“不希望为了一套房，把自己和父母的生活全搭上。”

近日，央行货币政策委员会委员樊纲参加节目《中国经济大讲堂》时说，如果夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆三代人“六个钱包”能够攒齐首付，那就买房吧。

虽然他原意中的“六个钱包”指的是衡量家庭条件的重要指标，如果财力允许，应该利用好按揭贷款的机制，而如果财力不允许，则应考虑租房。

但这“六个钱包”论戳痛了中国年轻人的心，仍引发了购房焦虑下的大讨论。

那么大家是如何看待买房的呢？中新经纬采访了几位居住在不同城市的年轻人，一起来听听他们的声音。

“再难也要买房”

来自成都的黄女士上个月刚搬进新房，这里也是她未来的婚房。

黄女士和男友在一起快两年了，她认为在确定婚期、筹备婚事前，必须要先解决房子问题。

“其实买这套房对我男友来说挺难的。最近他家里生意不景气，刚工作两年多，他手头的积蓄也不多。但对我来说婚房是必须要有的，不然我没办法对我自己、对我父母交代。”黄女士告诉中新经纬。

黄女士认为，买房是结婚必不可少的“仪式”，只要满足了这项仪式，她愿意和男友一起背负日后的房贷。但如今入住新房的她，却不太开心。

“现在我们每月需还的房贷、车贷总共一万多。我今年刚工作，收入微薄，仅靠男友一个人的力量也担负不起这些贷款，日常生活也需要支出。近期男友家里的收入情况也不好，他也不愿意再向父母要钱还房贷了，所以我们的生活举步维艰。”

说到这里，黄女士的语气变得有些纠结，“再难也要买房。楼市变动大，现在不买，要等到什么时候买呢？！”

“为孩子上学买房值得”

“房价变动这么大，是涨是降谁也不知道，但孩子上学不能等。”所以，来自天津市红桥区的王女士决定，“买学区房要早做准备。”

2015年，王女士为正在上六年级的儿子买了一套天津市中心的学区房，该套房屋和当地重点中学耀华中学只隔了一条马路。

王女士对中新经纬说，“当初看好了房就毫不犹豫的买了，是一套85㎡的二居室，当时的价格是600多万吧，首付花光了我们夫妻所有的积蓄，还找父母朋友借了些，东拼西凑终于把房买了。”

为了缓解经济压力，王女士在交房后就把该套房屋挂在了租房中介平台。但由于该小区位于天津市中心的商业繁华地带，房价、租金普遍较高，房子并没有很顺利的租出去。

“虽然是新房，但是这边的房租比较高，租的人少。考虑到还要还房贷和朋友的借款，资金周转实在困难，我们就把当时住的房子也卖了，重新租了套房子住。”

面对每月的租金和高额房贷，除了生活质量大大下降之外，工作压力也越来越重。一想到还不完的贷款，王女士便丝毫不敢放松自己。

“平常我和老公工作都很忙，经常出差，基本不在家。我妈妈就把老家的房子卖了，来天津照顾孩子。为了这套学区房，可以说，我们把家里能搭的都搭上了。”尽管如此，王女士还是认为，“虽然日子很苦很累，但心里觉得是值得的。毕竟孩子上学最重要。”

“如果赔了钱包，还要搭上生活，那宁愿不买房”

冯源(化名)已经在北京工作三年多了，三年来，他对自己生活质量的要求一直很高。面对北京的高房价，年薪四十五万的他目前还没有买房的打算。

“我肯定会努力工作赚钱，等到经济实力达到预期的时候就会买房的，就算不在北京买，也可以在自己喜欢的二三线城市买。”冯源对中新经纬说，“但是不希望为了一套房，把自己和父母的生活全搭上。”

在冯源看来，父母把他抚养长大并让他接受教育、能够在一个城市自立，便是对他最大的恩赐。所以他没有理由花光父母的积蓄为自己买房，也不愿意为了偿还房贷预支自己未来几十年的工资。

“其实父母是愿意为我付出的，每年春节回家他们都催我结婚、买房，似乎早就为我做好了准备。虽然我一直劝说他们，用存款好好享受生活，出去旅旅游，干点自己喜欢的事情，但他们还是会为我攒钱。”

“我的同事里有很多工作了一二十年的前辈，工资比我高，但面对高额房贷、学区房、子女学费的多重压力，依旧穿着朴素，能坐公交绝不打车……如果赔了钱包，还要搭上生活，那我宁愿不买房。”冯源说。

因为不愿意牺牲自己和家人的生活质量，冯源对购房的“经济基础”也要求甚高。在他看来，享受生活、努力工作，远比拥有一套属于自己的房子更重要。

谈到租房和买房的区别时，冯源告诉中新经纬，租房其实比买房更方便。面对北京拥挤的交通，地铁高峰期总是人满为患，道路也经常堵的水泄不通。如果已经买了房，每当发生工作变动，就不得不承受交通拥堵的烦恼。

“我已经习惯了住所跟着公司走，如果换了工作，就在公司附近重新租房。如此不仅节省了时间，整个人的心情也舒畅了许多。”冯源说。

虽然买房对年轻人来说并不容易，但“有恒产者有恒心”的传统观念，以及房子与教育、医疗等稀缺资源挂钩的严峻现实，刺激了年轻人的购房需求。最初，大部分人购房主要源于居住刚需。渐渐地，购买学区房成为父母为子女抢占教育资源的必要途径。而随着越来越多人对生活成本、生活质量要求的提升，在房价攀升的一线城市，买房对一些年轻人来说，也变得似乎不再那么重要了。

于是，就出现了有些人基于各种购房需求，选择对高房价妥协；有些人认为租房更灵活、节省生活成本，只要过的开心，一直租房住也没什么不好。

租房还是买房？对于年轻人而言，需要做的是用合理的心态面对现实压力，做出理性的个人选择。

近两年，随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，前所未有的风口与机遇就在眼前

机遇和挑战就像一个天平的两端，总在此起彼伏中摇摆。近日，在由全联房地产商会商业地产研究会主办的中国商业地产行业发展论坛2018年会上，业内人士普遍认为，近两年随着国家对住房市场调控力度不断加大，以及线上商业流量增长不断放缓，中国商业地产经过一系列并购重组和转型升级，正在渐渐走出低谷，迎来重要的行业“拐点”，前所未有的风口与机遇就在眼前。

商业地产进入“黄金时代”

“我的判断是住房市场进入了白银时代，但是我们的楼宇经济正处在黄金时代，因为新时代需要我们新的商业地产，才能让生活更美好。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌的一句话道出了会场一众商业地产人的心声。要知道，在去年初举行的年会上，业内人士还一致认为商业地产的“挑战大于机遇”。

顾云昌表示，在消费升级的形势下，我们的商业地产不是太过剩了，而是能满足广大人民群众美好生活需求的商业地产太匮乏了。我国商业地产发展应紧扣消费升级的新形势，在文化、教育、娱乐、健康、养老和旅游等方面开发更多产品，购物中心应该向生活中心、消费中心转型，满足人们的美好生活需要。

来自汇纳科技的数据显示，2016年，全国商场客流呈负增长，2017年同比上升2.3个百分点，线下商城的客流整体回暖。从各个城市来看，一线城市商场客流在2015年、2016年持续下降，2017年迎来了回升，三线城市近几年持续上升。与此同时，2017年商场顾客的平均游逛时长达到1.26个小时，并呈上升趋势。从这3组数据里面可以看出，随着线上流量增长的放缓，线下流量红利正在回归。

技术和消费的变化正驱动整个商业地产行业走向“拐点”。与上半场相比，下半场的逻辑和规则将发生根本性的改变。“如何构建共生、互生和再生的商业生态，用积累的物理和数字化的零售基础能力，赋能于未来线上和线下的零售业态创新，是一个重要课题和重大商机。”京东集团首席战略官廖建文说。

在全联房地产商会商业地产研究会会长王永平看来，现在商业设施很多，竞争压力较大，需要以商业为引擎，以“商业+”打造综合体。“过去的购物中心全是纯商业，现在需要以商业为基础不断叠加，比如，商业+医疗、商业+文化、商业+旅游等。过于简单的商业业态已经无法适应消费需求的变化，商业地产要从过去重开发转向重运营、重内容。”王永平表示。

优化配置楼宇资源

广义的商业地产其实是楼宇经济。从资产的角度来说，楼宇经济要高质量发展归根结底就是提质增效。顾云昌认为，首先要优化配置楼宇资源，土地是资源的最大要素，把合适的产业放在合适的土地上。以产业和市场为导向，合理配置楼宇资源，纠正资源错配。

当前，很多城市热衷于盖大型商场，导致严重的同质化竞争，造成商业地产的空置率较高。要破解这一困局，关键还是要因地制宜，合理配置资源，进行差异化竞争。文化、旅游、健康、体育、养老等产品是商业地产未来发展的方向。

在与医疗健康结合方面，天亿集团开展了有益的探索。“在未来的商业综合体当中，健康消费一定会占据一席之地。原来在医院才能完成的医疗服务，未来在商业综合体中也可以完成。”天亿集团董事长俞熔说，综合体肯定不适合做大型疑难杂症治疗，但口腔诊所、医美、健康体检都可能成为重要业态。

新技术也将成为商业地产突围的重要“武器”。“对实体商业来说，更多的是要去拥抱科技，在新科技的基础上去迭代商业变化。”印力集团副总裁李楚华表示，所有科技赋能的一个原点是围绕客户服务，包括租户和消费者。对消费者来说，需要更好的购物环境，租户则希望得到更加精准的消费者。

比如，印力正在同一家人脸识别公司合作，以精准记录客户的消费偏好、活动轨迹等数据，以便第一时间把客户所希望去的地方和信息推送过去，并提供更好的服务。同时，有了精准的客户画像也有利于租户有针对性地调整运营，提高业绩。

在科技赋能以后，商业地产运营者会得到海量的数据，对这些数据作出分析同样重要。上海汇纳信息科技股份有限公司董事长张宏俊表示，实体商业需要建立自己的数据资产管理体系。在实体商业里有很多数据没有得到采集，比如视频、语音、能耗等，采集后可以有更多的科技企业，通过人工智能或者大数据手段加以分析、挖掘，创造更多的商业价值。

让沉淀的资本活起来

在商业地产体量快速增长的时期，企业更多是践行开发商的思路，融资、拿地、开发、回笼资金。进入存量时代后，企业自持物业增多，如何盘活存量资产，就成了商业地产的重要出路。

“我们现在做得比较累的原因就是在金融方面考虑太少。”百年城集团有限公司董事长吴云前坦言，未来做商业地产，一定要站在金融的角度去考虑问题。第一，一定要有足够的钱；第二，要有足够便宜的钱；第三，要有专业的管理团队。

实现商业地产的有效运作，必须要搞金融创新，让沉淀的资本活起来。顾云昌说，楼宇经济的融资形式要改变，不能光向银行贷款，我们沉淀了那么多有价值的楼宇，如何通过资本运作使其活跃起来，这是楼宇经济要研究的问题。

“商业地产证券化这件事要非常重视。”浙江佳源商业集团有限公司总裁卢忠认为，中国商业地产的投资逻辑存在问题，绝大多数都是因为有住宅板块的利润支撑才去做商业。正是因为以住宅思维去做商业地产，所以才在规划、运营管理过程中出现一系列问题。接下来的管理是要以资产管理理念回归运营为本的实践，这是实现证券化的必由之路，否则想做资产证券化几乎是不可能的事情。

值得注意的是，近年来不少商业地产项目都因为一些先天的瑕疵和后天管理上的问题，导致投资方退出、交易困难。光大安石资产管理商业运营管理中心总经理林宝泰表示，项目的运营需要在前期用金融、基金管理和退出的思路去做规划、筹备、运营管理，设计好交易结构，这些都是影响投资的关键。

“不同的项目产生的收益完全不一样，这与整体运营能力、城市能级、项目规模都有很大关系。”北京九宜城商管有限公司华东区总经理陈丽琳同样认为，必须要做到整体商业运营的闭环，包括规划、设计、工程、招商、运营等。如果不能打通，资方是永远不会青睐的，核心还是看资产盘活和收益能力。（经济日报·中国经济网记者 王轶辰）

中国房地产报4月28日消息，中国房地产报记者获悉，4月27日，万科集团的创始人、前董事长王石在京”远大科技集团30年感恩论坛北京分论坛”上宣布出任远大科技集团联席董事长。

王石的新事业

告别万科300天后，王石找到了他的新事业，与好友远大科技集团张跃携手挺进环保行业。

远大科技集团在论坛上表示，出于对远大科技集团环保理念的认可及对它们一直以来坚持环保事业的赞赏，本届论坛的重量级嘉宾、万科集团创始人王石先生在现场宣布出任远大科技集团联席董事长。

王石在就职仪式上表示，他与远大科技集团总裁张跃的交集始于对环保的共识。

“2002年，我去了非洲乞力马扎罗山，由于气候变化，没能见到雪，后来去南极，发现南极也不是想象中那么冷。这让我对环保重要性有了更切身的体会。远大的环保是很纯粹的，实际上，我是被远大的环保理念、还有生态农场深深感动了，远大是一家对自己负责，对家人负责，对客户负责，对供应商负责的企业。万科和远大今后会加强合作，我也邀请在座的各位为实现远大理想而努力奋斗。”

商业机密终揭晓

事实上，在这之前，王石好友建业集团胡葆森在去年8月份就爆出王石出任远大科技集团联席董事长的消息。彼时，王石对此回应称捕风捉影。远大科技集团亦委婉表示，此属商业机密。

九个月后，远大的商业机密终于揭晓。

资料显示，王石加入的远大科技集团创立于1988年，员工3000余人，总部设于长沙，产品覆盖80多个国家，所有技术均为全球首创。远大空调有限公司、远大能源利用管理有限公司、远大洁净空气科技有限公司和远大可建科技有限公司均属于该集团。

据中国房地产报记者了解，截至目前，王石仍担任万科集团创始人兼董事会名誉主席、万科公益基金会理事长。

尽管正试图剥离地产谋求转型，中航地产股份有限公司（以下简称“中航地产”000043.SZ）的业绩增长还是离不开地产业务。

4月13日，中航地产发布了第一季度业绩预告，归属于上市股东的净利润为5000-8000万元，去年同期则亏损7652.91万元。然而，推动业绩增长的却是中航地产正逐步剥离的地产业务，据称，其所属贵阳中航城项目结转部分收入带来业绩上涨。

2016年，中航工业与保利进行重组，中航工业将中航地产旗下地产业务转让给保利，重组后中航地产将退出地产开发业务，聚焦物业资产管理业务。然而，其物业毛利率仅维持在10%左右，远低于行业平均水平。

针对公司转型及未来发展等问题，记者致函中航地产品牌部门一名韩姓负责人，但截止发稿之日仍未获得回复。

业绩“过山车”

1月31日，中航地产发布了2017年度业绩预告公告，彼时其预计实现归属于上市公司股东的净利润为4.4-5.1亿元,较上年同期相比上升172.63%-216%。

记者了解到，这主要因为其转让中航城置业(上海)有限公司（以下简称“上海中航城”）100% 股权获取了一定的投资收益。

然而，一个月后，中航地产又对业绩预告进行了修正，修正后盈利1.35-1.61亿元，同比下降0-16.35%。下降的主要原因便是上海中航城出售遇阻，无法在预计时间内完成。这一个项目对中航地产2017年净利润的影响达到3.05-3.49亿元。

对此，深交所向其发送关注函，要求说明上海中航城未能办理完成股权变更登记手续的原因及对公司的具体影响。中航地产表示，1月9日上海市杨浦区人民政府出具了《关于本区控制商办楼宇开发交易管理的操作口径方案》致使上海中航城股权转让工商变更登记手续办理受阻。

第一季度贵阳中航城又成为拉高业绩的主要“功臣”。在“一降一增”的“过山车”式变化中，足见地产业务对于中航地产的支撑作用。

不过，近两年中航地产正在逐步剥离地产业务。

2016年，保利按照协议转让方式收购中航地产及其下属企业合计持有的10家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程，项目主要分布在成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆9个城市，标的资产的预估值合计23.23亿元。

从此时起，中航地产便将战略聚焦在物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。

2017年中航地产营业收入为58.93亿元，同比下降6.88%，归属于上市公司股东的净利润为1.5亿元，同比下降6.74%。这主要是由于房地产开发项目减少，地产项目比上年同期减少9.87亿元。

同时，中航地产旗下部分地产项目也计提了存货跌价准备。2017年其存货跌价损失为5.15亿元，同比2016年增长了270%，而这主要是中航地产下属孙公司龙岩紫金中航房地产计提的存货跌价准备4.6亿元，及子公司天津格兰云天投资发展有限公司计提的存货跌价准备5511.50万元导致的。

对于这一重大转型，中航地产分析称，现有物业管理、商业经营、项目开发服务覆盖了房地产价值链的后端所有环节，符合存量时代的特征，与行业发展趋势相吻合。

物业毛利率偏低

然而，目前中航地产的物业板块还不足以完全支撑起整体业绩，其毛利率也低于行业平均水平。据2017年年报显示，中航地产物业管理毛利率为10.55% ，虽然相比2016年有所提升，但仍处于较低水平。记者梳理了国内几家典型物业公司的毛利率水平，2017年万科物业的毛利率为18.71%，中海物业毛利率为23.9%，绿城服务毛利率为18.4%。与之相比，中航地产物业管理的毛利率水平处于低位。

2017年，中航地产物业管理业务的营业收入为28.67亿元，仅占总营业收入的36.31%。

截止到2017年12月，中航物业全国物业管理项目442个，管理面积5152 万平米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域。不过，与行业内其他企业相比，这一体量仍偏小。

中海物业2017年年报显示，报告期内，中海物业管理建面由2016年底的0.935亿平米上升37.3%至1.283亿平米，这一规模是中航地产的两倍有余。

公开资料显示，截至2017年年底，万科物业已布局中国69个具有发展潜力的大中城市，服务项目共计2356个，合同面积近4.6亿平米。

作为全国规模最大的物业公司，彩生活截至2017年年底的物业管理面积达到4.04亿平米。彩生活首席执行官唐学斌曾预期2018年物业管理面积可以增加2.5亿平米，维持两年后拥有25亿平米物业管理面积的目标。他还表示，以市场规模每年提升10亿平米推算，期望两年后市场占有率达到15%。

在业务发展方面，中航地产表示，中航物业将通过内生式增长与投资并购相结合的方式，实现规模的快速扩张。在内生式增长方面，将主动开发潜力大的新区域市场，如西安、大连、雄安新区等，并挖掘和开放资源，吸引外部战略投资者，开展战略合作。在投资并购方面，快速锻造投资并购能力，特别是投前设计能力和投后整合能力，并通过对物业管理及相关领域的投资并购，实现规模的快速扩张。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企转型中要防范被消耗各类精力，尤其是传统开发业务被剥离以后，物业方面的管理如何寻求转型就很关键，未来在新业务方面还需要不断探索和研究。比如说未来物业资产管理方面，如何用资产管理的角度来审视各类房源等，这个是很关键的内容。另外很关键的一点是，当前中航地产必须在物业收购等方面发力，同时在规模不大的时候，优先做出企业品牌，否则接下来的市场竞争压力是比较大的。

限购高压下，高碑店楼市迅速降温，外来投资者骤减，不过，为吸引外地人购房，部分楼盘采取了“变通”的方式。

近日，《华夏时报》记者走访了高碑店老城区、东部新城、新发地周边的楼盘，部分楼盘为吸引北京投资客，称可全款付或全款分期，从购买时起便开始缴纳社保，三年后办理网签和房源，以这种方式来规避限购。

尽管如此，与一年前相比，现在的购房者还是以本地人为主，外地投资客大量减少。而据当地业内人士表示，限购前东部新城、新发地周边的楼盘房价曾达到过1.5万元／平米，现在普遍降到8000-10000元／平米左右。

楼市降温

京港澳高速从市区东边划过，838公交一个半小时到达北京六里桥，乘坐高铁仅需半个小时便能到达北京西站，承接北京产业外溢，高碑店因此成为来自北京的购房者的青睐。

作为北京周边的县级市，高碑店房价也曾水涨船高，如新发地周边的房价曾达到过1.5万元／平米，不过在2017年上半年的两次限购之后，迅速回落到9000元／平米左右。

2017年4月25日，高碑店市政府出台限购政策，对非本市户籍家庭限购1套住房，且该套住房自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易，对拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭，暂停向其售房。

仅仅一个月后，高碑店就对限购进行了升级。2017年5月27日，高碑店出台进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在高碑店市区域内暂停向其售房。

“两连限”之后，来自外地的投资者购房受限，投资性买房大幅减少，代之以高碑店本地人的刚需性购房。

位于高碑店新发地附近的方晖京港国际工作人员告诉记者，目前在这里买房的大多都是周边村子的人，限购之后投资买房者少了很多。

“变通”卖房

记者调查发现，外地人无社保或个税记录依然可以买房，前提是全款付清或全款分期。所谓全款分期，是开发商的权益之计，即先付30%或40%，其余部分在楼盘交房前后付清，一般是半年到一年时间。

方晖京港国际可先付40%，剩下部分分几次交清：今年10月份交20%，12月份交20%，明年五一再交20%。位于高铁站附近的鹏润原著项目可先首付30%，6月底之前交40%，全部交清是在12月底。所有分期的部分都是开发商垫付。

记者了解到，全款和全款分期的交易并没有通过房管局，只是购房者与开发商之间的交易。因为外地购房者没有达到3年社保或个税的要求，原则上不能购房，更不能办理网签和按揭贷款。

但开发商采取了“变通”策略。

有销售人员告诉记者，可以从现在开始缴纳社保，以最低标准，三年仅需几千元，三年后再办理网签和不动产登记证，现在一般都是买期房，交房后一年才能办理产权证，也就是说，即便有资格的购房者，也需要大概3年时间才能取得产权证。

鹏润原著销售人员表示，虽然现在不能在银行办理按揭，但三年后拿到产权证，可以将房子抵押出去再获得贷款，虽然利率高一些，但也相当于是办理了按揭。

不过，记者计算到，即便办理了不动产登记证，购房者3年内仍不可交易，也就是说，外地购房者从买房到转手至少需要6年时间，这让不少投资者望而却步。

有购房者告诉记者，三年后办理网签的风险是很大的，由于全款付给开发商，如果在期间政策又发生了变化，或开发商的资金出现问题，房款就很难得到保障。

产城融合尚需时日

在京津冀一体化发展中，高碑店扮演着重要角色。在高碑店市区东北部，北京新发地在这里安家。

2010年4月7日，北京新发地与高碑店市政府签订了《北京新发地高碑店农产品物流园区项目协议书》，在此基础上注册成立了河北新发地农副产品有限公司，开发农副产业物流贸易港项目，这是高碑店市对接北京、承接北京产业转移的重要招商项目。

除此之外，整个东部地区都是高碑店城市发展的主要方向。根据高碑店市十三五规划，未来，高碑店新昌大街以东，京武高铁以西地区将是高碑店市最具发展活力的地区。这里将要“创新投资方式，引进战略投资者，坚持高标准规划、高水平建设，合理布局生活居住、教育医疗、文化休闲等功能空间，率先启动文化公园、三甲医院等建设工程，有序建设高档居住小区和商业服务设施，打造集医疗、文化、教育、居住于一体的东部新城。”

随着近几年的规划发展，东部地区开发商云集，住宅项目扎堆，鹏润原著、方晖京港国际等众多项目均聚集于此，此前也是投资客最青睐的地区。

然而，其产业和新城的融合还有很长的路要走。记者走访发现，在新发地和东部地区产业园周边，虽然规划了宽阔的道路，建立起大量住宅项目，但其入住率都很低，人流量也较少，并且没有大型商场、超市等配套，生活并不便利。

对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，要用发展的眼光去看待一个区域，高碑店作为北京产业输出的一个核心地，离北京有相对较远的交通距离，产业刚刚兴起，住宅的开发也尚处于起始阶段，所以产城融合需要一定时间，不过未来随着区域发展逐渐成熟，产城融合的局面还是值得期待的。

限购一年后，涿州一手房市场依然坚挺，但二手房市场却早已松动。

近日，《华夏时报》记者走访了涿州各区域楼盘，对外地购房者来说，涿州楼市限购政策比环京其他区域宽松很多，不需要社保和个税也能购买一套房。不过，赴涿州购房的外地人依然大幅减少。

记者发现，涿州东高铁站周边的项目一手房价格依然在2万元／平米以上，但同区域的二手房却已降到1.5万元／平米以下，两极分化现象明显。由于紧邻京广线出京的第一个高铁站，外地投资客大多瞄准这一区域，一度使房价水涨船高，曾达到2.5万元／平米。尽管现在热情减退，房价回落，但部分楼盘仍然存在在备案价的基础上再加价等违规现象。

一手房有价无市

2016年-2017年，环京楼市热度骤增，房价普遍上涨，北京西南交界的涿州更是备受青睐。从涿州东站乘高铁至北京西仅需要20多分钟时间，高铁站周边因此而成为涿州楼市最为活跃的区域，吸引许多外地投资者，房价成倍增长。

以中国华融开发的华融现代城（资料、团购、论坛）为例，其2016年4月份开盘时均价为8000元／平米，至2017年5月便涨到2.3万元/平米，之后一直维持在2.5万元／平米。

这里聚集了几个体量较大的楼盘，除华融现代城外，还有鸿坤理想湾等项目，据当地业内人士称，这一体量比老城区新楼盘总和还要大。

在2017年上半年环京楼市的一波限购潮里，涿州也没能幸免，不过，相比于很多区域普遍要求外地购房者提供3年社保或个税的政策，涿州的限购要宽松很多，没有任何个税和社保记录的外地人也可以购买一套房。

根据2017年3月1日涿州市发布的《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》，非涿州市本市户籍居民家庭，将限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%。

不过，与环京其他区域一样，投资客对涿州楼市的热情也迅速减退，这里的二手房价格降幅明显，一手房价格依然坚挺，不过已经是“曲高和寡”。

在记者近日的走访中发现，某项目整个项目的住宅可售房源只剩8号楼的一个单元，虽然价格还没有公布，但销售人员表示可参照去年最后一次开盘2.4万元／平米的价格，据房天下数据显示，该楼盘目前起价为2万元／平米。

不过，涿州一名从事二手房交易的业内人员告诉记者，该项目的二手房目前只卖到1.3万元／平米左右，而且有很多人出手，高铁站附近的一手房根本卖不动，因为二手房太多，价格相对便宜。

一个奇怪的现象是，尽管外地人购买第一套房时只需交30%首付，但涿州部分楼盘要求首付最低50%起。对此，项目一工作人员表示，主要原因是项目拿到预售证太早，备案价太低，已不符合目前市场趋势，客户购买时是高于这一价格的，因此就把多出备案价的款项算作20%的首付加到房款里。

记者发现，该项目8号楼其实早在2016年7月8日便已取得预售证，共24层，2个单元，户型面积为82平米2居和91平米3居，据销售人员表示，彼时的备案价为1.3万元／平米。但2017年4月23日8号楼2单元才开盘，均价为2.5万元／平米。

以其91平米户型为例，按照1.3万元／平米备案价计算，总房款为118万元，外地首套购房者首付约35万元就可以了，但如果按照加价后的2.5万元／平米计算，总房款达到227万元，购房者需要多付109万元，首付一共要交113万元，这与按照备案价计算的总房款几乎相同。

尽管早已取得预售证，但该项目8号楼一单元直到现在还没有开盘。 华融现代城目前的价格在2至2.3万元／平米之间。

记者发现，华融现代城10号、11号楼于2016年底取得预售许可证，并且已经完工，但目前也没有开盘。之所以没有开盘，其销售人员表示：“可能是开发商在等待一个时机。”

楼市回归理性

根据规划思路，涿州市把对接北京作为发展的方向性选择，并提出立足新优势、瞄准大北京、接受强辐射、壮大新产业，把涿州建设成为“毗邻北京的明星城市”，其“十二五”规划中制定了“统筹建市、产业立市、借京强市、文化靓市”的发展战略。

为实现这一战略，涿州将城市逐渐向东向北拓展，品牌开发商也借机进入涿州，在东部、北部区域开发新城，如华融、k2、鸿坤等。于是涿州楼市形成市区范阳中路组团、涿州东站组团、北部码头镇组团三足鼎立的态势。

投资客最活跃的高铁站周边曾是涿州房价最高的区域，不过，与市区相比，这里正在逐渐丧失优势。上述从事二手房交易的业内人士告诉记者，高铁站旁边的楼盘之前都是耕地，在5年内的时间就建了大量的房子，当地人肯定是不会在那里买的，因为觉得居住不方便，购房者都是用作投资，在2016年底的时候曾涨到2.5万元／平米，有不少人甚至无力承受贷款，所以即使现在价格回落也要出手。相比而言，市区范阳中路两侧真正有人住的楼盘房价还是维持在之前的水平，比如惠友钻石广场、玫瑰园等项目依然在2万元／平米左右，并且有人接手。

可见，经过此前的一波大幅上涨之后，涿州楼市明显回归理性。

记者在涿州东站周边走访发现，该区域规划道路宽阔，住宅小区也较为密集，但生活配套却十分缺乏，除楼盘底商零星的有银行和几家饭店以外，便无其他，人流量也十分稀少。

越来越多的开发商提出千亿目标，房企集中度也越来越高，房地产开始显现寡头垄断的态势。

克而瑞4月20日在云智易?第二届地新引力创新峰会上披露，目前已经明确提出在未来三至五年冲千亿的开发商，已经有20多家。而今年前30强开发商，预计会占到超过整个市场50%以上的份额；千亿则会成为2019年前30强的门槛。

克而瑞总裁张燕指出，未来几年以住宅开发为核心的领域，强者恒强已经是不争的事实。“规模化而且是以住宅销售为核心的规模化，进入到最后的窗口期。有人我们开玩笑说，强者恒强的局面可能是，到最后只有强者。”张燕说。

“到2020年，这30家房企可能会超过中国70%甚至80%的开发销售市场份额。”易居中国CEO丁祖昱表示，在规模房企把开发、销售模式做到几乎极致以后，剩下的房企该干什么，成为摆在业界面前不得不面对的问题。

如果说新房领域诸多开发仍然在奋力拼杀，但在二手房交易市场，已经出现了如链家这样的寡头公司。

数据显示，2015年与二手房房产交易的企业融资规模达到近几年以来的高点后，随后呈现逐年往下走的态势。从融资份额来看，在二手房交易这一领域的融资，去年约79亿的投资额中，仅链家这一家公司就占了60亿的份额。二手公司经过拼杀，市场成熟格局已经非常稳定了。

“现在二手房市场规模仍然在不断扩大。但经营模式已经清楚，而且基本呈现了寡头企业。”一家地产公司高层在4月20日上海的新引力创新论坛上说。

住宅规模化时代进入下半场，开发商群体正出现寡头垄断的态势下，如何切入到产城融合、城市更新、长租公寓、物流地产，甚至健康医疗、教育、养老等与房地产关联度有限的一些服务行业，也成为传统房企关注度最高的几个领域。

在宝湾物流董事长、总经理舒谦看来，与城市发展新动能、城市更新和消费升级相关的领域，仍有不小的发展空间。

与消费密切相关的物流，被认为是最有前景的大陆之一。

舒谦表示，2017年每天快递的业务量差不多每天一亿件，如果这些快速全部是通过高标准的物流园来运营的话，物流园的需求量在1亿平方米。而未来七年中国对物流园的需求量，更加惊人。

“马云去年披露了阿里研究院的一个数据，预测7年以后，中国一天的快递量就高达10亿单。如果市场的确有如此大的需求量，我都不知道界时中国哪里有这么多仓库，来支持这种井喷式的快递量。”舒谦表示。

此外，联合办公、长租公寓等近几年处于风口的地产新事物，也成为包括规模房企在内布局和关注的领域。

不过联合办公，在投资也出现了集中化的迹象。在2017年联合办公获投的金额和笔数中，市场排名前六获投的笔数占到6成以上，从金额来看，超过95%的金额投资于联合办公中的领头企业。

“开发商的日子越来越不好过。如果不及时转型找到新的出路，很多房企早晚得从这个市场退出。”一家证券公司分析师说。

除3月份出台人才落户政策，降低落户门槛之外，南京近期对楼市的政策利好不断。4月1日宣布购买首套自住住房最高可贷额度为50万元/人、夫妻双方100万元/户。

一名业内人士27日指出，近期陆续发布的优惠政策可以看出，南京已深刻感知到危机，并希望努力追上其他一二线城市。由于南京接近上海和杭州，也为城市间人才的争夺埋下伏笔。

第三方机构统计数据显示，2018年南京的人才流入率有小幅下降。相反，一季度杭州人才净流入率以13.6%居全国第一，成都、苏州也在南京之上。

近日，记者咨询多名房企营销人士，得到反馈均为，南京人才政策推出时间不长，影响尚未凸显。上述业内人士指出，南京放宽落户政策并不会对楼市产生很大影响，楼市仍会保持高位盘整。

27日易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，人才购房政策是当前楼市活跃的一个重要推力。虽然限购政策严厉，但人才政策本身会释放很多购买力。尤其当前很多省会城市的楼市交易性价比较高，这个时候购房者积极入市的意义就很大，容易促进购房者在户口办理以后加快考虑购房的节奏，进而带动市场交易的上升。当然包括南京、西安等省会城市市场交易上升，本身是中性概念。未来如果说房价出现反弹或者炒作，建议针对人才购房环节中漏洞进行管控，如类似落户后实际上不在本城市就业和生活的现象。

加速人才引进

3月1日发布的《南京市人才落户办法实施细则》宣布，启动“先落户、后就业”办理工作，符合直接落户南京条件的人才，就可以前往办理落户。

抢人大战背后，是南京目前处在产业转型升级期。一些钢铁、化工等高耗能高污染产业外迁转移，南京在大力发展集成电路、智能制造、云计算、物联网、生物医药、节能环保、平板显示、新能源汽车等新兴产业。如江北新区已引入台积电，投资总额达80亿美元。

据此前拉勾网发布的《2018南京互联网职场报告》显示，2016年起，南京互联网公司数量开始高速增长，2017年同比增幅超过84%，2018年第一季度增加近20%。

南京互联网从业者数量也逐年递增，2016年增幅高达95%，2018年第一季度增长超过三成。不过南京互联网人才缺口仍然巨大，企业对优秀人才的争夺日趋激烈。

楼市高位盘整

不过人口并非影响楼市的主要因素。多家房企调研结果显示，人口高速增长期与购房置业期、房价高速增长期并不同步。在1998年房改后，人口增长最快的时期是2000-2010年十年间，2011-2017年南京人口增长相对缓慢，房价却在2016年后受内外部影响大幅上涨。

反观今年，南京楼市春节期间成交量不高，上市楼盘也很少。与去年下半年的楼市火热形成反差。去年11月，南京河西出现10家楼盘同一时间启动验资登记报名，1万多人参与抢购3000多套房源。

受新房限价因素影响，去年南京一手房与二手房有较大价差。比如南京河西中板块新房限价4.5万元/平方米，河西南限价3.5万元/平方米。而中介网站挂牌信息可见，河西中的二手房已经卖到5.5-6万元/平方米。

受各环节调控影响，今年一开年，南京楼市已现降价，二手房市场也在降温。

2017年底，南京出现一手房实质性降价。位于江宁淳化的万科和昌金域东方项目，推出99套精装修特价房，面积约88-128平方米，特价房单价约2.3万/平方米，单套总价优惠最高10多万，实际上相当于降价约1000元/平方米。但位于鼓楼区的电建中储泛悦城市广场项目，却开出了3.59万元/平方米。

2017年9月和10月，万科和昌金域东方先后两次领预售证，由于限价相比前一期房价已经降价了200元/平方米，所推出的房源这两次开盘均没有售罄。

不少楼盘还以降低首付的方式吸引客户。今年1月份以来，打出首付1成的就有江北的荣耀府、御澜府，高淳的紫晶美域等项目。荣盛旗下荣盛首府、荣盛花语城、荣盛鹭岛荣府楼盘，首付也大幅降低。

由于对今年总体楼市环境的预期，部分开发商明显加快了上市推盘步伐。南京网上房地产数据显示，4月16-20日共有3个住宅项目新推出466套房源，认购商品住宅1042套，成交812套，与前一周认购商品住宅737套，成交1134套的数据相比，上周认购量上涨41.38%，成交量却下跌28.39%。

受此影响，从链家的带看量来看，二手房市场的热度下滑较大，去年南京二手房共成交93362套，比2016年的151564套成交量下滑58202套，跌幅为38.40%，与2015年的成交量旗鼓相当。

值得注意的是，据统计，截至目前，南京已经拥有30多幅楼面地价超过2万元/平方米的地块，分布于燕子矶、鼓楼滨江、尧化门、麒麟、青龙山生态国际新城、江宁淳化等片区。在整个江北新区，有9幅地块的地价，突破了2万元/平方米。目前在这些片区，售价2万多元/平方米的精装房出现销售缓慢的局面。

近期，文化和旅游部发布《“五一”假日旅游指南》。指南指出，“五一”期间居民出游意愿达36.6%，旅游需求加速释放，旅游市场将迎来小高峰。综合历年市场数据和旅行商预订情况，预计“五一”期间全国将接待国内游客1.49亿人次，实现国内旅游收入880亿元。

我国旅游经济蓬勃发展也吸引着不少地产商的目光。文旅地产就是目前已经成为不少房企转型以及寻求新的利润增长点重点方向。

21世纪经济报道记者统计发现，目前，包括万达、恒大、华侨城、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光地产、融创中国、新华联、山水文园等房企均看好这块市场。

做主题公园需“诚意”

实际上，对于众多地产商而言，其介入文旅地产通常采取“大盘+综合开发”模式。房企通常不真正依赖主题公园盈利，而是借助主题公园实现低价圈地以及快速提升住宅溢价部分等方式实现综合盈利。主题公园则只是房企在综合开发过程中意外获得的附属品。另外，主题公园是一个先期需要大量投入并长期运营的产品，而开发商则习惯了简单粗暴的快速开发模式，这在实际运营中也存在不少矛盾。

那么，利用主题公园圈地能带给开发商多大优势呢？据一位不愿透露姓名的企业高管透露，在其引入国外知名主题公园品牌之后，各地方政府也十分欢迎。因此，企业在拿地以及扩张方面具有先天优势。

逐利是企业的先天特征，这无可厚非。但除了圈地以及卖房，房企在介入文旅地产时也需要潜心长期经营和精细化运营的“诚意”。否则，这一轮文旅地产圈地潮又将制造新一轮“垃圾”产品。

翻看全球闻名遐迩的迪士尼成长史可以发现，迪士尼是先有内容，而后才有其他主题公园等衍生品。迪士尼乐园本质其实是创造了一个梦想照进现实的童年。比如，它将米老鼠、唐老鸭、睡美人等一系列由迪士尼公司创造的经典卡通形象搬到了现实的公园之中，让这些电影的主角转身成为公园的一部分。迪士尼在建设之初就大胆宣称：“要在每个人心中构建一个美丽的精神家园。”这无疑触摸到了游客心中“最柔软的地方”。

迪士尼的这一成功IP产品打造也为其创造了不菲且源源不断的收益。上海迪士尼度假区在其第一个完整运营财年就获得盈利，便是最好的例证。除此之外，迪士尼还形成了图书、影像等庞大的产业链。

在房地产市场领域，随着热点城市转入存量房市场，房住不炒一再被提及，整体面临着兼并以及集中度提升的局面，房地产也无疑将步入下半场之争。下半场房地产商要玩什么呢？融创中国董事长孙宏斌认为，下半场要投资消费升级、投资美好。美好生活是什么？消费升级是什么？按照孙宏斌的理解就是文化、娱乐、旅游、休闲、体育，这些让人们玩的以及开心的。如果从盈利角度看，文化消费是最具想象空间的消费，这也是文旅地产最具魅力的地方。

比如，在主题公园市场中，知名咨询公司欧睿国际发布的《世界旅游市场全国趋势报告》预计，2020年中国主题公园零售额将达到120亿元，日均游客量将超过3.3亿人次，超过日本和美国，成为全球最大主题公园市场。

对于这样极具想象力的市场，房企真的有能力有诚意经营好吗？纵观过往发展历史，在目前本土主题乐园市场中，真正有诚意有能力去运作主题乐园的房企并不多。《2015年我国主题公园行业发展现状分析》显示，近10年来涌现的本土主题公园中，已倒闭的约占80%，给国内旅游业造成经济损失高达3000亿元。

中国社科院旅游研究中心研究员魏小安直言，“目前国内主题公园投资在5000万元以上的有300家左右，其中有一定品牌知名度、有良好经营业绩的主题公园只占比约10%，有约70%的主题公园亏损，有约20%持平。”

严防“假公园真地产”

一个成功的主题乐园不仅可以为自身带来利润，而且还可以带动周边业态甚至一个城市的发展。但一个失败的主题公园不仅是自身亏损，同时也造成大量人力以及土地资源浪费。

景鉴智库创始人、中国主题公园研究院研究员周鸣岐就表示，在主题公园领域，最典型的“主题公园+地产”开发模式，居住用地大、土地成本低，在主题公园的带动下能产生较大的房地产溢价，同时加速了投资回收，这也是中国大部分主题公园一直采用的开发模式。

但此类开发模式的泛滥也可能对主题公园行业的健康发展起到负面作用，即近期五部委联合发文中严厉批评的 “假公园真地产”问题。（《关于规范主题公园建设发展的指导意见》发改社会规〔2018〕400号）。

周鸣岐认为，一些想要涉足文旅的房企，不仅在技术能力、专业人才、运营经验上都很缺乏，而且在当前主题公园最重要的优质IP方面几乎是空白。游乐设备可以采购，但核心能力是买不到的。周边的房地产虽然可以赚得盆满钵满，但主题乐园如果做不好，就可能持续亏损，成为长久的痛。这不管对目前的管理方万达还是接盘的融创来说，都是对其核心能力提升的倒逼。这需要有足够的人力物力投入和培育能力的耐心。

周鸣岐表示，“目前中国的主题公园发展处在一个转折期，特别是在此次国家五部委联合出台相关政策，对主题公园搭配地产开发作出了详细的限制和规定，彻底打掉主题公园产业“假公园真地产”的发展趋势，把很多地方上打幌子、玩套路、钻空子的漏洞堵住。以后新批建主题乐园没有了房地产开发的支撑，对主题公园发展短期来看是利空的，但长期来看肯定会趋向有核心能力的良性发展。”

在21世纪经济报道记者采访中，除了迪士尼，长隆旅游度假区是被业内反复提及的样本。长隆旅游度假区，国家级AAAAA景区，占地面积1万亩，是一家集旅游景点、酒店餐饮、娱乐休闲于一体的大型企业集团，坐落于羊城广州。这是一个并非依赖房地产发展的产品，但其成功运营却为业界打造了一个新的样本。长隆公园也借助当地自然气候、本土资源以及国内热门影视打造了不少成功IP形象。

中国具有悠久的文明历史，积累了大量的文化宝藏。相比世界级的迪士尼并不缺少内容，只要企业有诚意经营文旅地产。这也将成为房地产下半场的“美好生活”。

你梦想的生活应该是这样一幅场景：伴着暖暖的阳光起床，为家人烹制一桌营养早餐，目送着孩子去上学，中午去幸福食堂中吃顿丰盛大餐，再约上邻里姐妹在商业街中“假装度假”，傍晚，拉着爱人一起在岸边看夕阳西下，旁边是孩子们嬉戏的笑声。

是的，这是每个人梦寐以求的生活。但在永定河孔雀城，这样的生活已经实现。忙碌了一周后，是时候该放松一下了，走在220亩的儿童公园，登高远眺，看到飞鸟展翅翱翔，感受微风轻轻拂面。

走在回家的路上，不经意间，路过街角时常看到有情侣们牵手压马路，偶尔还会看到有人拍着婚纱照，他们按下快门，定格美好。充满爱的城市不就是我一直寻找的小确幸吗？来孔雀城幸福小镇看一看，购房狂欢节会让您耳目一新。

孔雀城购房狂欢节，豪礼送不停”专场活动，活动时间2018 年 4 月16日-5 月 1 日，届时只要您来，就有精美礼品相送，约访有惊喜、确访有好礼、认购礼更佳、直签礼最高、周周赢豪礼，豪华五重礼与您相约。现场更设有砸金蛋抽奖环节，抽奖环节更有幸运大奖，多重豪礼等你来拿，而且活动期间更多优质房源推出，此次假期一定让您不枉此行！

活动地址：大兴野生动物园向南3公里；参与热线：400-819-1111转838258