月度归档:2018年04月

“高价租赁房”盈利模式存疑 租赁“蛋糕”难下咽

  近日,全国首个企业自持租赁房项目“万科翡翠书院”进入预租阶段,却因高昂的租金(90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元,180平方米的四居室月租金约3万-4万元)成为外界关注的焦点。支持者认为,高租金由高成本推动,且市场不乏此类需求;反对者则指出,这是非理性拿地的后果,项目盈利困难重重。不同于纯粹的租赁地块,该项目是销售型地块被竞至100%自持的结果,因此不但价格高昂,也难以享受到运营租赁项目的税费优惠。分析人士认为,作为房企首个自持租赁项目的“吃螃蟹者”,定位高端租赁、引入基金,都包含着万科对租赁项目商业模式的探索。无论成败与否,对行业的借鉴意义仍然重大。

  租赁时代的到来是大势所趋,机构化运营、长租占主流将成为主要特征。但目前为止,无论房企、经纪公司,还是社会化机构,都未探索出可持续的盈利模式。优势和劣势都十分明显的房地产企业,如何在该市场取得突破,仍然是一项重要课题。

  布局步伐放缓

  由于历史原因,经纪公司是租赁行业最有经验的运营者,资产轻、管理效率高、运营模式成熟是其主要特点。近年来,链家、我爱我家等大型经纪公司都成立了长租公寓部门,并推出了较为成熟的长租公寓产品。

  侧重新房销售代理的世联行,也推出了长租公寓产品。魔方公寓、U+公寓、蛋壳公寓等机构,是租赁市场的另一支力量。这类机构数量众多,并受到资本青睐,一些企业还实现了快速扩张。但由于运营能力参差不齐,淘汰率也相对较高。

  房地产企业是不折不扣的“后来者”。目前,万科、龙湖、招商、碧桂园等大型房企均推出了长租公寓产品,但起步都相对较晚。房企的优势在于资金雄厚、房源充裕,容易实现快速扩张,但运营经验被认为是短板。

  在多数研究机构看来,这也是当前租赁市场最主要的三类机构化运营者。根据各地官方文件,未来还可能有政府机构加入其中,“分食”这一市场。

  链家研究院于2016年末发布的《租赁崛起》报告指出,预计到2025年,中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。现阶段,对租赁市场的布局仍属于“跑马圈地”。

  据21世纪经济报道了解,尽管扩张能力强,但截至目前,除极少数案例外,绝大多数房企采用合作(如阳光城和寓见公寓)或轻资产的方式运营长租公寓。

  “轻资产”,意味着开发商与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同,然后进行装修改造及运营管理。与之相对的“重资产”,则指通过收购获得物业产权或长期使用权,然后进行运营。

  即使各地已经推出成本相对“低廉”的租赁用地,房企拿地积极性似乎仍然不高。自2017年7月至2018年1月,上海累计出让7批次、29幅租赁住房用地,平均起始楼面价6600元/平方米左右,远低于周边商品房楼板价。但这些土地多被国企获得,且多以底价成交。

  北京某房企人士向21世纪经济报道指出,过去一年来,房地产企业销售向好,但融资政策在不断收紧。因此,在商业模式不甚明朗的情况下,房企对新业务慎重布局,也是情理之中。

  他还透露,根据该企业委托相关机构的调研,发现在一些热点一二线城市,租赁房源供应已出现区域性、阶段性过剩,暂时不利于重仓布局。

  商业模式不明

  从操作模式上,销售与租赁有着本质不同,前者重营销,后者重运营。且如果不能引入战略投资者,容易发生资金占用量大、持有成本高的风险。

  为解决“万科翡翠书院”项目的资金问题,北京万科于2017年5月入伙中城乾元基金,并将后者引入项目。从出资比例看,北京万科实现了11倍的杠杆率。在具体参与细节上,分析人士认为,基金极有可能以类REITs的方式来操作。这也是目前长租公寓运营的主要操作方式。

  近期,房企频繁发布租赁资产证券化产品。保利于3月13日成功发行房企租赁住房REITs,储架总规模50亿元,首期利率5.5%。4月初,阳光城首单A股民企储架式长租REITs获深交所通过,规模不超过30亿元。此外,碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企也以发行REITs、CMBS、ABN等方式,实施了租赁证券化。

  中原地产首席分析师张大伟认为,这些尝试的目的在于建立租赁产品的商业模型,但就国内租赁市场的现实而言,未必有效。

  他向21世纪经济报道表示,当前房企实施的租赁资产证券化产品中,没有一个是真正的REITs。因为真正的REITs是靠租金收益,而国内的租金收益不能覆盖资金成本,需要贴息。所以,这些资产证券化产品“不是套现,而是借钱”。

  张大伟指出,中国房地产市场的租售比偏低,使得这些资产证券化产品难以真正有效。即使放松“N+1”的分隔出租模式,或者允许商住类项目发行资产证券化产品,也只能保证持平或微利。若不能放开,则无法保证盈利。

  到目前为止,无论房企、机构,还是经纪公司,都未能探索出租赁市场可持续性的盈利模式。

  2017年5月,优客逸家CEO刘翔对外宣布,当年4月份成都公司首次实现单城市盈利,这是长租公寓行业中,首个宣布实现规模化盈利的企业。但此番表态受到一定质疑。此后,这家公司专注于规模扩张,未再宣布有关业绩的信息。

  即使商业模式行之有效,运营方也需借助规模效应实现利润最大化。在近期的业绩会上,世联行董事长陈劲松就表示,长租公寓业务目前仍处于“投入期”,规模效应加上租金上涨带来的成本优势,将逐步为该业务带来收益。

  张大伟指出,即使上述问题都解决,之后运营层面的考验才刚刚开始,保持高效率、高品质和低空置率,都需要卓越的管理和运营能力。

  他还表示,租赁市场有大量待解决的问题,房企在这一领域的优势和劣势都较为明显。根据企业发展战略的不同,各公司的投入力度也不相同,但要想在短期内取得实质性突破,恐怕并非易事。

主题公园严令去地产化 房企如何投资“诗和远方”?

  房企运营逻辑迎大考

  在房企纷纷宣布转型运营商的路途中,尚未能形成盈利模式的业务,正迎来一次大考。

  近日,发改委等5部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,强调严控主题公园的房地产倾向,对传统的文旅地产开发模式提出挑战;与此同时,全国首个全自持租赁房“万科翡翠书院”高价预租,引发巨大争议,为持有运营租赁物业带来思考。

  当这种不能再依靠高周转解决资金问题的业态,开始成为更多房企重金试水的方向时,房企将如何抉择和应对,是值得长期观察和探讨的议题。

  (骆轶琪)

  一度被业界追捧的“文旅地产”概念,有可能因一纸文件而面临终结。

  4月初,发改委等5部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,强调严控主题公园的房地产倾向。并从规划布局、土地出让、业态管理等方面予以限制。尽管细则尚未予以明确,但足以对现有的文旅地产开发模式带来冲击。

  “文旅地产”是一个行业概念,意指将文旅项目开发运营与房地产开发相结合,并从项目的整体运营中获取收益。文旅因素的存在,通常会淡化“房地产”色彩,容易使企业在拿地和融资时取得便利。在具体运营中,捆绑拿地、销售先行、滚动开发是主要模式,从而解决投资规模大、回报周期长的难题。

  主题公园与文旅项目,虽然字面表述不同,但从业者均认为,两者的涵义有着极大重合度,且文件对于“严控房地产倾向”的表述,已是明确无误地直指“文旅地产”。

  近年来,万达、恒大、华侨城、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光等房企,都在文旅项目上有深度尝试,另有不少企业显示出对“诗和远方”的兴趣。但按照新规,原有的商业模式恐怕难以为继。意图投资“美好生活”的房企,在文旅领域的前景如何,似乎到了重估之时。

  房企的“小算盘”

  “文旅项目拿地基本不走公开拍卖,招标也通常只是走个形式,更多情况是协议出让。”国内某房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,大部分文旅项目体量大、业态多元,对开发和运营的要求较高,真正符合条件,又有意向的企业并不多。

  同时,文旅项目又往往具有“城市符号”、“文化标签”等特征,通常是地方政府的重点项目,对品质和美誉度有一定要求。

  因此,面对为数不多(通常只有一个)的竞争者,地方政府会给予相应的拿地和税收优惠。体现在拿地上,表现为整体出让,成本低廉。“文旅项目用地不会分割出让,通常都是整体出让,体量大,经常会达上千亩,所有的业态都包含在里面。”上述人士表示。

  在成本上,“有些议价能力强的大企业,每平米拿地成本只有几百块钱。”该人士表示,即使把持有部分的成本转嫁到销售部分,平均成本仍然大大低于市场水平。

  万达集团董事长王健林曾多次公开表示,万达获取文旅项目的土地成本要低于同行,且万达“拥有主动权”。2017年7月,万达将旗下13个文旅项目授予融创。据机构统计,融创获取的土地成本不到1600元/平方米。考虑到这些项目大多位于热点二线城市,这一成本显得极低。

  在运营模式上,由于投资规模大、回报周期长,企业多采用滚动开发的方式。其中,住宅、商铺等可售型房地产产品通常率先推出,从而快速获得现金回款,支持下一阶段的项目开发。

  这也是房企运营综合体项目的常规模式,有助于减轻项目的投资压力。但整个项目能否做到资金平衡,则取决于后期开发建设进度和企业运营能力。

  以万达首个文旅项目“南昌万达城”为例,根据万达官网信息,项目的开工时间为2013年6月18日。仅仅3个月后的9月7日,项目首期商铺就已开盘,并实现售罄。而南昌万达城正式开业的时间,则在三年后的2016年5月。

  万达被认为是文旅项目运营最为成熟的企业之一,其开发模式和运营流程基本能代表整体行业现状。但由于房企运营文旅项目的能力参差不齐,部分项目在获得前期销售回款后,也会因后期建设和运营不力,导致资金链难以为继,项目出现“烂尾”。据21世纪经济报道记者了解,在海南、云南、浙江等多地,文旅项目曾出现过前期业主维权的现象。

  文旅地产项目包含多种业态,其中,文化、娱乐、旅游、酒店等业态主要有赖于后期运营;住宅、商铺、写字楼等业态则能够以销售的方式来处理。由于后者是房地产企业最擅长运营的产品,也是项目资金链的重要部分,因此部分企业会通过修改规划等方式,增加可售型物业的比重。

  但这一做法同样是“双刃剑”。分析人士指出,若体验式业态运营不力,可售部分的价值也会降低,会反过来影响去化。

  新规掐中“七寸”

  除万达外,华侨城也被认为是文旅地产的重要代表企业。虽有“圈地造城”的嫌疑,但由于拥有核心文旅产品“欢乐谷”,华侨城仍然被看做产品最为完善、运营最成熟的房地产企业。

  文旅项目对运营能力要求高,容错率低,但房企仍在前赴后继地布局。在入股乐视、收购万达项目之后,融创提出“房地产下半场要投资美好生活”的说法。其中,文旅项目所属的“大文娱”,正是“美好生活”的重要部分。

  中型房企中,佳兆业挖来迪士尼高管,展示出在文旅领域的发力野心。蓝光于2017年下半年推出首个文旅品牌,并提出文旅项目面向新一线及二三线城市。在存量领域,链家也加码旅居业务,目前的市场重心位于海南和云南。

  上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,房企纷纷加码文旅业务,既是看中消费升级的巨大前景,也有多元化战略的考量。当然,也不排除借机补充房地产库存的目的。

  但根据新规要求,传统的文旅地产开发模式将受到极大限制。

  这份意为规范主题公园建设发展的文件指出,在主题公园周边地区,合理规划酒店、餐饮、购物、娱乐、交通等服务设施建设,控制与主题公园无关的住宅、写字楼等项目。在主题公园园区内,要合理配套商业设施用地面积,不得擅自改变园区土地用途,严禁进行住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。

  文件还提出,严控房地产倾向。其中包括:严格控制主题公园周边的房地产开发,从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模,不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目,必须单独供地、单独审批,不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批,也不得通过在招拍挂中设置条件,变相将主题公园与周边房地产捆绑开发。对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估,严格把关审查,防范“假公园真地产”项目。

  此外,文件中关于“禁止违规填海建设主题公园”的说法,也被认为指向已经运营的部分文旅地产项目。

  前述房企人士指出,该文件对主题公园的供地方式、业态配比、规划布局等方面的严格规定,掐中了传统文旅地产开发模式的“七寸”。但具体效果如何,仍将视执行情况而定。

  上述人士表示,虽然房地产项目和主题公园项目被要求分开供地,但正如土地一二级开发通常“联动”一样,该做法仍然难以保证绝对的公平。若房企同时获取园区土地和周边的房地产用地,“卖房先行”的模式便很容易重燃。因此,文件在具体执行中,仍然需要细则加以补充。

  严跃进则认为,文件将使房地产业“文旅热”的现象出现降温,对于规范这一领域有着重要意义。但他同时表示,这并不意味着房企进军文旅的道路被完全堵死。以“轻资产”模式进军文旅行业,成为未来唯一可行的方式。在这一过程中,运营能力强的企业可以借机做大。

群雄逐鹿难盈利长租公寓:又一个共享单车?

  当互联网企业在资本的簇拥下开打网约车、外卖大战后,战火又从食、行烧到了和住有关的刚需市场:租房。有别于传统租房模式的“互联网派”长租公寓运营商们,能否成为住房租赁市场一条新的鲶鱼?值得注意的是,尽管如魔方、安歆、自如等运营机构纷纷加大长租公寓扩张力度,令市场火爆犹如又一个共享单车,但有分析称,“二房东”模式有的利润率仅在1%-3%之间。而互联网租房平台想要从传统中介中抢得房源、又要在装修上体现差异化,就意味着更高的成本。在租房成本逐年上升的背景下,这些新进入市场的租房机构会否继续推高房租?

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  一大波“二房东”来了

  4月10日,业内一家知名的互联网长租公寓宣布进驻广州。至此,半年时间里这家公寓已相继入驻天津、武汉、南京和广州四城,加上北京、深圳、上海、杭州的初期布局,已全面覆盖所有一线和新一线城市。2015年初成立的这家公寓,如今在全国八城拥有10万间房的规模。

  3年就拓展了10万间房!疯狂的长租公寓闯入者绝非个案。在租购并举政策的推动下,一大批互联网长租公寓运营商蜂拥而来。“自如寓”对外透露的一组数据显示,2015年长租公寓的门店增长率不足15%,但是2016年增长率接近35%,2017年更是高达40%,进入2018年仍在不断吸引资本。

  以广州为例,目前抢滩长租公寓市场最快的,主要以房企的长租公寓品牌为主,比如龙湖冠寓、万科泊寓。据广州中原研究发展部调研,目前,广州主要分布约70多家规模不一的长租公寓,提供单身公寓约20000套左右。

  羊城晚报记者调查发现,区别于一般房屋租赁的中介模式,“互联网派”公寓推出“互联网+房产+金融”全新发展模式,他们希望用互联网的方式去改造住房租赁行业。

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  租赁市场年交易额1.8万亿

  租房市场被认为是一片待开发蓝海,其中长租公寓需求旺盛且呈指数增长,一二线城市规模占比超过90%。

  据调查,北京、上海为代表的一线城市在过去的四年中,首次购房人群年龄从30岁推迟到34岁,大城市的年轻人会有越来越长的时间停留在租房市场。方正证券测算认为,中国住房租赁市场的GMV(年交易总额)在1.8万亿至1.9万亿元区间,与美国更高比例的租赁人口比重(31.25%)和更大规模的GMV(3万亿美元)相比,中国市场潜力巨大。

  数据显示,2016年全国有近1.7亿人选择租住,租金规模已超过1万亿元。预计2020年租金规模超过1.5万亿元,2025年将近3万亿元。至2030年将有约2.7亿人选择租住,租金规模将超过4.5万亿元。

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  互联网平台要创新租房模式

  对于目前市场上存在的长租公寓平台,仲量联行曾根据平台定位分类:企业或国有开发商、酒店运营商、房地产中介以及初创企业平台,其中初创企业平台以及房产中介平台占近八成。

  不可否认的是,从2017年以来,长租公寓领域内的专业运营商在房源数量、运营水平还有管理规模方面都有较大提升,而互联网初创企业平台以及房产中介平台大规模扩张,也推动着住房租赁模式从C2C模式向C2B2C转变。

  “针对传统租房模式下无服务、无保障及租金季付/年付等痛点,公寓与众多知名金融机构合作,为租客端提供租房分期服务,为房东端提供定制化的装修分期服务。”有互联网长租公寓的主管介绍,其创新性的“互联网+房产+金融”的发展模式,为公寓的快速成长奠定了坚实基础。他们判断,未来会出现至少两三家持有100万间房间、市值非常大的做专业租赁的上市公司。

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  七成网友称长租公寓太贵

  记者调查一家互联网长租公寓发现,以目前天河区和海珠区的出租情况看,其公寓在重新包装出租后,租金毛利率在20%至30%之间,“如以市场价4000元/月租回来的房子,重新装修配置,提供增值和软装服务后出租,月租会达到5000元/月”。

  近期一项调查统计显示,超七成网友认为长租公寓租金太高,让人望而却步,如果月租金2000元以下则可以接受。

  有机构的调查显示,在不同租金的租赁房源供应与成交中,租金≤3000元/月的租赁房源需求占比达26.4%,而市场实际供应占比仅为11.9%;租金为3000-6000元/月的租赁房源需求占比为51%,市场供应占比39.6%;租金≥6000元/月的租赁房源需求占比为22.6%,市场供应占比却达到48.5%。这三个租金区间的租赁房源实际上代表租赁市场细分的三个市场:低端市场、中端市场及高端市场。而互联网长租公寓将如何匹配市场需求,无疑将关系到未来的发展。

从规划亮点看雄安“未来之城”

从规划亮点看雄安“未来之城”

  上图 京津冀区域空间格局示意图。新华社发

  一个时代有一个时代的样板和标志。

  10个篇章、2万多字,《河北雄安新区规划纲要》一出炉即引起万众瞩目。这张规划“未来之城”的宏伟蓝图,描绘着新时代高质量发展的前景,凸显着“雄安模式”的精髓。

  契合党的十九大提出全面建设社会主义现代化国家的战略安排,《雄安规划纲要》提出了“两步走”——到2035年和本世纪中叶的建设目标。

  亮点之一“组团式”格局:无单一中心、不摊大饼,城市发展富有弹性

  未来雄安,整个城市将呈现组团式格局。

  “雄安没有单一城市中心,不会摊大饼一样无序扩展。而是构建尺度适宜、职住均衡的城市组团。”中国城市规划设计研究院院长杨保军说。

  《雄安规划纲要》提出,坚持生态优先、绿色发展,统筹生产、生活、生态三大空间,逐步形成城乡统筹、功能完善的组团式城乡空间结构,布局疏密有度、水城共融的城市空间。

  雄安将呈现“一主、五辅、多节点”的空间格局——

  起步区面积约100平方公里,呈组团式结构,形成“北城、中苑、南淀”格局。“北城”集中布局5个城市组团;“中苑”恢复历史上的大溵古淀,塑造生态苑囿;“南淀”为临淀区域,严控开发建设,塑造白洋淀滨水岸线。在起步区内选择适当区域规划建设启动区,面积约20至30平方公里,重点承接北京非首都功能疏解。

  雄县、容城、安新县城和寨里、昝岗,作为5个外围组团,布局高端高新产业。

  布局若干特色小城镇和美丽乡村。美丽乡村规划建设用地规模约50平方公里。

  中国城市规划设计研究院总规划师朱子瑜介绍说,各组团之间,森林、湿地、绿地等蓝绿系统环绕间隔,有明确开发边界。功能相对完整,可满足工作生活需求。

  “新区规划了战略留白空间,为国家重大发展战略和城市可持续发展预留了空间,使城市发展富有弹性。”京津冀协同发展专家咨询委员会成员李晓江说。

  亮点之二鲜明“中国面孔”:不都是水泥森林,严格控制建筑高度

  雄安新区将是“中国面孔”,规划建设将集中展现中国建筑艺术的精髓。

  《雄安规划纲要》提出,坚持中西合璧、以中为主、古今交融,弘扬中华优秀传统文化,保留中华文化基因。塑造中华风范、淀泊风光、创新风尚的城市风貌。

  高层建筑将受到严格限制。《雄安规划纲要》明确提出:严格控制建筑高度,不能到处是水泥森林和玻璃幕墙。根据城市功能布局和产业特点,在新区特定范围规划建设高层建筑,集中承载中央商务、金融、企业总部等功能。

  雄安建筑将形成轮廓舒展、韵律起伏的城市天际线。“雄安没有高楼大厦林立给人的压抑感。”朱子瑜说,建筑既有古典神韵又具现代气息,融于自然、端正大方,不搞奇奇怪怪的建筑。

  雄安遵循平原建城、尊重自然的规律,建筑不照抄照搬,将有着鲜明“中国范儿”。新区新建住宅推广街区制,这意味着雄安没有封闭式大院小区。

  作为主城区的起步区,将传承中华传统营城理念,营造布局规制对称、街坊尺度宜人的“方城”,街坊呈棋盘式布局。规划设计城市轴线,南北轴线展示历史文化生态特色,东西轴线串联城市组团。

  建成后的城市,外围林带环绕、内部林木葱郁,周边淀区碧波万顷,形成“一方城、两轴线、五组团、十景苑、百花田、千年林、万顷波”的空间意象。

  亮点之三高质量发展的引擎:打造全球创新高地和改革开放新高地

  目前,已有100多家高端高新企业落户雄安,创新资源向新区加速聚集。

  翻阅《雄安规划纲要》,“超前布局区块链、太赫兹、认知计算等技术研发及试验”“IPv6率先布局”等内容均被写入。

  《雄安规划纲要》提出,通过承接符合新区定位的北京非首都功能疏解,积极吸纳和集聚创新要素资源,高起点布局高端高新产业,建设实体经济、科技创新、现代金融、人力资源协同发展的现代产业体系。

  值得注意的是,《雄安规划纲要》还提出了38个主要指标。“像基础设施智慧化水平超过90%,高速宽带标准千兆入户、万兆入企等这些指标在世界上都是领先的。”中国工程院院士、京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨说。

  河北省委书记、省人大常委会主任王东峰表示,雄安承载的使命之一是打造新时代中国高质量发展的全国样板,探索可借鉴可复制经验,高端高新将是新区产业最显著特点。

  河北省委副书记、省长许勤表示,新区将重点承接北京非首都功能,承接符合新区定位和发展需要的高校、企业总部、金融机构、事业单位等疏解,发展新一代信息技术、现代生命科学和生物技术、新材料、高端现代服务业、绿色生态农业等高端高新产业。

  改革创新是雄安的灵魂,是新区成长的第一动力。根据《雄安规划纲要》,新区将打造便民高效政务服务环境和创新开放的政策环境,在土地、财税、金融、人才、对外开放等方面,制定实施一揽子政策措施,确保疏解对象来得了、留得住、发展好。

  根据《雄安规划纲要》,新区将搭建国际一流科技创新平台,建设国际一流科技教育基础设施,构建国际一流创新服务体系,以新机制、新模式努力建设世界一流的雄安大学。

  亮点之四生态典范城市:城市就是园林,蓝绿空间占比达70%

  未来雄安,将镶嵌在蓝绿交织的生态空间之中,蓝绿空间占比稳定在70%。

  大型郊野生态公园、大型综合公园和社区公园,让居民3公里进森林,1公里进林带,300米进公园,街道100%林荫化。新区规划森林覆盖率达40%。起步区规划绿化覆盖率达到50%。

  “放眼全球,目前没有一个大城市能达到雄安新区70%的蓝绿空间占比。新区将展现出迷人的生态魅力。”邬贺铨说,新区将再现“林淀环绕的华北水乡,城绿交融的中国画卷”。

  “白洋淀要推动区域环境协同治理,构筑防洪堤坝,保持其原有历史风貌和‘华北之肾’的功能。”国家发展改革委主任、京津冀协同发展领导小组办公室主任何立峰说。

  环绕白洋淀、起步区和整个新区,将建设环状林带;主要河流和干道两侧,建设绿色生态廊道;城市组团间和重要生态涵养区,建设9片大型森林斑块。

  亮点之五以人民为中心:步行15分钟搞定日常需求,打造租购并举的多元化住房保障体系

  步行5分钟送孩子到幼儿园、10分钟送到小学、15分钟到中学。未来在新区,日常生活基本需求在15分钟步行范围内都能解决,便利店、卫生服务站、小型健身场所、幼儿园等步行5分钟就能达到。

  《雄安规划纲要》提出,坚持以人民为中心、注重保障和改善民生,建设优质共享的公共服务设施,提升公共服务水平,增强新区承载力、集聚力和吸引力,打造宜居宜业、可持续发展的现代化新城。

  “新区城市组团式发展、职住均衡、小街区,居民在日常工作、生活之外没有额外沉重负担,不会将大量时间虚耗在路上。”中国城市规划设计研究院规划研究中心主任殷会良说。

  新区规划了“城市—组团—社区”三级公共服务设施体系,构建社区、邻里、街坊三级生活圈。在建设之初,公共服务设施就是高质量、高水平的,将引进国内外优质教育、医疗和文化等资源。

  建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和多元化住房供应体系。完善多层次住房供给政策和市场调控体制,严控房地产开发,建立严禁投机的长效机制。

  亮点之六交通“快慢结合”:站城一体、窄路密网,“公交+自行车+步行”将是城内主流出行模式

  雄安交通可谓“快慢结合”。快则乘坐高铁半小时抵达北京和天津,20分钟直达北京新机场;城内“慢行”也便捷,“公交+自行车+步行”将是城内主流出行模式。

  “新区将成为八方交汇的通衢之地,对外交通便捷高效,与京津冀乃至全国、全球都有通畅的交通通道。”中国城市规划设计研究院交通分院交通工程研究所副所长杜恒说。

  《雄安规划纲要》提出,加快建立连接雄安新区与京津及周边其他城市、北京新机场之间的轨道交通网络,打造便捷、安全、绿色、智能交通体系。

  依托“四纵三横”高速公路网,开车1小时可到北京、天津,90分钟到石家庄。

  雄安推广“站城一体”开发模式,交通枢纽与城市功能一体化开发,在公共交通廊道、轨道站点周边集中布局公共服务设施,起步区绿色交通出行比例将达90%。

  起步区路网密度可达到每平方公里10至15公里,构建快速公交专用通道,公共交通占机动化出行比例达到80%。初期对地铁作规划空间预留。

  亮点之七数字孪生的城市:同步规划“数字城市与现实城市”,建设绿色智慧新城“雄安新区是数字城市与现实城市同步规划、同步建设的城市,两座城市将开展互动,打造数字孪生城市和智能城市。”中国信息通信研究院院长刘多说。

  《雄安规划纲要》提出,建立健全大数据资产管理体系,打造具有深度学习能力、全球领先的数字城市。

  雄安新区将成为一座“聪明城市”,城市管理具有智能化特征。杨保军说,利用“数字孪生城市”系统,将来一些决策付诸实施前,可先在虚拟城市模拟运行,根据模拟结果付诸实施或者修正,发挥辅助决策作用。

  按照规划纲要,新区感知设施系统与城市基础设施同步建设,构建城市物联网统一开放平台。利用云计算等技术,管理者可利用智能城市信息管理中枢,对城市全局实时分析,实现公共资源管理智能化。

  亮点之八绿色低碳:雨水“流不走”、管廊地下藏“利用雨水花园、下沉式绿地、生态湿地等设施,新区可实现中小降雨100%自然积存、净化。降雨收集起来经过处理用于城市绿化,既能防止城市内涝、雨水二次污染,也能助力节约用水。”中国城市规划设计研究院水务与工程分院生态环境研究所副所长高均海说。

  《雄安规划纲要》提出,按照绿色、智能、创新要求,推广绿色低碳的生产生活方式和城市建设运营模式,使用先进环保节能材料和技术工艺标准进行城市建设,营造优质绿色市政环境。

  新区将建设海绵城市和多级网络衔接的市政综合管廊系统,解决“马路拉链”问题。确定用水总量和效率红线,实行最严格水资源管理制度。全面推动绿色建筑设计、施工和运行,积极稳妥推广装配式、可循环利用的建筑方式。

  亮点之九留住乡愁:古树不挪,古建筑不拆,保护好历史文化“无文化传承,无雄安未来。新区规划建设中,坚持古树不挪,古建筑不拆,古牌坊不搬,保持原址不动。建成的新城市要有老场所,让老百姓记得住乡愁。”河北省委常委、副省长、雄安新区党工委书记、管委会主任陈刚说。

  一个新的城市要立得住,关键要传承好文脉,注重对历史文物和历史风貌的保护。《雄安规划纲要》明确提出,保护历史文化,形成体现历史传承、文明包容、时代创新的新区风貌。

  殷会良说,新区规划坚持保护弘扬中华优秀传统文化,延续历史文脉。古树、古牌坊等将有机嵌入公园、绿地等,使城市与历史文化传承有机融合、相得益彰,深刻构筑富有雄安特色的城市印记。

  雄安新区将保护和合理利用文物古迹、历史古城、传统村镇,传承与弘扬优秀传统文化,让老百姓记得住乡愁。

  亮点之十建设“安全雄安”:构筑现代化城市安全体系,确保千年大计万无一失“安全是万事之基,是一座城市最核心的基础。安全问题一失万无。”水利部水利水电规划设计总院副院长李原园表示。

  《雄安规划纲要》提出,牢固树立和贯彻落实总体国家安全观,形成全天候、系统性、现代化的城市安全保障体系,建设安全雄安。

  中国地震局地球物理研究所副所长高孟潭等专家表示,雄安新区规划充分考虑了方方面面安全因素,灾害和安全问题的监测预警、决策指挥、应急救灾等系统标准高,将成为我国安全城市的典范。

  《雄安规划纲要》在构建城市安全和应急防灾体系、水安全、抗震能力、能源供应安全等方面作出周密部署。起步区防洪标准为200年一遇,内涝防治标准为50年一遇。

  新区将构建完整的城市安全和应急防灾体系,全面提升监测预警、预防救援、应急处置、危机管理等综合防范能力,确保千年大计万无一失。

  文/新华社记者 张旭东 齐雷杰 王 敏 安 蓓 郁琼源(新华社北京4月21日电 )

房贷封顶年限延长5年 300万贷款利息多近56万

贷款封顶年限虽然延长了5年,但是为了这5年,100万的贷款额度要多还13.4万元利息;如果贷款300万则要多还将近56万元利息。

工商银行总行日前证实,个人住房贷款借款人最高年龄、借款人年龄与贷款期限之和都延长了5年。但在记者采访过程中却发现,由于延长5年时限需要多给不少利息,从年龄段上最受益的“60后”成了对新措施无感的人。

50岁仍可按顶格年限贷款

从前天开始,各地工行纷纷传出“借款人最高年龄延长”的消息,并被工行总行证实。新规定被很多房地产销售和中介业务人员解读为“利好消息”。业内人士表示,此番调整对于部分中老年购房者来说,可降低月供压力,延长还款周期。

工行总行证实,已在全国范围内将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁,借款人年龄与贷款期限之和由原来的不超过70年调整为不超过75年。

据了解,目前多家银行的贷款人年龄与贷款期限之和为70年,而北京执行的房贷期限是最长25年,这也就意味着50岁的人买房子还可以按照最长年限贷款。

月供少两千利息多几十万

“延长也不算好事。”一直在昌平看房、计划花700万左右换一套三居室的赵先生盘算着说。此前,赵先生曾经于2000年全款买过一套位于新街口的一居室,这次计划卖掉老房子改善居住环境。

赵先生生于1968年,是工行延长房贷上限年龄之后典型的受益人群。但是在赵先生看来,账不是这么算的。

记者以赵先生换房需贷款300万元计算,如果他选择等额本息、利率1.1倍的方式贷款,此前贷款20年每月要还款20450元,如果拉长到25年还款月供就是18226元。虽然表面上月供减少了2224元,但多贷款5年总共需多还55万多元的利息。

“退休之后收入减少,贷款时间延长利息也跟着增加,100万多5年就要多出不少利息,这我们可承受不了。”他说。

目前,赵先生两口子月收入为2.5万元,已经工作的大儿子还会给2000元的养老金,老两口每月的支出也就3000元左右。但是俩人一旦退休,退休金加起来也就1万元,算上儿子孝敬的钱,收入也减少了一多半。

“对我们来说最重要的不是月供变少,而是整体少花钱。”为了打听新政,赵先生甚至在昨天下午单独去工行窗口咨询了半天,还拨打了工行客服热线求证。“说是能提前还款节省利息,但是以后的事儿,真不好说。”

新措施未覆盖购房主力

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,这一政策是考虑到现在贷款买房的客户年龄特征,调整后年龄偏大、但有能力并且有改善型住房需求的人群能够得到贷款。

除了北京将最长贷款年限设定为25年的地区之外,其他区域目前基本都是30年。如果按照外地政策计算,45岁的购房者以往只能贷25年的款,以后能按30年期限贷款,对于这部分中年人群也是利好。

截至昨日发稿时,还没有其他银行表示将跟进这一新措施。工行总行相关负责人透露,此举是为适应我国人口发展趋势,满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求,减轻他们的经济压力。

“合计年限不超过75年,对于市场来说,部分改善购房人群的确因为还款年限增加,而提高借款能力,影响最大的是45到55岁人群,但这部分人群已经不是主力购房人群。目前看,市场90%以上购房人群的年龄段则集中在70后、80后。这一政策基本没有影响。”这位负责人说。

(北京日报)

央行:一季度末个人住房贷款余额同比增长20%

人民银行统计,2018年一季度末,金融机构人民币各项贷款余额125万亿元,同比增长12.8%,增速比上年末高0.1个百分点;一季度增加4.9万亿元,同比多增6339亿元。贷款投向呈现以下特点:

一、企业及其他单位贷款稳步增长

2018年一季度末,本外币非金融企业及机关团体贷款余额84.1万亿元,同比增长8.9%,增速比上年末高0.1个百分点;一季度增加3万亿元,同比多增3262亿元。

分期限看,一季度末非金融企业及机关团体短期贷款及票据融资余额33.6万亿元,同比增长2%,一季度增加5607亿元,同比多增5873亿元;中长期贷款余额48.2万亿元,同比增长14%,一季度增加2.4万亿元,同比少增2501亿元。

从用途看,一季度末非金融企业及机关团体固定资产贷款余额36.2万亿元,同比增长10.6%,增速比上年末低1.6个百分点;经营性贷款余额37.5万亿元,同比增长10.4%,增速比上年末低1.2个百分点。

二、具有普惠性质的小微企业贷款增速回升

2018年一季度末,小微企业人民币贷款余额25.1万亿元,同比增长14.3%,比同期各项贷款和企业贷款增速分别高1.5个和2.4个百分点。

一季度末,小微企业贷款余额占企业贷款余额的32.7%。一季度小微企业贷款增加7473亿元,同比少增3326亿元,增量占同期企业新增贷款的23.3%。

一季度末,具有普惠性质的小微企业贷款,包括单户授信小于500万的小微企业贷款、小微企业主及个体工商户经营性贷款余额7万亿元,同比增长12%,增速比上年末高2.2个百分点,一季度增加2415亿元,同比多增1469亿元。

三、工业中长期贷款增速提高

2018年一季度末,本外币工业中长期贷款余额8.3万亿元,同比增长5.4%,增速比上年末高0.3个百分点;一季度增加2574亿元,同比多增349亿元。重工业中长期贷款余额7.3万亿元,同比增长5.6%,增速比上年末高0.5个百分点;轻工业中长期贷款余额9641亿元,同比增长3.8%,增速比上年末低1.4个百分点。

一季度末,本外币服务业中长期贷款余额32.6万亿元,同比增长16.2%,增速比上年末低2个百分点。水利、环境和公共设施管理业中长期贷款余额同比增长15%,信息传输和软件服务业中长期贷款余额同比增长38.2%,科学研究和技术服务业中长期贷款余额同比增长25.3%。

四、“三农”贷款增量占比水平稳中有升

2018年一季度末,本外币涉农贷款余额31.6万亿元,同比增长7.9%,一季度增加1.1万亿元,占各项贷款的22.3%,比上年全年水平高2个百分点。

农村(县及县以下)贷款余额25.6万亿元,同比增长7.6%,一季度增加8744亿元,同比少增2871亿元;农户贷款余额8.5万亿元,同比增长14.1%,一季度增加3725亿元,同比多增155亿元;农业贷款余额4万亿元,同比增长4.6%,一季度增加1245亿元,同比少增261亿元。

五、房地产贷款总体增速回落

2018年一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,同比增长20.3%,增速比上年末低0.6个百分点;一季度增加1.9万亿元,占同期各项贷款增量的比重比上年水平低2个百分点。

一季度末,房产开发贷款余额7.7万亿元,同比增长25.3%。保障性住房开发贷款余额3.8万亿元,同比增长37.9%,一季度增加4479亿元,增量占同期房产开发贷款的64.7%,比上年同期占比水平高16个百分点。地产开发贷款余额1.4万亿元,同比增长2.2%。个人住房贷款余额22.86万亿元,同比增长20%,增速比上年末低2.2个百分点,一季度增加9949亿元,同比少增1750亿元。

六、住户消费性贷款增速回落

2018年一季度末,本外币住户贷款余额42.3万亿元,同比增长20%,增速比上年末低1.4个百分点;一季度增加1.8万亿元,同比少增926亿元。

一季度末,本外币住户消费性贷款余额32.9万亿元,同比增长23.4%,增速比上年末低2.4个百分点,一季度增加1.4万亿元,同比少增2161亿元;住户经营性贷款余额9.3万亿元,同比增长9.4%,增速比上年末高1.3个百分点,一季度增加3335亿元,同比多增1235亿元。

(中国网)

楼市交易进入淡季 今年住房租赁市场或迎来井喷

在一季度楼市成交情况同比普遍下滑的情况下,租房市场在2018年一季度却迎来了首 个成交的小高峰。某产研究院近日发布的《2018年一季度住房租赁市场报告》便显示,多地租房市场3月出现明显升温。对比春节前半个月(1月31日-2月14日),春节假期结束后的半个月内,北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)的租房需求分别增长了179%、188%、253%和283%。近期忙于争抢人才的杭州(楼盘)、长沙(楼盘)、武汉(楼盘)、成都、重庆(楼盘)、西安(楼盘)等二线城市租房需求增长也超过了180%。其中,广州租赁市场一季度成交情况比去年增长了41%。

实际上今年年初,广州市教育局便发布消息称,2018年广州将率先推进“租购同权、学位到房”。而随着4月中旬以来,同城各区陆续出台积分入学办法和义务教育阶段学校招生工作细则征求意见稿,标志着“租购同权”的相关细则被进一步明确,由此也使得广州这座在2017年省会中人口流入排名第一的城市,成为租房企业抢滩最激烈的市场之一。

未来十年房屋租赁市场增量将达3万亿元

中国房地产业协会会长刘志峰在某论坛上透露,2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元,随着一系列政策利好落地,住房租赁新征程已经开启。

今年一季度,全国各大城市纷纷出台推动租房市场发展的利好政策。其中,北京便首次发布建设项目规划使用“正负清单”,从政策上鼓励租赁住房,规定四环内将以租赁住房等政策性房为主;鼓励三环外商业零售、商业办公等调整为出租型寓商业办公等,在促进盘活商办存量的同时,也将推动北京租赁市场的发展。而深圳福田区则宣布2018年将供应2500套保障房,棚户(老旧住宅区)将改造深入推进4个,总投 资125.4亿元,今年计划完成投 资4.4亿元,改造后预计提供38.3万平方米的人才住房,由企业统租运营。其它城市,如成都提高租房补贴标准,规定家庭年收入10万元内可申领;杭州提出3年建设5万套人才租赁房;佛山(楼盘)规定企业自持商品房应全部公开对外租赁;东莞(楼盘)新入户人才可申请租房补贴,每人每年6000元;海南(楼盘)也提出要加快公租房分配入住,扩大租赁补贴保障范围;青海则准备学习广州,推进“租售同权”政策落地。

实际上,有关机构此前已预测,2018年将是住房租赁市场继续大踏步向前推进的一年。据公开信息显示,北京市提出要建290万平方米已供地的共有产权住房,将30%的住宅增量配租给新市民;上海市计划到2018年底,实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房(指1958年前后由政府统一经营出租的私有房产)房源9万套;厦门(楼盘)市新开工1.2万套、新增供应8000套租赁住房;天津(楼盘)、青岛(楼盘)、无锡(楼盘)等城市降低落户门槛,制定人才租房落户政策。

某研究院发布报告称,未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达到3万亿元。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为,目前我国已经有两省两市租赁市场的规模和发达国家非常接近。“两省”是广东省和浙江省,城镇家庭中分别有47%和41%的家庭是租房居住的。“两市”是北京和上海,分别有37.2%和38.3%的家庭是通过租赁解决居住需求,已达到发达国家租赁市场的规模,远远高于全国25.8%的平均水平。

全国长租公 寓品牌已达1200多家

住房租赁市场在商业上释放出来的巨大想象空间,目前已经在全国一二线城市吸引了大批房企、社会资本甚至是金融机构进入。

从一季度的市场监测数据来看,目前的租房行情无疑已经进入到一个逐步升温的状态。某研究院日前向南方日报披露的2018年3月长租公 寓市场月报显示,3月十大代表城市中,北京、上海、广州、天津、杭州、成都等租金环比均有上涨。

在土地方面,该月报显示,北京大兴公示了4宗集体建设用地租赁住房意向书,上海成交了2宗租赁用地,竞得企业均为国企背景;杭州成交3宗自持地块,其中1宗为纯租赁地块;佛山成交1宗自持地块,自持比例5%。

正是在各地不断升级的利好政策和土地供应的支持下,3月份的租房行业和企业亦呈现纷纷“摩拳擦掌”要大干一番的态势。3月15日,绿城便宣布首单40亿元住房租赁专项公司债券获批,而保利亦宣布国内首单房企租赁住房REITs(房地产信托投 资基金)发行。建设银行(601939,股吧)与海尔集团签署住房租赁合作协议,广东分行已率先推出存房业务,引发社会极大关注。新派公 寓则与建行发起资产证券化专项并购基金,金地商置耗资7600余万元收购WarmWarm+公 寓,后者目前在深圳共有12个项目,管理房间1670间,多为集中式独立公 寓。此外,万科表示要升级长租公 寓服务,定义“北居”生活新常态,而麦家公 寓则与海尔战略合作,打造长租公 寓智能化生态体系……种种迹象表明,今年的租房行业或将加速进入白热化的状态。

来自某房产研究院的监测数据显示,截至今年3月,全国范围内各类长租公 寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间。而随着3月以来租房行情的迅速回暖,一大批知名房企和互联网资本已经在抓紧进军长租公 寓市场。

在优帕克服务式公 寓市场研究中心看来,国内住房租赁市场相比海外成熟市场成长空间相当大,从法律法规、商业制度、服务创新等方面有待进一步完善与提升。实际上,住房租赁市场并非一个简单的行业。住房租赁涉及行业很广,比如装修、设计、家电等相关行业。随着国内租赁政策的不断出台,租赁行业的发展进入新征程。

该中心近期所作的一项研究认为,从一手房交易到保障房再到租赁,房地产行业从一元结构发展至二元到如今的多元结构,这需要整个行业积极关注各类新需求,包括租房的居住证改革、户籍制度改革、租房的商业银行贷款改革、承租者的信用等级评定改革、中高端租赁产品创新等,都会成为未来租赁政策改革的新内容。

分析

金融资本将加快租房市场规模发展

在业内人士看来,租房行业的转型升级势在必行。这给大资本和大机构的进入提供了机会。

秦虹认为,当前国内的租赁市场主要仍存在四方面的问题。首先是租赁关系不够稳定,影响了很多人的租赁意愿。其次是中介服务不规范,导致交易成本高、风险大。租赁市场的很多房源信息可能是假的,还会遇到很多事情被隐瞒的情况,比如缺乏诚信、扣留押金、违规“群租”等。再次是市场发展不成熟,机构租赁尚处于起步阶段。最后是,政府支持和服务欠缺,监督管理不到位。

基于租房行业目前客观存在的种种乱象,有专家认为,未来这个市场必定是大品牌和大平台的天下。正因如此,记者发现,当建设银行广东分行正式宣布在广州启动存房业务以来,便有大批业主在短期内前往咨询业务。由此可见,社会普遍希望行业尽快加强管理规范的需求非常迫切。

在年初召开的一次租房论坛上,刘志峰也表示,随着各个城市租赁政策落地,大型房地产企业、专业化租赁机构必须在投 资的所在城市,抓紧土地、金融、房源方面的对接,重点探索有效的盈利模式,并且解决专业人才短缺、运营经验较少、行业集中度低等问题。

面对租房行业的投 资风口,金融监管机构今年亦有重大风向出现。央行副行长潘功胜近期便公开表示:今年将就金融支持住房租赁市场发布相关文件,有望今年上半年出台。其中,对于公募REITs推出的时间表,潘功胜透露正在与相关部门研究,他希望能够尽早展开试点。为此,业内人士预计,住房租赁市场将迎来前所未有的发展机遇。

实际上,银行通过金融创新服务来支持租房市场建设的行动,从去年以来已经快速升温。建设银行、交通银行(601328,股吧)和工商银行(601398,股吧)均先后与各大房企或地方政府签署了相关合作协议。而近年来,据有关机构统计,REITs产品规模已呈明显加速增长趋势。华泰证券(601688,股吧)此前的研报显示,截至今年2月7日,交易所已挂牌发行的类REITs证券化产品数量为29只,总发行规模为643亿元。2017年前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品在数量以及规模上就已经超过前3年的总和。

业内人士预测,随着住房租赁市场发展进入快车道,预计到2025年租金GMV(租赁总收入价值)将接近3万亿元人民币,租赁人口达2.3亿。而金融资本的进入,将加快这一块市场的规模化发展。万科的一位高管此前便对记者表示,租房市场已经成为一片新蓝海,今年住房租赁市场或迎来井喷。

(南方日报)

产城无坏账风险 华夏幸福答疑上交所问询函

  六天前,上交所一封三千字问询函,让华夏幸福再度陷入市场关注中心,致第二天股价跌停。周五(4月20日)沪市收市之后,华夏幸福以39页公告函回应上交所监管询问。

  185亿应收账款为何不计提坏账?环京调控在未来会否继续对地产销售产生影响?经营性现金流为负又是为何?华夏幸福作出了自己的回应。

  也是在这一天,华夏幸福年度股东大会通过了未来三年的股东分红方(资料、团购、论坛)案,其中一点是,2018年-2020年现金分配的利润将不少于该三年实现的年均可分配利润的30%。

  产城无坏账风险

  2017年报显示,华夏幸福的189.1亿应收账款中,185.33亿的应收政府园区结算款同比增长了99.04%,且并未计提减值准备。

  华夏幸福称,鉴于公司的业务特点,公司每年与政府进行结算,政府对结算结果进行审核后纳入最近一年的财政预算予以支付,需要一定的工作周期,通常为一年以内,在政府纳入预算逐步支付后应收账款逐渐减少。

  因产业新城业务主要客户是地方政府,信用良好,且绝大部分应收账 款账龄在一年以内(2017年末占比98%),华夏幸福根据企业会计准则判断其并无坏账风险,故未计提坏账准备。 其举例称,部分开展类似业务的其他公司,根据其自身的业务特点,对项目的应收款 项余额,目前未出现计提坏账的情形。

  据称,185.33亿应收政府园区结算款98%以上可在一年以内收回,均在正常结算期间内,不足2%为一年以上,为应收沈水生态科技创新城管理委员会款 项。由于委托区域 内政府新增财政收入增长缓慢,导致回款周期比其他区域相对较长,出现了一年以 上的应收账款余额。

  年报显示,在华夏幸福2297.9亿元存货中,产业新城业务存货为920.7亿元 ,其中账龄在一年以内的占比为53.8%,1-2年占比21.5% ,2-3年占比11.3% ,3年以上占比13.4% 。

  对于1-3年以内的账龄,华夏幸福认为这是属于正常的经营状况,加之该公司产业新城异地复制有所突破,部分标杆区域城市建设加快,目前开展的主要为土地整理、 基础建设等前期业务,对该类业务的投入大幅增加,因此现阶段1年以内存货占比较大。

  在解决对策方面,华夏幸福称,将坚持严格执行投资纪律,对每个项目约定明确的资金峰值、现金流转正时点、利润转正时点等底线管理要求并严格考核,锁定风险边界,同时作为制订开发节奏与经营计划的底线依据。

  至于报告期末三年以上的存货123.3亿,占存货总额比13.4%,主要涉及固安工业园区、固安新兴示范区、大厂高新技术产业开发区,主要为土地整理 及基础设施建设业务,前期投资金额较大,周期较长,上述区域相关业务的建设周 期一般是两到三年,但由于规划调整、施工政策和手续办理等原因,部分项目建设周期超过三年,结算相对滞后。

  华夏幸福称,由于公司 2017年异地复制初见成效,新区域前期投入大幅增加,同时其他区域产业新城建设加快,因此存货增幅较大,导致存货周转率下降。

  海外业务拓展方面,目前已正式开展业务的海外产业园区项目为印尼卡拉 旺工业产业园及印尼唐格 朗工业产业园项目,两个项目均由2017年10月及1月开工,已投资总金额为17.44亿元,目前尚未产生收入。

  地产业务存量去化

  收入不升反降,是华夏幸福2017年年报中监管部门的另一个问号。据观点地产新媒体查阅,2017年华夏幸福房地产开发业务收入总计289.3亿元,同比下跌18.2% ,其中以廊坊市区、廊坊市大厂县、廊坊市固安县三个区域下跌较为明显。

  不过,华夏幸福预计2018年房地产开发业务预计结转收入超过500亿元,锁定率(预计结转收入中已实际销售签约锁定的金额/预计结转收入)超过90%, 预计同比增长超过70%。

  经一番分析,华夏幸福认为,房地产业务收入下降不存在持续性。而由于环京调控带来的影响,部分项目是否有潜在预售困难以及是否需要进行减值也受外界关注。

  年报显示,在已预售面积与上年基本持平的情况下,2017年底华夏幸福房地产项目中可供出售面积约为555.36万平方米,较上年同期增加约133.4%。上交所询问这些项目未完成预售的原因,以及是否存在减值问题。

  华夏幸福称,受部分区域规划调整及房地产行业调控的影响,部分区域房地产项目销售进度延缓。报告期内,京津冀等为重点限购限贷政策的调控区域,部分开盘项目去化率下降,该公司放缓项目推盘节奏,将该类存货作为储备供未来发展。

  为应对上述政策的影响,华夏幸福称,其在2017年已开始努力推动京津冀区域存量房的去化,加快供货推盘,同时加速非京津冀区域的房地产业务的开展。2018年一季度非京津冀区域的签约面积为193.04万平方米,占比达56%,超过京津冀区域。

  但同时,观点地产新媒体发现,第一季度华夏幸福京津冀区域的签约金额为229.82亿元,同比仍旧是下跌,跌幅为26.4%。非京津冀区域签约金额122.63亿元,同比增长338.8%。

  华夏幸福称,由于部分城市房价、地价持续调整,华夏幸福基于审慎性原则,依据2017年12月31日单个存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算,对2017年末存在风险的项目计提存货跌价准备3.94亿元。

  此外,2018年一季度京津冀区域项目销售均价1.5万元/平方米, 非京津冀区域项目销售均价0.63万元/平方米,均高于成本,不存在减值风险。参照2018年一季度已售房源的销售均价,其他待售房源亦不存在减值风险。

  异地复制与现金流

  环京遇阻,华夏幸福寻求非环京项目来解围,表现为非京津冀项目签约的销售的增长,但与此同时,产城前期投资需押注大量的资金,从而导致华夏幸福的现金流突然转负。2017年,华夏幸福全年经营活动产生的现金流净额为-162.28亿元,近三年首次为负。

  华夏幸福解释称,于2017年第三季度聚焦开拓新区域,加快了异地复制的步伐,产业新城业务支出大幅增加;同时受国家宏观调控及环保政策的影响,地产业务回款同比下降, 因此第三季度整体经营性现金流量净额下降较多;2017全年回款同比下降13.4%,经营活动现金流为负。

  不过,“经过聚焦精耕核心区域及经营能力提升,尤其是2017年四季度相关政策逐 渐清晰明朗,回款虽同比仍有下降,但回款及经营现金流比三季度已有大幅改善。” 截至2017年12月31日,公司货币资金余额681亿,为历史最高,属同行业中较高水平。

  2017年报显示,华夏幸福的流动负债为2280.6亿元,同比增长43%,其中公司其他流动负债余额约100.79亿元,同比增长高达458.62%,大幅增长引得外界关注。华夏幸福回应上交所称,报告期末其货币资金余额681亿元远高于一年内到期的有息负债338.4亿元,有足够的偿还能力。

  正值华夏幸福营收下跌之时,它与其他房企合作的“合照”引来新一波的争议:华夏幸福是否因资金问题而引入新的股东?

  相关负责人也表示,“我们在子公司层面引进金融机构并不意味着我们缺钱。事实上,全面开放合作是公司此前定下的重点战略之一。全面开放合作也不仅仅局限于地产,还包括产业新城。股权合作也是其中的一种方式,还包括已经落地两单的产业新城基金。”

  除了与房企合作,华夏幸福过往也频繁牵手金融机构为项目融资,上交所关注到了这一点。在公告中,华夏幸福称,各投资人根据投资所属期间、公司经营情况获取的收益率各不相同,公司不存在强制回购及提供保底收益情况。

  据统计,2017年华夏幸福全资子公司增资扩股引入金融机构作为股东的,合计约19例。 这些机构投资的年化投资回报率在6%-10%之间,以7%以下为主,最高达到9.66%。华夏幸福称,与合作方在项目股权层面的合作,属于共担风险、共享收益的股权合作行为,符合国家监管部门的各项法律规定与制度,也符合目前的金融监管政策。

  永续债方面,华夏幸福年内的永续债金额由10亿元增至90亿元,在回复函件中,华夏幸福称,若考虑上述90亿元永续债后,资产负债率为 83.5%,仍低于2016年的84.8%。

廊坊数百人连夜排队买房 购房者需警惕违规操作

  “上午九、十点来也许还能买到,赶紧来,晚了就没有了。”4月21日早上8点半,大厂早安北京·新橙项目销售在电话里回复北青网记者说,售楼处现场正在发号,来不及多说了,想买房就到现场来。

  北青网记者了解到,“大厂连夜排队抢房”的消息在4月20日周五晚上就在北三县多个楼盘微信群里快速传播。

  连夜排队“抢房” 销售称三年社保可后补

  一则购房人连夜蹲守售楼处排队买房的消息,扰乱了这个宁静的周末。

廊坊数百人连夜排队买房 购房者需警惕违规操作

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  北青网记者了解到,图片上拍摄地点是大厂早安北京·新橙项目售楼处。

  销售称,早安北京·新橙项目距离潮白河仅3公里,目前项目单价报价不到2万1,实际售价大概在1万7左右,今年10月份交房。“现在有5万抵8万优惠,全款客户还可享受85折优惠。”销售说。

  当北青网记者对没有三年社保购房资格表示疑虑时,销售称不用担心,“签完合同后社保可后补,每个月顺缴完税就可以,大概每月200块钱。”

  真“抢房”or玩“营销”

  根据销售在微信群里散布的消息,“大厂早安北京21号早上8点开盘300套房源,20号下午就已经聚集200多客户在排队,截至20号晚间已经超过600人。”

  对此,早安北京销售并未正面回答已经排了多少人,而是告诉记者“早来还能买到,可以预留房源,保证能选到价格优惠、合适的房子。”

  “连夜”排队抢房已经是环京开发商惯用伎俩,此前媒体也曾爆出开发商雇人排队,制造销售火爆的假象。

  北青网记者了解到,其实在20日下午,同在大厂潮白河区域的另一个项目确实遭到了疯抢。原因是开发商改变了以往的销售策略,三居定价低于两居,引来了市场的抢购。

  而此次早安北京项目同样也推出了两居和三居产品,同样销售定价三居比两居每平米便宜300元左右,不排除有借势炒作的嫌疑。

  21日上午10点半,北青网记者再次询问早安北京销售是否还能购买到三居,销售表示“赶紧来,三居只有56套,排号选房已经放到88号了,都在抢,现在来我还能给你留好户型。”

  有业内人士告诉北青网记者,早安北京项目口碑在区域内一般,排号“抢房”可以看做是一种营销手段,实际销售情况未必看上去那般火爆。

  除此之外,值得注意的是,北三县无新规划住宅用地,房源库存在减少,未来政策预期向好等都是近期新房市场升温的原因,但最主为主要的原因还是新房售价比较低。

  “相比较317政策前,潮白河房价一度炒到单价4万元,现在1万6左右的价格,确实已经非常低了,这个价格吸引到了刚需人群。”业内人士表示。

  违规操作普遍 购房者需警惕风险

  北青网记者了解到,目前北三县的限购政策并未放松,购房资格仍限制外地户口限购一套,且需要有当地3年社保。

  上有政策,下有对策,补缴3年社保已经是环京楼市公开的秘密,这样的违规操作不占少数。

  对此,北京方利律师事务所贾瑞果律师表示,这样的操作是开发商规避政策的做法,对于购房者来说,先购房,需要把购房款给开发商,这三年时间中存在很多不确定性。首先,能不能交满三年社保,其次满足条件后,可能无法网签。网签没完成之前,房子和购房者没有形成法律上的关系,开发商一旦发生变故,购房者的利益无法保障。建议购房者注意防范风险,选择合法合规的项目进行购买。