月度归档:2018年04月

房贷封顶年限延长5年 300万贷款利息多近56万

贷款封顶年限虽然延长了5年,但是为了这5年,100万的贷款额度要多还13.4万元利息;如果贷款300万则要多还将近56万元利息。

工商银行总行昨日证实,个人住房贷款借款人最高年龄、借款人年龄与贷款期限之和都延长了5年。但在记者采访过程中却发现,由于延长5年时限需要多给不少利息,从年龄段上最受益的“60后”成了对新措施无感的人。

50岁仍可按顶格年限贷款

从前天开始,各地工行纷纷传出“借款人最高年龄延长”的消息,并被工行总行证实。新规定被很多房地产销售和中介业务人员解读为“利好消息”。业内人士表示,此番调整对于部分中老年购房者来说,可降低月供压力,延长还款周期。

工行总行证实,已在全国范围内将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和由原来的不超过70年调整为不超过75年。

据了解,目前多家银行的贷款人年龄与贷款期限之和为70年,而北京执行的房贷期限是最长25年,这也就意味着50岁的人买房子还可以按照最长年限贷款。

月供少两千利息多几十万

“延长也不算好事。”一直在昌平看房、计划花700万左右换一套三居室的赵先生盘算着说。此前,赵先生曾经于2000年全款买过一套位于新街口的一居室,这次计划卖掉老房子改善居住环境。

赵先生生于1968年,是工行延长房贷上限年龄之后典型的受益人群。但是在赵先生看来,账不是这么算的。

记者以赵先生换房需贷款300万元计算,如果他选择等额本息、利率1.1倍的方式贷款,此前贷款20年每月要还款20450元,如果拉长到25年还款月供就是18226元。虽然表面上月供减少了2224元,但多贷款5年总共需多还55万多元的利息。

“退休之后收入减少,贷款时间延长利息也跟着增加,100万多5年就要多出不少利息,这我们可承受不了。”他说。

目前,赵先生两口子月收入为2.5万元,已经工作的大儿子还会给2000元的养老金,老两口每月的支出也就3000元左右。但是俩人一旦退休,退休金加起来也就1万元,算上儿子孝敬的钱,收入也减少了一多半。

“对我们来说最重要的不是月供变少,而是整体少花钱。”为了打听新政,赵先生甚至在昨天下午单独去工行窗口咨询了半天,还拨打了工行客服热线求证。“说是能提前还款节省利息,但是以后的事儿,真不好说。”

新措施未覆盖购房主力

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,这一政策是考虑到现在贷款买房的客户年龄特征,调整后年龄偏大、但有能力并且有改善型住房需求的人群能够得到贷款。

除了北京将最长贷款年限设定为25年的地区之外,其他区域目前基本都是30年。如果按照外地政策计算,45岁的购房者以往只能贷25年的款,以后能按30年期限贷款,对于这部分中年人群也是利好。

截至昨日发稿时,还没有其他银行表示将跟进这一新措施。工行总行相关负责人透露,此举是为适应我国人口发展趋势,满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求,减轻他们的经济压力。

“合计年限不超过75年,对于市场来说,部分改善购房人群的确因为还款年限增加,而提高借款能力,影响最大的是45到55岁人群,但这部分人群已经不是主力购房人群。目前看,市场90%以上购房人群的年龄段则集中在70后、80后。这一政策基本没有影响。”这位负责人说。

(北京日报)

全国商品房库存总量达近年低点 城市间供求比分化加大

4月17-19日,上海又有三个新盘入市,共推出1792套房源。总体来看,上海有超过20个楼盘相继拿到预售证,将在4月中下旬开启密集的摇号开盘。

预售审批加速,房企也逐渐适应限价要求。当前上海改善型产品入市增多,近期开盘去化率均在90%以上。但综合全国来看,各地供应与去化节奏呈分化趋势。

不过同策研究院首席分析师张宏伟指出,目前一线城市和强二线城市商品住宅获得预售许可证的库存绝对量并不多。截至3月底,京沪穗深存量分别为624万平方米、454万平方米、727万平方米、265万平方米,二线城市中杭州、南京、苏州、武汉、成都、西安等绝对量大多低于500万平方米。

需要指出的是,由于各地限价和开发商推盘节奏调整,还有大量具备预售条件,但还未拿到预售许可证的存量楼盘,现在基本已是现房或准现房。按照同策研究院测算的近6个月商品住宅去化速度来看,各地库存减少的另一面,是去化速度不尽相同。比如北京的可售房源库存去化周期约在18个月,上海去化周期是12个月,广州、深圳均约11个月。

供求比分化

据同策研究院统计,1-3月14个一线城市及重点二线城市中,一线城市以广州商品房供应量最大,为148.23万平方米;重点二线城市中重庆最大,批准上市面积754.57万平方米。去化最高的一二线城市对应也是广州与重庆。供求比而言,除了北京、重庆供应大于去化面积,其余12个城市均出现供不应求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,从当前调控政策来说,大城市得益于房地产推盘节奏加快,实际上后续资金回流压力不会太大,但有一点是肯定的,即房企主动降价心态在加剧。“毕竟不卖楼就没有业绩增长机会了”。

比如4月前两周,上海均有近9万平方米的新房上市量,其中多个项目申请时间都已长达一年,蓄客时间较长,去化也很明显。然而,据同策研究院统计,上海的供应和去化水平仍然下跌。以4月9-15日这一周数据为例,上海一手房预售供应量9.79万平方米,环比下跌5%;成交量9.79万平方米,环比下跌5%;成交均价47383/平方米,环比下跌7%。

房企刚公布的一季度销售业绩也可验证城市分化。碧桂园以1879.7亿元的合同销售额成为销售冠军;恒大、万科则以1618.7亿元和1542.6亿元分列第二、三位。其中,碧桂园3月单月合同销售额达641.3亿元,分别较恒大、万科的单月销售额多出百亿元。克而瑞研究中心指出,这源于碧桂园在三四线城市布局项目较多,相比一二线城市,三四线城市销售受限较少。

严跃进分析道,目前已经进入县城去库存阶段,所以碧桂园类房企抓住“县城去库存”红利,而强调在类似三四五线城市投资,此类企业也认为这些市场可能还没饱和。

严跃进认为,三四五线城市购房政策相对宽松,加之棚改政策释放红利、城市居民收入水平在提高,因此仍有较好的市场发展机会。

绿城就是一个典型案例,据披露,2018年至今,其在公开土地市场已斩获6宗土地,总地价93亿元。仅4月上半月绿城在江浙区域便斥资40亿拿下三宗地块,分别位于德清、舟山、常熟等三四线城市。

库存总体减少

中原地产研究中心统计显示,截至2018年3月底,全国商品房库存已经直逼2014年9月末的库存数字57148万平方米,创造了43个月以来新低。

易居研究院统计也显示,当前全国百城库存规模回落到5年前水平。截至2018年3月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米,环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%,同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。三类城市均为下滑态势,未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市,补库存的空间依然较大。

据监测,3月,一二及三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.2、10.3和10.6个月,相比2月,二线城市持平、一线和三四线城市有所缩短。

在同策14城库存数据中,一线城市以广州最高,3月底有747.56万平方米库存;二线城市中青岛最高,有1160万平方米存量,天津紧随其后,有1150.72万平方米,但这两个城市前三个月的去化均高于供应量。最近6个月存销比最小的城市是杭州,在主城区300平方米以上住宅库存仅183套;平均成交量最高的则是重庆。

近期,同策研究院对全国62个三四线城市综合评估发现,东部三大经济圈内三四线城市房企的中长期开发投资机会相对看好,供应量将会上升;非一线城市周边的三四线城市中长期供应则存在结构性调整。

张宏伟认为,综合量价周期分析,到2018年第四季度,核心一二线房地产市场成交均价将完全进入周期谷底,之后2019年2-3季度住宅销量率先反弹、2020年2-3季度房价随销量上涨缓慢释放。综合判断,核心一二线城市楼市调控不会松动;三四线城市间长期存销比存在分化,尽管如盐城、蚌埠、湖州等城市长期存销比处于较低水平,一旦市场需求集中释放,地方政府推地增加将产生新一轮库存问题。

张宏伟建议房企应把握核心一二线城市影响下,三四线城市房价轮动的周期性机会,不同都市圈内,三四线城市房价将在2018年2季度之前仍有跑量机会,而下一轮三四线城市房价实质性上升阶段为2020年1-2季度之后。

(来源:21世纪经济报道 记者:唐韶葵 编辑:骆轶琪)

海南宣布实施房地产全域限购

新华社海口4月22日电(记者王存福)海南省22日晚紧急召开新闻发布会,宣布房地产调控升级,自当晚起实施全域限购,非本省户籍居民家庭在新增限购区域购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,此前已实施限购区域则需要提供60个月。

根据海南省发布的《关于进一步稳定房地产市场的通知》,海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

海南省住建厅厅长霍巨燃表示,海南各市县要加强购房资格审查,规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。关于引进人才的住房政策由海南省政府另行制定。

此外,实施严格限贷、限制转让和价格备案管理。非本省户籍居民家庭在海南省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

对取得预售许可证的商品住宅项目,房地产开发企业要公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

央行:首季房地产贷款总体增速回落

中国人民银行近日发布一季度金融机构贷款投向统计报告显示,一季度末,金融机构人民币各项贷款余额125万亿元,同比增长12.8%,增速比上年末高0.1个百分点;一季度增加4.9万亿元,同比多增6339亿元。

值得关注的是,房地产贷款总体增速回落。一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,同比增长20.3%,增速比上年末低0.6个百分点;一季度增加1.9万亿元,占同期各项贷款增量的比重比上年水平低2个百分点。

而在租赁房和保障房建设整体提速的背景下,开发贷款出现较快增长,房产开发和地产开发贷款同比分别增长25.3%和2.2%,增速分别较上个季度提高3.6和10.2个百分点。

个人经营性贷款创新高

个人住房贷款余额22.86万亿元,同比增长20%,增速比上年末低2.2个百分点,增速已较去年同期的35%有了明显回落。一季度增加9949亿元,同比少增1750亿元。

交通银行首席经济学家连平指出,得益于支持小微企业发展的相关政策,个人经营性贷款同比增速也创出近年来的新高,达到9.4%,成为居民部门贷款增长的另一个亮点。

连平认为,随着国内居民消费转型升级潜力的释放以及个人创业环境的不断改善,未来个人消费贷款和经营性贷款将继续稳步增长,并推动居民部门信贷结构的调整优化。

此外,小微和“三农”等薄弱领域融资情况继续改善,虽然同比增速略有下降,但仍明显高于贷款平均增长水平,保持稳步增加态势。

一季度末,人民币小微企业贷款余额25.1万亿元,同比增长14.3%;本外币农村贷款余额25.6万亿元,同比增长7.6%。

连平认为,未来一段时间,金融机构将进一步加大普惠金融服务力度,在保持小微和“三农”贷款持续增长的同时,有效控制融资成本上升的趋势。(全媒体记者林晓丽)

你的养老钱放在哪儿?税延养老险这个可以有

税延养老险,这个可以有(热点聚焦·你的养老钱放在哪儿?②)

财政部等部门日前发布《关于开展个人税收递延型商业养老保险试点的通知》,自5月1日起,在上海市、福建省(含厦门市)和苏州工业园区实施个人税收递延型商业养老保险试点,试点期限暂定一年。

我国为什么要开办“税延养老险”?这一险种能多大程度利好普通百姓?保险业为此该做好哪些准备?本报记者对此进行了调查。

用税收优惠政策,夯实养老体系“第三支柱”

居民投保税延养老险时,所缴纳保险费允许税前列支,养老金积累阶段免税,退休后领取养老金时再缴纳

推出税延险这项惠民政策,不仅在今年《政府工作报告》中有承诺,事实上也已经在业界论证了10年之久,连续多年成为全国两会热点话题,而今政策终于靴子落地。专家普遍表示,这是我国养老保险体系第三支柱建设向前迈进的一大步。

1999年我国60岁以上人口占到总人口的10%。到2017年底,60岁以上的人口达到2.4亿人,占比已经提高到17.3%;65岁以上的人口达到1.58亿人,占比上升到11.4%。老龄化速度之快、规模之大,已成为我国经济社会发展面临的一大新挑战。

这么多的老龄人口,养老问题如何解决?目前,中国的养老保险体系有三大支柱:第一支柱是政府“兜底”的基本养老保险,第二支柱是企业年金、职业年金,第三支柱是个人商业保险。专家指出,目前第一支柱基本养老保险费占比达90%,第二、第三支柱保费占比合计10%,明显太单薄。

世界银行建议,如果退休后生活水平与退休前相当,养老金的替代率需要达到70%以上。数据显示,目前我国基本养老保险的目标替代率(退休金/退休前工资)在60%左右。

也就是说,我们现在的养老保险模式,主要是靠“第一支柱”支撑,可是这个“第一支柱”是政府兜底的基本养老保险,其保障水平跟退休前的工资收入相比有很大“落差”。要弥补这一差距,还需要第二支柱和第三支柱发力。

个人税收递延型商业养老保险,是由保险公司等机构承保、运营的一种商业养老保险或养老基金,属于“第三支柱”。居民投保该险种时,所缴纳保险费允许税前列支,养老金积累阶段免税,退休后领取养老金时再缴纳。

“以减税促养老”也是国际上的成熟做法。比较典型的是美国的“个人退休账户IRAs”——人们在退休前,定期投资一部分钱进入该账户,缴费和资金收益都可减免税,退休后便能从中领取养老金。截至2014年底,大约34%的美国家庭拥有IRAs账户,资产规模高达7.44万亿美元,占养老金总资产的30.19%,占家庭金融资产的11%。

“税延养老金融产品可以与社保体系形成完美互补,为个人提供除了按月领取基础养老金以外的个性化保障选择。”太平洋人寿董事长徐敬惠认为,保险机构不仅能提供税延养老金融产品,根据不同客户的保障需求和健康状况,灵活设计相应产品与之组合,还可以根据客户的身体情况和生命周期变化,灵活调整给付额度和给付方式,提高抵御风险能力,保障个人生活品质。

中国保险行业协会此前发布的《2017年中国大中城市职工养老储备指数报告》结果显示,如果国家推出税延型养老保险,36个大中城市有购买意愿的职工人数比例将达到57.8%。

平安养老保险股份有限公司董事长甘为民说:“降低个人税务负担,加之不同生命阶段边际税率差异,将极大刺激个人养老意识的提升。个人税延养老险可适应不同群体风险偏好和保值增值需要,在一定程度上提高个人养老金替代率和养老质量。”

数据显示,1%的税率变化会引起养老金21%的反向变化,即每人少收1元税费,就可以建立20元的养老保险。税收政策对整个社会做大养老保险“蛋糕”的杠杆作用十分明显。

累计个税税率达10%的消费群体就适合购买税延险

以2017年度上海市职工平均工资计算,个人购买了税延养老险后,个税降幅为26.43%

“现在身体好,在大城市肯吃苦就能多赚钱。以后年纪大了还是要回老家,我正琢磨着趁收入高的时候给自己买一些养老保险。”在北京蓝色港湾做服装导购员的孙小盈月收入8000多元,她关心税优政策到底能给自己省多少钱。

根据试点通知,个人缴费税前扣除标准,就是指个人用来买符合国家规定的商业养老保险产品的钱,上限按月收入的6%计算,最高不超过1000元。对于取得个体工商户生产经营所得、对企事业单位的承包承租经营所得的个体工商户业主、个人独资企业投资者、合伙企业自然人合伙人和承包承租经营者,税前可扣除部分也是按当年应税收入的6%计算,最高不超过12000元。

业内人士测算,当月收入超过16666.67元这个临界值时,税前扣除限额将是不变的;换句话说,1000元就是我们可享受税延优惠的最高缴费水平。

购买税延养老险到底影响多少所得税?

据上海市人社局数据推算,以2017年度上海市职工平均工资7132元计算,扣除五险一金1248.1元后,应税工资5883.9元,个人所得税为133.39元。实行个人税延养老保险试点后,如果个人购买了该保险,应税工资可再扣除427.92元,即5455.98元,按此计算的个税为98.09元。与此前相比,减少35.3元,降幅26.43%。

曾担任泰康养老和生命人寿总精算师的娄道永算了一笔账:在缴费阶段,不同收入人群年度“延税”额度为0元至5400元之间。

看账户积累,按30周岁起缴纳、60周岁一次性领取养老金计算,并采用4.5%作为账户累积利率,对养老金收入按照7.5%一次性缴税。可以算出,职工月收入为7132元,30年共可少缴税1.54万元。若职工月收入为16666.67元及以上,30年共可少缴税9万元。

“上述数据没有考虑货币的时间价值,毕竟现在的1万元和30年后的1万元购买力是不一样的。”娄道永说,如果投保者在60岁时不一次取走养老金,而是用账户资金再次购买趸交即领的转换年金,那么如今月收入7132元的职工,每月可领取养老金1627元;月收入16666.67元及以上的职工,每月可领养老金3803元。

可见,税延限额内投保,收入越高实惠越多。

泰康保险集团执行副总裁兼泰康养老董事长李艳华认为,参照7级个税累进税率,累计税率达到10%的消费群体就适合购买税延商业养老保险。

按照这个标准,孙小盈月收入超过了8000元,属于适合购买税延养老险的群体。“不过这个政策什么时候能推广到全国呢?”她问记者。

娄道永分析,目前上海市、苏州市60岁以上人群占总人口的比例分别达31.57%和25.21%,老龄化情况相当严重。福建情况相对较好,为13.73%。“先在这三个地方试点,有利于探索后续推广经验。”他说。

根据《通知》,试点期限暂定1年。试点成熟后,总结经验,再在全国铺开。

让老百姓养命钱保值增值,监管制度是安全垫

产品将以稳健型为主、风险型为辅,满足客户多样化需求。未来应当设法使这项政策向中低收入群体倾斜

虽然是一项惠民政策,但是相较目前市场上其他理财手段,税延险的“增收效应”并不明显,普通居民对其关注度也不高。

中国保险行业协会、中国劳动和社会保障科学研究院等机构开展的一项调查问卷显示,人们在养老储备工具选择上,仍倾向于银行存款、理财等渠道,比例为62.2%;选择个人税延型养老险的比例仅为31.6%,主要原因是对这一养老手段缺乏了解。

如何使这项政策深入民心,夯实养老第三支柱?

延税额度必须足以激励投保——

长江养老保险股份有限公司专家段家喜认为,目前最需要强化自我保障的人群,恰恰是以工薪阶层为主的人群,未来应当想办法使这项政策向中低收入群体倾斜。

对于此次试点的优惠力度,中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文表示,目前来看还算可以,但是随着社会平均工资的提高和增加,应该进行动态性调整。“要是不调整,过几年它的激励性就会逐年衰减。”

“随着试点工作推进和人民养老需求提升,延税额度也可能逐步做调整,美国的个人退休账户1976年推出来时额度也只有每年1500美元,经过6次调整达到了每年5000美元,成为40年来美国养老金资产持续增长的主要来源。”李艳华认为,可以预见,我国会有越来越多的人从税延养老政策中受益。

产品必须满足多样化需求——

在设计税延型商业养老保险产品的总体思路上,监管部门此前曾表示,要坚持 “收益保证、长期锁定、终身领取、互助共济”的设计原则。专家预计,该项政策如果能撬动“第三支柱”,将带来1800亿元左右的保费增量。目前,三地保险公司正在紧锣密鼓研发产品,部分保险公司日前表态,产品将以稳健型为主、风险型为辅,满足客户多样化需求。

风险管理必须到位——

“产品要安全透明并有一定的可选择性。”段家喜说,资金安全是产品设计的底线,要确保老百姓养老资金保值以及合理回报。投保缴费、产品收益、保险公司的收费等信息要清晰透明,可随时查询,防止销售误导。消费者在符合条件的保险公司中自主选择产品,也可在不同公司之间转移产品。

“保险公司必须做好资产配置,养老金管理90%的业绩由资产配置决定,如何实施资产配置尤其重要。其次要做好风险管理,养老金的最终目标是长期的复合增长率,但是过大的波动会损害长期收益,这就要求组合的风险要分散。”甘为民说。

“税收制度是发令枪,交易制度是保证线,监管制度是安全垫。”段家喜表示,参与人享受了税收优惠政策,其行为就应该受到约束。“对中途退出要有限制,保证资金未来用于养老。在一些国家,中途领取要缴纳10%的罚款,或者规定一定比例的资产只能退休时趸领。此外,还要强化财税、银行、保险、人社部门之间的政策协同,研究制定相关政策框架,推动立法,细化监管,严格市场化投资管理,确保老百姓的‘养命钱’安全增值。”

房贷封顶年限延长5年 300万贷款利息多近56万

贷款封顶年限虽然延长了5年,但是为了这5年,100万的贷款额度要多还13.4万元利息;如果贷款300万则要多还将近56万元利息。

工商银行总行昨日证实,个人住房贷款借款人最高年龄、借款人年龄与贷款期限之和都延长了5年。但在记者采访过程中却发现,由于延长5年时限需要多给不少利息,从年龄段上最受益的“60后”成了对新措施无感的人。

50岁仍可按顶格年限贷款

从前天开始,各地工行纷纷传出“借款人最高年龄延长”的消息,并被工行总行证实。新规定被很多房地产销售和中介业务人员解读为“利好消息”。业内人士表示,此番调整对于部分中老年购房者来说,可降低月供压力,延长还款周期。

工行总行证实,已在全国范围内将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和由原来的不超过70年调整为不超过75年。

据了解,目前多家银行的贷款人年龄与贷款期限之和为70年,而北京执行的房贷期限是最长25年,这也就意味着50岁的人买房子还可以按照最长年限贷款。

月供少两千利息多几十万

“延长也不算好事。”一直在昌平看房、计划花700万左右换一套三居室的赵先生盘算着说。此前,赵先生曾经于2000年全款买过一套位于新街口的一居室,这次计划卖掉老房子改善居住环境。

赵先生生于1968年,是工行延长房贷上限年龄之后典型的受益人群。但是在赵先生看来,账不是这么算的。

记者以赵先生换房需贷款300万元计算,如果他选择等额本息、利率1.1倍的方式贷款,此前贷款20年每月要还款20450元,如果拉长到25年还款月供就是18226元。虽然表面上月供减少了2224元,但多贷款5年总共需多还55万多元的利息。

“退休之后收入减少,贷款时间延长利息也跟着增加,100万多5年就要多出不少利息,这我们可承受不了。”他说。

目前,赵先生两口子月收入为2.5万元,已经工作的大儿子还会给2000元的养老金,老两口每月的支出也就3000元左右。但是俩人一旦退休,退休金加起来也就1万元,算上儿子孝敬的钱,收入也减少了一多半。

“对我们来说最重要的不是月供变少,而是整体少花钱。”为了打听新政,赵先生甚至在昨天下午单独去工行窗口咨询了半天,还拨打了工行客服热线求证。“说是能提前还款节省利息,但是以后的事儿,真不好说。”

新措施未覆盖购房主力

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,这一政策是考虑到现在贷款买房的客户年龄特征,调整后年龄偏大、但有能力并且有改善型住房需求的人群能够得到贷款。

除了北京将最长贷款年限设定为25年的地区之外,其他区域目前基本都是30年。如果按照外地政策计算,45岁的购房者以往只能贷25年的款,以后能按30年期限贷款,对于这部分中年人群也是利好。

截至昨日发稿时,还没有其他银行表示将跟进这一新措施。工行总行相关负责人透露,此举是为适应我国人口发展趋势,满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求,减轻他们的经济压力。

“合计年限不超过75年,对于市场来说,部分改善购房人群的确因为还款年限增加,而提高借款能力,影响最大的是45到55岁人群,但这部分人群已经不是主力购房人群。目前看,市场90%以上购房人群的年龄段则集中在70后、80后。这一政策基本没有影响。”这位负责人说。

西安部分楼盘“一房难求” 与购房者恐慌心理有关

西安部分楼盘“一房难求” 专家:与购房者恐慌心理有关

央广网西安4月22日消息 据中国之声《新闻纵横》报道,最近,陕西西安的部分区域楼盘热销,一些楼盘出现“一房难求”的现象。3月西安市新建商品住宅价格同比增长11.2%。有人认为,房价上涨与今年西安推出的“落户新政”吸引大量外来人口有关。仅今年一季度,西安市就新落户24.5万人,几乎是去年全年迁入人口的总量。对此,西安市政府作出回应。“一房难求”是暂时性现象吗?究竟是落户新政使然,还是市场供应量不足和购房者恐慌心理对楼市的影响造成的?

今年春节以来,西安市的很多楼盘就处于房源短缺的状态,刚需买家、改善型购房者和投资客们奔走于各个售楼部之间寻找房源,却被告知房已售罄或暂无开盘计划。记者在西安市曲江新区多个楼盘走访发现,过去购房者进门立刻有置业顾问主动上前笑脸相迎,如今,置业顾问们大多坐在椅子上懒得起身,购房者上前问长问短,得到的答案几乎都是“没房了”。

某楼盘置业顾问马宁说:“现在没有房,无论你去哪个楼盘,基本上都没房。高层到7月初卖,户型只有两种,一是93(平米),一是120(平米),价格没出来,以物价局价格公示为准,市场上不可能便宜。”

新房开盘遥遥无期,偶有在售房屋也挑选余地有限,“僧多粥少”让购房者的购房热情一浪高过一浪,市场需求持续上扬。但在供应端,按照治污减霾的要求,去年11月15日至今年3月15日,各建筑工地一直处于停工状态,新建楼盘进度停顿,市场供应不足。

西安市住房保障和房屋管理局局长夏俊山表示,部分区域的确出现供需紧张现象,但随着冬季结束建筑工地复工,“缺房”现象将会得到缓解。受手续办理和施工进度的影响,部分项目没能按年初发布的计划上市,一季度住房供应量比计划少80万平米。随着施工旺季的到来,后续项目将按计划陆续推出上市,这种暂时的现象将逐渐解决。今年的上市计划中,一手房加二手房有35万套左右会陆续推向市场,房源是充足的。

另一方面,今年西安市推出落户新政,大大降低落户门槛。一季度,全市新落户24.5万人,几乎是去年全年迁入人口的总量。陕西省房地产研究会会长王圣学认为,“新西安人”的购房需求的确需要引起重视,政府应加大基础设施建设力度予以应对。但在看得见的数字变化之外,大量人口涌入给本地购房者带来看不见的心理压力,却是当前西安房价上涨的“幕后推手”。王圣学指出,目前出现“一房难求”的问题,一是盘子推得少,二是和恐慌心理有关系,大量人口入住对楼市、市民产生了压力。放在过去,六七千的房子都不会有人买,现在一万多的房却在争抢,有些人不一定马上需要买房,但是此时都在抢。

夏俊山也同意楼市中恐慌心理的存在,特别是个别企业近期采取全款优先、捆绑搭售、恶意炒作的营销方式,严重扰乱西安市房地产市场秩序,误导市场预期,引起恐慌性购房,政府对此将严厉打击。坚决打击囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传,制造、炒作、传播不实不全房地产信息,误导消费者、制造紧张气氛等扰乱市场秩序的行为,确保房地产市场平稳健康发展。

2018年,西安市加大了住宅用地供应总量,计划供应住宅用地达到2.1万亩,比2017年增加42%。西安市国土局土地储备中心副主任张剑表示,政府会通过多主体、多渠道供给方式保障商品住宅开发用地需求,为房地产市场平稳健康发展保驾护航,购房者可以吃下“定心丸”。

河北大厂数百人连夜排队抢房热传 专家:营销手段

“大厂数百人连夜排队抢房”在微信热传 专家:系营销手段

央广网廊坊4月22日消息(记者杨博宇)据中国之声《新闻晚高峰》报道,在去年环京地区楼市实施调控政策后,北三县楼市开始降温。然而近日有媒体报道,一则“河北大厂购房人连夜蹲守售楼处排队买房”的消息日前在环京北三县多个楼盘微信群里传播。而销售人员也对媒体表示,即使没有购房资质,也可以通过补缴社保的方式购房。在当地限购政策并未松绑的背景下,连夜排队抢房究竟是市场已经回暖,还是开发商制造的火爆假象?补缴社保换取购房资质的操作方式对于购房者而言又是否存在风险?

根据媒体报道,4月20日晚间,一则“大厂连夜排队抢房”的消息在北三县多个楼盘微信群里快速传播。根据销售在微信群里散布的消息,“大厂早安北京21日早上8点开盘300套房源,20日下午就已经有200多位客户在排队,截至20日晚间已超过600人。”

今天(22日)上午,记者拨通该楼盘的销售电话,一位销售人员表示,21日早安北京项目有一栋楼开盘,因此20日晚间有不少人连夜冒雨排队选房。销售称,十分火爆,前天晚上已经在帮客户排队。因为这次都是先收钱,按销售排号的顺序,客户不来,销售人员就帮着排队,排了一晚上,还下着雨。

销售表示,目前该项目根据付款方式不同,单价在1.5万到2万之间,即使没有购房资质,也可以购买。社保存在限制,可以全款一次性,也可以分期一年或分期三年。如果有本地户口,可以正常贷款、正常网签,如果没有,需要缴纳三年的税或者三年的社保。纳税三年,在大厂区域需缴纳9900元,一年3300元,三年是9900元。很多客户是外地的,交不上,所以找了专门缴纳的地方,从现在开始顺缴,三年再网签。

随后,记者又咨询了大厂另外一在售楼盘,销售也表示,如果购房者没有资质,开发商或销售都可以帮忙找到途径补缴社保,顺缴三年后就可以网签。

中原地产首席分析师张大伟认为,就目前市场情况看,北三县的楼市依然处于冰点,网上所传“连夜排队抢房一事”,更多的是开发商的一种营销手段。张大伟表示,这肯定有所夸张,尽管价格确实有所下调、的确有些人想买房,但是销售现场应该没有网传的那样火爆。从现场人员构成看,很大一部分是当地销售人员或者中介人员。因为从目前的市场看,不具备在目前价格和目前市场环境下出现如此踊跃购房人群的可能性。

有业内人士透露,补缴三年社保已经是环京楼市公开的秘密,这样的操作不在少数。记者咨询香河一在售楼盘,销售人员表示同样可以通过这样的方式操作。社保跟完税不一样,社保是为了落户,完税只是针对买房。既可以客户自己去交,销售人员也可以代理,交够三年就行,大概20000多元到24000元左右。三年后才能网签、交房。只要不是本地人,都要经过这种程序。

在张大伟看来,对于开发商所谓的补缴社保的操作方法,目前虽然并不能将其定义为违规。但对于购房者而言也的确存在一定风险。

张大伟说,这不叫补缴,其实是顺缴,按照现在的政策,到第三年的确符合条件,而且这种操作方法目前不能被定义为违规。但是这会给购房者带来很大风险,因为不能确定这三年会不会有新的调控,如果三年期限又变成了五年怎么办?而且从开发商的角度看,三年时间对于大型开发商而言还行,而一些中小开发商如果出现资金压力,房源出现变化,客户自身并没有锁定、没有网签,只是和开发商有一个私下的签约承诺,在当地建委并没有备案。此种情况会给购房者带来多重风险。因此,张大伟不建议、不推荐购房者进行此种操作。

海南楼市最新政策:实施全域限购

中新网海口4月22日电 (记者 王子谦)海南省政府22日晚召开新闻发布会介绍,《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》今日印发并执行。根据该通知,海南实施全域限购。

资料图:在建海南楼盘。 中新社记者 骆云飞 摄

通知明确,海南实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在该省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

自本通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在该省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

通知要求,各市县要加强购房资格审查,规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

海南将严格限贷、限制转让和价格备案管理。要求非本省户籍居民家庭在该省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在该省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。

对取得预售许可证的商品住宅项目,房地产开发企业要公开全部房源并明码标价,一次性对外销售,不得分期分批销售。商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

通知称,关于引进人才的住房政策由海南省政府另行制定。

海南将严厉打击违法违规行为。各市县要深入开展房地产市场秩序专项整治,对违法违规行为依法依规从严从重进行处罚,并公开曝光。海南省住房城乡建设厅等单位要强化对市县的随机抽查、定向督查和明察暗访。对违法用地、违法建设行为,要按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》相关规定严肃查处;对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在海南省购房;对未完成价格备案进行销售或超出备案价格销售的房地产开发企业,依法依规严肃查处,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在该省从事新的房地产开发业务;对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销经纪机构及人员备案资格,5年内禁止在该省从事房地产中介业务;对协助提供虚假证件材料骗取购房资格,或对购房资格审核不严的政府工作人员,依法依纪追究责任。

该通知明确,海南将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,通过建设公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造,妥善解决好本地居民基本住房需求问题,推动从住有所居向住有宜居迈进。

根据通知,海南实行最严格的节约用地制度,实施建设用地总量和强度双控行动,确保海南建设用地总量在现有基础上不增加,落实《海南省总体规划(空间类2015—2030)》,严格自然生态空间用途管制。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜,大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施,鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。属于闲置土地的,按《海南省闲置土地认定和处置规定》等相关规定处理。(完)

这些地方相继“摇号购房”,哪些人买房更安心了?

针对房地产市场存在的部分销售乱象,去年5月以来,多地先后出台摇号购房政策,截至目前已在7个热点城市实施。各地政策有何异同?具体如何实施?要达到什么效果?

各地摇号购房政策有何异同?

自去年5月上海、南京出台新房销售摇号政策后,长沙、成都等城市也在2017年内陆续出台摇号政策。今年3月以来,实施摇号政策的城市不断扩容,武汉、西安和杭州等城市也相继发布了摇号新政。

目前实施新政的7个城市,摇号政策各有异同。记者梳理发现,其共同点在于均强调一次性申报所有房源,或一次性售出所有准售房源;都强调摇号购房过程的公平和公正,均提出由公证机构在摇号过程中进行指导。上海等地还特别明确项目代销企业以及房地产经纪机构员工等不得入围。

但不同城市的摇号政策也存在一定差别。比如在销售范围方面,上海和成都规定,“所有新建商品住宅项目”均采用摇号。而杭州、南京、长沙和西安等城市,则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。如杭州规定,意向客户登记数少于推出房源数的,不需要公证摇号售房;武汉的摇号政策则非硬性规定,只建议“意向购房人数多于项目准售房源的,宜采取公证摇号方式公开销售。”

值得一提的是,杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭给予优先选房的政策倾斜,部分城市甚至明确了刚需房源比例。如杭州规定,对“无房家庭”给予倾斜,提供一定比例的房源保障;武汉规定,在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中,低于120平方米的准售房源,采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围;长沙则规定,“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房,应优先满足首套刚需购房群体。

摇号购房过程如何操作?

从各地出台的摇号购房细则来看,房地产开发企业均应依据公证机构摇号结果,组织购房者按序选房并办理有关手续,有关部门对选房和登记备案过程进行监督。

记者在上海市东方公证处看到,与以往开发商自行摇号确定选房顺序不同,新政要求摇号排序必须在公证下进行,且使用公证机构提供的电脑摇号软件,并由公证机构作全程现场监督公证,摇号排序结果当场公示。随后,认购客户将在开盘现场进行按序选房和签约。

“以往开盘,开发商都是用自己的摇号系统。一些热门楼盘总有人托关系、递条子,因此确实会‘暗箱操作’,如固定几个关系号使其可以优先选房。但现在摇号过程在公证处进行,弄虚作假就成了违法行为,这对于开发商来说具有威慑力。”融创上海城市公司营销负责人告诉记者,“在开盘选房环节,开发商必须严格按照公证处摇号排序的结果,依序进行,保证公开、公正、透明。”

以上海春节后首个摇号楼盘“同济融创玫瑰公馆”为例,该项目负责人介绍说,在取得预售证之前,开发商就发布声明,向购房者做出“抵制炒房行为、杜绝不良机构从中谋私利”的承诺,并给出举报热线;取得预售证后,该项目则陆续在微信公众号上发布系列公告——销售公告、准售房源公告、摇号排序规则、开盘选房规则、有效意向认购客户名单公示、开盘摇号结果公示等关键信息。“对于开发商来说,摇号政策影响的不仅仅是选房本身,而是让整个购房过程全部在阳光下运行,信息披露必须更加透明,以此最大程度地挤压寻租空间。”

成功中签该项目的王女士告诉记者,摇号购房新政出台后,感觉整个买房过程公平透明了很多。“以前楼盘开盘,开发商一般会人为制造哄抢的气氛,购房者只有几秒钟做决定,往往抢完房都不知道自己选了哪套。此次选房安排在2天内完成,让我们不必在紧张的情况下完成选房,这说明政府推出的摇号政策是从购房者切身利益出发设计的,为楼市的平稳健康发展创造了公平公正的环境。”

摇号购房要达到什么效果?

业内人士认为,摇号购房意味着公证机构全程监督,可有效杜绝内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

多地出台买房摇号政策针对的是开发商捂盘惜售、炒卖房号、关系户、茶水费等房地产市场存在的重重乱象。去年以来,部分开发商通过变相加价,巧妙地绕过政府限价提升了购房总价格,关系户、茶水费、搭售车位等手段层出不穷。

在政府严格限价机制下,不少热点城市出现了一二手房价格倒挂的现象。由于政府限价可能导致新房与二手房存在较大价差,存在明显的套利空间,引发人们抢购新房。业内人士说,收取额外费用不仅变相增加了购房者的负担,同时部分新房项目内部预留房源也破坏了新房销售的公正性。这正是新房摇号销售要杜绝的现象。

此外,在去杠杆的大环境下,房企融资难度不断增加,贷款的回款周期较长会提高开发商的资金成本。因此,开发商更倾向于选择交付全款的购房者,而采用公积金贷款购房或者置换购房的,往往是自住型需求,新房摇号销售很大程度上防止了他们遭到区别对待的情况。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,一二手房价倒挂导致购房者追逐价差变身投资者,“买到即是赚到”的心理导致购房者群体扩大,进而加剧供需矛盾,而摇号政策有利于实现购房公平。

易居智库研究总监严跃进也认为,部分城市的摇号购房政策对于刚需人群的倾斜,有助于他们能够以较为公平的方式选到房。