证监会和住建部近日联合发布推进住房租赁资产证券化的政策，引发市场高度关注。该政策明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。

业界认为，这是首个资本市场支持租购并举的政策，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

政策明确了优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。与此同时，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

“政策利好让租赁住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。”戴德梁行高级董事胡峰表示，一方面，政策带动下住房租赁市场的发展为资产证券化提供了大量可选择的基础资产；另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。

他认为，资产证券化可以帮助住房租赁企业构建“投资、运营、退出渠道”的商业模式闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力。今后公募REITs推出时住房租赁，个人投资者可以不用买卖实物资产，通过投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益。

实际上，租房市场的供给侧改革近年来一直都在向纵深发展。住房租赁资产证券化政策落地将更好助推租房市场的发展，促进房地产市场长期健康发展。

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇说：“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”

何亮宇介绍，去年下半年至今，住房租赁证券化产品获批速度加快，既包括轻资产的运营企业如魔方公寓或链家自如，也包括保利、碧桂园这种进入租赁住房运营领域的开发商，不同主体在租赁住房证券化的不同市场渠道均有了实践经验，产品获批得到了监管部门大力支持及市场强烈反响。

此外，通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

专家建议，各地政府在土地供应方式上应逐步探索转变，降低租赁住房的运营成本，提高投资回报率。同时，财政、税务等部门应统一协调，针对证券化产品考虑有针对性的税收优惠措施。（新华社北京4月26日电）

江西省住建厅近日公布的《江西省住房公积金2017年年度报告》显示，2017年，江西省发放个人住房公积金贷款6.17万笔共213.37亿元，同比下降27.24%、33.18%。

报告显示，到2017年末，江西省累计发放个人住房公积金贷款67.67万笔共1532.54亿元，贷款余额1010.98亿元，同比分别增长10.05%、16.18%、11.86%。个人住房贷款余额占缴存余额的97.33%，比上年减少3.83个百分点。

职工贷款笔数中，购房建筑面积90（含）平方米以下占13.48%，90-144（含）平方米占76.2%，144平方米以上占10.32%。购买新房占75.04%（其中购买保障性住房占1.12%），购买存量商品房占23.94%，建造、翻建、大修自住住房占0.16%，其他占0.86%。

报告还显示，2017年，江西省共有73.7万名缴存职工提取住房公积金201.57亿元。提取金额中，住房消费提取占83.44%，非住房消费提取占16.56%。提取职工中，中、低收入占95.89%，高收入占4.11%。

很难想象，在当前的市场环境下，上周居然出现了多个“日光”盘，个别项目甚至还出现了冒雨抢房的现象。这些被“抢”的项目并不是去库存的三、四线城市，而是货真价实的北京、上海这样的核心城市。其中既有上海单套千万元以上的豪宅，也有北京200万元起步的刚需盘，甚至还有环京大厂区域的住宅。据北京青年报记者调查，之所以发生“抢房”现象，最主要的原因还是开发商给出了“想不到”的价格，其中北京的特价房再次粉墨登场。

三城多个新盘“日光”

上周，北京、上海以及环京的楼市都出现了一个小高潮。

最高调的当数上海，几个高端楼盘在进入4月份以后选择开盘，动辄单价8万元、总价1000万元以上的高端新盘首日便告清盘。价格昂贵的豪宅，居然像卖出了“刚需速度”，几乎所有核心区域的高端楼盘均需要摇号“认筹”，部分楼盘中签难度不亚于“打新股”。

最具代表性的当数上海大宁金茂府三期。该项目位于静安大宁绿地板块，是金茂在上海主打的一个高端住宅项目，上周末选择开盘，共计推出382套房源，多为面积在112平方米-203平方米的三居、四居户型。

据了解，项目的平均售价为9.38万元/平方米，开盘当天，就有750余组购房人前来，所推房源半天内全部售罄。仅这一个项目，开发商回款就达58亿元。

不仅如此，根据《中国证券报》的报道，上海中粮前滩海景壹号在4月23日上午开盘，437套单价约8.5万元/平方米、面积90到130平方米、总价700万到1300万元的房子，总共引来3127组购房人认筹参与摇号（认筹金100万元+资金证明285万元），将近8倍认筹。

同样“日光”的还有较早一些的信达泰禾·上海院子。该项目在4月17日摇号开盘，376套房源，认筹611组购房人，价格82827-128941元/平方米，开盘当日就全部售罄。

不仅是上海，上周六正逢下雨天，但我爱我家的中介经纪人已经在朋友圈里直播起了大厂住宅项目购房者，深夜冒雨排队抢房的“盛况”。

从4月20日晚间开始，中介经纪人和项目销售人员就将“大厂连夜排队抢房”的消息在多个楼盘微信群里快速传播。根据销售人员在微信群里散布的消息和照片显示，“大厂早安北京项目，从20日晚间开始了连夜排队，21日早上8点开盘推出300套房源，排队人超过了600人。”

北青报记者以购房人身份向发布消息的中介经纪人了解到，21日早安北京项目有一栋楼开盘，因此从20日晚间就有不少人连夜冒雨排队选房。该经纪人称，因为这次都是先收钱，按销售排号的顺序来选房，因此如果购房人不来，销售人员就会帮忙排队，各种渠道的销售人员加上购房人，所以现场一度人满为患。

该经纪人表示，早安北京项目虽然是大厂的住宅，但距离通州核心区仅隔着一条潮白河，未来交通改善将提升区域的价值。目前项目单价根据付款方式不同，在1.5万到2万元之间，全款购房的有八五折的优惠。即使没有购房资质，也可以购买。从购买之日起，开发商会协助找到专门缴税的地方，一年3300元，三年9900元，顺缴三年就可以网签了。并且这三年间还可以协助购房人免费更名一次。

为何会引发排队“抢房”，该经纪人表示，除了价格优势以外，该项目还是准现房，今年年底交房，相比同区域的大厂华夏幸福项目提前交房两年，因此受到了追捧。

环京的热情也似乎传导到了北京，位于通州的K2十里春风项目，在大厂“抢房”后的第二天，也就是上周末开盘。与大厂早安北京类似，与项目合作的我爱我家经纪人早早就开始在微信、微博等渠道开始了现场直播。现场视频显示，售楼处内外站满了购房人，售楼处采取了限流措施，叫到号的购房人才可以凭号进入售楼处参与选房。北青报记者随后询问了发消息的中介经纪人，得到的回复是，项目开盘30分钟就售罄了，不过，可能有部分购房人不具备买房资质，有清退的可能，如果有兴趣，会帮助登记捡漏儿。

都是在上周末，北京、上海、廊坊大厂三个城市，多个项目都出现了“抢房”。

特价房粉墨登场

对于“日光”的原因，根据北青报记者的调查，其实最主要的一点就是价格降了。

以上海为例，大宁金茂府的热销，主要由于项目处于稀缺性土地供应的内中环板块，9.38万元/平方米的价格较市场预期要低，所以较受欢迎。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，大宁金茂府项目是区域里面的标杆，曾经市场对于项目的预测是会以10万+的姿态出现，最后9.4万元左右的均价是低于市场预期的。

大厂和通州的项目热销最主要的原因也是价格让步。大厂早安北京的折后价最低为1.5万元/平方米，准现房甚至低于同区域期房1.7万元的价格，刷新了区域新低，而通州的K2十里春风也类似。

作为开发企业，石榴集团一位负责人在接受北青报记者采访时表示，项目周末的开盘主要是做了一场团购活动，参与团购的可以立减50万元，交2万元入会的可以享受优先选房和每日减去2000元的优惠；项目目前只拿出7号楼做了特定的优惠，一系列的折扣相加，折后价格约在2.6万元/平方米，主打80平方米的通透两居室和91平方米的通透三居室。

2.6万元的折扣价格相比项目在去年底宣传的3.7万元/平方米有了大幅的优惠。该负责人告诉北青报记者，这个特价房优惠只针对7号楼，以后也很难再有了，所以吸引了不少购房人。至于优惠特价的原因，主要是因为7号楼紧邻回迁房，是个销售特例。

对此，市场人士认为，开发商一直在预售证价格上和市场博弈，由于很多预售证价格达不到预期，开发商销售动力不足。但经过一段时间，开发商一些中高端项目的长久积压，不仅占据了现金流，还增加了开发商的资金成本。于是，大家对市场的预期有所改变，开发商在姿态上放低了，特价房开始出现。

不仅是通州的十里春风，位于平谷的首城汇景墅也推出了一批特价房源。北青报记者在项目售楼处了解到，新推出的特价房源主要是三联排别墅，单价2.5万元/平方米，总价为880万元起。三联排别墅中的两个边户型面积最大，价格最高；中间户型总价最低。这部分特价房源全部是楼上3层、楼下1层的设计，客厅、餐厅还有额外挑高，挑高高度超过6米，都是赠送部分，可以额外隔出新的空间。项目销售人员表示，该项目之前的价格大概在3.5万元/平方米，单套价格超过千万元，这次优惠力度特别大，880万元起。

对于特价房的登场，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受北青报记者采访时表示， 特价房往往是房企用来撬动市场的手段之一，通过特价的方式一方面可以试探市场价格线；另一方面可以加速项目资金回流，保证企业的正常运作。一般来说，特价房会出现在价格和市场预期有一定偏差的项目中，随着2018年楼市调控不放松基调不断明晰，特价房的现象或将越来越多出现。

由此看来，除去市场供应与项目本身的产品优势以外，开发商与市场博弈后的“理性”定价，也是目前楼市回调的主要推手之一。

“抢房”不是反弹 因过度营销促成

虽然特价房等优惠房源出现，但三城多个楼盘的“日光”甚至“抢房”，在调控背景下仍显得很不正常。对此，有业内人士认为价格下降确实对销售起到了促进作用，但同时也有个别项目自身炒作和中介等代理销售人员过度营销的作用。

像早安北京项目所处的大厂，依旧是限购城市，在去年环京地区楼市实施调控政策后，“北三县”楼市均开始降温。连夜排队抢房，甚至扮演排队者的不乏中介员工和楼盘销售代理的身影。

中原地产首席分析师张大伟认为，就目前市场情况看，“北三县”的楼市依然处于冰点，网上所传“连夜排队抢房一事”，更多的是开发商的一种营销手段。张大伟表示，这肯定有所夸张，尽管价格确实有所下调、的确有些人想买房，但是销售现场应该没有网传的那样火爆。从现场人员构成看，很大一部分是当地销售人员或者中介人员。因为从目前的市场看，不具备在目前价格和市场环境下出现如此踊跃购房人群的可能性。

同样，在通州“日光”盘中，也存在中介和代理商的人为炒作。石榴集团负责人告诉北青报记者，特价房和团购优惠确实吸引了不少购房人，但谈不上抢房，算是正常的销售。包括我爱我家等中介经纪人和代理公司的销售人员在微信、微博等渠道的传播，大多是炒作。“过于忽悠了，其实市场是很冷静的。”该负责人表示，因为有提成，不少渠道代理的销售人员会刻意夸大热销。

北青报记者了解到，在市场冰封期，为了寻找买房人，不少楼盘与中介公司达成了合作意向，每售出一套房源可以给出3-5个点的提成，因此一些合作经纪人会刻意制造火热的销售场景。

土地频频流拍 回调信号确立

很明显，降价和人造的“日光”现象，不能代表市场的回暖反转。

对此张波认为， 首先可以确定的是，近期部分城市的新盘热销和当地商品房限价有着直接关系，并且从实际情况来看，热销新盘和周边二手房的价差都较为明显；其次从近期降准来看，目的是置换中期借贷便利，降低商业银行的资金成本，对于楼市的刺激极为有限；最后，数据表现上“回暖”更多体现在限价商品房，而从实际的存量房交易来看还处于低点，因此目前来说楼市回暖还为时过早。

除了特价房以外，在土地获取上，开发商也不再“有钱任性”。就在本周二，北京市新增供应了两块住宅用地，结果却双双遭遇流标。这两块土地分别是门头沟区与房山区的住宅用地，总起拍价为42.5亿元，总出让面积为13.87万平方米。

市场研究机构克而瑞发布的报告显示，算上这两宗新流拍的土地，今年年内北京市场已经出现了六宗流拍土地，要知道从2012年开始，北京总共只有37宗土地流拍，年均只有五宗，2018年很可能成为最近七年里流拍土地最多的年份。土地流拍的背后隐藏着市场下行的趋势也将更加严重。

事实上，今年一季度，北京楼市无论是供应、成交均处于冻结状态。

国家统计局数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比前一月扩大0.5个百分点；二手房价格首次出现下降，降幅为0.1%。包括北京在内的七个城市的二手房价格跌回一年前。

张波表示，成交萎靡，土地市场的缩手缩脚都是房企资金链紧张的表现。这种情况自去年就存在了，从今年的情况来看表现则更甚。在坚持去杠杆、守住不发生系统性金融风险的底线的宏观背景下，不仅国内融资渠道持续收紧，我国还强化了对房地产等重点领域、重点行业借用外债的管理。可以预见，2018年多重调控举措之下，房地产整体的融资成本难言降低，不少龙头房企在年初已经明确采取加速周转的方式，来应对资金成本高企的现状。

新推盘项目连续的低姿态，也确定了新盘回调的信号。张波认为，房地产整体的融资困难导致了不少房企需要尽快回笼资金。特价房、一二手房的价格倒挂这些趋势将更加明显。

原标题：地产商积极试水 已有千亿规模长租公寓资产证券化产品推出

伴随着金融去杠杆以及楼市调控政策的深入，房地产市场已由住宅市场开始向“租售并举”逐步转化，支持楼市租购并举的金融政策也已落地。

4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

在业内人士看来，房地产企业融资环境趋紧，成本上升的情况下，资产证券化已成为房企融资的新渠道，伴随着越来越多的房企转型布局长租公寓，住房租赁正成为资产证券化的主力。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，过往，房地产市场的融资一直存在一个较为明显的缺陷，房地产市场大量依赖于间接融资方式，即采用类似于“空手套白狼”的一种模式，用较少的资金撬动大量的银行贷款或者银行资金量，进入房地产市场，然后进行快进快出运作。当前，房地产企业想像之前一样通过高杠杆通过快进快出的模式实现盈利已经不再可能，房地产市场正在稳步进入一个以居住属性为主要特征的市场，整个房地产企业都开始面临一些问题：一方面，整个房地产进入居住属性之后，房地产开发节奏和速度开始下降，与原先的融资方式出现了较大的矛盾，另一方面，从去年到今年这段时间，整个商业银行体系都在去杠杆的一个过程中，因此给房地产的资金支持开始减少。

江瀚称，未来，资产证券化将会成为房产企业的重要融资方式，国家未来对于房地产市场的调控的整体思路就是：第一主基调房子是用来住的，不是用来炒的，其次就是多元房地产市场主体供给，未来资产证券化将会有更多的形式，更好地支持房地产的良好可持续发展。

可以看到的是，伴随着十九大报告提出“建立租购并举的住房制度”到建立“租购并举”的长效机制，以销售新房为绝对主导的时代已被弱化。当前市场上，房地产开发商、创业类企业、房地产中介、酒店类企业、“国家队”陆续试水长租公寓产业。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，在降杠杆、减负债的大环境下，资本市场环境融资渠道持续收紧、额度受到限制。相比之下，现有的长租公寓资产证券化、类REITS及REITS等创新融资产品发行规模大，审批速度快，基于这样的优势，大多数开发企业把它当作短期的融资工具。

张宏伟称，从去年十九大开始已经有资产证券化的产品在发行了，截止到目前已经有千亿的发行规模，此次新政落地后，未来证券化的速度会更快，对自持物业来说是很好的退出通道和方法。从长期的发展趋势来看，公寓类的资产证券化可以推，商业地产、养老地产、产业地产运营类的物业未来也会加快速度。

据同策研究院统计，2017年以来长租公寓类资产证券化产品发行笔数已达19笔（包括计划发行和已反馈状态），融资金额近1000亿元，为长租公寓的发展打开了新的融资渠道。

同策研究院发布的报告显示，2017年是资产证券化作为创新型融资工具在中国长租公寓市场的萌芽时期，比较典型的两个ABS产品案例分别是魔方公寓用运营物业未来三年租金作为底层现金流发行的规模为3.5亿元产品，和链家旗下长租公寓品牌自如发行的“中信证券—自如1号房租分期信托收益权资产支持专项计划”，底层资产由未来房租与公寓衍生服务收入构成，规模为5亿元。类REITs模式大多是由房企发行的CMBS产品，2017年融资规模超300亿元。

2017年底2018年初，住房租赁行业迎来ABS热潮，多个“首单”让行业火热。而每单的规模也呈现阶梯式上升，从50亿到100亿再到400亿元。住房租赁市场资产证券化的规模随着行业发展，将会向大额发展。REITs、类REITs、CMBS、ABS等融资模式一直凸显在住房租赁市场。

2018年以来，资产证券化在长租公寓市场继续成长。纵观同策研究院监测的40家典型上市房企开发商，一季度融资渠道总体处于紧缩状态，反观长租公寓品牌通过寻求创新型融资渠道，在一季度融资总额超百亿元，其中新派公寓与建设银行成立规模20亿元的不动产并购基金，以及自如公寓发行规模为20亿元的储架式ABS产品，这意味着房企可通过将自持用地或其他项目涉足长租公寓，进而采取资产证券化等创新型融资工具发展住房租赁业务。

张宏伟指出，长租公寓资产证券化的持续火热带来的潜在冲突也不容忽视。虽然在短时间内解决了融资难的痛点，但有些企业在获取资金后只注重规模化扩张，缺少长期运营思维，没有真正将资金用于持续提升自身的运营能力，导致难以发掘盈利点。这也将不利于企业乃至整个长租公寓行业健康长期发展。

(澎湃新闻网)

公式一 帆

中国证监会与住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“《通知》”），成为“五市场同提”后最快出台的第一个跨市场政策。

在过去的2017年里，在“房住不炒”的核心思想指导下，围绕住房租赁市场发展，从中央到地方各层面集中出台各种支持政策。中央层面尤以2017年7月份九部委联合发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》为最，文件明确选取广州、深圳等12个城市作为首批开展租赁试点单位，要求加快发展住房租赁市场，推进“房地产投资信托基金试点”。此外，各省市也分别制定住房租赁政策细则，从土地供给、金融、财政等方面给予支持。2017年一季度，广东、云南、湖北三省办公厅分别出台实施意见，提出支持住房租赁市场发展，加大政策支持力度，加强住房租赁监管；年中，江苏省住建厅发文，选择南京、苏州、无锡、常州等部分城市开展培育和发展住房租赁市场试点工作；北京住建委发文明确住房租赁行为规范，加强市场主体监管，提升住房租赁服务水平；深圳市政府办公厅则发布文件，提出健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。

据媒体统计，截至目前，有超过20个省份、累计50个省市出台了有关住房租赁的政策内容。

与此同时，资本市场层面支持住房租赁发展的探索也在不断进行。2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs-中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，在上海证券交易所审议通过；同年12月14日，中国首单长租公寓资产类REITs-新派公寓类REITs在深圳证券交易所挂牌；今年2月13日，“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”在深交所成功完成首期产品发行。据不完全统计，国内排名前30位的房地产商中，已有三分之一以上涉足长租公寓，这一新形式被业界普遍看好。

经过市场的不断尝试之后，本次两部门联合发布《通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，优先和重点支持领域，住房租赁资产证券化的工作程序，也提出加强住房租赁资产证券化的监督管理，将进一步规范这一房地产金融产品的运作和发展，不仅有利于盘活市场存量，帮助地产企业回收资金，提高使用效率，降低行业杠杆率，而且有利于引导社会资金的广泛参与，形成稳定的市场预期，从而推动“房住不炒”这一观念的持续深入贯彻，有助于房地产长效机制的探索和建立。

(证券日报)

中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组4月26日发布的2018年4月《中国住房市场发展月度分析报告》显示，短期看，一二线城市中房价下降或稳定的城市个数增多；三四线城市房价仍将继续惯性上涨，但涨速将有所下降。

报告通过对2018年3月大数据房价指数监测发现，北京房价有所回升，但复苏基础并不牢固。部分热点二三线城市房价仍较快上升。前期房价涨幅相对较小的东北部分城市，房价开始出现追涨。

报告认为，尽管外部国际经济形势错综复杂，住房市场不确定性增加，但由于我国尚处于城镇化和工业化进程之中，仍存在大量的住房真实需求作为房价支撑。因此，只要宏观货币政策不出现类似上世纪末日本的重大失误，房地产市场出现整体崩盘的可能性极小。通过需求政策抑制住房投机炒作进而控制房价泡沫风险，仍应是当前房地产调控的主要任务。

(上海证券报)

近两年，随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，前所未有的风口与机遇就在眼前。

机遇和挑战就像一个天平的两端，总在此起彼伏中摇摆。近日，在由全联房地产商会商业地产研究会主办的中国商业地产行业发展论坛2018年会上，业内人士普遍认为，近两年随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，前所未有的风口与机遇就在眼前。

商业地产进入“黄金时代”

“我的判断是住房市场进入了白银时代，但是我们的楼宇经济正处在黄金时代，因为新时代需要我们新的商业地产，才能让生活更美好。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌的一句话道出了会场一众商业地产人的心声。要知道，在去年初举行的年会上，业内人士还一致认为商业地产的“挑战大于机遇”。

顾云昌表示，在消费升级的形势下，我们的商业地产不是太过剩了，而是能满足广大人民群众美好生活需求的商业地产太匮乏了。我国商业地产发展应紧扣消费升级的新形势，在文化、教育、娱乐、健康、养老和旅游等方面开发更多产品，购物中心应该向生活中心、消费中心转型，满足人们的美好生活需要。

来自汇纳科技的数据显示，2016年，全国商场客流呈负增长，2017年同比上升2.3个百分点，线下商城的客流整体回暖。从各个城市来看，一线城市商场客流在2015年、2016年持续下降，2017年迎来了回升，三线城市近几年持续上升。与此同时，2017年商场顾客的平均游逛时长达到1.26个小时，并呈上升趋势。从这3组数据里面可以看出，随着线上流量增长的放缓，线下流量红利正在回归。

技术和消费的变化正驱动整个商业地产行业走向“拐点”。与上半场相比，下半场的逻辑和规则将发生根本性的改变。“如何构建共生、互生和再生的商业生态，用积累的物理和数字化的零售基础能力，赋能于未来线上和线下的零售业态创新，是一个重要课题和重大商机。”京东集团首席战略官廖建文说。

在全联房地产商会商业地产研究会会长王永平看来，现在商业设施很多，竞争压力较大，需要以商业为引擎，以“商业+”打造综合体。“过去的购物中心全是纯商业，现在需要以商业为基础不断叠加，比如，商业+医疗、商业+文化、商业+旅游等。过于简单的商业业态已经无法适应消费需求的变化，商业地产要从过去重开发转向重运营、重内容。”王永平表示。

优化配置楼宇资源

广义的商业地产其实是楼宇经济。从资产的角度来说，楼宇经济要高质量发展归根结底就是提质增效。顾云昌认为，首先要优化配置楼宇资源，土地是资源的最大要素，把合适的产业放在合适的土地上。以产业和市场为导向，合理配置楼宇资源，纠正资源错配。

当前，很多城市热衷于盖大型商场，导致严重的同质化竞争，造成商业地产的空置率较高。要破解这一困局，关键还是要因地制宜，合理配置资源，进行差异化竞争。文化、旅游、健康、体育、养老等产品是商业地产未来发展的方向。

在与医疗健康结合方面，天亿集团开展了有益的探索。“在未来的商业综合体当中，健康消费一定会占据一席之地。原来在医院才能完成的医疗服务，未来在商业综合体中也可以完成。”天亿集团董事长俞熔说，综合体肯定不适合做大型疑难杂症治疗，但口腔诊所、医美、健康体检都可能成为重要业态。

新技术也将成为商业地产突围的重要“武器”。“对实体商业来说，更多的是要去拥抱科技，在新科技的基础上去迭代商业变化。”印力集团副总裁李楚华表示，所有科技赋能的一个原点是围绕客户服务，包括租户和消费者。对消费者来说，需要更好的购物环境，租户则希望得到更加精准的消费者。

比如，印力正在同一家人脸识别公司合作，以精准记录客户的消费偏好、活动轨迹等数据，以便第一时间把客户所希望去的地方和信息推送过去，并提供更好的服务。同时，有了精准的客户画像也有利于租户有针对性地调整运营，提高业绩。

在科技赋能以后，商业地产运营者会得到海量的数据，对这些数据作出分析同样重要。上海汇纳信息科技股份有限公司董事长张宏俊表示，实体商业需要建立自己的数据资产管理体系。在实体商业里有很多数据没有得到采集，比如视频、语音、能耗等，采集后可以有更多的科技企业，通过人工智能或者大数据手段加以分析、挖掘，创造更多的商业价值。

让沉淀的资本活起来

在商业地产体量快速增长的时期，企业更多是践行开发商的思路，融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时代后，企业自持物业增多，如何盘活存量资产，就成了商业地产的重要出路。

“我们现在做得比较累的原因就是在金融方面考虑太少。”百年城集团有限公司董事长吴云前坦言，未来做商业地产，一定要站在金融的角度去考虑问题。第一，一定要有足够的钱；第二，要有足够便宜的钱；第三，要有专业的管理团队。

实现商业地产的有效运作，必须要搞金融创新，让沉淀的资本活起来。顾云昌说，楼宇经济的融资形式要改变，不能光向银行贷款，我们沉淀了那么多有价值的楼宇，如何通过资本运作使其活跃起来，这是楼宇经济要研究的问题。

“商业地产证券化这件事要非常重视。”浙江佳源商业集团有限公司总裁卢忠认为，中国商业地产的投资逻辑存在问题，绝大多数都是因为有住宅板块的利润支撑才去做商业。正是因为以住宅思维去做商业地产，所以才在规划、运营管理过程中出现一系列问题。接下来的管理是要以资产管理理念回归运营为本的实践，这是实现证券化的必由之路，否则想做资产证券化几乎是不可能的事情。

值得注意的是，近年来不少商业地产项目都因为一些先天的瑕疵和后天管理上的问题，导致投资方退出、交易困难。光大安石资产管理商业运营管理中心总经理林宝泰表示，项目的运营需要在前期用金融、基金管理和退出的思路去做规划、筹备、运营管理，设计好交易结构，这些都是影响投资的关键。

“不同的项目产生的收益完全不一样，这与整体运营能力、城市能级、项目规模都有很大关系。”北京九宜城商管有限公司华东区总经理陈丽琳同样认为，必须要做到整体商业运营的闭环，包括规划、设计、工程、招商、运营等。如果不能打通，资方是永远不会青睐的，核心还是看资产盘活和收益能力。

(经济日报)

3月下旬以来，各地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，从本地实际出发不断出台区域性“限购、限价、限贷、限售、限商”等差别化调控政策。但随着调控的深入，部分调控政策出现了不够精准化、精细化的弊端，当前亟需进一步细化包括摇号、信贷、税收等在内的一系列差别化调控政策，以满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

眼下部分热门区域在“限价”调控下，新房和二手房价格倒挂现象严重，一些新房每平方米售价竟然比周边二手房便宜一两万元。开发商惜售心态加剧，新房供应量随之减少，供需日趋失衡，不断陷入恶性循环。面对动辄上百万元的巨大获利空间，各路炒房族蠢蠢欲动，假离婚、买卖房号等十八般武艺齐上阵。更有甚者，为了获得购房资格多次假离婚、多次参与摇号，一旦购到新房后再复婚并将房子过户给妻子或丈夫，然后再假离婚、复婚，周而复始，乐此不疲。面对动辄几千人抢几百套房子的场景，真正的刚需族只能望房兴叹。

浙江杭州4月实施的购房摇号新政，刚需族纷纷为之点赞。此次购房摇号被业内称为“史上最严摇号新政”，其最大亮点就在于差别化调控的精准化、精细化：向“无房家庭”倾斜，打击“假离婚”购房现象。杭州新政明确“无房家庭”范围为，不含未婚、2018年4月4日后离异单身以及2018年4月4日后因自有住房交易产生的“无房家庭”。此举既限制了试图通过“假离婚”购房的家庭，又较好地分层甄别出了不同的购房群体，大大保障了刚需购房族的权益。

杭州新政对治理市场乱象开出了较好的药方，在一定程度上可以遏制投机炒作和违规行为，为刚需族创造了一个相对公平的购房环境，让房子真正回归居住属性。

可以说，摇号政策只是当前供需失衡状态下政府采取的无奈之举，但注重差别化调控的精准化、精细化，是构建房地产长效机制的应有之义，与“房住不炒”基调是一致的。当然，调控的精准化、精细化不应止于摇号政策，还应囊括信贷、税收等涉及房地产市场的各个方面。其实，在精准化精细化调控方面，大有文 章可做。特别是可以充分运用“互联网+大数据”，有效甄别那些多次通过假离婚虚假购房以及纯粹投机的炒房客，并对这些人采取限制措施，从而尽力保障刚需购房族的合法权益。

应该说，目前各地各部门都在积极推进调控的精准化、精细化，但在推进过程中也存在一些偏差。如南京河西去年集中开盘时，默许开发商规定的八成首付的硬性要求，无疑误伤了刚需族；不少商业银行提升了首套房贷款利率，也在一定程度上模糊了差异化房地产信贷政策支持与限制的边界，淡化了对自住性购房需求特别是刚需购房的支持导向。

从根本上说，差别化调控政策的精准化、精细化应该重点围绕“房住不炒”展开。一方面，有效遏制投资投机型购房需求，让炒房者知难而退；另一方面，有效保护刚需购房族权益，合理确定首付比例、贷款利率和摇号政策，切实减轻这一群体的购房压力，让无房者早日安居宜居，同时支持改善需求。

(经济参考报)

4月26日，2018租赁地产（公寓及办公）行业高峰论坛暨2017年度影响力品牌（MBI）颁奖盛典在京举行。为带动行业发展，探索与增效品牌增效模式，促进租赁地产行业健康有序发展，第三方大数据运营及媒体平台迈点网发起了此次盛典。以“取势·明道·优术”为主要方向，以大数据为依托洞察品牌虚拟资产能力，挖掘租赁产业新机遇，探索未来产业发展方向。本次盛典特邀“长租公寓轻资产托管第一品牌”乐乎城市青年社区创始人、CEO罗意作为第一届MBI指数独立顾问委员会剪彩，并在“租赁杠杆：投资&资产增值”主题圆桌嘉宾论坛上与大家进行深层交流。乐乎青年社区被授予“2017年度集中式长租公寓最具投资价值品牌”。

罗意（右三）参加“租赁杠杆：投资&资产增值”主题圆桌论坛

罗意在参加“租赁杠杆：投资&资产增值”主题圆桌论坛上介绍了乐乎的由来，最早随着整个租赁市场供需的严重失衡，自然而然萌生对标如家、七天标准化小体量快速复制的打法，最早率先选择乙方角色定位，随着行业的不断成熟，参与主体的多样化，坚定的选择轻资产运营管理的定位，在不断变化的市场面前，运营将向资产端去做建构，从而更好的服务甲方；强调由资金供给和甲方构成的单一化逐步进入多元化，长远来看未来仍有证券化的希望，希望各品牌抓住集体建设用地的机会，要与政府积极对话。

罗意在圆桌论坛上针对运营层面做嘉宾发言

他表示运营是点滴积累，要通过扎实做事，经历挫败与不断复盘中进行提升与总结，在行业的上升期，首先要有自知，识别自己的基因，纵向的去看自身具备的能力，阶段性怎样进行成长匹配。其次要广泛的进行联合，拥有联合、共享的心态，建立行业联合机制，租赁行业的行业重心是足够广泛的，潜力是巨大的。最后要不断地去“富国强兵”，秉承“君子务本，本立而道生”用专业的人做专业的事，不断培养行业与企业的人才，架构完善的人才培养体系。

产业发展稳健且快速，通过集中式长租公寓品牌指数表现，各类行业数据的对比，不难发现集中式长租公寓在近两年取得了长足的进步，但品牌之间的竞争愈演愈烈，跨界入局的地产系公寓品牌越来越多，逐渐改变了我国的长租公寓市场格局，2018年原创系的公寓品牌的发展将愈加艰难，在资本实力有限的前提下，突出品牌优势，打造优质的运营体系和完善的人才培养战略，将是至关重要的不二法门，“攘外必先安内”用软实力保证自己的“身价”和抵御来自外部的高价竞争。乐乎旗下的“有朋学院”将乐乎成长积累的运营经验进行标准化输出，提供“公寓联盟服务”业务，绝佳的匹配当前长租公寓市场格局，为中小品牌公寓企业和投资者提供专业的运营咨询服务，是中小品牌公寓经营者适应市场、迅速获益的有效之道。

不得不说乐乎非常聪明，乐乎青年公寓做轻资产托管，积累经验与数据，输出给有朋做的运营服务咨询，提供资源共享、交流平台，又把众人智慧输送给乐乎青年社区，又一轮锻造与升级。把不能移动的房间玩儿“活”，把经验转化成内驱力和外增益，盘活了自己的发展链条，也可以说乐乎掌握了市场验证后的成功经验与前瞻思维。在中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化的背景下，市场将更加活跃，有助促进更多企业参与租赁型住房的开发建设，让市场尽快进入健康发展阶段，在此发展进程中，运营的价值或成为资产增益和快速吸引资金注入的核心。

春末夏初，一份公益榜单姗姗来迟。

4月25日晚，第十五届（2018）中国慈善榜在北京水立方发布，172位慈善家榜上有名，在这份榜单中，有一个群体格外显眼，并再次引起瞩目，他们就是来自福建的企业家。

中国慈善家榜单显示，从地域来看，企业家上榜数量排第二的是福建，共有19 位慈善家，捐赠了11.3366 亿元，更有多位闯进榜单TOP10，包括泰禾集团的黄其森和世茂集团的许荣茂，分别以6.67亿和2.36亿的捐赠总额，排名第2和第10名。

闽籍企业家的公益事迹，不少人都能如数家珍，近代以来涌现出的闽籍慈善企业家，即使非福建人，也都可以信手拈来。从早期的陈嘉庚、胡文虎，到如今的黄其森、许荣茂、曹德旺……乐善好施像是一个标签，也像已经凝聚成的一种地域性格或精神，在八闽温暖湿润的土壤里，播下了种子，生生不息。

不同时空的闽商，相同的“家国情怀”

在不少人的印象中，福建算是个低调的省份。这个被称为“八山一水一分田”的东南山国，在全国34个省级行政单位中，土地面积排名第23，人口总量也仅仅3800万，只有邻省广东的三分之一。但在经济发展方面，2017年福建却以超过1.1万美元的人均GDP在全国排名第6。

两个类别的两组数据所呈现出来的事实，某种程度上形成了外界对福建的印象：这是一个看起来经济体量不大的省份。但是，从这个地方走向世界的企业家，却频频在公益慈善领域释放巨大能量。

追溯近代以来福建企业家的慈善往事，不能不提的一个人物–陈嘉庚。这位被毛泽东誉为“华侨旗帜、民族光辉”的企业家出生于福建厦门，在南洋的经商取得巨大成功之后，陈嘉庚积极投身民族复兴事业，终其一生都在为辛亥革命、民族教育、抗日战争、解放战争和新中国建设事业奋斗，散尽家财却留给社会一笔丰厚的遗产。

陈嘉庚一手创办厦门大学和集美大学。这也是陈嘉庚赢得最多赞誉，让后人最为津津乐道的地方。在陈嘉庚看来，当时的家乡福建“贫困愚昧”，只有倾力办学才能为社会发展培养人才。

1913年，他返乡创办了集美小学，后又增办师范、中学、水产、航海、商业、农业等学校，统称“集美学校”，成为集美大学的前身；1919年，陈嘉庚又拿出家中积存的全部400万元创办了厦门大学，留下了一段“宁可卖大厦，也要办厦大”的佳话。

或许正是因为这样的故事口耳相传、春风化雨，在福建，从来就不缺投身慈善，尤其是投身教育等关乎国民素质领域的企业家。如此次中国慈善榜中位列2017年度中国慈善企业家捐资总额第二名的黄其森，就是其中一位。

“泰禾也好，我个人也好，能够有今天的发展，还是要感恩这个时代，感恩这个社会。当我有能力了以后，多做一些慈善，多做一些公益，这也是应该的。这些财富取之于社会，我想用于之社会。”在公开场合，黄其森总不忘直抒对这个时代和社会的感激之情，可谓真情流露。

热衷医疗、教育，闽商公益道路的一脉相承

医疗、教育领域，都是公益的重中之重，闽籍企业家对此都十分重视。

“我是从福建走出来的企业家，我们的前辈像陈嘉庚先生捐资办学，捐建了厦门大学、集美大学，他就是我们很好的学习榜样。作为福建走出来的企业家，应该继承这种传统。”在接受媒体访问时，黄其森就曾提到过他的这位福建老乡陈嘉庚对他的影响。

其实，在地产圈就一直流传着这样一句话：外界认识黄其森不外乎两件事–院子和公益。由黄其森掌舵的泰禾集团专注于中国传统建筑文化的复兴，旗下的“院子系”产品风靡全国，已然是地产行业教科书级案例。

黄其森十分关心医疗领域的公益事业。2017年8月3日，黄其森宣布向中国器官移植发展基金会捐赠1亿元，创下了中国器官移植领域最大单笔公益捐款纪录。黄其森还号召泰禾万名员工为器官移植事业行动起来，将器官移植的理念从泰禾向整个社会传播。

2017年5月，黄其森宣布向同济大学捐赠2亿元，设立“同济大学泰禾医学发展基金”，成为迄今为止同济医学教育史上的最大单笔现金捐赠；2016年10月，黄其森宣布向清华大学医学管理研究院捐赠2亿人民币用于学院教学和研究的能力建设。

“我常常在想，有能力了以后，怎么能做一些对社会、对国家有意义的事情？而医疗、教育是很好的回馈社会的一种方式，特别是中国的医疗，目前80%还是集中在公立医院，老百姓看病难、看病贵，是目前国内医疗存在的困境。”黄其森如此表示。

教育行业，则是关系提升国民素质的重中之重。值得一提的是，相关领导人始终把教育作为闽东经济社会发展的战略任务，“教育是关系闽东发展的头等大事，过去经济的发展与教育紧密相联，未来的发展更离不开教育的综合发展，振兴闽东的希望在教育。”

与陈嘉庚等福建企业家一脉相承的是，黄其森也十分重视教育。2017年，黄其森宣布捐资1000万，帮扶宁德市民族中学教育事业发展。资料显示，宁德市民族中学是福建省唯一以少数民族学生为主体的一级达标重点高中。随着地区教育需求的不断提高，该校发展也面临着硬件条件制约、教育技术缺失、民族文化建设薄弱、经费不足等诸多难题。

此次捐助的1000万帮扶资金，有助于改善宁德市民族中学的办学条件，进一步提升闽东地区的教育文化发展水平。据了解，该项资金将用于支持学校发展建设，包括改扩建校、扶持学校特色课程、师资培训等。

黄其森对于家乡的教育领域的关怀不止于此。早在2001年，黄其森就向福州三中捐赠3000万元修建教学楼；2016年，先后捐资3000万支持福州仓山区教育发展；2017年，出资3亿元，向福州一中捐建福建省内首个现代书院。

不难看出，包括教育、健康、文化等在内的关乎国计民生的领域，是黄其森践行公益的聚焦点和着力点。从陈嘉庚到黄其森，不同的时空，相似的轨迹与路径。

新时代的中国企业家视野，把公益做成“系统工程”

相较于陈嘉庚所在的时空背景，如今的企业家投身公益事业的先天条件却要好得多。经过数十年时间的发展，中国的公益慈善事业，从参与广度到影响深度，都得到了质的提升与飞跃。

中国慈善榜数据显示，2018年，共有172位慈善家进入榜单，捐赠资金量在不断加大、公益行为也趋于多样化，成为引导社会创新、提高社会效率的一股清流。

的确，如今的黄其森能做的和要做的，比那时候的陈嘉庚要多得多。做公益绝不仅仅是捐款而已，如何建立公益慈善事业的长效机制，是属于这个时代的重要命题，从这两年黄其森的做法来看，他认真思考了如何作答这道题，并不断将其付诸实践。

例如，黄其森宣布向福州一中捐赠3亿元建设的泰禾书院，旨在汲取现代教育理念，培养德才兼备、学贯中西的现代精英；泰禾与清华大学、同济大学合作，分别成立清华泰禾医院管理基金和同济大学泰禾医学发展基金。

这也正是将公益行为转化为长期、持续医学、医院管理人才培养工程。而黄其森的这些做法，正是旨在改善当前中国发展面临的素质教育发展困境、医学人才匮乏的局面。

4月8日，首届泰禾卓越医学教育奖评审会在同济大学医学院隆重举办。同济大学医学院泰禾卓越医学教育奖设泰禾卓越教师奖、泰禾卓越学生奖两大奖项，经过现场评委记名投票，共29人获奖。这一奖项的设立，极大提升了同济大学医学院教师及学子对医学事业的信心与热情。

泰禾与清华大学的人才培养合作也日益深入。3月25日，泰禾-清华医管大讲堂第一课在清华大学开讲。首场讲堂邀请到清华大学公共管理学院教授杨燕绥，用两个半小时的时间为学员们带来一场干货十足的精彩课程。

据悉，泰禾-清华医管大讲堂不仅局限在北京，还欲打造一个全国性的巡回讲堂，范围辐射全国一线城市。大讲堂将全年邀请国内外具有丰富医院管理实战经验的院长及专家分享授课。

“未来我们更多的投入还是在医疗和教育方面。医疗和教育能不能够有一个大的提升，最重要的还是在于人才的培养。大家都知道，培养一个医生，在美国要十四五年，在这方面首先还是要着重于人才的培养。” 显然，这位“黄院长”“较真”了，他把过去人们认为“就是捐个款而已”的公益，做着做着，竟做成了一套系统工程。

“爱国爱乡、海纳百川、乐善好施、敢拼会赢”，这16个字的“福建精神”，其中就包含了“乐善好施”。这个理念在福建，尤其是福建的企业家群体中，拥有了成长的土壤，走出了像陈嘉庚、黄其森这样的一批慈善企业家。