18日，国家统计局公布的“2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，全国楼市分类调控力度持续显效，一线城市新房和二手房价格均同比下降，二三线城市同比涨幅回落，但与此同时，环比上涨城市数量明显增加。

业内分析认为，3月份房价环比数据的回升并不意味着楼市发生趋势性变化，热点城市调控力度不会放松。

国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点，这是一线城市新房价格连续第3个月下降；深圳新建商品住宅价格以2.3%的同比降幅领跌全国，连续7个月同比下跌。

一线城市的二手住宅销售价格本月首次出现下降，降幅为0.1%。其中北京二手房价格仅为上年同月的93.2%，下降6.8个百分点。数据显示，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有10个，上涨的城市有60个，15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。

在对市场的走访中可以发现，3月份，北京多个小区二手房新增挂牌房源量与中介机构的意向购房者带看房次数均有大幅提升。南京、武汉、杭州、西安等热点城市对新房限价调控，高性价比的预售房源需求旺盛。

除了节后返城因素，一二线城市的人才新政策也在一定程度上促进了楼市回温。北京、上海、宁波、西安等城市纷纷出台人才引进政策，包括户口、奖金、子女教育等多项优惠。其中，西安为了招揽人才，规定全国在校大学生仅凭学生证、身份证即可在线办理落户。

3月份，热点城市推盘量增加，加上人才引进政策提升了一二线城市成交预期。棚改货币化安置效应不减，也对三四线城市的楼市有提振作用。

业内人士分析认为，房价环比上涨城市数量增加，与春节过后各个城市的入市楼盘数量增加有关。尤其是高端住宅供应，抬升了整体价格。

链家研究院分析称，3月全国楼市的成交小高峰属于正常的市场波动，并不意味着趋势性的变化。根据往年经验，3月为传统“小阳春”，春节前累积的需求会集中释放。

以北京二手房市场为例，2016年3月和2017年3月网签量的环比增幅分别为111.3%和113.3%。而受调控政策影响，今年3月仅比2月环比增加51.6%。从绝对水平看，今年3月成交比市场较热时的2016年、2017年同期均有明显减少，而与市场相对平稳的2015年同期相当，处于一个合理的水平。

观察西安、杭州、武汉等已出台“摇号购房”政策的城市，库存减少叠加人才引进政策，导致的只是热点区域商品房结构性短缺。从房地产投资数据增幅来看，热点城市正在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

近期，热点城市的楼市调控动作频频。3月大连出台限购措施，海南省也对限购、限售举措再升级。杭州、西安、武汉陆续出台“摇号购房”政策，并保障“刚需优先”。综合以上情况可以发现，热点城市的调控力度还将持续。

房地产开发企业到位资金情况通常是衡量房地产企业钱袋子的重要指标。4月17日，国家统计局公布2018年1-3月全国房地产开发投资和销售情况，对一季度房地产开发企业到位资金情况进行了披露。数据显示，今年一季度房企到位资金同比增长3.1%，相比近两年增速水平出现一定回落。其中，国内贷款和利用外资的资金变化最大，具体表现为国内贷款增速不足1%，放缓明显；利用外资量同比降近八成。

到位资金增速放缓

国家统计局数据显示，2018年一季度，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月回落1.7个百分点；与去年全年的8.2%以及去年同期的11.5%涨幅相比，增速回落较为明显。

行业人士评论称，房地产开发到位资金是专门用于项目开发，因此与房地产投资直接密切相关。今年一季度房企到位资金增速回落，也意味着房地产开发投资出现下行趋势。

在易居研究院智库研究中心总监严跃进看来，2018年是资金小年，房地产资金方面的管控会比较严厉。“从今年一季度房企到位资金来看，虽然同比继续上涨，但上涨幅度越来越小，资金面正不断从宽松步入到收紧的态势。”

严跃进进一步称，房企资金面收紧态势体现为两点：一方面，资金的成本不断提高；另一方面，资金规模不断压缩。在后续的经营中，房企应继续保持对资金的把控。严跃进预测，接下来房企在农村集体建设用地发展租赁市场、旧城改造和棚改等领域的到位资金面会比较好。

利用外资比重骤降

值得一提的是，国家统计局发布的一季度全国房地产开发投资和销售情况数据显示，2018年前3个月，房企利用外资仅16亿元，较去年同期下降78.4%。

据了解，到位资金中的利用外资指房地产企业从境外（包括港澳台）融入的资金（包括设备、材料、技术在内)，具体包括对外借款、外商直接投资、外商其他投资，但不包括我国自有外汇资金。

实际上，在目前境内融资渠道继续保持收紧状况下，房企对美元债表现出极高的重视。2018年开年，中国多家房地产企业发布海外融资计划。整体看，美元融资绝对值不高，但需求量明显上涨。

有业内人士分析认为，今年一季度利用外资量的同比减少只是阶段性的现象，随着境内融资成本的提升，境外融资需求依然强劲。

同策研究院首席分析师张宏伟表示，境外融资因为美元加息的原因，融资成本比以前高很多。但在短期内国内融资渠道收紧的情况下，美元发债规模预计还会增加。此外，房企还会采取境外其他渠道做一些融资。

投资增速将回落

数据显示，继2月全国房地产开发投资增速大幅提升至9.9%后，今年一季度，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，创下三年来的新高。不过，业内认为，随着资金链的收紧，未来全国房地产开发投资增速将出现回落。

易居研究院研究员王梦雯表示，2018年1-2月，房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。

未来，随着资金环境趋紧，销售下行加剧了房企的资金压力，开发商资金面或将出现变盘，部分企业促销回笼资金压力加大。全年来看，随着开发商资金面不断趋紧，全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续，预计后续同比将出现回落，增速在年底降至4%左右。

18日，国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅回落。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，环比上涨0.1%。

二线城市新房二手房价格环比涨幅均扩大

3月份，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格今年以来首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.1个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对南方日报记者表示，从环比数据上看，实际上当前房价潜在上涨的压力还是比较大，最典型的就是近期沈阳出台的限购政策，就说明了这一点，部分城市政策若不严，那么购房需求规模就会比较大，价格上涨的动力就会比较强。而从同比增幅数据看，可以看出，大趋势肯定会延续同比增幅收窄甚至下跌的态势，所以当前房价数据的特点在于，房价降温是大趋势，但中间各阶段和各城市依然会存在部分阻力。

此外，他表示，当前部分城市一手房和二手房数据都呈现了环比增幅扩大的现象。尤其是近期一些城市二手房市场的交易开始活跃，价格方面也开始上涨。

1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点；商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对南方日报记者表示，3月以来重点城市推盘量增加，人才争夺政策实质上提升了二线城市房地产成交预期；同时今年棚改货币化安置效应不减，将对三四线城市销售有提振作用。商品房销售额增速的回落幅度大于销售面积涨幅回落，表明总体市场成交处在量价平稳的良好状态。

房地产投资增速再次超过市场预期

夏丹表示，从原有的逻辑框架来看，先行指标的下行趋势应该反映在今年的开发投资增速当中，但年初发布的两期开发投资数据不仅超预期反弹，且反弹幅度较大。1-3月房地产投资增速高达10.4%，事实上这一指标已经整整三年未超过两位数了，即便在政策和货币环境相对宽松、行业趋势性复苏的2015-2016年。在租购并举双轨制度下，需同时考虑商品房、租赁房和保障房的情况，今年房地产投资存在超预期的可能。具体来看，进入3月，除了土地购置费递延和PSL贷款集中投放因素外，房地产开工建设包括租赁房和保障房的建设加快是一个主要原因。

1-3月房屋新开工面积34615万平方米，同比增速反弹至9.7%，较上期提高6.8个百分点。其中住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。夏丹表示，一是由于3月的季节性复苏，二是在严监管和紧资金环境下，加快开工取代囤地成为开发商的较优选择。

先行指标土地购置面积出现改善，对后续投资有支撑作用。近期三四线城市房地产交易维持热度，去库存较快，不少地方相应调整了供地节奏。房企方面也有补库存需求，在二三线城市积极布局。统计局公布的一季度房地产开发企业土地购置面积和成交价款同比增速再次回正，分别为0.5%和20.3%。从CREIS数据300个城市土地市场情况来看，二线和三线城市3月推地同环比均明显加快；其中三线城市土地交易领衔，成交面积环比和同比增速分别高达61%和103%。

此外，夏丹表示，在资金来源全面从紧的环境下，开发企业后续拿地力度能否持续仍存隐忧。1-3月份，房地产开发企业到位资金同比增速继续降至3.1%，为两年来最低。其中，国内贷款仅增长0.9%，个人按揭贷款下降6.8%，首套房和二套房贷款平均利率分别升至5.51%和5.86%，供求两端贷款政策均从紧；定金及预收款增速也放缓至11.2%，对应销售增速的下滑。

日前，上海市中心豪宅翠湖天地的摇号名单刷屏了朋友圈，名单中有多名疑似知名港台明星。

除此之外，最引人注目的是名单中还有大量的公司购房——该项目推出118套预售房源，摇号排序共计385组。其中以公司名义购买的客户214组，占比将近55.6%，超过半数以上。网友震惊之余感叹，摇号摇出了冰山一角。

而在上周，杭州首个摇号楼盘和家园公布了意向登记材料清单和材料说明，其中关于公司购房的内容也引起了大家的关注。在和家园的登记说明里，明确表示企业购房可以参与摇号，但不优先，限登记一个号。

购房摇号时代，以公司名义购房，会成为规避限购政策、提高摇号中签率的一种手段吗？

以公司名义买房，这种情况在杭州较少见

自从这两年连续出台限购政策后，杭州以公司名义买房的现象多吗？

钱报记者从杭州房管部门、二手中介以及开发商等多方打听了解到，真正实践操作的极少。

杭州房管部门的一位相关工作人员表示，据他所知，在杭州，公司购房是非常少见的，绝大多数楼盘都没有碰到过以公司名义购房的情况。因为几乎可以忽略不计，所以房管部门未曾专门统计过这方面的数据。

几家知名中介公司的资深经纪人也都表示，普通的二手住宅中，公司购房几乎没碰到过。而在二手豪宅领域，公司购房的情况倒是有零星出现。豪宅经纪人吴先生说，从事豪宅交易这些年来，以公司名义买房的客户只能算是“少量的”，近两年来自己只经手过一套。

“一般来说买得起豪宅的客户年纪都相对较大，有成年子女。即使名下有数套房产，也可以通过腾挪名额来腾出房票。”吴先生说，自己经手的那起以公司名义买房的案例，是因为客户年纪不大，“70后和80后客户，子女年纪尚小，没有购房资格，最后才采取了这种方式。”

一位开发商则明确表示，在杭州，以公司名义买房听闻不多，“这种情况最可能出现在两类楼盘，一类是高端豪宅，另一类是地段较偏、总价较低的楼盘，用来给员工做宿舍。”

Y女士和丈夫经营着一家颇具规模的私营外贸公司，公司地处临安一带。大概七八年前，那会儿临安还未撤市设区，无论是心理上还是地理上跟杭州市区的距离都相对较远。虽然公司有专门的单身宿舍，但是为了吸引和留住公司的中高层人才，Y女士以公司名义在余杭中泰的新明半岛和新西湖小镇购买了近20套房源，户型面积从90~160多平方米的都有，用来给中高层员工居住。

以公司名义买卖房产要交大量的税费

在和家园公布的意向登记材料清单和材料说明中，对于企业购房，特意提醒“三年内不得上市交易”、“保有环节有税费”。此外还列明了企业参加摇号需要提交的资料包括——新版营业执照（或旧版营业执照、组织机构代码证、税务登记证）；法人代表证明；公司委托法人办理的委托书；法人委托个人办理的委托书（若法人前来办理则不用提供）；公司章程；需要一次性付款。

可见，企业购房有诸多限制条件。豪宅经纪人陈先生直言，公司购房比较麻烦，“我们一般不建议”。

首先，公司购置房产需要一次性付款，要到取得产权证后，才能进行抵押贷款；其次，无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要是公司购房，均按照房款的3%缴纳契税；第三，公司名下的房产每年都需缴纳房产税，具体税费为：每年房产原值×70%×1.2%。

而当企业房产出售时，更需要缴纳高额税费，包括：1、增值税及附加，按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收；2、土地增值税，按(转让收入-扣除项目金额)×四级超率累进税率征收；或由税务机关按成交价格的5%核定征收；3、企业所得税，按转让所得收益×25%征收；4、印花税，按成交价格×0.05%征收。

以一套当初购买原值为500万元、现售价为1000万元的房产来计算，卖出时需要缴纳的税费约为：增值税及附加28万元+土地增值税50万元+企业所得税105.5万元+印花税0.5万元=184万元。

此外，如果企业经营不善，对外有债务，此笔房产还有可能被债权人追索。

不过，对于规模较大的实体公司来说，公司购房或许还有一些财务上的考虑。像Y女士，早年以公司名义购入持有的这批房产，既是手头余钱的一个投资途径，也可以作为公司固定资产安稳军心，并且在财务上也能抵税。

同样以购入原值500万元的房产为例。公司购房后，每年需要缴纳的房产税为500×0.84%=4.2万元。而按照目前比较通行的房产计提折旧的计算方法，即预留残值5%，折旧年限为20年，每年的折旧额=固定资产原值×（1-残值率）/折旧年限，则每年的折旧额为23.75万元。再按照企业所得税率25%，每年计提折旧这一块，可以节省企业所得税5.9375万元，大于每年所交的房产税。就这一点来说，公司购房，在房屋持有期间，有可能为公司节省税费。

而且，跟普通固定资产的不同之处在于，实际上房产的价值不仅不会折旧，反而极有可能上升。也因此，之前A股市场上曾传出过有ST公司靠卖出两套房产扭亏为盈避免退市的新闻，令人感喟。

杭州首个摇号楼盘，无一家公司申请摇号

很多购房者担心，随着杭州全面进入购房摇号时代，今后杭州也会像上海这样，出现大量公司购房挤压普通家庭购房空间的情况。

对此，浙江中原地产首席分析师荆海燕认为，杭州毕竟跟上海情况不同，上海的户口限制政策远比杭州严厉。市中心豪宅的供应稀缺度也远比杭州高，企业注册数和外来人口都比杭州多得多，所以才会出现一个摇号楼盘排序名单中超半数是公司购房者的情况。“在杭州落户难度并不高，积分落户政策、老年落户投靠等等途径较多，通常来说犯不着用公司名义买房。”

比如杭州首个摇号楼盘和家园，从4月14日开始接受现场登记申请，截至记者发稿前，已经登记申请的400余组客户中，没有一例公司登记申请。

荆海燕表示，除非摇号楼盘与周边的二手房价严重倒挂，中间存在巨大的价差套利空间，才会有不具备购房资格的人花大力气专门注册公司来参与摇号。但后续即使摇号中签后，如果要出售获利仍然绕不开高额的交易税费。

另外，杭州规定企业买房后三年内不得交易。三年后，随着住宅房地产税的推进，楼市行情是否还会如此火热，也是颇值得商榷的。

而上海之前的楼盘摇号名单中，公司购房通常不到10组。翠湖天地之所以会出现214组公司客户，在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，一是因为核心地段的豪宅具备很强的资产抗跌属性，二是该项目本次开盘价格在近3年内没有涨幅，具备较高的价格成长空间。

最近，香港似乎笼罩在一片疑云之下，港元兑美元汇率创33年来新低引发香港金管局连续出手买入，一场“港元保卫战”俨然开打。更重要的是，在港元低走的背景下，已经高高在上的香港楼市能否顶住压力？

4月12日以来，香港金管局买入超过300亿港元，来保证港元汇率不至于跌破联系汇率制度规定的7.85弱方保证。就在4月18日，香港金管局又两度入市，共买入约51.02亿港元捍卫汇率稳定，这已经是金管局自4月12日以来第10次出手捍卫港元汇率和香港联系汇率制度。对此，香港特区政府财政司司长陈茂波呼吁外界对港元流走无需过分担心。他强调，特区政府早已做好准备，有足够财力应对资金流出，也早已为香港银行和金融体系做好防震措施，防患未然。

目前，市场主流的看法是港元汇率持续走低的“罪魁祸首”是套利交易，即投资者借入低息货币（港元）去买高息货币（美元），从中套利。而套利交易机会的出现反映在香港当地的借贷成本——香港银行同业拆放利率(Hibor)和美国借贷成本伦敦银行同业拆借利率(Libor)之差上。以1个月期的美元Libor和Hibor为例，二者目前的利差仍大于100个基点，港美利差依然没有收窄的迹象，这或许是港元汇率迟迟未见回升的主要原因。

一直以来，美国利率正常化乃触发香港资金流走向的一大隐忧，但香港资金池短期尚算充裕，香港本地低息主调未变，成为香港楼巿的关键防线。

不过，随着美联储加息与缩表步伐循序渐进，多家香港本地商业银行已开始有所动作。记者调查发现，目前包括汇丰、中银香港在内的多家香港龙头商业银行曾在近期开始陆续暂停定息按揭产品，市场人士普遍认为，这是银行为将来上调按揭利息进行铺垫。

目前，香港楼市依旧高烧不退。美联物业公布的香港房价走势图显示，今年3月以实用面积计算的平均呎价为12809港元，继续创下新高。另据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处的数据显示，截至3月8日，今年以来香港二手住宅注册量已突破万宗，达到10245宗，逼近去年首季10261宗的水平；涉及金额已达799亿港元，比起去年首季681.2亿元更高出约17.3%，创下近7年来同期最高。

“康怡花园的两房单位，已经过千万港元，附近的太古城两房单位差不多要卖1400万港元。”准备在港置业的连先生告诉证券时报记者，康怡花园和太古城位于香港岛东区鲗鱼涌，可以说是香港屋苑的较高成交纪录。

在高房价背景下，香港土地市场也出现了一些变化。香港特区政府于今年推出的两幅地皮，均由本地主要开发商投得，其中位于观塘的相关用地批予华懋集团，另一幅位于九龙塘的新九龙地段第6579号用地则批予九仓集团。相比2017年政府标售的土地多数是由内地开发商投得，港企在2018年的投地策略十分进取。

香港楼市高烧不退，早已引起管理部门持续关注。实际上，香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。陈茂波日前表示，香港特区政府正在考虑对空置房屋征收空置税，此举或可刺激开发商释放手中已经建成却尚未发售的住房。

有分析师认为，香港金管局出手捍卫港元带来的影响可能是“双刃剑”：政策转变将迫使Hibor走高，消除额外的流动性，但可能暴露大量潜在风险，威胁到高高在上的香港楼市，并暴露“套利交易”后的隐藏杠杆。香港的房地产市场此前是港元融资需求的核心，但随着全球投资的重心转向实体经济，香港需要发掘新的融资需求。

野村证券预测金融危机的模型显示，香港出现了54个金融危机初期警报灯，比1997年至1998年亚洲金融危机时期还要多。目前，香港私人部门信贷占GDP之比已经高于45%的长期趋势水平，为全球最高，这是典型的泡沫迹象，而压垮香港楼市的最后一根稻草很可能是美联储加息周期的提速。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于港元来说，若是当前出现了流动性收紧等信号，那么势必会打压包括楼市在内的产业，实际上当前楼市中若是存在一些高杠杆炒楼的现象，出现降价等现象也是有可能的，尤其是一些豪宅项目。当然，香港楼市持续看好，与其国际化的市场因素有关，所以短期看要警惕市场波动风险，中长期则相对来说可以继续看好。业内人士建议，即便跟随专业投资机构，个人投资者投资香港楼市仍需谨慎。一是香港房价已在高位，投资成本高；二是香港楼市受国际环境影响较大，容易产生波动。

国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，下调的城市依然以热点城市为主，北京位列二手房价格环比下降的7个城市之一。

4月15日起，《加强房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》将开始正式执行，《北京市存量房屋出售经纪服务合同》和《北京市存量房屋承购经纪服务合同》这两个新的合同示范文本也将推行使用，政府部门对房地产经纪行业的监管正朝着纵深化、精细化和长效化的方向持续推进。

以“3·17新政”实施为界，北京市二手住宅网签量由新政出台前的254916套/年下降至121946套/年，降幅达52.2%，二手房市场过热得到了有效的遏制，买方正在获得更大的议价权。也有新兴的市场力量，正试图通过改变中介行业的业态，来让买卖双方在信息上、地位上更加平等，从而促进二手房市场回归公平与理性。

2017年初，由北京时间传媒投资创立的“亲戚买房”平台在全国首推二手房砍价师业务，一套房最高帮买房人省下了72万元。“买方处于信息劣势，在交易中很被动，我们认为，目前市场到了告别这种荒谬的时候了。”“亲戚买房”创始人兼CEO蔡照明说。

转角色：买房人不再是“软柿子”

蔡照明说，国内二手房中介的现状是，一手托两家、专捏软柿子。“软柿子是谁呢？你可以想想。”

我国房地产市场形成以来一直是相对的卖方市场，这导致了买方经纪人这个职业的消失，在北京这样的一线城市，买方承担中介费也就成了不成文的规则。

“你的心理底价、承受能力、付款能力，中介通过几个问题就能问得清清楚楚，然后再用套路制造恐慌促成交易，这对买房人是极不公平的。”蔡照明说，“一个人一辈子买房子也就几次，而市场是天天在变化的，一般人不可能对这个市场特别懂。”

“买房人一是不知道该不该买、买什么样的，二是决定要买了，想要便宜一点。相应地我们的服务一是提供信息和咨询，二是砍价。砍价师这个想法我们三四年前就有了，而现在时机成熟了。”蔡照明所说的时机，一是市场的非理性到达顶点后向理性回归，买方议价空间的增大让砍价师的作用凸显，二是知识付费的理念开始深入人心，无论是咨询还是砍价，买方高参的经验会有人愿意买单。

砍价师的任务是帮助买家选择同等价位最合适的房子，他们会以买房人“亲戚”的身份在议价的最后阶段出现，凭借自己对市场的把握，与中介的心理战，再帮买家省出一笔钱，或者争取到早交房、长付款周期、家具家电等优惠条件。而这笔钱的30%至50%不等，就成为对他们知识和经验的报酬。

谈市场：普涨普跌已是历史

“亲戚买房”首席砍价师马老师回顾了这一年来北京市楼市的重要节点：“‘3?17新政’出台后，去年4月份房价开始出现明显的下行趋势；到去年12月，新版合同开始征求意见，市场普遍担心装修家具家电补偿款纳入成交价会导致税费成本增加，造成了不小的恐慌，引起一波回弹；到春节前，买房人希望在年前把房子搞定，导致了挂牌价和成交量的上升，之后重归冷静；年后‘两会’，房产税立法有了时间表，这是个利空，使得房价继续下行；3月强二线城市、省会城市出台人才政策，北京跟进，市场预期改变，市场回弹，持续一个多月，部分刚需客户买到了房，与此同时一批低价房源被消化掉；到4月份，又进入了买卖双方相持的阶段，最近一周的成交量维持在200套左右。”

马老师在曾在中介行业从业9年，他告诉《北京晚报》记者，砍价师的必修课是研究政策和市场：“我们每周都会去全市踩盘，上行、下行，我们都会告诉买房人。中介只对他的片区熟，对整个北京缺乏宏观的认知，即使他知道也不会说，他只会说对他有利的数据。”

身在第一线，砍价师对二手房市场的变动是“春江水暖鸭先知”。

“3?17新政”前，砍价师更多时候是在帮买家抢房：“市场上行，哪怕砍不下价格，我们也会建议买房人果断下手，我们的职责不是砍价，而是帮买方决断和尽可能划算地抢房。”

一年过去了，有着11年中介从业经验的于老师表示：“从市场地位来说，以前北京一直是一个卖方市场，现在已经逐渐开始转变了；从整体上来说，成交频率降低，周期变长了，大约有四五个月，整个市场趋于稳定，不会再出现像过去那样一个风口大涨或者大家担忧的直线下跌的情况。在这样的市场下，买房人不需要恐慌，可以坐下来耐心地谈。”

从业15年的赵老师则观察到：“以前北京的市场是普涨普跌的，政策利好，所有的区都一路飙涨，政策不好，所有区都跌下来。现在不是这样了，市场已经出现了明显的分化，比如涨的时候，这个区涨10%，别的区只涨1%，跌的时候，别的区都在下调，这个区还在微涨。这样的分化意味着，你在买房过程中需要优选了，不再是过去买了就是赚了、一窝蜂去买的时候了。以去年为例，北京全市跌了15%，但通州跌了19%，怀柔却涨了6%。”

马老师认为，政策对二手房市场的影响是显而易见的，新的政策利好会让房市出现一波热点。热点过后，观望者会在一两个月中陆续出手，缓慢消化挂牌的房源。“只要没有大的政策出台，市场仍将以平稳为主。”

提个醒：买家要学会“反套路”

如今，北京的二手房市场平稳，砍价师提醒，即使在买家议价空间增大的情况下，依然要小心中介的套路。

“保守地说北京有15万中介，每人有100位客户，剔除重复按照1000万潜在客户来算，出来一个利好消息，他们就会微信群发信息：‘哥、姐，最近政策利好，出来看看房吧！’哪怕只有三分之一的人被说动，短时间内就会有三百万人出来看房，以市场截面有30万套房源来算，一套房子有十个人看，市场瞬间就热了。”蔡照明提醒，要警惕中介利用消息制造恐慌。

而从买家的角度说，首先一定要明确自己对房子的要求。赵老师说，很多买房人甚至不知道自己要买什么样的房子：“他们认为我就这点钱，只能买这样的房子。不是的，我们希望帮客户选择更好的房子，然后再来谈价格。”

其次，中介的话可以听但不要全信。“中介往往会告诉买房人，你看房的时候，别组的客户也在看房；你想谈的时候，别组客户约了十点，你能不能约八点；自导自演和另一个经纪人的微信对话，造成房子抢手的假象……经过一番‘教育’吓唬，或者丢过一次房子，买方就会变‘乖’，给自己设限，中介的话语权就更大了。”马老师说。

最后，在自行谈判时，要对中介有所保留：“你对房子的喜欢程度不能太表露，你的优质条件要善于隐藏，防止他过早向业主透露，让你失去谈判的筹码。比如你不需要换房、大首付，一定要留到合适的时候再说，让卖方为你的优质条件买单。”

尽管处处在给中介拆台，但马老师认为，砍价师和中介并不是对立的：“当中介发现这个‘亲戚’谈判思路清晰、方法也很对，是能帮助成交的，他就会听你的，最终实现多赢。”

近10年来，每次降准降息，看完消息，人们几乎都会问一句：对楼市影响如何？

央行4月17日晚间宣布、4月25日开始实施的降准，力度稍稍出乎市场的意料。普遍认为，此次降准，预计将向市场投放1.3万亿元，其中操作当日将偿还MLF（中期借贷便利）约9000亿元，释放增量资金约4000亿元。央行要求，相关金融机构须将新增资金主要用于小微企业贷款投放。

顺便提一下，2017年9月30日央行提出将实施面向小微和农口的普惠金融定向降准，并于2018年1月25日实施，释放流动性3000亿元左右。

专家们对央行4月降准的解读则出现了分歧。有的认为，这是货币政策转向的信号，从中性偏紧转向适度宽松或中性偏松；有的认为，央行意在给近段时间资金稍紧的市场注入流动性，但稳健中性的货币政策基调没有改变。

让专家们争论去吧，总有一个人猜对了。猜错的也不会罚站，照样有饭吃。

倒是有人拿这次降准与2014年相比，吓了我一跳。事后看来，2014年的降准，开启了为期两年的货币定量宽松通道，它包括了2014年的2次定向降准（2014年4月、2014年6月），2015年的1次定向降准（2015年6月），2015年的4次全面降准和2016年的1次全面降准（2016年3月），向市场注入的流动性达数万亿。

好在这只是个别专家的猜测性分析。主流观点还是围绕“稳健中性”轻微波动。我个人认为，宏观环境暂时找不到转向货币定量宽松的氛围。防范化解金融风险、去杠杆的大背景下，也不支持货币转向宽松。4月2日中央财经委员会第一次会议提出，打好防范化解金融风险攻坚战，以结构性去杠杆为基本思路，地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来。

2014年起的那一轮降准，房地产是实质上最大的受益行业或之一。2015年和2016年1-10月，一二线城市房价在已然较高的平台再次跳涨，直至招来新一轮的严厉调控，并延续至今。

那么，今年4月的降准，房地产还会是最大受益者么？应该不会。

主管部门对房地产金融的监管基调是从紧的。1月25日，银监会主席郭树清表示，要努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长；遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。2月5日至6日举行的2018年央行年度工作会议提出，进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

从房地产行业自身看，无论是中央政府主管部门还是各地政府，对房地产调控没有任何放松的举动。就在央行宣布降准的次日（4月18日），青岛调控升级，限购加码，取得不动产证满5年方可入市交易。其他一些城市近期出台的吸引人才的措施，则是促进城市长远发展的正常行为，与放松调控没有半毛钱关系。

但私底下还是有地产界朋友说，从过往经验看，资金都是很“狡猾”的，只要有新的流动性释放出来，总有一部分钱拐几道弯流入房地产市场。比如前些年的理财产品，2015年-2016年上半年的消费贷款，监管穿透去查，就会发现大量资金流到了楼市蓄水池。

但2017年会有所不同。包括1月25日的全国银行业监督管理工作会议在内，主管部门多次提出，要打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。相信没有几个金融机构敢冒这样的风险。

过去两三年，房企有个显著的趋同目标，即追求规模的快速增长，尽量扩大市场份额，第三梯队、第二梯队都想往前再迈一步，第一梯队则希望牢牢守住位置。而短期内规模扩张，必然伴随着负债率的上升，也就是，这批房企对资金的渴求更加旺盛。

目前来看，只要限购限贷不放松，降准新增资金流入楼市的可能性就很小。当然，凡事不绝对。但即便有少量的资金变相流向楼市，也不会从根本上改变房地产运行的趋势。今年大概率维持量价盘整的态势。

不过，从房地产的增量资金面看，2018年有两个小小的变化。一是，房企公司债发行有所回暖，其中美元债占比较大。但发债利率比2015-2016年1-9月有明显上升。有的房企近日发行的公司债利率超过8%。

二是，交易所放行了一批准REITS。如你所知，这些准REITS主要是鼓励租赁住房金融的产物，预计还会继续保持增长。

总体来看，房地产市场的资金面比2017年客观上有所好转。但正如去年的流动性从紧是普遍性的，今年央行几次注入流动性的动作，客观上也会令包括地产在内的部分行业得以浇灌，但不是大水漫灌。因此，地产界没有必要为此次降准而欢欣鼓舞。

根据官方数据，我国2014年棚改货币化安置比例为10%，2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年则提高至48.5%。目前官方尚未对外公布2017年全国棚户区货币化安置比例,但业界一般认为会超过50%,甚至有乐观估计会超过60%。

刚刚过去的3月份，楼市分化显著，一线城市房价下探，部分二三线城市房价仍然有所上涨。

中原地产指出，受板块轮动影响，一二线热点城市调控后，二三线城市库存去化正在加速。

而棚改及货币化安置去库存的威力，持续在部分二三线和三四线城市显现。根据今年的政府工作报告，未来三年棚改1500万套，虽比过去三年减少了300万套，但整体规模仍然较大。

大型房企也在二三线和三四线城市加速销售和存货周转，今年以来，恒大、碧桂园等在二三四线布局较多的房企均提出了加强高周转策略。

棚改加速去库存

2015年，国务院推出棚改三年计划，从2015年到2017年，要完成改造各类棚户区住房1800万套的任务，同时要求积极推进棚改货币化安置，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，达到去库存的目的。

数据显示，2015年~2017年，我国棚改规模处于稳步上升状态，全国新开工各类棚户区601万套、606万套和609万套，超额完成了2015年~2017年三年1800万套棚户区改造的任务。

几年来，棚户区改造一直是地方政府每年的重要议事日程之一，被广泛认为在推进中国新型城镇化、改善居民住房条件、拉动经济增长和盘活土地资源方面成效显著。

同时，棚户区改造也为三四线城市房地产去库存提供了一条重要的路径，而货币化安置在这其中的作用不可小觑。

2015年初以来，中央鼓励地方政府提高棚改货币化安置的比例，为棚改居民提供直接或间接的货币补贴、在市场上购买存量商品房住宅（货币化安置），而非建造新的安置住房（实物安置）。

随后，棚改货币化安置比例在逐年提高。根据官方数据，我国2014年棚改货币化安置比例为10%，2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年则提高至48.5%。目前官方尚未对外公布2017年全国棚户区货币化安置比例,但业界一般认为会超过50%,甚至有乐观估计会超过60%。

如民生证券发布的《棚改对地产销售和投资的量化分析》报告显示，全国棚改的货币化安置比例2017年有望达到60%。

瑞银集团经济学家汪涛指出，棚改货币化安置是房地产销售稳健增长的重要支撑。虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模，但其有助于加快三四线城市房地产销售、降低库存，进而提振市场情绪、支撑房价，最终支持整体房地产新开工和建设规模。

易居研究院数据显示，货币化安置支持的住宅商品房销售面积（消化库存）在2015年为1.5亿平方米、2016年为2.5亿平方米。2017年货币化安置对住宅销售的支撑作用更为明显，据多家机构判断，2017年棚改货币化安置带来的购买力已消化3亿平方米左右的商品房。

在一些去库存力度大的二线省会城市，棚改货币化安置的比例也较高。秦兵房产律师团执行合伙人徐斌指出，西安是棚改货币化安置的有力支持者。2016年西安棚改货币化安置比例为40%，到2017年已经达到70%。2018年按照西安的计划，还要继续投资棚改及货币化安置。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在棚户区改造中，货币化安置发挥了重要作用，预计今年政府还将进一步提高棚改货币化安置的比重。

今年的政府工作报告提出，启动新的三年棚改攻坚计划，从2018年到2020年，将再改造各类棚户区1500万套，2018年开工580万套。相比过去三年，棚改规模将有所降低，但仍属高位。

21世纪经济报道记者注意到，今年的政府工作报告中未提及货币化安置。

汪涛认为，今年货币化安置对房地产销售增速的贡献可能会明显消退。政府已将2018-2020年的棚改目标由2015-2017年的年均600万套降至年均500万套，再加上棚户区改造货币化安置的比例已相当高，进一步大幅提升的难度有所增加。

房企决胜高周转

为了抓住棚改政策的红利，房企加快了在二三线，三四线城市的高周转。

当下一、二线城市调控加码，限价限购严厉，而三四线城市得益于棚改和去库存政策相对宽松，成了房企竞相追逐的战场。

21世纪经济报道记者获悉，在2017年末，恒大便在内部发布了要求提高周转速度的文件，春节期间恒大启动了一波波促销行动。

近期，碧桂园也对高周转提出了更严格的要求。碧桂园内部发文，强调继续提升高周转力度，业内人士指出，这主要是针对碧桂园二三四线城市的项目。

在多年来持续深耕三四线城市的经营战略下，碧桂园去年实现全年销售额5508亿元，同比增长78.3%，成为国内率先突破5000亿的房企。在这5508亿的销售额中，三四线城市贡献了约58%，为近年来最高，较上年同期提升了17个百分点。

这很大程度上得益于碧桂园的高周转策略，碧桂园开创了“456”模式，即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”。

通过对比恒大、万科和碧桂园的财务数据，可以发现，碧桂园的存货周转月数和总资产周转月数相比其他两个房企要快，在企业周转方面做得比同规模房企要好。

中原地产认为，碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场，因三四线城市存在大量棚改货币化安置后的刚需购房群体。

不过，过去两年三四线城市房价有所抬升，业内专家普遍认为，由于面临严重的人口流失问题，从长期来看，三四线城市并不具备继续上涨基础。

据海通证券数据，自2011年以来，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市人口平均增速1.5%及二线城市人口平均增速1.4%。

海通证券分析师认为，房价与人口长期存在正相关性，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

此外，进入2018年，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，国内融资环境持续收紧，房企融资面临更大压力。

财报显示，在越来越难获得长期借贷的环境下，不少房企的短期偿债压力上升，房企只有加快周转速度，才能缩短现金回款周期，降低风险。

日前，市国土局公布了《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》（以下简称《计划》），东莞今年住宅用地指标有所缩减，“三旧改造”首次单独纳入供应计划。

四镇街无居住用地供应

依据《计划》，东莞2018年住宅供应用地指标为228.2298公顷，指标占比为15.81%。相较去年减少了104.5253公顷，指标占比减少12.05%。

从镇街供应量来看，莞城、道?颉⒑槊贰⑹?排4镇街无居住用地供应。此外，南城、万江、石龙、中堂（资料、团购、论坛）等多镇街还出现了商服用地零供应的情况。

由此可见，限制高档商品住房用地规模是趋势。同时，在住宅供应指标中，保障性住房以中低价位、中小户型普通住宅用地将成为开发主流，也是土地供应中“应保尽保”的内容。

除此之外，《计划》还透露，东莞市2018年度国有建设用地供应总量中，计划供应商服用地45.0980公顷，其中“三旧”改造项目3.8930公顷；住宅用地228.2298公顷，其中“三旧”改造项目67.9679公顷；工矿仓储用地914.2026公顷，其中“三旧”改造项目44.1448公顷；公共管理与公共服务用地201.4221公顷，其中“三旧”改造项目25.3731公顷；交通运输用地34.4435公顷；水域及水利设施用地10.9301公顷；特殊用地9.5710公顷。

“三旧”改造首次单独纳入供应计划

以往，“三旧”改造在土地供应计划中虽然也频频出现，但今年却被单独列入《计划》中。数据显示，在“三旧”改造用地中，2018年度东莞商服用地供应3.8930公顷，占计划供应用地8.6%；住宅用地供应67.9679公顷，占比29.8%；工矿仓储用地供应44.1448公顷，占比4.8%；另外，公共管理与公共服务用地为25.3731公顷，占比12.6%。

这也释放了一个重要信号，即东莞“三旧”改造将常态化、长期化。据了解，为了鼓励“三旧”改造以及城市更新，东莞每年将预留5%新增建设用地指标，支持连片更新改造。实行财政补助、不设容积率上限、有条件分割销售等优惠政策，鼓励“工改工”和建设工业大厦，从严控制改建商品房，真正腾挪出新空间来支撑产业转型升级。

“真是让我没有想到，整个办理过程一个多小时就全部完毕了。”4月16日下午，在北京经济技术开发区不动产登记事务中心办事服务大厅“一窗办理综合服务窗口”前，来自天华园二里二区1号楼的新业主王朋高兴得合不拢嘴，“真真正正地为企业和群众提供了一站式服务，真方便”。

交易纳税登记“合三为一”

在将房屋网签窗口、纳税窗口、登记窗口“合三为一”新成立的“一窗办理综合服务窗口”前，王朋花了一个多小时的时间，就顺利完成了个人缴税及不动产登记工作，并于当天领取到了不动产权证书。

据北京经济技术开发区不动产登记事务中心受理科工作人员介绍，按照优化整合原则，中心将原来分散设置的交易、纳税、登记三个业务窗口整合在不动产登记事务中心“一窗办理综合服务窗口”集中办理房屋权属转让业务，把繁琐的房产过户业务多次办变为一次办结。涉及三个业务的工作人员在同一窗口同步办公，通过内容信息整合确保企业和办事群众只面对一个窗口，交一次材料，就可让申请材料实现三种业务共享流转，完成三次业务操作；为申请者提供网签、纳税及登记一站式服务，改变以往办理房产过户需要多次往返各类办事大厅、受理窗口，且多次重复提交材料的情况，逐步实现“只进一扇门”、“最多跑一次”。

工作人员表示，这样能够全面提升不动产登记办事业务体验，让办事人员少跑路、少排队、少等待，极大节约了办事成本。同时，“一窗办理综合服务窗口”登记业务办理时限压缩至1-5个工作日。

收费发证“合二为一”

4月1日起，为进一步改善营商环境，提升企业和群众的获得感，开发区房屋和土地管理局联合财政局实施开通了不动产登记费现场缴纳业务，实现缴纳登记费和领取不动产权证书“合二为一”。

“开发区房屋和土地管理局作为牵头单位，不断加强与地税局、财政局等相关部门的信息沟通，多家单位密切配合，及时实现了舆情信息联网共享，开通了不动产‘一窗办理综合服务’。”开发区房屋和土地管理局张丹告诉记者：“现在，开发区不动产登记事务中心为了打通服务的‘最后一公里’，推广物流送证服务，已经引入了中国邮政EMS物流寄送业务，采取企业和群众自愿选择的原则，切实减少企业和群众到场次数，力争实现登记‘最多跑一次’。下一步，我们将不断完善业务流程，提高工作衔接水平，加快多方进一步融合，总结工作经验，提升综合服务窗口服务效率与服务质量，结合形成的成果，积极推进登记业务网上办理、登记信息网上查询等工作，推广不动产登记办事线上线下一体化，建立线上预审、线下核验、一次办结机制，确保‘一窗办理综合服务窗口’相关工作业务顺利进行，为更多的开发区企业和群众提供更加便捷、更加优质的服务。”