图片来源/ 21世纪经济报道

　　在大多数人概念中，公积金是中国政府给居民购房和租房专款专用的一项福利，一方面拥有国家补贴，一方面享受远低于商业贷款的利率，是居民房贷首选。

　　但现实中，各地公积金管理和使用政策存在较大差别，不少地区公积金因审批繁琐复杂、放款慢、效率低为居民和开发商诟病。在房贷市场中，部分开发商和卖房者甚至明确拒绝公积金贷款，公积金贷款沦为房贷市场二等公民。

　　据住建部公布的最新统计数据，截至2017年11月底，全国住房公积金缴存总额12.3万亿元，提取总额7.2万亿元，缴存余额5.1万亿元。如此庞大体量的住房公积金，放任其低效运转将是对社会资源的极大浪费。如何提高使用效率，使其更好的用之于民，各界都在探索与试图改革。

　　多地多位购房者向21世纪经济报道记者表示，从政策上、利率上公积金贷款应该是个好东西，可买房时遇到的问题令公积金实际运用困难重重，并呼吁尽快进行公积金改革。

　　公积金处房贷链底端？

　　西安（楼盘）准备购房的李先生对21世纪经济报道记者表示，虽然在事业单位工作，公积金福利待遇不错，但并不会考虑公积金贷款，甚至不会选择贷款，而是全家合力全款买房。

　　“西安的楼市一片大涨，绝对的卖方市场。很多新盘当天的去化率可以达到100%，开发商都有心照不宣的‘潜规则’，全款购房者有权优先选房，商业贷款者次之，公积金贷款可能会更次之。这基本上就决定了要想买好楼层好户型，只能全款买房。甚至一些热门盘的小户型，即使是全款买房也需要摇号，贷款根本没有购买资格。”李先生颇为无奈。

　　深圳（楼盘）去年购房的王先生也告诉21世纪经济报道记者，他没有选择公积金贷款，而是选择了商业贷款。“我的公积金缴存金额比较低，一个月五六百。再加上申请比较复杂，感觉并不划算。就索性直接选择商业贷款。”

　　在二手房交易中，对公积金贷款的“歧视”更加明显，北京（楼盘）某知名中介房屋经纪人告诉21世纪经济报道记者，因为北京许多房屋交易环环相连，不少卖旧买新，对资金能否及时到帐要求较高。因为公积金贷款在流程、放款方面可能都存在一些不确定因素，有些业主会明确要求不允许公积金贷款或者优先考虑商业贷款和全款，甚至有些业主会要求用公积金贷款需要加价。

　　但有南部沿海某市银行信贷人士对21世纪经济报道记者表示，这种对公积金贷款的歧视非常态，也非普遍行为。他认为，对于购房付款方式有要求应该是对回款有一定的压力，而对于正规的、实力雄厚的开发商来说，这种压力应该可以控制，所有购房者无论采用何种购房方式都是平等的，楼市相对平稳是保证市场规范的基础。

　　效率低部分因提取越多地方收益越少

　　一位石家庄（楼盘）的购房者向记者直言，公积金提取效率极低。他称，“我去年申请提取公积金进行装修，申请3个月才有回音，拿到钱装修都结束了。”

　　前述房屋经纪人告诉记者，一些开发商和业主不希望购房者选择公积金贷款根源就是因为公积金效率低。他解释道：“公积金贷款流程复杂、放款周期长，直接拉长了房企回款周期，导致资金周转率下降。因此，追求高周转，规模快速扩张的房企对公积金贷款会产生抵触情绪；对于资金回流有要求，比如急于换房的业主也会拒绝公积金贷款。”

　　他还指出，对于开发商来说，按揭贷款合作方一般都是有固定合作的商业银行。商业银行愿意批给开发商额度，也是希望可以从中获得大量优质客户。所以开发商也希望客户更多选择商业贷款。

　　而对于公积金贷款效率低的原因，一位地方行政部门人员对21世纪经济报道记者表示，制度上来说收入分配机制确实需要改进。各地具体情况不同，但面临的问题类似。公积金产生的增值收益会上缴地方财政，属于地方政府收益，而收益的多少与提取量直接相关，提取越多，公积金产生的收益越少。且目前公积金的管理属于多头管理，部委制定政策，出发点是满足居民需求，而地方政府是实际执行人和受益人，从收益角度讲，效率过高反而会降低收益，诉求存在矛盾。

　　该人士还指出，此前全国不动产登记信息没有联网，公积金部门系统也比较落后，工作人员查询信息复杂、困难，而每年需要办理公积金业务的居民数量庞大，公积金部门也确实超载运行。从居民、到部委、到执行机构，都在期盼着公积金制度改革，效率得以提升。

　　各地改革进度不一

　　上述地方行政部门人士表示，去年以来，各地已经不断进行系统升级，努力实现全国联网。今年以来，相信很多地区公积金办理效率已大大提升。

　　珠海（楼盘）一位股份行信贷业务人士表示，传统来说公积金贷款主要有两种模式，一种是公积金个人住房委托贷款，一种是公积金贴息贷款。对于业务量不太大的银行，一般只有公积金委托贷款，也就是普通的公积金贷款或者混合贷款，需要等公积金到账后银行发放贷款。这种模式在过去效率比较低。

　　此外公积金贴息贷款是在公积金贷款放贷轮候期内，由银行先行向公积金借款人发放商业性住房贷款，公积金贷款贴息，待公积金贷款发放后再归还银行。该业务人士表示这种贷款方式效率比较高，但一般只有四大行和业务量很大的本地城商行、农商行可以做。

　　“在银行申请商业贷款一般2-3个工作日就可以告知审批结果，公积金贷款在过去一般需要一周左右。但是去年以来珠海公积金管理中心不断在升级系统，现在已经实现了和银行系统的实时对接，省略了银行代为审批、收集资料，交由公积金中心再审批的中间环节，银行只需要对自己签署的资料进行背书，一般隔日就能得知公积金审批结果，放款也更加快捷。”他称。

　　刚刚用公积金买房的深圳市民李先生对21世纪经济报道记者表示，他选择了商业贷款转公积金贷款，即为了效率先申请商业贷款，商业贷款发放后再申请转为公积金贷款。“没想到因为额度问题商业贷款排队排了三个月才放款，公积金贷款从申请到放款只用了不到一个月。”李先生称。

　　他认为，目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，远低于商业银行个人住房贷款利率。以深圳的标准，夫妇两人可以申请最高额度100万的公积金贷款，如果期限20年，利息可以节省20多万，购房者应该最大限度的利用好公积金贷款。

　　但华北某市市民告诉记者，目前公积金效率依然较低。尤其在公积金提取方面，往往需要多次往返开具各种证明和材料。放款时间不定，提取比例也有限制，还希望更加便捷、惠民。

　　前述地方行政人士指出，随着部委出台《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，各地打击开发商对于公积金贷款的歧视行为，一方面房地产市场将更加规范，另一方面公积金制度改革相信也会逐步深入和推进。

　　本文首发于微信公众号：21世纪经济报道。

3月24日，链家集团董事长左晖受邀参加第十八届“中国发展高层论坛”，在下午“城市群与房地产市场新方位”的分论坛中，以“人口的再分布与住房市场的再平衡”为主题发表了演讲，并结合我国城市群规模及人口发展趋势，针对如何建立面向未来的住房供给体系提出了自己的观点。

人类历史上最大的一轮城市化

“今年是改革开放40周年，在过去的40年时间里，整个中国完成了人类历史上最大的一轮城市化进程，从1978年到今天，完成了6.4亿人口的城镇化，相当于是2个美国、5个日本的人口。并且中国完成城市化的速度非常快，美国从10%到50%的城镇化率用了80年时间，我们用了30年就完成了这个过程。”左晖在讲话中表示，“中国的城镇化率，实际上是高度的集中，到今天为止，我们城市人口主要还是集中在东部沿海的大型的城市里边”。

在过去40年时间里，中国人均居住面积从6.7平方米已经增长到超过36平方米，存量面积从6亿增加到250亿平米左右。在左晖看来，整个大的城市化过程中，住宅产业为了应对这样一个城市化的浪潮是有三大核心特点，第一是住宅的总体需求大量释放，第二住宅需求大量集中地释放，第三是大量集中地释放在少数城市。

中国进入城市群发展阶段

左晖认为，房地产市场40年的发展，对整个中国经济发展都起到了非常关键性的作用：“第一，自1998年房改后，中国开启了大规模的建设浪潮；第二，居住条件得到了显著改善；第三，住房的成套率发生了很大的变化，今天已经到了90%以上；第四，今天的户均住房套数也在发生变化，‘房户比’这个指标各个地区分布是非常不均衡的，比如上海（楼盘）、北京（楼盘）房屋和户数比是0.85；第五，住房基本上实现了可支付，尽管涨幅比较高，但基本上实现了可支付的问题。”

“今天正在走向一个从城市化到城市圈发展的明显态势，我们估算未来在整个中国，城镇人口规模从7亿到10亿的过程中，可能会有超过20个的超大城市圈。”左晖在会中提到，在城市圈的发展过程中，存在各种各样的问题，房价上涨、交通拥堵、效率降低等等。但，更高的城市密度往往意味着更小的环境压力。高密度本身并不意味着必然的高房价，也并不意味着必然的交通拥堵。

左晖强调，“从全世界范围来看，城市人口发展都是先集中再分散然后再次集中，我们看到美国很多大企业都往城市中心转移，所以我们也会发生这样的变化。再比如日本东京晚上白天的人口比大概85%左右，晚上的人口相当于白天人口的85%，这个比例非常重要。以北京望京区域为例，从10年前的很不好的规划，到今天非常好的发展，这都是城市圈的发展过程”。

建立面向未来的住房供给体系

在城市圈发展的背景和基础下，如何建立面向未来的住房供给体系呢？左晖提出了他的5个看法。

“第一，建立一个有弹性的住房供给体系非常重要，这不仅仅是供给规模的问题，还是供给弹性的问题，因为住房的需求，释放的节奏不太一样。并且我们最近也反省这个问题，过去10年对于住房的宏观调控，是加强了变化还是减弱了变化？怎么让供给更弹性？一方面是增加土地供给，另一方面是新房、二手房、租房的‘三管齐下’。”

“第二，建立更加包容的住房政策。今天中国大概有2亿的流动人口，现在的补贴也大多是补贴到高学历的年轻人，而不是低技能的人口身上去，我们认为未来2亿人口的聚集，对于城市来说不仅仅是成本，更意味着竞争力。”

“第三，租购并举，这个‘并’，我们怎么把租跟购连接，今天来看，主体还在C端，包括美国、日本，80%的租赁是由C端解决，所以我们怎么更好的把二者进行连接。”

“第四，一二手房并重，2017年超过18个城市的二手房交易量超过了新房。北京、上海这样的城市二手房交易和新房交易已经达到了4：1。”

“第五，今天在一线城市里建立可循环的再生体系非常重要，北京和上海大概都有两百万套中心区的住宅，这种住宅的流通率大概一年千分之一左右，怎么样让这些住房产生新的活力，这也是非常重要的”。

(和讯房产)

买房，就像一场大型学习考核，需要不断的学习自己没有接触过的知识，并且应对自己没有遇到过的情况。尤其是买房中的各种专业名词，可以说是让人十分头疼了。产权面积、建筑面积、套内面积、使用面积和公摊面积，这些面积具体都是指什么，它们之间有什么关联，大大小小的各种面积，对我们有什么影响呢?今天我们就来了解一下。

一、易混淆的七种“面积”

1、产权面积

是指房产证上所标注的房屋建筑面积。具有法律效力，是日后出卖房屋的面积依据。如果房屋拆迁补偿，也是根据产权面积来算。

2、建筑面积

建筑面积是购房者最常打交道的名词，看房时置业顾问提到的房屋面积一般都是说建筑面积。它是指住宅建筑物从墙体外围测量的平面面积。它包括屋内使用面积、墙体占用面积、阳台面积以及屋外走廊、电梯、消防通道等公共区域的公摊面积。

3、公摊面积

指的是一整栋楼里所有公共区域都需要整栋房屋购买人公摊，计入购房的建筑面积中，建筑公摊的面积有一部分产权归整栋购房者所有。而公摊面积包括屋外走廊、电梯、消防通道、值班警卫室等公共区域。

4、套内建筑面积

除却公摊面积的建筑面积，但包括墙体占用面积、阳台面积、屋内使用面积。

5、套内使用面积

指屋内肉眼可以看到的面积，是可以直接为购房者使用的净面积。

6、套内墙体面积

从墙体外围测量的面积减去套内建筑面积就是套内墙体面积，包括承重墙、承重柱等。

7、套内阳台面积

阳台分为封闭式和未封闭式。封闭式阳台根据阳台的水平投影面积来作为套内阳台面积，未封闭式阳台，一般将阳台上盖水平投影面积的一半作为套内阳台面积。

二、面积认识误区

1、建筑面积=套内使用面积

一定不等于。购房小白如果刚接触这些名词，听置业顾问提到，可能会误以为建筑面积就是日后屋内面积。建筑面积，是包含套内使用面积、墙体面积、阳台面积和公摊面积的。注意：在部分楼盘中，你购买房屋时支付的房款也是根据建筑面积来算的。

2、产权面积=建筑面积

产权面积不一定和建筑面积相同。产权面积是根据签订的房屋买卖合同上的面积来定的。而合同上的面积是根据所买房屋的形态来定，例如普通商品房、别墅、房改房就可能会不一样。一般都合同上都采用建筑面积作为面积依据，也有用使用套内面积的。

3、公摊面积小使用面积就会多

如果根据理论上的公式来看，公摊面积小，使用面积确实会变得多了。但实际上如果买的屋内面积一定，公摊面积很小的话，意味着电梯、走廊、公共门厅面积缩小，这样一来，生活的舒适度大大就会大大降低，十分影响居住体验。

三、面积误差怎么办?

新房大多是期房销售，实际的套内使用面积在购买时无法现场测量，只能根据开放商的销售数据，最后交房时进行实际测量。房屋面积存在误差是不可避免的，国家有明确的法律规定。

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。

2、面积误差绝对值超出3%(不含3%)，买房人有权退房。开发商在收到买房人退房通知之日起三十日内将买房人已付房价款退还给买受人，同时支付房价款利息(按中国人民银行规定的利息)。

3、面积误差绝对值超出3%(不含3%)，买房人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房人补足;超出3%(不含3%)部分的房价款由开发商承担，产权归买房人。

4、产权登记面积小于合同约定的面积，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由开发商返还购房人;绝对值超出3%(不含3%)部分的房价款，由开发商双倍返还买房人。

在快速发展的今天，大家对居住的要求已经不单单满足于“住”，而是对房子的户型、绿化率、配套等有了更高的要求，所以这就要求物业服务质量一定要高，但往往大家购房时却忽略了最为重要的增值服务—物业。

关于物业的一些小问题

1、买房后长期不住，物业费要不要交呢？

产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房，均应交纳物业管理费。理由如下：物业管理公司提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少

2、业主交了停车费，物业有哪些应尽的责任？

停车管理单位应负的责任是：保障车主有车位；负责疏导小区交通；物业的车位使用费只限于该停车场地使用租金，不包含车辆保管费，即双方只构成车位场地租赁关系，不构成车辆保管关系。车辆应由业主自行妥善保管。

3、业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为，应承担经济责任？ 

业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任：

1）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌； 

2）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备； 

3）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物； 

4）侵占绿地、毁坏绿地； 

5）乱设摊点、乱设集贸市场；

6）乱倒垃圾、杂物；

7）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

8）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；

9）法律、法规禁止的其他行为。

物业能保障什么

1、有更加整洁干净的环境，完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁。

2、安全问题更加放心。陌生人不会轻易进出，小区内车流的管制，让小区不会像普通的公园一样。

3、让你的生活更加便利。电梯坏了有人来修，门锁打不开了一个电话就行了，只要是你生活上遇到的问题，通过物业都能得到妥善的解决。

最后大家要清楚，当今时代，评估一套房子的价值高低，除了价格、地段、配套等硬性指标外，作为服务延续的物业管理显示出越来越重要的作用。拥有优秀的物业管理，不仅让房子保持较长时间的优越品质，同时还是房子保值升值的重要保障。

现在买二手房，你选择“多首付”还是“多交税”？

今年，楼市调控政策仍然不会放松，而银根持续收紧给楼市增加了观望的气氛。3月份，更多的银行加入“三价合一”行列，首套房贷利率也从10%普遍上浮至20%以上，部分银行甚至对二手房停贷……二手房市场进入冷淡期！

尤其是“三价合一”执行后，通过银行贷款按揭买房，购房者不得不提高首付甚至是一次性付款，否则，按照东莞普遍执行的差额计税方法，“三价合一”规范操作下，非“满五唯一”的洋房需要缴纳税费甚至会比过去多十几二十万元。

首付多交两三成！

今年2月份起，东莞各个银行陆续开始执行新的房贷评估政策。根据银行的规定，从政策实行日起，银行发放贷款以“网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价的最低值来评估”。

由于卖房个税参考的是网签备案价，过去的东莞二手房市场上，有人利用“阴阳合同”来少交税费。业内人士告诉楼三姐，以一套实际成交总价为200万元的洋房为例，如果银行评估价为180万元（不少楼盘评估价相对实际成交价要低一些），网签备案价为120万元。其中网签备案价是三个价格中最低数值。

那么按照旧的政策，首套房首付为54万元（180万×0.3）+20万元（200万-180万元）=74万元，实际首付近四成；而银行执行“三价合一”政策后，要求“银行评估价=网签备案价”，按照新的政策银行评估价为120万元，实际购房首付为36万元（120万×0.3）+80万元（200万-120万）=116万元，接近六成，比政策执行前首付要多交42万元。

金信联行相关人士也告诉楼三姐，自从“三价合一”实行后，他们的二手房成交中有“满五唯一（证满五年卖家唯一住房）”的，有用公积金贷款成交的，还有一次性付款成交的，但是没有通过银行按揭贷款成交的。“一方面是调整后首付比例提高了，另一方面是银行房贷利率上浮比例较高，而且放款慢。”该人士表示。

税费较之前或多十几万

业内人士解释，简单来讲，“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。这是最规范的操作方法，但是税费会比之前高，一些住宅成交涉及的个税比调整前要多十几万甚至二十万元，这也使许多人放缓了购买二手房的步伐。

东莞市聚蜂按揭服务有限公司客服部经理谢淑华表示，就目前而言，东莞有两种个税征收标准，一种是无原购价，按评估总价的2%进行定额征收，另一种则是比较常见的差额20%计征；在当前政策形势下，多数成交是按差额（成交价与原购房价的差额）20%计算个税，因此“三证合一”后，税费也将大幅提升，很大程度上增加了购房成本。

一名业内人士介绍，由于前两年房价上涨较快，一套200万元的洋房，按照银行按揭成交价来贷款、计税的话，各种费用要去到30万~40万元，比原来多了十几二十万元。

正璟地产中介总经理陈星霖也表示， “三价合一”对二手房市场的影响很大，目前成交主要有两种情况，一是按照成交价来申请银行贷款，按成交价来交税，税费比调整前增加；二是多交首付，或者一次性付款，税费或可以少一些。无论哪种方法，购房门槛都提高了，成交量短期下滑，抑制成交和房价上涨。有业内人士认为，这会让部分定价过高的二手房价回归理性。

二手房利率最高上浮至45%

与“三价合一”政策同时冲击着二手房市场的还有房贷利率的上浮。

金信联行品牌部策划主管李兰娟介绍，从二手房市场来看，目前各大银行首套房贷利率上浮20%-40%，二套房贷利率上浮25%-45%；其中中国银行、东莞银行、农业银行、兴业银行、民生银行、邮政银行、渤海银行、平安银行首套房贷利率上浮20%，交通银行首套房贷利率上浮40%；民生银行二套房贷利率上浮20%，中国银行、农业银行、兴业银行、邮政银行、渤海银行、平安银行二套房贷利率上浮25%，东莞银行二套房贷利率上浮30%，交通银行二套房贷利率上浮45%。此外，不少银行甚至停止了二手房贷款。

东莞中原战略研究中心相关人士告诉楼三姐，除了“三价合一”外，目前东莞楼市成交冷淡的一个重要原因是银行房贷利率上浮，连一手房利率都普遍上浮至20%，这也意味着未来二十年的还贷期限内，每月月供都要比别人多花费不少。

促进房地产市场更规范

东莞中原战略研究中心相关人士介绍，除了“三价合一”外，目前东莞楼市成交较淡的一个重要原因是银行房贷利率上浮，连一手房利率都普遍上浮至20%，这也意味着未来二十年的还贷期限内，购房者月供都要花费不少。

金信联行市场研究部相关人士介绍，“三价合一”政策的实施有助于稳定房价、促进房地产市场走向规范化；但在短期内，购房者对政策的不适应，以及对政策的观望调整期，势必会影响楼市成交。

东莞中原战略研究中心相关人士也表示，“三价合一”对市场的影响是“阵痛”，“三价合一”后，一定程度上会提升购房者的置业门槛，主要是首付或税费增加，对购买力不强的刚需客影响最大，二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。

律师提醒：

以“三价合一”为由解除合同属违约行为

购房者交了定金后遇到“三价合一”，购房门槛增高，超过经济承担能力了能退定吗？

东莞市房地产中介协会常年法律顾问、广东百勤律师事务所律师苏崎介绍，目前大部分的二手房买卖合同中，都约定买方承担房屋转让时产生的全部税费费用，因此买方以“三价合一”为由解除合同本身属于违约行为。

但是，由于《合同法》中也有规定情势变更原则，个人观点，如因“三价合一”相比之前预算产生高额的税费费用，大幅度增加了买方的购房成本，导致买方购房已无法成为事实，经人民法院或者仲裁委员会审理认定该情形符合合同法规定的情势变更原则的，人民法院或者仲裁委员会应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

苏崎还提醒购房者，政策的变化以及交易时间过长，一直是造成二手房交易纠纷的主要原因，而降低二手房交易风险的纠纷，一是挑选专业程度高的中介机构以及中介从业人员，以及熟悉二手房交易流程的法律人士，代为梳理交易流程，并提供专业的意见；其次，就是买卖双方应当就各自的具体情形来完善买卖合同条款。

89平方米住宅成交 要多交12.9万元税费

楼三姐以南城一套面积为89平方米非“满五唯一”洋房为例进行计算，该洋房一手购房价为89.6万元，目前的成交价为195万元。其中个人所得税计算方法为：（计税价-原购房价-合理税费）×20%。

“三价合一”调整，取消“阴阳合同”后，购房税费或要多交12.9万元。

日前，北京二中院在司法拍卖平台发布拍卖公告，将于2018 年 4 月 25 日 10 时对北京市朝阳区裕民路 12 号 1 号楼房产及相应国有土地使用权进行公开竞价，竞价周期为 24 小时。该房产评估价为31.7599 亿元，起拍价为28.58391 亿元，无论评估价还是起拍价均创北京法院司法网络拍卖新高。

起拍价创北京法院拍卖新高

北京青年报记者登录司法拍卖平台看到，本次拍卖的大厦为中国国际科技会展中心，位于北三环与北四环之间，房产年龄约14年，共有23层，临近马甸公园，自然环境较好；临近育翔小学、裕中小学，人文环境较浓厚；周边商业办公项目较多，集聚度较高。

房地产的产权人为北京某高科技发展有限公司，房产面积为94754.93平方米，土地使用权面积为30282平方米，评估价格为人民币31.7599亿元。对于拍卖，法院采取了较为稳妥的做法，在评估价31.7599亿元的基础上，降价百分之十进行第一次网络司法拍卖，起拍价为人民币28.58391亿元（单价为30166.2元/平方米），单次加价幅度为150万元。

据介绍，该房产无论是评估价还是起拍价，均创北京法院司法网络拍卖新高。

参加竞拍需缴纳3亿元保证金

如果想要参与竞拍，需要交纳3亿元保证金。北青报记者看到，目前该房产的网页已经吸引了7700多次网友观看。

拍卖平台的资料显示，涉事房产之所以被拍卖，始于将近10年前的一起民事案件，申请执行人是某银行北京朝阳支行，被执行人为北京某科技公司和北京某建设公司。

2009年1月，北京二中院依据已经发生效力的民事判决书，对二被执行人发出执行通知，责令二被执行人履行义务，但二被执行人至今没有按执行通知履行法律文书确定的义务，法院依据法律规定，冻结了二被执行人的银行存款及利息，但仍不足以履行生效判决确定的义务，于是对二被执行人应当履行义务部分的其他财产进行查封、扣押、拍卖、变卖。

竞拍成功后可与租赁者商谈交接手续

司法拍卖平台的资料显示，目前，拍卖标的中的C座大楼现为一家酒店实际经营使用。在竞拍者竞拍完房产后，可与酒店商谈，如商谈不成，酒店会在合理期限内办理交接手续。

另外，此次拍卖为现状拍卖，不负责腾退，竞拍者需承担被执行人欠缴的土地出让金及滞纳金。

拍卖成交后，竞拍者要在2018年5月6日17时前将拍卖成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入法院指定账户，并到北京二中院签署《拍卖成交确认书》。

据了解，自北京法院2014年启动网络司法拍卖以来，成交额、拍品数量等稳步上升，其中2017年成交额高达131亿元，与2016年相比上升了221%，北京法院所有执行程序中的财产100%实现网拍，为当事人节省了大量佣金。(北京青年报)

3月21日晚间，大连市发布通知，对部分区域实施包括“限购令”、“限售令”在内的住房限制性政策。同时还下调了公积金贷款的最高限额，上调二套房公积金贷款的首付比例和利率。

这份文件曾被舆论解读为是两会后首个房地产调控政策。但此前一天、两会结束当日，阜阳市阜南县已悄然发布调控新政，对辖区内住房实施限售。

这被认为是两会后的政策风向标。今年两会期间，监管层对房地产市场有过多次表态，虽无“加码”的说法，但强调了保持楼市调控政策的连续性和稳定性。分析人士认为，调控政策的成果正逐渐显现，加之长效机制需要一个稳定的市场环境，今年楼市政策仍将保持高压。

上述两地的调控措施，还被认为反映出市场的新变化，如去库存进程告一段落，以及棚户区改造对房价存在推动作用。而调控范围从城市聚焦到区、县层面的做法，也可能成为未来的常态。

区县调控更趋精准

根据发文，大连将中山区、西岗区、沙河口区及高新园区列为限制区域。

其中分别对大连市户籍居民家庭与非户籍居民家庭进行了区分式限购。限售方面，凡在限制区域内新购买住房的，需取得《不动产权证书》满2年方可上市交易；其他区域要求“因地制宜，加强房价和市场监测分析，推进房地供需平衡”。

阜阳市阜南县在限购和限售方面也有具体举措，其为安徽省第三个实施“限售令”的城市。阜南县还要求，对购买第二、第三套住房的家庭，加强购房信贷管控力度，以扶持刚性购房需求，限制投资、投机性购房。

大连的调控政策，被认为是对楼市区域性升温的一种回应。近期东北楼市升温明显，大连房价也出现较快上涨。国家统计局数据显示，今年2月，大连市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨1.0%，同比上涨10.7%，涨幅在70个大中城市中分别位列第三和第八。

链家数据也显示，今年2月，大连二手房成交均价同比上涨19.2%，其中限购区域价格同比上涨35.3%。链家新增带看量明显增长、业主挂牌价持续走高，调价中涨价占比从2017年的不足40%上升到近期的60%以上。

对于阜南县的新政，阜南县房地产管理局有关工作人员在接受当地媒体采访时说，“出台《意见》目的是合理引导住房需求，强化全县房地产市场监管，切实保障广大购房群众的合法权益。”

甘肃也对楼市做出表态。3月21日，甘肃省统计局发布分析报告指出，“党的十九大继续强调了‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’，对未来房地产市场发展指明了方向。在这一大背景之下，我国住房的属性定位由原来的居住、投资属性转变为居住和准公共物品属性，有了较明显的去投资化指向。”

报告还强调，2018年，全省需认真贯彻落实好房地产宏观调控政策，积极引导全省房地产市场走向，缩小区域间发展差距，进一步促进全省房地产开发市场平稳健康发展。

政策的延续与革新

这一系列政策动向，被认为是未来房地产政策的风向标。今年两会期间，监管层对楼市调控有着明确的态度。

3月5日发布的政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

3月19日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在人民大会堂“部长通道”中表示，“坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性、稳定性，进一步夯实地方政府主体责任；建立完善差异化的调控政策体系；建立完善房地产的统计和市场监测预警机制，提高调控精准性；大力加强对房地产市场的监管，特别是严厉打击企业和中介违法违规行为。”

同策研究院指出，中短期内的楼市政策导向为：坚持差别化调控与“楼市去投资化”为主要方向，核心一二线城市楼市调控不会放松，强金融监管成为常态。

该机构认为，中长期内，建立和完善房地产长效调控机制是重点工作，在完善现有的法律制度、金融监管、财税征管体制等基础上，放活土地机制(如农村土地流转、集体用地改租赁房等)，促进新型城镇化为重要环节。

从2017年四季度以来，房地产调控政策不断向中西部和三四线城市扩围，已经出台政策的城市，也在不断修补。两会期间，江西、武汉（楼盘）、佛山（楼盘）等省市也曾发文，对销售监管、租赁管理等进行强化。

大连、阜阳的调控新政，被认为是此前楼市调控政策扩围并不断细化的一种延续，同时又反映出房地产市场的新变化。

链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道记者表示，大连实施限购令的做法说明，“库存已经不是大连市场当前的主要困难”。

根据统计局数据，截至2月底，全国商品房待售面积58468万平方米，与2014年10月的水平大致相当。也即，全国商品房库存已降至3年前水平。多数机构认为，去库存已取得阶段性成果，很多城市的库存规模已降至低位。

阜阳的新政则反映出棚户区改造对房价的推动力。阜南县房管局人士指出，“炒房”现象在阜南县并不十分突出，倒是随着城市框架的拉大征迁户增多，刚需性购房占主流。

北京（楼盘）某房企人士向21世纪经济报道记者表示，一些中小城市的经济发展水平不高，且存在人口外流现象。但在棚户区改造的驱动下，新增需求大量释放。货币化补偿的做法，对这些城市的房价有着较大推动力。

今年两会期间，我国仍然提出580万套棚户区改造目标，但并未像过去几年那样提及货币化安置。3月19日，王蒙徽在“部长通道”也回答了棚改相关问题，同样未提及货币化安置。有分析人士指出，这说明监管层已注意到这一现象，未来可能不鼓励此类做法。

值得注意的是，大连、阜阳的调控政策均细化到区、县层面。杨现领指出，这说明差别化调控从“因城施策”升级为“因区施策”。他表示，房地产市场的分化不仅体现在城市之间，城市内部各区域的分化态势也非常明显。因此，根据不同区域的市场热度采取差别化调控，将成为未来的主流方向。

(21世纪经济报道)

前段时间，一段情侣婚前聊天记录上了微博热搜，引发了广大网友的热议。

根据聊天记录显示，这对情侣主要因婚前买房付款问题起了争执：男方希望用自己的力量贷款购买总价低的房子，而女方则要求男方用父母的积蓄全款购房。

其实，这样的事情并不少见。近年来，各大城市房价不断上涨，买房成为了年轻人的重担。许多女性将男方拥有独立的住房作为择偶的重要物质条件。同时，又因离婚率不断上升，男女之间谈婚论嫁，往往会提前对一方的婚前财产（主要是价值较大的房产）进行约定。

然而婚前男方买的房子，真的属于双方共同所有吗？对于以贷款方式或一次性付清方式购买房产，《婚姻法》及其司法解释作了较为明确的规定。

下面，我们就不同情形下，在离婚时如何处理商品房权属分配问题进行探讨。

案例解析

上述案例中男女双方各自所持的观点应该如何做法律分析呢？

贷款购房中，在此列举常见的三种情形以及法律规定的处理原则。

A. 夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。

那在离婚时，该产房应如何进行分配呢？下图简要地进行了描述：

B、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，通常视为一方父母对自己子女的赠与，属于夫妻一方的个人财产。如果夫妻离婚的，因该房产产生纠纷的，夫妻双方应如何分割该房产呢？

《婚姻法司法解释（三）》第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。如下图：

C、双方父母共同出资，产权只登记在一方子女名下的，双方没有对房产有相关约定的话，双方父母的出资额相当于对自己子女的赠与。下面我们就一起来看看这种情况下，如果夫妻离婚时，房产分割的相关法律规定吧！

《婚姻法司法解释（三）》第七条第二款 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

全款购房的情形

若男方父母同意全款买房，那么对于购买的房屋属于男方父母出资购买的婚前财产，如果仅登记在男方名下，那么此房屋就属于男方一人所有，属于婚前个人财产。以后如若离异，这房子也是不参与共有房产分割的。

圆角桌、淋浴座椅、多功能浴凳、手推车……这些看似不起眼的小物件儿，却能为老年人的生活提供大便利。去年底，朝阳区完成了140户特殊老人家庭的免费适老化改造，贴心的小改造让老人们在冬日感受到温暖。

日前，记者来到酒仙桥大山子西里小区的王玉仙家中。92岁的老人刚从午睡中醒来，扶着床铺外侧一米多高的木质扶手，在卧室里来回踱步，锻炼身体。

这个木质扶手，就是适老化改造的成果之一。而在王玉仙家，像这样的贴心设计处处可见。记者看到，单是在3平方米的卫生间里，就加装了自动感应夜灯、磨砂扶手、防滑地毯、多功能浴凳和坡形台阶5种设施。

“老太太腿脚不灵便，在此之前就摔倒过两次。”王玉仙的女婿告诉记者，这些年来，防跌倒一直是最大的难题，他总是提心吊胆，生怕有个闪失。改造后，老人活动起来更加方便，而他也省心、踏实了不少。

早在30多年前，王玉仙的丈夫因公牺牲，女儿也早已去世，这些年来一直是女婿在无微不至照顾她。去年，她家经过认定，成了朝阳区首批免费享受适老化改造的家庭。

“每户老人家庭的情况不一样，有人失能、有人残疾，我们会根据不同情况采用不同的改造措施。”朝阳区老龄办副主任王军说，正式开工改造前，会请专业的评估公司上门为老人进行评估，全面掌握老年人生活照料、起居行走、居家环境等需求。就拿王玉仙老人家来说，评估公司的工作人员整整陪了老人一上午时间，观察、记录下老人日常生活的路线，并以此为依据开展设计，“总之一句话：凡是老人日常生活所能接触到的各个角落，都经过了无障碍改造。”

去年，朝阳区共对140户高龄、特困及残疾老年人家庭进行了免费适老化改造。据介绍，改造主要涉及建筑硬件、家具家装改造、康复辅助器具适配以及智能化助老服务设施配备四个方面，并进行个性化的“一户一设计”。

今年，朝阳区还将继续推行适老化改造，符合条件的居民可通过各街乡民政部门申请，经评估后可享受免费改造。此外，针对经济困难老人和失独老人，还将开展助餐、助洁、助医、助浴进家庭的服务。（记者 朱松梅）

(北京日报)

一年之计在于春。每年3月，家装公司都会进行大促销，而广大业主也是马不停蹄，纷纷忙着找装修公司。走访各大楼盘，忙碌的装修场景随处可见，大家都希望抓住黄金季节，早日完成自己的装修大计。然而，在家居卖场及家装公司特惠活动营销的狂轰乱炸之下，部分业主难免有些消费冲动，给日后的家居生活带来隐患。同时，春季装修虽然好处多多，但是这个季节气温变化大，需要注意的事儿也不少。那么，装修黄金季中，业主如何保持理性选购建材、敲定家装公司？已敲定的业主应知道哪些装修知识点？本期家居生活，业内人士给出了一些答案。

A 装修方式多样依据实际情况选择

“这几天我一直在为装修的事情忙碌，还好早早找好了设计师。”家住学府街的朴小姐告诉记者，为了年底能入住新房，她和男朋友最近忙得不得了。这段时间，省城各大装修公司、建材商店都在忙着确认订单、联系客户等事宜。“春天是业主们装修热情最高涨的时候，也是我们一年中的最关键时期。”华誉装饰公司张总表示。

对于即将装修的业主来说，首先要敲定的是选择怎样的装修方式进行装修。据了解，装修共有清包、半包和全包三种类型。张总介绍：“装修方式多种多样，如何选择要依据自己的经济能力、时间和需求来定。选不好，整个装修过程都会十分麻烦，效果也不尽如人意。”清包是所有装修中最省钱的方法，由业主自己提供家装过程中所有建材产品，装修公司仅负责装修工程。这种方式需要业主腾出大量时间自己去买材料，协调工地的施工工作，随时补货等。这种装修方式适合有大把空余时间，并且对家装建材产品及家装行业比较熟悉的业主。

所谓半包就是装修公司包工不包料，业主主要负责购买装修时候所需的主材料，装修公司则负责提供辅材料，介于清包和全包之间。这种装修方式在省城较为普遍，但这种方式容易遇到家装公司与业主扯皮的事情。比如出现质量问题，业主认为是工程质量不佳，家装公司却说是建材产品质量不好。全包，就是把所有的材料和工程都包给装修公司，业主只要出钱就可以。这种方式最省时省力，但是相对费用要高。工作繁忙的业主，均会选择这种家装方式。

B 先看工地再定装修公司

记者在“装修过来人”栏目的诸多粉丝留言中发现，业主不论选择哪种装修类型，都会在装修过程中遇到不如意的事情。所以业主应做好心理准备，留好票据，以免出现纠纷。春季作为装修旺季，装修公司的订单会暴增，马路上无证施工队的队伍也会迅速壮大。各家装修公司及马路游击队给业主开出的套餐价格可谓琳琅满目，对于业主来说便成了眼花缭乱，很难断定哪种选择更好。思达尔家居装修公司市场部王女士称，选择有资质的品牌公司，才会真正做到让装修无忧，“正规装修公司会与业主签订正规合同，整个家装过程中有严格的监理验收程序，并且有完善的质量保证服务。路边无证施工队虽然价格便宜，但施工水平没有保障，而且也没有售后服务。”

面对多个家装公司的特惠方案，业主又该如何选择呢？“选择口碑好，投诉率低的品牌公司。最简单的方法就是去正在施工的工地、已经施工完毕的签约业主家去看看。业主是消费者，对服务家装公司的工作态度、工程质量有准确、客观的评价。”山西省室内装饰协会的工作人员介绍，家装工程涉及到数十项工程和上百个建材类别，难免会出现消费投诉或纠纷，但是同样的问题不同的公司解决方式却大相径庭。从家装协会调解的消费纠纷来看，品牌公司的客户满意率明显比普通公司要高。

C 合同不是做样子口头承诺写进去

装修合同是保证业主权益的法律文件，因此在签订时要十分谨慎。“签订合同之前，业主应先审查装修公司的各种手续是否齐全。”省城知名律师张改云称：“对于装饰公司提供的设计方案要要求他们提供详细的设计样图。预算报价，业主应该严格审核，如果有条件可以找相关人员咨询。如果委托装饰公司购买建材的话，装饰公司通常情况下会提供预选的材料样品，业主要妥善保存以便日后检查对照。”

太原市消费者协会提醒广大业主无论是购买家居建材产品，还是选择家装公司，一定要了解清楚建材产品及家装公司相关信息，“选购建材时要仔细挑选，尽量当场查验。不要轻信销售人员的口头承诺，尤其是涉及到产品的质保问题、安装问题、售后问题等，最好要把销售人员的口头承诺详细地写在合同中。选择家装公司一定要把最令自己心动的承诺明示在合同中。”

D 想省钱促销旺季别错过

春季装修确实有优点，一方面春夏季的温度、湿度都适合装修，另一方面施工期间的工期进度也不会因春节停工而耽误。另外，市民装修热情高涨还有一个原因，即商家的大规模促销活动多。据了解，狗年新春过后，省城家居企业搞了一系列促销活动，让业主们用最实惠的价格采购建材、家具等。

目前，各大商场已经开始筹划今年金四银五的营销活动。而据卖场销售人员介绍，按照往年惯例，家装建材的销售旺季集中在全年的两个时段，一个是上半年的4月、5月，另一个是下半年的9月、10月。“客户们知道春季商场会举行多种形式的促卖活动，所以会在3月开始选家具，等到特惠期再下订单。”家具销售员闫女士称，现在还未进入成交高峰，但是销售人员能感觉到到访的客户正在缓缓上升，双休日的到访客户比年前增多了三成以上。

据业内人士称，省城家居建材卖场通常会在4月推出促卖活动，没有全场打折的品牌也会推出特价款产品，以吸引人气。“厂家推出的特价款产品有三个原则：第一产品的品质有所保证；第二产品的类型款式易被大众接受；第三产品价格较低，有些接近成本价。”据地板销售员称，有经验的业主通常不会轻易出手，而是先将主流建材和家居品牌了解一遍，对比各类产品的性价比，了解品牌促卖的时间节点，确认品牌特价的时间。业主等到品牌与卖场推出促卖活动再签订单，可以省下不少银子。

E 春季装修到底好在哪

卖场的特惠活动对于业主很有诱惑力，按照销售员的说法，许多人会在商场特惠期下订单储物料。部分刚收房的业主还没有定好家装公司，一些物料已经送到家中。这个时候，春天装修的好处就体现出来了。相比秋、冬季节的干燥气候，春天的气温和湿度十分适中，有利于木制品的保存，不容易造成变形、开裂等。木材是家庭装修中的大头，无论是门窗套、吊顶，还是地板、橱柜等，都会用到大量木材。都市时空装饰公司工程部陈总介绍，木材容易因为气温变化而热胀冷缩，一旦比例不对，就会影响形状，甚至造成变形等情况，影响整体装修效果。打个比方，夏天做的门，到了冬季冷缩后容易出现松动、裂缝；而冬天做的门，到了夏季热胀后就合不上了。

不仅如此，春季方便通风，有利于缩短工期减少成本。如今，装修人工费日益高涨，是装修成本中的大头，因此，缩短工期的同时又保质保量地完成装修，是很多业主考虑的重点。春暖花开时节最适合开窗通风，在装修中涂料晾干的周期相对较长，春天粉刷相对容易挥发，装修工期相比夏天可能缩短一周。

此外，春节过后，工人陆续回到省城，恰逢3月不冷不热的好天气，干活也是劲道十足。若从3月初开始施工，一般7月前可完工，家具开始进场。这时恰逢盛夏，气温已达到30摄氏度以上，极利于室内污染气体挥发。“等室内的气体挥发掉后，就可以入住了。”今朝装饰设计部刘女士说，这样既赶上了装修进度，又不耽误入住。(记者 张琪)

(山西晚报)