月度归档:2018年04月

住房租赁资产证券化政策落地 租购并举迈出关键步伐

证监会和住建部近日联合发布推进住房租赁资产证券化的政策,引发市场高度关注。该政策明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域,完善了住房租赁资产证券化的工作程序,提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。

业界认为,这是首个资本市场支持租购并举的政策,借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

政策明确了优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。与此同时,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业为底层资产的权益类资产证券化产品,积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

“政策利好让租赁住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。”戴德梁行高级董事胡峰表示,一方面,政策带动下住房租赁市场的发展为资产证券化提供了大量可选择的基础资产;另一方面,资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金,用于投入下一阶段房源建设,为企业寻求融资与退出途径。

他认为,资产证券化可以帮助住房租赁企业构建“投资、运营、退出渠道”的商业模式闭环,为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力,也有利于提高资产运营管理能力。今后公募REITs推出时住房租赁,个人投资者可以不用买卖实物资产,通过投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益。

实际上,租房市场的供给侧改革近年来一直都在向纵深发展。住房租赁资产证券化政策落地将更好助推租房市场的发展,促进房地产市场长期健康发展。

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇说:“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”

何亮宇介绍,去年下半年至今,住房租赁证券化产品获批速度加快,既包括轻资产的运营企业如魔方公寓或链家自如,也包括保利、碧桂园这种进入租赁住房运营领域的开发商,不同主体在租赁住房证券化的不同市场渠道均有了实践经验,产品获批得到了监管部门大力支持及市场强烈反响。

此外,通过发行REITs,可以充分利用社会资金,促进资本进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。

专家建议,各地政府在土地供应方式上应逐步探索转变,降低租赁住房的运营成本,提高投资回报率。同时,财政、税务等部门应统一协调,针对证券化产品考虑有针对性的税收优惠措施。(新华社北京4月26日电)

(新华社)

购房季,你手里有“房票”吗?

在购房季,有人为钱发愁,有人为没有好房子发愁,还有人为没有购房资格发愁。今年的北京房地产市场房源多样,普通商品房、限竞房、共有产权房,你能购买哪一种?不妨掂量一下。

你有普通商品房购房资格吗?

北京户籍人士在购房资格上分两种情况。如果是单身,包括未婚、离异、丧偶等,且名下无房者,限购1套(含新建商品住房和二手住房)。若已婚,以家庭(夫妻双方与未成年子女)为单位限购2套。

非北京户籍人士,需满足限购条件且限购1套。具体限购条件包括非北京户籍购房人在北京没有房屋,如果已经结婚,夫妻双方在北京没有房屋,而且在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明。其中个税满5年可以断月但不能断年,社保必须连续缴纳60个月。

限竞房为什么还买不了?

“限竞房”是以“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的项目。去年开始,所有的住宅类用地全部采取了这种方式,也就是说这批新房的最高售价和销售均价都是明确规定。这种做法稳定了市场的预期,也同时为购房人提供了淘到好房子的机会。

去年北京共成交的44宗“限竞房”土地,目前已有17宗公布案名,除去两宗开发商100%自持的,其余15宗“限竞房”将在近期陆续入市,多个限竞房项目陆续为入市做准备。这些“限竞房”成为今年北京楼市供应主力。此前市场认为“限竞房”摇号将是大概率事情,但是如何摇号则是未知数,购房资格是否与商品房一样也没有明确的说法。

目前,各方都在静待相关政府部门的政策。

谁能买共有产权房?

共有产权住房项目的销售均价,低于同地段、同品质普通商品住房的价格;购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。

共有产权房申请家庭应同时具备以下条件:一是申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。

一个家庭只能购买一套共有产权住房。共有产权住房申请审核和配售采取项目登记制。

贷款

居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

在2017年3月17日,北京房贷新政规定,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

■ 案例

如果购房者是首套资质,银行贷款金额一般是网签价的65%。350×65%=227.5万元。

贷款金额只能是整数为227万元。

按照招商银行商贷上浮10%,利率5.39%,贷款25年来计算,商贷月供(等额本息)为13791.06元。

组合贷(公积金贷款120万元,剩下的107万元商贷),商贷利率上浮10%,月供(等额本息)为12348.15元。

二手房交易税费

目前北京市规定二手房交易税费有以下三种:营业税、个人所得税、契税。

营业税:税率5.55%,转让出售购买时间不足2年的非普住宅全额征收,超过2年的非普、不足2年的普宅按照两次交易差价征收,超2年的普宅免征收。

个人所得税:税率交易总额1%或两次交易差的20%,由卖方缴纳。家庭唯一住宅以及购买时间超过5年免征收。

契税:基准税率3%,优惠税率1.5%和1%,由买方缴纳。同时,若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅缴纳交易总额的1%。

若买方首次购买面积超过90平米(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

■ 案例

面积85平方米的二手商品普通住宅,业主的购买价为150万元,现在买家以350万元购买。

情景一:这套房是业主名下唯一的住宅,房本或契税票的时间已满五年

契税:现网签价的1%,350×1%=3.5万元

增值税:免征

个税:免征

总税费:3.5万

情景二:房本或契税票的时间已经满两年,但不满五年

契税:现网签价的1%,350×1%=3.5万元

增值税:免征

个税:差额的20%,(350-150)×20%=40万元

总税费:3.5+40=43.5万

(新京报)

13小时落户成西安抢人“王牌”

在“新一线城市”的“抢人大战”中,西安用便捷、高效的落户政策引来八方英才。对此,有专家表示,“抢人大战”折射出中国经济发展动力与区域经济版图变化的新动向。大学生选择户籍管理更宽松、更宜居、更有事业前景的城市,改变了原来千军万马挤入大城市的发展路径,这也是中国经济正逐步实现地区发展平衡的一个缩影。

小郝只跑一次、用时2分钟便拿到了自己的西安户口页;盒马鲜生3个月就落户西安;三星时隔2年再次追加半导体产业投资……今年以来已有30万人落户西安,近30万市场主体落户西安——在以“西安速度”吸引各界人才、名企来到西安的同时,西安也在“新一线城市”如火如荼的“抢人大战”中占得先机。

现状

西安引进人才“凭学历”即可落户

“我也是新西安人了”,小郝说,自己趁着午休时间在单位附近的派出所办理了落户手续,“西安现在落户相当方便,派出所中午都不休息”。

小郝去年刚随着华为公司迁到了西安高新区办公,华为投入数十亿元在西安建立全球技术支持中心,已有上万员工在西安工作。小郝来到西安后,发现西安高新区生活便利、高新产业公司聚集、人才政策也越来越开放,很看好西安未来的发展,于是决定在西安安家立业。不过,在西安还没有置业的他能把户口落在哪里呢?在咨询了工作人员后,小郝得知,西安对符合户籍准入条件但无自主产权住房、无法在实际居住地址落户等人员专门设立了“社区集体户”,小郝可以直接将户口落在高新区的社区集体户中。

今年1月,西安实行户籍新政,全市实行学历落户只凭身份证、毕业证“两证”即可申请办理西安户口;3月,西安推出凭学历落集体户“一次都不用跑”的政策,只需上传学历资料足不出户即可落户,户籍卡直接邮寄给本人。

几天前,小郝在微信“西安公安”中的“掌上户籍室”一栏中,申请了“学历落户”。在填写了身份证号码、学历信息、毕业证号码后,系统会自动匹配他的学历信息、身份信息,只要几分钟的审核,系统就将“准迁入证明”开好,并在当天免费寄往小郝事先输入的地址。小郝在家乡的亲人在第二天拿到这封EMS邮件,前往当地派出所办好迁出手续,再将迁出手续寄回西安。小郝收到手续后,带着迁出证,利用午休时间去了离自己最近的一个派出所,将身份证、迁出证递进窗口,2分钟后就拿到了新户口页。

拿到新户口页,小郝拍了张照片发在自己家微信群里,父亲看到了回复说:“把户口放在工作地,这样你以后办事就方便多了。之前户口无法落在工作地点,只能放在老家,每次有事都必须请假回家,路上就要耽误几天,还要花一大笔路费。”小郝回复:“是啊,以后我就是新西安人了,让弟弟也赶紧把户口落过来,以后到西安发展!”

据西安公安的数据显示,到4月16日,今年已有30万人落户西安,超过了去年全年总和。在今年西安的户籍新政实施以来,西安市公安局的工作量增加了10倍,与此同时他们提出了“马上就办、事不过夜”“24小时办结”等口号。高峰时,一天就有8000多人落户西安。

追访

去年一年就有36家名企落户西安

和小郝拥有相似经历的还有来自阿里巴巴的员工星星。星星是盒马西安市场运营部负责人,她此次也是由于工作调动来到西安,便决定落户西安。她说自己“从资料提交、审核、邮寄,仅用了13个小时”。不仅是落户便捷让星星感受到“西安速度”,此前在其他一些城市,盒马首家店开业都经过了半年以上的筹备,而从盒马决定在西安落地到开业却只有百天时间。本月28日,第一家盒马鲜生将在西安开业,今年,西安将迎来10家盒马店,主城区300万市民将入住“盒区房”。

早在2017年7月18日盒马刚亮相,陕西省委常委、西安市委书记王永康就表示:“西安要把‘盒马鲜生’引进来,带动就业,促进发展”。此后西安各部门与盒马进行商务谈判和现场沟通,经过三个月近50次磋商,最终确认盒马西北首店开在西安。

近两年,三星、腾讯、京东、吉利、比亚迪、华润、华侨城、亚马逊等多个知名企业相继落户西安。仅2017年,就有36家知名企业落户西安,签约引进项目847个;市场主体总量达到101.59万户,其中超过1/4市场主体都是去年新登记。

分析

西安靠什么吸引“名企”落户

为何要落户在西安?三星中国应当说很有发言权。2012年,三星在西安高新区投资100亿美元建厂,该笔投资成为改革开放以来我国电子信息行业最大一笔外商投资;5年后,三星继续追加投资70亿美元,在一期项目旁建立二期项目。上月,该项目举行开工奠基仪式。三星中国的一位高管曾表示,西安市领导的服务意识令自己印象深刻,“市委书记、市长的名片上都印着‘店小二’,而且他们也确实是这样做的。西安二期项目招商签约历时两年,陕西省、西安市政府方面的努力功不可没。”

三星项目一期竣工投产后,陕西省就开始与三星公司对接洽谈二期项目落户建设事宜。陕西省委、省政府主要领导先后多次会见三星公司高层,并派省级相关部门领导专门赴韩国对接洽谈、介绍政策。西安市委书记王永康把二期项目作为招商工作的重中之重,带头协调解决问题;西安市长上官吉庆作为省谈判小组的组长,直接参与了双方2轮谈判,并赴韩国与三星电子签署了二期项目投资意向书。三星方面承认看到了西安的诚意,愿意进一步追加投资。

而除了服务方面的优势,西安在软硬条件上都具备一定优势,西安高新区创新发展局副局长吴峰介绍说:“近两年来,东部的成本上升很快,但是陕西特别是西安在成本方面相对东部有比较大的优势。比如,水电气成本相比东部低30%左右,人力成本低40%左右,所以这方面有很大的吸引力。”

不过,他也表示,虽然水电气在成本上是有优势的,但是要向企业供应量足、质量好且稳定性又强的水电气是需要进一步提升的。“我们对三星、美光这样的国际性半导体企业的供应水平上面会有提升。比如供电方面,闪频要尽量减少,会想各种办法去提升配套服务。”此外,西安在交通、人力资源等方面也拥有较大优势。

影响

一家三星引来100多家配套企业

三星、阿里、吉利等大企业的落地,又为西安带来了什么?带来的是强大的辐射效应、经济增长以及城市创新能力和综合竞争力的提高。

以目前我国正热的半导体产业为例,此前西安一直有半导体产业,但主要是规模偏小的民营企业,和世界性的企业在技术、产品的差距都比较大。三星入驻高新区后,有100多家配套企业跟着进来,这些企业有的是技术企业、有的是服务方面的企业。“我们高新区原来有两家国内半导体制造企业,三星来之前,他们需要的所有的配套都来自省外,客观来说连包装的箱子当时都需要沿海地区拉过来。自从三星到来以后,这些企业的配套完全不需要出省门了,连高新区的地域都不用出。一些气体、化学用品,还有配套的原材料可以就地解决了。”陕西省半导体行业协会常务理事长何晓宁介绍称,良好的配套环境吸引了更多的半导体研发、生产企业,之前西安只有60多家半导体企业,目前已有超过200家。

而阿里将丝路总部落户西安高新区,使西安变为新零售之城。阿里的数据显示,目前,西安已有2000家天猫智慧门店打通线上线下,三年内这个数字将突破1.5 万家;从3月起,“天猫超市1小时达”服务已在西安开启,当地9大主城区升级为“天猫小区”;菜鸟网络位于西安的智能物流枢纽正式启动运行,分钟级配送将在中西部城市全面开启。

吉利在西安投资200多亿元开展新能源汽车产业化项目,项目建成投产后将为陕西省实现100万辆整车产销目标提供有力支撑,同时可为西安人才提供超过上万个岗位。“吉利新能源汽车产业化项目落地西安,会把许多零部件企业都吸引过来,在西安扎根落地,这样汽车的质量、成本、研发、人才、服务等各方面水平都越来越好,竞争力会不断提高。”吉利控股集团董事长李书福说。

文/本报记者 温婧 供图/视觉中国

财经观察

城市间“抢人大战”将推动人才资源合理配置

目前与西安一起参与“抢人大战”的城市还有武汉、成都、郑州、长沙、南京等,多数是正在崛起的“新一线城市”,大部分都处于扩张与产业转型期。多位受访专家表示,“抢人大战”折射出中国经济发展动力与区域经济版图变化的新动向。

“为什么独角兽企业都聚集在深圳、上海、北京等一线城市?因为那里聚集了大量高素质、善创新的大学生。”武汉市招才局一位负责人表示,随着中国经济步入新常态,大学生群体毫无疑问将成为创新经济的主体。在武汉发展活力最强的光谷,近年来每年以大学生为主的新增参保人口就超过10万人,他们是光谷光纤信息、生物医药产业蓬勃发展的重要基础。“如果说过去经济增长驱动因素主要靠投资与外贸,那么,现在和未来都要靠人才与创新。”

南开大学经济学院副教授薄文广说,过去,“抢人大战”主要是春节后各地高薪“抢工人”,尤其是有技能的熟练工,他们是为大量的基础设施建设与加工厂流水线生产服务。现在,“抢人”演变为各地争抢以大学生为代表的智力资源。

这一变化,是改革开放40年以来中国经济、社会发展动力不断转型升级的重要例证。

大学生落户、就业去向的变化,也透露出中国区域经济版图的新变化。根据湖北、湖南、陕西等省份教育部门公布的普通高校毕业生数据,这些高校资源相对集中的省份,毕业生前往广东、北京等地就业的比例呈现逐年下降趋势,本地就业、创业比例明显提高。以湖南省为例,相较2015年,该省2017届高校毕业生前往广州、深圳等泛珠江三角洲地区的就业人数占比下降了1.6个百分点,在省内就业占比则出现同等幅度上升。

“过去,高校毕业生扎堆去北上广,现在则不少选择留在省内,尤其是省会城市的比例大幅提升,这在中部地区高校是普遍现象。”湖北一所高校就业部门负责人介绍,各地抢人大战中,户口、补贴、贷款都是辅助性政策,工作岗位和发展机会才是大学生落户的主要考量因素。

武汉大学经管学院教授伍新木说,大学生选择户籍管理更宽松、更宜居、更有事业前景的城市,改变了原来千军万马挤入大城市的发展路径,这也是中国经济正逐步实现地区发展平衡的一个缩影。

专家表示,城市间的“抢人大战”将推动人才资源的合理配置,提升人才的利用效率、城市创新能力和综合竞争力,在进一步推动户籍制度的放开和公共服务均等化等方面也有促进作用。但与此同时,引进人才也必须跟公共服务提供能力和楼市调控政策结合起来,要避免人口短期急剧涌入,超过城市的承载力,出现基础设施、教育医疗等公共服务短缺的问题。

文/新华社

海南全域限购 房子回归居住属性

作为旅游大省的云南,包括西双版纳在内的楼市近年来一直受到外地购房者青睐。

图/视觉中国

4月22日,海南将限购区域扩围至全省,这对于外地购房者占比近八成的海南房地产市场来说,无疑是一颗“炸弹”。有业内人士说,海南楼市将进入速冻模式,潜在交易量将大幅下降。但相反,这势必又是一件好事,过去多年来,海南被房地产“绑架”,投资客涌入,量价飙涨,部分生态环境在地产开发中遭到破坏。随着全面限购的实施与住房供应结构的调整,将有助于海南房地产市场回归到居住属性,有效去除泡沫,建立真正意义上的国际旅游岛。

新政终结“疯狂”的楼市

日前,在海南建省办经济特区30周年大会上,中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区。一时间,海南楼市放飞自我,买房资金从四面八方涌入,部分项目连夜开盘。自贸区确立之初,就有业内人士指出,这个政策对产业是利好,有助于地方降低对于房地产的依赖,但房地产政策加码的可能性很大。

果不其然,此后10天里,海南连发两项重磅调控“炸弹”,4月16日,海南政府发布通知打击恶意炒作、哄抬房价的行为,4月22日再次发布通知,实施全域限购。更重要的是,严禁补缴社保、个税。在限贷层面,外地人首付比例不低于70%。在限售层面,外地人购房满5年后方可转让。在限价层面,商品住宅价格备案后,6个月内不得调价;在限供层面,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地;还有此前的限建,全面停止审批100㎡以下小户型。

对此,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,这意味着外来资金在数年内几乎无法进入海南楼市,而前几年流入海南楼市的数千亿买房资金也将面临着被‘关’在岛内的局面。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次调控严厉性超乎市场预期,海南市场降温是必然的,潜在购房需求将大幅度减少。

限购符合国际贸易自由岛的发展方向

此轮调控,海南政府更是以“壮士断腕”的决心去整治,效果堪比“炸弹”。一位已经在海南澄迈购房并定居的北京籍人士告诉记者,全域限购的政策出来后,来购房人立马少了很多。有当地开发商人士表示,已经有部分同行在压缩海南的业务线,包括开发商、中介等等。

在“堵”漏洞的同时,海南调控也在“疏”通、优化供应结构,去除投机性产品,增加宜居宜住型产品。4月22日调控内容还显示,海南完善住房供应体系,增加共有产权住房、限售商品住房,并大力发展住房租赁市场。此前的调控中,海南在户型上已经设限,全面停建100㎡以下住宅产品、停止审批产权式酒店等政策的出台,住宅实行全装修。

背后的主要原因是,长期以来,海南房产以旅游投资为主,而中小户型总价低、去化快,恰好符合投资人快进快出的投资节奏。链家旅居研究院数据显示,在2017年,海口成交的100㎡以下户型占比约为55%,澄迈占比约为93%,文昌成交的80㎡以下户型占比约为78%,陵水成交的一居室小户型占比接近一半。

业内人士表示,“小户时代”“毛坯时代”终结,以产权式酒店为主的小户型投资手段也被从根遏制。以往的依靠低总价高性价比走量的高周转模式成为过去,客户需求也随之提升,海南房地产提质时代即将来临。

事实上,此轮调控对于真正长期居住在海南的人来说,既无太大影响,但意义也很重大。

中国房地产协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示,此项调控措施,使海南房地产向基础设施、产业发展、民生需求去实现产品升级换代,向着符合国际贸易自由岛的大的发展方向推进。

■ 影响

云南、广西承接海南外溢需求

海南全域限购,使部分旅居需求转移到了云南,且一波营销、中介等开发商从业人士也选择转战云南。

西南市场异军突起

一说起旅游城市,大家第一印象肯定是海南,实际上,同样作为旅游大省的云南,包括西双版纳等地的楼市这些年来一直受到外地购房者的青睐。一位云南当地的开发商人士表示,此次海南全境限购,人群外溢到了西双版纳,因为这里的气候与海南最像,且有泛亚高铁利好。据其透露,过去一年来,西双版纳的房价有约30%的涨幅。

此外,云南的普洱、腾冲、大理、昆明,以及广西等旅游地产市场都有受益。“事实上,云南旅游地产市场的变化,从2017年初开始比较明显。首先是热点城市限购导致的需求外溢,再加上云南文旅价值的凸显,外地客户在云南旅游城市比例提高。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广西的北部湾显然是最大的利好,尤其是湛江、北海、防城港、钦州等地区,接下来楼市会有升温的可能,这也是所谓需求外溢的现象。

有市场数据显示,在西双版纳、腾冲、大理的文旅项目中,外地客户购房比例高达90%,昆明及周边的呈贡等城市新区以外地投资客户比例高达60%。外地客户购买比例,以华北比例最大,占整体的50%,还有向河南、陕西、山东、成都、重庆等等。

性价比较高,未来或调控收紧

近日,绿城中国以代建的方式首次进入西双版纳,事实上,云南的旅居市场机会与潜力早已被开发商挖掘,比如保利、碧桂园、平安、雅居乐、红星等开发商均进驻西双版纳;雅居乐、恒大、宝能、碧桂园、清华启迪等也进驻腾冲;万科进驻抚仙湖。

雅居乐云南区域营销总监和全表示,海南中介从2017年开始逐渐布局云南文旅地产,比如链家等品牌企业已经进驻昆明及西双版纳。2018年开始,德佑、民兵团等企业均开始布局云南。随着海南地产退潮,后期还会增加。

在产品层面,和全透露与海南相比,云南产品比较注重性价比,户型适中。海南外溢客户,总价接受力比较低,因此价格敏感,云南市场洋房面积主要以70-85平米二房,以及90-120平米的三房为主。畅销别墅均控制在200平米以内的小别墅,总价400万以内。

但严跃进指出,要警惕此类市场需求规模好或者交易价格上升的城市,实际上都会面临调控收紧的可能。

从目前来看,云南、广西等城市,房价相比海南有优势。对于定期居住的人群,中小户型更为合适,不会沉淀太多资金成本,购房压力也会小很多。

本版采写/新京报记者 段文平

供应大年利好刚需客

刚需购房门槛攀升至500万元,随着限竞房和共有产权房集中入市,小户型、低总价自住型房源越来越多

过去几年,随着地价高企,北京新房市场一度进入“泛豪宅时代”,遍地都是高价房,刚需购房者的购房门槛攀升至500万元。随着“限房价、竞地价”(下称限竞房)和共有产权房项目的集中入市,今年北京将迎来刚需房的供应大年。对刚需购房者来说,如何在供应大潮中找到适合自己的房源,不仅要考虑到资金承受能力,还要考虑未来升级置换的需求。

一大拨刚需房等待入市

所谓刚需房,就是首套房、小户型、低总价,购房人以自住为主。两年前的大北京,刚需房的门槛是300万元,首付100万在五环可以买到一套90平方米的小三居。如今,时过境迁,300万的房子在北京也可以买到,但是只能在远郊地区,五环左右的刚需房门槛已经升至500万。

造成这一情况的主要原因是过去两年来北京地价高企,而共有产权等限价房的供应出现断层,更没有限竞房这个产品类型,这导致北京新房市场的豪宅化。

但这一情况在今年将会发生逆转。2016年底以来,北京土地市场集中供应了一大拨共有产权房和限竞房地块,随着项目的开工建设,已有部分共有产权房项目入市,上千套限竞房等待入市。

据中原地产数据显示,2017年北京供应了71宗土地,刨除公建及其他面积后,共有产权住房用地成交面积达到303万平方米,占比约41%,限价房用地成交面积达到356万平方米,占比约48%,自持用地共成交约87万平方米,占比约11%。

在业内人士看来,大部分限竞房项目遵循了90平方米以下占比70%的规则,2018年刚需房将成为市场主流。

纵观目前北京房地产市场的刚需房,主要有纯商品房、共有产权房以及限竞房。根据去年供应的共有产权房地块分布情况,其中有53公顷用地位于朝阳、海淀、丰台、石景山,104公顷用地位于大兴、通州、顺义、昌平、房山等近郊新城区,但是也有部分项目位于远郊地区,诸如平谷、密云等,总价在200万-400万元不等。

限竞房少量分布在朝阳、海淀、丰台,大部分分布在大兴、房山、顺义、昌平等近郊新城区,五环左右的项目占据大多数,总价在400万-600万元,其中受90/70政策影响,很多户型总价在500万元之下。而总价在500万元之下的纯商品房在售项目,多位于北京近郊城区的偏远地带以及远郊地区。

刚需房“分化”,按需择房

对于首次置业的购房者来说,2018年在北京购房置业选择的空间将大大提升,但是刚需房之间的细分也将更加明显,记者注意到,共有产权房虽然总价低,但是产权个人部分所有,限竞房则总价偏高,而纯商品房的距离较远、交通不便。所以,对购房者来说,如何选择才能实现更优置业呢?

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,在首次置业时,一方面要考虑家庭收入未来增长情况,二要考虑未来是否会面临全新的升级置换需求。“如果仅考虑当下的居住和支付能力,不考虑置换,共有产权房总价相对较低,是一个最好的选择。”

对于有潜在置换需求的刚需购房者呢?中原地产首席分析师张大伟认为,如果将来有置换需求,且首付能力超过100万元,建议还是考虑限竞房,这类房源目前的价格已经低于市场价,从投资收益看,优于二手房。

郭毅也表示,“共有产权房产权性质上个人部分所有,未来增值空间受限,如果想置换,则首付会受到影响。”

对于纯商品房呢?郭毅认为,如果购房者年龄比较大,对于支付能力要求不太高,同时考虑未来退休养老的需求,位置较远的纯商品房也可以考虑。有一些纯商品房位于六环外,诸如平谷、怀柔、密云等区域,虽然位置较远,但是也规划了地铁、高铁路线,长期来看,交通将会不断改善。而且,因为较远,周边的自然环境是最大的优势。

■ 购房建议

买限竞房为升级预留空间

●中原地产首席分析师张大伟

对刚需房来说,产品更加细分和分化,购房者还需要根据自己的需求,选择适合自己的产品。相比于共有产权房,建议购买限竞房,退可一直居住,进可再次改善,预留了升级空间。

本版采写/新京报记者 段文平

购房季,你手里有“房票”吗?

在购房季,有人为钱发愁,有人为没有好房子发愁,还有人为没有购房资格发愁。今年的北京房地产市场房源多样,普通商品房、限竞房、共有产权房,你能购买哪一种?不妨掂量一下。

你有普通商品房购房资格吗?

北京户籍人士在购房资格上分两种情况。如果是单身,包括未婚、离异、丧偶等,且名下无房者,限购1套(含新建商品住房和二手住房)。若已婚,以家庭(夫妻双方与未成年子女)为单位限购2套。

非北京户籍人士,需满足限购条件且限购1套。具体限购条件包括非北京户籍购房人在北京没有房屋,如果已经结婚,夫妻双方在北京没有房屋,而且在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明。其中个税满5年可以断月但不能断年,社保必须连续缴纳60个月。

限竞房为什么还买不了?

“限竞房”是以“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的项目。去年开始,所有的住宅类用地全部采取了这种方式,也就是说这批新房的最高售价和销售均价都是明确规定。这种做法稳定了市场的预期,也同时为购房人提供了淘到好房子的机会。

去年北京共成交的44宗“限竞房”土地,目前已有17宗公布案名,除去两宗开发商100%自持的,其余15宗“限竞房”将在近期陆续入市,多个限竞房项目陆续为入市做准备。这些“限竞房”成为今年北京楼市供应主力。此前市场认为“限竞房”摇号将是大概率事情,但是如何摇号则是未知数,购房资格是否与商品房一样也没有明确的说法。

目前,各方都在静待相关政府部门的政策。

谁能买共有产权房?

共有产权住房项目的销售均价,低于同地段、同品质普通商品住房的价格;购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。

共有产权房申请家庭应同时具备以下条件:一是申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。

一个家庭只能购买一套共有产权住房。共有产权住房申请审核和配售采取项目登记制。

贷款

居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

在2017年3月17日,北京房贷新政规定,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

■ 案例

如果购房者是首套资质,银行贷款金额一般是网签价的65%。350×65%=227.5万元。

贷款金额只能是整数为227万元。

按照招商银行商贷上浮10%,利率5.39%,贷款25年来计算,商贷月供(等额本息)为13791.06元。

组合贷(公积金贷款120万元,剩下的107万元商贷),商贷利率上浮10%,月供(等额本息)为12348.15元。

二手房交易税费

目前北京市规定二手房交易税费有以下三种:营业税、个人所得税、契税。

营业税:税率5.55%,转让出售购买时间不足2年的非普住宅全额征收,超过2年的非普、不足2年的普宅按照两次交易差价征收,超2年的普宅免征收。

个人所得税:税率交易总额1%或两次交易差的20%,由卖方缴纳。家庭唯一住宅以及购买时间超过5年免征收。

契税:基准税率3%,优惠税率1.5%和1%,由买方缴纳。同时,若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅缴纳交易总额的1%。

若买方首次购买面积超过90平米(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

■ 案例

面积85平方米的二手商品普通住宅,业主的购买价为150万元,现在买家以350万元购买。

情景一:这套房是业主名下唯一的住宅,房本或契税票的时间已满五年

契税:现网签价的1%,350×1%=3.5万元

增值税:免征

个税:免征

总税费:3.5万

情景二:房本或契税票的时间已经满两年,但不满五年

契税:现网签价的1%,350×1%=3.5万元

增值税:免征

个税:差额的20%,(350-150)×20%=40万元

总税费:3.5+40=43.5万

本版采写/新京报记者 袁秀丽 新京报制图/许骁

(本版案例由诸葛找房提供)

长效机制下购房政策向刚需倾斜

今年北京房地产市场90平方米户型是主流,都将被定位为刚需或者刚改产品。图/视觉中国

北京房地产市场一直是按照调控周期的规律不断在“涨跌”之间徘徊,按照一般规律每隔一段时间的调控之后,政策就会有所松动,被抑制的需求释放,房地产迎来增长。然而今年房地产市场却出现了巨大的变化。在新的长效机制面前,曾经的经验与市场规律不再起作用,各种政策性住房在带给人们实惠的同时,也难免让人面临眼花缭乱的选择,那么在这样的市场环境之下人们究竟应该如何选择自己心仪的房子呢?

北京楼市在“长效机制”护航下前行

按照楼市的一般规律,每年两会都会成为北京楼市的风向标。作为全国房地产市场热度最高的城市之一,北京的调控力度和规模往往都是相对比较严苛的。而今年两会上透露出的楼市指导思想则非常明确,即:“还原房子居住属性,去投资需求。”目前绝大多数政策都是围绕着这一思路在进行。北京显然也不能例外。

据中原地产首席分析师张大伟统计,自2016年“9·30”调控政策出台以来,北京已经有超过19个政策日,发布了各种房地产调控78条细则。可以说,这一轮的调控政策无论是从密度还是具体举措上来说都是空前的。

从供应端上来看,大量的商品住宅用地以“限房价、竞地价”的形式出让,在土地出让的同时就已经确定了未来房价。而从需求端来看,愈发严格的限购政策以及金融杠杆的收紧让北京楼市开始从周期性的调控政策轮回中跳出来,进入到长效机制的作用范围之内。在这样的前提下,显然政策正在愈发向着刚需购房者倾斜。

据仲量联行统计数据显示,新房售价继续受到政策限制,豪华公寓新房售价连续三个季度保持负增长(环比下降0.8%)。2018年1季度仅有四个豪华公寓项目入市,新增供应231一套,而别墅项目则没有新增供应。对此,仲量联行中国研究部总监周志峰表示:“3月份召开的‘两会’更加明确了政府对住宅市场的发展方向。住宅市场仍将保持紧缩性调控的政策环境,不过北京将优先着重满足市民居住的刚性需求,长租公寓未来将进一步得到发展。”

楼市成交量明显下降

政策最直观的作用就体现在成交数据上,在这样的大背景之下,从2017年开始,北京楼市的数据就出现了明显降温,无论是一手房还是二手房,在进入2017年之后,成交量或者成交面积的下降都是市场的主旋律。

在一手房方面,据上海易居研究院提供的数据资料显示,成交面积从2017年年初的54万平方米到当年10月时已经下降到27.9万平方米。而今年三月份这一数据为16.7万平方米,仅相当于去年同期的21.8%。

而在二手房方面,据麦田房产统计,在原先常见的交易高峰的2017年9、10月份,二手房网签成交量同比下降高达70%。这一情况直到今年年初才得以好转。

调控政策带来的市场“去投机化”有目共睹。思源地产首席分析师郭毅就分析认为,随着调控深化,北京二手房价格普降15%-20%。这等于是将前期积累的房价泡沫削减,使房产价值重新进入合理区间,吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流。

“限竞房”开始入市带来更多选择

从目前的市场状况来看,政策为楼市带来的震荡正在逐渐趋缓,北京楼市已经开始进入一个平稳的发展周期。无论是市场还是开发商都在逐步适应新政策环境之下的游戏规则,并且拿出符合规则的解决方案。在2018年,北京楼市最为显著的特点是共有产权房、限价房以及商品住宅和集中式租赁住房同时出现在市场上。其中尤其是在“限竞地”上打造的限价房的入市,让北京楼市的供应结构开始出现明显的变化。因其出让条件中,限定后续销售房价的基础上竞拍土地出让价格,成为此类地块的标志性特点。

在此之前,由于2015年、2016年北京土地市场供应了大量高价地,开发商为了保证利润不得不将其产品定位为高端产品。而去年,北京市场上共成交40余宗限竞房土地,按照房地产开发商的开发周期,无疑在今年,北京楼市供应的主力将是限竞房。

同时,由于这些限竞地块通常还限定住房户型比例的“9070”政策,即90平方米以下的住房面积占比70%以上。这意味着在今年的北京房地产市场上,90平方米户型将是主流,这些项目基本都将被定位为刚需或者刚改产品。因此,这些地块的大规模入市无疑将带动北京的房地产市场从前两年的“大户型”“改善类”商品住宅为主向“刚需类”产品转型。

本版采写/新京报记者 陈禹铭

海口一季度经适房 配售持续至下月

今天是第一季度(总第44期)经济适用房配售活动第二天,在海口市房屋交易与产权管理中心一楼,99套经济适用房通过电脑摇号各有所属,加上首日配售的97套,目前还剩876套经济适用房等待配售。

“我选到了心仪的两房两厅,真是太开心了。”现场,市民郑强通过摇号从三套备选房源中选择了建筑面积61.32平方米,单价5458元/平方米的房子。她捏着《海口市保障性住房配售房号确认书》告诉记者,迫不及待想去看看房子。

海口市住房保障管理中心相关负责人表示,配售市民在摇号领取购房确认书之日起,一个月内缴付完首付款,再申请购房贷款和签订购房合同等,待银行放款和备案完维修资金后,即可办理交房手续。此外,一次性付清房款的市民,交房更快。

据了解,2011年至今,市住房保障管理中心已开展44次摇号活动,配售房源6000多套。本期配售经济适用房房源是永秀花园北一区经济适用房项目,共1072套。其中,二房一厅271套,一房一厅801套。配售价格实行一房一价,均价为4720元/平方米。配售对象为2018年4月15日前获得经济适用房申购资格尚未选房的申购人,共1088人。配售日期:4月23日至27日、5月7日至11日、14日,共11天。

新西兰“禁止外国人购房”面临调整 或有重大豁免

中国侨网4月26日电 据《新西兰中文先驱报》报道,新西兰工党政府关于禁止海外人士购买新西兰住房的法律正在审议中,但由于受到过多反对意见书,该法案可能出现重大调整。

目前已知的变化是政府很可能会豁免海外人士购买“豪宅”。正在审议法案的专责委员会已经联系一位意见书提出方,要求对方就“豪宅豁免”条款提供一条合乎法律规范的表述。该意见书提出方已经完成了这项工作,这意味著“豪宅豁免”很可能出现在新的《海外投资法修正案》中。

这部旨在禁止外国人购买新西兰现房的法案在立法日程上已经严重超期,公众意见书的截止日期从1月推迟到2月,再从2月推迟到了4月。专责委员会收到超过300份意见书,最终要在5月31日前出具审议报告。

皇后镇湖区议会之前公开叫板中央政府,说“拒绝承认海外买家在高端住房市场中扮演重要角色”会严重影响当地的经济发展。

皇后镇拥有优美的湖光山色,吸引亿万身家的海外富豪接踵而至,当地新建了大量高端物业。在皇后镇有9%的纳税人提供的主要联系地址是海外地址。考虑到很多海外买家都聘用当地代理商、信托机构或律师来缴税(因此市议会数据库不会显示海外地址),在皇后镇拥有房产的外国人比例可能更高。

根据皇后镇湖区议会提交的意见书,皇后镇拥有全新西兰第二多的海外买家。该地区的常住人口排名全新西兰第32位,但税务居民有32410人。一旦新法案获得通过,皇后镇对海外税务居民的吸引力将大大降低。

正因为这样,皇后镇市长Jim Boult和首席执行官Mike Theelen曾呼吁政府对购买豪宅的海外投资者给予豁免,他们建议对市价250万纽币以上的住房不进行限制。根据皇后镇湖区议会提交的意见书,《海外投资法修正案》在“住宅用地”的定义下可以补充一条:

(c)不包括根据地区土地当局的估值,现在或即将建设的单一住宅总价值超过250万纽币的土地;不同地区土地当局可以适用不同的标准。

根据意见书,海外富豪不但投资了皇后镇的高端住房市场,而且给当地带来了商业投资和慈善捐赠,禁止海外富豪置业会给当地的商业还有艺术创作带来毁灭性打击。“没有海外买家对本地高端工艺品的追求,皇后镇的艺术加工行业将不复存在。”

但是皇后镇湖区议会在意见书中也提出对海外富豪加征2.5%的“可负担住房捐赠”。也就是说,每个获得豁免购买当地高端物业的海外投资者,需要向该地区的经济适用房计划进行捐助,捐助金额取决于他们购买豪宅的价格,捐助比例为2.5%。例如在瓦卡蒂普湖畔购买一套价值1000万新西兰元的物业,就需要向皇后镇湖区住房信託基金强制性捐款25万。

除此之外,由于受到巨大压力,《海外投资法修正案》不排除还会有其他的改动。像法案关于电力公司、电信公司等公用企业为业务扩张而购买土地的规定存在严重问题,此外在林权上也存在歧义。新西兰现在有超过100亿纽币的森林由外国人种植和持有,《海外投资法修正案》可能妨碍工党政府自己的10亿造林计划。

单独租实际住就业3年 京籍无房户可在租住区入学

昨日,本市2018年义务教育入学政策发布,凡年满6周岁(2012年8月31日以前出生)的本市户籍适龄儿童均须参加学龄人口信息采集,免试就近入学。今年的小学入学政策中,首次明确京籍无房户,满足在非户籍区连续单独承租、实际居住、就业3年以上等条件,适龄子女可在租住区入学。

【小学入学】

租房入学须在同区就业

今年,本市首次在小学入学政策中规定,本市户籍无房家庭,长期在非户籍所在区工作、居住,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。相关入学具体办法由各区政府结合实际情况制定。

这意味着,京籍无房家庭满足条件,有机会在租住区入学,不用必须回到户籍所在区入学。“并非租房就可以入学,一定要满足的条件是在该区域工作。”市教委副巡视员冯洪荣说。

租房入学顺位次于户籍有房

“对于符合京籍无房子女入学政策的人群,本市有一个基本摸底数据,数量并不太多,不会对各区基础教育入学造成太大影响。”冯洪荣说,租房家庭的派位序列将排在户籍有房家庭之后。

“为避免投机行为出现,本市将像去年严查‘过道房’‘车库房’一样,严查资格,保障政策落实。”冯洪荣表示,本市将依托市住房租赁监管平台核验租赁登记备案信息,租赁信息核验自5月7日与入学信息采集工作同步启动。多部门将联动审核本市户籍无房家庭、合法稳定就业、实际居住等入学资格条件。

划片入学新老居民有别

目前,本市单校划片和多校划片入学主要分两类,一类是用房产、户籍等条件确定派位序列,还有一类是以时间为限,采取“老人老办法,新人新办法”。

今年,本市明确,由各区根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素制定相应办法。对房产、户籍具备条件且居住达到一定年限的老居民子女继续实行原有单校划片,不完全符合学校单校划片入学的适龄儿童,将实施多校划片。城六区将继续加大“多校划片”的力度,从而遏制学区房的炒作,降低房子的择校属性。

本市今年还首次在入学文件中规定,优先保障符合条件的残疾儿童少年就近入学。非本市户籍适龄儿童少年入学继续坚持五证要求,即在京务工就业证明、在京实际住所居住证明、全家户口簿、北京市居住证(或有效期内居住登记卡)、户籍地无监护条件证明。由各区政府结合实际制定五证审核实施细则,并建立五证联合审核机制。

【小升初】

明年取消特长生招生

今年,本市初中特长生招生保持稳定,各区招收特长生比例仍要严格控制在本区初中招生计划4%以内。

按照教育部“2020年前取消各类特长生招生”的要求,本市提出2019年取消各类特长生招生。

从今年起,入学文件进一步明确要求城六区逐步降低公办学校寄宿招生数量和招生比例,公开公示寄宿招生的招生范围、招生名额、招生方式、录取名单等信息。到2020年,寄宿招生将实行登记派位入学。届时,若寄宿生登记数量超过该学位供给数,入学将采取派位等方式。

高校附属校纳入统招管理

今年,高校附属中小学入学管理纳入地方统一招生管理。市教委介绍,去年一部分学校入学已纳入各区统一管理,特别是海淀区等高校附属中小学较多的区,已经将部分校学位纳入大派位范畴。今年,类似举措的覆盖面将更大。

民办学校与公办学校今年将同步招生,纳入属地区教委统一管理。本市将严格执行民办中小学招生简章、广告备案制度,公开公示招生计划、招生范围、招生方式、收费标准等,以招收其审批机关所在区域内学生为主。对于报名人数超过招生人数的民办学校,各区在现有工作基础上,可以引导学校采取电脑随机派位方式招生。各区还要加大民办学校学籍监管力度,不得招收不符合条件的学生在校就读。全市统一规定民办学校招生要在5月26日至6月10日之间组织完成。

监控每名学生入学流程

近日,市教委、市民政局、市人力社保局、市工商局联合印发《校外培训机构专项治理行动实施方案》,严肃查处校外培训机构组织中小学生等级考试及竞赛,将培训结果与中小学校招生入学挂钩等行为,严禁义务教育阶段学校通过组织考试、校外培训班、各类竞赛等方式选拔学生。各区使用全市统一的义务教育入学服务平台,全程实时监控每一名学生入学流程。市教委、市政府教育督导室将通过统一部署、区级自查、市级抽查方式加强监管,对违规行为发现一起、查处一起、曝光一起,绝不姑息。

冯洪荣说:“从2011年起,本市开始治理奥数与义务教学入学挂钩等行为,效果显著。目前依然存在类似情况,但数量小、比较隐蔽。我们将展开拉网式排查,公布举报电话及信箱。学校入学名单与其所属片区学生名单将进行比对,从源头卡死。”

释放优质学位便于就近入学

今年义务教育入学,本市进一步完善入学规则,释放更多优质学位用于就近入学,让更多孩子公平享有优质教育机会。伴随着2019年本市彻底取消各类特长生招生,2020年寄宿招生实行登记派位入学,民办学校与公办学校同步招生,高校附属学校纳入统招管理等政策落实到位,更多优质学位将被释放,用于就近入学。

统计数据显示,去年,本市小学就近入学率达到99%,初中就近入学率超过95%。冯洪荣表示,今年这一水平将继续保持。