日前，在香港上市的合富辉煌发布公告，该公司与在沪上市的保利房地产(集团)股份有限公司订立框架协议，内容有关该公司与保利房地产为各自的一手及二手房地产代理服务业务组成建议合营企业。根据框架协议， 该集团及保利顾问各自将向一间合营公司全面转让旗下一手及二手房地产代理服务业务，而有关合营公司预期由该集团及保利房地产分别拥有55%~60%及40%~45%的权益。合营公司的最终股权结构有待订约各方进一步磋商。保利房地产有直属的保利代理有限公司（保利顾问），主要从事一手房销售代理，同时保利旗下的房地产项目也多数采取联合代理的方式，“亲儿子”保利代理有限公司与合富辉煌、中原地产等代理行同场竞技。这次合富辉煌与保利成立合营公司，其重点似乎在于双方二手房业务的合营上。

一手开发商涉足二手房业务，这趋势已经非常明显，万科、融创已先后入股链家，如今合富辉煌“牵手”保利，意味着开发商的目光已转移到存量房这个市场。日前SOHO中国董事长潘石屹接受媒体采访时表示，“中国已经不缺房子，现在需要的就是把这些房子都充分利用起来。”在他看来，过去20多年的时间， 中国房地产开发商已经建了很多房子，而且从质量上来说，现在建的房子越来越好。现在市场上需要把这些房子充分地利用起来，而不是建更多的房子。为此，他们成立SOHO3Q，就是把办公可以利用起来，而像Airbnb就是把住宅可以利用起来。对于盘活存量房，要么是租，要么是售。在租赁市场，内地多数是以长租为主，私人业主出租房屋，一般以一年为限；而像Airbnb这种的短租平台，内地也有不少同类型产品。以私人业主来说，长租一年比短租三五天更好管理，也不需要在房屋卖点上下功夫，毕竟Airbnb上的房屋还是要看“颜值”。

二手房转让涉及庞大资金，买卖佣金也远超租赁佣金，这对于讲究资金回报要求的上市公司来说，无疑买卖佣金是一块“肥肉”。部分新兴的互联网交易平台则是看中二手房交易的资金，有平台测算内地10大一、二线市场一年房屋交易总量为10万亿元，如果这个资金能够在交易平台上短期滞留，其规模效应都非常可观。坐拥千万业主的开发商楼盘，本身在获得业主租售需求以及联系业主上都有极大的便利，开发商希望借助成熟的二手房中介经验，开拓存量房买卖租赁市场，而未来开发商在运营和管理长租公寓，也需要借助中介的客户资源；二手房中介运营商也希望通过与开发商的合作“深耕”存量房楼盘，这同一方向的需求为双方合作奠定了双赢基础。

(大洋网-广州日报)

（原标题：房地产市场进入“平台整理期” 多房企高管称房价不会暴涨）

2017年全年，北京楼市不管是新房还是二手房市场，成交量都几乎同比减半，目前仍处于低迷期。不过，2017年，尽管全国多城调控政策严厉，但房企销售额却创下历史新高。在这种行业格局下，未来房地产市场发展走势备受关注。

日前，在由《华夏时报》主办、新浪财经、新浪财经大V频道联合主办的首届华夏地产投融资峰会上，多位房企高管和业内人士均认为，房价难以再暴涨暴跌，长效机制正在路上。

著名财经评论家、华夏时报总编辑水皮表示，从2016年10月份算起，中国房地产市场进入了新一轮宏观调控周期，新的周期也出现了新的情况，房地产的成交量和成交面积却创出了历史新高，房地产经过上一轮的报复性上涨之后，进入了平台整理期。

水皮进一步称，进入这个平台整理期之后，宏观调控可能会有新的动作，在金融支持方面严加管束。现在流动性面临着收紧，M2已经回落到8.2%，未来三年金融政策会更加趋紧，已经提出了管住货币总阀门的说法，金融对房地产的支持进入一个瓶颈周期。房地产市场开始进入产品时代，需要靠各家地产公司的内在实力来定天下。

“中国人的投资渠道非常有限，从大的方向来看，要么是炒房，要么是炒股，过去十年中国家庭大概70%的资产是配置在房地产上。”在前海开源首席经济学家杨德龙看来，除了一些刚性需求购房，房产配置一定要选择核心区域、核心地段。房价的决定性因素很多，稀缺性和区位是最关键的因素。楼市调控后，房地产市场会出现严重的分化，非核心区域的住房或许面临比较大的调整。

杨德龙进一步表示，楼市的调控的宗旨，就是让楼市回归到居住的本原。

而关于未来房地产市场发展的趋势，新城控股集团高级副总裁欧阳捷认为，我国住房市场没有大起也没有大落，房价不会暴涨也不会暴跌。非都市圈城镇化接近尾声，都市圈惜土如金，发展受到限制，房地产市场的蛋糕一年比年小，未来楼市将呈现“大稳小乱”的态势，行业垄断加速来临。高能级城市住房将成为奢侈品，好地段核心商业仍然是投 资品，高成长企业股票也是市场投 资的潜力股。

对此，泰禾集团副总裁沈力男也表示，房地产兼具居住和投 资属性，在资产配置上，它具有不动产的特性，从中长期来看，房地产市场会温和地保持这样一个节奏的上涨，不会大起大落。

(证券日报)

凛冬已至，而今年，按揭购房者和房地产开发商感到异常寒冷。

第一财经了解到，从2月1日起，国有四大行对广州地区的住房按揭利率提升至基准利率（4.9%）的1.1倍，即上浮10%。

惊讶于过去一段时间房贷利率增速迅猛，去年9月以基准利率购买首套房的广州市民李先生十分庆幸。事实上，从去年4月开始，广州地区银行个人按揭贷款利率便一步一个台阶，首套房贷款利率从基准利率打85折开始连续上升5次，达到基准上浮10%，而二套房则更是高至上浮15%～20%。

与广州相比，经过去年六度上调后，近期北京首套房与二套房按揭贷款利率暂未提价。某北京房地产中介告诉记者，目前多家银行依然维持在首套上浮10%、二套上浮20%的水平。

上海目前同样暂未调整个人按揭贷款利率。融360网站显示，上海多家股份行如广发、兴业、民生等首套房贷款利率为上浮10%，二套上浮10%～20%不等。也有浙商银行、中信、邮储等银行批出过基准甚至9折利率，不过这些银行首套的常见批出利率均为1.1倍。

个人按揭利率上浮

虽然价格高了，额度尚有。“2月1日，我们银行将首套房的按揭贷款利率从上幅5%提升至上幅10%，每个月都有额度。”广州某工行个人信贷部客户经理对记者表示。

除四大行外，融360数据显示，目前广州地区大多数银行都将首套房贷款利率定在1.05～1.2倍之间。其中广州华润银行虽然显示首套利率打9折，不过标注不做二手房，且新房只做合作楼盘。

此外，记者发现虽然广州银行、邮储银行、招商银行、恒生银行、渣打银行等标注首套利率为1.05倍，不过常见批出利率仍为1.1倍，与上调后的四大行基本一致。

上述工行客户经理也对记者表示，从银行内部看，今年额度确实不如往年松。此外每个人的情况也不一样，会出现一人一价的情况。

在去年“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调下，房地产调控政策逐渐加码。以北京地区为例，北京银监局公布最新统计数据显示，2017年个人住房贷款一至四季度月均新发放金额分别为268.5亿元、204.2亿元、147.9亿元和87.3亿元，呈现明显下降趋势。

在此之前，银监会主席郭树清接受《人民日报》专访时也指出，要抑制居民部门杠杆率。

国家金融与发展实验室副主任曾刚对第一财经记者指出，一方面银行需要配合房地产市场调控以及监管趋紧的大趋势。另一方面，从银行自身考虑，目前贷款额度紧张，贷款需求相对旺盛，银行在进行资产配置时愿意配置收益更高资产。

此外，曾刚认为，目前银行流动性压力相对较大，在贷资产期限结构上，也倾向期限短的资产。由此，个人按揭贷款无论是从价格还是期限还是国家政策三方面都不占优势。虽然个人按揭贷款在基础利率上浮，但依然无法与企业端融资利率相提并论。

目前，除北京、上海已先期试点外，其余11个城市的集体建设用地建设租赁住房方案也于近日正式获批。

为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，2017年8月份国土资源部、住房和城乡建设部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。除北京、上海已先期试点外，其余11个城市的集体建设用地建设租赁住房方案也于近日正式获批。这标志着第一批部署的13个试点城市全部进入实施阶段。

昨日，安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，利用集体建设用地建设租赁住房，是多渠道发展租赁市场的重要举措。一方面可以盘活集体土地，这一举措意味着国家放开了对于土地开发权的垄断，提高集体土地利用率的同时，还能增加集体组织及农民的收入;另一方面还能够增加租赁住房的供应量。另外，试点实施方案的获批保证了开发集体土地有法可依，从根本上杜绝出现“以租代售”、“小产权房”等潜在问题。

由于集体建设用地的成本优势明显，所以从各地公布的方案来看，供应规模也普遍偏大，有利于推动土地投资趋向理性。

如广州、合肥、南京提出了具体数字目标。广州未来三年计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，按90平方米/套计算将有33000多套;合肥将完成5000套;南京要求建设集体租赁住房总建筑面积30万平方米左右，按90平方米/套计算将有3300多套。另外，北京公布的2017年至2021年计划显示，将供应租赁住房50万套;上海“十三五”计划供应租赁住房70万套，并主要由集体租赁住房解决。

中国指数研究院房产相关分析师认为，集体建设用地与租赁相结合的模式，将逐渐改变现有的土地价值评估逻辑。总体来看，一线城市租赁住房供应规模更庞大，对市场影响更显著。随着试点政策的落实，将有大量集体用地机会出现，对于企业来说，如何尽快通过业务创新探索出适合企业特点的租赁业务模式，将是企业在这些城市的战略聚焦，并实现弯道超车的重要方式。

该分析师认为，利用集体建设用地建设租赁住房，从源头上盘活了较大规模的土地存量，拓宽了住房用地供应渠道，从供应端稳定市场预期。同时集体用地大量进入租赁市场，将推动投资性购房预期降温，有利于稳定房价，而开发商基于传统供求思维下的价格上涨逻辑便很难成立，对于高价地王的冲动也会得到较大程度的抑制。

(证券日报)

在季节因素、政策作用、供地结构调整等多重因素影响下，土地市场整体表现日趋理性。近日，中国指数研究院发布2018年1月全国300个城市土地市场交易数据。数据显示，1月土地市场各项指标普遍环比下降，整体出让金环比降幅达到四成。

从供应情况来看，1月全国300个城市共推出土地2438宗，环比减少19%;推出土地面积10633万平方米，环比减少24%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）800宗，环比减少26%;推出土地面积3720万平方米，环比减少36%。

成交方面，300个城市共成交土地1921宗，环比减少33%；成交土地面积8437万平方米，环比减少35%。其中，住宅类用地588宗，环比减少44%；成交面积2873万平方米，环比减少49%。

从整体土地出让金来看，300个城市土地出让金总额为3801亿元，环比减少40%。其中，住宅用地出让金总额为3032亿元，环比减少39%。

从价格来看，300个城市成交楼面均价为2457元/平方米，环比减少3%，同比增加17%；其中住宅类用地成交均价为4647元/平方米，环比增加21%，同比增加42%。溢价率方面，1月300个城市土地平均溢价率为22%，环比上升2个百分点，同比下降4个百分点。其中住宅类用地平均溢价率为24%，环比持平，同比下降7个百分点。

值得一提的是，1月一二线10个重点城市宅地供求总量环比走低。一线城市宅地供应量环比增逾四成，仅深圳无宅地成交，北京12宗宅地集中入市，收金总额近368亿元；二线城市宅地供求两端环比双降，收金总额环比缩水近三成，杭州、重庆、武汉和成都首月宅地成交量超去年同期。

受多重因素影响，重点城市的土地溢价率持续下降，1月，10个重点城市宅地溢价率同比下跌8个百分点，杭州以54%的宅地平均溢价率居首位，杭州、广州、天津、武汉高于去年同期，上海宅地则均以底价成交。

(经济参考报)

新年伊始，一直在收紧的房贷利率再度上涨：自2月1日起，广州四大行上调首套房贷利率至基准1.1倍。中新经纬客户端梳理发现，2018年以来，一线城市除上海外首套房贷利率执行基准上浮5%-10%已成主流;不过部分二线城市涨势更为凶猛，南京、苏州、武汉、天津等多城首套房贷利率已普遍上浮15%——这意味着今年年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年年初累计多支付约20万的利息。

广深首套房贷利率普遍上浮10%，上海还有九折优惠

据融360大数据研究院统计，2017年度一线城市首套平均利率中，广州上涨1.10个百分点，深圳上涨1.01个百分点，北京上涨0.87个百分点，上海上涨0.57个百分点。

2018年，广州房贷利率涨幅依然领先。据21世纪经济报道消息，工行、农行、中行、建行四大行自2月1日起，对广州地区无房或有房已结清的住房按揭利率上浮10%。某大型股份制银行广州个贷部负责人表示，“四大行在房贷市场的体量占比超过80%以上，随着四大行调整，购房者的整体成本其实会上升。”

融360统计显示，目前广州首套房贷利率在基准利率的1.05倍到1.1倍之间。另据网易房产2月最新调查数据，四大行加入“涨价”行列后，广州仅剩两家银行仍然保持首套房贷利率上浮5%。此外，光大银行和民生银行上浮20%，恒生银行则高达30%-40%。平安和华润银行已经暂停房贷业务。

深圳从去年底开始，首套房贷利率就已普遍执行基准上浮10%。截至今年1月29日，在融360监测的深圳20家银行中，包括工农中建四大行在内的13家银行执行基准上浮10%，执行基准上浮15%和20%的各有两家。此外，华润银行停贷。

相较广深房贷业务的火热，京沪的房贷市场表现相对“冷静”。据21世纪经济报道消息，目前北京各家银行尚未收到房贷利率上调的通知，短期内可能不会上调。

眼下，北京各家银行首套房贷利率普遍执行基准上浮5%-10%。截止1月29日，融360监测的北京28家银行中，包括工农中建四大行在内的11家银行仍执行首套房基准利率上浮5%，执行上浮10%的有13家。

一线城市中，上海的房贷利率依然是块洼地，不少银行还可申请首套房贷款的优惠利率。截止1月29日，在融360监测的上海29家银行中，首套房贷款最低利率折扣为9折，目前包括工农中建四大行在内的8家银行可以申请9-9.6折优惠利率，另有8家执行基准利率，4家执行上浮5%的利率，6家执行上浮10%的利率，无银行停贷。

多个二线城市首套房贷利率上浮15%

近一年，相对于一线城市北上广深，诸如苏州、南京、武汉等二线城市的房贷利率上涨幅度更大。据融360统计，去年12月上述三个城市首套房贷利率平均上浮幅度已达15%。2018年以来，这一上浮幅度依然延续。

融360数据显示，截止1月29日，首套房贷利率方面，在其监测的南京15家银行分(支)行中，13家银行均执行基准上浮15%。融360房贷分析师李唯一表示，江苏省下辖的南京市、苏州市、无锡市首套均已大范围执行基准上浮15%，表现出的区域特征较强，未来可能会有更多银行跟进执行首套基准上浮15%。

另一个值得关注的城市是武汉。在融360监测的武汉14家银行中，截止1月29日，首套房贷利率方面，工行、建行、农行、招商等8家银行执行基准上浮15%，执行基准上浮18%的有1家，上浮20%的有两家，仅有3家执行基准利率上浮10%，。

融360预测，今年很有可能会有其他城市跟进上浮幅度。2018年开始不久，有消息传出天津的房贷利率也已上浮。据北方网报道，天津多家银行表示，眼下天津首套房贷利率已经上浮15%：相比去年5%的主流上浮幅度，眼下10%至15%成了“新主流”。

首套房贷利率上浮15%，对购房者影响几何?中新经纬以贷款100万元、年限20年算了一笔账：

按照等额本息的还款方式，在2017年年初贷款利率八五折优惠计算，20年间累计支付的利息总额约为47.59万元;按照利率上浮1.15倍计算，以同样的还款方式，累计支付的利息总额约为66.93万元。

这也意味着，今年年初首次贷款买房贷款100万元，要比去年年初累计多支付约20万的利息。

2018年房贷利率料继续低速上涨

为了冲业绩“开门红”，一季度通常是银行贷款额度最充裕的时间，但在房地产调控深入推进的背景下，年初房贷政策却未见宽松。2018年房贷利率还会继续上涨吗?

中泰证券研报指出，在2018年严防金融风险、金融去杠杆的政策基调下，预计2018 年整体按揭额度仍偏紧，同时2017年作为居民首付重要资金来源的消费贷等将受到严格管控，房贷利率预计将继续上行。 李唯一表示，就目前来看，资金层面亦未表现出宽松的趋势，货币政策仍为稳健型，长效机制未完全发力。因此2018年度，房贷利率变化趋势出现“急刹车”和“猛加油”现象的可能性小，将会继续保持目前状态呈小幅低速上涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进此前对中新经纬表示，从利率数据来看，2014和2015年的降准降息形成了低成本利率。从目前的趋势来看，这一波低成本利率已经开始慢慢走向上行的通道，具体表现为利率会有所提高。

严跃进认为，2018年整个资金方面的成本将会有所提升，对相应的购房需求，尤其是非刚需、非首套的购房需求会有所遏制，从信贷方面来看，房贷利率的提升将是一个大概率事件。

(中国新闻网)

　　 2017年“大象赛跑”的势头延续到了2018年，开年首月大房企竞争依然激烈。研究机构的最新统计数据显示，1月份，销售金额上百亿的房企有17家，而新增货值上百亿的房企多达20家。与此同时，大房企依然积极融资，1月多家大型房企均发布了融资计划，其中有7家房企海外融资总额超过200亿元。无论是销售金额、新增货值还是融资金额来看，大房企继续领跑，持续抢占市场份额。

　　 销售业绩猛增

　　 克而瑞研究中心发布的房企销售排行榜显示，1月100亿以上房企达到17家，其中，碧桂园、万科、恒大单月销售均超600亿，保利、融创、中海单月销售超200亿，华夏幸福、中国金茂、龙湖、绿地、华润置地、招商蛇口、中梁地产、泰禾集团、新城控股、旭辉控股、世茂房地产单月销售超100亿。

　　 海通证券房地产行业分析师涂立磊指出，从销售排行榜来看，全年前三强的门槛已从2017年的372亿元上升至605亿元。从全年的全口径销售门槛来看，前10强的门槛从93亿元提升至148亿元，增幅为58%;前20强门槛从46亿元提升至87亿元，增幅为90%。

　　 “未来这个行业是门槛淘汰，而不是末位淘汰。进不了500亿规模这个门槛的，都存在很大压力。”亿翰股份董事长陈啸天说。

　　 当中小房企还在为全年500亿目标铆劲儿时，大房企已经单月销售超百亿了，前三强更是一个月就卖了600亿。

　　 对于开年首月大房企销售迅猛的原因，克而瑞研究中心认为，一方面是由于认购延迟导致1月销售业绩凸高。2017年末，部分房企由于提前完成了全年的业绩目标，在12月会采用延迟认购的做法。比如，碧桂园和恒大2017年12月业绩分别为165.3亿元和305.6亿元，均大幅低于2016年均值。而碧桂园和恒大今年1月的业绩分别为653.6亿元和605亿元，较去年均值分别增长42.4%和44.9%。

　　 另一方面原因是高货值土储释放业绩。克而瑞研究中心认为，万科、华夏幸福、泰禾、中梁等房企得益于去年以来在土地市场积极增加货值储备，今年1月推盘较多，1月业绩有显著增长。

　　 克而瑞研究中心预计，因认购延迟导致1月销售业绩凸高的房企从2月份开始业绩会逐步趋于平稳。

　　 拿地节奏不减

　　 充足的货源是业绩保障的基础，在业绩提升的同时，大房企仍积极拿地。从克而瑞研究中心发布的房企新增货值排行榜来看，1月，销售冠军碧桂园的新增货值也位居第一，同样超过600亿。中海、万科、旭辉新增货值超过300亿，中南置地、世茂、龙湖、绿地、恒大新增货值均超200亿，超百亿的房企多达20家。

　　 陈啸天认为，1月大房企投资节奏丝毫未减，尤其是龙头房企，即使在年初供地较少的背景下，仍然保持着高强度的拿地节奏，凭着庞大的规模，实现资金和资源的腾挪。他认为，2018年的房地产销售市场未必是小年，但投资市场必然是大年。规模房企仍需保持投资节奏，实现对周期的穿越。中小房企更要备足资金，屯好弹药冲刺规模。

　　 克而瑞研究中心也认为，土地市场上的竞争未来传导在销售端，将会给拿地不够充足的房企带来更大的压力。

　　 “房企未来发展看土地储备，规模化成为撇不开的情结，房企在业绩竞赛中加速奔跑，土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　 海外融资增长

　　 在销售业绩明显增长的背景下，大房企依然积极融资。随着境内融资难度加大，大房企海外融资加速，并且融资规模和融资成本优势凸显。

　　 同策咨询研究院的最新数据显示，1月，万科、恒大、碧桂园、龙湖、招商蛇口、泰禾、世茂、旭辉、华夏幸福、富力等销售居前的大型房企均发布了融资计划，多数房企是通过发行公司债的方式融资。其中，世茂、龙湖、碧桂园、富力、旭辉、融信、华侨城等7家房企1月融资总额达到242.38亿元，除华侨城的一笔25亿元的境内公司债外，其他都是美元优先票据融资，融资金额折合人民币达到217.38亿元。

　　 融资成本方面，龙湖地产境外发行一共8亿美元的优先票据，其中3亿美元5年到期，票面利率为3.90%;5亿美元10年到期，利率为4.50%。碧桂园分别发行2.5亿美元、6亿美元公司债，期限分别为5年和7年，利率依次为4.75%和5.13%。 龙头房企融资成本优势凸显。

　　 同策研究院研究员敖毓旻指出，1月房企境内融资渠道仍相对保持收紧，寻求境外融资趋势继续上升。发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，1月一共有7家监测房企发行了公司债。尤其是在境内渠道收紧的时期，越来越多房企寻求境外发行公司债。

(证券时报)

　　资金作为房企运营的命脉，对其接下来的系列运营动作都将带来极大影响。今年开年以来，房企在谋求多渠道融资的道路上仍在不断探索。

　　21世纪经济报道记者不完全统计获悉，1月以来，包括恒大、新城、宝龙、旭辉等在内有13家房企通过发债、贷款等方式融资，总金额约合712亿港元。

　　经历2017年11月、12月融资回温后，今年1月份房企融资总额小幅回落，但仍然相比去年10月的低谷规模扩大不少。2018年1月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计637.12亿元，环比2017年12月减少8.62%。

　　谋求合适时机和方式进行融资，在一定程度上也为房企接下来在目标城市积极补充库存带来更多助力。

　　融资成本环比下降

　　同策研究院监测的1月房企发行公司债融资总额为242.38亿元，但其中仅35亿元为境内发行，显示出这一渠道依然收紧。值得一提的是，1月所有信托贷款事件全都来自阳光城(9.550, -0.26, -2.65%)一家房企为附属公司提供担保。

　　规模房企的融资意愿同样强烈，如碧桂园以17.13港元每股的价格配售已发行股本的2.16%、中国金茂以3.7港元每股的价格配售已发行股本的8.43%，融资总额折合人民币达90.80亿元。

　　同策咨询研究总监张宏伟分析道，本月房企境内融资渠道仍相对保持收紧，寻求境外融资趋势继续上升。

　　具体来看，发行公司债是大部分房企融资的主要方式之一，1月共有7家监测房企发行了公司债。尤其在境内渠道收紧时期，越来越多房企寻求境外发行公司债，创新融资方式大幅降低，其中典型的是与金融机构合作寻求贷款支持。同期通过股票配售方式融资占融资总额比超10%;境内银行贷款仅占总融资额的8.73%，说明境内银行发放贷款要求并未放松。在这样的大势下，房企仍然积极融资，扩张需求明显。

　　张宏伟分析，相比2017年12月，今年1月的融资成本普遍降低，或许是房企加速融资的动力。

　　在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是首创置业为附属公司担保注册的5亿美元中期票据，发行利率为3.88%。其次，龙湖地产境外发行共8亿美元优先票据，其中3亿美元五年到期，票面利率为3.90%;5亿美元十年到期，利率为4.50%。碧桂园分别发行2.5亿、6亿美元公司债，期限分别为五年和七年，利率依次为4.75%和5.13%。此外，富力地产全资子公司发行2023年到期的5亿美元优先票据，成本为5.88%。华侨城发行公司债券，品种一规模25亿元，票面利率为5.59%，品种二规模10亿元，票面利率为5.90%，这也是本月唯一在境内发行的公司债券。

　　张宏伟指出，房企作为资金密集型企业，无法灵活地根据外部资本市场情况调整收缩自身的规模和现金流量。在债权融资额度无法满足企业需求、融资成本居高不下的情况下，上市房企股东可能会通过股本配售的方式为上市房企注入资本金。

　　房企热门城市忙补货

　　开年积极参与融资的另一面，则是为房企在热门区域积极补充库存提供了更充足的弹药，比如经济发达的长三角地区。

　　2月1日，嘉兴迎来新年最大规模土拍。集中出让12宗涉宅用地，其中经开区4宗、秀洲区6宗、南湖区2宗，总出让面积54.24万平方米。

　　最终总出让价格达66.97亿元，其中有5宗地楼面价突破板块纪录。这批地块的最高溢价率为金地拿下的嘉秀洲-059号地块，溢价率68.48%。此次拿地房企还包括香港兴业国际、雅居乐、荣盛地产、中粮地产(8.000, 0.00,0.00%)等。

　　出于对当地楼市前景的看好，不少房企在嘉兴拿地频度也在提高。以香港兴业国际为例，此次是其第四次在嘉兴拿地，以1.996亿元拿下嘉兴经开区2017-34号地块，楼面价10037.50元/平方米，溢价率23.44%。去年底，香港兴业国际副主席兼董事总经理查懋成接受媒体采访时明确表示，会增加在长三角的土地储备。

　　2017年12月末，香港兴业国际才以近3.27亿元拿下嘉兴经开区2017-28号地块，楼面价10039元/平方米，溢价率为43.3%。

　　据统计，2017年嘉兴共出让27宗涉宅类用地，收金160亿。其中，有17宗宅地的楼面价突破5000元/平方米，市区楼面价大多集中在9000元/平方米左右。

　　一些热门二线城市土地市场也获房企高度关注。如1月31日，合肥新年首场土拍揽金54.44亿元，相比2017年12月28日土拍收官遇冷，1月31日这场土拍吸引了30多家房企报名参与，碧桂园安徽区域公司甚至交了其中5幅地块的保证金，保证金为2.5亿-4亿元不等。

　　当日成交地块的溢价率也相对高。如碧桂园以单价1209.97万/亩，总价19.304亿竞得庐阳N1705号地，包含的三幅地块楼面地价从8000-10000元/平方米不等，溢价率152.08%;旭辉以单价1290.17万/亩，总价17.847亿竞得庐阳N1704号地块，包含的三幅地块楼面地价也在逾8000-10000元/平方米范围内，溢价率168.79%;中梁地产以单价1173.27万/亩、总价7.868亿元竞得瑶海E1704号地块，溢价率144.43%。其中，碧桂园、旭辉所拿地块连在一起，附近有泰禾院子项目，在售均价2-3万元/平方米;周边限价项目在售均价1.3万元/平方米。

　　中梁地产属于首次进入合肥市场。其余三幅地块分别被邦泰、豪泽、谊华等开发商获取，邦泰、豪泽为合肥本土企业。

　　自去年以来，不少业绩实现极高涨幅的房企如碧桂园、旭辉、中梁地产等一直在土地市场尤其是长三角市场寻求机会。实际上，以嘉兴此次土拍来看，有些地块相比2016年楼板价已经翻番。

(21世纪经济报道)

　　房企将收获一个盆满钵满的2017年。

　　中原地产研究中心统计显示，截至日前，公布2017年业绩预告的房地产上市企业合计82家。其中有60家企业的业绩预告是预盈与预增，占比达73%，预计亏损的企业只有8家，不足10%。这8家企业基本是处于转型中。也就是说，房企在2017年基本实现了利润的全线爆发。

　　其中，荣盛发展、新城控股、阳光城等房企由于结算面积及项目结构变化,预计2017年业绩增速分别达 39%、80%、83%(预告区间中值)。宋都股份、京汉股份、宁波富达等房企受低基数或业务转型等影响，预计业绩增长达100%以上。龙头房企招商蛇口、保利地产、绿地控股业绩增长均在25%上下。

　　该机构指出，考虑到2017年主要结算的是2016年房价全面上涨的销售房源，预计营收增速、毛利率有望维持高位，主流房企业绩有望延续高增长。

　　房企销售额数据也全线上涨。据中原地产统计，目前公布2017年销售业绩的上市房企合计42家。合计2017年销售额高达43897亿，同比上涨50%，刷新历史记录。

　　从全国情况看，中原地产指出，2017年全国商品房销售面积16.9亿平方米，同比增长7.7%;商品房销售额13.4万亿元，同比增长13.7%。分城市来看，调控叠加去库存背景下，三四线城市销售明显好于核心城市，2017年三四线销售额同比增16.5%。

　　分房企来看，在调控加码及信贷收紧背景下，龙头房企凭借其融资、管控、品牌等优势，市场占有率持续提升。2017年百强房企销售额同比增长42.9%，TOP10市占率由2016年的18.4%提升至24.2%。

　　龙湖集团CEO邵明晓近期就在公司年会上分析道，“2016年四季度开始调控，但2017年的惯性依然还在。我们有一个大胆预测，上半年抢下半年，三季度抢二季度，我们抓住了2017年的惯性，实现了很大的销售优势。因此在(2017年)7月份跨过了1000亿，全年实现1500亿+(销售额)。”

　　不过，随着信贷收紧等宏观因素影响，房企在2018年可能会面临业绩有所下滑的局面。

　　平安证券分析师杨侃预计，2018年销售面积同比降5%左右。他认为，2018年，基数效应叠加，利率上行，成交同比下滑为大概率事件。分城市来看，多重调控下2017年核心城市已缩量调整，在短期限价难言松动、楼市逐步降温、资金成本高企的背景下，加快推盘跑量为时下开发商的最优选择，推盘提升或带动2018年核心城市销售回升。相反受需求透支、棚改货币化影响弱化等因素影响，预计2018年三四线城市销售将有所回落。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续承压。这种情况下，房企发债等渠道还有可能继续收紧。2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。叠加最近全国多个城市房地产市场调控，汇率波动对房地产市场的利空将加大。在内地融资渠道收窄的情况下，房企海外融资难度也在加大。

　　张大伟认为，在2017年的国内房地产调控周期内，全国已经有110多个城市出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，中小房企在2018年将面临全面困境。

(21世纪经济报道)

　　土地市场开年冰与火

　　2018年开年，全国土地市场呈现一派冰与火共舞的场景。

　　在风向标城市北京，1月以来三宗宅地流拍;多城土地市场以低溢价率完成地块成交。但在部分热点城市，房企的积极拿地态势仍旧不减。与此同时，在政策支持下，以自持用地和集体建设用地为主要供应方式，也将带来租赁供应的极大释放。

　　在运营的命脉资金方面，房企正在蓄力。1月以来包括规模房企在内的各类机构仍在积极寻求更多元的融资方式。

　　一半海水一半火焰的表象之下，潜藏着房企在被视为楼市小年的2018年，在应对更严苛的拿地方式、不曾放松的资金环境之下，为更长远、更稳妥地运作暗暗铺路。(骆轶琪)

　　由于市场高点已过，“低点时拿地”的惯性思维，是驱动房企在近期持续发力的主因。在政策调控从严、企业对市场预期下降的情况下，今年土地市场仍会维持“低价走量”的平稳局面。除非热点城市推出限制性条件较少、地段优质的热门地块。

　　2月1日下午，在苏州的一场土地拍卖中，龙湖地产以40.72亿元的价格获得吴中区的两宗地块。当日上午，龙湖还斥资55.78亿元在杭州获取两宗土地。一天之内斥资96.5亿元拿地，对于一贯谨慎的龙湖来说，显得颇不寻常。

　　此前一日，合肥出让6宗地块，旭辉、碧桂园、中梁等知名房企均有斩获。虽然总价不高，但三宗地块的溢价率分别达到168.79%、152.08%和144.43%。

　　进入2018年以来，全国土地交易仍以“低价走量”为主要特征。土地交易的平均价格和溢价率都不高，流标、流拍案例也时有出现。但土地成交规模仍然较大，凸显出企业仍有强烈的补仓意愿。

　　考虑到房企在过去两年里大量消化库存，这种意愿不难理解。分析人士指出，由于市场高点已过，“低点时拿地”的惯性思维，是驱动房企在近期持续发力的主因。

　　在这背后，是一个更大的时代背景。随着“白银时代”到来，行业竞争愈加激烈，部分房企正陷入“不进则退”的焦虑中。其中，大中型房企的焦虑感尤其强烈。

　　“不进则沉没”

　　中原地产统计显示，2018年1月，房地产企业延续了去年拿地的积极性。当月，有20家企业在土地市场斥资超过30亿。其中，5家房企的拿地金额超过百亿，分别是碧桂园、龙湖、中海、万科、世茂。

　　“在调控持续加码的趋势下，房企依然在拿地加速过程中。”该机构表示。

　　在中原地产的统计口径中，以5508亿夺取2017年“销冠”的碧桂园是1月拿地最多的企业，该公司斥资187.15亿，获取43宗土地。龙湖的拿地金额为140.27亿元，排名第二，但龙湖仅获得9宗土地。

　　大量去库存后的补仓压力，被认为是房企拿地热情不减的原因。

　　根据国家统计局的数据，2014年至2016年间，房地产企业拿地面积均为负增长。虽然2017年这一增速“转正”，但由于2016年、2017年连续出现销售“大年”，到去年末，很多企业的库存仍然不足。

　　中原地产指出，房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市的去化周期在12个月以下。

　　与此同时，由于企业对今年普遍维持“小年”的判断，“低点时拿地”的准则也在此时发挥作用。“今年是理论上的补仓时机。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示，由于房屋交易市场降温，土地市场的热度也随之下降，有助于企业降低拿地成本。

　　在这背后，是房企对规模的普遍焦虑。新城控股副总裁欧阳捷在“首届华夏地产投融资峰会”上指出，资金、土地、客户都在向大企业集中，市场也出现“大象赛跑”的现象。

　　他认为，由于市场集中度的提高远超预期，大企业面临的情况不是“不进则退”，而是“不进则沉没”。在这种情况下，企业还是要加速奔跑，所以市场能看到的情况是，大企业跑得越来越快。

　　最近两年来，越来越多的房企祭出规模赶超计划，并为之做出人力资源、架构调整等准备。如阳光城欲在2020年实现3500亿的销售目标，并从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌的“双斌”组合，该企业还效仿碧桂园，启动跟投机制;新城控股在2017年初提出过“5年冲击3000亿”的目标;金科也曾提出“2020年冲击2000亿”的口号。

　　今年1月拿地支出位列第二的龙湖，同样有规模上的野心。1月30日，在2017年年会上，龙湖CEO邵明晓制定了新的目标，未来三年，龙湖依然要保证行业规模前十，2020年龙湖会争取跨过3000亿。三年内将诞生至少17个百亿级以上的地区公司。

　　为此，龙湖需要在区域布局上聚焦并发力。邵明晓表示，未来三年，龙湖要培育1-3个500亿元级地区公司、3-5个300亿元级地区公司、5-8个200亿元级地区公司、8-15个100亿元级地区公司。进入时间超过3年，但是规模仍在50亿元以下地区公司将被消除或合并。

　　另据21世纪经济报道记者了解，部分房企虽未对外公开销售野心，但在内部已经做出指示。某闽系房企北京区域负责人透露，今年北京公司的拿地和销售计划都有所上调，其他的区域公司也大都被分派了更高的销售目标。

　　态度趋于谨慎

　　在房企仍然维持较大拿地规模的同时，对土地市场的态度却趋于谨慎。2018年以来，低总价、低溢价继续成为土地市场的特征，且流拍、流标的案例开始增多，北京就出现三宗土地流标案例。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，这与房企的资金状况趋紧有关。他表示，大部分房企的销售回款仍然充裕，但由于今明两年将迎来偿债高峰，因此用于拿地的资金仍然相对有限。

　　与此同时，融资政策的从紧，也使房企的资金成本不断提高。

　　1月25至26日，银监会在2018年全国银行业监督管理工作会议中提出，今年将继续防控金融风险，将在降低企业负债率、严格控制高负债企业融资的同时，控制居民杠杆率的过快增长，继续遏制房地产泡沫化。这一表态被认为延续了内地融资政策趋严的基调，并继续迫使房企谋求海外融资。

　　但由于美元升 值预期带来的汇率压力等，海外融资的成本要明显高于内地。中原地产指出，房企在2016年的平均发债成本在4%左右，且多为人民币债务。到2017年，美元债务占比上升，平均融资成本也升至5%-6%的水平。今年以来，美元融资成为主流，部分房企的发债成本上升到8%以上。

　　“从去年开始，总部授予的拿地权限就有所收紧，以前通常相当于50%以上的溢价，并允许竞标配建保障房。最近已经降到20%-30%的溢价水平。”前述闽系房企人士表示。

　　该人士指出，这同时也考虑到了调控政策的因素，因为无论总部还是北京公司，都预期“限价令”不会很快放松。而对于企业来说，通过顺畅的销售获得回款，仍是调控从严环境下的第一目标。

　　好消息在于，在监管层督促下，当前热点城市的供地规模已明显加大，使得企业有了更多选择余地。

　　以北京为例，出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑，过去房企会获取一些限制条件多、盈利空间小的“亏本项目”。如今，一些品质不佳的地块会被企业选择性放弃，其面临的争夺并不激烈，甚至遭遇流拍、流标。1月25日，北京出让的两宗共有产权住房地块，就因无人报价而流标。

　　中原地产认为，在政策调控从严、企业预期下降的情况下，今年土地市场仍会维持“低价走量”的平稳局面。除非热点城市推出限制性条件较少、地段优质的热门地块，否则对土地的争抢并不会太激烈。

　　该机构还指出，近几年来，与成本相对较高的招拍挂市场相比，房企更青睐以并购方式获取项目，这种情况在未来还会延续，并购的金额和频次都将呈现上升趋势。因此，与相对平淡的土地交易市场相比，并购市场的动向更值得关注。

(21世纪经济报道)