住房租赁资产证券化正式落地。25日，中国证监会、住房城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称通知）指出，将支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs），探索设立专业住房租赁资产证券化增信机构。业内人士认为，资产证券化将是住房租赁快速落地的重要“推进器”，外来人口净流入较多的北京、上海等一线城市或率先试点。

通知称，将优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化以盘活资产，支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。

中国REITs联盟秘书长王刚表示，此次通知更具操作性和针对性，为实现住房租赁REITs发行正式打开了通道。

目前，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先支持。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体用于开展资产证券化。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松此前表示，对房地产商而言，租赁REITs可有效盘活房地产存量资产，提高资金利用效率；对中小投资人而言，租赁REITs为其提供了分享房地产行业增长收益的渠道；对政府而言，可以有效缓解租房市场供需不平衡、租赁市场不完善等难题，同时，租赁REITs更多是不动产的运营模式，而非融资手段，符合当前“只住不炒”的政策导向。

（经济参考报 梁倩 北京）

(经济参考报)

新华社北京4月25日电（记者刘慧）证监会和住建部25日联合发布推进住房租赁资产证券化的通知，明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。这意味着，新政策将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

与此同时，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

证监会相关负责人介绍，住房租赁资产证券化有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环。同时丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者的投资需求。

戴德梁行高级董事胡峰表示，目前对于提供租赁住房的企业来说，长期持有住房资产对企业的利润、融资成本等均有很大的挑战。资产证券化可以实现住房租赁企业投资、运营、退出完整的产业链和商业模式闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提升项目投资收益。

他认为，今后公募REITs推出时，个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报，将有利于房地产市场长期健康发展。

此外，通知还完善了住房租赁资产证券化的工作程序，鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对发展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

原标题：

住房租赁资产证券化获“绿色通道” 业内：租售比悬殊，盈利才是关键

为盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展，4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，近期万科自持租赁房高价租金引发争议背景之下，企业也陷入了资金回笼难的焦虑，而资产证券化的鼓励政策出台无疑为企业打了一针“强心剂”。

他分析认为，政策为租赁市场未来发展指明了方向，企业参与资产证券化的发行，能够打通租赁的融资渠道，有利于资金回笼，对企业参与住房租赁起到积极作用。

图片来源：住建部官网截图

为住房租赁企业建立绿色通道

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

值得注意的是，为鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，《通知》明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立“绿色通道”。

按照《通知》规定，明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域，和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

此前，保利地产、泰禾集团、世联行等多家房企和运营机构已经发行或拟发行长租公寓的资产证券化产品。《通知》发布后，将更加有利于布局租赁业务的企业开展资产证券化，为资产证券化驶入快车道提供了政策支持。

事实上，《通知》支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产，鼓励专业化机构化的建设或运营机构。我爱我家市场研究总监孔丹向《每日经济新闻》记者分析称，未来租赁市场的发展更重要是对存量的盘活，通过改造一些工业厂房、商业办公都可以实现租赁房源供应。

还需解决租售比悬殊问题

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，租金年收益率不能超过资金成本的情况下，资产证券化带来融资只能是企业贴息，哪种租赁模式能实现盈利才是租赁市场最大的难题，但目前租赁市场发展仍处于初级阶段，大部分企业仍然依赖资金优势在租赁市场竞争。

因此，张大伟也提出了疑问，虽然资产证券化一定程度上可以帮助企业融资，但还不是严格意义上的房地产投资信托基金（REITs），目前租赁市场存在重资产和轻资产两类运营模式，通过REITs融资的基本都是重资产模式，轻资产模式目前尚未获得政策红利。

过去一年，关于租赁市场的相关政策不断出台。据中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，有超过20个省份累计超过50个省市出台了有关租赁的政策内容。

建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，赋予租房者更多的权利，有利于避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。张大伟认为，当下租赁市场依然存在很多问题，各种政策的效果仍要看实际落地执行情况。

他进一步分析称，租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益却不足10万元，这种情况下，租赁企业所面临的核心问题是如何实现盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。

严跃进表示，租售同权、资产证券化和信用租房作为租赁市场热议的三大基础问题的相关政策不断推进，未来租赁市场的创新金融产品将会逐渐浮出水面。

原标题：证监会、住建部联合发文 推进住房租赁资产证券化

经济日报-中国经济网北京4月25日讯 据证监会网站消息，为贯彻落实党的十九大精神和中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，完善发展住房租赁市场配套政策，近日中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

《通知》明确了优先和重点支持领域。明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

《通知》明确提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。在建立健全业务合规、风控与管理体系，建立健全自律监管体系，合理评估住房租赁资产价值，强化中介机构和发起人责任等方面，提出了明确要求。

《通知》提出要营造良好政策环境，培育多元化的投资主体，鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。

(中国经济网)

划重点

证监会住建部开展REITs试点，监管层已经建立受理、审核和备案的绿色通道。我国住房租赁资产证券化按是否转让标的物业产权可以分为两大类：转让标的物业产权的权益型类REITs模式和不转让标的物业产权的非REITs模式。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。

腾讯财经讯 4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“通知”）称，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。同时，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

1、何为租赁资产证券化？

资产证券化（ABS），是指将某一单位（通常是银行或非银行金融机构等）流动性较差但具有相对稳定的可预期现金收入的资产，通过一定的资产结构安排，对资产中风险与收益要素进行分离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券，据以融资（变现）的过程。

所谓租赁资产证券化，是指金融租赁的主体金融租赁公司集合一系列用途、性能、租期相同或相近，并可以产生大规模稳定的现金流的租赁资产（租赁债权），通过结构性重组，将其转换成可以在金融市场上出售和流通的证券的过程。这一过程的资金流动方向是，租赁债权的拥有者金融租赁公司将所持有的各种流动性较差的同类或类似的租赁债权卖给租赁债权证券化的机构（SPV），从SPV那里取得销售租赁债权的资金。然后，由SPV以这些债权为抵押，发行租赁债券，二级市场的中介机构把租赁债券销售给投资者，从最终投资者那里取得销售租赁证券的资金。这种租赁债券可以通过证券发行市场公开发行或通过私募形式推销给投资者。一般而言，证券的购买者是个人投资者、保险公司和基金公司等。租赁资产证券化是一种新型的、也被实践证明是有效的增强租赁公司资产流动性的手段。

与传统的融资方式相比，租赁资产证券化是资产收入导向型融资方式，是凭借金融租赁公司的一部分资产的未来收益能力来融资的。在租赁资产证券化过程中， LBS的偿付能力与金融租赁公司的信用水平相分离。租赁资产证券化也是一种表外融资方式，被证券化租赁资产已经以正式出售方式转移给了SPV，金融租赁公司已放弃控制权，可以将其从资产负债表中剔除并确认收益或损失，因此各国从法律上都确认了以表外方式处理LBS交易的原则。

2、住房租赁资产证券化业务模式分类

目前，我国住房租赁资产证券化按是否转让标的物业产权可以分为两大类：转让标的物业产权的权益型类REITs模式和不转让标的物业产权的非REITs模式。

（一）权益型类REITs模式

从国际范围看，房地产投资信托基金（REITs）在性质上等同于基金，少数属于私募基金，绝大多数属于公募基金。对比国外主流的REITs，国内称“类REITs”的原因如下：首先，在交易模式或组织架构上，国内一般以契约型基金为主，国际是以公司型基金为主；其次，资产证券转让时，国内有较高税负，但国外一般都免税；最后，国内相比国外没有专门对应REITs的法律，只能称为“类”产品。

（二）非REITs模式

非REITs模式绝大部分以未来的租金收益作为证券化的底层资产。但未来租金收益存在法律边界不清晰，不符合监管要求的问题。目前，市场上主要通过将租金收益权转化为长期稳定的债权，从而作为资产证券化的基础资产。具体解决办法有两个：一种是住房租赁权益人与承租人签订长期租约，形成长期租金债权；另一种是向住房租赁权益人发放一笔信托贷款或委托贷款，形成信托受益权或委托贷款债权。

由此，非REITs模式又可分为租金债权证券化模式和信托受益权/委托贷款债权证券化模式。

3、不同业务模式的比较

不同业务模式比较

权益型类REITs模式。目前，我国该模式下一般通过过桥资金方设立SPV（信托或私募基金），SPV通过持有项目公司股权或直接持有产权的形式持有标的物业。过桥资金方以SPV份额作为基础资产进行证券化取得募集资金后退出。这种模式需要实际转让标的物业产权，可以让物业持有人轻资产运营并实现调节报表的需求。典型案例如2017年11月发行的新派公寓类REITs。

租金债权证券化模式。住房租赁权益人与承租人签订长期租约，住房租赁权益人以对承租人的长期租金债权作为基础资产进行资产证券化。目前市场上只有商业地产尚无租赁住房的案例。

信托受益权/委托贷款债权证券化模式。过桥资金方委托信贷公司设立资金信托对住房租赁权益人发放信托贷款或通过委贷银行发放委托贷款，住房租赁权益人以未来租金收益作为还款来源并将租金应收账款质押。过桥资金方以信托受益权或委托贷款债权作为基础资产进行证券化取得募集资金后退出。这种模式无需签订长期租约，可以通过抵押标的物业或其他增信措施来提高证券评级，因此适应范围较广，典型案例较多。比如2017年1月发行的魔方公寓ABS，基础资产是信托受益权，底层资产是4000余间房源未来三年租金收入。此外，2018年2月发行的招商蛇口长租公寓ABS也属于该模式，其基础资产是抵押贷款债权。

不同业务模式比较详情见表1。

4、住房租赁资产证券化业务风险关注要点

住房租赁资产证券化业务刚刚兴起，市场上可借鉴案例较少，考虑到住房租赁行业的特殊性，除了关注基础资产质量、常规产品条款外，还应该重点关注项目土地使用权性质、租赁备案情况、底层资产质押登记情况等风险点。

（一）基础资产质量

正常情况下，房屋租赁合同一般含有押金条款，租房人违约风险整体可控，可以重点关注入池住房租赁资产的区域分布、租金水平、出租率等。对入池住房租赁资产的城市分布、街区分布及户型进行了解，优选一线及主流二线城市主城区住房租赁资产占比高的资产池。对于租金水平，统计入池住房租赁资产当前租约的租金水平，参照当地市场情况判断合理性，谨慎判断ABS存续期租金增长率。对于整体出租物业，以栋为单位考察历史月度房间出租率，并以平均水平为基础对ABS存续期的出租率进行预测。

（二）产品条款

产品条款应该重点关注账户设置体系、信用触发机制和增信措施安排三个方面。在常见的回收款账户、监管账户、专项计划账户体系下，现金流划转能否及时，回收款账户与上游账户是否对应真实交易，计划管理人对各账户是否具备有效的监管手段或查询权限等。加速清偿条款、违约条款等信用触发机制是否对基础资产或原始权益人信用恶化有足够的灵敏度，相关条款触发后的后续动作是否具备可行性。如果有外部增信措施，需要评估差额支付承诺、第三方担保等外部增信条款效力。

（三）土地使用权问题

住房租赁资产证券化，不论以何种业务模式，都以住房租赁为载体，则必然会涉及土地类型、土地使用权、租赁住房所有权以及租赁房屋来源合法性等问题。对于收购经营不善的酒店、城中村小产权房、老旧厂房并改造出租的租赁物业，须关注相关经济行为是否符合相关法律法规及地方性规定。

（四）租赁备案问题

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》等规定，明确需要签订书面租赁合同，且需要到租赁房屋所在地的房地产主管部门办理房屋登记备案。住房租赁资产证券化项目，即使租赁备案不作为租赁合同的生效要件，仍然需要将租赁合同备案文件作为基础资产材料清单审查的一部分，备案完备的住房合同相对于无备案的租房合同具有更高的可信性，且未来现金流会更稳定。

（五）底层资产质押登记

投资者应要求原始权益人将底层资产应收账款质押予专项计划或SPV，并在人民银行动产融资统一登记系统进行登记；应收账款质押登记具有“设权”的作用，未经登记，不产生物权效力，不具备优先受偿权。

5、发展房地产资产证券化有何意义？

先来看看官方对于发展租赁资产证券化的表态，住建部、证监会在下午发出的通知中指出了三大意义。

1，住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；

2，有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；

3，可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。

“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇接受媒体记者采访时表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

何亮宇认为，推出住房租赁资产证券化业务，既符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰认为，以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。特别是对今后公募REITs推出时个人投资者可以不用买卖实物资产，投资住房租赁REITs就可以享受到物业增值收益和投资回报。

“尤在在当前频出政策利好的背景下更是让租赁住房物业与金融工具资产证券化一拍即合。”胡峰表示，一方面，政策带动下租赁住房市场的发展为租赁住房资产证券化提供了大量可选择的基础资产；另一方面，资产证券化的融资模式可以帮助公寓运营企业快速回笼资金，用于投入下一阶段房源建设，为企业寻求融资与退出途径。

具体来看，北京鼎诺投资管理有限公司总经理许余洁认为，发展REITs市场有利于金融体系落实中央对于房地产长效机制的建设要求，服务于城市的长期建设和运营。通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。同时，REITs以优质成熟的长租公寓等典型商业地产为主要载体，从建设、融资、管理、运营等多个环节引导资金进入地产的建设运营阶段，可以避免地产投资过于侧重住宅地产造成的过热现象。

6、国内Reits发展历程

国内住房租赁资产证券化发展历程

十九大报告提出加快建立租售并举的住房制度，REITs是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。

业内人士分析指出，房地产资产证券化经过近16年的发展已经初具规模，但市场上还未出现标准REITs。目前，国内发行标准REITs遭遇的主要瓶颈有法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题。此次证监会和住建部联合发布通知推进住房租赁资产证券化相关工作，明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一，为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

国内市场上目前已经发行的住房租赁证券化产品包括两大类。

第一类是在证监会系统的交易所挂牌的资产支持证券，包括收益权ABS、CMBS和类REITs，类REITs产品主要代表包括保利地产(13.850, -0.24, -1.70%)租赁住房REITs，碧桂园租赁住房REITs等；收益权ABS主要产品包括魔方公寓信托贷款资产支持证券、自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划等；CMBS主要产品包括招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划等。

第二类是在银行间市场挂牌的ABN，主要产品包括飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）等。

截至2018年1月31日，类REITs产品呈加速增长态势，累计发行数31只，累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的 656亿元，年复合增速高达89.8%。迄今发行的31只产品均为类REITs 产品，国内目前还没有标准REITs。

7、房地产资产证券化产品发展前景如何？

民生证券表示，在政策积极推动和房地产行业去杠杆、融资难的背景下，REITs的发展前景广阔，未来的发行空间可以从以下三个角度测算。

1，从资产证券化产品看REITs发行空间。截至2017年10月，国内类REITs发行总额占所有资产证券化产品发行总额的比例仅为2.14%，中国REITs还处于起步阶段。根据中央结算公司的数据，美国REITs发行额占所有ABS总额的35.4%。随着未来国内与海外ABS市场中REITs占比差距逐渐缩小，REITs新增 发行额约为8448亿元。

2，从房地产开发投资看REITs发行空间。房地开发投资资金来源可以分为贷款、自有资金和其他来源。2005至2010年，由于房地产企业密集上市，自有资金占比提升明显。从2014年至2016年，由于资产证券化产品的快速发展，其他来源融资同比增速大幅领先传统的贷款及自有资金，包括REITs在内的其他来源融资占比持续提升。

2016年，国内房地产企业通过类REITs融资131亿元，同期国内房地开发投资总额约为14.5万亿元，类REITs占比仅为0.09%。同年REITs占全球房地产开发融资的比例为7%，国内外差距高达6.9 个百分点。假设国内REITs融资占房地产开发投资总额的比例提升至 7%，每年将带动REITs的发行额为9950亿元。

3，从经营性物业租金总收入看REITs的发行空间。经营性物业包括住房租赁物业、办公物业和商场物业。目前我国住房租赁市场仍以散户业主独立出租为主，开发商或物业公司经营的整栋租赁住房占比较小，发行RIETs的合格基础资产有限。办公物业和商场物业集中度相对较高，作为基础资产发行REITs的条件较好。选取北京、上海、广州、深圳等16大城市，统计当地甲级写字楼与优质购物商场的总存量、入驻率和平均租金，分别计算每个城市每年租金收入。

假设国内一线城市的优质经营性物业均通过 REITs 融资，可以发行的REITs总规模约为5.1万亿元，其中办公物业REITs约1.8万亿元，商场物业REITs约3.3万亿元。

综合以上三种测算方法，民生证券认为，REITs在中国还处于起步阶段，未来发展空间广阔。随着资产证券化市场的健全及产品的成熟，房地产行业融资方式的多样化以及国内优质经营性物业证券化比例的提升，REITs将撬动数万亿市场。

根链家研究，目前中国租赁人口已达1.9亿人，住房租赁市场租金GMV已超过1万亿元，未来10年，中国租赁人口近2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元，到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV将达4.6万亿元。凭借人口规模和人口结构优势，可以预见中国住房租赁市场发展前景可期。（腾讯财经综合）

(腾讯财经)

原标题：多轮调控下房企资金链现隐忧 住房租赁ABS成融资新热土

今年一季度，虽然大型房企销售数字仍在大幅增长，但真实的市场却是，商品房销售增速自去年四季度以来持续下滑。对于今年乃至明年的市场，多数业内人士持谨慎态度。

“2018，楼市多事之秋”。3月份的多场房企业绩会内外，不断传出类似的讯息；到了4月，危机案例已然发生，华夏幸福资金链遭上交所十八问，恒盛地产债务交叉违约，还有一些不知名的小房企已经倒掉或退出。

另一边，楼市调控还在持续收紧。4月24日，继大连、沈阳之后，长春宣布5月2日起正式限售。中原地产研究中心统计数据显示，4月单月，全国已发布超过16次各类型房地产调控。

“我们内部预判调控还会持续两年。”4月20日，一家大型房企高管直言，房地产企业经过这么多年增长，很多公司的管理基础还是很差，现在是过冬的时候，要苦练内功，提高周转率，对冲融资成本上升，增强现金流。

资产证券化被视为房企融资的新热土。4月25日，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），进一步明确了住房租赁资产证券化的基本条件，为房企“打开了一扇窗”。

资金危机现端倪

相较于过去三年的“盛世”，2018年的楼市调整来得急速而猛烈。一波接一波的调控不断收紧，更多的地方城市加入限购、限售的行列，让开发商的销售大大受限。

2018年最先传出资金问题的是华夏幸福。4月13日，上交所就永续债、下属子公司引入金融机构等问题，向华夏幸福发出问询函，要求说明该类融资业务的可持续性。目前，华夏幸福已回复上述问题，并澄清了资金链紧张传言。但房地产行业的“缺钱”阴霾，依然笼罩。

“金融持续去杠杆背景下，表外融资、非标融资受到极大限制，开发贷也有上浮了。”4月初，深圳一家大型地产商内部人士告诉21世纪经济报道记者，甚至央企地产商也不例外。该人士称，公司对今年的销售和融资都持谨慎态度。

4月20日，阳光城执行副总裁、CFO吴建斌表示，从自己操盘的角度看，融资成本已经上浮了5%－10%。

最大的住宅开发商碧桂园，也在4月中旬紧急内部发文强调高周转，以应对激烈竞争和成本上浮的局面；未雨绸缪的万科，在2017年底把净负债率降到了8.8%，并公布了350亿融资工具的发行计划。

一些房企已经发生了实实在在的资金危机。3月29日，知名豪宅开发商恒盛地产发布的2017年业绩显示，公司逾期未还的贷款本金及相关利息为人民币 47.6亿，同时还有一笔4亿美元的优先票据出现违约，导致到2017年底，还有44.3亿其他借款出现交叉违约。

4月3日，恒盛公告已偿还4亿美元优先票据本金，但利息尚未付清；其他交叉违约的借款也没有和债权人达成相关协议。公告显示，相较于234亿的总借款、177亿的流动借款，恒盛的现金及现金等价物只有20亿，还款比较困难。

房企过冬“现金为王”

今年一季度，虽然大型房企销售数字仍在大幅增长，但真实的市场却是，商品房销售增速自去年四季度以来持续下滑。对于今年乃至明年的市场，多数业内人士持谨慎态度。

“现在的限制政策短期内不会取消，调控常态化也不会改变。”4月20日，吴建斌表示，未来两年，房地产公司要有足够的资金储备，让自己“过好这个冬”，不然压力是非常大。

他指出，最核心的是现金流管理，包括经营现金流和融资现金流。当融资环境出现了困局，必须要加强内生的管理。

从房企的资产负债表来看，左方为资产方，右方是负债权益方。目前开发贷、并购贷、抵押贷仍然存在，资产如应收款、收租资产、在建工程、商业资产等都可以做ABN、CMBS、ABS，还有商票付款、保理、信托、境外发债等也可以做。

“对房企来讲，正常的销售之外，可以把资产负债表进行分解、证券化，又能带来几百亿资金”，吴建斌表示。

其中，租赁住房资产证券化受政策支持发展迅猛。据21世纪经济报道记者统计，去年以来，保利地产、碧桂园等发行的住房租赁证券化产品已超过200亿。

4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）再次鼓励租赁住房资产证券化。其内容主要包括，明确了符合证券化的租赁物业的要求，如物业已建成并权属清晰，有稳定现金流，发起人（原始权益人）公司治理完善，运营能力强，最近2年无重大违法违规行为；优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、以及利用集体建设用地建设租赁住房试点城市项目，开展资产证券化；鼓励机构房东开展资产证券化；试点REITs。

4月25日，中联基金执行总经理范熙武接受21世纪经济报道记者采访时表示，《通知》是贯彻十九大关于租赁住房的定位、房住不炒、以及建立房地产市场长效机制的政策导向。为租赁住房以及租赁住房证券化做出了一些前瞻性的安排。

范熙武指出，文件具有实操性，就资产的入池标准、支持的领域、监管的协调、相关具体政策、监管部门支持证券化，以及行业自律、合规性等方面的规定都很细致，具有可执行性。文件还提到试点发行房地产信托投 资基金（REITs），这个表述与类REITs不同，对未来真正的公募REITs落地释放了积极的信号，有望在年内实现公募REITs的破冰。

中国建设银行是集体用地租赁住房证券化的积极支持者。4月25日，建行有关人士指出，租售同权，推动集体建设用地入市，机构房东可快速提升租赁的收益率，然后通过CMBS、REITs等资产证券化通道回收成本，从而形成商业模式闭环。

(21世纪经济报道)

开年至今，全国土地市场成交依然活跃。中原地产研究中心统计数据显示，截至4月19日，50大重点监测城市土地出让金额达到10691.26亿元，同比2017年的6904亿元上涨54.8%。不过，大部分城市土地成交溢价率呈现明显下行态势。

在中原地产研究中心监测的50大城市中，杭州成为土地成交金额最多的城市，达到1037亿元，同比上涨32.3%，其次北京的土地成交金额为573亿元，同比增16%。

值得一提的是，4月24日，北京市规土委官方网站显示，房山区和门头沟区两宗地块到了网上报价截止时间，但是并未有房企报价，这也意味着两宗地块流标。据悉，自2018年以来，北京共有6宗地块流标。这一现象又和北京土地成交金额同比增长超过10%形成了对比。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，出现流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿并不强烈，但是从整体看，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企拿地积极性仍旧很高。

今年以来，三四线城市土地市场也明显活跃，在2018年大量房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。行业人士进一步指出，一二线城市由于土地资源稀缺，很多房企将战略布局的重点转向了一二线城市群或者周边三四线城市，此外，一些一二线城市土地储备占比多的房企，为了分摊调控带来的风险，通过加码三四线城市来平衡布局。

与成交额仍然呈现上涨态势相比，土地溢价率则出现下滑。中原地产研究中心报告显示，从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位，基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。其中，以北京为例，2017年北京土地平均溢价率为24%，2018年截止日前为13%。

对此，易居研究院研究总监严跃进指出，溢价率总体压缩一方面在于严格的管控。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。而中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。从走向上来看，溢价率的管控仍将继续，同时对于拿地的资金也会积极管控。

此外，溢价率走低也从侧面反映出房地产企业拿地正回归理性。“2018年楼市将继续严格调控，在这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，另一方面，房企资金压力逐渐出现，这也是拿地积极性减弱的原因。”张大伟如是分析。

(北京商报)

　　安贞街道一声“哨响”，朝阳区8个部门集体“报到”支招，力争在今年年底前将两车道的安贞路改造为双向六车道，向患者开放安贞医院内部停车场并研究修建立体停车楼。据悉，朝阳区率先总结出“街乡吹哨，部门报到”七步工作法，确保哨子吹得响、吹得准。

　　8部门“出招”解拥堵难题

　　北京晨报记者昨天下午来到安贞路，尽管不是早晚高峰，但这条700米长的南北向道路仍在堵车。“商务楼宇和安贞医院紧贴在道路两侧，高峰车位需求达800个。安贞医院日平均门诊量达到8000人次，每天等待进入医院的车辆在此挤压排队，最长能排出300多米。安贞路基本处于全天候拥堵状态，早晚高峰更甚。”安贞街道相关负责人说，安贞路的拥堵问题由来已久，已经是附近居民的一块“心病”。

　　宽20米的马路两侧各有一条车道，中间10米宽的绿化带被改造为停车场，有240个停车位。占据道路宽度一半的停车场挤占了通行空间，加剧了安贞路的拥堵，但停车同样是患者必不可少的需求。

　　面对如此“两难境地”，安贞街道多次开展调查会商，此项工作需要朝阳区多个部门形成合力才能解决。经街道工委研究后，向区级平台申请“吹哨”，请相关部门“报到”，共同商议解决措施。

　　自安贞街道“吹哨”以来，朝阳区城管委、规划国土分局、园林绿化局、交通支队等8个部门多次聚集“报到”，就如何改造、改造过程中需要协调解决哪些问题等进行了探讨。经过大家的集思广益，4月18日敲定最终方案。

　　安贞医院预计开放500个停车位

　　朝阳区交通委交通管理科项目负责人马卫国介绍了改造方案：今年，安贞路将清理腾退中央绿化带以及停车场，为安贞路增加双向四车道，同时变中间停车为路侧停车。

　　解决拥堵问题的关键一环是将安贞医院的停车资源开放给患者使用。但又如何满足医院员工的停车需求？对此，安贞街道协调周边社会单位停车资源开展错时停车。新奥集团将为安贞医院腾出一片空地，全部规划为停车位，目前已组织工人进行路面整修。街道还协调了华联商厦、新华阳光等单位，预计提供车位450个，保证了医院医生的停车需求。

　　同时，医院内现有的300个地面停车位将面向患者开放，医院还将研究修建立体停车楼，预计新增200个车位。北京晨报记者看到，街道在安贞路中间的停车场公示了实施方案，包括各阶段任务的责任单位和完成时间表，接受居民的监督。

　　“街乡吹哨，部门报到”七步工作法

　　今年3月以来，安贞街道深化“街乡吹哨，部门报到”机制，并在街道、社区层面延伸开展“社区吹哨，科室报到”工作。通过“吹哨报到”工作机制，街道共收到哨源70个，涉及社区环境、群租房治理、堆物堆料等问题，目前已全部解决。

　　安贞街道是朝阳区推进“街乡吹哨、部门报到”工作的一个缩影。目前，“街乡吹哨，部门报到”机制已经在朝阳区全面实行，朝阳区率先总结提出了七步工作法，将“街乡吹哨，部门报到”流程划分为哨源形成、街乡分析研判、街乡吹哨、区级平台受理、部门报到、评价监督和结果反馈等阶段，初步探索制作了“街乡吹哨，部门报到”工作流程图。

　　在哨源形成方面，街乡将采取定期收集与动态收集相结合的方法，从小区、社区、街道逐级收集，汇总到街乡平台，由街乡分析研判是否向区级部门“吹哨”，再由区级平台受理、联审、立项、派发，部门接到任务后，到街乡报到参与会商解决问题，最终还会对整个过程进行评价监督和结果反馈。

房贷利率不断提高，显示出市场货币政策更趋于稳健中性，未来房贷执行将偏紧

虽然房贷利率上涨将提高购房者成本，但大多数刚需和改善置业者表示，这并不会影响购房计划

从今年初开始，各家银行首套房贷利率全面收紧。数据显示，3月份全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率的1.124倍，环比2月份上升0.92%，同比去年3月份首套房贷款平均利率4.46%，上升23.54%。专家表示，房贷利率不断提高，显示出市场货币政策更趋于稳健中性，未来房贷执行将偏紧，有望遏制投资性购房需求，实现“房住不炒”的调控目标。

有机构发布的最新监测数据显示，3月份在全国35个城市533家银行中，有98家银行分（支）行首套房贷款利率上升，占比18.39%，较上月新增45家；有9家银行首套房贷款利率下降，占比1.69%；有417家银行分（支）行首套房贷款利率与上月持平，占比78.24%。3月份共有28家银行分（支）行暂停受理首套房贷业务，较上月减少6家。

分银行来看，3月份，19家银行中有17家银行首套房贷款利率已超过基准利率上浮10%，较上月新增2家。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行首套房贷款平均利率上浮均已超基准利率10%。

经济日报记者实地调查时，中国农业银行北京市分行的一名员工向记者透露，“现在的房贷利率，农行执行的是首套房5%、二套房20%。二套房判定标准是：只要有贷款记录，即使贷款结清了也算二套。现在特别严格，连公积金贷款记录也要查，原来是不需要查公积金的”。

“银行首套房贷利率不断提高，原因在于金融政策收紧的情况下，市场上各类贷款需求仍较为旺盛，房贷业务相比之下收益率相对偏低。”58安居客房产研究院首席分析师张波分析认为，在资金有限的情况下，房贷利率提升属于正常的市场行为。房贷利率不断提高，也显示出市场货币政策更趋稳健中性，可以预见，对于个人房贷，今年银行审查将更为严格，执行层面偏紧是大趋势。

利率上浮，表面上购房者还款压力增大，实际对于楼市有着更为深层的影响。张波表示，首先对购房者将产生一定分流作用，一方面延缓一批购房者的购房时间，另一方面清除一部分非理性购房需求。其次，对房价预期产生了影响，利率上浮导致购房资金成本上升，在减少购房需求的同时，逐步推动市场供求渐渐恢复平衡，从而达到抑制房价上涨的目的。最后，房贷利率上浮，也将重点遏制投资性购房需求，实现“房住不炒”的调控目标。

数据也进一步佐证了上述判断，近一年首套房贷款平均利率环比增速呈下滑趋势，同期二套房贷款平均利率环比增速稳定在0%至1%区间。今年3月份，二套房贷利率增速首次超过首套增速，反映出当前针对二套房的政策调控力度更大。

“今年房地产市场最大的金融调整就是各金融机构上调房贷利率，房贷利率上调对于楼市的影响就是从需求端影响了购房者的购房需求。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚解释说，原先每个月只需要偿还一定金额，但是利率上调之后，偿还金额也随着增加，这个增加比重与上浮利率直接相关，一旦上浮比重超过了还款能力，必然会导致购房需求下降，原先能买得起房子的人也会反复斟酌。

采访中记者还发现，对于刚需和改善置业的人群来说，虽然房贷利率上涨将提高他们购房成本，但大多数人表示，这并不会影响他们的购房计划。同时，也有部分人表露出了对未来房贷利率继续走高的焦虑，担心因此会大幅加重购房负担。

房贷利率年内是否还会继续提高？张波说，欧美央行进入加息货币政策周期，我国货币政策也可能同步跟进。4月中旬的降准只是为了防止资金面过紧造成流动性短缺，对于房贷利率上浮并不会产生直接影响。总体来看，今年房贷利率仍有可能持续提高。（经济日报记者 王轶辰）

(中国经济网—《经济日报》)

一线城市楼市变局再起。

21世纪经济报道记者采访了解到，在北京、上海等一线城市，曾经火 爆的住房抵押类贷款显颓势。目前北京、上海多家股份行、中小银行已经暂停了个人住房抵押消费贷款。其他没有停止住房抵押消费贷款的银行中，也出现了额度下调，利率上行，审查趋严等情况。

自2018年2月北京银监局要求辖内银行业金融机构提出审慎发放房地产抵押贷款，适当降低房地产押品的抵押率后，中国银行保险监督管理委员会副主席王兆星也在4月表示，银行业要控制好总体杠杆率，努力抑制居民杠杆率，严控个人消费贷款等违规流入股市和房市，继续遏制房地产泡沫化。

央行最新统计数据显示，一季度本外币住户消费性贷款余额增加1.4万亿元，同比少增2161亿元；新增住户经营性贷款3335亿元，同比多增1235亿元。

也有银行经理4月25日接受21世纪经济报道记者采访时候坦言，抵押贷款政策调整，除某些银行自身经营策略考量外，也有执行国家关于房地产市场调控的政策，坚持“房住不炒”定位的因素，但目前住房类按揭、抵押贷款依旧是银行的优质资产。

抵押贷款利率上浮

在北京市某担保公司工作的李翔（化名）近半年来明显感觉到住房抵押贷款利率的上涨。

“住房抵押贷款是我们担保公司主要业务之一，我们和北京市数十家银行有合作，但从2017年四季度开始，明显感觉到抵押贷款利率一升再升。”4月25日李翔表示：“消费贷款方面，去年四季度我们合作的银行多数年化利率最低可以做到5.39%，但现在消费贷款批贷利率普遍在6%－7%之间。”

此外，据李翔介绍，抵押贷款的审批也在收紧。“工行、中行等国有大行和中信、兴业等股份行的审批在收紧。”

4月25日，北京交通银行某个贷部门客户经理告诉21世纪经济报道记者，个人抵押消费贷款最高额度已经从100万元下调至30万元，贷款利率至少上浮20%（年化5.88%），且不允许将个人唯 一住房进行抵押。

4月25日，招商银行北京地区某客户经理也表示，今年招商银行消费贷款政策收紧力度较大，目前消费贷利率从去年底最低6.03%上升到目前6.9%左右，且年限从以前的10年直接缩短为5年，也就是说同等额度下，月还款额要增加一倍。

而与抵押消费贷相比，住房抵押经营贷款则因为有支持小微企业发展的属性而相对宽松，但依然面临利率上调、额度下降、审核趋严等情况。

以中信银行为例，2月底中信银行宣布暂停北京地区200万元以上的个人住房抵押贷款。4月25日，21世纪经济报道记者再次致电中信银行个贷部门客户经理时，该客户经理告诉21世纪经济报道记者，目前中信银行住房抵押消费贷款最高额度为100万元，但住房抵押经营贷款最高限额从此前的1000万元下调到200万元，利率也普遍从今年初的上浮40%（6.86%）上升到现在的7.03%左右，但具体利率会根据客户不同的资质情况有相应调整。

此外，更多体量偏小的股份行或一些城商行则干脆停止了个人住房抵押消费贷业务。如浙商银行北京分行、江苏银行上海分行的客户经理都对21世纪经济报道记者表示，已经不做个人住房抵押消费贷款了，住房抵押经营贷款折扣率也在下调。“以前多数公司可以贷7成、6成，但现在贷款对象为中小企业的抵押经营贷款折扣率仅在5成左右。”4月25日，江苏银行上海分行一位客户经理表示。

4月25日，北京市一位从事助贷的担保公司从业人员告诉21世纪经济报道记者，“以前消费贷、经营贷款只要不直接回流到自身账户，而是取现或直接支付，银行很难发现，但现在银行加强了贷后管理，要求贷前有合同，贷后有发票。”

在21世纪经济报道记者采访的过程中，也有招商银行、中信银行、工商银行等多家客户经理特别提醒，贷后提供的发票，不能是购物小票，必须是贷前提供的合同中对方公司开具的正规发票。

实际上，提供发票这一项实际是提高了某些想要违规使用信贷资金的贷款客户成本。“如果公司只是进账，是可以把帐做平的，但如果要求提供税务局正规发票，则不可避免要纳税，最少3个点，这个成本肯定要消费者承担。”上述助贷公司工作人员说。

处罚力度加大

在回归本源、服务实体、降低杠杆率的背景下，2018年依旧是强监管年。其中，消费贷因为增速迅猛、存在大量资金违规使用的情况以及会提高居民杠杆率和相应金融风险，一直受到监管层关注。

21世纪经济报道记者根据中国银保监会公布的数据统计，截至4月25日，各地银保监局因为银行消费贷款违规流入楼市、股市就开出了21张罚单。例如，4月16日，中国银行浙江省分行、中国邮政储蓄银行杭州市分行，因个人消费贷款资金被挪用于购房及违规流入股市，被中国银监会浙江监管局分别罚款30万元、65万元。

4月25日，仲量联行中国研究部总监周志锋表示，“2016年起，中国居民杠杆率快速提升，且其中短期消费类贷款速度尤其快。暂停个人抵押消费贷款或降低额度，实际上也是控制居民杠杆率的方式之一。”

“减少消费贷额度、从严审批是坚持房住不炒的理念，但利率上调则不一定是完全针对房地产的，因为今年流动性紧张，多数企业的融资成本都在上涨。”4月25日，北京地区一位房地产分析师说，“房价和货币政策周期有很大相关性，随着包括中国在内的全球经济体退出宽松货币政策，加之中国的限购限售以及鼓励租赁等政策，房价过快上涨的支撑因素在消退，杠杆炒房者或将陷入困境。”

(21世纪经济报道)