编者按2017年3月17日，北京市住建委联合多部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，被称为“3·17新政”。据统计，自“3·17新政”发布的一年时间里，北京又相继出台了“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”等30余项楼市调控政策。先是实行“认房又认贷”、提高二套首付比例、降低贷款最高年限、限购住宅平房，接着又要求非京籍购房者纳税需连续60个月，随后又出台了“离婚一年内房贷算二套”，并对过道、车库、廊道等异型房实行“三不政策”。

一年来，北京楼市新政招招剑指投资投机性炒房。而一年的调控可谓成效显著，北京楼市成交全面下降，新建商品房住宅成交量同比下调幅度达到48.7%，刷新了历史最低记录。其中，二手房价格更是下跌15%~20%。

价格下跌在北京二手房市场已经成为普遍现象，而商办类市场的成交量更是全面降温。

《每日经济新闻》记者实地走访调查发现，自2017年“3·17新政”以来的一年中，北京市二手房降价幅度在15%~20%之间，不少二手房价格每平方米下降1万元~1.5万元；而商住类公寓签约量同比跌幅达到94.6%。

对此，我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控力度可谓史无前例，且切中要害，市场逐渐进入到刚需主导、买方主导的状态，未来北京二手房市场将表现得更加健康、稳定。

二手房成交量“腰斩”

“现在二手房价格明显有所下降，目前已经降到5万元/平方米左右。”北京丰台区方庄区域一家房产中介工作人员告诉《每日经济新闻》记者，该区域最高的时候基本在6万~6.5万元/平方米。

位于大兴区一家房产中介的工作人员则向记者透露，“二手房市场从上个月开始有所好转，原来是不行，整个（去年）一年都不行。现在我们一个月卖三四套房子没问题，而去年一年里跑两三个月仅能卖出一套……”

在政策表现上，北京市出台了一连串抑制房价和投机行为的限购、限贷措施。“3·17新政”规定，商业贷款变为“认北京住房及认全国贷款记录”，二套房普通住宅首付升至60%，二套非普通住宅首付升至80%，贷款年限缩至25年，企业购买住房需满3年才可上市。去年3月22日，北京市住建委发布公告，非京籍买房按照个税审核的，其“连续5年”的审核标准由每年1次改为自申请月的上一个月开始往前推算60个月连续缴纳。

去年3月26日，继通州后，全市范围内的商办类房产开始限购，杜绝“商改住”。此外从去年1月至今，多家银行上调商贷利率，原本的8.9折、9折利率优惠纷纷消失，取而代之的是1.1倍、1.2倍于基准利率的新利率，甚至还有针对二套房的定向加息。面对政策的多管齐下，北京二手房市场步入下行通道。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年3月，北京楼市成交全面萎缩，新建商品房住宅类合计调控后一年签约23324套，同比下调幅度达到48.7%，刷新了历史最低记录。其中，二手房成交量下调了52%。在调控前一年的2016年二手房签约254916套，调控后一年的签约只有121946套。

据我爱我家集团市场研究院的统计数据显示，除怀柔、门头沟、密云、延庆、开发区等近期交易量较少的区域外，2018年3月二手住宅价格较2017年4月下跌了8%~30%不等，其中通州区跌幅最大，达到了29.1%。

《每日经济新闻》记者在海淀区汤泉逸墅已成交的小区中发现，一户三室两厅160平方米的二手房，挂牌价1690万元，经过一次调价，最终于3月12日以1570万元的价格成交，业主直降120万元。

上述中介人员坦言，北京二手房市场现在回到了两年前，购房者逐渐掌握议价的主动权。

西城区一位中介人员也明显感受到降价，最近成交的马连道中里一套2室1厅约80平方米的二手房，成交价517万元，较挂牌时的73000元/平方米降至65911元/平方米，每平方米降价约8000元。因业主急于脱手，从挂牌到成交仅用了16天。

链家研究院数据显示，2017年的“3·17新政”结束了北京房价连续17个月上涨的势头，随后价格出现连续9个月的下跌，累计跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均价为58527元/平方米，与2016年12月的水平接近。目前，北京二手房房价似乎出现了企稳迹象，1月房价环比上涨0.3%，2月环比下跌0.5%。

商办市场全面“冰冻”

中原地产研究中心统计，除了新房二手房价格出现下降，商办类政策调控一周年后，整体市场成交全面降温，商住公寓签约只有3589套，同比调控前一年的67013套，跌幅达到了94.6%。

中原地产首席分析师张大伟认为，商办市场目前看，整体成交量全面萎缩，特别是在2017年3月调控前，商住签约单月接近万套，调控一年后，除了通州个别项目，单月接近0成交。史上最严格的商办限购政策，对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显，整体市场全面冰冻。

不仅仅交易市场出现了明显降温，土地市场商办类也出现了明显退烧。商办限购后出让的13宗商办地块，溢价率明显下调，并出现流标现象。限购前商办土地平均溢价率115%，而调控一年后溢价率只有12.39%。从平均价格看，商办市场二手房价格已经平均下调超过30%，部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。

北京新政除了对市场需求端抑制以外，2017年租赁市场的崛起也给北京楼市带来新变化。

链家研究院院长杨现领认为，未来北京只有三类房子：商品住房、共有产权住房和租赁住房。租赁住房保障低端需求、共有产权保障中端需求、商品住房保障高端需求，从而形成“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的住房体系。

从供地情况来看，张大伟预计从2018年3月开始，北京将有大量的限价商品房与共有产权房上市，而整体市场在2018年有可能继续降温。对于刚需购房者来说，在大量低价房源上市后，选择余地增加。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会秘书长赵秀池表示，回归居住属性功能其中一个重要的抓手就是要大力发展租赁市场，而通过过去一年的限购限价政策稳定了房地产市场，所以大家的投资预期趋于稳定，投资需求被控制，不再有投资的冲动。

每经记者 吴抒颖 每经编辑 梁秋月

房地产行业的集中度正在进一步提高，这是所有从业者的共识。

此种态势下，不少房企开始走上冲击规模的道路，很多中小型房企纷纷喊出千亿目标。先有面粉才有面包，房企对规模的追求因而延伸至土地市场上。在这个领域，房企的竞逐已不仅局限于公开市场，更多的“暗战”在城市更新、股权并购等层面体现。

正值年报披露季，房企的土地储备情况也在年报中有所体现，包括布局区域、储备面积等。《每日经济新闻》记者注意到，很多中小型房企都以“货值”这一指标来展示冲击规模的信心。那么，这一指标是如何被推算出来的？它能够客观地反映房企目前真实的土地储备情况吗？

CFP图

规模赛跑

在2018年3月26日的恒大业绩发布会上，恒大董事局主席许家印预言，到2020年房地产“前三”的销售额门槛将是8000亿至9000亿元；“前十”则为5000亿元，市场占有率将由目前的不到25%提高到40%。

中国指数研究院的数据显示，2017年全国房企拿地金额排名第一的是碧桂园，金额为2674亿元，也是唯一一家拿地金额超过2000亿元的房企，万科、保利、恒大和中海则位列拿地千亿阵营；这五家均是销售额超过2000亿元的房企，合计拿地8421亿元，占TOP50企业的33.2%。

虽然上述五家房企并没有全部对外透露2018年的销售目标，但他们的野心依然可见一斑。在碧桂园2017年全年业绩发布会上，碧桂园总裁莫斌说，“不设销售目标，并不代表对自己没有要求。集团提出了要求，我们要在去年的基础上实现持续的增长。只不过增长的幅度，要根据市的情况、管理能力、人才团队水平来看”。这意味着，碧桂园2018年实现的销售额将至少超过今年的5508亿元。

此外，中海也对外表示，要实现又好又快地增长，并将2018年的拿地金额预算提高到1350亿港元。保利则提出了未来三年重回前三的目标。

将目光转向大宗收并购，大型房企依然唱主角。例如去年，万科以551亿元竞得广信房产资产包；融创以总代价438.44亿元收购13家万达文旅城91%的权益等。

因为在公开市场和大宗并购领域很难与大型房企赛跑，不少冲击规模的中小型房企转向城市更新与股权收购等领域。一个典型的例子是，福晟集团发布的公开资料显示，过去两年来，福晟集团依靠并购拿下72个项目。其中，郑州区域拥有土地面积达1.62万亩。

中小型房企转向这一领域的原因除了公开市场拿地不易外，还有一些制度上的设置让他们具有一定优势。一名从事旧改拿地的投资公司高管向《每日经济新闻》记者分析指出，在深圳这个市场，中小型房企更加灵活，他们更愿意花时间扎根在一个项目上深耕到底，一些大型房企不一定愿意这么做，因为可开发的土地有很多。

一名龙头房企中层管理人士的说法也可以印证这一点。他向《每日经济新闻》记者指出，很多旧改项目的推进周期和推进过程复杂，他们公司在这一领域参与甚少，因为“推不动，也不去管了”。

货值真相

值得玩味的是，许多喊出规模目标的房企在对外公开披露土地储备情况时，常用的一个指标是“货值”。这一数值是如何被计算出来的？《每日经济新闻》记者从多名开发商管理层、房企投资部人士和第三方房企战略顾问获得的信息是，土地货值粗略估算的方法是：土地面积乘以预估容积率乘以单方建筑市场售价（即房价）。

但是这一计算方法本身是否客观值得推敲。一名中型房企投资部人士告诉记者，货值通常是房企内部用于确定自己当年的销售目标而定的。一名龙头房企的首席运营官也表示，在他们公司，只有进入到正式运营阶段的土地才能够计算入货值，公司对此有非常严格的要求，“是不可以用来衡量土地储备的”。

一个货值应用的例子是中海地产对于2018年销售目标设定的解释。2017年度的业绩发布会上，中国海外发展董事局主席兼行政总裁颜建国指出，2018年中海地产可售货值大约有5550亿港元，预计销售目标2900亿港元，大概是52%左右的去化率。

一名龙头房企城市总经理向《每日经济新闻》记者分析了用货值来衡量土地储备可能存在偏差的地方。他指出，用货值来衡量土地储备的情况大多出现在有很多城市更新项目的房企身上，很多房企项目本身都没拿稳、地的主体都没有确认，就开始计算货值。即使是已经确认是自己的地了，但是这中间还有预估容积率和房价，这两个因素会对最终货值估算造成偏差，因为容积率没有正式报建之前无法最终确定，而房价多数是房企根据周边情况推算出来的，都存在不确定性。

上述房企投资部人士指出，城市更新项目即便有货值在那里，但这些货值释放所花费的时间可能很长。可供印证的例子是滨江地产，其曾将深圳作为主战场之一，是目前在深圳龙华的项目推进受阻，暂未能为集团贡献销售额。

2018年3月23日，滨江集团公告因向深圳市相关主管部门申报城市更新计划实施上的不确定性，深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目目前仍尚未办理完成前期项目审批手续。公司经研究决定，在《光大信托-安远集团单一资金信托》期限届满后， 将先行按照《 光大信托-安远集团单一资金信托之信托合同》以及《深圳市安远控股集团有限公司与光大兴陇信托有限责任公司之股权转让及回购合同》的约定，要求安远控股履行回购义务并立即支付回购价款 （含本金 8.6 亿元及合同约定的其他回购价款）。

“中小型房企对外释放货值可能有各种各样的考虑，但业内一般不以这个指标来衡量企业的发展前景。所谓的‘货值’如果全部都是城市更新项目，那也许卖个几十年都没问题。”上述龙头房企城市总经理指出。

在因城施策的政策环境下，虽然一线和部分热点二线城市“严调控”致成交规模明显缩减，但温和二线城市及三四线城市的去库存政策机遇让不少房企尝到了甜头。在定下2018年新目标的同时，不少房企纷纷在温和二线城市，特别是三四线城市跑马圈地。中指院数据显示，50家百亿代表房企去年在三四线城市拿地面积增长145%至约1.7亿平方米，三四线城市的土地储备占比上升12个百分点至46.1%。

　　《每日经济新闻》记者注意到，在去库存红利逐渐释放的背景下，温和二线城市，特别是三四线城市能否承受房企们的“目标”重任？

　　拿地重心向三四线城市下沉

　　据中指院数据，2017年百亿房企的销售额中，一线城市贡献占比下降6.3个百分点至20.7%；二线城市贡献占比上升5.4个百分点至61.2%；三四线城市贡献占比上升1个百分点至18.2%。

　　以龙头房企碧桂园为例，2017年碧桂园实现合约销售5508亿元，同比增长78%，稳居房企首位。从城市布局来看，碧桂园约有42%的销售额来源于一二线城市，三四线城市则贡献了58%的销售额。

　　而房企在土地市场的动作，也显示出其拿地重心向三四线城市下沉的特征。中国指数研究院数据显示，50家百亿代表房企2017年在一线城市拿地约1800万平方米，同比增长63%；在二线城市拿地约18000万平方米，同比增长46.7%；在三四线城市拿地面积17000万平方米，同比增长145%。土地储备中，三四线城市占比上升12个百分点至46.1%。

　　从土地出让和地价变动情况看，三四线城市的地价在房企们的追逐下也水涨船高。中指院数据显示，2017年全国300城市土地出让金总额为40123亿元，同比增长36%。其中一线、二线、三线城市土地出让金分别为6250亿元、20596亿元、13277亿元；成交均价分别为9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分别增长-4%、19%、56%。

　　而三四线去库存政策红利，最直接的后果就是促成了一批房企新生力量的崛起。如浙系房企祥生，中指院数据显示，2017年其合约销售620亿元，同比增长91%，。其在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三四线城市。

　　值得注意的是，尽管政策红利吸引着一批房企拿地重心下沉到三四线城市，但还有一些房企的布局却在收缩三四线、聚焦一二线。

　　深圳控股早前曾表示，三四线现在的风险在累计，未来会越来越大。而其在去年相继卖出部分三四线城市项目，基本完成了从三四线退出的战略安排。

　　而滨江集团此前也表示将聚焦杭州，计划在今年力争实现千亿目标的同时，在杭州市场实现300亿元的销售额。

　　对此，易居研究院研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者分析认为，这类房企与大多数全国性房企布局一二线热点城市不同，它们的投资更多下沉到三线，甚至四线城市，既有效避开了与龙头房企的直接竞争，也很好地享受到了三四线去库存、热点城市需求外溢的红利。

　　三四线楼市走势将出现分化

　　值得注意的是，近两年三四线城市楼市迎来的高光时刻，与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。

　　《每日经济新闻》记者梳理发现，自2005年首次提出棚改政策以来，我国的棚改工程逐渐从东北走向全国。2005年至2007年东北三省率先大规模推行棚改，让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年，棚改开工1260万套。2013至2014年棚改新开工780万套。2015年6月，国务院提出棚改三年计划，3年时间棚改新开工1800万套。而根据规划，未来3年棚改计划新开工1500万套。

　　需要重点关注的是，央行于2014年创设的PSL（抵押补充贷款）对棚改项目提供长期、低息的信贷支持，以及国务院自2015年推进棚改货币化安置，对棚改的快速推进至关重要。

　　而棚改货币化带来的是库存的快速去化。易居研究院数据显示，2015年棚改货币化安置面积达1.5亿平方米、2016年为2.5亿平方米、2017年约2.6亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13%、18%、24%。并认为棚改是三四线城市楼市热销的重要原因。

　　“之前三四线城市楼市的火热，更多的是基于中央棚改政策的支撑，特别是国家开发银行等金融机构对棚改的资金支持力度。”中房数据研究院院长陈晟告诉《每日经济新闻》记者。

　　另需指出的是，此轮三四线楼市库存的快速去化，除受棚改货币化安置影响外，一二线城市强调控带来的需求外溢，也是部分城市楼市火热的重要原因。

　　如环沪都市圈的浙江省嘉兴市。2017年嘉兴市房地产开发投资724亿元，跃升至全省第4位，同比增速全省首位。

　　值得注意的是，当前三四线城市的楼市走势正在分化。易居研究院的50城（涵盖4个一线城市、16个二线城市、30个三线城市）住宅成交监测数据显示，今年前两月有34个城市住宅成交面积同比下跌，三线城市占了19个，廊坊、蚌埠、兰州、宁波、赣州跌幅居前，其中廊坊跌幅达到85%、蚌埠为79%、赣州为61%。

　　“这其实是一个很强的政策信号，当前三四线城市楼市出现分化，一些城市还需要继续坚持去库存，而个别城市楼市投资投机需求旺盛，需要积极抑制房价快速上涨。”严跃进认为，一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市楼市，可能会在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下出现降温。房企要慎重在三四线城市高溢价拿地，要加强市场研究。

　　“今年棚改计划为580万套，在信贷偏紧的背景下，一些得不到棚改资金支持的三四线城市的楼市将会面临一定风险。”陈晟认为，除关注都市圈、城市群内受热点城市外溢需求影响的三四线城市外，区域内部分高铁沿线的三四线城市也值得关注。

每经记者 董青枝摄影报道 每经编辑 魏文艺

3月29日，绿地香港（0337，HK）业绩报告称，2017年实现合约销售金额301.1亿元人民币（下同），同比增幅65%；销售面积227万平方米，同比增长55%；实现净利润18.4亿元，同比增长73%，归属公司净利润13.2亿元，同比增长19%。截至目前，公司拥有土地储备约达1900万平方米。

在业绩发布会现场，董事局主席兼行政总裁陈军透露，绿地香港2018年的合约销售目标不少于400亿元，2021年实现1000亿元。

绿地香港业绩发布会现场

2013年至2017年，绿地香港的合约销售由30亿元增加到300亿元，年复合增长率达到70%。

陈军表示，公司未来要做到千亿规模，计划在现有基础上每年保持30%～40%的增长率，不排除根据金融市场和房地产政策的变化来适时调整目标。今年的合约销售目标是不少于400亿元。

同时陈军认为，虽然现在中国房地产行业的集中度提高了，但和美国等发达国家相比还有5%～8%的聚集空间。

业绩报告显示，绿地香港2017年实现合约销售金额301.1亿元，其中泛长三角地区继续为合约销售额的主要来源，江苏、浙江及上海项目分别贡献了25%、5%及10%的合约销售额。其他核心项目主要包括海南项目22%、广西项目17%和江西项目13%。

在土地储备方面，截至目前绿地香港共有土地储备1900万平方米， 主要分布在泛珠三角和泛长三角地区的主要城市。2017年收购了12块土地，新增计容面积700多万平方米，新增货值约800亿元。

在陈军看来，在去杠杆、市场管理趋紧的环境下，未来房地产市场一定会有非常多的机会。2018年公司应该会寻找一些比较好的标的，今年准备了100亿～150亿元的资金用来拓展土地资源，也不排除一些合作的可能，让资源得到更好的释放。

至于区域布局，陈军表示，今年将进一步聚焦长三角和珠三角区域，深耕已有的市场，例如苏州、浙江等，同时也会进一步加大粤港澳大湾区的投资。

值得一提的是，绿地香港着眼布局粤港澳大湾区，目前已成功获取广东佛山文旅特色小镇项目、完成广东肇庆170万平方米宋隆综合小镇项目的收购。

同时，绿地香港结合项目定位及拿地策略，建立创新型商业体系和盘活现有存量资产，转型轻资产运营。

2017年，绿地香港在空铺率达50%的苏州环球188引进儿童成长娱乐业态的战略合作品牌“天空之城”；同时，建设并发展全生命周期的康养产业链，陆续在昆明、南宁、佛山、桐乡、黄山等多地布局医康养项目及相关服务设施。

对于医康养产业，陈军认为，这是一个非常好的市场，而且公司投资的区域有很大的产业互补性，容易得到地方政府的合作，与绿地香港房地产主业形成产业协同。

此外，绿地香港还寻求世界级教育、运动培训、赛事营运等产业以及具有快速增长潜力的创新企业合作，通过资源匹配形成产业协同，打造全生命周期的产业链。

把房“存”银行出租，你点睇？

广州有银行推出“存房”业务 最多可一次性转让10年租赁权

目前租赁市场上一般是一年一租。但把房“存入”银行，今后可以一次长租3~10年，一次性拿到租金，作为房东你点睇？昨日，中国建设银行广州住房金融服务中心开业，在住房租赁领域迈出具有历史意义的一步。

有人一次性拿到40多万租金

“一次性转让多年的租赁权，很多人担心赶不上租金上涨，租金收益会不会吃亏？但是我算了一下，一次性拿到40多万元租金，综合来看还是有着数的。”昨天，已经办理五年“存房”业务的曹先生告诉记者，一年一签的话，除了找中介要付佣金，手续麻烦，还要担心家具家电的损坏。存给银行的租赁公司，省掉不少麻烦，而且有银行信誉作保障，更加放心。同时，一次性拿到40多万元租金，可以一部分拿来家庭消费，另一部分做理财，收益上并不吃亏。

目前租赁市场上一般是一年一租。对房东来说，租约到期又得重新找中介，还要操心日常维护、信息泄露问题；租客则担心租约到期了会否涨租，会否被房东赶走……针对这些租房痛点问题，今年1月，建行广东省分行首创“不动产财富管理”业务，俗称“存房”业务，并在广州试点运营。在试点阶段，该业务仅受理广州中心城区的房源，市民可以到建行广州住房金融服务中心办理，下阶段广州地区将逐步增加网点。

受理394笔“存房”业务申请

建行广东省分行副行长吴集荣表示，建行推出“存房”业务的目的是创新长租房源供给模式，激活社会上存量闲置房源。在该业务中，建行担当资源整合者和金融服务的角色，具体运营由专业住房租赁公司负责。吴集荣介绍，银行具备造价评估专业优势，房东提出“存房”需求后，银行可以对其房产未来3~10年租金收益进行专业评估。房主认可后，银行再撮合房主和租赁公司达成住房长租权交易，由租赁公司向房主一次性或分期支付未来的长租租金，然后负责出租及管理。在交易期满后，租赁公司会将房产归还给房主。

目前，该行已累计受理了394笔“存房”业务申请，储备了614套房源。已有47名房主和建行旗下的住房租赁专业公司签订协议，2名房主获得了一次性住房长租收益。

“有住房金融需求的客户，无论是传统的个人按揭，还是租房、存房、理财等相关金融服务，只需带上相关证件和资料，都可在我们中心一站式办理。比如‘不动产财富管理’，广州的房主来到我们中心，我们会给房主现场安排房产长租收益权评估和财富管理咨询服务，专业租赁机构也在现场提供服务。”该中心工作人员介绍。

开业初期，市民可在该中心办理住房租赁、不动产财富管理等业务。

本报讯（记者左颖）老楼加装电梯全年开工134部以上，新开办8所幼儿园,建设筹集各类保障性住房4000套,多种方式扩充停车泊位1.8万个……朝阳区今年要为百姓办30件重要实事，涉及教育、医疗、住房、环境整治等各个方面。

在教育和医疗养老方面，今年朝阳区将继续扩大学位供给，增加入园学位近1万个，新开办8所幼儿园，建设4所区级示范性幼儿园；增加中小学学位8040个，新开办、改扩建7所中小学。试点推行家庭医生“签做评”体系建设，探索建立全区家庭医生签约服务机制；继续推进医养结合和居家养老“四进”服务，实现全区80%以上医疗机构开设为老年人挂号、就医等便利服务的绿色通道，建成10个养老服务驿站；为20万个60岁以上老年人家庭推广安装独立式感烟报警装置。

在保障性住房和老旧小区改造方面，建设筹集各类保障性住房4000套，完成2400户棚户区改造；老楼加装电梯全年开工134部以上，完成100部以上；更新改造5个老旧小区的供热管网，让群众温暖过冬；实施六里屯十北社区、呼家楼呼北社区等40个小区的老旧小区物业管理转型升级。

在文化惠民方面，今年将培育认定百个基层公共文化品牌，开展惠民文艺演出300场，向群众发放300万元惠民文化消费券；拓展公共阅读空间和营造良好文化氛围，扶持不少于5家特色实体书店，建成50家社区流动美术馆；完善“3+1”文化服务网络，优化“15分钟文化服务圈”，建成10个街乡、社区（村）级示范文化设施。

此外，今年朝阳区还将实施5项交通疏堵工程，完成朝外北街、华威南路等5处路口、路段交通组织优化；推进5处立体停车设施建设，多种方式扩充停车泊位1.8万个；新建改造10个中小微型公园，实施10个老旧小区绿化改造、创建8个首都花园式社区；实施新一轮百万亩造林绿化，完善萧太后河沿线绿化景观建设；开展336条背街小巷环境整治提升，创建48条精品街巷；新增覆盖全区500个PM2.5监测子站，把大气污染监控精细到“最后一公里”；打造“互联网+”特色服务圈，继续建设20个“一刻钟社区服务圈”和43个“社区之家示范点”,新建提升便民服务业网点150个；对整治清退的人防工程进行再利用，补充公益便民和社会服务项目15处；推进农村地区城市化任务，10个乡30个村（社区）实施搬迁上楼或改造，1.1万名农民实现转居。

去年上市房企融资大起底

个别信托融资成本高达11%

■本报见习记者 闫晶滢

随着上市房企2017年年报的陆续披露，上市房企的融资情况相继浮出水面。

从上市房企融资结构来看，银行贷款占据绝对优势，中票、公司债也为多家上市房企所青睐。但部分上市房企融资结构中，信托融资占比过半，对信托资金的依赖程度较高。

从融资成本来看，银行贷款、中票、公司债等方式融资成本多在4%-5%之间，与信托融资相比优势明显。《证券日报》记者整理目前已披露2017年年报的30余家上市房企信托融资数据发现，上市房企信托融资成本大多集中在6%-10%之间，个别公司的信托融资成本达11%。

融资成本多在10%以下

《证券日报》记者统计的33家上市房企2017年年报中，有8家公司透露了信托融资的情况。其融资成本大多集中在6%-10%之间，部分信托融资成本达11%。

从目前数据来看，具有国企、央企背景、实力雄厚的上市房企，往往能获得成本较低的信托融资。以中粮地产为例，截至2017年12月31日，其信托融资余额为20.59亿元，融资成本区间在6%-6.61%，远低于市场上房企信托融资成本的一般水平。根据其披露数据显示，建信信托于2016年向其孙公司提供了一笔为期两年、总额18亿元的信托贷款，贷款利率仅为6%。

除中粮地产外，津滨发展也详细披露了其2017年信托融资的情况。其年报数据显示，津滨发展2017年信托融资余额合计为65亿元，其中来自渤海信托的两笔合计30亿元的三年期贷款利率较低，均为5.7%，而来自北京信托的35亿元三年期贷款利率较高，在8.9%-10.5%。

除上述公司外，披露数据的上市房企信托融资成本均相对较高：中航地产7%-8%、阳光股份8%、嘉凯城7%-11%、浙江广厦10.5%……当然，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素有关，但融资方的实力水平往往更被信托公司所看重。

另外，华夏幸福虽未披露年报数据，但根据其披露的公告内容，仍可一窥其项目公司信托股权融资的情况。3月15日，华夏幸福披露多份下属子公司拟签署股权转让协议的公告，其中涉及信托交易方为大业信托和国通信托。华夏幸福子公司京御地产拟以26.42亿元收购大业信托持有的项目公司48.39%股权，而此前大业信托向项目公司实际增资25亿元，资金使用时间不超过一年（以公告时间估算）。国通信托则是增资9.6亿元、股权转让价款9.96亿元，资金使用时间不超过8个月（同上）。如不考虑其他费用进行粗略计算，则华夏幸福信托股权融资成本大致为6%。

与急需信托等非标渠道“续命输血”的中小房企相比，上市房企不仅可获得来自资本市场的资金，银行贷款、公司债券等融资方式与动辄成本超过10%的信托资金相比，优势也更为明显。

事实上，融资成本历来是房地产公司所最关心的问题之一。上市房企在融资过程中，也会对融资成本及费用进行动态调整。以北辰实业为例，其在年报中即披露称，“公司积极推进资本扩张战略的实施，借助‘总部融资’平台，努力探索创新融资渠道，报告期内，公司成功完成二零一七年度第一期13.2亿元中期票据发行，并在利率上行前最后的时间窗口，成功下调两笔存续非银融资利率，全年节约财务费用约3200万元”。

上市房企融资

信托占比或将提升

虽然多数房企的融资渠道以银行为主，但在众多上市房企中，也存在“偏爱”信托的上市公司。

记者发现，目前上市房企披露的2017年年报中，有部分公司可以推算出信托融资比重。例如，中粮地产截止到2017年年底信托融资余额为20.59亿元，合计融资余额为265.66亿元，占比7.75%；阳光股份信托融资余额6.41亿元，期末融资总额24.48亿元，占比26.18%；嘉凯城信托融资余额71.44亿元，合计117.05亿元，占比61.03%。

值得注意的是，上述三家公司中，除中粮地产外，其余两家2017年信托融资比重都有所提升：2017年阳光股份信托融资比重同比提升了2.88个百分点，而嘉凯城更是提升了32.68%。

另外，在中国房地产业联合会公布的2017年中国房地产业综合实力100强排行榜上，上述三家公司中仅有中粮地产上榜且排名前40名。作为上市且排名靠前的房企，其仍能获取较多银行资金的支持，融资成本较低。

不过，随着今年房企融资渠道不断收紧，预计信托在上市房企融资中的占比将会逐步提高。据某资管资深人士介绍，目前银行对于地产项目业务已收缩至低位。从项目选择上看，多家银行只做满足“432”条件的开发贷、经营性物业贷款和并购贷类产品。另外，房企公司债发行也继续收紧。在2018年强监管、去杠杆的环境下，即使是“不差钱”的上市房企，或许也将面临资金短缺、资金成本上扬的问题。

昨晚，杭州住保房管局在官方网站上发布消息，表示将对新房销售采取公开摇号全程公证的方式，以打击炒卖房号、捆绑搭售等违规行为。具体办法将于近期公布。

年后，杭州新房市场并未明显降温，尤其是总价较低又被限价的刚需楼盘更是供不应求，市场上充斥着全款买房、捆绑销售、炒卖房号等现象。炒卖房号、捆绑搭售等违规行为引起了有关部门的关注。昨晚，杭州住保房管局在其官方网站上发布：“针对近期商品住房市场出现的炒卖房号、捆绑搭售等违规行为，市有关部门高度重视，一方面开展专项整治行动，对涉嫌企业个人进行约谈调查，从严打击各类违规行为。同时，将采取公开摇号全程公证的方式，以切实规范市场销售行为，维护市场秩序，保障消费者合法权益。”

“公证摇号买房”是在政府指导下的公开摇号，这对刚需购房者来说提供了一个相对更公平的购房环境，有利于遏制“买卖号子”的不良风气。

杭州不是出台公开摇号政策的首个城市，此前，已经有南京、上海、长沙、成都、武汉等城市出台过相应政策。 据钱江晚报

记者从昨日召开的北京住房公积金管理委员会第十八次全体会议上获悉，去年，北京归集住房公积金实际达到1711亿元，完成全年计划的107.3%；提取住房公积金1261亿元，完成全年计划的100.2%。今年，北京住房公积金管理中心将进行信息系统升级改造，逐步开展网上业务，实现实时结算。

“317”新政实施以来，房地产成交量逐步下降并持续保持较低水平。这一调控效果也体现为公积金个人贷款的显著下降。据介绍，2017年计划发放个人贷款736亿元，实际发放535亿元，完成全年发放计划的72.8%，发放额同比大幅下降50.1%。个人贷款发放涉及5.78万套住房，同比下降49.4%，占全市住宅成交套数的3成左右。

住房公积金个人贷款重点支持了中低收入家庭解决基本住房需求。数据显示，在发放的5.78万套房贷中，首套房贷款占90.6%，其中购买政策性住房贷款占27.6%。住房公积金个人贷款中，90平方米及以下中小户型贷款占比接近7成。

截至2017年年底，已累计发放102万套住房个人贷款5527亿元。目前47万套住房贷款已还清，收回贷款本金2027亿元；在贷房屋55万套，个贷余额3500亿元。“个贷逾期率为十万分之二，说明目前个贷资产是优良的。”相关负责人表示，按照平均贷款额98万元计算，经初步测算，今年北京地方住房公积金个人贷款发放额将在410亿元左右。

从新增开户人数看，中心城区降幅明显，其中核心区下降7.8%，其它中心城区下降3.2%；城市副中心所在的通州区则大幅增长13%。

住房公积金贷款有效支持了北京经适房、公租房、棚户区安置用房建设。据统计，北京住房公积金管理中心已向东城区、西城区、朝阳区、海淀区等10个区所属企业事业单位及北京市保障性住房投资中心等单位累计发放项目贷款36个，贷款额度291亿元，其中，经济适用房项目18个、公共租赁住房项目11个、棚户区改造安置用房项目7个。截至2017年年底，32个项目贷款资金已发放并还清贷款本息。

为了进一步方便办事群众，北京住房公积金管理中心自去年下半年以来，陆续取消9种证明，包括进城务工人员住房公积金账户销户时，需提交的所在单位开具的解除劳动关系证明；在外省市购房的职工，申请提取住房公积金时，需提交的职工所在单位开具的职工异地购房证明等。

4月下旬开始，公积金管理中心将开展新系统上线测试，正式上线后将打破区域限制，实现通存通兑，优化内部转移，逐步开展网上业务，实现实时结算。

2018年度公积金缴存比例不变。据介绍，2018住房公积金年度（2018年7月1日至2019年6月30日）北京地区企业住房公积金缴存比例为5%-12%。企业可以根据自身经济情况，在5%-12%缴存比例范围内确定本单位具体缴存比例；其它性质单位缴存比例为12%。

同时，住房公积金月缴金额上限按照市统计局公布的2017年北京市全市职工月均工资的3倍，分别乘以单位和职工住房公积金缴存比例之和确定。

目前，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海 、天津、成都等超过10个城市开启租赁土地供应加速模式，全国合计出让的租赁土地面积超过500万平方米。但由于建设周期较长，长租房领域企业目前以整栋楼出租或以民房分散出租为主。中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，上述整租或零散出租的长租房模式，只是一种过渡，不具有持续性；加大土地供应力度，从根本上解决长租房供应规模，是大势所趋。

加大供应力度

作为“加快建设多主体供给、完善租购并举住房制度、实现多渠道保证”的重要举措，长租房市场自2017年下半年以来发展迅速。全国已有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

多地区针对长租房土地出让情况进行了规划。北京发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》指出，计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地建设集体租赁住房，并对项目选址、申报、运营及申报程序等内容进行细化。成都印发《住房保障、住房租赁市场、房地产业三大领域五年发展规划》，预计2021年全市租赁住房保有量达151万套。

据中原地产监测，目前，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启租赁土地供应加速模式。多个城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照平均60平方米单套计算，可直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

土地建设方式上，各地政府针对长租房土地性质进行了事前规定。以上海市为例，上海市国土局官网2017年7月发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告，两块土地的用途均为租赁住房，所建房屋只可出租，不可出售。要求竞拍成功的开发商100%自持70年。

探索新模式

长租房土地供应量大幅增加，但由于建设周期较长，长租房领域企业以整栋楼出租或以民房分散出租为主，以加大长租房供应规模。整租方面，龙湖冠寓、远洋邦舍等长租房品牌，先租下整栋楼，然后予以改装进行分散出租。而我爱我家长租房品牌相寓，其长租房房源则为零散的普通住宅。

一位我爱我家相寓的业主对中国证券报记者表示，提供给我爱我家长租房的自有住宅位于北京东二环，如果简单装修对外出租，可以租到每月6000元。但是，将房子签约给我爱我家相寓，业主每月可获得4200元，获得的补偿是我爱我家提供免费精装修。签约期一般为三年，相寓在此期间可以对租客涨价，但对业主一直是合同价。三年之后，双方可以选择续签或者停止签约。

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，上述整租或者零散出租的长租房模式，只是一种过渡，不具有持续性。租赁市场调控持续，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。加大土地供应力度，从根本上解决长租房供应规模，是大势所趋。