、分类调控，在9个设区市、26个热点县（市）施行限购、限贷等措施，建立协调一致、上下联动的管控体系，有效防止了市场大起大落。

今年调控目标不动摇、力度不放松

会议提出，为防范房地产市场风险，今年将坚持调控目标不动摇、力度不放松，因城施策、精准调控，热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施，其他城市也要坚决遏制投机炒作，确保市场稳定。

实行差别化调控政策

要实行差别化调控政策，配合金融部门加强资金管控，防止资金违规流入房地产领域；加强房地产市场监测预警，坚持每月报告制度，做好政策储备。

加大房地产市场秩序规范整顿力度

继续加大房地产市场秩序规范整顿力度，严厉打击开发企业和中介机构违法违规行为，优先解决好涉房信访维稳问题。

支持雄安新区住房制度改革

全力支持雄安新区规划建设。要持续抓好雄安新区及周边地区房地产市场管控，支持新区住房制度改革，开展新区绿色建筑示范建设，积极落实住建部在新区的各项试点、示范工作。

开展住房租赁省级城市试点

加快培育和发展住房租赁市场。学习全国试点城市工作经验，开展住房租赁省级城市试点。启动住房租赁交易服务平台建设，提供便捷规范的服务。支持专业化、机构化租赁企业发展，加大租赁住房供应。

(河北日报)

“继续深化养老机构的‘放管服’改革，全面放开养老服务市场”日前被民政部明确列为2018年重点工作任务之一。连日来，山西、云南、安徽、江苏等地接连发文，对全面放开养老服务市场出台细则。

在专家看来，今年是养老服务市场全面放开的关键年，从中央到地方都将引导社会资本加大对养老服务市场的投入，未来或从供需两端同时发力，加快推出包括用房及贷款倾斜在内的一揽子支持政策。

记者了解到，中央投资方面，国家发展改革委持续安排中央预算内投资支持养老服务设施建设，从2011年的9亿元提高到2017年的30亿元，七年间投资总数超过166亿元。民政部从2011年到2017年共安排81亿元彩票公益金支持养老服务体系建设。

地方层面在资金扶持上也不遗余力。例如，云南省日前提出，个人和合伙创办养老机构的，可分别申请最高10万元和50万元的创业担保贷款；小微养老服务企业可申请最高200万元的创业担保贷款。担保贷款给予2年财政贴息。

在全面放开养老市场方面，地方的步伐不断加快。

民政部方面表示，未来将进一步完善养老服务政策制度，鼓励发展PPP项目，吸引更多社会资本投入养老。同时，加大养老院投入，出台分级养老院标准，引导养老院在更高标准上建设。

中国社科院世界社保研究中心执行研究员张盈华在接受《经济参考报》记者采访时表示，目前养老服务市场存在数量不足、结构错位、质量有待提高等问题。特别是养老服务供给不足和大量养老床位空置之间的结构性矛盾突出。“有需要的人得不到、有供给的没人要，这说明供给没有以需求为导向，如果引入社会资本，情形会大为改观，因为社会资本会追着需求跑。”

对于养老服务市场全面放开，张盈华认为，可从三方面来理解：一是对民营、外资等社会资本放开，降低准入门槛、精简审批手续；二是对社会力量参与公办养老机构改革放开，运用独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式，将政府办机构占比减至50%以下；三是对地处偏远、经济困难、重度失能等特殊群体重点放开，通过政府补贴引导供给。

专家认为，供需两端同时发力，是全面放开养老服务市场的政策取向。“一方面，加快推行长期护理保险制度，对重度失能老人、困难老人、农村老人有所倾斜，提高他们对养老服务的购买力，吸引社会资本增加养老服务供给。另一方面，在水电气暖上，特别在用房上给予倾斜政策，房租是民营养老机构的最大压力，应为他们释压。”张盈华说。

（经济参考报 记者：班娟娟）

原标题：157家国企通过北交所完成混改 非地产国企剥离房地产资产加速

2月7日，北京产权交易所（以下简称“北交所”）通报2017年市场运行情况。数据显示，2017年，全年总体交易规模达到50013.73亿元，连续三年突破5万亿元。2017年，完成企业国有资产交易项目3839项，同比增长78.89%，成交金额2229.92亿元，同比增长74.53%。

2017年，共有157家国有企业通过北交所完成混改，共计引入社会资本539.87亿元。中国黄金集团黄金珠宝有限公司引入京东集团旗下企业，拓宽了黄金珠宝销售渠道；中国核建旗下中核新能源公司引入康缘药业等战略投资者，助力环保和新能源产业拓展；首旅集团旗下北京首约科技有限公司作为首约汽车的运营商，通过北交所成功募资6亿元，顺利获得企业发展所需的资金。

“三去一降一补”方面，2017年，各级国有企业通过北交所退出601项企业产权，累计收回资金778.39亿元。其中，既有退出过剩和落后产能类企业、退出非主业投资企业、退出亏损企业，也包括出清“僵尸企业”产权。国有企业由此“轻装上阵”，为推进供给侧结构性改革、实现“腾笼换鸟”奠定了基础。

推进股权融资，提高直接融资比重，是国企“去杠杆”的重要路径。2017年，各级国有企业通过北交所完成90项增资扩股项目，实际募资总额544.81亿元，同时处置52项国有企业债权，收回资金211.19亿元，有效降低了企业杠杆率和融资成本，有效降低了企业经营风险。

北京产权交易所党委书记、董事长吴汝川表示，企业国有资产交易规模大幅提升，体现出国资国企改革进程正在逐步加快。国有企业通过产权资本市场“以市场公允价格处置企业资产，实现国有资本形态转换”的力度进一步增强。

值得关注的是，在2017年的企业国有资产交易中，房地产项目受到市场广泛关注。数据显示，2017年北交所成交房地产股权转让项目71项，成交金额352.97亿元，同比增长74.3%。这些项目得到万科、恒大、绿地、龙光地产、碧桂园等几乎全国全部具备较强实力的房地产企业的关注和参与。

华侨城集团旗下企业持有的深圳康桥佳城置业投资公司70%股权，征集到9家意向受让方，最终经过125轮动态报价由龙光地产旗下子公司竞得，增值率达到68.4%；国家电力投资集团旗下子公司持有的贵州恒方房地产开发公司100%股权，征集到7家意向受让方，最终由碧桂园旗下子公司竞得，增值率高达423.31%。

“对于非房地产主业的国有企业来说，加速剥离房地产资产是为了能够进一步聚焦主业发展。”吴汝川表示，去年房地产项目同比数量的大幅增长，也从侧面反映出当前国资改革力度的进一步加深，以及产业结构调整力度的加大。

此外，具有稀缺金融牌照的金融企业股权同样受到市场关注。2017年，共成交该类股权转让项目26项，成交金额244.05亿元，同比增长185%。大唐集团旗下子公司持有的华宸信托有限公司32.45%股权征集到7家意向受让方，经过486轮动态报价，最终溢价175.75%成交。

数据还显示，2017年，环交所作为北京市政府指定的北京市碳排放权电子交易平台，成交碳配额752万吨，北京市945家控排单位履约率达到100%，助力北京市万元地区生产总值二氧化碳排放量呈现持续下降态势。与此同时，环交所作为国家发改委备案的中国自愿减排交易机构，2017年成交核证自愿减排量655.99万吨，成交金额4300余万元。

推进创新驱动方面，2017年，北交所旗下中国技术交易所依托科技部国家科技支撑计划项目，搭建国家技术交易全程服务支撑平台——技E网。2017年共完成技术交易项目2578项，交易金额345.28亿元，涵盖通讯技术、医药、节能环保等领域，助力科技资源实现优化配置。

（来源：经济参考报 记者：刘艳）

本报讯(记者赵莹莹)在2017年主要城市房价“退热企稳”的基础上，2018年1月，楼市继续呈出稳中略降的态势，一二线城市成交量环比下降。

中国指数研究院发布的一份报告显示，2018年1月，受监测的28个主要城市新房成交面积环比下降18.09%，其中，超过八成城市成交量环比下降。28个城市中，一线及二三线代表城市成交量环比均呈现不同程度回落态势，调控政策效果持续显现。

一线城市楼市成交面积环比下降27.92%，其中，北京、广州降幅较大，均超30%。二线代表城市成交面积环比下降18.97%，其中，长沙、南宁、成都、济南等地成交量降幅明显；三线代表城市成交面积较上月下降6.25%，其中，东莞、惠州、韶关等地成交降幅较大。

易居房地产研究院研究员赖勤表示，环比数据下降，说明2017的年底翘尾并不代表市场全面回暖，翘尾后市场迅速回归理性，成交回落，2018年楼市未见开门红。而同比数据的增加主要是受季节性因素影响，春节因素大幅拉低了2017年1月份的成交基数。

原标题：共有产权住房让北漂看到安家希望 京沪共有产权房思路迥异

1月11日，北京市海淀区中铁碧桂园共有产权住房申购结束。自2017年12月28日开启申购以来，该项目最终约5万户家庭确认申购。

这是自2017年9月30日《北京共有产权住房管理暂行办法》开始实施后，北京市的第五个共有产权房，也是海淀区首个共有产权房。

更吸引眼球的是，北京推出的“共有产权住房”，规定“新北京人”分配不少于30%，让众多的“北漂们”看到了在北京安家的希望。

>> 首付54万元签下80平方米两居室

杨延丽做梦都不会想到，她会作为北京市首个共有产权房项目的首位签约者而被社会关注。

2017年12月，杨延丽签下朝阳区锦都家园的一套两居室。这套80余平方米的两居室，因产权与政府五五分，杨延丽需承担的房价约180万元，让她省了近200万元。算下来，只需首付54万元左右。“北漂”12年，杨延丽终于在北京安了家。

“北漂”这个词，最近有了一个新称谓——“新北京人”。2017年9月20日出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》第五条提出，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%，指的就是“新北京人”。

锦都家园作为北京的第一个共有产权项目，位置在朝阳区常营，一共有427套房源，均价为2.2万元/平方米，而锦都家园周边同地段、同品质普通商品住房均价约为5.6万元/平方米，价格相差60%左右。

杨延丽的故事让同为北漂的崔梦辰（化名）看到了在北京安家的希望。她大学毕业后，于2006年来到北京，从此开始了漫长的“北漂”生活。

相比其他租房人的颠沛流离，崔梦辰遇到了一个好房东。“给我的租金便宜，从不无缘无故涨价，5年都没涨过，比周边房子的租金每月低1000元。”

也因为住得安逸，崔梦辰一直都没有“起”买房的念头，眼睁睁地看着北京的房价从2006年的几千元涨到现在的几万元，当她想要买房时，已经无力支付上百万元的首付。

北京第一个共有产权房锦都家园的高中签率，重新激发了她的买房热情。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。此后，由国家分配的福利性住房逐渐消失，政策性住房、商品房迎来快速发展。

有项目“新北京人”中签率高于“京户无房”

锦都家园项目比较特殊，原本是自住房的申购，却在共有产权房到来时进行摇号。

房地产独立评论人拆哥告诉《中国经济周刊》记者，该项目的申购资格条件按2017年6月申购时的自住房规则走，但销售、管理和产权性质都将按照共有产权住房的政策实施。这个项目最终确认申购的家庭有16.3万户，最终可参加摇号的家庭有12.1万户。

据了解，锦都家园摇号时分为“京户无房”和“新北京人”两组。第一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭，共95965户。房源299套，占70%。第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍（“新北京人”）无房家庭，共25221户。房源128套，占30%。

从中签率看，“京户无房”组中签率约为0.31%，“新北京人”组约为0.51%。虽然两组中签率都很低，但“新北京人”组的中签率却超过了“京户家庭”。这个结果让崔梦辰没想到，陡增了买房的信心。

其实，共有产权住房并非近期提出，早在2014年4月，住建部即发布《关于做好2014年住房保障工作的通知》，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等6座城市为共有产权住房试点城市。3年之后，北京正式成为继上海、淮安后，国内第三个出台共有产权住房专门文件的城市。

“共有产权住房的推出，主要是为了减轻购房者的购房压力，降低购房门槛而设计的政策。这套住房的产权是政府或者代持机构与购房人共同拥有，而住房的使用权完全属于购房者个人。”全国房地产商会联盟主席顾云昌告诉《中国经济周刊》记者，我国的住房保障体系推出的目的很明确，就是实现中央提出来的“住有所居”的目标，即人人有房住，住的房子可以是出租房，可以是共有产权房，也可以是商品房；而过去讲的“居者有其屋”，是居者都有自己的房子，全部是私有房产，两者有本质的区别。“共有产权房面向的是中低收入家庭，尤其是那些想买房而且有一定能力买房、但是由于房价涨得过快又买不起房的群体。”

>> 上海北京共有产权房思路迥异

北京市出台的共有产权房申请条件，相比自住房要严格得多。例如，申请人必须没有任何的房屋买卖记录、单身必须年满30周岁等。

目前上海的共有产权房累计签约了近9万户。上海的做法与北京相比有何不同？

房地产独立评论人拆哥告诉《中国经济周刊》记者，上海共有产权房脱胎于“经济适用房”的逻辑推导，申请人必须是上海本地人，且对于家庭收入和居住面积等均有着严格的限定。此外，上海共有产权房土地性质与经适房相同，也是划拨供地。而北京共有产权房更像“另类的商品房”，供地方式以市场竞价为主，不限购房人的户籍、收入、面积，但从转出记录等处着手，严格杜绝“炒房嫌疑”。

据《中国经济周刊》记者统计，从去年9月共有产权房政策出台至今，北京市共推出了5个共有产权房项目开放申购。这些项目已陆续开始进行申购登记、资格审查、摇号公示等程序。其中，中铁碧桂园作为海淀区首个共有产权房项目，因位于城六区而备受关注。

公开资料显示，海淀区中铁碧桂园项目套型主要为约78平方米两居共13套、约89平方米两居共603套，总套数约616套，含全装修费用销售均价35000元/平方米。这600多套房源，将按照“北京人”和“新北京人”以7:3的比例进行房源分配，分两批次摇号。

按上述数字计算，78平方米的房产总价约273万元，首付款81.9万元(北京共有产权房商贷首付比例30%）；89平方米的房产总价约311.5万元，首付款93.45万元。相比首付款动辄数百万元的商品房，共有产权房对购房者的资金压力大大降低。

与锦都家园购房人占50%的产权份额不同，中铁碧桂园的购房人产权份额为70%，剩余30%份额由北京市海淀区保障性住房发展有限公司（政府产权份额代持机构）持有。这也是迄今为止北京推出的5个共有产权房项目中产权比例最高的项目。即便如此，含全装修在内单价只要3.5万元，对比周边平均单价超7万元的在售新盘，中铁碧桂园对符合政策要求购房者的吸引力依旧不小。

《中国经济周刊》 记者 王红茹 | 北京报道

（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第7、8期）