记者19日从中国工商银行总行处获得证实，工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。

同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，没有改变。

举例来说：如果一位50岁的购房人在北京购房，那么按照贷款人年龄与贷款期限之和不超过75年计算，这位购房人购买首套房最长可申请25年贷款，而此前最长贷款年限为20年。此次放宽最高年龄后，70周岁的首套房购房人在满足相关条件后，亦可申请5年期住房贷款。

工行相关负责人19日对中新社记者表示，此举是为适应中国人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，减轻他们的经济压力。

根据中国央行数据，截至今年3月末，中国人民币房地产贷款余额34.14万亿元，同比增长两成，其中一季度就增加1.9万亿元；个人住房贷款余额22.86万亿元人民币，同比亦增长两成。

中国工商银行是中国资产规模最大的银行，2017年实现净利润2875亿元人民币，净利润总量为全球银行业之最。近年来，工行在住房贷款政策上，均坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策支持去库存，合理满足首套和改善型住房需求。

自去年7月份广州市印发《广州市加快住房租赁市场工作方案》提出租房者和购房者子女享有同样就近入学权利后，各区相关细则何时发布成为舆论关注热点。记者了解到，截至目前，广州11区已经有7个区出台“租购同权”相关细则。

截至目前，广州11区已有7个区出台“租购同权”相关细则。 许青青 摄

3月14日，荔湾区率先公布了《广州市荔湾来穗人员随迁子女积分制入学实施办法(试行)》，明确在合法稳定住所一项的积分计算方式为：在荔湾区购房居住满5年者、在荔湾区合法租赁居住时间与在荔湾区购房居住时间总计满5年者以及在荔湾区合法租赁居住满5年者的积分值均是100分。也就是说，符合一定年限的租房者与购房者一样享受同等加分。

至此，从2017年7月17日明确“租购同权”的政策方向后，历时241天，广州在“租购同权”的政策落实上终于迈出实质性的一步。随后，越秀区、海珠区和黄埔等区也相继出台了新的积分入学方案。据广州市房地产中介协会统计，截至目前，广州11区已经有7个区出台“租购同权”相关细则。

其中，政策力度最大的海珠区，积分入学政策主要有以下两点变化：一是合法住所在积分入学计算体系中的比重大幅降低，从满分100分降低到满分30分。二是购房居住与合法租赁居住享受同等加分待遇(满分均为30分)。而在此之前，海珠区关于合法住所的加分项有着不同的处理，购房的人不需满5年，就可以一次性获得60分，而租房不满5年，却只能每月获得1分。可见，合法租赁居住场所在积分入学的加分项上的含金量明显提升。

另外，越秀区取消了全额房产加分、未违反计划生育政策加分这两项。黄埔区把租房加分的时间单位改为按月计分，最高分值也从45分提高到50分，与在黄埔区购房或自建房居住的加分一样。

广州市房地产中介协会副秘书长徐斌表示，根据已经出台细则，租房和购房的积分计算分值基本上都实现了一视同仁对待。在广州居住时间越久的市民子女，通过积分途径入学的机会就越大。新方案逐步把房产与学位剥离，降低房屋附加属性，让房屋回归居住属性，保障租房人的权益，是“租购同权”的政策初衷所在，也是“房子是用来住的”大势所趋。

徐斌说，房屋租赁备案在租购同权中扮演了极其重要的角色，房屋租赁备案不仅是租赁双方合法权益的有力保障，还是办理居住证、入广州户口不可或缺的材料之一，租客所承租的物业是否有进行备案是积分入学的直接凭证，因此租客更应该主动要求备案以此保障自身权益。

去年以来，在“房住不炒”及“租购同权”等利好政策的刺激下，住房租赁市场的发展进入快车道，其中长租公寓行业受到高度关注和资本追逐。房企、资本和长租公寓运营企业等在内的众多主体，纷纷跑马圈地、加码投资。

但另一方面，“租金差”仍是长租公寓主要的盈利模式，各方主体的介入，让原本利润就很微薄的长租公寓行业竞争日益激烈。“二八法则”下，规模成为决定长租公寓企业市场话语权，以及不被市场淘汰的重要指标。近日，上海长租公寓企业“爱生活·爱公寓”就因资金链吃紧引发与房东的矛盾，折射出长租公寓行业普遍存在的融资和盈利难题。

“长租公寓行业目前仍是个微利行业。”青客公寓创始人兼CEO金光杰在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“运营高效、管理规范、发展稳健的长租公寓企业将会走到最后，并获得资本的青睐。”

●资金链濒临断裂原因复杂

《每日经济新闻》记者调查发现，“爱公寓”收取房源后，通常会将客厅改造成一个单独房间，房间数量增加，以增加租金收入。此外，“爱公寓”与贷款平台合作，以“租金贷”的方式一次性拿到租客合同期内的大部分租金，可以借此进一步获取更多房源，以快速扩大规模。

与“爱公寓”合作的租金贷平台“平安好月付”，是平安好房旗下的一个分期支付房租的平台，其放款方为广州平安好贷小额贷款有限公司（以下简称平安小贷）。《每日经济新闻》记者以租客身份致电平安好房，公司工作人员表示，平安好房系一次性将合同期内的租金打给“爱公寓”，再由租客分期偿还贷款。例如半年的租赁合同，租客将首月房租和押金支付给“爱公寓”。“爱公寓”一次性获得平安好房打来的余下5个月的房租款，而余下5个月的房租则以贷款的形式由租客分期向平安好房偿还。

按理说，有贷款平台支持的“爱公寓”应该有较为稳健的现金流，最终为何会资金链告急呢？多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，短短两年内，“爱公寓”的扩张速度明显超过其本身的盈利速度。“爱公寓”单靠租金差，短时间内难以覆盖其装修等成本。如果“爱公寓”没有后续资金的投入，这一扩张模式将难以为继。

此外，《每日经济新闻》记者还注意到，“爱公寓”并不稳定的股权结构或许是其资金链告急的又一重要因素。

天眼查信息显示，“爱公寓”此前经过了多次股权变更：2017年6月17日投资人变为倪争光和程博博；2017年10月19日股东变更为上海歆东商务咨询事务所（以下简称歆东）和华视文化传媒（深圳）有限公司（以下简称华视文化传媒）；2018年1月19日，股东再次变更为歆东和北京华巍物业管理有限公司（以下简称华巍）。

公开资料显示，华视文化传媒目前对外投资了包括深圳史坦顿供应链有限公司等在内的5家公司，为何华视文化传媒投资“爱公寓”仅几个月就选择退出？《每日经济新闻》记者多次致电华视文化传媒，但均未获得回复。

《每日经济新闻》记者注意到，最新一次的股权变更是在2018年2月13日，歆东的投资人由程博博变更为王征凯，而王征凯目前为歆禺租赁及歆东两家公司的法定代表人。

记者从上海市高级人民法院官网获悉，歆禺租赁此前还陷入多起法律诉讼中。譬如，2017年，歆禺租赁因合同纠纷曾与一家供应商闹到法院。当年11月，法院裁决冻结被申请人歆禺租赁的银行存款人民币约667万元，如存款不足，则查封、扣押其不足部分相应价值的财产。

●行业融资进入快车道

目前，国内放开了对长租公寓资产证券化的限制，再加上“房住不炒”及“租购同权”等政策支持，长租公寓行业成为风口，长租公寓公司逐渐成为资本追逐的对象。

4月16日，青客公寓宣布完成数千万美元的C轮融资，由摩根士丹利管理的私募基金及凯欣资本联合领投。截至目前，青客公寓已累计获得超过1亿美元的融资。

而更早之前的2018年1月16日，链家旗下的长租公寓品牌“自如”宣布获得40亿元A轮融资，投资方包括华平投资、红杉资本中国基金、腾讯和融创等。值得一提的是，“自如”也是目前国内长租公寓行业规模最大的一笔融资。在A轮融资后，“自如”的估值达到200亿元，也是目前为止国内估值最高的长租公寓企业。

《每日经济新闻》记者注意到，去年10月，国内首单长租公寓资产证券化项目——新派公寓权益型房托资产支持专项计划获批发行后，国内长租公寓行业融资逐渐进入快车道。

据记者不完全统计，仅今年3月，国内就有多家房企、长租公寓企业的各类资产证券化产品获批，规模超过100亿元。

3月1日，越秀地产50亿元规模的租赁住房类REITs获深交所审议通过；3月14日，保利租赁住房REITs首期17.17亿元成功发行，认购倍数超过1.3倍，票面利率为5.5%；3月16日，绿城集团40亿元住房租赁公募、私募专项公司债获上交所预审核通过；3月20日，“自如”获20亿元储架式ABS发行额度；3月21日，龙湖集团发行第一期30亿元5年期住房租赁专项公募债券，票面利率为5.6%。

●盈利难题如何破解

在房企融资渠道收紧的同时，各类租赁住房类资产证券化产品受到资本市场的追捧。然而目前依然鲜有长租公寓企业能够实现盈利。

朗诗绿色集团近日发布的2017年年报显示，其旗下长租公寓品牌朗诗寓至2017年末运营房间数2010间，全年实现收入828.2万元，净利润亏损4417万元。

拥有50万间规模的自如，虽然以200亿元估值领跑长租公寓行业，但公司方面亦向《每日经济新闻》记者表示：“自如虽然在北京实现了盈利，但在全国市场依然以扩大规模为首要战略，盈利是自如的长期目标，目前仍处于投入期。”

金光杰向《每日经济新闻》记者坦言，青客公寓目前仍面临盈利难题。他认为，12万间是长租公寓企业的盈亏平衡点，计划到今年底将规模由目前的7万间扩张至12万间左右，把所有的成本覆盖掉，实现盈亏平衡。

实际上，对绝大部分长租公寓企业来说，目前主要的盈利方式还是“二房东”方式，即其在获取房源后，通过“N+1”改造（将房源中的客厅隔断并改造成一间卧室，进行一定装修、配置相应家居家电等），通过租金差来盈利。

以一套一线城市的二居室为例，假如长租公寓企业以5000元的月租金获取该房源，通过改造虽然能增加一间卧室，但每间4万~5万元的装修成本意味着装修投入将超过12万元；以5年租期计算，每年摊销成本2.4万元，意味着每间卧室的租金须由改造前的2500元增加到3200元才能覆盖掉装修成本。如果再考虑人员、资金、税收等成本的话，租金差往往不足以覆盖所有的成本。

“长租公寓企业主要的盈利方式还是租金差。”窝趣创始人兼CEO刘辉告诉《每日经济新闻》记者。刘辉认为，目前相对较高的房价导致房源获取成本居高不下，而租金又不会快速上涨，企业的盈利压力非常大。

盈利难题如何破解？刘辉认为，除通过提升品牌溢价、提高运营效率外，还要探索非租金收入，“将自己打造成一个‘平台’，向租客提供管家、社交等增值服务，获取非租金收入”。

金光杰则认为，对长租公寓企业来说，平台、（流量）入口也许能成为一个新的盈利点，但目前做平台、入口难度非常大，“还是要在运营管理方面下工夫，形成自身核心竞争力，在理性扩大规模的背景下实现规模效应，进而在增加租金收入的同时不断降本增效，才有可能破解盈利难题”。

“通过将自己打造成‘平台’来寻找盈利点的做法值得肯定。”易居研究院研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“平台效应一旦显现，后续将会依托巨大的租客规模进行资源导入，进而衍生出保洁、互联网金融等服务，这将大大增加长租公寓企业的盈利机会。”

针对市场出现的炒作、哄抬房价等情况，海南省住建部门密集处罚了一批违规房地产企业和房产中介。

4月18日晚11时，有群众举报龙华区观澜湖观园项目连夜开盘，引发抢购。海口市住建局派检查组赶赴项目营销现场，及时叫停不规范营销活动，并依据现场调查认定的违规销售行为，给予开发企业及相关中介机构共计罚款150万元。

这非孤例。海南住建部门联合其他部门，近期已经密集处罚了数十家违规房地产企业和房产中介。海口市工作组在三个房地产项目检查发现一系列违反违规行为，并现场对相关企业做出处罚。其中，代理销售枫丹白露（B区）项目的中介服务机构海南沃森实业有限公司被没收违法所得50万元，对其负有监管连带责任的海南积星房地产开发有限公司被罚款10万元。

此外，海南云房网络科技有限公司不具备房地产销售代理资格擅自代理销售商品房；海南德佑和兴房地产营销策划有限公司代理销售不符合销售条件的商品房；海南康弘投资有限公司代理销售不符合销售条件的商品房；海南乐居旅游地产信息服务有限公司为不符合销售条件的商品房项目提供房地产中介服务；海口易达行盛联房地产经纪有限公司工作人员董某在微信发布商品房价格和贷款等不实信息，涉嫌房地产虚假宣传。对此，海口市住建局对相关个人和企业作出罚款、撤销备案、暂停网签资格等处罚措施。

此外，三亚当日也公布了对1家房地产开发项目和5家中介违法违规行为进行查处的公告。当日，陵水、儋州、澄迈、东方等市县也公布了处罚案例。

海南省住建厅相关负责人表示，接下来还会继续监管市场，严厉打击房地产领域哄抬房价、违规销售、虚假宣传等违法违规行为。

目前，广州二手房市场中刚需买家仍占了绝对比例。除了首次置业人群外，不少买家为了改善住房需求而再次置业。为了有足够的资金，买家通常都需要卖一再买一，有律师提醒，这一过程需要预留充足的时间，否则容易耽误交易过程，从而带来违约损失。

案例：换房出问题导致违约

日前，买家罗先生通过某中介公司促成与业主梁先生签订了《房屋买卖合同》，约定签订合同后1个月内办理过户手续。在签订合同前，中介公司已向双方告知广州市限购政策内容，买卖双方明确表示知悉，罗先生支付了定金10万元。中介公司为罗先生和梁先生制作了网签。

1个月时间很快就过去了，但中介公司一直无法联系上罗先生，多次通过电话、微信、快递信件等方式催促罗先生履行合同，但罗先生一直没有回复。随后中介公司通过罗先生的太太了解得知，罗先生在广州市内原拥有两套房屋，在签订该合同前，已签订房屋买卖合同出售名下其中一套。但由于该房屋的买家突然出现资金周转问题，导致合同无法继续履行，造成了现在罗先生名下依然有两套房产的情况，无法办理其购买的房屋的交易过户手续。

梁先生得知该情况，当即提出要求追究罗先生的违约责任。其后，中介公司耐心对买卖双方进行调解，梁先生愿意退还部分定金给罗先生，并解除买卖合同。

提醒：先卖房再买房最保险

广州市房地产中介协会提醒广大消费者：本案中罗先生同时买房又卖房，实际上存在两个法律关系，罗先生与其旧房的买家存在房屋买卖关系，罗先生与拟购买房屋的业主梁先生存在房屋买卖关系，这两个法律关系在法律上是独立的。在旧房交易完成到买新房的过程中，任何一个环节都有可能出现问题，导致第一个交易未处理好影响到第二个交易。

有律师还表示，像这种打算卖旧房腾出购房资格买新房的消费者，最好先卖掉手里的旧房子，再去买新房子，才能确保达到交易条件。在旧房卖出后也要核查清楚是否名下已没有相关房产登记信息，具体可到各区不动产登记中心申请查询并开具房屋套数证明。同时，买家卖家在签订购房合同时都需特别注意定金及违约金的条款，减少因违约带来的损失。

经济观察网 记者 饶贤君 随着轰轰烈烈的共享概念大潮逐渐冷却，共享办公也进入了冷思考时代，资本不再一拥而上，新入场品牌数量增速下滑，头部玩家则开始整合优势资源、探寻模式创新，行业进入了新阶段。

2018年以来，共享办公空间迎来了一轮并购潮。1月，优客工场全资并购洪泰创新空间，3月，优客工场连接收购无界空间及Wedo联合创业社，4月12日，WeWork中国宣布25亿元并购裸心社。

优客工场创始人、董事长毛大庆表示，不断的收购、合作是量的积累，是优客工场由“聚集”到“聚变”的转化，“聚了以后还得变，不变就没有化学反应，聚变要够量才能变，2018年，我们开始了线上的化学反应，在企业的价值观中深度植入商业社群的思维，让入驻的企业发生化学反应，从而产生更多的变化，这个是更重要的。”

毛大庆还透露，为了更好地催化优客工场的“聚变”乃至更深层次的“裂变”，优客工场还尝试与某基金一道通过REITs方式持有楼宇，“我们的两个楼宇资产标的的购买已经完成了，基金已经做完了，优客工场拥有了购买楼宇，输出REITs管理的能力，未来优客工场会变成跟基金合作的价值输出公司，这是裂变的发生。”

这意味着国内的共享办公行业有了借用WeWork等国际共享办公企业商业模式的可能性。

毛大庆曾解释过WeWork的商业闭环，“几亿美元的租金收入是它的现金流，另一部分是入驻公司的股权，这不会产生收益的大头。关键是WeWork手上的一堆楼宇，通过REITs完成三年或六年的退出，然后再继续发REITs、再买楼，再开办公点。这就是一个轻资产运营加上资产证券化和资产资本化的公司。”

这将为行业的发展提供新的动能，但另一方面，REITs的发行及退出都有对收益率的要求，而“国内能够达到要求的企业并不多”，这将加剧行业内部已经出现的分化趋势。

好租近日发布了《2018年第一季度商办数据》，数据显示，全国共享办公空间品牌数量增长速度由2017年2月的约17%大幅下降至2018年3月的约5%，呈现出非常明显的放缓趋势，与此同时，一些品牌在倒闭或被并购后离场。

好租数据研究中心主任匡健锋认为，2018年共享办公空间将不再以单纯扩张为主，行业突飞猛进的情景不再，一季度几次大型的品牌合并，标志着行业发展进入新阶段，“如何能够借力科技、打造真正富有社区理念、持续提升办公体验、或创建‘小生态’系统，将成为市场的新看点。”

(经济观察报)

当前，我国部分特色小镇的发展模式和路径探索已取得一定成效，但更多的特色小镇面临生存的考验。国家发改委规划司司长陈亚军近期指出，特色小镇发展存在诸方面的问题，包括概念定位不清晰、盲目发展引起质量不高、同质化无特色、政府主导下市场程度不够、注重形象工程、盲目举债加大风险、房企过度参与带来地产化。对此，国家发改委发文表示对国家级特色小镇进行定期测评并优胜劣汰。

特色小镇“井喷”式扩容

研究机构克而瑞的统计数据显示，目前省级特色小镇、企业主导建设的特色小镇等总量已达2000个左右。特色小镇总量爆发背后是地方政府、社会资本合力推动所形成的结果。

早在2016年7月，住建部、国家发改委、财政部公布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，其中提出，到2020年，我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。

在克而瑞的数据中，有20多家房企公布了小镇战略计划，包括绿地、华侨城、华夏幸福、碧桂园等，签约总数已超数百个。2018年3月，国家发改委印发《国家发展改革委关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，其中提出，对已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇，开展定期测评和优胜劣汰。

去年，浙江省率先启动优胜劣汰机制，部分省级创建、培育的特色小镇遭到警告、降格甚至被淘汰。背后原因多样，主要表现在主打产业引进、扶持和招商等方面后劲不足，没有突出特色产业。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎近日表示，特色小镇发展存在多个风险，包括小镇建设的房地产风险、政府过度负债风险、低质量规划带来的生态环境风险，以及可持续运营的风险。

地方政府把特色小镇作为融资平台

冯奎认为，目前特色小镇最大的风险是房地产化。房地产化的风险又会滋生出低质量规划风险、可持续运营风险和金融风险等一系列风险。很多房地产企业转向做特色小镇，但缺乏对特色小镇内涵和概念的理解，缺乏产业运营能力，对生态环境和社会发展方面的认识也不够充分，导致把特色小镇项目当作房地产开发项目。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任徐林曾提到，一些地方政府大包大揽，把特色小镇作为融资平台来打造，希望利用特色小镇扩大当地的固定资产规模，推动当地GDP的增长，甚至还出台了特别考核，形成一哄而上的局面。

中国区域经济学会副会长肖金成也表示，地方政府想通过特色小镇来发展自己的产业，但如果吸引不来产业，小镇可能会变成空城。他说，从国家发改委起初的设想来看，应先有产业再有小镇，通过产业聚集来规划建设小镇，再吸引人口，这是比较良性化的模式。但地方政府“反过来”，寄希望于通过小镇来吸引产业，即先建小镇，再吸引导入产业，但产业能否来是未知数，这是最大的风险。

上海交通大学经济学院特聘教授陆铭认为，特色小镇的建设和用地指标搭在一起，如果是存量土地的，那就就地发展，如果是新建的特色小镇，建设指标给到偏远的地方，那里不能形成特色产业，只能发展房地产。

巅峰智业创始人刘锋评价称，现在的特色小镇建设“热情很高但办法不多”，办法不多的主要表现是房地产化倾向和同质化趋势比较重，大家造一个概念，造城重视“物”，不重视人和内容，也就是重视传统的建设，硬件建设更多一些，内在的产业文化和生活形态还没有想得很明白。

国家发改委曾有数据测算，一个核心面积一至三平方公里的特色小镇三年投资一般为50亿元左右，对不少财力窘迫的地方来说，这一数目甚巨。投资后一般要维系八到十年的运营才可能实现盈亏平衡乃至盈利，这期间的持续投入也是不小的金额。

对于地方政府而言，以土地换资本投资是惯用之道，但现在的可用空间也在压缩。刘锋说，土地是真正的痛点，要建设一个特色小镇，面积不算小，涉及土地的规划报批报建也是比较长的过程，是不是在生态红线里面、很多政策的合规性等，是在具体操作过程中遇到的难题。特色小镇的建设会占用一些耕地、林地或其他性质的土地，新占地的合规性一般是比较难解决的事情，反过来影响融资和建设进展。

PPP模式曾一度是特色小镇建设的重要渠道，但也有局限。冯奎曾表示，并非所有的项目都适合PPP模式。PPP模式主要适用于特定类型的基础设施与公共服务，这些项目未来能产生稳定收益。特色小镇规模不大，最大的特点是对创新创业的生态圈要求比较高。作为一种商业运营模式，特色小镇+PPP目前来看成功的模式并不多。

理性规划及时“止损”

刘锋认为，特色小镇未来会有更好的走向，但目前面临的资金和土地难题，暂时不会有很明显的改善。

陆铭表示，对于特色小镇建设应该进行“止损”，如果问题比较多就别再投资建设了，不好的特色小镇就不做了，“地方政府可能觉得已建设，不继续建设浪费了，但接着投更浪费，增加地方政府负担。”有专家表示，增加政府债务风险、房地产化倾向严重、无鲜明特色产业等的特色小镇或将面临淘汰。

冯奎说，有些企业也开始认识到特色小镇的门槛较高，对特色小镇的投资理性规划增强，这也有助上述风险的解决，但有个别地方特色小镇可能还会盲目快上。

特色小镇问题的凸显和缓解，政府角色定位是一大关键。在陆铭看来，特色小镇不是规划出来的，反观国外的特色小镇，多是在承袭传统强势产业基础上，强化自己的优势领域而形成。

冯奎认为，特色小镇规划建设中，政府要倡导一种小镇发展的新理念，对于土地生态、规划要有控制，要注意特色小镇发展中出现的问题，包括房地产化、过度杠杆等风险。他表示，在特色小镇发展过程中，企业是主体，政府是主导，要重视市场化主体的作用，政府主要是从规划上进行理念引领和管控，并对重要的风险点进行把握，而不是大包大揽，更不是自己赤膊上阵，非理性地发展特色小镇。他建议，地方政府也应该有“留白”的意识，也就是条件不到，不要贸然推动建设特色小镇。

(经济参考报)

3月份房地产开发投资增速再次超过市场预期，除了土地购置费递延和 PSL 贷款集中投放因素外，房地产开工包括租赁房和保障房建设加快是一个主要原因。先行指标土地购置面积出现改善，对后续投资有一定支撑作用。然而在资金来源全面从紧的环境下，开发企业后续拿地力度能否持续仍存隐忧。商品房销售额增速的回落幅度大于销售面积涨幅回落，表明总体市场成交处在量价平稳的良好状态。

投资增速再超预期

从原有的逻辑框架来看，先行指标的下行趋势应该反映在今年的开发投资增速当中，但年初发布的两期开发投资数据不仅超预期反弹，且反弹幅度较大。1月份-3月份房地产投资增速高达10.4%，事实上这一指标已经整整三年未超过两位数了，即便在政策和货币环境相对宽松、行业趋势性复苏的 2015年-2016年。在租购并举双轨制度下，需同时考虑商品房、租赁房和保障房的情况，今年房地产投资存在超预期的可能。

具体来看，进入3月份，除了土地购置费递延和 PSL贷款集中投放因素外，房地产开工建设包括租赁房和保障房的建设加快是一个主要原因。1月份-3月份房屋新开工面积 34615万平方米，同比增速反弹至9.7%，较上期提高 6.8 个百分点。其中住宅新开工面积 25531万平方米，增长12.2%。一是由于3月份的季节性复苏，二是严监管和紧资金环境下，加快开工取代囤地成为开发商的较优选择。

先行指标土地购置面积出现改善，对后续投资有支撑作用。近期三线、四线城市房地产交易维持热度，去库存较快，不少地方相应调整了供地节奏。房企方面也有补库存需求，在二线、三线城市积极布局。统计局公布的一季度房地产开发企业土地购置面积和成交价款同比增速再次回正，分别为0.5%和 20.3%。从 CREIS 数据 300 个城市土地市场情况来看，二线城市和三线城市 3 月份推地同比、环比均明显加快；其中三线城市土地交易领衔，成交面积环比和同比增速分别高达 61%和103%。然而在资金来源全面从紧的环境下，开发企业后续拿地力度能否持续仍存隐忧。1月份-3月份，房地产开发企业到位资金同比增速继续降至3.1%，为两年来最低。其中，国内贷款仅增长 0.9%，个人按揭贷款下降6.8%，首套房和二套房贷款平均利率分别升至 5.51%和5.86%，供求两端贷款政策均从紧；定金及预收款增速也放缓至 11.2%，对应销售增速的下滑。

商品房销售总体量价平稳

1月份-3月份，商品房销售面积 30088 万平方米，同比增长3.6%，增速比 1月份-2月份回落 0.5个百分点；商品房销售额 25597亿元，增长10.4%，增速回落 4.9个百分点。3 月份以来重点城市推盘量增加，人才争夺政策实质上定向地放松了房地产限购，提升了二线城市房地产成交预期；同时今年棚改货币化安置效应不减，将对三线、四线城市销售有提振作用。商品房销售额增速的回落幅度大于销售面积涨幅回落，表明总体市场成交处在量价平稳的良好状态。

聚焦70个大中城市，3月份新建商品住宅价格算数平均环比0.42%，涨幅较上期有所扩大，有季节性因素影响；同比 5.49%涨幅较上期下降 0.3 个百分点，限价调控措施发挥了效力。其中，一线城市房价同比增速为-0.6%为 34 个月以来最低值；二线城市和三线城市同比涨幅分别缩小 0.22 个百分点和 0.35 个百分点。然而由于限价调控，高性价比的预售房源需求依然旺盛，“日光”现象再现，不少楼盘出现了拒绝贷款而需全款买房的要求，刚需购房反而处于劣势。针对这样的情况，3月份上海、杭州、武汉等部分重点一线、二线城市出台了公证摇号政策，并对“无房家庭”给予倾斜，符合保障刚需权益的调控方向。

（作者系交通银行金融研究中心高级研究员）

(中国经济网)

原标题：“高价租赁房”启示录：盈利模式存疑 租赁“蛋糕”难下咽

近日，全国首 个企业自持租赁房项目“万科翡翠书院”进入预租阶段，却因高昂的租金(90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约3万-4万元)成为外界关注的焦点。支持者认为，高租金由高成本推动，且市场不乏此类需求;反对者则指出，这是非理性拿地的后果，项目盈利困难重重。不同于纯粹的租赁地块，该项目是销售型地块被竞至100%自持的结果，因此不但价格高昂，也难以享受到运营租赁项目的税费优惠。分析人士认为，作为房企首 个自持租赁项目的“吃螃蟹者”，定位高端租赁、引入基金，都包含着万科对租赁项目商业模式的探索。无论成败与否，对行业的借鉴意义仍然重大。

租赁时代的到来是大势所趋，机构化运营、长租占主流将成为主要特征。但目前为止，无论房企、经纪公司，还是社会化机构，都未探索出可持续的盈利模式。优势和劣势都十分明显的房地产企业，如何在该市场取得突破，仍然是一项重要课题。

布局步伐放缓

由于历史原因，经纪公司是租赁行业最有经验的运营者，资产轻、管理效率高、运营模式成熟是其主要特点。近年来，一些大型经纪公司都成立了长租公 寓部门，并推出了较为成熟的长租公 寓产品。

侧重新房销售代理的世联行，也推出了长租公 寓产品。魔方公 寓、U+公 寓、蛋壳公 寓等机构，是租赁市场的另一支力量。这类机构数量众多，并受到资本青睐，一些企业还实现了快速扩张。但由于运营能力参差不齐，淘汰率也相对较高。

房地产企业是不折不扣的“后来者”。目前，万科、龙湖、招商、碧桂园等大型房企均推出了长租公 寓产品，但起步都相对较晚。房企的优势在于资金雄厚、房源充裕，容易实现快速扩张，但运营经验被认为是短板。

在多数研究机构看来，这也是当前租赁市场最主要的三类机构化运营者。根据各地官方文件，未来还可能有政府机构加入其中，“分食”这一市场。

某研究院于2016年末发布的《租赁崛起》报告指出，预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。现阶段，对租赁市场的布局仍属于“跑马圈地”。

据21世纪经济报道了解，尽管扩张能力强，但截至目前，除极少数案例外，绝大多数房企采用合作(如阳光城(000671,股吧)和寓见公 寓)或轻资产的方式运营长租公 寓。

“轻资产”，意味着开发商与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同，然后进行装修改造及运营管理。与之相对的“重资产”，则指通过收购获得物业产权或长期使用权，然后进行运营。

即使各地已经推出成本相对“低廉”的租赁用地，房企拿地积极性似乎仍然不高。自2017年7月至2018年1月，上海(楼盘)累计出让7批次、29幅租赁住房用地，平均起始楼面价6600元/平方米左右，远低于周边商品房楼板价。但这些土地多被国企获得，且多以底价成交。

北京某房企人士向21世纪经济报道指出，过去一年来，房地产企业销售向好，但融资政策在不断收紧。因此，在商业模式不甚明朗的情况下，房企对新业务慎重布局，也是情理之中。

他还透露，根据该企业委托相关机构的调研，发现在一些热点一二线城市，租赁房源供应已出现区域性、阶段性过剩，暂时不利于重仓布局。

商业模式不明

从操作模式上，销售与租赁有着本质不同，前者重营销，后者重运营。且如果不能引入战略投 资者，容易发生资金占用量大、持有成本高的风险。

为解决“万科翡翠书院”项目的资金问题，北京万科于2017年5月入伙中城乾元基金，并将后者引入项目。从出资比例看，北京万科实现了11倍的杠杆率。在具体参与细节上，分析人士认为，基金极有可能以类REITs的方式来操作。这也是目前长租公 寓运营的主要操作方式。

近期，房企频繁发布租赁资产证券化产品。保利于3月13日成功发行房企租赁住房REITs，储架总规模50亿元，首期利率5.5%。4月初，阳光城首单A股民企储架式长租REITs获深交所通过，规模不超过30亿元。此外，碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企也以发行REITs、CMBS、ABN等方式，实施了租赁证券化。

中原地产首席分析师张大伟认为，这些尝试的目的在于建立租赁产品的商业模型，但就国内租赁市场的现实而言，未必有效。

他向21世纪经济报道表示，当前房企实施的租赁资产证券化产品中，没有一个是真正的REITs。因为真正的REITs是靠租金收益，而国内的租金收益不能覆盖资金成本，需要贴息。所以，这些资产证券化产品“不是套现，而是借钱”。

张大伟指出，中国房地产市场的租售比偏低，使得这些资产证券化产品难以真正有效。即使放松“N+1”的分隔出租模式，或者允许商住类项目发行资产证券化产品，也只能保证持平或微利。若不能放开，则无法保证盈利。

到目前为止，无论房企、机构，还是经纪公司，都未能探索出租赁市场可持续性的盈利模式。

2017年5月，优客逸家CEO刘翔对外宣布，当年4月份成都公司首次实现单城市盈利，这是长租公 寓行业中，首 个宣布实现规模化盈利的企业。但此番表态受到一定质疑。此后，这家公司专注于规模扩张，未再宣布有关业绩的信息。

即使商业模式行之有效，运营方也需借助规模效应实现利润最大化。在近期的业绩会上，世联行董事长陈劲松就表示，长租公 寓业务目前仍处于“投入期”，规模效应加上租金上涨带来的成本优势，将逐步为该业务带来收益。

张大伟指出，即使上述问题都解决，之后运营层面的考验才刚刚开始，保持高效率、高品质和低空置率，都需要卓越的管理和运营能力。

他还表示，租赁市场有大量待解决的问题，房企在这一领域的优势和劣势都较为明显。根据企业发展战略的不同，各公司的投入力度也不相同，但要想在短期内取得实质性突破，恐怕并非易事。

(21世纪经济报道)

4月17-19日，上海又有三个新盘入市，共推出1792套房源。总体来看，上海有超过20个楼盘相继拿到预售证，将在4月中下旬开启密集的摇号开盘。

预售审批加速，房企也逐渐适应限价要求。当前上海改善型产品入市增多，近期开盘去化率均在90%以上。但综合全国来看，各地供应与去化节奏呈分化趋势。

不过同策研究院首席分析师张宏伟指出，目前一线城市和强二线城市商品住宅获得预售许可证的库存绝对量并不多。截至3月底，京沪穗深存量分别为624万平方米、454万平方米、727万平方米、265万平方米，二线城市中杭州、南京、苏州、武汉、成都、西安等绝对量大多低于500万平方米。

需要指出的是，由于各地限价和开发商推盘节奏调整，还有大量具备预售条件，但还未拿到预售许可证的存量楼盘，现在基本已是现房或准现房。按照同策研究院测算的近6个月商品住宅去化速度来看，各地库存减少的另一面，是去化速度不尽相同。比如北京的可售房源库存去化周期约在18个月，上海去化周期是12个月，广州、深圳均约11个月。

供求比分化

据同策研究院统计，1-3月14个一线城市及重点二线城市中，一线城市以广州商品房供应量最大，为148.23万平方米;重点二线城市中重庆最大，批准上市面积754.57万平方米。去化最高的一二线城市对应也是广州与重庆。供求比而言，除了北京、重庆供应大于去化面积，其余12个城市均出现供不应求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从当前调控政策来说，大城市得益于房地产推盘节奏加快，实际上后续资金回流压力不会太大，但有一点是肯定的，即房企主动降价心态在加剧。“毕竟不卖楼就没有业绩增长机会了”。

比如4月前两周，上海均有近9万平方米的新房上市量，其中多个项目申请时间都已长达一年，蓄客时间较长，去化也很明显。然而，据同策研究院统计，上海的供应和去化水平仍然下跌。以4月9-15日这一周数据为例，上海一手房预售供应量9.79万平方米，环比下跌5%;成交量9.79 万平方米,环比下跌5%;成交均价47383/平方米，环比下跌7%。

房企刚公布的一季度销售业绩也可验证城市分化。碧桂园以1879.7亿元的合同销售额成为销售冠军;恒大、万科则以1618.7亿元和1542.6亿元分列第二、三位。其中，碧桂园3月单月合同销售额达641.3亿元，分别较恒大、万科的单月销售额多出百亿元。克而瑞研究中心指出，这源于碧桂园在三四线城市布局项目较多，相比一二线城市，三四线城市销售受限较少。

严跃进分析道，目前已经进入县城去库存阶段，所以碧桂园类房企抓住“县城去库存”红利，而强调在类似三四五线城市投 资，此类企业也认为这些市场可能还没饱和。

严跃进认为，三四五线城市购房政策相对宽松，加之棚改政策释放红利、城市居民收入水平在提高，因此仍有较好的市场发展机会。

绿城就是一个典型案例，据披露，2018年至今，其在公开土地市场已斩获6宗土地，总地价93亿元。仅4月上半月绿城在江浙区域便斥资40亿拿下三宗地块，分别位于德清、舟山、常熟等三四线城市。

库存总体减少

中原地产研究中心统计显示，截至2018年3月底，全国商品房库存已经直逼2014年9月末的库存数字57148万平方米，创造了43个月以来新低。

易居研究院统计也显示，当前全国百城库存规模回落到5年前水平。截至2018年3月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米，环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%，同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。三类城市均为下滑态势，未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市，补库存的空间依然较大。

据监测，3月，一二及三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.2、10.3和10.6个月，相比2月，二线城市持平、一线和三四线城市有所缩短。

在同策14城库存数据中，一线城市以广州最高，3月底有747.56万平方米库存;二线城市中青岛最高，有1160万平方米存量，天津紧随其后，有1150.72万平方米，但这两个城市前三个月的去化均高于供应量。最近6个月存销比最小的城市是杭州，在主城区300平方米以上住宅库存仅183套;平均成交量最高的则是重庆。

近期，同策研究院对全国62个三四线城市综合评估发现，东部三大经济圈内三四线城市房企的中长期开发投 资机会相对看好，供应量将会上升;非一线城市周边的三四线城市中长期供应则存在结构性调整。

张宏伟认为，综合量价周期分析，到2018年第四季度，核心一二线房地产市场成交均价将完全进入周期谷底，之后2019年2-3季度住宅销量率先反弹、2020年2-3季度房价随销量上涨缓慢释放。综合判断，核心一二线城市楼市调控不会松动;三四线城市间长期存销比存在分化，尽管如盐城、蚌埠、湖州等城市长期存销比处于较低水平，一旦市场需求集中释放，地方政府推地增加将产生新一轮库存问题。

张宏伟建议房企应把握核心一二线城市影响下，三四线城市房价轮动的周期性机会，不同都市圈内，三四线城市房价将在2018年2季度之前仍有跑量机会，而下一轮三四线城市房价实质性上升阶段为2020年1-2季度之后。

(21世纪经济报道)