作为集融资与融物、贸易与技术更新于一体的新型金融产业，融资租赁在中国呈现快速增长态势。业界认为在政策引导及市场需求推动下，融资租赁或迎“新黄金十年”。这也吸引各路产业资本加速布局。全球范围内，融资租赁已经成为仅次于银行信贷的第二大融资渠道。

2017年上半年，中国融资租赁行业延续了2016年缓慢增长的态势，融资租赁行业渗透率仍处低位，整体杠杆水平回落，融资渠道多元化发展但融资成本上升，租赁资产质量及盈利水平提升压力较大，外部政策环境日益完善。随着近年来“供给侧改革”、“一带一路”以及“中国制造2025”政策的持续深入，融资租赁行业迎来了发展的机遇阶段。

上个世纪80年代初引入中国后，融资租赁于2004年至2014年步入“黄金十年”。来自中国租赁联盟和天津滨海融资租赁研究院的数据显示，截至2017年末，全国融资租赁企业总数约为9090家，较上年末增长27.4%；注册资金总规模超过3.2万亿元人民币，融资租赁合同余额约为6.06万亿元，与上年末相比分别增长25.3%和13.7%。

近两年，在政策支持、地方鼓励、多路资本蜂拥的背景下，融资租赁行业发展迅猛，年增速约30%至40%。我国融资租赁行业虽然发展速度很快，但是与发达国家相比仍有不小的差距，目前我国融资租赁的渗透率只有5%左右，而美国等发达国家渗透率可以达到20%至30%。

未来，在政策的利好带动下，率先布局融资租赁的企业将持续受益。A股市场相关上市公司中物产中大、香溢融通、海通证券以及宝德股份等值得关注。 （第一财经）

(第一财经)

陈涛

中兴通讯事件让我们再次深刻认识到创新驱动发展战略的重大意义。虽然中兴通讯是全球第四大通讯设备制造商，但美国定向措施就轻易掐住中兴通讯的软肋，反映出这些年我们在技术创新上存在短板。当然，在技术赶超和推进创新的过程中，中国也取得了明显进展。但这并不能否认由于房价快速上涨对社会资源和人力的严重错配，已经明显阻碍了我国实体经济创新动能集聚。

经济粗放增长和高质量发展，属于两个截然不同的范畴。粗放增长追求的是量的扩张；而高质量发展则致力于产业结构优化升级和技术创新。在追求量的扩张过程中，房地产业很容易成为经济增长的重要支柱，一方面是因为房地产业在创造增加值同时，也会带动上下游产业扩张；另一方面是地方财政对土地出让金的依赖，也形成了房地产经济的路径依赖。2016年，我国房地产增加值占GDP的比例为6.5%，若考虑到其对上下游产业的拉动作用，实际贡献应该要高于这一比例。但依靠大量砖头和水泥形成的增加值，并不会自动让我国获得技术上的优势。据有关统计，中国整个芯片产业都极度依赖于进口，2017年我国集成电路进口金额高达2600亿美元，贸易逆差高达1932亿美元，集成电路早已超过石油成为中国的第一大进口商品。2017年排名全球前十大的半导体企业，中国没有一家入围。

当然技术创新并非一蹴而就。但显而易见，地方房地产经济顽疾，以及城市房价普遍过快上涨对社会资源和人力的严重错配，已经严重影响到我国创新驱动发展战略的实施。过去二十多年，住宅投资无疑是我国最富价值的品种，投机炒房利润远远超过实业所获，明显侵蚀了我国实体经济发展的根基，大大破坏了实业精神的氛围。踏实干实业、刻苦钻研技术，抵不住城市叹为观止的房价飚升。现实每天蜗居、房租、贷款本息，极大地消耗了年轻人的创业热情。特别是很多理工科背景的年轻人转而投身金融和地产业，这既是现实经济压力所迫，也同时反映出社会资源配置的极大扭曲。虽然我国经济总量是美国的2/3，但我们在核心技术上、在科技创新引领上，还有明显赶超空间。

特别是我们的财富过多维系于房地产业，蕴含了巨大的风险。北京、上海、深圳等一线城市房价已经领先全球，但这种房价非理性上涨所形成的名义财富，更多的是个人的一种财富幻觉。住宅属于不可贸易品，房价高位运行，只能在国内自弹自唱。而各种以房地产为抵押的融资在社会融资规模中占据较大比重，房地产业关系到系统性金融的稳定性。过去几年热点城市居民非理性加杠杆所形成的巨大还款负担，存在明显脆弱性。

地方高质量发展必须要下决心打破房地产经济依赖。党的十九大明确了中国特色社会主义进入了新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。而不平衡不充分发展的根源在于实体经济，其实质则是我国实体经济发展的质量不高。这必须要求地方发展要以实体经济为着力点深入推进供给侧结构性改革，还要大力引领经济高质量发展的新旧发展动能接续转换。而引领经济高质量发展的新动能是“中国制造2025”，是网络信息技术、人工智能等，不是房地产业，更不是房地产业推动的金融化。这决定了地方高质量发展必须要下决心打破房地产经济依赖，在坚持“房住不炒”定位同时，要对房地产市场波动保持高度敏锐和足够定力，即使经济总量出现放缓，也绝不能依靠刺激房地产实现经济总量的增长。

此外，当前货币环境也不适宜房地产经济继续繁荣。近期美联储如期加息，日本、英国、欧元区经济运行整体较强，主要发达经济体货币政策已经进入了退出危机应对模式的轨道。在危机应对模式下，流动性泛滥和极低利率是两大标志性特征。但随着货币政策逐步退出危机应对模式，金融市场流动性趋紧和资金利率趋升也将成为两大特征，将深刻改变金融业经营逻辑，也将深刻改变房地产经济的运行轨迹。数据显示，当前热点城市房价保持稳中有降。2018年3月，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。

当前中美贸易纠纷的外部冲击，让我们更加意识到自主创新的极端重要性，更加明白创新驱动发展战略的长期价值。只有依靠科技创新引领经济高质量发展，坚决放弃房地产经济依赖，才能真正实现我国经济从粗放型增长到高质量发展的质变。返回腾讯网首页>>

新华社北京4月25日电 （记者关桂峰）记者从25日召开的北京市标准化工作会议上了解到，京津冀三地在标准化领域的合作机制进一步巩固，目前已发布《安全生产等级评定技术规范》等41项区域协同地方标准。

高低不同的地方标准成为京津冀协同发展的障碍。在推进京津冀协同发展中，构建统一的标准成为三地质监部门的重要工作。近年来，京津冀三地围绕环保、安全生产、交通等领域制定了41项区域协同地方标准。

一批环保领域的区域协同地方标准的出台有力推动了区域污染治理。例如，去年出台的《建筑类涂料与胶粘剂挥发性有机化合物含量限值标准》，促进三地对生产、销售、使用建筑类涂料和胶粘剂进行全程管控，从而减少这些产品在使用过程中挥发性有机物的排放。

北京市质量技术监督局相关负责人说，今年以来，京津冀三地就已发布24项区域协同地方标准，比前三年发布的总量还多。目前，一批有关京津冀交通一体化、安全生产、人力资源、物流、旅游的区域协同地方标准正在制定。

三地还依托首都标准网建立的京津冀协同发展服务平台，有效实现了标准信息的通报与共享。

目前，北京市已经逐步构筑起包括大气环境保护、水环境保护、土壤环境保护、辐射与噪声等内容的全国最严格的环保标准体系，部分标准达到国际先进水平。

（关桂峰）

(新华社)

买还是不买？这就是房地产行业的终极问题。

近日，央行货币政策委员会委员樊纲“六个钱包买房”的说法，被推上热搜排名第一的宝座。

来源：央视财经视频截图

“六个钱包买房”指，夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆，樊纲认为，这三代人六个钱包凑在一起够首付，建议买房为好。

上一次因这一话题被推上热搜的是如是金融研究院院长管清友，他建议年轻人“买不起房就多买两套，能加杠杆就加杠杆”。

两人的逻辑基本相同：看好房地产的未来发展前景，并为远期目标克服短期障碍。

被扭曲的言论

在房子面前，似乎很难要求所有人都变得理性而平静。所以，樊纲与管清友的言论最后不可避免地被网友演化成了道德评判。

来源：微博截图

有称，“六个钱包，竭泽而渔，不光剥削你的现在，连整个家庭的过去和未来都要算计”。更有甚者直呼，“六个钱包，四个都是棺材本”。

正因此，樊纲对于房地产市场发展前景的判断，被转化成了社会个体孝与不孝的问题。显然，这个问题和买不买房一样，都没有标准答案。

然而，过去十年，中国人其实是在用行动给出答案。

来源：浙商证券研究所报告

根据国际清算银行统计数据，就居民部门杠杆率而言，近十年经历了三次快速上涨，截止2017年二季度，已经达到46.8%。购房需求在其中起到了重要作用。

负债比重在增加，这并不让人意外。值得警觉的是，这个过程太快了。

中国的居民杠杆率从30%到37%仅用了5年时间，而日本、美国达到同等水平分别用了10年和24年。

浙商证券研究所的报告显示，过去五年，个人购房贷款余额呈快速上升态势，从2013年的10万亿元左右到2017年底的约20万亿元，翻了1倍。言外之意，选择贷款购房的人越来越多。

在中新社国是直通车进行的街头随机采访中，几位受访者都表示，如果有条件，他们愿意通过加杠杆的方式置业。“借十八线亲戚的钱也愿意买房”“有钱就一定要把它化成砖头”……此类观点成为了采访中的主流观点。

房地产会怎样？

那么，房地产市场到底前景如何？近期几个言论颇有意味。

万科董事会主席郁亮表示，中国房价单边上涨的时代已经结束。住房和城乡建设部原副部长仇保兴说，中国宏观上已经不缺房，继续炒房将致金融危机。

看起来，郁亮、仇保兴的观点和樊纲、管清友的言论是相悖的。

事实上，两者并不矛盾。

中国房价单边上涨结束，指的是，房地产的主要矛盾由短缺转至不平衡。

一方面，从数量上来说，中国已经不缺房子，但仍然缺好房子；另一方面，城市间存在结构性不平衡，一些三四线城市仍处于去库存阶段，但一二线城市必须通过行政性手段抑制房价过快上涨。

仇保兴的观点，基本与此相同。他用数据表明，20年前中国城镇化率只有30%，人们靠福利分房，住在筒子楼里；20年后城镇化率已经达到60%，人均住房面积达到40平方米。从西方发达国家经验看，在经历城市化快速发展后，人均住房面积基本保持在这一水平。由此判断，未来房地产市场增长的斜率会放缓。

但这并不表示，两位不看好房地产市场的未来发展。

其一是，从数量到质量的增长，表明房地产业将从粗放型增长转变为集约型，满足人们对美好生活的追求；其二是，增长斜率放缓，表明房地产暴涨暴跌的概率被降低，社会稳定因素增加。

回到开始的那个关于房子的终极问题，该不该买房，该不该加杠杆买房？

用一句废话回答这个终极问题：在这件事上，樊纲说了不算，你说了也不算，钱说了算。

（原题：《六个钱包买房，你愿意吗？》）（国是直通车）

中新社北京4月25日电 (记者 陈康亮)中国证监会和住房城乡建设部25日联合发布公告称，双方于近日联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)。

证监会相关负责人表示，推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

对此，中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示，在政策强调租赁市场发展的背景下，推进住房租赁资产证券化，可有效盘活房地产存量资产，提高资金利用效率；对中小投资人而言，相关的投资品种也为其提供了分享房地产行业增长收益的渠道；对政府而言，可以有效缓解租房市场供需不平衡、租赁市场不完善等难题。

据悉，《通知》明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

此外，《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

《通知》明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，合理评估住房租赁资产价值，强化中介机构和发起人责任等方面，提出了要求。

《通知》提出要营造良好政策环境，培育多元化的投资主体，鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。(完)

(中国新闻网)

华润置地有限公司开发的济南华润中央公园项目一期从6月26日开始正式交房以来，频频被曝出质量问题。近日，不少业主向经济导报记者反映，济南华润中央公园项目存在规划与宣传不一致的情况，当初承诺的喷泉变成绿地、外墙干挂石材变乳胶漆。更为严重的是，部分楼体在地面处出现裂缝，安全问题引起业主们的担忧。

导报记者27日上午在上述中央公园现场发现，业主反映的楼体裂缝确有其事，但现场未见任何施工人员在实施补救措施。华润置地工作人员则表示，已安排人员进行修复，而对于规划与宣传不一致的问题，对方予以承认，并表示后期会兑现承诺。

楼体底部现裂缝

华润中央公园位于济南市舜耕路和二环南路交会处。入驻济南以来，华润凭借其品牌以及宣传规划、房产特色等一系列优势，赢得了业主们的“芳心”。然而，期间华润出现的一系列问题，使业主们的买房之路充满坎坷。

24日，导报记者来到业主报料的华润中央公园26号楼现场。导报记者看到，楼体靠近地面的部分出现了很大的裂缝，能够清晰看到里边的钢筋和其他建筑结构。

“当时就是看重华润是大品牌，质量值得信赖，楼体出现了这么大的裂缝，实在让我们很担忧。刚刚交房一个月的时间，就出现了这样的情况，这种楼还能住吗？”业主(化名)对导报记者连连抱怨。

对此，华润中央公园一名不愿透露姓名的工作人员对导报记者表示，26号楼楼体裂缝不会影响楼的整体质量和功效。“我咨询了业务部门，裂缝跟结构与地基没有关系，是在景观施工的过程中，因为增减土方或回填土方，铲车或者其他工具不小心把底部石材破坏掉而导致的。”

该工作人员表示，项目部门会在7月28日前将其修复，并且已经将这一情况反馈给相关业主代表。

告诉导报记者，除了墙面质量问题外，华润还存在偷工减料的问题，“合同里写的清清楚楚，首层大堂为精装修大堂，墙面及地面使用石材，顶棚刷白色乳胶漆。外墙1-3层干挂石材。但是，一层部分楼体本该是石材的地方却变成了外墙漆。

在华润中央公园一期现场，导报记者看到，楼体最外层墙面装饰了干挂石材，而一层大堂外门厅确实使用了酷似石材的涂料来代替。

据了解，石材与仿石涂料不仅有外观的区别，价格也相差很多。涂料每平米几十元，石材每平米至少要几百元。业内人士表示，使用石材的安装费、运输费、采购费等均比使用涂料价格要高，且施工难度更大。从事装修行业的人士对导报记者表示，用涂料代替石材，墙面容易出现裂纹、风化、脱落等质量问题。

上述华润工作人员则对导报记者表示，他们是严格按照合同执行的，外立面肯定是购房合同中所写的石材，业主反映情况是不可能发生的。

涉嫌虚假宣传和违约交房

“当初买房的时候给业主看的规划图和规划局的公示图出入太大了！”多名业主表示，开发商给业主看的规划图有多处与实际规划不符，绿化、景观、外立面等都和实际规划有较大出入。

最为明显的是，当初购房时开发商向他们展示的规划图上显示，20号楼与26号楼之间的位置规划有喷泉和湖景，现在设计喷泉位置却被改成了绿化地，而景观湖位置则盖成了样板间，仅有的两处水系景观全都没了踪影。

“开发商审批和宣传用两张图，我感觉完全被开发商骗了。”说。

根据业主提供的信息，导报记者在济南市规划局官方网站上看到了华润中央公园的规划图，这份早在2012年就公示的规划图显示，小区一期确实规划有一处景观，但并非喷泉，景观湖的位置及大小也与开发商宣传时所用的“规划图”有所出入。

济南市规划局工作人员表示，华润中央公园20号楼与26号楼之间位置规划的是中央景观，并不是喷泉，所以开发商施工时做绿化或喷泉都不算是违规。指着眼前的绿地告诉导报记者：“当时购买26号楼就是看好楼前的喷泉景观，没想到现在站在新房里，眼前仅有一片绿地。”

“当初开发商给我们看的规划图明明画了喷泉，置业顾问也承诺有景观湖和喷泉，”业主韩女士告诉导报记者，“估计开发商是想以中央景观通过审批，后期无论建喷泉还是绿化都可以。而喷泉的施工速度较慢，后期维护费用也比较高，这或许就是开发商喷泉改绿化的原因。”

上述华润工作人员告诉导报记者，有关于喷泉景观问题，开发商一定会按照规划建设，并且这个决定已经告知业主代表，业主代表应该已通知各业主。则反对上述说法，“我近期一直在济南，并没有得到任何人任何形式的通知，更不知道开发商口中所谓的业主代表是谁。”

公开资料显示，华润中央公园项目位于济南南部兴隆片区，其宣称拟打造中国首个都市泛旅游综合体。（来源：鲁网）

（原标题：资本市场支持租购并举政策落地 ）

本报记者 徐昭

4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。

中国证券报记者独家获悉，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过及发行优先支持。同时，对于已发行过资产证券化产品的住房租赁运营企业，在从事承接相关地方住房租赁项目时，监管层将会给予优先考虑，通过正向激励手段，鼓励相关企业通过资产证券化的手段继续发行各类住房租赁产品。此外，对于这类企业承接其他住房租赁项目，后续监管层还将出台一系列激励细则。

专家认为，这意味着首个资本市场支持租购并举政策落地了。同时，这是一年多以来，资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

盘活住房租赁存量资产

业内人士认为，此次证监会和住建部联合发布通知推进住房租赁资产证券化相关工作，明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一，为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”

中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇接受中国证券报记者采访时表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

何亮宇认为，推出住房租赁资产证券化业务，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰认为，以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。

“尤其在当前频出政策利好的背景下更是让租赁住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。”胡峰表示，一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为租赁住房资产证券化提供了大量可选择的基础资产；另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。

川财证券研究所所长陈雳认为，住房租赁资产证券化助力“租售并举”，住房租赁REITs将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施，通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

为轻资产运营提供现实样本

何亮宇表示，住房租赁的投资和经营是个持久战，需要企业有大量、长期的资金储备。通过权益类的租赁住房证券化，特别是对选取有典型意义的企业或者资产发行REITs，对于解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力。

胡峰表示，住房租赁企业以其持有不动产物业作为基础资产发展经营租赁住房将成为未来租赁住房市场上的重要组成部分，帮助其更加规范化、规模化发展对我国租赁住房的发展有着重要的意义。支持该类权益类资产证券化产品试点，可以树立标准化产品以供市场参考，建立示范效应，推动更多住房租赁企业以权益类资产证券化产品方式建立融资和退出渠道，同时还为租赁住房资产证券化的研究和创新提供了范本，推动行业创新。

从目前的实际操作来看，何亮宇认为，国内住房租赁资产证券化业务，特别是产权过户型的REITs产品主要的困难集中在资产投资回报率不高和证券化资产重组的成本过高两方面。

何亮宇建议，各地政府在土地供应方式上逐步探索转变，降低租赁住房的运营成本，提高投资回报率。同时，由税务部门、财政部门等统一协调，针对证券化的产品，甚至可以只是租赁住房REITs考虑有针对性的税收优惠措施，近几年的全国两会上都有代表呼吁就公募REITs产品制定税收优惠政策。

助力租赁住房供给侧改革

“去年下半年至今，租赁住房证券化产品获批速度加快，既包括轻资产的运营企业如魔方公寓或链家自如，也包括保利、碧桂园这种进入租赁住房运营领域的开发商，不同主体在租赁住房证券化的不同市场渠道均有了实践经验，产品的获批得到了监管部门的大力支持及市场强烈的反响。”何亮宇说，同时公募REITs预期渐行渐近，“开发建设—投资孵化—持有运营—成熟REITs退出”整个闭环的最后一个环节将快速合拢，这都极大地增强了房地产企业自持住宅发展租赁业务的决心和信心，助力租赁住房供给侧改革。

新派公寓创始人及CEO王戈宏认为，资产证券化的核心是公募上市交易及租金分配税收优惠，中国是否可以做成美国REITs的模式值得期待。目前发行的ABS、CMBS、类REITs都是积极有意义的尝试，有关部门也在进行中国公募REITs的顶层设计探索。

王戈宏表示，REITs的初衷是通过资产证券化将资产份额上市交易成为社会投资人的投资配置品种，不能简单地成为开发商新的融资工具，所以鼓励有良好运营的持有不动产作为底层资产发行类REITs产品应该成为重点扶植的对象，类REITs是最接近未来公募REITs的形态，等有了真REITs后，类REITs可以直接转板。

光大安石资产证券化业务负责人曾景认为，住房租赁资产证券化是住宅公寓公募REITs的前期阶段，短期内能解决没有公募REITs情况下的资金回流和退出问题，是公募REITs的尝试和探索，也给了市场各参与方提前准备的机会。经历了这个阶段，等到公募REITs真正推出时，各方就能够更好理解并参与到租房租赁市场中来。

“国内目前已经有了类REITs，公募RETIs相比类REITs而言，是朝着公募产品更进一步的探索。”曾景认为，逻辑上，公募REITs成本会比类REITs更优，而且更好进行真实退出的机制安排，从而让前端的参与方看到未来的退出路径和价格机制，推动更多主体参与这个市场，当市场参与方越来越多时，住房租赁市场才会做大做强。

(中国证券报)

原标题：阳光城快速扩张中谋变

“双斌”加盟阳光城的首份成绩单近日发布，这是一份不错的业绩，营业收入和净利润增幅均超过六成，经营性净现金流历史上首次回正。作为中小型企业冲击千亿目标的样本，阳光城身上有着多数同类型企业共同的特点，例如土地获取方式以并购为主，杠杆使用率较高。不过，在冲击千亿目标的路上，阳光城已有意识做出改变，如加速土地储备的同时提高周转速度，保证短平快项目一定比例的同时布局中长期投资以及通过多种融资手段降低杠杆。

“快”与“慢”的平衡：

短平快项目占70%-80%

4月23日，阳光城对外宣布，该公司于近日成功获得延安新区五幅地块，标志着该集团首个教育小镇正式落地。而就在不久前，阳光城就曾对外透露了在产业地产方面的兴趣，在阳光城的管理团队看来，这是在“投资未来”。

为这一变化阳光城早有准备，阳光城2017年确定了“三全战略”，包括全地域发展、全方式拿地、全业态发展。阳光城方面介绍，在全业态方面，阳光城通过整合阳光控股的六大产业，在产城探索上取得了突破，连续签约青岛童装小镇、常州影视小镇、延安教育小镇。此外，阳光城目前已经成立了集团产业研究中心和产城融合项目推进部门，除整合阳光控股产业资源外，还在寻找外围资源，拓展产业地产布局。

在行业人士看来，对于一家着眼于未来的企业来说，短线投资与长线布局是一种平衡，更是企业抗击风险的手段。阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌日前表示：“阳光城要通过资本运作来实现资本价值的最大化，如果只是买地开发，用一两年完成，那样这所公司可能不会走得太远。”

不过，值得一提的是，对于一向强调高周转的阳光城来说，如何应对产业地产投资带来的资金沉淀问题？对此，朱荣斌回应道：“阳光城今年要筹备一些中长期的投资，但是70%-80%的项目仍然是短平快，因为目前的财务情况，虽然已有所好转，但是离目标差距很大，最困难的时期已经过去，但是没有根本改善，所以还是以短平快为主，兼顾一些中长期的投资安排。”

项目开发周期目标：

缩短到20多个月

在行业人士看来，朱荣斌之所以提到“最困难的时期已过”，是因为在过去的2017年阳光城交出了一份不错的成绩单。2017年，阳光城营业收入达到331.63亿元，同比增长69.22%；实现净利润22.28亿元，同比增长55.68%；毛利率上涨1.77%至25.08%。此外，该公司总资产和净资产规模也有大幅提升，分别达到2132.5亿元和305.7亿元，同比增幅分别为77.07%和61.54%。“投资产业地产也需要企业雄厚的实力作为背书，阳光城也有余钱做其他投资了。”一位熟悉阳光城的人士向北京商报记者表示。

过去几年，阳光城的并购速度颇让业界侧目。在土地储备方面，阳光城年报显示，2017年该公司共新增120个项目，新增计容面积2021.63万平方米，新增权益货值1407.12亿元，整体土地的开支为650亿元左右。截至2017年底，阳光城累计总土储达3796万平方米，储备货值4911亿元。从拿地方式上来看，并购依然是主要途径，在2017年上半年的新增64宗地块中，52宗地块是通过并购得来。

此前，阳光城集团执行副总裁吴建斌就曾表示，并购带来的问题也有很多，其中一点就是没法马上变成货值。这也影响了后续的周转。而对于阳光城来说，加快周转仍是主要任务。“我觉得阳光城整个周转速度还是慢的，过去我们一个项目的开发周期要30多个月，现在缩短到20多个月，这个水平在同行里算正常水平。”朱荣斌进而介绍，阳光城确实需要提速，而且和行业里的标杆企业差得很远，这方面还在努力改进。

就土地储备，吴建斌称要做大规模没有土地不行，“目前土储货值总值5000亿元，够三年用的，甚至不到三年，继续补充土储也是阳光城做大规模的必要条件，这方面根据市场的需要和业务发展的需要，会作为非常重要的工作进行安排。”毕竟，千亿阳光城的目标摆在眼前。

回款率要求：

不得低于80%

快速周转的目的是要强化资金的流动性。阳光城方面介绍，2017年该公司经营性净现金流历史上首次回正，从2016年的-25.8亿元提升到2017年底的88.2亿元；加权平均融资成本为7.08%，较2016年降低1.34个百分点。

同时，外界此前一直关注的公司负债指标显示，2017年该公司资产负债率为85.66%，较2016年同比上升1.38%；净资产负债率为252%，比2016年同期下降14%。对此阳光城管理层也坦言，仍需改善。

阳光城首席财务官陈霓表示，净资产负债率较高的原因之一是阳光城处于高速发展阶段，企业本身基数小，在快速成长过程中，资本项下的增速规模赶不上销售项下增速规模带来的影响。

陈霓补充表示，上市公司想在收入水平上有所增加，关键是两个指标，一是利润，另一个是实收资本。当下利润都是两三年前的销售业绩，但负债表上呈现的负债则是当前借款，两者之间存在时空的错配。此外，阳光城作为一个A股上市公司，在增资扩股方面不可能像港股那么便利，从而快速实现指标优化。

朱荣斌表示，管理层最关心的还是现金流，因为公司在高速发展，负债率可以高一点，但是现金流不能断。规模之外，阳光城今年看重的指标包括负债率，内部划定了负债率红线；回款率方面，和董事会签订了“回款率不得低于80%”的军令状。

此外，2017年阳光城的净利润率为6.22%，该项数据也低于较多同行。对此，阳光城方面表示，这是阶段性指标，随着后期结算的产品更优化，会持续改善。据悉，为了提高净利率，目前阳光城内部要求新获取项目净利润率不得低于8%，甚至有些特殊区域的项目净利率不得低于10%-12%。吴建斌表示，公司正在推进成本管控，未来会体现在公司利润中，给利润率的提高带来积极影响。北京商报记者 董家声

(北京商报)

原标题：亦庄西区这两地块将迎来大开发 将建住宅、学校、公共服务设施

前些日子，本报刚报道瀛海镇 C4 组团 YZ00-0803-0602 地块将建混合住宅用地项目，加上2018年年底8号线将开通运营，大兴区瀛海镇迎来了利好。

这不，好消息真是层出不尽。近日，记者从大兴信息网了解到，瀛海镇、旧宫镇德茂地区发布了新的地块规划，即将迎来大开发。据了解，瀛海镇片区和旧宫德茂片区紧邻亦庄地区，位于南海子公园西侧。相信这些地块的完善，将为居民提供良好的生活空间和生态空间，打造高质量综合服务区。

此次瀛海镇计划开发24.5公顷的两个街区，紧邻地铁8号线瀛海站，西侧的街区主要开发住宅项目，东侧的街区主要进行公共建筑开发。

瀛海镇YZ00-0803-0801等地块控制性详细规划摘要

规划位置及范围

位置

瀛海镇位于大兴区北部地区，本次规划地块位于瀛海域西部，处于瀛海镇区的中心区域，在104国道以西。

规划范围

本次规划包括2个完整的街坊，其中，北侧街坊范围北至瀛安街、东至瀛祥路、南至瀛永街、西至瀛坤路，规划用地面积为8.32公顷；东侧街坊范围北至瀛永街、东至104国道、南至瀛昌街、西至瀛顺路，规划用地面积为16.18公顷。

瀛海镇YZ00-0803-0801等地块控制性详细规划土地使用规划图

规划定位

本次规划地块为北京市大兴区瀛海镇区内近期拟上市地块，可分别建设居住生活社区、公共服务设施和商业服务设施。

用地规模控制

本次规划地块用地总面积为24.50公顷，其中包括居住用地4.93公顷，文化设施用地0.80公顷，社区综合服务设施用地0.80公顷，地面公共交通场站用地0.50公顷，社会停车场用地0.71公顷，多功能用地(公建混合住宅用地)7.55公顷，绿地4.71公顷，城市道路用地4.50公顷。

规划控制内容

1、建设强度

本规划范围内居住用地容积率控制为2.0，多功能用地(公建混合住宅用地)容积率控制为2.5，文化设施用地容积率控制为2.0，社区综合服务设施用地容积率控制为1.5。

2、建设高度

规划范围内居住用地内建筑高度控制在45米以下，多功能用地(公建混合住宅用地)内建筑高度控制在60米以下，文化设施用地内建筑高度控制在24米以下，社区综合服务设施用地内建筑高度均控制在30米以下。

3、建设密度

规划居住用地和多功能用地(公建混合住宅用地)的建筑密度不超过30%，文化设施用地和社区综合服务设施用地的建筑密度不超过40%。

瀛海镇YZ00-0803-0801等地块控制性详细规划位置示意图

旧宫德茂计划开发24.12公顷由6个地块组成的一整块区域，其中4个地块用于开发住宅，2个地块建设配套公园绿地，另外此次开发将配建规模较大的中小学项目。

旧宫镇德茂地区YZ00-0801-0015等地块控制性详细规划摘要规划位置及范围

规划位置

本次规划地块处于大兴区旧宫镇域南部德茂地区，位于104国道东北部，临近京台高速公路，交通便利，环境优美。

规划范围

大兴区旧宫镇德茂地区YZ00-0801-0015等地块规划范围西至规划横二路，东至南海子公园南环路，南至规划横五路，北至规划横三路，规划用地总面积为24.12公顷。

旧宫镇德茂地区YZ00-0801-0015等地块控制性详细规划土地使用规划图

规划定位

本次规划地块是旧宫镇德茂地区内近期拟实施的建设地块，是环境优美、配套设施相对完备的居住生活社区。

用地规模控制

本次规划地块用地总面积为24.12公顷，其中二类居住用地10.63公顷、基础教育用地2.01公顷、其他公园绿地3.66公顷、水域0.64公顷、城市道路用地为7.18公顷。

规划控制内容

1、建设强度

本规划区采用相对较高的建设强度，居住用地容积率控制为2.5，基础教育用地容积率控制为0.8。

2、建设高度

居住建筑建设高度控制在45米以下，局部建筑高度可达60米，但应符合机场净空限制高度要求；基础教育用地建筑高度不宜过高，小学建筑高度控制在18米以下，幼儿园建筑高度控制在12米以下。

3、建设密度

规划建设地块的建筑密度不超过30%。

4、绿地率

规划建设地块的绿地率控制为30%。

旧宫镇德茂地区YZ00-0801-0015等地块控制性详细规划位置示意图

(北青社区报亦庄版)

原标题：一线城市住房抵押贷款变局：利率走高、审核趋严 部分银行停贷

本报记者 顾月 北京报道

一线城市楼市变局再起。

21世纪经济报道记者采访了解到，在北京、上海等一线城市，曾经火爆的住房抵押类贷款显颓势。目前北京、上海多家股份行、中小银行已经暂停了个人住房抵押消费贷款。其他没有停止住房抵押消费贷款的银行中，也出现了额度下调，利率上行，审查趋严等情况。

自2018年2月北京银监局要求辖内银行业金融机构提出审慎发放房地产抵押贷款，适当降低房地产押品的抵押率后，中国银行保险监督管理委员会副主席王兆星也在4月表示，银行业要控制好总体杠杆率，努力抑制居民杠杆率，严控个人消费贷款等违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化。

央行最新统计数据显示，一季度本外币住户消费性贷款余额增加1.4万亿元，同比少增2161亿元；新增住户经营性贷款3335亿元，同比多增1235亿元。

也有银行经理4月25日接受21世纪经济报道记者采访时候坦言，抵押贷款政策调整，除某些银行自身经营策略考量外，也有执行国家关于房地产市场调控的政策，坚持“房住不炒”定位的因素，但目前住房类按揭、抵押贷款依旧是银行的优质资产。

抵押贷款利率上浮

在北京市某担保公司工作的李翔（化名）近半年来明显感觉到住房抵押贷款利率的上涨。

“住房抵押贷款是我们担保公司主要业务之一，我们和北京市数十家银行有合作，但从2017年四季度开始，明显感觉到抵押贷款利率一升再升。”4月25日李翔表示：“消费贷款方面，去年四季度我们合作的银行多数年化利率最低可以做到5.39％，但现在消费贷款批贷利率普遍在6%－7%之间。”

此外，据李翔介绍，抵押贷款的审批也在收紧。“工行、中行等国有大行和中信、兴业等股份行的审批在收紧。”

4月25日，北京交通银行某个贷部门客户经理告诉21世纪经济报道记者，个人抵押消费贷款最高额度已经从100万元下调至30万元，贷款利率至少上浮20%（年化5.88%），且不允许将个人唯一住房进行抵押。

4月25日，招商银行北京地区某客户经理也表示，今年招商银行消费贷款政策收紧力度较大，目前消费贷利率从去年底最低6.03%上升到目前6.9%左右，且年限从以前的10年直接缩短为5年，也就是说同等额度下，月还款额要增加一倍。

而与抵押消费贷相比，住房抵押经营贷款则因为有支持小微企业发展的属性而相对宽松，但依然面临利率上调、额度下降、审核趋严等情况。

以中信银行为例，2月底中信银行宣布暂停北京地区200万元以上的个人住房抵押贷款。4月25日，21世纪经济报道记者再次致电中信银行个贷部门客户经理时，该客户经理告诉21世纪经济报道记者，目前中信银行住房抵押消费贷款最高额度为100万元，但住房抵押经营贷款最高限额从此前的1000万元下调到200万元，利率也普遍从今年初的上浮40%（6.86%）上升到现在的7.03%左右，但具体利率会根据客户不同的资质情况有相应调整。

此外，更多体量偏小的股份行或一些城商行则干脆停止了个人住房抵押消费贷业务。如浙商银行北京分行、江苏银行上海分行的客户经理都对21世纪经济报道记者表示，已经不做个人住房抵押消费贷款了，住房抵押经营贷款折扣率也在下调。“以前多数公司可以贷7成、6成，但现在贷款对象为中小企业的抵押经营贷款折扣率仅在5成左右。”4月25日，江苏银行上海分行一位客户经理表示。

4月25日，北京市一位从事助贷的担保公司从业人员告诉21世纪经济报道记者，“以前消费贷、经营贷款只要不直接回流到自身账户，而是取现或直接支付，银行很难发现，但现在银行加强了贷后管理，要求贷前有合同，贷后有发票。”

在21世纪经济报道记者采访的过程中，也有招商银行、中信银行、工商银行等多家客户经理特别提醒，贷后提供的发票，不能是购物小票，必须是贷前提供的合同中对方公司开具的正规发票。

实际上，提供发票这一项实际是提高了某些想要违规使用信贷资金的贷款客户成本。“如果公司只是进账，是可以把帐做平的，但如果要求提供税务局正规发票，则不可避免要纳税，最少3个点，这个成本肯定要消费者承担。”上述助贷公司工作人员说。

处罚力度加大

在回归本源、服务实体、降低杠杆率的背景下，2018年依旧是强监管年。其中，消费贷因为增速迅猛、存在大量资金违规使用的情况以及会提高居民杠杆率和相应金融风险，一直受到监管层关注。

21世纪经济报道记者根据中国银保监会公布的数据统计，截至4月25日，各地银保监局因为银行消费贷款违规流入楼市、股市就开出了21张罚单。例如，4月16日，中国银行浙江省分行、中国邮政储蓄银行杭州市分行，因个人消费贷款资金被挪用于购房及违规流入股市，被中国银监会浙江监管局分别罚款30万元、65万元。

4月25日，仲量联行中国研究部总监周志锋表示，“2016年起，中国居民杠杆率快速提升，且其中短期消费类贷款速度尤其快。暂停个人抵押消费贷款或降低额度，实际上也是控制居民杠杆率的方式之一。”

“减少消费贷额度、从严审批是坚持房住不炒的理念，但利率上调则不一定是完全针对房地产的，因为今年流动性紧张，多数企业的融资成本都在上涨。”4月25日，北京地区一位房地产分析师说，“房价和货币政策周期有很大相关性，随着包括中国在内的全球经济体退出宽松货币政策，加之中国的限购限售以及鼓励租赁等政策，房价过快上涨的支撑因素在消退，杠杆炒房者或将陷入困境。”