富力地产权益土地储备增加34%至5138万平方米，权益可销售资源约为6170亿，并成为全球最大的豪华酒店业主。
作为一家知名老牌地产商，从去年收购万达酒店资产开始，沉寂数年的富力重回增长轨道，2017年超额完成了818.6亿元的销售收入。
在3月19日的业绩会上，富力管理层提出，2018年的销售目标是1300亿，并首次提及了2020年实现3000亿的目标。
“今年我们内部还设定了一个1500亿到1600亿销售目标的上线。”3月20日，富力地产董事长助理陈志濠接受21世纪经济报道记者专访时透露，集团对今年的销售非常有信心。
此外，2017年收购万达酒店后，富力已成为全球最大的豪 华酒店业主。这成为富力在传统住宅开发业务之外的另一重身份，迈出了地产转型的重要一步。
陈志濠表示，经历了2017精彩的一年之后，富力地产已经有了进一步做大规模的实力，2018年会是爆发的一年。
1300亿背后的爆发
“去年富力的表现可以用‘精彩’来形容。”陈志濠在谈及富力2017年的表现时表示。
这主要体现在两个方面，一个是加快了资产周转率，土地储备规模大幅扩张；另一个则是收购万达的酒店资产之后，富力成为世界最大的豪 华酒店业主。
根据富力地产财报，2017年富力地产新购入权益可售面积1811万平方米，平均地价约为3200元／平方米，新增可销售资源达到2560亿；截至期末，富力地产的权益土地储备增加34%至5138万平方米，权益可销售资源约为6170亿。
土地储备的大幅扩张，成为公司规模扩大的有力支撑。陈志濠表示，富力2017年新增土地面积约2000平方米，达到了行业中型公司的水平。
在大量土地储备和可售货源的基础上，富力提出了2018年1300亿、2020年3000亿的销售目标，力争3年复合增长率达到54%。这是时隔三年后，富力再提千亿，以及首次提及3000亿。
此时，在陈志濠看来，金融体制和房地产调控机制之间的联动、平衡相对于三年前更加灵活；而富力无论是土地储备还是财务状况，也都达到了有史以来的最强水平。
陈志濠表示，2018年会继续扩大土储，主要考虑通过收购来获得土地，比如十亿左右规模的地块；收购不会特意指定一二线还是三四线城市，而是在全国范围内，从城市的经济水平、购买力来考虑地块标的。
至于地价，“很多城市的地价已经是四位数的水平，三位数的地方很少了”。在陈志濠看来，地块过低的地方，销售价格也会很低，这类地区没有规模效益，也就不会有足够利润支撑公司进入。
此外，大幅增加的土地储备离不开金融和资金支持。2017年，富力以多元化融资以支持收购土地储备及酒店投 资业务的扩展。年内，公司通过发行美元计价优先票据、银团融资贷款及商业贷款，获得超过20亿美元的离岸融资，并发行由中国银行间市场交易商协会批准的20亿元中期票据；此外亦取得超1200亿元尚未动用的授信额度。
陈志濠认为，上市公司拥有的多元化融资渠道，将使上市房企比未上市的有更大机会，未来富力地产的机会越来越多。
收购万达酒店的账本
重回规模增长之外，富力地产在2017年更让市场关注的是，以189.5亿的代价买下万达酒店资产包。
在陈志濠看来，对于万达酒店资产的收购，非常“划得来”。
在收购前，富力自己运营的酒店已有17个，以广州的酒店为例，一个项目的地块成本加上建安成本等在十亿左右，但按照现在的地价和城市发展潜力，这些项目已增值到了四五十亿。
按此逻辑，富力地产购买万达酒店资产花费了189.5亿的代价，但也带来了收益。在财报中，2017年富力的净利润达到了历史新高的214.2亿元，同比增长204%，其中来自收购万达酒店资产带来的一次性非经常性收益就有131亿，占了61.16%。
在项目重新评估价值后，富力地产的资产也随之增加，而银行等金融机构基于此，也会在贷款和融资上给予一定的优惠或者支持，“一般而言，民营房企的资本金在几百亿左右，银行会看资产结构以及资本，从而选择和公司进行合作的规模和方式。”
随着资产的增厚和信用的提升，富力融资成本明显下降。根据财报，2017年富力地产的整体融资成本较2016年下降113个基点至5.12%，其中境内公司债和私募债利率为5.07%，与2016年的5.03%相差不多，而银行借款平均利率则由2016年的5.52%下降至4.51%。
但另一方面，大规模的收购和扩张让富力的净负债率居高不下。财报显示，截至去年末，富力地产的净负债率与2017年中期相近，在行业中处于较高水平。
对此陈志濠表示，收购了那么多土地和万达资产后，净负债率相比中期并没有大幅提升；目前的净负债率有进一步降低的空间，未来会采取一些措施，比如把高利率的信托融资置换出来，从而在整体上优化债务结构。今日的富力已大不同往日。截至2018年1月初，富力已成为全球最大豪 华酒店业主，合共拥有88间已完工酒店及26,365间客房，以及17间在建及筹建中的酒店。
如此庞大规模酒店的运营是一个难题。“富力本身就有17个酒店项目，新增的资产并不是一个陌生的生意，以专业的方式做好酒店业务会有一定难度，但我们很有信心。”陈志濠表示，从NOP（归属于业主的现金流）来看，富力本身已有酒店项目大概正现金流3亿元左右，加上收购的资产包，NOP在8亿左右，按照每年25%左右的优化，三年后的NOP会达到14亿左右；富力地产的目标是2018年酒店业务收入增长至70亿。
谈及近期收购的万达伦敦项目，陈志濠坦言，富力在资产收购上肯定会以国内为主，海外资产只会占到很小一部分，如果万达的其他资产或者是海外项目有合适的还是会留意。
展望2018年，陈志濠认为，在土地储备的大幅增加以及万达酒店项目的并入之后，这些资产将会支撑富力2018年的业绩，“如果像形容2017年的‘精彩’一样形容2018年，我现在想到的一个词是‘爆发’。”
(21世纪经济报道)
