榜单点评：

1. 50强门槛继续走高，资源拉锯战中的利润漏斗

观点指数监测的数据显示，经历重点城市3月的基本面底部后，4月销售轻微复苏，房企开始扎堆取预售证，抓紧资金回笼。

从销售TOP100各个层次的门槛值变化来看，2018年1-4月房企的销售业绩再创新高，TOP3的门槛已经超过2000亿元，较2017年同期增长40%以上。至此前三强也由原来的千亿级别正式跃升一个台阶。按照全年占比三分之一保守计算，2018年末迎来“6000亿”房企将没有悬念。

紧随其后的TOP5房企销售规模已经达到千亿，同比上年增长超过30%，考虑供货后置的传统习惯，这意味着要想在前五扎稳脚跟，全年销售至少要达到3500亿元。对比2017年的420.5亿元，2018年前4个月的TOP10门槛值也已经超过500亿元。综合来看，前十的增长速度基本一致，保持在36%左右的水平。

最大的销售门槛增幅来自TOP50强，接近61.31%，由去年同期的90亿元上涨至141.5亿元。与之对应的，这也是房地产行业中竞争最大的群体。在4月10日宝龙地产的2017年业绩发布会中，宝龙地产执行董事兼总裁许华芳就透露，“从企业的角度，要保持在全国50强以内，才能保证资源，不然就没得玩了。”

从整个行业来说，TOP50房企对市场环境的感知是最敏感的。随着房地产市场进入后规模时代，中小型房企的生存空间不断被压缩，优势资源不断向大型房企倾斜。这也意味着，具有更强资源集聚效应的TOP50房企，将引领整个行业的发展。

不过需要警惕的是，在销售上驰骋的房企也需要警惕净利润的变化。受益于过去几年市场的量价齐升，不少企业结转的净利润也水涨船高。不过，这一波调控政策未见有放松的迹象，面粉竞争压力持续，而融资、成本等方面也继续上涨，因此，在规模和利润之间保持平衡，对未来的长远性发展来说显得尤为关键。

2.目标完成率普遍超22%，行业分化中龙头房企加速夯实地位

要对2018年房企的全年销售情况有大概预判，可能要从房企的销售目标完成率方面找答案。

在3月的一波业绩发布会中，不少房企发布了自己今年的“小目标”，这不仅是他们向市场释放的决心，更是基于行业环境做出的考量。从发布过销售目标的部分房企来看，2018年1-4月恒大的目标完成率最高，接近40%，最低的是泰禾为22.45%，平均完成度为30%。对比去年同期TOP100房企1-4月平均目标完成度31.8%来看，基本持平。

从销售业绩占最终业绩的比例来看，去年同期，观点指数监测的重点房企1-4月销售占全年的平均比重为28%。若按此计算，恒大今年的销售业绩或许将触及7000亿元。当然，今年的市场环境和去年不尽相同，因此也多了更多的不确定性。

但是从数据来看，无疑2018年行业的分化程度会进一步加深。2017年末，排名前三位的碧桂园、万科、恒大全年销售总额达到1.58万亿，占2017年全国商品房销售额的12.15%。而前4个月来看，行业集中度无疑将再度提升，大型房企市场占有率会越来越高。

如何抢占更高的市场份额？或许要留待未来8个月且行且看。

3.逆流而上”融资1802.63亿，投资高增长难以持续

房地产行业遭遇资金全面收紧已经达一年多时间，为了安全度过这场堪称漫长的资金寒冬，4月房企在其他融资渠道积极寻找突破。

从央行发布的2018年一季度金融机构贷款投向统计报告来看，2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比增长20.3%，增速比2017年末低0.6个百分点。国家统计局数据则显示，2018年1-3月，房地产开发企业到位资金同比增长3.1%至36770亿元，增速则比1-2月份回落1.7个百分点。于此，房地产贷款端的总体资金增速得到大幅缩减。

回到比较具象的现实，截止2018年一季度，部分房企的现金短债之比均发生了比较大的下降。具体表现为在手现金较去年同期微增甚至是减少，而与之对应的却是短期负债的持续上升。受此影响，大部分房企的现金负债之比由原来的大于1，演变为现金已不能完全覆盖负债，存在一定的债务偿还压力。

过去的4月，可以形象地称为房企的“融资高峰”月，其中资产证券化成为房企融资的新热土。以观点指数监测的数据看来，2018年4月份，至少50家重点房企共发起64次融资（含拟发行），融资金额高达1802.63亿元，较上月增长17.78%，其中债券、各类票据、银行贷款是主流融资方式。

上述融资记录中，仅票据和融资券就达到27笔，合计1068.44亿元，占整体融资额的近60%，当中最大的一笔为越秀地产间接全资附属公司卓裕控股有限公司成功设立的有担保中期票据计划，融资金额达30亿美元，折合人民币189.7亿元。此次票据发行的所得款项净额将用于为越秀地产现有债务进行再融资以及用作一般企业用途。

需要注意的是，在所有融资方式中REITs和CMBS也逐渐成为房企青睐的对象，合计融资金额达到137亿元，占比为6%。

4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布通知指出，优先支持大中城市、雄安等区域住房租赁资产证券化。对住房租赁资产证券化设绿色通道，试点REITs。政策上的“绿色通道”，给房企REITs带来了窗口期。4月，阳光城获批首单A股民企储架式长租REITs，规模不超过30亿元。

虽然住房租赁项目融资得到政策的利好，不过基金、信托、债券发行等方面金融监管则是调控力度不变。4月，发改委等六部委支持国内各类机构参与出资对外投融资基金。同时，从今年4月25日起，央行决定下调部分金融机构存款准备金率1个百分点。

纵观来看，前者加强房地产调控的意愿不变，引导对外投融资基金健康发展；而后者释放的资金大部分用于还其所借央行的中期借贷便利（MLF），因此不管是前者还是后者，给房企融资环境带来的利好都将极为有限，融资难度还将进一步升级。

4.被限住的“热土”，投机性开发已成往事

在去年一波限购政策的基础上，4月各地房地产限购细则持续出台，指向各种投机性开发及需求，这也意味着未来的房地产市场更加考验的是房企的自身功底。

过去的4月中，热度不减的就是海南全岛建设自由贸易试验区。在党中央的支持下，海南还将发展沙滩运动、水上运动、赛马运动等项目，探索体育彩票业等。一时之间，海南概念股持续走高。只是，和雄安无异，都是被限住的热土，企图在海南投资性开发的房企将会面临重重阻碍。

据观点指数监测的数据显示，提出建设自贸区开始，海南合约发布了7条限购政策。当中包括实行最严节约用地制度，不增建设用地总量；在已出台限购政策的基础上，实施全域限购；甚至对假结婚、假离婚骗购住房等行为，与购房相关的户籍政策作出了解释。

新晋的海南是个例之一，此前亦有不少房企受累于环京限购而陷于被动，现金流大幅削弱，而负债却进一步飙升。

从投资端来看，热点城市的楼市调控动作也在继续加码。包括广州、北京、济南等多个城市都在4月份发布了房地产方面的条例，囊括销售、土地、贷款、再上市交易等。可以预见，未来的数月内，“因城施策、分类调控”的政策还将继续发挥效力，出台更加严厉的调控政策或者措施已经是必然。

在房地产投资属性降低的趋势下，如何结合房子的居住属性，生产出符合消费者需求的产品，也是房企未来竞争的优势之一。

“要像保护眼睛一样保护生态环境，像对待生命一样对待生态环境”，生态环保受到前所未有的重视。而保护生态环境，成为了新时代之下的一场“新长征”。

天蓝、地绿、山青、水净，是每个人的朴素愿望。好的生态环境，人人都是受益者，人人也是践行者。华远地产连续三年在阿拉善地区防沙治沙的故事，便是公益慈善薪火相传的最好见证。

2018年4月28日-30日，“向下一个百万荒漠出发——2018阿拉善SEE一亿棵梭梭春种”活动开启。除了来自社会各界成百上千的公益热心人士参与外，华远地产第三次组织员工、家属、媒体奔赴阿拉善，参与荒漠治理，亲手栽种下一棵棵梭梭树，为守护碧水蓝天做出自己的贡献。

2018年4月28-30日华远地产团队赴阿拉善参加梭梭春种公益活动

而早在2015年、2017年，华远地产就已深入阿拉善盟沙漠地带，参与阿拉善SEE组织的春种活动。今年，华远团队第三次挺进阿拉善参与荒漠治理，比前两次有了更加深切的体会，也更加深刻地认识到环境治理的意义。经历3天的沙漠之旅，活动参与者真正了解了沙漠，收获了防沙治沙的科学方法，并亲身投入其中，将公益事业薪火相传。

2015年，2017年春种活动现场

4月28日，华远团队一同参观了阿拉善SEE生态保护博物馆，被SEE创始人刘晓光先生生前的公益事迹和对公益事业的执著所深深感染。当晚，一场象征公益精神薪火相传的主题篝火晚会在腾格里沙漠隆重举行，在浩瀚的夜空之下，人们载歌载舞，激发起征战荒漠的热情与坚持。

4月29日，“向下一个百万荒漠出发——2018阿拉善SEE梭梭春种活动”正式启动，由华远地产总经理李然领队的“华远媒体团”，在挑战了2.5公里的沙漠徒步之后，到达SEE梭梭种植基地。在专业人员的指导下，大家不仅学习了如何制作沙障，还种下了一棵棵梭梭，为守护碧水蓝天，贡献了一份力量。挥洒汗水的同时，亦收获了一次精神的洗礼。在“知识竞猜”环节，大家积极踊跃，促使荒漠化治理的知识迅速传播。经过一系列PK，最终“华远媒体团”所在的“小米队”，以总分87分的优异成绩，遥遥领先其他队伍，获得本次春种活动的团体冠军。

“华远媒体团”所在小米队合影

华远地产总经理李然（右）亲植梭梭树

公益事业的发扬光大，不仅需要坚持，也需要更多人的参与。正如华远地产总经理李然所说：“华远地产始终秉承华远集团‘来源于社会服务于社会’的企业理念，在这种理念的感召之下，公司上上下下都充满了公益热情，都非常关注阿拉善，关注任小米，关注社会公益事业。希望在我们大家的共同努力下，能够有越来越多的人践行社会公益，传播社会公益，带动社会公益。”

　　长租公寓在重庆市场推出后受年轻人热捧。　蒋青琳　摄

　　中新网重庆4月26日电(记者 张燕)26日，58集团发布《2017-2018成渝租房市场报告》数据显示，超八成重庆租客倾向于90㎡以下的房源。其中，超四成租房者更热衷50㎡以下的房源，有26.52%的用户选择50㎡-70㎡的房源。在理想租金方面，近八成租房者理想人均月租金为1000-1500元/月，只有1.6%租房者能接受3000-5000元/月的人均月租金。

　　据58安居客房产研究院统计，重庆推出的地方性土拍新规“拍卖+竞自持租赁房屋比例”、“主城新购新建商品房和二手房取得《不动产权证》未满两年不得上市交易”等政策，有利于住房租赁市场增加供应。重庆还积极加大公租房供应，目前已分配投用16个公租房项目，累计分配23.56万套，惠及60多万群众。预计未来三年，重庆主城区还将逐步提供6万套公租房配租和使用，重庆租赁市场将形成新的供给布局。

　　超八成重庆租客倾向于90㎡以下的房源。受访者供图

　　《58集团2017-2018成渝租房市场报告》对重庆市场租金统计数据显示，2017年重庆人均月租金为834元，其中4月份涨幅最高。而2018年第一季度住房租赁人均月租金为771元，比去年四季度下跌17.8%。租金的变化和市场需求量阶段性起伏有着直接关系，2月-3月春节后“返城潮”和6-8月“毕业季”，重庆月度求租需求达到全年两大峰值，尤其是毕业季的新增租赁人口短期快速增加容易引发租金小幅上扬。

　　58安居客房产研究院重庆分析师谢文益表示，春节前后是重庆租房行情波动较为明显的时期，一季度的人均租金环比下降和春节前“返乡潮”有着直接关系，租房需求下降、租金水平随之下行，春节后“返城潮”则会带动新一轮需求，同时拉动租金价格回调，但总体来看一季度的租金环比依然出现下跌，预计二季度租金会维护相对稳定。

　　谢文益认为，在租购并举，大力发展租赁住房的大背景下，重庆外来人口、毕业新生租房比例大大增加。根据58安居客平台线上的用户的表现来看，该群体普遍倾向于小面积、中低价位、合租类的房源。2018年重庆多主体供给、多渠道保障租赁房源将持续推进，公租房供应持续增加、住房租赁企业与机构积极入市，未来重庆租住群体将获得更多高品质的租住选择。

　　对于租赁市场新风口的长租公寓市场，谢文益分析，反观2017年重庆长租公寓市场呈现明显的供小于求、中低租金房源需求大的现状，如何适应租住者需求，快速大量提供适销对路的房源，则是众多长租公寓运营企业当下需直面的问题，尤其是在国内长租公寓市场整体回报率偏低而租金提升动力有限的大环境下，重庆长租公寓市场需走出自身特色，发展出具有重庆本地化优势的长租公寓市场，平衡好企业自身回报和租赁市场租金整体稳定，推进人民安居宜居的目标实现。

(中新网)

　　海南省国税局、地税局日前联合海南省公安厅召开警税联席会议，将对房地产企业签订“阴阳”合同偷税行为进行严厉打击，这与海南省近期出台的全域限购等措施，对涉房地产领域的违法违规行为形成“合围”态势。

　　海南省地税局第五稽查局近期根据公安局提供的线索，迅速查结了东方市某房地产企业偷税案。查结的各项查补税款、滞纳金及罚款共约1400万元，其中偷税定性约600万元，有力地打击了房地产企业以“阴阳”合同方式偷税的违法行为。

　　据了解，该企业在2010-2017年经营期间，采取签订“阴阳”合同、隐瞒收入、不如实向税务机关申报纳税的手段进行偷税。该公司在签订合同的过程中，和纳税人签订“一大一小”金额的二份销售合同，其中一份金额较低的虚假合同用来申报纳税，以此手段进行偷税。海南省地税局第五稽查局依法对该公司的税收违法行为做出税务处理和处罚决定：追缴营业税、企业所得税、土地增值税等税费和滞纳金约800万元，其中定性偷税金额约600万元，并处所偷税税款一倍处罚，罚款金额约600万元，合计约1400万元。该公司涉嫌偷税犯罪，已按规定移送司法机关追究刑事责任。

　　针对采取“阴阳”合同故意隐瞒收入等手段进行偷税的纳税人，海南省地税局将进一步加大税收违法行为打击力度，努力规范房地产企业的经营行为，整顿房地产市场的税收秩序，优化营商环境。

　　据了解，海南省国税局、地税局于近日印发了《联合开展2018年打击发票违法犯罪活动工作实施方案》，同时联合对全省范围内商品房销售是否存在以签订“阴阳合同”方式规避海南省限购限价政策情况进行调查，进一步整顿和规范海南省税收经济秩序。

(新华网)

距提出“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展”仅一日之隔，中国证监会与住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称“《通知》”)，成为“五市场同提”后最快出台的第一个跨市场政策。

在过去的2017年里，在“房住不炒”的核心思想指导下，围绕住房租赁市场发展，从中央到地方各层面集中出台各种支持政策。中央层面尤以2017年7月份九部委联合发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》为最，文件明确选取广州、深圳等12个城市作为首批开展租赁试点单位，要求加快发展住房租赁市场，推进“房地产投资信托基金试点”。此外，各省市也分别制定住房租赁政策细则，从土地供给、金融、财政等方面给予支持。2017年一季度，广东、云南、湖北三省办公厅分别出台实施意见，提出支持住房租赁市场发展，加大政策支持力度，加强住房租赁监管；年中，江苏省住建厅发文，选择南京、苏州、无锡、常州等部分城市开展培育和发展住房租赁市场试点工作；北京住建委发文明确住房租赁行为规范，加强市场主体监管，提升住房租赁服务水平；深圳市政府办公厅则发布文件，提出健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

据媒体统计，截至目前，有超过20个省份、累计50个省市出台了有关住房租赁的政策内容。

与此同时，资本市场层面支持住房租赁发展的探索也在不断进行。2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs-中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，在上海证券交易所审议通过；同年12月14日，中国首单长租公寓资产类REITs-新派公寓类REITs在深圳证券交易所挂牌；今年2月13日，“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”在深交所成功完成首期产品发行。据不完全统计，国内排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上涉足长租公寓，这一新形式被业界普遍看好。

经过市场的不断尝试之后，本次两部门联合发布《通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，优先和重点支持领域，住房租赁资产证券化的工作程序，也提出加强住房租赁资产证券化的监督管理，将进一步规范这一房地产金融产品的运作和发展，不仅有利于盘活市场存量，帮助地产企业回收资金，提高使用效率，降低行业杠杆率，而且有利于引导社会资金的广泛参与，形成稳定的市场预期，从而推动“房住不炒”这一观念的持续深入贯彻，有助于房地产长效机制的探索和建立。

3月下旬以来，各地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，从本地实际出发不断出台区域性“限购、限价、限贷、限售、限商”等差别化调控政策。但随着调控的深入，部分调控政策出现了不够精准化、精细化的弊端，当前亟需进一步细化包括摇号、信贷、税收等在内的一系列差别化调控政策，以满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

眼下部分热门区域在“限价”调控下，新房和二手房价格倒挂现象严重，一些新房每平方米售价竟然比周边二手房便宜一两万元。开发商惜售心态加剧，新房供应量随之减少，供需日趋失衡，不断陷入恶性循环。面对动辄上百万元的巨大获利空间，各路炒房族蠢蠢欲动，假离婚、买卖房号等十八般武艺齐上阵。更有甚者，为了获得购房资格多次假离婚、多次参与摇号，一旦购到新房后再复婚并将房子过户给妻子或丈夫，然后再假离婚、复婚，周而复始，乐此不疲。面对动辄几千人抢几百套房子的场景，真正的刚需族只能望房兴叹。

浙江杭州4月实施的购房摇号新政，刚需族纷纷为之点赞。此次购房摇号被业内称为“史上最严摇号新政”，其最大亮点就在于差别化调控的精准化、精细化：向“无房家庭”倾斜，打击“假离婚”购房现象。杭州新政明确“无房家庭”范围为，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。此举既限制了试图通过“假离婚”购房的家庭，又较好地分层甄别出了不同的购房群体，大大保障了刚需购房族的权益。

杭州新政对治理市场乱象开出了较好的药方，在一定程度上可以遏制投机炒作和违规行为，为刚需族创造了一个相对公平的购房环境，让房子真正回归居住属性。

可以说，摇号政策只是当前供需失衡状态下政府采取的无奈之举，但注重差别化调控的精准化、精细化，是构建房地产长效机制的应有之义，与“房住不炒”基调是一致的。当然，调控的精准化、精细化不应止于摇号政策，还应囊括信贷、税收等涉及房地产市场的各个方面。其实，在精准化精细化调控方面，大有文章可做。特别是可以充分运用“互联网+大数据”，有效甄别那些多次通过假离婚虚假购房以及纯粹投机的炒房客，并对这些人采取限制措施，从而尽力保障刚需购房族的合法权益。

应该说，目前各地各部门都在积极推进调控的精准化、精细化，但在推进过程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中开盘时，默许开发商规定的八成首付的硬性要求，无疑误伤了刚需族；不少商业银行提升了首套房贷款利率，也在一定程度上模糊了差异化房地产信贷政策支持与限制的边界，淡化了对自住性购房需求特别是刚需购房的支持导向。

从根本上说，差别化调控政策的精准化、精细化应该重点围绕“房住不炒”展开。一方面，有效遏制投资投机型购房需求，让炒房者知难而退；另一方面，有效保护刚需购房族权益，合理确定首付比例、贷款利率和摇号政策，切实减轻这一群体的购房压力，让无房者早日安居宜居，同时支持改善需求。

保利租赁住房50亿REITs将不再是孤例，住房租赁资产证券化迎来新机，或撬动万亿租房市场。

近日，证监会和住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），重点支持住房租赁企业发行权益类资产证券化，并以其持有的不动产物业作为底层资产，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

值得注意的是，监管层将为此研究建立受理、审核和备案的绿色通道。一家上市券商结构融资部负责人告诉记者：“现在一般资产证券化产品备案需要三四周的时间，而如果类似于‘一带一路’相关ABS等走绿色通道，备案最快只需2天。”

记者注意到，对于融资方而言，过去资产证券化的发行成本明显高于债券，但去年以来债券融资利率一路攀升，不乏6%、7%的利率，出现了一些债券因利率过高暂缓发行的情况。相比之下，资产证券化跟同期票据和债券的利差越来越小，有时相差不超过1-2个BP（基点），加上不增加负债，受到了企业的欢迎。

鼓励发行

4月25日，证监会和住建部联合发布《通知》，重点支持住房租赁企业发行以其持有的不动产物业作为底层资产权益类资产证券化，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化，试点发行REITs。

记者获悉，目前我国的住房租赁资产证券化产品分两种，一种是权益型REITs模式；一种是非REITs模式，后者更为常见。

去年10月，总规模为50亿元的保利租赁住房REITs获批，是国内首单以房地产企业自持的租赁住房作为基础资产的REITs。

而此前大多数的住房租赁资产证券化采用非REITs模式，并以未来的租金收益作为证券化的底层资产，将租金收益权转化为长期稳定的债权，而不是以持有的住房租赁公司股权或物业作为基础资产。

一家上市券商结构融资部负责人表示：“用租金作为基础资产发行资产证券化产品，对企业来说相当于负债，不能出表；而未来用不动产物业作为底层资产发行资产证券化，相当于把住房租赁公司的股权转让出去，可实现出表。”

收益法为主

《通知》还明确提出，发行住房租赁资产证券化应当符合下列条件：

一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；三是发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

同时，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

此外，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

值得注意的是，监管层要求房地产估价机构对住房租赁资产证券化底层不动产物业进行评估时，应以收益法作为最主要的评估方法，严格按照房地产资产证券化物业评估有关规定出具房地产估价报告。

“所谓‘收益法’就是用租金收入来评估，我国租售比例过低，为了避免房价过高而导致评估价虚高而采用收益法进行评估，而不用‘比较法’或参考公允价值进行评估。”上述券商结构融资部负责人表示。

拟建绿色通道

据了解，监管层将优化住房租赁资产证券化审核程序，研究建立受理、审核和备案的绿色通道，专人专岗负责。

记者获悉，现在一般资产证券化产品备案反馈需要三四周的时间，而如果是类似“一带一路”等相关政策支持的ABS产品，受理、审核和备案走绿色通道，最快只需要2天。

此外，证监会和住建部还将研究、探索、设立专业住房租赁资产证券化增信机构；搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台，研究推动将住房租赁证券化项目运行表现纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。

不过，监管在鼓励发展住房租赁资产证券化的同时，也将加强资产证券化的业务过程监管，防范资金违规进入房地产市场，严禁利用特殊目的载体非法转让租赁性质土地使用权或改变土地租赁性质的行为。

2018年3月初，位于成都市东二环外的招商中央华城项目启动摇号。据报道，400套房源共有超过5万人参与摇号，中签率不足1%。早在核验资料阶段，开发商就提醒购房者，为避免造成拥堵，“请到场客户尽量选择公交、地铁或打车前往。”

自成都于2017年12月发布“摇号”政策以来，部分热门项目都出现过万人摇号的“盛况”，因释放房源较少，中签率通常低至个位数。其中，首个参与摇号的项目电建洺悦府，中签率也仅2%。

过去几年一直不温不火的成都楼市，似乎瞬间陷入失衡。无论是首次置业者还是改善型购房者，都面临“买不到房”的困境。很多人甚至将问题归咎于摇号政策本身。

截至目前，全国共有7个城市出台了购房摇号政策，如成都这般却绝无仅有。分析人士认为，在这背后，是新房价格信号扭曲带来的供需失衡。

“买到就算赚到”

作为一名换房者，李先生今年先后参与了三次摇号，均一无所获。这三个项目分别是金牛区的电建洺洛府、郫都区的万科理想城，以及成华区的招商中央华城。按照他的说法，这三个项目摇号者均破万，但由于房源较少，中签率均为个位数。

李先生表示，即使成功摇到，房子也未必尽如人意。按照成都市摇号政策的规则，摇号顺序为棚改安置住户、首套房刚需客户、改善型客户。在很多项目中，留给最后一类客户的房源比例极低。

“就算我摇到了，也是别人挑剩下的房子。”李先生4月26日向21世纪经济报道表示，这种“尾房”通常是楼层、朝向、户型不佳的房型，难以满足一个改善型置业者的需求。但他也承认，按照当前的新房价格，“摇到了就算赚到”。

据21世纪经济报道了解，“买到就算赚到”是很多成都购房者对新房市场的看法，因为在他们看来，最近开盘的这些项目“真的很便宜”。

以招商中央华城项目为例，开盘均价为1.2万-1.5万/平方米，精装修交房。而附近的中房红枫岭项目，二手房均价在1.8万/平方米左右，万科金色乐府项目的二手房单价则超过2万。

位于青羊区的绿地新里城项目，开盘最高均价不超过1.7万元/平方米，但周边的二手房项目均价普遍超过2万。

中睿营销总经理何良栩26日向21世纪经济报道表示，在成都市主城区、天府新区和部分近郊区，新房价格和同地段、同类型的二手房价格，差别大约在5000元/平方米左右。他表示，虽然有部分中介机构刻意推高二手房价的成分，但成都新房和二手房价格“倒挂”的现象仍然十分严重，部分区域的价差甚至达到一倍。

何良栩表示，这种情况始于去年7月。2017年7月20日，成都出台限价政策，要求开发商申报预售时，将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报，不得以提高装修标准、提高设施设备档次的方式变相加价，申报价格比照项目前期和周边同类项目，不得超出太多。

该规定意在遏制成都房价“跳涨”，但迅速将新房和二手房的价差拉开。加上去年成都高价地频出，购房者逐渐意识到，新房项目的价格竞争力很强。

政策出台之初，新房项目大多通过“验资”的方式来筛选客户，将很多资金实力不足的客户挡在门外。据21世纪经济报道了解，部分项目甚至只接受全款支付的客户。

2017年11月，成都推出买房摇号政策，明确指出，“全款支付”不得被额外特殊对待。于是，具备购房资格的客户纷涌而至。自今年2月首次启动摇号以来，主城区和天府新区的一些热门项目，购房情绪高涨；一些非热门项目，也面临供不应求局面。

被激发的需求

过去多年来，成都楼市的供需关系一直十分平稳，房价也未出现大涨大跌。但从2016年下半年开始，东部和中部城市的外溢需求涌入，推动成都房价上涨。

为此，成都从2016年10月开始，密集推出包括限购、限贷、限售等在内的房地产调控措施。到目前为止，主城区和五大近郊区均纳入限购范畴，高新南区和天府新区等热点区域则实施“升级版”限购和限贷政策。

即便如此，成都房价水平似乎仍然不高。据易居克而瑞统计，2017年成都住宅成交均价为9608元/平方米。虽然城中区的均价已超过20000元/平方米，且一些热门区域的均价涨幅接近100%，但这一价格水平仍然低于南京、杭州等东部同类城市。

同样在2017年，成都成交土地139宗（大部分为住宅和商住用地），平均楼面地价为6214元/平方米，涨幅超过50%。其中，很多优质住宅地块单价破万。

成都某房企人士26日向21世纪经济报道指出，成都楼市的变化要滞后于中东部热点城市，2016年以来的房价上涨，带有一定的“补涨”成分。但从房价绝对值和土地价格水平来看，未来成都房价仍有一定的补涨空间。他认为，这也使得更多的需求被激发出来。

何良栩也指出，在当前成都市场的需求中，有一定的投资心态存在，购房者“投资”的是成都的城市前景。当然，房价的上涨也加剧了“买涨效应”。

链家研究院的一组数据显示，2017年，成都年轻人的购房年龄从原来的购房峰值27岁前移到25-27岁。

需求方的另一个刺激因素，在于人才引进政策。2017年7月发布的《成都实施人才优先发展战略行动计划》（即“人才新政十二条”），大幅放宽人才落户的学历和年龄限制。据官方公布，自政策出台至2017年末，共“吸引13万余名本科以上人才来蓉落户发展”。

上述房企人士指出，尽管这部分人在成都的整体需求占比很小，但“新成都人”对市场心态的刺激作用不可忽视。

需求的大量释放，使得成都楼市的供需关系出现失衡。易居克而瑞数据显示，2017年成都的住宅供应量为13.3万套，成交量19.5万套，供应缺口约30%。

“限价令”的出台，则再度加剧了短期的供应缺口。多家当地房企人士向21世纪经济报道指出，由于价格受限，房企推盘的积极性大减，很多企业延迟了推盘计划。部分存在资金和业绩压力的房企，也多采用“小股推盘”策略。该人士指出，这也是近期“万人摇号”夸张场面的另一个诱因。

但他同时透露，从近期政府机构的审核结果来看，对部分区域的价格管制有松动迹象。这将激发企业的推盘热情，并使得市场供应有一定程度的恢复。

他表示，从2016年下半年开始，成都的土地交易规模明显扩大，并延续到2017年。虽然地价有所上涨，但若能形成有效供应，仍可在很大程度上起到稳定市场的作用。

4月19日，位于西安市曲江新区的阳光城丽兹公馆项目开盘，共推出14号楼的170多套房屋。但在1800多个排号者的竞争下，很快售罄。此前的3月30日，同样位于曲江新区的金辉世纪城项目开盘，500套房源吸引3000多人选房。尽管雁塔警方出面调解，但由于现场过于混乱，当日开盘最终取消。

“几乎每天都有人托关系来买房，不问价格，只要留一套房源就行。”西安某大型房企营销负责人于4月25日向21世纪经济报道表示，以前企业手上会留一些存货或尾房，现在已经无房可卖。

仅仅过了一个春节，西安楼市就迅速进入供不应求状态。据21世纪经济报道了解，在市场最为集中的曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区，都是“一房难求”的奇怪景象。

要知道，从2016年末推出“限购令”至今，西安共出台了5轮楼市调控政策，对需求端的限制不可谓不严厉；且西安楼市在2017年实现量价齐升，需求已大量释放。

很多人将原因归为落户新政。自2017年3月推出“史上最宽松”的落户政策以来，西安共吸引了超过55万人落户。其中，仅今年以来落户的人数就超过30万人，规模超过任何一个国内城市。

户籍人口增多，带来购房基数增加。然而，若综合分析西安的城市定位、供需形势、购房者心态会发现，这30万人并非西安楼市的全部答案。

换房节奏加快

2017年3月至今，西安共三次出台落户新政，最近一次出台于2018年2月1日。新政在此前大幅降低落户门槛的基础上，进一步简化流程，最短落户周期被压缩到两天。

这一时间点值得关注。政策出台时已临近春节（2月16日），购房行为趋于冷淡。但春节过后，这部分新落户的需求可能集中释放，从而为节后的“一房难求”提供解释。

官方的一组数据也证明了这一点。根据西安市公安局官微“西安公安”公布，自2017年3月份截至当年底，西安共计迁入新增人口25万余人。截至4月16日，2018年西安新迁入的户籍人口就达到30万。

“户籍人口增加，使得需求基数扩大，如果供应无法在短期内迅速增加，就容易造成供需失衡。”易居克而瑞西安事业部总经理朱郁25日向21世纪经济报道表示，春节过后西安楼市供不应求，户籍新政的因素不可忽视。

但这并非市场的全部真相。

“我们只能辨别（购房者）有没有资格，没法判断他是不是新落户的。”前述房企人士表示，“新西安人”肯定进入了购房市场，但占比多少不好判断，因此很难确定落户新政的作用到底有多大。

在他看来，落户政策对西安楼市的影响被放大了。因为“110平米到150平米的户型卖得最好，占六到七成，说明改善型需求是现阶段的主体”。而在新落户的人中，改善型需求占比应该达不到这一水平。

该人士认为，虽然去年西安市场量价齐升，需求大量释放，但西安楼市的换房周期并未结束。春节后的市场火热，是户籍新政和换房周期叠加的结果。

在很多从业者眼中，购房者从首次置业到再次改善，通常会间隔7年左右时间。西安楼市的上一轮成交高点出现在2010年-2011年，按照“换房周期”计算，2017年和2018年应是改善型需求释放的阶段。

根据易居克而瑞的统计，从成交面积看，2017年西安成交的100平方米以上房屋占比为61.2%；从户型看，去年西安成交的三房和四房占比68.6%。这都佐证了改善型需求的主导地位。

朱郁表示，改善型需求会在今年继续释放。除换房大周期的作用外，一些外部因素也使这一轮换房节奏得以强化，并导致改善型需求释放规模大、周期长。

其一在于，发改委于今年2月7日发布的《关中平原城市群发展规划》中，西安被列入“国家中心城市”，成为全国第九个获此地位的城市。城市功能和定位的改变，赋予西安极大的发展前景和想象空间。因此，在春节后的这轮西安楼市热潮中，除正常的需求释放外，还有“价值投资”的成分。

其二在于，房价上涨带来的“买涨效应”。据克而瑞统计，2017年西安住宅成交均价为9603元/平方米，同比上涨28%。在较为热门的曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区，个别项目涨幅超过了50%。相比成都、郑州等中西部省会城市，西安的房价水平仍被认为“低估”。

按照朱郁的说法，身处这一环境中，“就算没住到7年，只住了3年、5年的，也可能选择在此时换房”。

他认为，户籍新政刺激，以及改善型需求持续释放，对调控政策形成一种内在抗力，并使西安市场呈现出“越调越涨”的局面。

据悉，从2016年12月至今，西安共出台5轮调控政策，已实现全市限购，门槛为连续两年的纳税和社保证明。此外，西安还成为全国第六个出台“摇号”政策的城市。

长期供应存缺口

与需求端的强劲相比，西安楼市的供应并不充裕。根据官方数据，2018年以来，西安新增供应房屋约8万套。“就算新落户的30万人中有一半来买房，缺口也很大了。”前述房企人士说。

西安市房管局将其归结为季节性开工因素。在房管局于4月20日召开的一季度新闻发布会上，提到了“部分热点区域如高新、曲江的高品质住宅项目供需紧张现象”。主要原因之一在于，“受手续办理和施工进度的影响，部分项目没能按年初发布的计划上市，一季度住房供应量比计划少80万平米。”

近几年，出于治污减霾的需要，西安在冬季供暖期对除地铁项目和市政抢修、抢险工程外的建筑工地，禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业，也即“禁土令”。“禁土令”从11月延续至次年3月，在这期间，商品房建设工地不得施工。

西安市房管局指出，随着施工旺季的到来，后续项目将按计划陆续推出上市，这种暂时的现象将逐渐解决。

但实际上，西安楼市的供应紧缺情况并非一朝一夕。

据易居克而瑞统计，2017年西安市住宅成交量为1573.95万平方米，连续三年保持1500万平方米以上。但这三年的供应规模均小于同期的成交规模。其中，2017年的供应规模为1331.84万平方米，缺口约在15%，2016年的缺口则超过60%。

受访的房企人士普遍指出，在曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区等热门区域，住宅库存的去化周期均在5个月以下。个别人士认为还不足3个月。

房企人士将此归结为开工时间不足。西安某上市房企相关负责人25日向21世纪经济报道表示，除“限土令”期间外，每年的高考和中考期间，西安也有大约一个月的停工期。遇到空气质量较差的时候，也会被要求停工。再算上阴雨天气的影响，每年的“有效开工期仅有6个月左右”，“就算加足马力，也难以保证供应充足”。

朱郁认为，就算开工节奏得以保证，在项目入市时，还会遭遇“限价令”的影响。“政府给出的备案指导价偏低，很多项目的报价超过指导价，于是不得不反复调整。部分开发商为了保证利润，宁可不去报备。这就导致备案规模下降、入市日期拖延。”

据悉，西安对商品房备案价格并无量化标准，但大多会与同一项目的前期价格，以及同区域、同品质的其他项目价格做比照。据受访的房企人士反映，备案价格的限制涨幅较低，通常在10%以下，有些项目被要求不得高于前一期的开盘价格。

有房企人士向本报记者承认，去年以来，在获取预售证过程中，确实出现过多次报价的现象。但均否认主动捂盘的存在，因为“有销售任务压着，不可能有房不卖”。

好消息在于，虽然“停工令”和“限价令”仍然存在，但在销售端的带动下，西安楼市的供应端正逐渐恢复。

无论官方还是民间机构的统计，都显示2017年西安的住宅用地成交规模有明显增长。在官方公布的最近五年（2017-2021年）土地供应计划中，也显示宅地供应将维持高规模。

前述发布会上，西安市房管局局长夏俊山介绍，总体上看，西安市即将上市的房源还很充足。2018年主城区及长安区计划上市新建商品住房2697万平方米，共22万套，截至目前，未上市的还有2400万平米，约20万套。

前述房企人士对今年的市场表示乐观，只要保证按期开工并拿到预售许可证，完成今年的销售目标不成问题。但他同时认为，供不应求的状态将至少持续到第三季度。

朱郁则表示，今年的西安楼市将“稳中见涨”。“稳”是指随着供应量提升，以及调控政策效果的显现，市场将趋于稳定；“涨”则意为市场仍然维持上行，热点区域的价格仍有上涨的压力。

4月28日，东莞市住房公积金管理中心官网发布《关于调整我市个人住房公积金贷款部分政策的通知》，规定购买首套自住住房，最高贷款额度为120万元；购买第二套自住住房，最高贷款额度为80万元。同时取消了原来对于最高贷款额度的单/双职工区分。