昨日上午，2017年北京市综合经济部门电视电话会议召开，研究部署综合经济部门2017年重点工作。市委常委、常务副市长李士祥表示，要始终抓住疏解非首都功能这个牛鼻子，以功能疏解带动人口疏解，切实完成人口调控目标任务，提升城市和谐宜居水平。

　　 “今年是实施‘十三五’规划、率先全面建成小康社会、建设国际一流的和谐宜居之都的关键一年，也是完成《京津冀协同发展规划纲要》近期目标的重要时间节点”，李士祥强调，要抓住疏解非首都功能这个牛鼻子，加快经济发展提质增效升级，在疏解中优化核心功能。

　　 在昨天的会议上，北京市发改委、市财政局、市地税局、市统计局等8个部门分别介绍了2017年的工作情况。

　　 人口调控

　　 城六区常住人口比2016年下降3%

　　 城六区功能、人口过度聚集，是北京大城市病的重要根源。2015年核心区常住人口规模实现了由增到减的拐点，2016年城六区常住人口也出现拐点，比2015年下降了3%。对于取得的成绩，李士祥表示来之不易。“今年城六区常住人口要比2016年下降3%，用好人口动态监测平台，确保实现年度工作目标。”

　　 就人口调控问题，北京市发改委主任卢彦介绍，2017年力争全市常住人口控制在2200万人以内，其中城六区人口规模要比2016年计划目标下降3%。

　　 卢彦说，城六区涉及人口调控近百万，通州、昌平、大兴等区任务也很重，今年疏解整治任务要进一步加码，计划拆除违法建设4000万平方米以上，清理无照经营和“开墙打洞”约1.7万户、1.6万处等。

　　 据北京市统计局数据，2016年末北京市常住人口为2172.9万人，比2015年年末增加2.4万人。

　　 疏解

　　 完成三大批发市场撤并升级和外迁

　　 “2017年突出疏解导向，优化提升首都核心功能。”卢彦介绍，2017年的疏解工作将聚焦重点区域和重点项目。“深入推进城六区重点区域集中连片疏解治理。”卢彦介绍，将完成动物园地区、大红门地区、天意等批发市场撤并升级和外迁，基本完成官园、万通、雅宝路地区等批发市场转移疏解升级，集中整治镇村产业小区和工业大院。

　　 重点项目包括推动北京电影学院、北京信息科技大学等新校区开工建设，建成北京城市学院顺义校区二期工程，加快建设友谊医院、同仁医院新院区，实现天坛医院新院试运行。

　　 同时为实现协同发展，重点领域也将率先突破。交通方面，推动北京新机场航站楼顺利实现封顶封围，加快推进京张、京沈、京霸、京唐等城际铁路及兴延、延崇等高速公路项目建设；生态环境方面，完成10万亩京冀生态水源保护林和4万亩京津保造林绿化任务，编制环首都国家公园体系规划，全面提升区域生态环境建设水平。

　　 副中心

　　 行政办公区一期主建筑3月底前封顶

　　 记者注意到，这次会议上，多个部门提到了城市副中心建设问题。

　　 卢彦介绍，要高水平规划建设城市副中心，做到“一张蓝图干到底”；同时，加快实施重大工程，按照年底四大市级机关及相关市属部门率先启动搬迁的要求，制定实施城市副中心重大工程年度行动计划，力争行政办公区一期工程主要建筑3月底前结构封顶。

　　 城市副中心的高水平规划还体现在政策的集成创新。卢彦称，要率先形成“一批示范”，比如深入推进投融资体制改革，支持通州区率先探索建立“大城管”管理体制，加快推进全面深化改革示范区建设。

　　 市地税局局长杨志强表示，2017年将研究解决城市副中心建设有关涉税问题。并发挥税收调节作用，助力首都稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险，在降低企业成本上有所作为。

　　 市财政局局长李颖津也提到，将完善市与副中心、中心区、生态涵养区等财政管理体制，推进事权和支出责任划分改革试点，建立市对区一般转移支付资金和专项转移支付资金的综合、分类和定向考核机制。

(新京报)

　　 为加快转变政府职能，建设服务型政府，更好地服务于企业办理行政审批事项，近日，市规划国土委印发了《“多规合一”协同平台工作规则》。

　　 市规划国土委相关负责人介绍，“多规合一”协同平台是指，在坚持以北京城市总体规划为统领的前提下，通过土地和空间资源配置，统筹协调建设需求和管理需求，各部门共同、主动、统筹研究建设项目各项相关问题的政府协同服务平台，是为建设单位提供的、在正式提交建设申请前的预沟通服务。

　　 在固定资产投资建设过程中，需要各政府部门协调研究相关问题的项目均可以纳入“多规合一”协同平台进行研究，可根据项目复杂程度确定需要统筹研究的具体事项内容。

　　 在具体操作时，“多规合一”协同平台工作流程包括市规划国土委初审、相关部门会商、会议决策、上报批准几个环节。

　　 在接到项目申报后立即进入初审环节，该环节主要审查建设项目是否符合北京城市总体规划确定的战略定位、空间布局、非首都功能疏解、用地减量、人口规模和建筑规模控制等刚性要求，符合要求的项目还需要确定后续开展工作内容。

　　 经过初审符合要求的项目便进入相关部门会商环节，由市规划国土委组织发改、住建、水务、园林、民防、消防等相关政府部门针对项目提出各自专业意见及要求，并组织会商会综合各部门意见，及时告知建设单位。会后由市规划国土委统筹形成项目规划综合实施方案。

　　 会议决策环节是将研究形成的规划综合实施方案提请相关部门会议集体决策，通过后，建设项目便完成研究论证过程，进入审批环节。需要指出的是，如规划综合实施方案涉及征地、农用地转用、规划指标、设计方案、供地方式等需要报请上级机关批准的，还需要进行上报批准环节。

　　 有了协同平台的统筹运转，建设单位只需要进行一次申报项目、提交一次项目设计方案，便可以获得初审意见、各部门综合研究意见、规划综合实施方案，在获得最终规划综合实施方案后，即可签订土地出让合同并获得“办一送五”的“大礼包”，包括土地预审意见、规划条件、设计方案审查意见、建设用地批准书、建设用地规划许可证等五个规划用地批准文件。

(北京晚报)

　　3月30日，“同发展、共未来，昌发展2018品牌战略暨核心媒体交流会”在北京龙域中心召开。中关村科技园区昌平园管委会副主任、北京昌平科技园发展有限公司（下称“昌发展”）总经理王颖、昌发展各级领导和来宾，以及人民网、光明网、中国经济网、北京电视台、昌平电视台等40余家助力新闻媒体，共近100人共同参与了此次交流会。

　　交流会上，昌发展投资总监、科技金融部总经理、北京昌科金投资有限公司董事总经理谢思瑾做了有关昌发展基金业务发展概况的主题发言。截至目前，昌发展已形成母基金平台、直投基金平台、并购基金平台、综合金融服务平台等完善的产业资本拼图，在科技创新的大背景下，助推科技企业的蓬勃发展及昌平区的产业升级。

　　“我们将按照母基金“一二三四”的发展目标，夯实基金对于昌平引领科技创新的地位与作用，逐步壮大基金规模。”谢思瑾表示。

　　多基金平台完善产业资本拼图

　　2017年11月5日，在“2017中国私募基金峰会”上，昌发展母基金凭借基金优异的业绩表现、专业的运作管理、发展迅猛的管理规模以及优秀投后服务，获得2017中国私募基金排行榜“金汇奖”。

　　昌发展已构筑形成包括母基金在内的多重基金平台体系，2016年底，北京市产融合创基金、昌平中小微企业双创发展基金、昌平中小企业成长投资基金这三只母基金相继设立，首期规模25亿元，汇集中央、北京、昌平三级财政资金。设立之初，计划投资50支优秀子基金，参股基金规模200亿元。到目前为止，昌发展自主管理的两只母基金在大健康、智能智造、TMT、文化等领域投资了一批一线基金，合作基金超过20支，总规模116亿元，直接、间接投资项目近200个，投资企业估值逾1300亿元。

　　母基金自设立以来，先后出资创投机构管理公司包括：真格基金、君联资本、梅花创投、华盖资本、英诺天使基金、明势资本、松禾资本、将门创投、丹华资本、险峰基金等。

　　除母基金之外，昌发展还在重点围绕医药健康产业筹划直投基金平台、并购基金平台；同时，集聚银行、保险公司、证券公司、担保机构、小贷公司、股权投资机构等金融服务机构的综合金融服务平台已初见雏形。

　　产业资本的兴起进一步助推创新型实体经济的蓬勃发展。据统计，截至2018年1月底，我国公募基金管理规模达12.17万亿元，私募基金管理规模达到11.76万亿元，双双刷新历史新高。在此背景下，处于基金业及科技创新风口的昌发展基金正加速远航。

　　助力科技创新与产业升级

　　北京市把供给侧结构性改革的着力点放在推动产业转型升级上，促进存量升级，积极引进增量，多点发力培育新的经济增长点。昌平区作为北京市的科技前沿阵地，显然走在了前列。2017年，北京市昌平区发布了《北京市昌平区人民政府关于加快构建高精尖产业结构的意见》，明确提出围绕传统能源技术改造和新能源、节能环保技术创新，发展能源环保产业；聚焦智能制造研发环节和核心产品，发展高端装备制造产业；关注生物医药研发和服务创新，发展生物医药和大健康产业。构建高精尖产业结构，形成创新引领型发展格局，努力把昌平区建成引领首都科技创新的新高地。

　　昌发展基金的投资方向及策略与昌平区的产业着力点高度契合，已成为其产业升级的“助推器”。第一，设立了一系列生态要素基金。建立了高端领军人才基金，知识产权运营基金，科技成果转化基金，双创社区建设基金，推动双创生态软硬件环境塑造；第二，前瞻性布局新兴产业。布局人工智能，AR和VR，大数据，机器人，物联网，精准医疗，智能医疗，文化创意，消费升级等新兴产业。

　　昌发展基金会联合一些领军企业发起设立产业投资基金，主要聚焦一些产业链的核心环节和高端环节，促进生物医药、智能制造等产业的产业链延伸和整合。其多体系的基金平台形成了体系化与闭环，并多维并举推进科技创新与产业升级。其股权投资基金主要聚焦一些潜力企业的成长，加快像医药健康等领域的技术创新，推动更多优秀的小巨人企业进行资本运作；并购投资基金会联合一些上市公司共同发起，推动园区企业进行国内外的重组并购，做大做强；而其海外基金会帮助企业开拓国际市场，提高跨国经营能力和竞争力，同时引进海外人才和技术的优势资源。

　　通过母基金体系的发展规划，实现母基金“一二三四”的发展目标，即：“1”，一个撬动百亿资本规模的母基金体系；“2”，推动园区存量优势产业以及增量新兴产业两翼齐飞；“3”，实现母基金、子基金投资，直接投资三级联动；“4”，实现企业创新，产业升级，园区发展，地区经济持续增长四项带动。

　　“未来三年发展策略之一，就是做强科技金融的投资。我们希望运营资产面积100万平米，参股基金规模200亿，服务的战略伙伴企业1000家。”昌发展总经理王颖说。

　　李宇嘉

　　近期，地产股明显回调。防范化解重大风险在今年经济工作“三大攻坚战”中排首位，央行和银监会2018年度工作会议均提出，要控制杠杆率和资金流向房地产市场，同时还提出要实施房地产金融宏观审慎原则。很多业内人士认为，地产板块的牛市行情，是不是要结束了？内房股（香港上市的内地房企）爆发是这一轮地产板块反弹的领头羊。2009年以来，基于高杠杆、泡沫风险、政策打压等，海外市场一直看空内地地产市场，内房股估值被踩在地上，远低于香港本地企业（新鸿基、九龙仓等）20倍左右的估值。连续3年去库存，到2017年底，海外机构非常重视的高库存风险消退，加上受益于三线、四线楼市爆发，内房股销售业绩翻番，行业龙头土储价值提升（近3年土地楼面价年均增长27%），实实在在的业绩倒逼市场修正行业估值水平。

　　对于A股市场来说，除了业绩驱动外，讲“龙头的故事”是本轮地产行情最主要的催化剂。2017年以来，尽管行业数据增速不断下滑，但龙头企业月度数据频传捷报。2017年，行业百强企业中TOP10市占率、新增土储集中度分别达到24.1%、48%，2018年有望达到35%和60%。现有的商品房预售及会计制度下，2017年龙头企业房子好卖，前期土储多，价值提升也更多，这有利于提振2018年-2019年业绩。另外，融资和土地也在向龙头集中。2016年底以来，房企多渠道融资关闸，如公司债发行规模不到2016年的10%，但融资监管新规利好大房企，如银行开发贷只面向百强或区域龙头，竞买土地需用自有资金，发债对资质要求高，这些明显利于龙头房企融资。

　　目前，龙头房企融资成本（4.5%-7%）要比中小房企低3个百分点-5个百分点。另外，土地资源也开始倾向大房企。2017年以来，土地出让限价、配建、自持等已常态化，拿地门槛提高，讲求项目运营。这意味着，过去价高者得的“招拍挂”机制下，企业靠资金和胆子选地，现已变为靠品牌和信誉选地。另外一个催化因素是制度革新红利，首先是告别基于政策博弈和风险的市场逻辑，可预期的长效机制代替过去无规则的行政调控；其次是“租购并举”、要素配置改善（集体土地和宅基地入市、存量商办改租赁、轨道带动区域），房地产供给侧改革全面推进；最后，新年后非热点城市松绑限购，棚改和去库存继续进行。

　　金融市场超预期收紧，处于大潮中的龙头房企也难以幸免。更重要的是，之前被预期的龙头房企估值重构的三大利好，品牌溢价、周转速度、融资能力，中短期内或难以兑现。首先，龙头ROE的提升，多半要拜房价上涨，规模扩张，前期土地储备因地价上涨而溢价。输出品牌提升溢价，更多表现在“贴牌售卖”以做大销售数据，品牌对项目品质、运营、管理的溢价贡献还有待提升；其次，以多渠道融资推动高周转，降低地价上涨和对冲融资成本，这是限购、限价和高成本表外融资背景下，龙头房企生存和壮大的基本法则，但2017年以来土地自持、配建、租赁常态化，高周转难以为继，而严堵表外资金进入房地产是去杠杆重点，高杠杆也难以为继。

　　尽管龙头房企融资能力较强，但抵抗不了大环境紧缩后的泥沙俱下。资金面紧缩，新增土地价格抬升，预售证管制，高价盘限制网签，这些政策针对所有房企。2018年1月份，尽管23家内地房企销售业绩同比增长71.6%，但这很大程度上是去年底销售在今年确认。

　　综上，本轮可观的地产股行情，很大程度上是2009年-2016年估值一直被打压，而2015年-2017年“去库存”供给侧改革、低利率周期催生了史上最可观的销售端红利，极大地充实了龙头房企的业绩，倒逼估值修复。目前，相比去年底的低位，龙头已上涨了50%多，而在基本面上，无论是长效机制取代调控政策，还是融资和杠杆，或是房价继续上涨，都没有显现出估值继续修复的利好变化，反而可能停顿或转向不利的方向。再加上，房产税将要“落地”的消息，房地产板块估值修复之旅趋于结束。

　　不管从国际经验看，还是我国政策导向，在存量时代、“房住不炒”的时代，房地产行业集中度提升是必然的。优势和资源向龙头集中的趋势和基本面未变，但“龙头的故事”没有大家想象的那样包治百病，讲多了、炒多了就成负面了。关键是，龙头竞争力未打造好、未释放出来。事实上，无论是集体土地入市，商办和工业“改租赁”，城市配套和服务运营，购租并举和租售同权，这都是在释放低成本空间、释放新市场机会。重要的是，房企要改变单一盈利导向下的运营模式，特别是要改变打着响应政策的幌子套规划和政策的利，如以租代售，工商业旧改“房地产化”，长租公寓靠涨租金盈利，“有地产无配套”等等，从而埋下后续政府重启调控的伏笔。未来，只有赋含有人性化服务、物业管理的品牌输出，只有长期分享公共服务完善与物业价值共成长的溢价，只有承担蓝领公寓建设，共享新型城镇化细水长流的红利的企业，才能真正成为新时代的龙头，地产股的机会才能从估值修复过渡到价值投资。

　　（作者单位：深圳（楼盘）市房地产研究中心）

(证券日报)

　　本报记者 张敏 香港报道

　　导读

　　从某种意义上说，把握好规模和负债的平衡，是企业的一项终极课题。一方面，融资政策从紧，市场景气程度下降，房企的资金链将面临考验；另一方面，市场调整期到来，企业迎来“弯道超车”时机。基本面和战略目标不尽相同的房企，会如何处理这一问题？

　　“我们今年就定了一个目标，就是控制风险、降杠杆，因为我们的规模已经足够了。”3月29日，融创中国在香港召开业绩会，董事长孙宏斌说出其战略考量。“降杠杆”的说法，与此前恒大关于“降负债”的表态可谓异曲同工。

　　此前的3月中旬，旭辉控股集团主席林中在香港表示，“平常我们在市场好的时候，反而不会把这个空间（拿地额度）用足，在市场不好、地价很便宜的时候还是要多买一点地。”旭辉透露出的扩规模野心，同样可以在一批房企身上看到，如中海、龙湖、雅居乐、金茂、五矿等企业，均扩充了今年的拿地预算。

　　规模与负债是一对矛盾共同体。房企在扩充规模过程中，往往会面临负债率提升；若过度注重资金安全，又会影响规模的扩张。从某种意义上说，把握好规模和负债的平衡，是企业的一项终极课题。

　　这种矛盾将在2018年再度呈现。一方面，融资政策从紧，市场景气程度下降，房企的资金链将面临考验；另一方面，市场调整期到来，企业迎来“弯道超车”时机。基本面和战略目标不尽相同的房企，会如何处理这一问题？

　　第一梯队“安全论”

　　2017年，碧桂园、万科、恒大的销售规模均突破5000亿，融创也完成了3600亿的销售规模。这四家房企被归为“第一梯队”。

　　在业绩会上，除融创宣布今年的销售目标为4500亿外，其余三家均宣布，不设具体的销售目标。相反，融创和恒大还特别强调了对资金风险的管控。碧桂园首席财务官伍碧君也颇为自信地强调，碧桂园实现了“资金安全的前提下效益最大化”。

　　恒大还公布了降负债的具体目标，到2018年末，资产负债率从当前的71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。具体做法有三：降低负债总额，多元产业引入战略投资，增强盈利能力增加净资产。

　　融资政策收紧是“资金安全论”的大背景。近期，多家房企负责人都强调，融资成本明显上升，银行放款周期也有所延长。

　　监管层早已释放出加强房地产金融监管的信号。今年两会期间，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜还表示，房地产金融风险是可控的，但“个别房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险”。

　　2017年，房地产企业在拿地中产生了大量支出，负债率也普遍上涨。从已经发布年报的房企来看，大部分的资产负债率在65%-85%之间，净负债率则有着较大差距，从30%的低水平到超过100%。

　　除政策环境外，近年来房企纷纷推进多元化转型，也占用了部分资金。如商业地产和长租公寓的运营，虽然能带来稳定现金流，但资金周转速度偏慢，往往会加重负担。

　　因此，控制负债率、保障资金安全，几乎成为房企在今年的必然选项。除四强房企外，近年来大幅扩张的融信，也计划2018年底将净负债率降至100%以下，2019年底控制在65%左右。

　　一些规模相对不大的房企，也将资金安全提上日程。五矿地产副总经理何小丽向21世纪经济报道记着表示，未来三年将净负债率控制在60%-70%之间。北辰实业(601588,股吧)总经理李伟东在业绩会强调，“在今后的几年，我们也会降资产负债率，优化资产水平。”截至2017年末，北辰负债总额666.18亿元，资产负债率为83.29%。

　　“弯道超车”野心仍在

　　“降负债”的口号虽响，却不意味着企业已停止对规模的追求。

　　“我非常看好中国房地产市场中长期的发展，随着中国经济保持持续稳定增长，其实未来10-20年之内根本不会担心市场的问题。”林中的观点很有代表性，他说，“我们担心的是，怎么成为这个市场中好的那几个人。”

　　林中认为，未来十年，中国房地产市场的规模不会少于十万亿，甚至十几万亿，而且会向优秀的大企业聚集。

　　包括旭辉在内，中海、龙湖、雅居乐、金茂、五矿、金茂等企业均扩充了今年的拿地预算。

　　其中，中海的拿地权益投资额1350亿港元，同比增长22%。雅居乐的拿地指标为500亿，比去年增加200亿。五矿的土地投资计划为150亿，与2018年的销售目标相同，虽然包含了非权益部分，但规模仍然十分可观。华润在今年前两个月的土地支出已达170亿，去年全年为650亿。

　　“不要听开发商说什么，要看他们怎么做。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记着表示，今后两年市场平稳，正是“弯道超车”的机会，有野心的企业一定会强化土地储备。

　　21世纪经济报道记着粗略统计，目前提出超千亿目标的房企，已有30多家。有房企今年对外公布的目标增幅是40%、50%，对内却高达80%甚至翻番。去年销售不足700亿的金茂，就提出3年后实现2000亿的目标。

　　张大伟还表示，四强房企不提规模，并非不看重规模，很大程度上是因为他们已有雄厚的土地储备。

　　截至2017年底，碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米，另有潜在储备约1.4亿平方米。截至2017年底，恒大的剩余可售货量为3200亿，今年还将加推7000亿，总计可售资源达10200亿。截至2018年3月26日，包含旧改等协议状态的土储在内，融创拥有土地储备整体货值约人民币3万亿元。

　　债务调整赢得回旋空间

　　正如融信CFO曾飞燕所说，“控制负债不是主要措施。公司要发展，我们还是适度要去借债，还是需要去融资。”既要规模、又求安全的房企，已经初步找到了平衡之道。

　　曾飞燕在业绩会上表示，“随着结转收入规模增加，未来公司净资产也将进一步增加。除此之外，公司会考虑进一步引进战略投资者增厚公司的核心资本，坚持轻资产战略，引进更多资源。”去年10月，融信就曾以配股的方式，在港股获得1.2亿港元的资金。

　　五矿地产副总经理何小丽向21世纪经济报道记着表示，可调整股权融资和债券融资的比重。暗示会提高股权融资的比例。

　　在存量领域实施资产证券化，也被认为是解决资金压力的一种方法。去年下半年以来，保利、旭辉、越秀都曾发行租赁住房类REITs产品。招商蛇口、阳光城(000671,股吧)、景瑞控股则发行过针对长租公寓和底层物业的CMBS产品。

　　很多布局租赁市场的房企，已经表现出对资产证券化的兴趣。多数分析人士认为，未来资产证券化产品的规模会明显增加。

　　事实上，在此之前，很多企业的资金状况足以支撑一段时日。张大伟指出，除个别企业外，大部分企业的资金状况并未到“告急”的地步。

　　他表示，虽然债务总规模有所增加，但很多房企在这两年进行了债务置换，使得债务总成本降低，短期债务的比重也有所下降。同时，经过过去两年的销售，大部分房企握有较为充裕的现金流，且多数能够覆盖短期负债。

　　经过去年的调整，远洋一年到期的债务占比近10%，远洋集团董事局主席李明表示，“短期内对我们的融资成本与融资的压力影响是有限的。”五矿地产的负债水平虽有所提高，但平均借贷成本仅有3.81%，且现金规模相当于短期债务的157%。按照何小丽的说法，“负债率属于比较健康的水平”。

　　张大伟认为，就当前资金状况来看，无论扩规模还是降负债，企业都有很大的回旋余地。总之，策略已备好，但真正的考验还未到来。

(21世纪经济报道)

　　官兵/制图

　　证券时报记者 孙宪超

　　“居者有其屋”，这是中国人从古代延续至今的梦想。很多在城市当中拼搏的外来打工一族心中都有一个梦想：能够在自己工作、生活的城市购置一套属于自己的住房。

　　不过，面对一、二线城市高高在上的房价，为数众多的外来打工人员也只能是“望楼兴叹”。于是，一些人开始将目光转向小产权房。

　　那么小产权房究竟能不能买？买后又存在着怎样的风险隐患呢？

　　小产权房的价格诱惑

　　于威（化名）和张萍（化名）均来自湖南，大学毕业之后就一直在广州（楼盘）市工作和生活。2015年，两人在一次朋友聚会当中相识，经过两年的相处之后步入了婚姻的殿堂。

　　于威和张萍平日里精打细算，目前已经有了40多万的积蓄。“我俩来广州后都是一直租房，现在已经结婚两年了，而且已经有了”添丁”的计划。我的社保已经缴满5年，完全符合广州的购房政策，所以想在广州通过贷款的方式购置一套属于我们自己的住房。”于威说。

　　有了购房的打算之后，于威和张萍开始奔走于广州市内的诸多楼盘，也咨询了不少的房屋中介。然而相比几年前，广州的楼价已经高高在上。“市区的一手楼盘价格都是4万元/平方米以上，甚至有十几万/平方米，二手房的单价一般也过了3万元。我们的积蓄还不够付首付款。”于威说。一时之间，只能“望楼兴叹”的小两口有了一种无力感。

　　前段时间，张萍从朋友处听说广州市白云区有一些小产权房卖，环境、建筑跟普通的老式小区差不多，但价格要便宜一大截。张萍在互联网上查阅后发现，这些小产权房的楼价都低得出奇，大多数是以每平方数千元的价格出售，仅是同地区商品房价格的1/4甚至更低：“某站地铁出口旁，全新电梯房2房2厅28万起”、“某某地铁口附近全新房，交通便利、环境优美，3房1厅仅需38万”，“ 三房两厅35万离地铁出口500米”……

　　张萍去看了几处小产权房后发现，这些房子的环境还可以，不过没有房产证，只有宅基地使用权证。在动心之余，张萍有点担心小产权房买卖没有保障，而且要一次性付款，以后也不能到银行抵押。“你放心买好了，我们签正规的买卖合同。我就是本村人，不会不守信用的！”一位房主信誓旦旦地表示。

　　“房价的确很诱惑，但听说没有房产证。万一遇到拆迁而房东又反悔，我们多年的积蓄岂不要打水漂？”于威坚持反对。

　　买还是不买？一时之间，小两口犹豫不决，希望证券时报的维权律师能够从法律的角度给予指导。

　　律师：购买小产权房

　　应慎之又慎

　　对此，广东奔犇律师事务所的刘国华律师表示，“小产权房”并不属于严格意义上的法律概念，而是在社会实践中形成的叫法。一般是指建造在农村集体所有土地之上，销售或主要销售给集体经济组织成员以外的单位或个人，且无法取得国家正式颁发的权属证书的房屋。

　　据刘国华律师介绍，小产权房没有不动产权证,很多有宅基地使用权证。宅基地使用权的转让一般需要同时具备几个条件，例如，转让人拥有二处以上的农村住房；同一集体经济组织内部成员转让；受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；转让行为征得集体组织同意；宅基地使用权随房一并转让。

　　“不过，绝大部分宅基地房屋买卖并不符合上列条件，绝大部分是销售给集体经济组织成员以外的单位或个人的。”刘国华律师说。

　　根据最高人民法院2015年12月第八次全国法院民事商事审判工作会议关于农村房屋买卖案件问题的意见：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。但是广州市目前并非是试点地区。

　　根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。另外，根据相关法律法规的要求，向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。

　　所以，张萍如果购买农村宅基地房屋，合同可能被认定为无效。当然，如果房屋价格上涨，法院会考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益。

　　另据刘国华律师介绍，各地对于农村宅基地房屋买卖的规定也有所区别。比如上海（楼盘）高院出台的《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》认为，农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。

　　北京（楼盘）市高级人民法院《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》则认为，农村私有房屋买卖纠纷合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

　　“如果不是同一集体经济组织的成员购买小产权房，继承、转让、拆迁补偿、房屋质量等都存在较大风险，因此购买小产权房，需综合考虑各方面因素，应该慎之又慎！”刘国华律师说。

　　建行王祖继：房贷价格水涨船高是市场正常趋势

　　本报讯(记者 程婕) 日前，建行发布2017年年报。报告显示，截至2017年末，该行个人住房贷款余额4.21万亿元，较上年新增6274.2亿元，增幅17.50%，余额居同业首位。

　　在谈到房贷时，建行行长王祖继指出，随着房地产市场调控政策的延续，政府不允许房价大幅波动。为了防控各方面资金流向房地产开发，各家银行对房地产资金的支持都已朝着非常严格的操作去做。他说：“按揭贷款首付比例在提升，为防控风险隐患对客户的审查也趋于严格，大家在规模调整和风险防控，包括执行政策方面偏紧是一种必然的趋势，所以价格就会水涨船高，不会再出现前些年有八折或者是九折的情况，这是市场正常发展的趋势。同时，也有利于现在国家对房地产政策调控真正落实。”

　　年报显示，在整体资产质量方面，2017年末，建行的不良贷款率1.49%，较上年下降0.03个百分点，不过不良贷款余额较上年增加136.01亿元。

　　“建设银行的资产质量，包括不良贷款的逾期贷款已经企稳，未来不良贷款上应该是走向稳中可控，稳中可降，稳中向好，这样的态势是不会有太大的改变，但是期间会有所波动，要看经济的走势。”建行首席风险官廖林在发布会上表示。

　　2017年建行实现归属于该行股东的净利润2422.64亿元，同比增长4.67%，日赚超过6.6亿元。同时，建行资产规模进一步大幅增长。截至年末，建行资产规模22.12万亿元，较上年增长5.54%。资产质量方面，不良率为1.49%，同比下降0.03个百分点。截至2017年末，建行的资本充足率为15.50%，一级资本充足率13.71%，核心一级资本充足率13.09%，与 2016 年12月31日相比，分别上升0.56、0.56和0.11个百分点。

　　相关新闻

　　交行去年净赚702.23亿元

　　本报讯(记者 程婕)昨天，交通银行在香港发布业绩。2017年，交通银行整体业绩实现持续、稳健增长。截至报告期末，资产总额突破9万亿，达人民币90382.54亿元，较年初增长7.56%；实现净利润(归属于母公司)人民币702.23亿元，同比增长4.48%，增幅显著高于前两年。得益于长期坚持的“两化一行”发展战略，交行非息业务增长亮眼，实现手续费及佣金净收入人民币405.51亿元，同比增长10.21%，增幅居于同业前列。

　　去年，民生保障和消费升级领域贷款余额较年初增加人民币169亿元。钢铁、煤炭等产能严重过剩行业贷款占比持续下降。满足国民消费升级需求，促进民生消费。报告期末，集团个人贷款余额较年初增长18.86%，贷款占比较年初提升2.72个百分点至31.63%，信用卡全年累计消费额同比增长达23.52%。

　　2017年，交行手续费及佣金净收入占比为20.63%，同比提升1.67个百分点，其中，个人金融业务手续费及佣金净收入同比增长19.59%；银行卡、管理类和支付结算类手续费收入同比分别增长34.83%、19.56%和9.41%，非利息收入已成为利润稳健增长的重要引擎。报告期末，托管资产规模较年初增长17.38%，管理的个人金融资产(AUM)较年初增长6.44%，人民币表内外理财规模较年初增长12.19%，继续稳居同业前列。

　　央行将推进数字货币研发

　　本报讯(记者 程婕)日前，央行召开2018年全国货币金银工作电视电话会议。会议全面总结了近年来货币金银工作取得的成绩，深入分析了当前的形势与挑战，并就2018年重点工作作出部署。

　　央行副行长范一飞强调，2018年要进一步加大改革创新力度，扎实推进央行数字货币研发，持续改进纪念币发行管理方式，深入推动钞票处理中心业务和发行库转型，加大非标金银查验和货币史问题研究工作力度。着力提升现金服务水平，做好第五套人民币提升相关工作，持续提高现金服务水平，不断完善现金服务基础设施。从严加强内部管理和外部监管，高度重视并切实加强人民币质量管控，开展大额现金管理，依法合规构建现金清分企业监管体系，开展对各类虚拟货币的整顿清理，着力构建“五位一体”的反假货币工作机制，加强人民币相关收藏品市场管理，切实维护人民币流通秩序。

　　范一飞要求，人民银行货币金银系统要密切与相关部门的沟通、协作，大力整治现金流通领域的乱象；充分发挥党建的统领作用，深入推进廉政风险防控，层层落实责任。商业银行要充分发挥现金投放和回笼的枢纽作用，进一步做好普通纪念币发行工作，有效提升社会公众满意度；进一步加强现金分析，提升现金管理水平，强化大额现金管理，切实保障群众小面额人民币需求。

(北京青年报)

　　 过去的这一年时间，雄安新区管委会工作人员创新了“早睡早起”这个词的新含义，就是“凌晨睡凌晨起”。

　　 3月30日，中国房地产报记者来到雄安新区，发现这里弥漫着些许期待与紧张的气息。再过一天，就是2018年4月1日，这一天是雄安新区设立一周年的日子。

　　 入驻雄安的企业都期待着，新区在一周年之际是否会发布新规划、新政策，以便做好发展的新计划。记者通过走访万科、绿地、中国建筑(8.660, -0.11, -1.25%)等多家进驻企业，还是窥探到雄安新区政府部门正在酝酿的一些动作，如计划推出安置房。

　　 在记者探访这些来自一线城市大房企的年轻企业负责人中，他们的眼睛里透着自豪与干劲，“多年以后，回想起自己经历过新区建设，应该是一件很开心的事”。

　　 一线城市的工作状态

　　 容城县奥威路是有名的央企一条街，这里聚集了来自北京、天津、上海、山西、辽宁等十多个省市的上百家企业。相比雄县和安新县，容城县入驻企业多、前来咨询的企业数量也不少。

　　 去年首批“落户”的央企，不乏中国交建、中铁建、中建三局这样的基础建设企业，以及万科、绿地、华润等房地产企业。随之而到的是，交通银行、长江证券等金融类企业相继入驻。互联网巨头阿里巴巴、腾讯同样不甘落后已经进入。

　　 根据记者了解，雄安新区目前对企业入驻的范围划定很清晰，以企业最为密集的容城来说，主要围绕科技创新、互联网+、新能源、生物医药、高端制造类型的企业。

　　 雄安绿地双创中心就是一例，其运营经理王久爽是一名来自清华控股的年轻人，他健谈开朗，身上带着大城市的气息。王久爽告诉记者，清华控股与绿地雄安公司联手并于3月25日开业的双创中心，5天内接待了40至50家企业，多数是来自北京、天津和上海的企业。

　　 人流就是经济，这也是为什么两个紧邻的县城经济连锁酒店价格相去甚远的原因。容城的如家酒店每晚400多元，安新的格林豪泰酒店只需要158元。

　　 雄县鑫城楼盘，其售楼处被查封，房屋交易被冻结

　　 随着人流上涨的还有房租，雄安新区禁止房地产交易以后，以服装为主业的容城、以鞋业为主的安新、以塑料制造为主的雄县，原有厂房停产后，全部挂上“出租”字样，在厂家看来，一年上百万元的出租收益，远远好过原来一年七八十万元的生产效益，并且还省心。原本年租金1万元左右的住宅，现在低于6万元，房主都不太乐意出租。

　　 一线城市大企业的进入，像是给新区装上了发条。

　　 奥威路西侧的阿里巴巴去年年底开始有企业入驻，万科物业也早早地在这里安营扎寨，和北京一样，这里的阿里巴巴不得随意出入，管理严格，与之形成明显对比的是，距离其300米左右的容城本土房企龙昂地产，敞着门厅，随意而自然。

　　 雄安，外表还是县城朴素的模样，3元钱一份的豆浆+油条。鲜明对比的是，办公楼里萌发出的却是一线城市的状态与气息，这个春天，办公楼的人都在思考怎么同雄安一起生长。

　　 先占个位子 不考虑赚钱

　　 抢占雄安新区红利是大多数企业的想法。

　　 雄安绿地双创中心，目前已经迎来11家签约入驻企业，有因果树、创头条，还有公司宝、AA加速器等公司，二楼70多个工位以新型共享办公空间形式呈现，清新干净，记者参观期间，已有个别公司入驻办公。王久爽透露，“这里入驻的企业大多想法清晰，是想在雄安新区先落脚，跟央企一条街上的企业想法一样。”

　　 双创中心的展厅，陈列着8家合作伙伴与入驻企业的相关展品和宣传手册，他们为创业者提供创业公司注册、人力和资质审批、税收、规划等创业初期服务，还提供天使投资和早期风险投资，以及后期培训和投融资的一站式服务。

　　 这只是雄安一个火热的市场缩影。但是，很多如双创中心一样还在筹备阶段的项目，顶层设计蓝图画好了，只是等待着雄安新区包括规划在内的政策出台。

　　 由于政策尚未明确，很多大型房地产企业尚未有具体落地业务，只派驻了4至5名员工负责行政与招商工作，对于它们来说，目前抢占入驻雄安机会比赚钱算账更重要，现在要做的就是准备好基础工作，静静等待时间。

　　 但是与此同时，政策不明朗也给小微企业带来两个困惑，一是能不能注册，二是前期没有业务造成的资金紧张问题是否可以通过相关政策得以缓解。这些小微企业是否选择入驻又直接影响着大中型企业的招商链条。

　　 政府计划推出安置房 竞争会很激烈

　　 值得注意的是，随着入驻企业的增多，一方面会出现更多的城市更新与拆迁，另一方面，随着企业在新政策出台后会进行业务拓展，企业常驻职工数量必然增多，员工住宿问题是摆在很多企业面前的一大课题。

　　 走访期间，雄安新区的不少央企不愿意公开接受采访。一位不愿具名的大型房地产企业开发商工作人员安斌（化名）透露：“目前我们了解到的信息是雄安新区政府计划率先推出安置房项目，如果有投标机会，我们肯定会切入，但是目前看来投标企业会比较多，竞争会很激烈，门槛设置也会相对较高。”

　　 为了及时了解雄安新区的政策，安斌最常浏览的两个公众号是“雄安发布”与“企业家俱乐部”，这两个官方与民间平台，是他了解政策和与企业家沟通的主要渠道。

　　 切入安置房项目，似乎是在雄安新区禁止房屋和土地交易后，房企们能够探到最近的房地产机会。

　　 人才公寓，是房地产企业在雄安新区看到的另一个机会。中国房地产报记者了解到，绿地雄安公司目前已经在容城奥威路西南侧租有房屋作为人才公寓，目前可以提供100个左右的房间。万科目前的设想是复制与创新东莞建研中心，其中就配套有住宿。

　　 “新区里面有商场，有电影院，再加上服装、塑料等产业带来较好物流，在这里生活还是很方便，比如第一天在京东上买了东西，第二天就可以到。”一家大型房企雄安公司负责人林加（化名）这样描述雄安新区的生活状态。在他看来，新区虽然是县城，但住宿环境不错，公司也会有一定的住房补贴，但是他也希望，企业未来能够有自己的人才公寓。

　　 装配式建筑引路 标准正在制定

　　 雄安新区定位为“绿色生态宜居新城区”，绿色环保是目前房企的又一个契机。

　　 全国人大代表、河北省副省长、雄安新区管委会主任陈刚在今年全国两会上表示：“今年会重点围绕白洋淀的治污、生态建设加大力度，继续扩大植树造林的面积。”凸显雄安新区对生态环保的重视以及2018年的重点工作部署方向。

　　 对于白洋淀区域，芦苇资源化利用是雄安新区政府较为关注的地方，万科雄安公司迅速捕捉到这一信息，开始研究如何将芦苇制作成板材，用于室内建造。

　　 万科的敏锐性一直引领着同行走向。自雄安新区成立以来，万科在雄安注册了3家公司，一家是雄安万科，这是万科集团的一线公司，负责对外运营开发、地产开发、地块获取；另外两家是建研中心与检测中心，主要负责技术研发和标准输出，检测工作。

　　 雄安万科绿色研究发展中心就是负责技术研发与标准输出的公司，目前正在参与雄安新区政府装配式建筑标准制定工作，参与此项工作的还有中海地产，被称为“雄安第一标”的雄安市民服务中心未来几年会由中海地产来主导运营。

　　 值得注意的是，与去年10月28日万科落地雄安时媒体大幅报道的“雄安万科建筑研究中心”的名称不同，新名字加入了“绿色”，减去了“建筑”，这对于万科这样的房企来说，是绿色业务的一种延伸。

　　 目前，雄安新区尚未明确装配式建筑方案，不过中国建筑设计研究院装配式建筑工程研究院副院长张守峰曾在一个访谈节目中透露，“未来，雄安80%至90%都是装配式建筑”。

　　 记者了解到，雄安新区的装配化率还在进一步敲定中。

(中国房地产报)

　　抢人 抢房 租赁房源今春激战

　　□本报记者 江钰铃

　　资深房地产经纪人孟鹏最近为得到一处位于朝阳区三元桥的租赁房源伤透脑筋，这套面积约55平方米的两居室，已被来自多家房屋租赁品牌的经纪人围猎。“目前我知道的有四五家在抢这套房子，有的开价3年14万元，有的甚至开到2年10万元。房东待价而沽，成了大赢家。”孟鹏对中国证券报记者表示。记者28日随孟鹏到访该房源时发现，这套极简装的两居室，后期接手的租赁品牌需再装修并置入家具方能推向市场。一季度以来，自如、相寓、蛋壳等北京市场主流的分散式住房租赁品牌纷纷加大力度，通过中介机构渠道、路演宣传和加强对房源业主的服务等多种方式，拓宽房源规模。而泊寓等集中式长租公寓品牌则加大寻找合适的整体物业，加开门店，拓展房源规模。业内人士表示，不论是哪种类型的住房租赁品牌，在市场充分竞争时，房源的筹集成本会被抬高，特别是对于分散式房源的租赁品牌，零碎的房源要整合形成品牌效应，压力较大。

　　抢房抢人招数频出

　　与孟鹏来自同一家地产中介机构的经纪人杜勇，近来每天都在他的客户微信群中积极推介某大型分散式住房租赁品牌的业主计划。该计划不仅包括让房子的业主实时跟踪租客变化的情况，对租客也要进行认证。与此同时，该品牌还为业主购买保险，并承诺原样返还。杜勇说：“委托给该品牌最大的好处是业主可以提前拿到钱，只要与品牌签订合同后5个工作日，就能收到租赁款。对于经纪人来说，每套房源都会有相应提成。现在二手房交易量不高，经纪人的业绩不可能完全依赖二手房交易。一季度做了近二十单业主计划，苍蝇再小也是肉，各家中介机构都有类似的‘抢房’计划。”

　　如今房屋租赁品牌有很多，这提升了业主的选择空间。小王最近打算将位于通州北关的一套48平方米的小两居出租，3年前收房时，链家给他的价格是3年8万元。现在，除链家以外，他与三四家中介进行了谈判。“这套房子3年租金差不多在13万元至15万元，就看他们谁出的价钱合适了。”小王说。

　　而一些没有中介机构渠道的分散式租赁品牌，则将更多精力转向后台服务和品牌推广。某大型分散式租赁品牌近期在北京举办了不下5次地推活动。据该公寓设计总监田园介绍，这家品牌最大的特色就是了解租客需求，不断丰富终端产品，家具陈设更注重细节、功能和用户体验。尽管没有诸如自如、相寓等背靠大型地产中介机构的渠道优势，但目前已建立了一支不错的销售队伍。

　　“从我们大区跳到长租公寓品牌的经纪人有很多。”孟鹏对记者表示，“二手房和新房买卖都不景气。一些人去租赁品牌，可以把老客户带过去，做租房的压力相对小一些。”

　　“这两年，长租公寓品牌数量和规模都处于爆发期，对于人才，各个长租公寓品牌也在加紧储备。”一位熟悉房屋中介市场人才流动的人力资源人士对记者表示，2018年上述大型分散式租赁品牌委托其公司在南京、杭州等城市，招募的销售和管理人员接近百人。

　　而一些集中式长租公寓品牌，2018年将在一线城市增开门店，拓展房源量。以万科泊寓为例，2018年北京区域将新开永定门、京东总部等多家门店。

　　万科总裁祝九胜日前在万科业绩说明会上回应万科租赁住宅“泊寓”的房屋来源以及运营情况时表示，万科通过多种渠道和方式获取房源，如主动拓展、内部资源整合、公司间战略合作等。同时，将在城中村引入万科的长租公寓、社区商业、配套教育和物业管理等服务。

　　房源筹集痛点

　　“整个租赁市场从个人出租为主到专业品牌出租为主，还有很长一段路要走。”中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才在接受记者采访时表示。

　　我爱我家相关研究显示，2017年我国住房租赁市场交易总量约1.2万亿元，租房人口1.94亿人，占全部人口的13.9%。预计到2025年，租赁市场规模将首次超过3万亿元，租赁人口增至2.52亿人。

　　不少业内人士在接受记者采访时表示，尽管目前我国住房租赁市场规模愈发壮大，但专业租赁品牌发展存在诸多困难。“尤其在房源上，各有各的痛苦。”

　　陈楠对于龙湖集团董事长吴亚军关于租赁房源的一些看法表示赞同。吴亚军曾在多个场合表示，市场上的租赁房源主要由个人提供，缺少统一规范管理，“群租房”等违规租赁形式广泛存在。房屋租赁市场的供给分散度较高，缺乏一定规模的企业供给主体。

　　陈楠有8年快捷酒店管理业务经验，2017年加入一家长租公寓品牌担任收房主管。

　　“每天要跟进每笔单子的进度，了解业主的营销点在哪里？了解这套房子是什么情况？预期评估会怎么样？收房后会适合品牌的哪种装修风格？消防、安全怎么验收？简直就是十万个怎么办。”陈楠说，因为每套房源从户型、面积、家具陈设和地理位置等方面都不一样，要装修成符合品牌一致的风格，需要不同的费用投入。

　　关于收房最大的痛点是什么？陈楠表示：“业主理念，程序便利和资金支持。这三个痛点也是我们在晨会、例会多次提及的。房子的业主更多地是在中介平台上发布房源，中介只收服务费。后期的管理、跟进都是业主自己做。”谈到业主理念，陈楠举例说：“比如，一个房子经过我们改造后能租每月7000元，但是我们给他的是每月5000元，这2000元差价会让很多业主很不爽，他们会转而自己出租。”

　　陈楠表示，特别是2017年以来的租房市场，众多长租品牌加入使得各家越来越重视租房链条上的便利设计。“有的品牌实力强，可以免抵押，可以让业主快速得到租金。但实力弱的品牌就不行。”

　　某集中式长租公寓品牌区域经理晓岚对记者表示：“众多市场品牌之间不仅相互竞争，品牌与众多个人业主之间也存在竞争关系。”

　　对于集中式长租公寓品牌来说，如何找到租金、位置、消防安全、改造成本等都合适的整体物业是在拓展房源的过程中面临的诸多难题。

　　晓岚认为，房企以自持物业进入长租公寓市场，其房源改造成本和建安成本都比较低，但如果要租整体物业再改造做“二房东”，不仅需要比较高的成本，还要涉及与消防、安监等多个部门的协调。

　　多方共解房源难题

　　不过随着监管部门、市场和资本越发重视住房租赁市场，从房源筹集的角度，近来利好消息不断。

　　北京市规划和国土资源管理委员会近日发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》显示，鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为公共文化建筑以及出租型公寓。多位受访人士表示，这将有利于三环外的整体物业转化为出租型公寓。

　　与此同时，北京加大力度，增加租赁土地供应。2018年北京市政府工作报告提出，北京2018年要发展住房租赁市场，特别是长期租赁市场，推进集体建设用地建设租赁住房。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2018年至今，多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照平均60平方米单套计算，可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

　　易居中国研究院研究总监严跃进认为，除政府推动之外，资本的推力也不容小觑。当前专业住房租赁市场的最大问题就是“长租并不长”，很多长租公寓最多会按一年的周期租赁。大体上看，大企业的优势在于可以获得各类融资，规模容易做大，同时争取与一些供应商合作。

　　2018年以来，诸多住房租赁品牌增加了在市场融资的进度。近日，自如完成储架ABS首期产品——自如2号1期的设立。自如相关人士介绍，未来一年将在上交所完成共计20亿元的资产证券化产品。

　　严跃进表示，目前专业住房租赁市场存在租金成本高、装修成本比较高、资本证券化模式还未完全开启等问题，短期内需要资本的介入，促进行业发展。

　　徐洪才则把解决房源的困难寄托在市场不断培育上。他认为，现在需求市场主要还是以个体租赁，或者通过租赁中介平台，以个体对个体的方式来实现。这种零星式、C2C的方式，不能根本扭转租房人群对于租赁市场的固有看法，难以形成气候。如果能有大规模的长租小区或者整体行销的长租品牌，通过长期培育，对于扭转人们对于租房的看法将很有帮助。

(中国证券报)

购买新房不同于一般的商场购物，看中了就付款拿走。事实上，新房买卖是比较复杂，甚至是漫长的一个过程，不管在哪一个环节，购房者都需要谨慎挑选。对于购房者来说，在购买新房前要考虑哪些问题？为了能够买到心仪的新房，购房者应该怎么购买新房才好呢？对于这些问题，本文将详细为您描述。

购买新房前要考虑哪些问题？如何购买？

一、购买新房前要考虑哪些问题？

1、考察开发商的信誉与实力

（1）到有关部门调查

您看中一个楼盘，如该楼盘是由知名度不高的开发商开发的，则在购买前可以到相关主管部门和法院进行调查，重点查询该开发商在以前建设的项目中有无被处罚或有无重大经济纠纷等情况。

（2）到开发商开发的其他成熟小区实地考察

小区规模可以反映开发商资金投入水平，合理的小区规划能反映开发商有丰富的操盘经验，精致的景观环境更是需要开发商与一流的设计团队合作才能完成，也是开发商实力的一个侧面体现。最好再问问小区业主，对小区总体、规划设计、工程质量、售后服务、物业管理等是否满意。

（3）通过各种媒体了解开发商的实力、信誉等

了解开发商实力、信誉的渠道有很多，比如电视、报纸、杂志、广播以及网络等新闻媒体。

2、重点考虑选房基本因素

挑选商品房，应当重点考虑几个基本因素：拟购房屋的地段、价格、周边市政规划、环境、配套设施、房屋结构、朝向、物业管理，等等。

3、了解房屋的几个重要建筑参数

a、容积率：楼盘全部建筑面积与建设用地之比。

b、绿化覆盖率：绿化垂直影面积之和与小区用地之比。

c、层高：从当层楼板面到上层楼板面之间的距离。

d、净高：层高减去楼板厚度的高度。

e、框架结构：房屋的承重体系为柱子。

f、剪力墙结构：以部分墙体代替柱子作承重体系。

g、建筑面积：住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。

h、套内建筑面积：由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

i、公共分摊面积：由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

4、挑选适合自己的户型

挑选户型时至少要全面考虑以下几种图：规划图、住宅单元平面图、户型平面图。

5、认真审阅售楼书

售楼书通常是开发商所做的宣传广告。可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。

如果对售楼书的某些内容非常感兴趣，可以要求开发商将该内容明确写入认购书和房地产买卖合同中，以使之具有法律效力。

二、怎么购买新房？

1、买受人与开发商或其代理商、包销商签订《认购书》并缴纳定金；

2、买受人与开发商或其代理商、包销商签定《房屋买卖合同》并缴纳首期房款，买受人以按揭方式交纳房款的，与按揭银行签订《楼宇按揭合同》，并按银行的要求与保险公司签订《房屋保险合同》；

3、《商品房买卖合同》在房管局登记备案，买受人与按揭银行的抵押关系同时备案，买受人按照合同约定支付房款或按揭款；

4、买受人收楼、开始缴纳物业管理费及其他公共分摊费用；

5、开发商办理《房地产证》，以按揭方式支付房款的同时办理房屋抵押登记；

6、开发商向买受人或按揭银行交付《房地产证》、并向银交付《他项权证》；

7、还清按揭款的买受人凭银行开具的证明到房管局办理注销房屋抵押登一记手续。

除以上程序外，有些开发商为了提前占领市场，还会在签订（认购书》之前设置一个签订《优惠认购意向书》或（诚意金协议》的程序，提前与潜在客户建立合同关系。但是，这种合同关系所确认的是优先认购权，并不是商品房买卖合同关系。

相信您在看完上文内容后，能够对有关“购买新房前要考虑哪些问题”以及“怎么购买新房”等问题有了一定的了解，也希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的购买新房的问题。