“到2020年底，实现总资产3万亿元，年销售规模8000亿元，年利润1500亿元，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。”3月26日，恒大集团董事局主席许家印在业绩发布会上表示。恒大在资产负债率从2016年的79.7%降至2017年的71.1%、销售规模迈入5000亿门槛的同时，保持着资金的稳健。

曾因快速扩张和大量举债一度面临高负债的恒大，如今喊出“降负债”的口号，显得颇不寻常。联想到万达一系列出售资产的举动，“降负债”似乎已经成为行业的一种风向。

年报季降临，在发布2018年策略时，“降负债”已成为大多房企一个重要的财务目标。

短期来看，这种做法无可厚非。融资环境收紧、市场降温预期强烈，将使得房企的资金状况趋于紧张。但通过对资金流量表的梳理，很多企业的现金流足以覆盖短期负债。因此，“降负债”的口号虽响，却不意味着企业已进入危急时刻。

分析人士指出，现阶段，“降负债”更应被视为一种权宜之计。在行业集中度提高的大势下，规模导向仍然存在。房企主动降负债的做法，实则是为了有更大的资金回旋余地。

上市房企去年负债率普遍提高

与恒大不同，2017年大部分上市房企的负债率出现了一定提升。如万科的资产负债率从80.54%上升到83.98%；碧桂园从86.2%上升到88.89%；华润则从67.41%上升到69.99%。

作为衡量财务结构稳定性的“净负债率”指标，同样普遍提升。如碧桂园从48.65%提升至56.91%；华润从23.80%提升至35.90%。

规模与负债是一对共同体，房企在做大规模的过程中，往往伴随着负债率的提高。具体表现为房企土地储备增加，占用了较多的资金。根据统计局的信息，2014年至2016年，房地产企业购置土地面积连续三年负增长。土储不足使得房企在2017年大量补仓，当年的土地购置面积转正，土地成交价款也增长了近50%。

另一方面，多元化转型的推进，也占用了企业的部分资金。如商业地产和长租公寓的运营，虽然能带来稳定现金流，但资金周转速度偏慢，往往形成资金压力。

雅居乐就在年报中指出，由于不断加大地产、非地产业务投资，雅居乐的资产负债率从2016年的66.48%上升到了72.96%；净负债率也从49.10%上升到了72.96%。

但雅居乐首席财务官兼副总裁张森在业绩会上表示，这一负债率“在行业里是不算高的，属于中等水平。”

去年房地产业的资产负债率处于什么水平？从已经发布年报的房企来看，大部分的资产负债率在65%-85%之间，净负债率则有着较大的差距，从30%的低水平到超过100%。虽然投资者心中都有一条“警戒线”，但对于资金密集型的房地产业来说，现阶段的“危机”似乎并不明显。

某券商分析人士向21世纪经济报道记者表示，很多房企在这两年进行了债务置换，不仅使得债务总成本降低，短期债务的比重也有所下降，债务结构趋于合理。另一方面，经过过去两年的销售，大部分房企握有较为充裕的现金流，且多数能够覆盖短期负债。

该人士表示，一些负债比例大幅提高的房企，或者总负债率偏高的房企，实际的债务压力并没有想象中那么大。“这也是与2008年、2010年那两轮资金危机的很大区别。”

五矿地产净负债率从2015年的13.8%，大幅提升到2017年的62%。五矿地产副总经理何小丽表示，公司的平均借贷成本仅有3.81%，且现金规模相当于短期债务的157%，因此，“负债率属于比较健康的水平”。

激进者亦有。截至2017年末，福建房企融信的资产负债率上升6.88个百分点至81.93%；净负债率则从2016年的101%增加至159%。与此同时，融信的现金及现金等价物储备约64.46亿元，同比下降44.1%。

但在已经发布年报的大中型房企中，类似融信的案例并不多。

房地产金融监管趋严效应

无论稳健者还是激进者，均对未来的负债率提出了一些约束性指标。恒大就提出，到2018年末，资产负债率从71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

何小丽向21世纪经济报道记者表示，未来三年将五矿地产的净负债率控制在60%到70%之间。融信中国董事、首席财务官曾飞燕也在业绩会上称，计划2018年年底将净负债率降至100%以下，2019年年底控制在65%左右。

对于控制负债率的原因，何小丽表示是由于金融监管的加强，导致融资成本增加、放款周期延长。“虽然还在可控范围内，但有些银行的开发贷成本已经提高了。”这种观点也成为业界的共识。

监管层早已释放出加强房地产金融监管的信号。今年全国两会期间，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜就表示，房地产金融风险是可控的，但“个别的房地产企业可能在财务方面比较激进的现象，会有一些风险”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，房地产融资政策短期内只会强化，不会松动。加上房地产市场降温的预期强烈，“2015年以来的‘现金牛’效应将逐渐减弱，房企也将逐渐面临资金的压力。”

对于“降负债”措施，恒大提出三项：降低负债总额，多元产业引入战略投资，增强盈利能力增加净资产。何小丽则表示，可通过调整股权融资和债券融资比重的方法来降低负债率。

这一轮企业的“降负债”措施似乎并未伤筋动骨。严跃进指出，由于现阶段经营状况良好，资金链相对健康，企业主动降负债，将有着较大的回旋余地，其效果要好于资金恶化后通过出售资产来解决问题。

业内人士认为，这些做法将使今年的房地产市场出现一些变化，如企业在土地和并购市场将趋于谨慎，融资规模下降，股权融资增多，合作开发模式增多等等。

事实上，从战略调整的角度，此轮“降负债”的做法，更多被视为大中型房企的一种权宜之计。

由于房地产行业集中度提高的趋势仍然存在，房企对规模的追求也未停止。具体表现为，尽管判断为“小年”，很多房企仍然大幅提高了2018年的销售目标，并制定了可观的销售远景。这也意味着，房企不会放松对优质资源的争夺。

向来以稳健著称的龙湖，在年报中表示，“面对行业并购整合的新周期，我们也将密切关注，争取有所斩获。”曾飞燕也直言，融信降低负债率并不意味着要降低负债，“控制负债不是主要的措施。公司要发展，我们还是适度要去借债，还是需要去融资。”

在行业龙头规模不断扩张的态势下，领队的房企开始追求规模和利润的同步增长。

3月26日，蝉联房地产行业“利润之王”的中国海外发展有限公司（以下简称“中海地产”）于香港举行了2017年业绩会，这也是中海地产主席兼行政总裁颜建国当家以来的首份财报。

数据显示，2017年中海合约销售2320.7亿港元，同比增长10.17%；销售面积1446万平方米，同比增长10.88%，在行业中仍是稳健的增速。

此外，中海2017年股东应占溢利（归属上市公司股东净利润）上升10.1%至港币407.7亿元，在目前已公布财报的房企中位列第一，高于万科的280亿人民币、碧桂园的260亿人民币、恒大的244亿人民币。

保持净利润第一之外，中海也加快了规模增长的速度。颜建国在业绩会上表示，中海还是会坚持好字当头、稳字当头，“在现有资源的情况下，加快发展的步伐”，并将2018年的销售目标定在2900亿港元，2020年则将实现4000亿港元。

中海重回快速增长轨道

相比过去几年在土地市场上的拿地规模，中海在2017年可谓“进取”。

颜建国表示，去年拿地70多块，实际上参与了500多次拍地，成功率在14%-15%左右，按照一年200多个工作日来算，平均每天投两块地。

财报显示，2017年中海在内地的31个城市和香港买入了76幅地块，耗资1106亿港元。总楼面面积1741万平方米；权益建筑面积为1463万平方米，同比增长200.8%。

从土地投资金额占比来看，一二线城市仍为中海的投资重地，占比合计85%；三四线城市的土地投资总金额占比约为14%。颜建国认为，去年一二线城市很多地方都是限价地，中海拿地价格不算高，对中海而言“买每块地都有自己严格的投资标准，没有达到回报率的项目是坚决不拿的”。

这使得中海的可售货值也达到了5550亿港币，据21世纪经济报道记者了解，这个数据在2016年时为3600亿港元，此番增长迅速。中海还有1400多亿港元的合约额未结转，这部分销售金额会在2018年、2019年时陆续实现结转。

对比颜建国提出的2900亿港元销售额来看，5550亿港元货值的去化率大致在52%的水平，与去年同期的65%相比较低。对此，颜建国指出，这是“对市场怀有敬畏之心”。

颜建国表示，中海会以审慎的态度来对待市场，因为行政调控会在今年继续延伸，金融调控政策目前也处于比较紧的阶段。

从供货结构看，中海的货源集中在下半年、尤其集中在第四季度，销售时间较短。“我们也会根据市场情况，在年终的时候来检讨全年的目标”，颜建国说。

在中海2018年的规划中，集团投资购地力度会继续增强。颜建国表示，会以3年为周期滚动，确保实现较快增长所需的土地储备，集团计划新拿地权益投资额1350亿港元，这相对去年增长22%。

在业绩会上，中海的管理层还表示，将积极参与到棚改、城市更新等项目，同时寻找合作的可能。

颜建国指出，2018年中海仍会用比较积极的姿态来获得企业发展，“并购仍旧是我们未来在土地储备方面的重要渠道”。

在不断加快土地购入的同时，中海又一次在财报中秀出了其良好的成本控制能力。财报显示，2017年中海的分销费用与行政费用占收入比从2016年的4.0%下降至3.5%；资产负债率也下降2.6个百分点，达57.6%；加权融资成本从2016年的4.76%降至4.27%。

截至报告期末，中海的银行及其他借贷、应付票据分别为1035.8亿和746.6亿港元，持有现金1040.5亿港元，资金流充裕。

从规模到利润的竞争之路

财报中，中海指出要“实现又好又快地发展”，这也是中海在2018年将着手做的。颜建国在业绩会现场表示，2018年中海会着力实现“好中求快、稳中求快”。

用颜建国的话说，是“买更好的地、更便宜的地，同时在运营、成本控制等方面保持高的利润率，也适度扩大规模，这样我们总利润额还是有比较高的成长性”。

从具体数字看，2013年至2017年，中海归属母公司股东净利润分别为230.44亿港元、276.80亿港元、333.12亿港元、370.21亿港元和407.67亿港元，每年增长率分别为20.12%、20.35%、11.13%和10.12%；净利润增长率分别为18.04%、27.36%、4.86%和10.12%，对比以往高达18%-27%的净利润增长率而言，2017年“利润之王”的利润净增长率似乎陷入了一定的发展瓶颈。

颜建国则持有不一样的态度，“基数越大可能增长率会慢慢降低一点，我们认为也是正常的。但净利润总额仍是增长的。”

颜建国指出，在基数和净利润规模已经达到目前较大规模的情况下，应该追求的是净利润总额持续稳定提高。

后来者凶猛。中国恒大2017年从做大规模走向做大利润，也将龙头房企的利润之争导向白热化。在同日的业绩发布会上，中国恒大董事会主席许家印表示，“以前恒大做规模第一房企，现在要做利润王。”

恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧则指出，“未来恒大净利润在600亿不是什么稀奇的现象，而是很常规的行为”。

在年报中，中国恒大2017年的发展核心便是，“大幅降低负债率，增加净资产以及净利润”。

年报显示，2013年至今，中国恒大归属母公司股东净利润分别为126.12亿元、126.04亿元、104.60亿元、50.91亿元以及243.72亿元，2017年归属母公司净利润的大幅度增长与中国恒大赎回了1129亿元的永续债有关；2017年恒大净利润370.5亿元，也同比增长110.3%。根据恒大此前规划，预计2018年至2020年净利润合计约为1650亿元。

再看2018年不设规模预期的碧桂园，财报数据显示，2013年至2017年，其归属母公司股东净利润分别为85.14亿元、102.29亿元、92.76亿元、115.17亿元以及260.64亿元。

这一系列的数字表明，像中国恒大、碧桂园一类在过去几年里销售规模不断增长、做大规模的龙头房企，在实现了近几年规模扩张之后，开始在利润上做文章，从过去归属母公司净利润在百亿左右的规模，直接迈过200亿门槛走向更高的利润水准。

但也有房地产龙头企业会计人士对21世纪经济报道记者表示，由于房地产会计处理存在一定特殊性，像预售客户账款这一系列的项目存在一定的操作空间，原本会相对滞后的利润和收入可以通过会计手段提前“做出来”，不排除一些房企用“这种打擦边球的方式把未来几年的利润透支了”。

（21世纪经济报道 张晓玲 周智宇 侯宣佑）

(21世纪经济报道)

日前，提出“空间即服务”、要做人与空间连接的龙湖，在上海启动华泾商业商务中心项目的改造，其将与原业主上海华浦实业有限公司（简称“上海华浦”）合作参与。

这将是龙湖上海的第4座TOD模式商业综合体。其中一部分将规划改建为长租公寓，成为“冠寓”在上海的第23家门店。随着城市交通发展加速，TOD模式开始盛行。今年2月13日的上海土拍中，上海地产集团、申通集团、浦东轨交集团联合体以底价137.7172亿元摘得浦东新区北蔡Z000501单元（白杨路以东片区）01-01等地块，就是典型TOD项目。

上海地产集团有限公司战略投资部经理杨勇分析道，TOD是一种城市发展理念，提倡公交出行，减少私车比例。这种理念在新城和老城的落地模式不甚相同，新城是从规划中体现，老城就要解决核心的公交配套能力。

“目前大家分歧还很大。比如上海市中心目前仅可以做到公交出行，但没法按照最新的TOD理念落地；而城市外围的交通便利性仍然无法快速解决。”他认为，强化中心城市的公交配套是切实出路。

TOD模式兴起

随着城市轨道交通的发展，TOD类项目早已为政府城建部门与开发商所关注。

除了重塑周边居民的区域生活格局之外，TOD项目更重要是承担了交通枢纽作用。如在上海临港主城区15区地块规划中，就有一部分是TOD规划，这里原本并无轨交站点覆盖，为保持与临港新城其它地区的联动性，政府规划中提到，须开发多种交通方式的组合以提高地区的可抵性与出行便利度。

“十三五”期间，轨道交通建设迎来高峰期，按照发改委已批复的40个城市轨道交通建设规划计算，2020年总里程有望达到8500公里，对应总投资1.75万亿元。城镇化的逐步推进使得核心城市进入“远郊区”和“卫星城”开发阶段，城市轨道交通（包括轻轨和地铁）成为开发连接的主线。

有券商统计，从2016年开始的最近5年内，国内新增轨道交通能够带来价值提升的上盖物业（包括存量和增量）建筑面积达10.8亿平方米。

早在2014年，上海发布《关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见（暂行）》提到，建立符合上海发展实际的轨道交通场站及周边地区综合开发利用模式，和土地开发收益反哺轨道交通建设运营的发展机制，促进土地资源集约利用、城市功能结构的优化提升和轨道交通的持续健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，上海比较早的TOD项目其实是港汇广场项目，类似项目和地产项目形成了较好的互动，属于上海比较成功的TOD项目。他认为，未来新的项目也会陆续形成，尤其是靠近郊区的部分轨交站点等，比如顾村。从上海市场的发展来看，此类项目带动了近郊区重点商圈的形成，同时也有助于促进房地产市场和重点社区的形成，具有积极意义。

多名业内人士指出，上海TOD项目发展或围绕地铁第二环线的概念进行，且过去会开发很多酒店式公寓项目，现在项目打造会更加正规化。

同时，TOD项目既带来新商圈的培育，也有助于实现商业地产的更新和发展。这类物业对于房企的现金流回笼有积极作用，也有利于和各个供应商积极进行合作，提高了附近居民生活的便利性。

严跃进指出，上海当前有很多类似的地铁上盖物业开发商出现，但政府包括城投公司可能对于具体地块的使用会设置较高门槛，因此相关企业在项目扩大扩展还需要有新思路。

房企开发机会

上海的TOD项目发展，也为房企开发带来新的思考。

比如前述华泾商业商务中心项目，华泾为徐汇“一轴一带”发展布局交汇区域，交通优势突出。上海龙湖在接触项目之初就考虑多功能集成设计，让建筑体与轨道交通之间实现无缝衔接，空中走廊将综合体分区连通。项目改造完成后，商业约占4.2万平方米，冠寓约1万平方米。

万科可以说是最早提出“城市运营商”理念的房企，其对于轨交物业的投资也有较大力度，比如位于上海青浦的万科天空之城，就是建立在轨交系统上的城市综合体。

在新区规划中的TOD，更倾向与多家综合体联合开发，莘庄TOD项目就是一个案例。该项目属于改造性质，未来将是集市郊铁路、市域轨道交通等于一体的大型A类综合枢纽，由综合换乘体和枢纽配套组成。

莘庄TOD项目的土地出让门槛相对较高，要求商办、酒店需自持十年以上；投资约13亿元土建费用打造一个南北连通的大平台等（不包括与铁路、轨道交通的配建费）。

这令房企选择合作开发。2010年12月，香港新鸿基地产与上海城开集团宣布共同将之开发，其中前者有丰富的交通枢纽开发经验，后者则有城市运营的丰富经验。

值得一提的是，分析指出莘庄TOD项目“空中之城”的做法，相当于变相增加住宅用地供应。据2014年闵行区土地规划表明，莘庄板块未来住宅用地几乎为零供应。

（21世纪经济报道 唐韶葵）

(21世纪经济报道)

面对繁杂多变的市场前景以及眼花缭乱的宣传楼书，如何买到称心如意的住房一直是纠结消费者的头等大事。特别是限购令出台后，消费者手里仅有的购房权就变得更为重要，本报特别整理出五大购房细节，希望能在消费者购房时提供一些参考。

选择有资质的开发企业

新疆房地产市场发展还处于初级阶段，市场前景广阔，开发企业良莠不齐，一些小的房产开发商为了追逐利润，在没有取得五证(包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》)的情况下，就开始私下销售，并以享受优惠价格为诱饵促使消费者交纳一定的诚意金，等到销售期诚意金直接冲抵房款。按照国家规定，无法提供五证的房产公司将不能进入市场销售，所以，购房者购房前要看开发商是否拥有五证，切勿轻信低价宣传。

完善的配套是购房前提

曾经在购房者中有这样的信念：好地段决定价值。似乎这成了购房者的唯一标准，好的地理位置将会直接影响到所购房产未来的升值空间。在考虑升值空间方面，最重要的就是周边配套是否完善，如果配套不完善，将会导致未来生活成本的提高。消费者在看房时一定要对所购住房周边环境进行实地考察，如果住房临街或者参杂商业就要提前考虑环境指数问题。

小区停车位充足

在经济不断发展的今天拥有私家车已经成为共识，而面对不断拥挤的道路，给自己的爱车提供一个安全舒适的场所也成为购房者的首选。现在有很多小区将住房最大化，往往忽略了小区停车位的设置，致使很多业主将爱车停在小区附近，停车位也开始水涨船高。在买房时，如果你是有车族就要考虑停车位的设置。

不要让样板间影响你的思考

曾几何时，样板间成为购房者看房的首选，装修华丽的样板间让购房者流连忘返，却不知道样板间只是开发商借以推广销售的样板，并不是所有在售的房间都如样板间一样。购房者在选购住房时，一定要考虑住房的舒适度。另外，市场在推精装房项目时，样板间的装饰设计更是让消费者看的心旷神怡，仓促下单以至最后交房时造成心理落差。

交房标准要做到心中有数

近年来关于交房标准的投诉日益增多，在购房者验收住房时，入住条件不合格，无法兑现当初的承诺，因此，购房者在验房时，一定要查看基本生活设施是否能够正常使用，以及小区环境等公用设施是否正常。购房者在验收住房时一定请专业人士把关，避免入住后的纠纷。(记者 邵 帅)

(经济参考报)

(经济参考报)

[随着金融手段的不断严控，房企也开始不断化解自己的风险。也有业内房企高管认为，负债过高的房企今年将面临很大的资金压力，可能出现以价换量情况]

[合计超过50家房地产企业的年报数据显示，2017年房地产行业主流企业平均净利率高达12.3%，相比2016年明显上涨。]

受益于中国宏观经济的不断增长，开发商在年报季纷纷交出了不错的答卷。

记者不完全梳理发现，目前大部分主流开发商的销售、营收、利润都出现了不同程度的上涨，而面对2018年的市场，这些公司同样下定决心要冲击更高的排名。

统计发现，从已经发布的企业业绩看，2017年房地产全行业主流房地产企业利润爆发已经成为定局：A股已经发布年报的房地产企业合计37家，港股等超过15家。

合计超过50家房地产企业的年报数据显示，2017年房地产行业主流企业平均净利率高达12.3%。相比2016年全年房企的平均不到10%的净利率明显上涨。2015年为9.69%，而2016年为9.73%。

业绩普遍上涨

2017年，碧桂园实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.4%，整体去化率达81.5%，并成为首个年销售额突破5000亿元的公司，合同销售面积6066万平方米，同比增长61.9%。这是继2016年销售增长120%至3088.4亿元，首次跨入行业前三之后，碧桂园再次发力，并跃居行业第一。

碧桂园年报显示，该集团发布的2017年度业绩报告显示，期间实现营业收入约人民币2269.0亿元，毛利约人民币587.9亿元，公司股东应占利润约人民币260.6亿元，本公司股东应占核心净利润约人民币246.9亿元，同比增长分别达48.2%、82.4%、126.3%、106.0%。

恒大3月26日发布的2017年财报显示，2017年全年营收3110.2亿元人民币，较2016年增长47.1%；净利润为人民币370.5亿元，较2016年增长110.3%。

公告指出，恒大2017年毛利为人民币1122.6亿元，较2016年增长88.9%；毛利率为36.1%，较2016年上升8个百分点。同时，恒大核心业务利润为人民币405.1亿元，较2016年增长94.7%；核心业务利润率为13.0%，较2016年上升3.2个百分点。净利润为人民币370.5亿元，较2016年增长110.3%；净利润率为11.9%，较2016年上升3.6个百分点。

万科在2017年实现销售金额5299亿元，同比增长45.3%，在全国的市占率近4%。

2017年，万科实现营业收入2429亿元，归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，同比增长33.4%；每股基本盈利2.54元，同比增长33.4%。

旭辉年报显示，2017年全年，旭辉实现合同销售金额1040亿元，同比增加96%，全年合同销售面积629万平方米，同比增加116%。旭辉净利润为人民币48.3亿，同比增长72%；核心净利润达人民币40.8亿，同比增长45%。同时，2017年的毛利率29.7%，2016年则为25.4%。

同样发展较快的新城控股年报显示，公司全年合同销售金额达1264.72亿元，同比增长94.39%，销售面积达928.28万平方米，同比增长61.44%。

2017年年报数据显示，新城归属于上市公司股东的净利润为60.29亿元，比上年同期增长99.68%，公司整体平均融资成本为5.32%，净负债率63%，毛利率上升8个点至36%、净利率提升至15%。

融信年报显示，报告期内2017年公司全年实现合同销售额约502.35亿元，同比上升103.88%，合约销售面积为238.69万平方米，公司合约销售平均单价达到21046元/平方米。毛利润为50.25亿元，同比增长118.3%;净利润为26.46亿元，同比增长55.40%。

“由于2015、2016年的销售火爆，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。从已经公布业绩预告的房企来看，预亏的均为转型或者中小型房企，主要业务依然是房地产的房企业绩为正增长。”中原地产首席分析师张大伟说。

谨慎乐观

虽然很多开发商业绩很好，但是它们对未来的风险意识也在增强。

恒大总裁夏海钧表示，恒大要由原来的规模型向规模加效益型转变。以前恒大是高负债、高增长、高周转、低成本，未来则要降低自己的负债情况。恒大计划，2020年，要实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，纳税超过1500亿，要进入世界百强企业。负债率要大幅下降，到同行业的中低水平。

事实上，从2017年开始，国家对地产行业收贷，银行在风险条件下，偏向大企业，随后银行融资成本开始走高。对中小企业是寒冬，但是对大企业是并购发展的机会。同时，大企业同样开始注意到潜在风险，开始选择更加稳健的车轮。

“8000亿的销售目标，距离现在还有3年时间，每年增长1000亿，规模增长是15％左右，意味着土地一定是和这目标匹配的。现在目标定了，规模适度增长，注重增长质量。”恒大董事局主席许家印说。

碧桂园没有定出自己的业绩目标，虽然业内判断碧桂园将大概率完成8000亿的销售额，但是碧桂园则开始不设置目标。

大公司谨慎的同时，也有很多房企同样提出了更高的业绩目标。

融信就把自己的销售目标定在1200亿，相比2017年销售500亿，融信继续保持大幅度增长。

新城控股目标同样很高，在对未来五年的规划中，新城希望能进入top10，争取进入top5。而对于2018年的目标，新城希望销售1800亿，从外界看，新城的实际目标可能更高。

虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观，从全国看，房企也收获历史最丰收一年。房企年度目标完成平均超过100%。大部分房企超额完成年度任务。

张大伟认为，千亿房企数量在2017年超过16家，在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中，2018年多家房企的销售目标依然明显提高。

不过，随着金融手段的不断严控，房企也开始不断化解自己的风险。也有业内房企高管认为，负债过高的房企今年将面临很大的资金压力，可能出现以价换量情况。

(第一财经日报)

对于购房者来说，买房不一定要最大，但一定要最适合的。好房子的标准很多，户型、朝向、楼层是都很重要。但对于大多数购房者来说对于朝向却不知该如何选择，总结一下买房挑朝向的妙招，为购房者买房提供帮助。

正朝南不一定就最好

是不是房屋朝南就最好？专业人士认为，这也不一定，住房朝向跟地域、地形、风向、周边道路走向等都有关系。朝南的房屋可以保持充足的阳光，在冬天阳光也一样能照射到同样的深处，令人有明亮温暖的感觉，而夏季阳光直射，屋内则受不到强烈日光的照射；其次房屋可以保持良好的通风，保证室内的清新和干燥。

一般来说，正南朝向、东南朝向、西南朝向的房子光照都不错，一天之内室内能够接受2-3小时的阳光射入时间就己经足够了，对消除房间内湿气，杀灭细菌，调节室内温度，加速空气流动都有好处。

住宅的朝向喜好南北地区差异也很大，北方人喜欢挑中间套，更节能保温，冬天更保暖。

住宅建筑设计也要多种因素综合考虑。如楼盘周边道路的走向并不是正东正西的，也可能影响到楼盘的朝向。

客厅主卧朝向最重要

就房屋内部空间来说，客厅卧室朝向最重要。购房者在看楼盘时也要对房间的客厅、卧室、厨房等各个布局进行细致观察。

首先是客厅的朝向，客厅是一套住宅中使用率最高，使用人数最多的房间。客厅的朝向以南向为最佳方向，客厅朝南，冬天可以晒进太阳，在夏天又是凉风习习。如是朝东、朝西的客厅，特别是低楼层的业主一定要对相邻建筑的间距加以关注。

其次是卧室的朝向。对于一居室的小户型，其卧室的朝向自然是与房子朝向保侍一致，以南向为最佳朝向。如果卧室有二、三间，其朝向就会有所不同，此时购房应以主卧室朝向或多数卧室朝向为评判标准。卧室以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么房间就会经历一整天的照射，室内温度就会很高。卧室朝向为东南、东、东北也可。最好不要选朝西卧室。如果是两居室或三居室，有一间卧室朝向北方尚可。

再次是厨房和卫生间的朝向。卫生间一般较潮湿，易滋生病菌，因此要保持采光、通风、最好避免选择西向的卫生间。厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或是排气扇向外排气，厨房最好不要选择北向。

其实对于我们很多首次置业的购房者来说，因为没有专业的知识，买房选择时大部分是在听销售人员的讲解，一旦交房，才发现实际情况跟想象相差那么远。学着做个聪明地买房人，从了解“户型朝向”开始，理智购房吧。

(齐鲁晚报)

(齐鲁晚报)

很长时间以来，房价是“乱花渐欲迷人眼”，而老百姓则是“为伊消得人憔悴”。这让很多购房人看不懂、猜不透。究竟是现在就买，还是再等一等?业内专家认为，做一个聪明的购房人必须掌握四个黄金原则。

明确生活居住需求

江西房地产营销策划有限公司副总赵鹏认为，现在该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期。对于购房者来说，最关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。从家庭成员状况、日常起居、工作、学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了，那么就需要考虑购置一套能符合需求的房子了。

确定价格承受范围

由于房价已经处于高位水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。

判断价格底线，可以用贷款最高额度与最高年限，来算出每月还款额，只要月还款额占家庭月收入比的三分之一以下即可。判断价格浮动空间，可以根据住宅指标家庭生活的影响程度分清各项需求指标的主次关系，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。

这样一来，就可以在有限的财力之下，得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。

衡量房子性价比

衡量住宅性价比是否最优化，也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否最高。我们购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。

不为明天的升值买单

房子的出售方总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述，手中拿着升值潜力这张牌，试图让买家感受到：他买到的不仅是一套房子，更是一枚在不断长大的金元宝。在这种诱惑下，买方在价格谈判时要坚持自己的购房原则和价格底线。

对于自住型购房者来说，房子买来是为了解决当期的居住，应该更看重的是房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来升值潜力，不要用今天的钱为明天的升值买单。

要是想在价格谈判中“有理有据”、不陷于被动，购房者应该关注当前房产的价格行情，尤其是对想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。

(中国新闻网)

(中国新闻网)

　　窗帘在房间中处于抢眼的位置，因此在某种意义上决定着一个房间的表情，也反映了主人的生活品位和情趣。说白了，除了装饰功能外，窗帘的材质、功能、舒适程度也与咱们的健康息息相关。

　　从材质上分，窗帘有棉质、麻质、纱质、绸缎、植绒、竹质、人造纤维等等。其中，棉、麻是窗帘常用的原料，易于洗涤和更换，适用在卧室；纱质窗帘装饰性较强，能增强室内的纵深感，透光性好，适合在客厅、阳台使用；绸缎、植绒窗帘质地细腻，豪华艳丽，遮光隔音成效都不错，可价格相对较高；竹帘纹理清晰，采光成效好，而且耐磨、防潮、防霉，不褪色，适用在客厅和阳台；人造纤维窗帘较硬、易洗涤且耐用，遮阳性好；百叶窗现在非常流行，在选择时，可以先触摸一下叶片是不是平滑、有没有毛边，接着将帘子挂平试拉，瞅瞅开启是不是灵敏，最后转动调节杆，检查叶片翻转是不是自如；还有一点，有些木制窗帘能使用黏合剂，容易造成室内污染，家中有小孩、老人或孕妇得要谨慎选用。

　　大家在选购窗帘时，通常考虑的是它的装饰性，说白了必须特多关注以下几个方面。

　　防噪音。研究标明，当室内的持续嗓音污染达到30分贝时，就能干扰人得正常睡眠。因此，选用一条具有吸音成效的窗帘至关重要，质地以植绒、棉、麻为佳。通常看，愈厚的窗帘吸音成效愈好，质地不错的窗帘可以减少10%—20%的外界噪音。

　　遮光。要是想在白天睡个舒适的午觉，最好为卧室选择一条具有遮光成效的窗帘，棉质或植绒面料的最好。而书房、餐厅内通常没必要太强的光线，可以选用百叶窗，方便于光线调节。

　　保暖。到了冬季，窗帘就需要考虑保暖问题，植绒窗帘面料厚重，保暖性较好。根据日本室内设计师的研究，在全部色彩中，深红色最保暖，适合冬天使用。

　　调节心情。要是窗帘色彩过于深沉，时间长了，能使人心情抑郁；色彩太鲜亮也不好，部分新婚夫妇Like选择色彩鲜艳的窗帘，可时间一长，能造成视觉疲劳，使人心情烦躁。说白了，不妨去繁就简，选择浅绿、淡蓝等自然、清新的色彩，能使人心情愉悦；容易失眠的人，可以尝试选用红、黑配合的窗帘，有助于尽快入眠。

　　最后提示大众，别选价格太低的窗帘，这原因是有些廉价窗帘遇火易燃，而品质不错的窗帘通常具有防火性能，家人的安全才有保障。

　　(腾讯论坛)

(腾讯论坛)

第一步：定位很关键

理财专家指出，月收入5000元的中产阶级看似“有钱”，但在决定购房前还要是从多方面因素着手，衡量家庭收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及亲友可资助额等正确估算自己的实际购买能力，以便最终确定所要购买房屋的类型、面积和价位等。因为购买房屋的地段、面积、总价等因素，将会直接影响未来银行评估及最终放贷数额。

第二步：货比三家

目前不少银行都推出了“直客式服务”，与传统个贷金融机构的服务模式是“碰撞”的。客观的说，银行“直客式服务”具备省钱的优点但是相对的贷款产品较为单一，而个贷金融服务机构从贷款服务专业性，房地产、金融政策的权威性，以及掌握多家银行贷款产品的角度来谈都更具有无可比拟的优势。所以，购房者在贷款买房前更应该“贷比三家”，选择适合自己的贷款委托方式。

第三步：注意贷款方式

中等收入人群在办理贷款环节中应注意贷款方式，顾及“提前还款”因素。虽然目前月收入5000元，但对于今后可能发生的变化谁也无法预料，特别是在现阶段金融政策“摇摆不定”的市场状况前，更应该注意选取最适合自己的还款方式，同时还要兼顾到贷款后的“提前还款”因素等。

弃“本息”转“本金”。虽然各家银行都已推出不同种类的贷款产品，但目前为止，房贷者最常用的还款方式还仅是局限于“等额本金”和“等额本息”。就这两种方式而言，或许房贷者已习惯使用“等额本息”还款。但是，“等额本金”的还款方式更适合房贷者在多金融政策的市场环境中使用，虽然最初还贷时借款人会感觉到每月的负担较重，但随着归还的本金增多，利息支出也就会相对减少，最终还贷压力会减轻很多。

应趁早做好“提前还贷”的打算。需要注意的是，银行对于提前还贷的要求不同，比如有的银行规定是放款一年后才能提前还贷，有的银行规定提前还贷要是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。

第四步：控制个人财务

中等收入人群虽然每月收入不菲但也要注意控制个人财务支出，避免因过度消费而引发“经济危机”。一般原则下个人负债不要超过个人总资产的50%，否则家庭资产的安全性就会受到威胁。所以“开源节流”就显得更为重要，只有合理安排开支才能保证家庭有适当的资金进行其它投资规划，从而达到“开源”的目的。

“伟嘉安捷”的理财专家指出，在社会经济中，中间阶层是社会基础与是社会稳定的中坚力量。所以，在宏观调控加大力度，金融政策“漫天飞舞”的情况下，国家更应该通过健全的法制、有效的税收体制以及相应的社会保障体系，在保护低层收入群体经济利益的同时，适当合理有效的维系中产阶级的房产理财趋向。 以上信息仅供参考，最终以开发商公布为准。

(新华网)

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全款买房和贷款买房的对比

全款买房 支出少

虽然第一次付的钱多，但从买房的总钱数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且，一次性付款可以和开发商讨价还价，进一步节省购房款。目前，针对一次性付款购商品房给予一定的折扣优惠，基本上已成了楼盘统一的优惠活动，只是折扣度不同而已。

如购买一套总价100万元的住宅，若一次性付款，开发商给予3%的优惠，仅这一项就可以节省3万元的购房支出。

流程简

全款买房，直接与开发商签订购房合同，省时方便。对于购置二套房产的人而言，除了省去了贷款利率上浮的支出外，也节省了与银行周旋的时间和精力。

易出手

从投资的角度说，付全款购买的房子再出售比较方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

劣势

压力大

一次性全款购房，对于那些经济基础较为薄弱的购房者来说，会成为一个不小的负担。如果不是资金充裕，一次性购房的投入太大，也许会影响购房者的其他投资。

变数大

就大多数在售房源为期房的楼盘而言，购房者选择一次性付款会加大购房风险。选择一次性付款，各楼盘会要求购房者在预售阶段交纳所有房款，并签订《商品房买卖合同》。然而，在交易过程中，很多预售楼盘存在五证不全的问题，虽然销售人员承诺在一定时间段内会补齐手续，但对购房者来说，却充满了未知的变数，其中最大的问题就是“备案难”。

风险大

对于购买期房的人来说，如果开发商没有按期交房，或因工程资金不足等原因，无法完成交付使用甚至工程“烂尾”，那么交付了全款的购房者就有可能损失更多的利息，甚至全部打了水漂。

(新华网)

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