26日，在香港上市的中国恒大发布2017年度业绩，总资产、净资产、净利润和土地储备等多项指标行业第一。值得注意的是，2017年，恒大在利润大增的同时负债率大降，实现了高质量增长。无独有偶，当晚万科发布的2017年年度报告也显示，2017年，万科实现营业收入2429亿元，实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%。

上市房企的业绩表现成为近期投资者关注的焦点。从近期陆续发布的报表可以看到，房地产行业集中度持续提升。克而瑞数据显示，2012年全国TOP10房企销售额占全国商品销售总额的12.76%，2017年已大幅提高至24.1%。

房地产业强者恒强态势虽愈发明显，但龙头企业在长租房、养老保健、物业租赁等创新领域投入亦表现得非常积极。中国恒大今年提出的新战略便包括要积极探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。

七成上市房企预喜

年报显示，恒大各项利润指标均创上市以来最高纪录。除了核心业务利润大幅上涨，去年恒大实现毛利润1122.6亿元，同比大增89%;毛利率36.1%，同比增8个百分点；核心利润率13%，同比增3.2个百分点；股东回报率30.7%，同比增20个百分点，均位居行业首位。

这份年报是国内龙头房企去年业绩普遍飘红的一个缩影。Wind数据显示，截至3月22日，22家房地产A股上市公司发布2017年年报，13家业绩同比增长。此外，有64家房地产A股上市公司发布2017年业绩预告，45家预喜，预喜比例达70.31%。

国家统计局公布的数据显示，1-2月全国房地产投资、销售双双取得开门红。这似乎反映出，地产板块今年存在结构性机会，大部分龙头个股估值在10倍以内，龙头房企全年业绩增长确定性强，有望进一步扩大市场份额，实现持续高速发展，从而推动行业集中度进一步提升。国信证券统计数据显示，2018年前两月，前五大房企和前四大房企市场集中度分别为39.48%、53.73%，较2017年末分别提升了22.6和29.38个百分点。

龙头房企忙创新

从已披露业绩的上市房企看，龙头房企在拿地、品牌、资金成本等方面优势突出，业绩表现抢眼。销售收入提升是业绩增长的直接原因。

而恒大则表示，其利润提升的背后，一方面是由于其大力提升产品品质，增加产品附加值；另一方面，恒大进一步降低营销、管理、财务三大费用，去年累计下降2.5个百分点，两大举措实现利润率大幅提升。此外，恒大高性价比的产品推动销售持续高增长，从而实现利润总额迅速增加。

值得注意的是，报告期内，房地产企业在长租房、共有产权房、物业租赁等创新领域投入积极。万科、保利、龙湖、碧桂园、恒大等龙头房企在2017年先后进军长租房领域，目前已初具规模。比如万科就大力发展租赁业务，整合形成集中式长租公寓品牌“泊寓”。截至2017年底，泊寓累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，覆盖29个一、二线城市。未来该集团重点推进的创新探索，主要包括科技研发、混改和事业合伙人机制以及互联网时代的企业管理三个方面。

数据显示，恒大2017年业绩与2008年上市前相比，各项数据平均增幅达数十倍。在恒大董事局主席许家印描绘的“新蓝图”里，到2020年底，恒大总资产将达3万亿元、年销售规模8000亿元、年利税1500亿元且负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。

26日花旗研报表示，在维持高利润水平，同时多元业务的贡献日益显现的前提下，预期未来三年恒大的利润复合增长达到29%。基于这一预测，花旗认为目前恒大的估值非常有吸引力，因此维持恒大买入评级，并上调目标价至40.8元。(记者 冯善书)

今年北京将建设筹集各类保障性住房5万套。记者昨日从北京市住建委获悉，各区也公布了今年的保障房目标和任务，其中，城六区中海淀最多，今年建设筹集保障房6000套，其次是丰台区的5600套。所有区中，大兴区力度最大，今年计划建设筹集保障房1.2万套，房山区和顺义区各为1万套。此外，各区也都提出市场租房补贴依申请实现应保尽保。

市住建委此前介绍，今年全市将建设筹集各类保障性住房5万套，并推进已供地共有产权住房建设及集体建设用地建设租赁住房。2018年底前，列入国家计划的政府投资公租房分配要完成90%以上；市场租房补贴依申请实现应保尽保。市政府已与各区、各部门签订了今年的住房保障工作目标责任书。

从城六区看，东城区今年竣工保障性住房400套，西城区今年竣工保障性住房1100套。朝阳区今年建设筹集保障性住房3800套，竣工保障性住房11000套。

海淀区今年建设筹集保障性住房6000套，为城六区最多。同时今年竣工保障性住房4300套。此外，丰台区今年建设筹集保障性住房5600套，竣工保障性住房3000套。石景山区今年建设筹集保障性住房3100套，今年竣工保障性住房400套。

其他各区中，有3个区今年建设筹集保障性住房达到1万套及以上，其中大兴区1.2万套、房山和顺义分别是1万套。

另外，昌平区6000套、门头沟区5000套、通州2500套、怀柔和延庆分别为2000套。（记者邓琦 实习生余华尊）

北京市不动产登记移动预约系统从今日起上线运行，公众可关注微信服务号“北京市不动产登记”进行线上预约登记，预约本市除朝阳、海淀、丰台、石景山之外13个区的不动产登记号源。4月30日前，朝阳、海淀、丰台、石景山4区逐步接入北京市不动产登记预约系统。

北京市不动产登记移动预约系统面向自然人，系统开放时间为周一至周日的8:00至23:00，每周一8时移动预约系统发布下一周期新号源。移动预约办理范围包括新建房屋买卖、存量房屋买卖、抵押权首次登记3类不动产登记业务。预约系统使用问题或业务咨询，可致电房屋所在区的登记大厅进行咨询。 （记者 李海霞）

由于供给短缺，美国多个房价指数接近次贷危机前的高点。飙升的房价吓退了买家，美国2月份新建住宅销量连续第三个月下滑，二手房市场也显露疲态。另外，受近期贸易争端和美联储加息等因素叠加影响，业内人士分析，尽管抵押贷款利率仍将上扬，但由于2018年美国房地产库存紧张状况仍不会缓解，房价或将进一步上升。

价格高涨挤压销量

十年前的次贷危机使美国房地产滑坡，此后处于调整中。随着经济复苏，2012年以来，房地产市场开始触底反弹，直到2017年恢复至次贷危机前水平。截至2017年底，全美住宅建筑商协会NAHB住房市场指数升至74，为1999年8月以来新高，显示出建筑商对房地产市场前景十分乐观。

不过今年以来，该行业的销量和龙头企业股价却遭遇双杀。

美国商务部数据显示，美国2月新屋销售年化总数为61.8万户，环比下降0.6％。另据美国全国房地产经纪商协会(NAR)数据，1月份，占据美国房地产超八成市场的二手房，其签约量也大幅下滑至3年多以来最低位。

受经营业绩影响，美国房地产公司股价从2018年1月中旬起承压，其中NVR股份有限公司、霍顿房屋公司和莱纳房产公司三巨头股价分别较年初高位下降19.19%,18.56%和19.52%。

与此同时，美国房价仍持续上涨。2月份，新房价格中位数为326800美元，同比增长9.7％。从Case-Shiller美国房价指数来看，当前美国房价已经超过2006年高位时6.3个百分点，刷新历史纪录。按2月份的销售速度计算，5.9个月才能清空房屋供应量，这是自2017年8月以来的最长时间。

后市库存仍将趋紧

业内人士分析，销量下滑源于较低的库存水平（2017年底待售房源同比减少12%）和不断上涨的抵押贷款利率。据抵押贷款金融机构数据，目前30年期固定抵押贷款利率徘徊在4.45％的四年高位。相反，尽管美国失业率降至17年低点的4.1%，但年度工资增长一直低于3％。

值得关注的是，近期美国对钢铁和铝征收关税的威胁提高了新房的材料成本（建筑行业占美国钢材需求的40%），给住宅建筑商的利润率带来压力。另外，尽管美联储加息的传导机制，将再度提高抵押贷款利率。但业内分析，美国房地产后市库存依然趋紧，房价也将进一步攀升。

供应端方面，美国房地产信息查询网站Zillow认为，受缓慢的房产建设、房主售房意愿下降和强劲需求（尤其是美国年轻人买房的需求）等综合因素推动，待售房源数量将延续2011年以来持续下滑态势，库存紧张状况将不会缓解。

国际评级机构惠誉也表示，伴随着继续维持的低失业率水平和强劲的GDP增速，美国房地产市场将出现过热现象，不太可能终止房价总体上升趋势。

（来源：中国证券报 本报实习记者 昝秀丽）

1月以来，多地出台相关文件，要求适时分区县推行楼市调控。业内人士表示，县级楼市调控须坚持楼市调控总体基调，遏制投机炒房，同时要关注区域内的去库存情况，因地制宜，一县一策。

因县施策

安徽省阜南县近日出台楼市限购限售调控措施，对拥有三套及以上住房的本县户籍居民家庭和拥有二套及以上住房的非本县户籍居民家庭暂停销售新建商品住房。同时，由县人民银行牵头协调各商业银行，依据有关金融信贷政策，制定相应措施，对购买第二套、第三套住房的家庭，加强购房信贷管控力度，扶持刚性购房需求，限制投资、投机性购房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前一些县级银行也在积极执行此类新的政策内容，以有效把控信贷资源，同时有效促进房地产市场的稳定。

近日，郑州市召开相关会议，强调2018年将坚决遏制投机炒房，并结合实际实施县市区分区域精准调控。山东、江西等地则于今年首次提出，房价上涨压力大的县市限制住房转让，并适时采取认房认贷、限贷、限购等措施。

业内人士表示，2017年，以北京实施的“3·17”调控为起始，环京区域以及环雄安新区区域的涞水、任丘、霸州等多个县级市出台了限购限售措施。随后各地出台的楼市调控政策，多以地级市出台下辖县市的调控政策为主。

2017年12月，住建部负责人在全国住房城乡建设工作会议上表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房。“按照监管部门的总体要求，2018年或许会有更多县级调控政策出台。”一位房地产分析人士对中国证券报记者表示。

关注去库存

同时，部分地区在对县级楼市的调控方面关注去库存。

大同市近日出台对区县楼市调控的总体原则，要求认真落实差别化住房信贷政策，加大对居民合理住房消费的支持力度。大同市规定，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例下调至20%；为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%，并规定了相关税费优惠措施。

全国住房城乡建设工作会议强调，2018年，库存仍然较多的部分三、四线城市和县城要继续做好去库存工作。

梳理发现，多地从土地出让和房企分类管理方面加强去库存力度。大同市要求，各县要结合“十三五”城镇住房发展规划，科学确定商品住房及其他房地产用地的供应总量和结构，合理控制用地供应规模、布局和节奏。

（来源：中国证券报 记者 江钰铃）

3月份密集的房企年报披露过半，在2017年一片大好的业绩总结之后，超大型房企和标杆房企表达了他们的谨慎，甚至是忧虑。

“中国住房全面短缺、房价单边快速上涨的时代已经结束了。”3月27日，万科董事会主席郁亮抛出了这一论断。

作为行业风向标，万科的观点代表了一些大型房企的看法。而万科不设销售目标的做法，也被更多房企借鉴。

硬币的另一面则是，中国城市化进程还未结束，房地产行业的规模化竞争也在路上。一些区域型房企还在加速扩张，争取早日跨过千亿、3000亿的门槛。在2018年，类似泰禾、新城控股、阳光城、龙光地产、富力地产、中国奥园等房企，依然设定了非常进取的销售目标。

值得关注的是，多位房企人士对21世纪经济报道表示，经历过去两年的去库存之后，三四线增长乏力，2018年以及今后的房地产市场机会在城市群和都市圈，主要是粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及西南、华中城市群，其中，又尤以粤港澳大湾区和长三角最为显著。

谨慎的大公司

2017年，碧桂园、万科和恒大成为国内地产界率先跨入5000亿销售规模大关的巨型房企，碧桂园更是在去年摘得全球第一大房企的桂冠。

但是谈及对2018年的销售预期，三家地产巨头纷纷三缄其口，出言谨慎，都在有意淡化对销售规模的追求和强调。

“我不是数学家，所以我没办法预测数字，我们就当好农民种好地吧”，3月27日，郁亮谈及万科销售目标时表示。

3月20日的碧桂园业绩会上，出乎意料地没有提出今年的销售目标；6日后在香港，恒大董事局主席许家印同样没有明确恒大2018年的销售目标。“今年的5500亿元目标是合适的，就算制定8000亿元也是可以完成的，但没有这个必要。”许家印说。

中海地产、招商蛇口等龙头房企，将今年的增长率设定在低于去年的水平。中海将目标上调25%至2900亿港元；招商蛇口设定为增长30%至1500亿元。

龙头和标杆房企谨慎的背后，是2018年房地产市场调控不放松、金融持续去杠杆以及进入“租购并举、住有所居”的新时代，都令房地产行业的基调与过去两三年大不同。

“调控持续，价格要稳，这是2018年的主旋律。”招商蛇口常务副总经理朱文凯认为，2017年房地产市场销售额、成交面积都创了新高，但是今年估计会是一个高位盘整的状态，这已是行业共识。2018年限价、限购和限售政策都将是常态化的，政府会以价定策，就是价格不能大涨也不能大跌，各个地方会分类调控、分城施策。房企必须学会应对这样的市场。

一家房企佛山公司的负责人表示，佛山的房地产调控政策尤其是限价非常严格，如果限价今年持续不放松，会导致过往两年拿下高价地的房企面临销售的困难和资金的压力。

重仓城市群

尽管面临不确定的市场，但乐观派也大量存在。

从目前发布年报的房企来看，仍有不少房企提出了进取的销售目标。如龙光地产2018年销售目标定为660亿元，较2017年同比增长超过50%；中国奥园2018年销售目标定为730亿元，同比增长60%；富力地产今年提出1300亿元的销售目标，内部甚至定到了1500亿，同比去年翻倍。

泰禾、新城控股等房企要在未来两三年冲击3000亿，仍然非常乐观。

这些房企依然走在快速规模化的路上。21世纪经济报道粗略统计，目前提出千亿、2000亿、3000亿目标的房企，已有30多家。

“规模化竞争永远都有，规模没有边界”，前述房企高管人士表示，当前中国的城市化远未结束，城市群和都市圈投资仍有巨大机会，一二线和环一线城市受益轨道交通，产业和人口溢出，仍有巨大的需求，一些成长型房企仍然具备弯道超车的空间。

“三四线去库存在去年得到了极大的释放，今年大概率会放缓，反而一二线和环一线有表现机会”，这位高管分析，上述向千亿、3000亿进军的房企，均在城市群布局一二线，储备了大量土地，以及可售货源。

华南地区、粤港澳大湾区目前已成为炙手可热的房企必争之地。“华南占我们公司业绩1/3，今后三年在华南的业绩要达到千亿级别”，一家总销售规模数百亿的房企高管表示，公司会继续投资粤港澳大湾区这样的城市群，预计今年销售将会翻番。

中国奥园主席郭梓文透露，2018年公司可售货值为1215亿元，有信心达成730亿的销售目标。其中，粤港澳大湾区是重中之重，公司已实现大湾区“9+2”城市全覆盖，共有项目50个，土地储备总建筑面积约753万平方米，总货值约980亿，预计2018年可售货值约418亿。

深耕深圳及周边城市的龙光地产2018年计划推出逾30个全新项目，可售货值逾人民币1300亿元，其中65%分布在粤港澳大湾区。

2017年，华东区域在招商蛇口的业绩贡献中占到了30%，超过了深圳；朱文凯表示，今年华南（除去深圳）、华中也会接近深圳。

近两年表现激进的闽系房企融信年报显示，融信的土地储备达2315万平方米，60%位于一二线城市，覆盖了粤港澳大湾区、京津冀、中部、成渝、西部城市5大核心城市圈。

万科、恒大、中海、碧桂园等超大型房企拿地也聚焦核心城市经济圈。万科2017年新增216个项目，总规划建筑面积4615万平方米，新增项目90%（权益投资金额）位于一二线城市，平均楼面积均价7908元/平方米。万科董秘朱旭表示，今年将会继续审慎投资策略。

规模与利润平衡术

克而瑞等机构指出，2018年是地产行业深度调整的关键一年。随着调控政策和银根的收紧，中小型房地产企业生存愈发艰难，而大型房企则加快收并购和土地储备的步伐，行业集中度将进一步提升。

据统计，2017年TOP10房企已经占据了近1/4的市场份额，集中度较2016年末提升了5.7个百分点，龙头房企的规模到了一个峰。

在这样的节点上，面对2018年不确定的市场和行业下行的风险，龙头房企和标杆房企普遍开始强调规模和利润的协调增长。

另一方面，去年房企销售创新高令净利润大幅增长，如房企净利之王中海去年实现超过400亿港元的净利润，万科去年实现净利润281亿元，同比增长33.44%；碧桂园则实现约260.63亿元净利润，增长126.3%。

而今后如何保证这样的净利润增长，是一个很大的考验。

“做企业家一定要进取，以前恒大做规模第一房企，现在要做利润王。”许家印称，恒大要走自己的路，只要利润目标完成，即便未来跌出前三或者前十都无所谓。

中海地产财报指出，2018年集团将主要资源聚焦于住宅开发，加快周转、加快规模发展，达成较快增长，实现规模与利润均衡增长；龙光地产也明确提出“销售提速，利润增长”的双目标，强调利润与增速同步增长。

郁亮则指出，未来万科将通过住宅开发及各类新业务如长租公寓、物流地产、商业运营等来实现净利润的增长。

来源：21世纪经济报道 记者 张晓玲 实习生 侯宣佑

2018年房企融资难、借贷成本下降难，已成为房企们的共识。

“现在银行开发贷利率也上浮了，信托私募公司债都很难发了，我们近期主要做些香港银团贷款、美元优先票据”，一家在港上市的广州中型房企财务人士称；在近期的业绩会上，也常常可以听到CFO们对融资市场“抱怨”。

然而在另一位知名房企CFO看来，房企融资“关上了一扇门，又打开了一扇窗”，这扇窗就是房地产资产证券化。

上述人士指出，目前房地产从国家和银行层面去杠杆，表外和非标融资受限，而资产证券化则是引入大量的民间资金，可以补上甚至超过被限制的资金。

去年以来，房地产资产证券化的大门已经打开，多个住房租赁资产、商业资产等通过CMBS、ABN、类REITs等形式，相继实现了资产证券化，规模已近千亿；在近期的业绩会上，碧桂园、万科、中国奥园、越秀地产等房企，均表达了希望发行类似产品的意愿。

申万宏源研究报告指出，降低开发商杠杆是长期趋势，未来预售制与开发贷门槛将有所提高，利用资产证券化融资能力的差异，将重塑房企的竞争格局。

房企银行融资遭严控

自2017年本轮房地产调控以来，房企融资全面收紧。截至目前，房地产企业通过信托、私募基金等非传统类渠道的融资方式，都将受到重点监管。

在银行去杠杆之下，中信证券研究报告指出，银行理财总计4638.06亿元投向房地产的非标资金，均可能受到挤压。

前述房企CFO判断，银行体系受限的资金在过去的房企融资中所占比例在20%-30%左右。

财通证券研究报告表明，1-2月表外融资和表内贷款规模占比分别较去年底下降18.3和提高16.7个百分点，其中，作为房地产市场重要融资渠道的委托贷款和信托贷款规模的下降，是表外贷款比重降低的直接原因。

在3月20日的业绩会上，碧桂园CFO伍碧君表示，今年的融资环境确实比之前趋紧，可能所有的地产商融资成本都会比去年有所上升，这是一个趋势。

3月27日万科总裁祝九胜则表示，公司近期提出了350亿的融资计划。因此前融资规模太小，该350亿额度是董事会最新提出的，2018年环境特殊，这是在强监管、去杠杆的环境下的应对措施。

中粮置地首席财务总监许汉平也称，“在去杠杆的政策环境下，国内的融资环境非常紧，并且越来越紧。大悦城2017年的资金成本虽然下降了，但2018年又会上升”。

中海地产董事局主席颜建国表示，今年房地产市场是一个平稳发展的时期，行政调控目前来看会继续延伸。同时，近期金融政策方面，对个人按揭贷款以及企业贷款也因为去杠杆、防风险的大背景有所收紧。

个人按揭贷款作为房企资源来源的重要渠道，也受到抑制。广东建行有关人士表示，去年下半年以来该分行个贷额度便严重短缺，今年预计还是如此。

去年以来，在境内融资逐渐收紧的背景下，多家房企选择转向海外融资。

中原地产研究中心统计数据显示，2017年全年，房企境外融资合计388.6亿美元，同比2016年全年的140.6亿美元上涨了176%。境内房企融资的总量在减少，而资金价格上行已经成为趋势。

2018年开年，碧桂园、时代地产、龙湖地产等房企纷纷发布海外融资计划。3月23日晚间，阳光城(000671,股吧)公告，已完成境外发行美元债券共计4.5亿美元；雅居乐2018年有较大的融资需要，且多项融资安排已经在进行中，其中境内的银行批款占比73.7%，境外占26.3%。

资产证券化的想象空间

从目前的趋势看，长周期下，资产证券化将成为房企资金的重要来源。

在前述CFO看来，去杠杆导致的房企融资受限，只是银行体系的表外资金受限，传统的开发贷存量还在。而受限的资金会被证券化取代，大量的社会资金将会涌入。

“未来任何资产都可以证券化，商业、物流、购房尾款、保理等等；ABS、ABN、CMBS等等都可以做，资产方、负债方、权益方都可以切分去融资，形式很多。”

上述人士强调，证券化吸引社会资金，未来也将受到规范的监督监管。原来可能没有很多标准，现在要制定标准，保证投资人的利益。

申万宏源研究报告显示，去年我国企业ABS发行总量为8098亿元，其中房地产(000736,股吧)资产相关717亿元，占比8.9%；ABN发行总量为585亿元，其中房地产资产相关158亿，占比27%。

其中，房地产租赁成为证券化的主力。2017年是我国发展长租公寓的元年，各大房企及银行进行了不同的租赁资产证券化创新尝试。多项首次以长租公寓为标的的资产证券化产品纷纷出现，包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、按居贷以及信用贷。

截至今年2月，长租公寓市场已有8单资产证券化产品获批，总融资规模451亿元。

其中不需要原始权益人出让物业所有权的CMBS对于融资人而言，是一个非常好的降低融资成本、拉长融资期限的途径。

2017年12月1日，招商蛇口拿下全国首单储架式长租公寓CMBS，发行规模60亿元；2018年1月26日，阳光城“国金-西安阳光天地资产支持专项计划”（CMBS）发行，这是中国上市房企依托西北部城市底层物业发行的首单CMBS，发行规模8.4亿元；3月26日，景瑞控股公告其北京抵押型长租公寓CMBS专项计划已获批，拟发行规模为7.2亿元。

除CMBS外，REITs作为政策最先鼓励的方向发展也极其迅速。国泰君安报告认为，REITs最先有望从租赁运营端取得突破。

去年10月以来，新派公寓类REITs、保利租赁住房REITs、旭辉领寓类REITs等相继获批。2月13日，越秀地产租赁住房类REITs也获深圳证券交易所审议通过。

2018年2月9日，深圳证券交易所发布《深圳证券交易所发展战略规划纲要（2018~2020年）》，明确指出要大力发展公募REITs，国内REITs格局或将迎来重大突破，资产证券化格局也将进一步发展。

同策研究院总监张宏伟预测，房地产市场调控持续的基本面并未发生改变，2018年房企资金压力会进一步增大。而实现房地产资产证券化，扩大股权融资规模，降低杠杆比例将为市场注入新活力，满足部分融资需求。

从全行业来看，中国恒大总裁夏海钧指出，融资环境趋紧对小企业可能是严冬，但对大企业来说是并购良机。

如万科截至去年底净负债率仅为8.8%，2018年投资会根据销售回款、融资情况决定投资节奏，去寻找更多的项目并购机会。

中海地产截至2017年末净借贷比率为27.9%，资产负债率为57.6%，年末在手现金为港币1040.5亿元。2018年中海也将继续关注土地市场和收并购的机会。

来源：21世纪经济报道 记者 张晓玲 实习生 袁淑娟

“到2020年底，实现总资产3万亿元，年销售规模8000亿元，年利润1500亿元，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。”3月26日，恒大集团董事局主席许家印在业绩发布会上表示。恒大在资产负债率从2016年的79.7%降至2017年的71.1%、销售规模迈入5000亿门槛的同时，保持着资金的稳健。

曾因快速扩张和大量举债一度面临高负债的恒大，如今喊出“降负债”的口号，显得颇不寻常。联想到万达一系列出售资产的举动，“降负债”似乎已经成为行业的一种风向。

年报季降临，在发布2018年策略时，“降负债”已成为大多房企一个重要的财务目标。

短期来看，这种做法无可厚非。融资环境收紧、市场降温预期强烈，将使得房企的资金状况趋于紧张。但通过对资金流量表的梳理，很多企业的现金流足以覆盖短期负债。因此，“降负债”的口号虽响，却不意味着企业已进入危急时刻。

分析人士指出，现阶段，“降负债”更应被视为一种权宜之计。在行业集中度提高的大势下，规模导向仍然存在。房企主动降负债的做法，实则是为了有更大的资金回旋余地。

上市房企去年负债率普遍提高

与恒大不同，2017年大部分上市房企的负债率出现了一定提升。如万科的资产负债率从80.54%上升到83.98%；碧桂园从86.2%上升到88.89%；华润则从67.41%上升到69.99%。

作为衡量财务结构稳定性的“净负债率”指标，同样普遍提升。如碧桂园从48.65%提升至56.91%；华润从23.80%提升至35.90%。

规模与负债是一对共同体，房企在做大规模的过程中，往往伴随着负债率的提高。具体表现为房企土地储备增加，占用了较多的资金。根据统计局的信息，2014年至2016年，房地产企业购置土地面积连续三年负增长。土储不足使得房企在2017年大量补仓，当年的土地购置面积转正，土地成交价款也增长了近50%。

另一方面，多元化转型的推进，也占用了企业的部分资金。如商业地产和长租公寓的运营，虽然能带来稳定现金流，但资金周转速度偏慢，往往形成资金压力。

雅居乐就在年报中指出，由于不断加大地产、非地产业务投资，雅居乐的资产负债率从2016年的66.48%上升到了72.96%；净负债率也从49.10%上升到了72.96%。

但雅居乐首席财务官兼副总裁张森在业绩会上表示，这一负债率“在行业里是不算高的，属于中等水平。”

去年房地产业的资产负债率处于什么水平？从已经发布年报的房企来看，大部分的资产负债率在65%-85%之间，净负债率则有着较大的差距，从30%的低水平到超过100%。虽然投资者心中都有一条“警戒线”，但对于资金密集型的房地产业来说，现阶段的“危机”似乎并不明显。

某券商分析人士向21世纪经济报道记者表示，很多房企在这两年进行了债务置换，不仅使得债务总成本降低，短期债务的比重也有所下降，债务结构趋于合理。另一方面，经过过去两年的销售，大部分房企握有较为充裕的现金流，且多数能够覆盖短期负债。

该人士表示，一些负债比例大幅提高的房企，或者总负债率偏高的房企，实际的债务压力并没有想象中那么大。“这也是与2008年、2010年那两轮资金危机的很大区别。”

五矿地产净负债率从2015年的13.8%，大幅提升到2017年的62%。五矿地产副总经理何小丽表示，公司的平均借贷成本仅有3.81%，且现金规模相当于短期债务的157%，因此，“负债率属于比较健康的水平”。

激进者亦有。截至2017年末，福建房企融信的资产负债率上升6.88个百分点至81.93%；净负债率则从2016年的101%增加至159%。与此同时，融信的现金及现金等价物储备约64.46亿元，同比下降44.1%。

但在已经发布年报的大中型房企中，类似融信的案例并不多。

房地产金融监管趋严效应

无论稳健者还是激进者，均对未来的负债率提出了一些约束性指标。恒大就提出，到2018年末，资产负债率从71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

何小丽向21世纪经济报道记者表示，未来三年将五矿地产的净负债率控制在60%到70%之间。融信中国董事、首席财务官曾飞燕也在业绩会上称，计划2018年年底将净负债率降至100%以下，2019年年底控制在65%左右。

对于控制负债率的原因，何小丽表示是由于金融监管的加强，导致融资成本增加、放款周期延长。“虽然还在可控范围内，但有些银行的开发贷成本已经提高了。”这种观点也成为业界的共识。

监管层早已释放出加强房地产金融监管的信号。今年全国两会期间，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜就表示，房地产金融风险是可控的，但“个别的房地产企业可能在财务方面比较激进的现象，会有一些风险”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，房地产融资政策短期内只会强化，不会松动。加上房地产市场降温的预期强烈，“2015年以来的‘现金牛’效应将逐渐减弱，房企也将逐渐面临资金的压力。”

对于“降负债”措施，恒大提出三项：降低负债总额，多元产业引入战略投资，增强盈利能力增加净资产。何小丽则表示，可通过调整股权融资和债券融资比重的方法来降低负债率。

这一轮企业的“降负债”措施似乎并未伤筋动骨。严跃进指出，由于现阶段经营状况良好，资金链相对健康，企业主动降负债，将有着较大的回旋余地，其效果要好于资金恶化后通过出售资产来解决问题。

业内人士认为，这些做法将使今年的房地产市场出现一些变化，如企业在土地和并购市场将趋于谨慎，融资规模下降，股权融资增多，合作开发模式增多等等。

事实上，从战略调整的角度，此轮“降负债”的做法，更多被视为大中型房企的一种权宜之计。

由于房地产行业集中度提高的趋势仍然存在，房企对规模的追求也未停止。具体表现为，尽管判断为“小年”，很多房企仍然大幅提高了2018年的销售目标，并制定了可观的销售远景。这也意味着，房企不会放松对优质资源的争夺。

向来以稳健著称的龙湖，在年报中表示，“面对行业并购整合的新周期，我们也将密切关注，争取有所斩获。”曾飞燕也直言，融信降低负债率并不意味着要降低负债，“控制负债不是主要的措施。公司要发展，我们还是适度要去借债，还是需要去融资。”

来源：21世纪经济报道 记者 张敏

此前，内地开发商参加香港公共土地拍卖的景象给人留下深刻印象。那么，香港土地市场的热度到底有多高？

根据安排，香港特区政府推出的新九龙内地段第6568号九龙启德第1F区1号地盘，将于3月29日起招标，5月11日截标。本次推出地块面积约为17.82万平方呎，估计可建楼面约为141.54万平方呎，其中约109万平方呎用作住宅用途，其余可作商业用途。

有分析人士表示，如果市场反应理想及以每平方呎楼面地价1.4万港元计算，这幅土地的估值将达198.16亿港元，有望成为香港新的总价地王之一。美联测量师行董事林子彬表示，此次推出的启德地块规模庞大，加上邻近港铁站，相信会吸引大型开发商及财团竞逐。

此外，最新消息指出广深港高铁香港段全部工程已经完成99％，4月1日将进入试营运阶段，香港九列高铁被命名为“动感号”，更有望于今年第三季度正式通车，高铁西九龙总站的商业发展蠢蠢欲动。

香港特区政府日前公布了2018/19财政年度（下年度）卖地计划，把高铁西九龙总站上盖的“巨无霸”商业地皮纳入卖地计划，市场最高估值达到1424亿港元，有望成为香港首幅千亿地王。由于地价相当高，市场人士预计基本不会有开发商独资入标，一定需要合组财团竞投。

近年来，越来越多的内地房企涌入香港市场“跑马圈地”。仅在2016年，6家来自内地的房企在香港共计拿下7幅宅地。若按总成交额计算，内地房企在香港摘得的住宅用地占全年香港宅地总成交额的54%，这也是首次占到半数以上。据记者不完全统计，自2017年6月至2018年1月，中国恒大、碧桂园和雅居乐均通过不同渠道在香港获取土地资源。不过，根据标准普尔的分析，自去年4月以来，在香港特区政府的土地拍卖中，内地开发商拍得的土地按价值计占总数的11%，而之前两年的比例约为50%。相比内地市场，香港的房地产开发周期更长。

高地价也在一定程度上意味着高房价，特别是“豪宅”。香港差饷物业估价署公布的数据显示，2017年全年香港房价涨幅达到14.8%。美联物业公布的香港房价走势图显示，今年2月以实用面积计算的平均呎价为12644港元，继续创下新高。近日，香港豪宅山顶MOUNTNICHOLSON第一期卖出2号屋，实用面积9217平方呎，成交纪录册显示以13.99亿美元售出，呎价近15.2万美元。有分析人士表示，香港市区豪宅或超级豪宅未来的供应量很少，或意味着香港豪宅可能会有较大涨幅。

据香港特区政府此前公布的“香港2030+”规划，香港基本总土地需求预计在未来30年将超过4800公顷，预计现有、已落实加上重建已建设区，只可提供3600公顷的土地需求，土地缺口至少还有1200公顷。面对用地缺乏的严峻现实，填海再度被提上议事日程。香港特区政府日前正式启动东涌新市镇扩展计划的填海工程，预计东涌未来将可以多容纳约14万人口。

（来源：证券时报 记者 吴家明）

市民蒋先生：请问市人力社保局，本市的积分落户分数线至今没有出来，什么时候可以申报？目前进行到哪一步了？

市人力社保局：感谢您对我市积分落户工作的关注。我市积分落户操作实施工作目前处于筹备过程中，尚未正式面向社会接受申报。正式申报工作开展前，我们将通过新闻媒体向社会公告。我市积分落户工作涉及部门较多，为方便群众办理，将主要依托信息系统进行申报审核，届时我们也将就申报流程和操作实施进行具体说明。在现阶段，建议您可以提前完善个人相关信息，包括：核对在京社保及个税缴纳信息，所投资企业出资比例及纳税信息，登记备案房屋。