“房住不炒”让房价渐回理性

　　日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕，在“房住不炒”指挥棒作用下，供需两侧发力的调控政策效果显现，房价渐回理性通道。

　　“房子是用来住的，不是用来炒的”为房地产市场正本清源：房屋的真实价值在于其居住属性。以此为出发点，去年百余城市陆续采取限购、限贷、限商、限售政策，掐断楼市投机炒房通道，逼退楼市“高温”。

　　回顾去年以来房价变化节点：8月份，15个热点城市新房环比价格首现最近3年来全面停涨；10月份，10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平；12月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。

　　2018年房地产市场平稳开局，国家统计局最新公布的“2018年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，一线城市新建商品住宅销售价格同比由涨转降，环比也由持平转为下降；二三线城市房价同环比涨幅则持续回落。

　　房价变化是调控效果的直接表现，但房价控制并非本轮调控的终极目标。

　　住建部部长王蒙徽明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。要深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　过去一年，房地产长效机制建设“多点开花”，住房制度改革取得实质性进展。

　　住房租赁市场加速布局——广州、南京等12个城市正在进行首批住房租赁试点；北京、上海等13个城市试点集体建设用地建租赁住房；2018年住建部将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法等。

　　“政府垄断住房用地”格局将改变——国土部明确，将研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房改革试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度。

　　房地产长期平稳健康发展的根基正在夯实，房价非理性上涨根源正在被拔除，投机炒房势力失去卷土重来的土壤。

　　住建部强调2018年房地产市场“从紧”调控。王蒙徽说，“坚持调控目标不动摇、力度不放松”，要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施。

　　同时，楼市调控将提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。强调“分类调控”“差别化调控”，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　对于地方调控，住建部相关负责人表示，地方调控前提是必须符合中央调控政策，不能违背大的政策，否则就要进行干预。同时，地方应在“差别化调控”中对政策进行更加清晰的解读，避免市场对政策误读而对预期产生不利影响。

　　为防范资金变相进入楼市，对市场风险进行有效监管和化解，央行提出2018年要加强房地产金融宏观审慎管理，银监会强调要严控个人贷款违规流入楼市。

　　中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说，进一步完善住房金融体系，建立健全住房租赁金融支持体系，采取疏堵并举的策略，可以降低杠杆，防控金融风险，促进市场健康发展。

(经济参考报)

　　 春节假期刚过，楼市传出一冷一热两则消息：一边是新年多地房贷利率上行，购房门槛再度提高；一边是春节期间不少二三线城市出现返乡置业热潮，房市热度犹在。在房地产调控政策从紧、金融“去杠杆”等大势之下，2018年还有没有买房窗口？

　　 2018年开年以来，包括广州、深圳、北京、南京、济南等多个城市曝出房贷收紧、首套房购房贷款利率上浮的消息。金融“去杠杆”的效应正在房地产行业逐渐显现。

　　 房贷是影响房价走势的最关键指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。但在此过程中，一些刚需和改善性购房者的买房门槛其实不降反升。

　　 在北京工作11年的白领陈磊最近一直在纠结是否换房。“去年3月份之后北京的二手房价确实降了不少，我想把现在自住的小房子卖掉，换一套学区房”，陈磊说，但是现在换房算二套，北京大多数房子又属于非普通住宅，首付比例至少要80%，加上今年房贷政策也收紧了，不少银行二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%，这样算起来即便卖掉婚房，把贷款还上，也很难换到价格昂贵的学区房。

　　 “房价降了，但是买房更难了”，陈磊所感受到的这种情况在其它城市同样存在。融360统计数据显示，2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比上升21.75%。

　　 专家提醒说，2018年全国金融监管总体更加趋严，这种“钱紧”的情况可能会持续发酵。官方对此已释放明确的信号。1月份，中国银监会表示，2018年将努力抑制居民杠杆率，继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。

　　 中泰证券研究所所长、首席经济学家李迅雷认为，调控政策持续之下，2018年楼市将整体疲弱，销量将出现负增长。但他仍看好粤港澳湾区和杭州湾湾区。

　　 春节期间的成交数据似乎也说明二三线楼市热度仍存。据克而瑞研究中心统计，今年春节期间，重点监测城市房地产市场惯例陷入“冰封期”，成交量环比跌幅多达90%。不过，受返乡置业等因素推动，29个二三线城市春节期间楼市成交量同比增加46%。苏州、福州等地房地产市场持续高温。不少标杆房企都在非一线城市开启“春节抢收”销售。

　　 中原地产首席分析师张大伟指出，2018年春节期间，大部分三四线城市的房地产成交比往年活跃，这传递出一个信号，即：今年全国楼市的主要支撑仍然来源于三四线城市。

　　 2017年三四线楼市的超预期繁荣推动中国商品房销售数据出现新高，当年，三四线城市房地产市场销售份额提升至64.3%。报告认为，高规模的货币化棚改是去年三四线楼市复苏的重要推动力，未来三年内，棚改的高规模效应仍将延续，有棚改计划的城市可能会获的大房企和购房者的重点关注。

　　 尽管买房不易，但可喜的是，随着租赁市场的壮大和越来越多的政策支持，买房并不是解决上学、落户等难题的唯 一途径。目前包括长租公 寓等产品的大量涌现，房地产租赁正在以前所未有的速度发展完善，租赁相关配套政策也正在快速落地。如：广州市2018年度立法工作部署动员会透露，拟对“购租同权”做出法律层面的明确和保障。

　　 伴随租房人群的增长，特别是在超大城市买房需求可能会被明显分流。结束4年的海外派遣，返回深圳工作的刘洋对中新社记者表示，今年暂时不打算买房。他住在距离公司很近的长租公 寓，每月租金2000元人民币，租约稳定，生活也相对便利。他和女朋友打算今年结婚，暂时还没有买房计划。

(中国新闻网)

　　 在“房住不炒”定位下，2017年全国房地产市场投机炒作的现象已经大为减少，市场也逐步进入了回归居住属性的良性轨道。但也要看到，我国楼市投资投机惯性依然根深蒂固，特别是当前房地产市场出现了若干背离现象，深刻反映出市场秩序重建的曲折性，以及市场预期重新锚定的复杂性，仍有必要坚持对投机炒作行为“露头就打”的原则，保持房地产调控政策的稳定性和连续性，促进房地产市场长期稳健运行。

　　 当前我国房地产市场出现了若干值得关注的背离现象。一是热点城市房价有所回落，而非热点城市房价继续上涨。据国家统计局发布的全国70个大中城市房价数据，2017年12月份，一线城市新建商品住宅价格环比持平，二手住宅价格环比下降0.1%，但二三线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.6%和0.5%，涨幅比上月均略微扩大0.1个百分点；二手住宅价格环比均上涨0.3%。二是商品房销售面积增长连续放缓，而土地购置面积波动上升。三是房地产开发投资增速连续回落，而房地产业景气指数持续上扬。

　　 房地产市场之所以会出现背离现象，是因为当前正处于楼市秩序重建和预期重新锚定的关键时期。过去一段时间以来，房地产业拉动地方经济增长的作用被过度倚重，一定程度上固化了楼市发展路径依赖，强化了房价上涨预期，积聚了市场风险。去年以来，“房住不炒”的明确定位，奠定了房地产市场调控的基本方向。在深化供给侧结构性改革和加快建设创新型国家的要求下，特别是过去几年住宅供求关系明显改善的情况下，地方创新驱动发展与发展房地产业存在一定冲突，房地产市场运行的逻辑已经发生根本性变化。经历过2016年房价大幅上涨后，各地相继推出并接连升级房地产调控措施，市场秩序正处于重建过程中。2017年出现的个人消费贷款违规进入楼市现象，反映出市场秩序重建的曲折性。同时调控政策和投资投机行为的激烈博弈，也在相当程度上影响人们的预期，楼市预期也在重新锚定。

　　 这些市场背离现象，无不反映出楼市秩序重建和市场预期锚定的复杂性。热点城市房价回落，而非热点城市房价上涨，反映出当前房地产市场预期出现了严重分歧，非热点城市房价上涨缺乏坚实基础，这种房价区域化表现很可能会是我国房地产市场调整过程中的短暂现象。商品房销售面积增长连续放缓，而土地购置面积波动上升，这虽有房地产开发建设周期滞后效应，但这种背离明显有利于增加市场住宅供应，房地产市场供求关系正在积极改善。房地产开发投资增速回落，而房地产业景气指数上扬，预期可能会迎来阶段性拐点。房地产融资增速回落，而土地成交价款高速增长，显示出房地产金融风险有所释放。打破旧的市场运行秩序，建立新的市场预期，这个过程并非朝夕可就。虽然当前房地产市场出现了种种背离现象，但总的来说，我国房地产市场正向“房住不炒”的基本方向运行。

　　 过去经验已经充分表明，我国房地产市场投资投机惯性根深蒂固，房地产市场环境和运行变量稍有变化，楼市的投资投机炒作将会卷土重来。因而需要保持足够的定力，坚持依靠创新驱动地方经济增长，坚持“房住不炒”基本方向不动摇，在坚持“一城一策”同时，要保持地方房地产市场调控政策的稳定性和连续性，同时也要积极防控房地产市场波动和房地产金融风险。

(经济参考报)

　　 受春节法定节假日影响，2月楼市成交整体低位运行，各线城市成交量同环比不同程度下降，一线城市降幅最为显著。2月，受监测的21个主要城市楼市成交量整体环比下降38.2%，同比下降28.6%。

　　 其中，一线城市环比下滑54.7%，同比下降51.3%；二线城市环比下降37.0%，同比下降24.5%；三线城市环比下降23.3%，同比下降31.3%。具体来看，2月一线城市中，深圳、上海环比降幅均超过60%，北京小幅下降；同比来看，广州、上海降幅相近且均超过50%，深圳小幅下降。二三线受监测的城市当中，近九成城市成交量下行，二线城市降幅更为明显，其中武汉同比降幅最大，超过六成。

　　 我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2017年以来，各线城市因城施策，采取各种调控手段维护楼市的健康和稳定，绝大部分城市房地产市场此前“量价齐涨”势头得到有效抑制，全国整体房价由升转降，2018年1月则延续了稳中有降的大趋势。

　　 “春节期间，楼市本身也进入淡季，市场需求不旺。政策调控加淡季来临，尤其是年前不少着急出售房产回款的业主更积极主动地降低售价，使得房价继续呈现整体下行趋势。”胡景晖表示，各线城市之间、各城市之间的涨跌差别仍然存在。一二线重点城市的前期涨幅最大，之后的调控力度最大，所以目前的价格下调最为明显，北京二手房价已经连续下降多月。三四线城市的整体方向则是去库存，所以房价还在上涨，但随着去化的逐步完成以及调控从一二线向三四线的延伸，其涨势正在逐渐放缓。

　　 2018年房地产工作重点仍是抓好分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。

(经济参考报)

　　又一个地方上调房贷利率。据新华社23日报道，记者近日从河北省银监局获悉，河北省银行业房贷利率目前普遍执行首套上浮5%-10%，二套上浮20%。具体执行层面，各行根据信贷额度及客户风险情况，行际间略有不同。

　　今年来，各地许多银行宣布上浮房贷利率。广州四大国有银行宣布首套房的房贷利率上浮10%，深圳有两家银行上浮20%。

　　这对炒房者来说，无疑是个坏的消息。

　　有人计算过，按100万元的贷款，30年账期，一年前的85折和现在的上浮10%，利息多出了27万，这可不是一个小数目。

　　在利率市场化环境下，银行可以根据各自资金成本、信用风险等因素灵活进行贷款定价。记者采访中发现，今年以来的一个明显趋势是，无论是大行还是中小银行，贷款定价较去年有所提高。一家上市城商行信贷相关人士向记者透露，该行今年对公投放贷款指导价较基准利率上浮20%以上，幅度高于去年。

　　不过，房贷利率上调，无疑对炒房者产生重要影响，加大楼市的观望情绪。目前，一二线城市楼市交投处于淡季。去年12月份数据显示，包括北京、深圳在内的多数城市房价已经低于一年前的价格水平。

　　易居研究院研究员赖勤认为，楼市已经告别了快速上涨的阶段。调控政策整体偏严厉，叠加个人房贷利率上浮为代表的信贷收紧，预计今年房价增幅将继续保持在合理区间。

　　近日，住建部重申，南京、成都等地调控松绑系误读，我国坚持房地产调控目标毫不动摇。今年将严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。

　　 2018年首两月，地产股以大起大落开篇。

　　 1月起，A股多只房企股票先是大幅拉升，再迅速下跌。包括万科A(34.720, 1.02, 3.03%)、保利地产(15.640, 0.21, 1.36%)、金地集团(13.030, 0.08, 0.62%)在内的多只龙头地产股，均是类似走势；特征最显著的新城控股(35.190, 0.97, 2.83%)，从年初的29.02元/股一路飙涨至1月26日的44.92元/股，随后又在几个交易日内急剧下挫，2月9日一度触及30.11元/股。

　　 多位券商地产分析师指出，地产板块的剧烈调整，与2018年初以来涨幅过快及房地产降杠杆有关，美股下调则进一步放大了市场对流动性风险的担忧。

　　 春节前后，地产股整体走势平稳。Wind数据显示，春节前一周（2月10日-16日），房地产行业累计超额收益+4.0%，在29个大类行业中涨幅排名第七，相对沪深300为+0.7%。

　　 展望后市，地产股仍然存在结构性机会。A股方面，随着房企2017年报即将出炉，部分业绩增长显著、受益集中度提升或存在边际改善的房企被看好；而在H股市场，估值具有吸引力的优质标的将会成为股价上涨、演绎行情的动力。

　　 不过，也有业内人士指出，由于房地产调控大概率不会放松且资金面仍然较紧，上半年及今年地产股行情大概率将是结构性的，地产股估值的进一步提升还需要等待行业空间打开。与此同时，部分中小房企将面临风险。

　　 房地产基本面的信号

　　 地产股的走势与基本面密切相关，开年后即将进入“年报季”，房企陆续披露的2017年业绩预告备受市场关注。

　　 据申万宏源(5.000, 0.01, 0.20%)统计，在披露业绩预告的82家房企中，业绩预增或略增的有49家，扭亏13家，合计占76%。其中，市场主要房企的销售均处在量价齐升阶段，2017-2018年房企的高质量可结算货值充沛。而18家发布预亏公告的均为转型或地方中小型房企。

　　 具体来看，申万宏源预计，增速50%以上的公司包括新城控股、阳光城(8.490, 0.05, 0.59%)；而万科A（增长25%）、金地集团（增长20%）、世茂股份(5.300, 0.02, 0.38%)（增长5%）、保利地产（增长26%））、招商蛇口(23.730, 0.42, 1.80%)（增长27%）、金科股份(5.300, 0.08, 1.53%)（10%）同样保持可观增长。

　　 对刚刚经历了大起大落的房地产板块而言，这无疑是积极信号。不过，中原地产首席分析师张大伟表示，2018年开年房企销售额全线飘红的背后，也有2017年完成销售任务的房企将业绩结转预留到了2018年初的因素。

　　 那么，从市场基本面看，房企销售额和业绩增长是否还能持续？

　　 “2018年对房地产企业的考验将是资金流转问题。”2月22日，中泰证券首席经济学家李迅雷指出，当前房企融资成本正大幅上升。融360数据显示，1月首套房平均贷款利率5.43%，较去年12月上升0.93个百分点。

　　 在此背景下，为了确保年度业绩增长和未来稳定发展，房企纷纷通过拓展海外渠道进行融资。同策研究院数据显示，2018年1月，受监测的40家上市房企海外融资347.87亿，相比去年12月份的230.61亿大幅增加；1月房企外币融资总量已超过人民币融资金额，外币融资绝对值及占比为去年9月以来最高的月份。

　　 具体来看，1月，碧桂园成功发行合计8.5亿美元优先票据，龙湖地产合共发行8亿美元优先票据；此外，世茂房地产、保利地产和旭辉控股也发行了美元优先票据，碧桂园和恒大则通过配股及可转债进行港元融资。

　　 这对中小房企构成考验。CRIC研究中心指出，随着房企资金面趋紧，对于部分处于高速扩张期的中小房企而言，若无法在短期内实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。

　　 CRIC进一步预计，2018年，TOP4房企总规模或近3万亿，各梯队房企行业集中度将进一步提升，TOP10房企集中度有望达35%。同时，房企分化格局将得以延续，未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。

　　 “在销售、政策、杠杆都高压的环境下，龙头房企在品牌效应、周转速度、融资能力方面的优势使其发展空间相对更为稳定。”中信建投证券认为。

　　 “若2018年上半年银行信贷依旧偏紧，不排除个别小房企面临资金链风险。”平安证券进一步指出，随着2018年下半年行业将步入公司债到期高峰，个别房企或将面临危机，收购兼并市场会存在大量机会，行业并购整合浪潮将延续。

　　 超额收益机会

　　 实体市场的业绩情况投射到资本市场，在分化中抢占到先机的房企被券商看好。多家机构指出，受业绩基本面影响，春季和上半年地产股的结构性机会在于龙头房企以及业绩超预期增长的房企。

　　 尽管市场面临分化，但招商证券(17.080, 0.06, 0.35%)同时指出，“今年是结构性行情很强的一年。”2018年上半年都是房地产板块最佳配置时点（超额收益区间起点），预计板块机会将延续到2019年。

　　 国泰君安(17.750, 0.14, 0.80%)更是乐观判断，2018年地产龙头公司股价将有40%-50%空间，其中15%-20%来自于估值提升，20%-30%来自于业绩增长。

　　 不过，西南证券(4.500, 0.03, 0.67%)地产首席分析师胡如华指出，尽管政策不确定性大大降低，房企走量和存货变现的可能性大大增强，但地产股估值的进一步提升还需要等待行业空间打开、ROE预期突破、REITs落地等机会，“这个目前还看不到”。

　　 那么，在众多上市房企中，谁将在2018年春季斩获超额收益机会？

　　 克而瑞新近公布的1月销售数据显示，多家大中型房企保持了显著增长。其中，碧桂园、万科、中国恒大均达600亿元以上，同比增速分别达42%、41%、73%。据国泰君安监测，15家龙头房企1月销售总额3709.27亿元，同比增长54.58%，环比增长1.43%。

　　 平安证券建议，A股市场应当把握融资渠道畅通、资金及管控优势明显，受益集中度提升的低估值龙头，以及模式独特或销售靓丽的高成长个股；此外，存在边际改善或拐点的二线龙头以及兼具业绩支撑的租赁主体概念股等同样值得关注。

　　 而在港股市场，内房股在年初同样表现强劲，年初以来板块一度累计上涨逾20%，但随后回吐升幅。“大市经历了2月初的调整后，有望再次带动市场造好，所以对基本面较好的内房个股保持乐观态度，涨幅可期。”永丰金融集团研究部主管涂国彬表示。

　　 中金公司认为，考虑到年初房地产销售表现和年报季因素，看好增速被低估及估值具有吸引力的优质标的，大盘股如中国海外发展和龙湖地产，中小盘如世茂房地产、中国金茂等。

　　原标题：集体用地建租赁房试点增至13城专家称直接效应不是降房价

　　距离1月25日国土资源部批准沈阳、厦门等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案已过去近一个月时间，加上正在试点的北京、上海两地，这标志着第一批国土资源部和住房和城乡建设部署的13个试点城市已全部进入实施阶段。

　　安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，利用集体建设用地建设租赁住房，是多渠道发展租赁市场的重要举措。一方面从源头上盘活了较大规模的土地存量，并且在提高集体土地利用率的同时，还能增加集体组织及农民的收入；另一方面，能增加租赁住房供应量，从供应端稳定市场预期。

　　值得关注是，春节前夕国土资源部部长姜大明在2018年全国国土资源工作会议上表示，将研究制定“权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”，政府将不再是居住用地的唯一提供者。

　　有业内人士认为，允许集体在其土地上建设用于租赁的商品住房，乃至允许非房地产企业依法取得使用权的土地也可以作为住宅用地，表面上看是一次住宅供地的改革，将扩大供地主体，直接效应会是降低房价。

　　对此，张波告诉《证券日报》记者，大力发展住房租赁市场的目的是在于保障人民的居住权而非只是降房价。从大趋势来看，一二线城市租赁房源的供给量要达到总体房源供给量的三成以上，热点城市的租房供应比例应该会更高一些，发展集体用地到租房供应端的确是扩大租赁供应主体的一种表现，但直接效应不应是降房价，而应是有效增加租赁房源供应量，并在平衡供需结构的基础上对房价起到一定的稳定作用。

(证券日报)

　　国家统计局24日发布了1月70个大中城市商品住宅销售价格统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，1月份，在分类调控、因城施策的房地产市场调控政策继续作用下，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。

　　具体来看，刘建伟表示，70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降，二手住宅销售价格降幅比上月扩大0.2个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月回落0.3和0.2个百分点；三线城市环比涨幅分别回落0.1和0.2个百分点。

　　“1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数算数平均环比为0.34%，增幅由连续扩大三个月转而缩窄。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，主要原因有三方面，一是年初楼市一般受到季节性因素影响，重点城市推盘缩量，叠加需求趋势性下降，使年初交投活跃度降低。二是住房按揭贷款环境继续收紧。三是违规资金涌入楼市通道被堵，从源头遏制住楼市炒作之风。

　　数据显示，在1月70个大中城市中，有57个城市房价上涨或持平。易居研究院研究员赖勤表示，各地因城施策的政策调控效应在逐渐释放。从目前城市数据看，热点城市逐渐降温，环比增幅较大城市多集中在弱二线城市和三线城市。如果此类城市楼市持续过热，需引起当地政府警惕，防范楼市出现不理性行为。

　　夏丹表示，房价总体稳中有降格局可能持续，但部分重点二三线城市商品房价格后续有局部上涨可能。近期，不少地方通过放宽落户条件和提供安置补贴方式吸引人才，定向放松住房限购政策，以储备高学历、高技能人才，增强城市核心竞争力和人口吸附能力，完成城市化目标。在严控大局下，部分二三线城市后续将进行一些“有条件”的调控政策局部修正。

　　赖勤表示，2017年以来，随着各地纷纷出台相应的楼市调控政策，因城施策调控效果显著，总体来看，楼市已渐趋合理。虽然2017年出现年底翘尾行情，但在2018年开年房价涨幅回落，在“房住不炒”大背景下，调控政策将保持连续性和稳定性，叠加信贷收紧因素，预计2018年2月房价增幅将继续稳中有降，停留在合理区间。

(中国证券报)

　　 多家机构的统计显示，春节期间，全国大部分城市的房地产交易量出现下滑。与去年春节相比，交易量也有下降趋势。三四线楼市的需求主体也并非由春节期间“返乡置业”构成，而更多来自棚户区改造。

　　 虽然“返乡置业”成为历年春节期间的热词，但它的实际效果，恐怕并不如预期那么好。

　　 多家机构的统计显示，春节期间，全国大部分城市的房地产交易量出现下滑。与去年春节相比，交易量也有下降趋势。其中，中信建投统计的21个城市，春节期间的交易量下降了30%；中原地产同样指出，一二线城市的交易数据在春节期间暂停。

　　 考虑到春节并不是常规销售周期，这种情况不难理解。分析人士指出，春节假期的时间较短，且主题并不在于买房。因此其交易数据的变化，不具备太大的参考价值。

　　图片来源：中信投研究

　　 今年的春节楼市平淡，与政策打压的大环境分不开。即便是在法定假日前夕的2月13日和14日，仍有城市出台调控政策。

　　 根据21世纪经济报道记者了解，春节期间热炒的“返乡置业”，更多作为热词而非现象出现。多数受访者认为，即使抛开春节假期来看，返乡置业的现象也是少数，与旧城改造带来的需求相比，返乡置业并不构成三四线楼市的需求主体。

　　 调控政策“没有假期”

　　 由于春节期间的主题是探亲访友，且大多数房地产项目暂停了销售，因此除非有政策刺激等特殊因素的影响，春节期间的房地产成交量普遍偏低。

　　 中信建投发布的数据显示，今年春节期间，21个城市的一手房成交面积为33.31万平方米，比上年春节下滑30%。

　　 中原地产指出，春节长假期间，一二线城市的网签数据假期基本暂停，长假楼市主要以三四线城市为主，但这些城市的交易量同样低于平时。

　　 基于同样的原因，春节所在的月份，整体的房地产成交量要低于其他月份。

　　 “春节期间成交数据的变化，不能作为房地产市场的参考。”中原地产首席分析师张大伟认为，这一方面因为春节期间并不是常规销售周期，另一方面由于很多城市暂停了网签数据，即使有交易，也难以反映到数据上。

　　 近些年，春节楼市也曾出现过看房增多、成交相对旺盛的“异常”现象。山东南部某四线城市的房地产从业人员向21世纪经济报道记者表示，在去年春节期间，该城市的确出现过大量看房的情况，其所在公司还安排值班人员进行接待。

　　 南京某房企负责人也指出，2016年的春节期间，南京楼市也曾迎来看房潮，主要出现在浦口区和建邺区。

　　 对于这两个城市来说，上述情况的出现有个共同特征——利好因素驱动。由于2015年“3·30新政”和“9·30新政”的驱动，南京楼市在2016年的春节出现异动，节后更是大幅上涨。而上述四线城市，则是受棚户区改造的影响而出现需求的释放。

　　 在2018年春节期间，类似的利好因素并不多。相反，限制性的楼市调控政策却频繁出现。

　　 2月13日，淄博市对部分区域实施限价、限售等措施。2月14日，济南市济阳县发文调控，提高了购房的信贷门槛，并对新房实施“限售令”。衢州市则在春节前提高了公积金贷款的门槛。

　　 这些措施连同其他城市在节前密集出台的各项政策，对供应和需求双方的积极性都带来打压，并使得今年春节期间的楼市很难出现“异动”。

　　 海南省住建厅的统计数据表明，春节期间，商品房销售面积、销售金额较去年春节有所下降，销售均价基本持平，房地产市场运行基本平稳。2018年春节期间全省商品房销售面积3.54万平方米，同比下降53.0；销售金额5.82亿元，同比下降53.1%；销售均价16442元/平方米，同比下降0.2%。

　　 棚改仍主导三四线楼市

　　 近些年来，“返乡置业”成为春节期间的热门话题。相比一二线城市，返乡置业更多出现在三四线城市中。但即使在交易相对旺盛的春节期间，“返乡置业”带来的需求也不是主流。

　　 前述房企人士表示，由于很多人乡音未改，很难区分哪些是返乡者。有些人带有明显的返乡置业特征，如看房周期短、快速决策等，但这部分人是少数。

　　 “这些年确实有外出务工人员返乡买房，有心返乡买房的人，还会在国庆长假期间看房，但这部分人数量很少。”该人士认为，即使不考虑春节假期，“返乡置业”也不是三四线城市的主流。

　　 其认为，三四线城市的需求，仍然来自于大规模的旧城改造。“一些所谓的返乡置业，本质是买了房子给父母住，父母又大都是从老城区搬出来的。”

　　 从趋势上看，返乡置业的现象虽然会继续存在，但恐不会成为主流。按照全国房地产商会联盟主席顾云昌的观点，当前进入城市化的第二个阶段，主要表现为人口从中小城市进入大城市。而在前一阶段，则表现为人口从农村进入城市。

　　 近期，南京、郑州、武汉等二线城市不断发布人才吸引政策，包括降低户籍门槛、给予购房补贴等。相比三四线城市，这些城市更容易吸引外来人口。

　　 因此，在三四线城市的逻辑中，棚改将继续成为主流。

　　 由于热点一二线城市市场受到政策打压而相对低迷，在2017年，三四线城市的房价和交易量均大幅增长，并推动当年的房地产市场成交规模创下历史新高。

　　 按照上海易居研究院智库中心总监严跃进的观点，三四线城市火 爆的主要动因有二：一是宽松的货币发行量刺激；二是三四线城市开展大规模的棚户区改造，并带来大量新增需求。

　　 未来，宽松的货币政策恐难以持续。央行在近日发布的去年第四季度货币政策执行报告中，对货币政策的导向定位“稳健中性”，同时强调，“加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。”

　　 严跃进认为，棚户区改造的规模，将决定今年三四线楼市的市场变化。

　　 根据住建部的统计，2017年全国各类棚户区改造开工目标为600万套，实际开工609万套，完成投 资1.84万亿元。按照计划，2018年到2020年，我国还将改造各类棚户区1500万套，其中2018年的目标为580万套。

　　 多数机构认为，由于棚改目标仍然较高，今年三四线楼市的热度不会大幅下降。而一二线城市则存在低迷后的反弹动力，因此房地产调控政策不会松动。而整体市场虽不及去年，但绝对交易规模仍将处于高位。

(21世纪经济报道)

　　 十九大提出了建设现代化经济体系的战略目标。金融体系是经济体系的重要构成部分，是经济社会发展中重要基础性制度。建设现代化经济体系，必须有现代化的金融体系作为支撑。只有形成现代化金融体系，才能更好地适应我国经济转变发展方式、优化结构、转换增长动力的新要求，才能顺应全球科技进步和经济组织方式的新变革，进而为建设现代化经济体系提供有力支撑。

　　 金融业的两端都联系着实体经济

　　 增强服务实体经济的能力、提高服务实体经济的效率，是建设现代化经济体系的核心要务和最终目标。金融的本质是在资金供给方和资金需求方之间建立联系、架接桥梁。金融业的两端都联系着实体经济。简化地讲，其一端联系着千家万户的储蓄者，承担着为老百姓管理财富、保值增值的职能；另一端联系着成千上万、各行各业的企业，承担着为项目建设融资的职能。

　　 现代金融体系很复杂。说一千道一万，衡量金融体系效率高下，归根到底还是要看其服务上述两端实体经济的能力和效率的高下。一方面，看其能否便捷、高效地为民理财，帮助储蓄者实现财富保值增值；另一方面，看其能否将金融资源合理地配置到最需要钱、投 资回报率最高的行业和企业。为表述方便起见，下文冒着过度简化的风险称前者为“理财能力”，称后者为“投 资能力”。

　　 传统上，我国的金融体系重投 资、轻理财。这其中部分原因是由于脱胎于计划经济的体制惯性使然，但根本原因在于，长期以来中国经济中存在着一个现实困境——投融资需求巨大，而储蓄资源相对不足。投融资需求巨大而储蓄资源相对不足，也成为计划经济时期乃至改革开放之后较长时期以来我国金融行业面临的基本矛盾。在这一基本矛盾之下，最大限度地动员全社会储蓄资源，为企业项目建设提供充足、低成本的资金保障，就成为金融业的第一要务；而居民财富管理的功能则在一定程度上被淡化了，形成了储蓄渠道单一、存款利率压抑、存贷款利差长期居高不下的局面。客观而言，这样的金融体系在过去为我国保持较高的投 资增速和国内生产总值增速创造了有利条件，特别是为大型项目建设提供了可能性；但与此同时，也在一定程度上牺牲了储蓄者的利益，弱化了居民理财的功能。

　　 金融行业面临的基本矛盾正在发生重大转变

　　 当前，我国金融行业面临的基本矛盾正在发生重大转变。在资金供给端，经过改革开放以来近四十年的经济成长，社会财富持续积累，财富规模日趋壮大。2017年，国民经济核算意义下的增量储蓄已经接近40万亿元人民币。如果将历史上积累起来的存量财富进行加总，数额则要更多。根据招商银行与贝恩公司联合发布的《2017中国私人财富报告》，2016年全国个人持有的可投 资资产总量达到了165万亿元。如此庞大规模的财富，必然要附着在特定的媒介上才能发挥储蓄的作用，实现跨期消费平滑的功能。目前，居民财富主要附着于银行存款和房地产上：截至2017年底，全国住户存款余额已高达65.2万亿元。另有测算显示，按市值计算的房地产总值也高达约300万亿元。

　　 除了存款和房地产之外，可供储蓄附着的可靠投 资渠道，不论是品种还是规模，都比较有限。由此，可以看到过去几年各种金融乱象轮番上演：大量资金苦于缺乏投 资机会“东奔西走”，甚至把大蒜、生姜、糖等传统意义上的消费品当做投 资品；红酒、核桃、比特币等另类投 资品轮番受到追捧，价格暴涨暴跌；小贷公司、互联网P2P平台、互联网货币基金等投 资平台在短短几个月时间里就能实现过去一年甚至多年才能实现的规模增长……如何理财已经成为亿万中国人的新烦恼。虽然相比于看病难、上学难、养老难等实实在在的烦恼而言，“理财难”是一种“甜蜜”的烦恼，但如果处理不好、应对不好，也容易引发普遍性社会问题。

　　 在资金需求端，情况也在变得更为复杂。一方面，钢铁、煤炭、电解铝、玻璃等传统行业出现了较为普遍的产能过剩，主干线公路、铁路、机场、港口建设已经基本完善，房地产建设热潮已过，部分三四线城市甚至出现了新建住房库存积压的现象。三大固定资产投 资支柱——制造业投 资、基础设施投 资、房地产投 资——的增长速度近年来均出现了明显下降；相应地，融资需求也在相对收缩。另一方面，高端装备制造业、现代服务业、高新科技产业等领域的新增投资快速增长，大量小微企业受益于移动互联网技术的普及，成为经济中更重要、更活跃的行为主体。这些新经济主体和投资项目对金融服务的需求与以往传统经济对金融服务的需求大大不同。原有的金融服务业供给与新经济环境、新经济结构下的需求之间，出现了一定程度的错位。

　　 一言以蔽之，中国金融行业面临的基本矛盾已经由“投资需求巨大和储蓄资源相对不足的矛盾”转变为“投资需求多样化和储蓄相对过剩、社会财富规模庞大和财富所能附着的媒介投资品相对不足的矛盾”。特别是在经历了“四万亿”刺激性建设和过去几年的金融繁荣之后，上述新的矛盾格局更为凸显。

　　 如果放在更大的经济社会背景下来看，上述金融业面临矛盾的转变，与十九大报告中所阐述的我国社会主要矛盾由“人民群众日益增长的物质文化需求同落后的社会生产之间的矛盾”转变为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，具有内在的一致性。一方面，管理财富、实现财富保值增值的需要，既是人民日益增长的美好生活需要的一部分，也是其必要保障；另一方面，要实现更平衡、更充分的发展，就必然意味着金融行业要助力实体企业，发掘新的投资机会。

　　 金融业自身基本矛盾的转变，为金融服务业提出了新要求

　　 社会主要矛盾和金融业自身基本矛盾的转变，导致实体经济对金融服务业的需求正在发生深刻变化，为金融行业的能力建设提出了新的要求。在资金供给端，如何帮助亿万家庭管理好数以百亿元计的财富、为其财富保值增值提供好理财服务，成为中国金融行业面临的巨大挑战。这一挑战的规模和复杂度，从纵向来看是历史性的、前所未有的，从横向跨国比较来看也是世界性的。从资金需求端来看，金融行业也必须紧跟中国经济结构转型升级的步伐，重塑投融资能力，既为传统行业的产能绿化和产能更新服务，也为新经济业态和新经济主体的成长成熟提供高效的融资服务。

　　 现代化金融体系建设应当兼顾资金供给和资金需求两端，应当“理财能力”和“投资能力”并重，做好金融业供给侧改革。考虑到过去长期以来我国金融业重投资、轻理财的不足，未来现代化金融体系建设，应当尤其重视为民理财的职能，增强金融机构的财富管理能力，呼应人民美好生活的理财需要。

　　 过去几年，我国金融机构资产管理业务快速发展，已经形成了包括银行表内外理财、信托计划、公募私募基金、证券公司资管计划、基金及其子公司资管计划、保险资管计划在内的大资管市场。按照中国人民银行的统计口径，广义资管业务规模已超过100亿元人民币。对于这期间的资管行业大发展和金融繁荣，我们应理性、客观、全面地认识，既要看到监管套利和多层嵌套背后蕴藏的金融风险和制度改进空间，也要看到资管业务大发展背后客观存在的居民理财需求。规范资管业务发展、防范系统性风险是必要的，需要坚决执行，但也切忌简单粗暴地全盘否定、一刀切。

　　 金融行业应当围绕社会主要矛盾和行业基本矛盾转变提出的新需求，紧紧抓住国民财富丰饶、储蓄率仍处于高位、信息技术普及发展的有利机遇期，深化供给侧结构性改革，加强能力建设，在防范系统性风险的基础上提高服务实体经济的效率，构建现代化金融体系。

(中国经济网)