短租民宿近来步入了高速扩张阶段。4月19日，小猪短租宣布全国第二总部落户成都，布局西南市场，同时，还推出了新业务品牌揽租公社。据小猪短租相关负责人透露，当前成都、重庆等城市，分享房源的交易量增长超过500%。不少业内人士认为，今年3月以来，短租民宿企业纷纷发布新战略，在中国市场“跑马圈地”。经过几年发展，这一领域正逐渐摆脱野蛮生长式扩张，未来各家短租平台也将根据市场竞争调整自己的定位。

针对小猪短租开辟西南市场，小猪短租相关负责人表示，有很多家庭来四川等西南省份休闲度假，去年西南市场分享房源的交易量增长很快，个别城市增长量超过500%。小猪短租联合创始人兼CEO陈驰透露，“成都是一座充满共享基因的城市，第二总部在此落户，将为公司下一阶段的发展输送动力”。值得一提的是，小猪短租还推出了新业务品牌揽租公社，该平台为房东提供涵盖设计、软装、保洁、商城、物联网设备、智能化管理等环节的经营解决方案，意在降低经营门槛。北京商报记者了解到，目前小猪短租平台的房源已突破35万，覆盖国内395个城市和海外225个目的地。

DCCI互联网研究院院长刘兴亮指出，随着休闲游的兴起，二三线城市周边巨大的旅游资源被很多民宿企业看中，像西安、成都等旅游热门城市也成为布局的重点。

近一段时间以来，短租民宿行业的竞争愈演愈烈。今年3月29日，爱彼迎在中国发布了一系列计划，其中就包含将现有房源分级的“爱彼迎Plus”计划和成立“爱彼迎房东学院”等。国内短租民宿老大途家也发布了一系列战略，线下斯维登板块还对外发布了升级后的产品和服务等举措。不仅如此，4月12日，蚂蚁短租也根据市场推出了中国首个“舒适型”民宿连锁品牌“有家民宿”，并上线了首批房源。一系列动作可以看出，各家平台正在民宿领域加速跑。

根据国家信息中心发布的《中国共享经济发展年度报告(2018)》显示，2017年我国共享住宿领域交易规模达到145亿元，同比增长70.6%。面对增长迅猛的市场，业内人士分析指出，当前短租民宿平台进入到“跑马圈地”的下半场，一线城市的布局已经基本完成，很多二三线城市的竞争进一步加大，此外海外市场争夺也势在必行，此前小猪短租与在线旅游平台agoda合作便是例证。不过，随着房源数量的增多，未来民宿的卫生、安全将成为新考题，谁能在民宿市场建立有效的监管谁就能赢得市场。

(北京商报)

很多购房者都知道接新房之前先得验验房，可验房学问多步骤多，如何做才能放心呢？下面8条必须记住的注意事项，看完你就明白了。

1、检查门窗，看门窗是否开合顺畅、方便锁闭。配套钥匙是否能快速打开门，门是否存在变形、把手是否有破损情况；窗户配套纱窗质量是否合格；业主自备电池，装上门铃，看门铃是否正常响动。

2、检查漏水情况。屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象，注意看这些地方有没有黄色污渍，如果有，就说明房屋可能存在此类问题。

3、检查墙面地面。业主用小锤敲打房屋的墙面和地面，看其是否会出现开裂或空鼓现象，如果有，要记录在表格上，要求开发商解决。

4、检查电路。业主需自带插座小灯，在验房时将其插在电路插孔中，检查插孔是否正常通电；在插上小灯的时候，业主需闭合开关箱内对应的分路电闸以及总开关箱里的各分路电闸，看其是否运转正常。

5、检查烟道。可以现场点燃一些废纸，看烟气是否能从排烟口正常排出。

6、检查下水道。在检查下水道是否通畅的时候，业主可以用塑料袋装满水，快速倒向房屋内的各个地漏、下水，看水是否能快速流进下水道。

7、进行防水检查。把卫生间周围堵上装满沙子的塑料袋，并堵住各下水口，往卫生间里注入不低于2厘米的水，24小时后看楼下是否有漏水现象，如果没有，就说明屋子的防水合格。

8、记录好屋内各水表、电表、气表的数字，确保以后交费时做到心中有数。

四月的北京新房市场格外安静。半年前，业内人士还在预测称，今年将成为北京新房供应“大年”。实际上，2017年北京共供应71宗住宅土地，合计建筑面积达969万平米，同比上涨367%。

如此庞大的土地供应暂没有转化为现阶段住宅供应，北京新房供应已陷入短暂“真空期”。

“限竞房”迟迟未能入市

据第一太平戴维斯统计数据显示，一季度北京新房成交量继续下滑，一手普通住宅成交面积为41.4万平方米，环比及同比分别下降35.8%及50.4%；新建住宅价格较去年同期下降0.5%，新建住房价格指数自2017年二季度以来未见大幅增长。

四月至今，仅位于海淀永丰路的永丰嘉园一住宅项目取得预售许可证。

对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析，新房成交持续走低的主要原因在于供给不力。预期中的限竞房新政迟迟没有落地，使得大批限竞房堵塞在入市通道中，因此导致大量计划购置中等价位限竞房的购房者不得不“持币观望”，造成新房市场成交乏力局面的出现。

正如郭毅所言，“限竞房”无疑是今年北京市场新房供应主力。据记者粗略统计，在北京市场涉及“限竞房”的开发商有56家、项目68个。

“受到限价房申购政策可能做出的一些调整，公司原本早已计划入市的‘限竞房’项目迟迟未能入市。”一位限价房项目的营销负责人表示，他所在公司项目是北京首批“限竞房”项目，考虑到项目溢价空间有限，因此他所在的公司希望第一波入市抢个好彩头，在去年该项目便开始蓄客。该负责人介绍，由于限定的销售价格低于周边其他商品住宅，因而吸引了较多购房者，但是随着推盘时间一直后推，原已积累的客户出现动摇，让项目方也开始因流失客户而焦虑。

早在去年，本报就曾报道过：两个房山的“限竞房”项目正式亮相，并在市场中进行推广。之后的数月时间里，前前后后传出几次即将入市的消息，但时至今日，上述项目仍旧处在蓄客阶段，并没有拿到预售许可证，自然也未能真正入市销售。

一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者，虽然“限竞房”项目的利润不算高，但至少可以保证一定的项目利润。由于拿地时“限竞房”项目的价格已确定，企业不会通过控制销售节奏的方式，过度追求土地升值来取得后续房价上涨带来的收益，而是希望快周转实现资金的快速回流。如今项目迟迟不能入市，企业承担的资金压力也随之在增加。

共有产权房预计供应3.9万套

相较“限竞房”，同为去年出台的共有产权房已有多个项目入市。

近日，北京市住房保障办公室发布了《关于印发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》。通知指出，经各区政府报送、市级各有关部门联审，纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个，涉及房源约17万套，其中公租房1.4万套、棚改安置房11.7万套、共有产权住房3.9万套。

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志认为，北京市出台的共有产权住房政策，是对此前自住型商品住房政策提升级和完善，其中最大的亮点，就是让老百姓以较低的价格取得了房屋的部分产权和全部的居住权，政府让渡了所持产权对应的居住权给购房人，购房人可以永久无偿居住。

以昌平三个项目为例，单价在1.8万元到2.1万元之间，和周边4到5万元的商品住房相比，价格优势明显。用相当于周边市场一半或者七成的价格，买得房屋相应的产权和全部的居住权，房屋的性价比很高。

对于有报道称“共有产权住房遇冷”，陈志表示这是误读，“昌平区的项目目前只是对区内符合条件的家庭优先开放，按照文件规定，区里有剩余的房源，可以调配到其他区。北京市目前还有大量的刚需无房家庭，在可以预见的未来，我们还需要发展更多的共有产权住房满足居民家庭的基本住房需求。”

国务院发展研究中心刘卫民研究员则指出，共有产权政策的方向是让真正有居住需求的家庭得到了保障，让那些投机、炒房的人退出购房竞争，炒房的人少了，申购家庭数量下降了，但刚需家庭的中签率高了，这是好事，同时也是对过去政策的纠偏。

万科自持租赁房面临市场考验

近日，记者来到了位于海淀永丰的万科·翡翠书院。2016年底，经过三轮竞标，万科才“收获”这宗北京首个“企业自持项目”用地。按照当时约定好的规则，这批房子只租不售，最长租期达10年。

“最长租期达10年并不意味着，租户一次性必须足满十年。”北京万科相关负责人介绍，目前具体租赁政策还未确定，但如果一次性承租10年，可以为租户“锁定”租金，10年间租金不变。

记者在现场看到，项目共有两种户型，90平方米的三居和180平方米左右的复式四居室。其中，90平方米户型将占总量70%。

“所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”万科方面介绍，在2016年底项目竞标阶段，万科就承诺该项目将采用装配式施工和装修技术，同时按照国家《绿色建筑评价标准》中最高的等级三星级建造，是能够达到节能减排目的的绿色建筑。此外，项目中将有10%的房源尝试采用超低能耗建筑的最新技术。开发商表示，全精装交付且面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区，租金自然不菲。据上述负责人介绍，90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元。

如果租一套90平方米三居室，按1.5万元的月租金计算，10年的租金将达到180万元；如果租一套180平方米的四居室，按照3万元的月租金计算，10年的租金也将达到360万元。如此高企的价格及高端定位，引起业内争议，市场接受度有待检验。

根据万科内部推算，按照当前工程进度，首批租户入住也要到2020年。“这个项目并不会进入万科北方大区的业绩内。只是万科租金市场的一次全新尝试。”一位接近万科人士如是说。

(出处：北京晚报)

买房子对于很多人来说是一辈子的大事，虽然讲究下手要快但切记不可鲁莽行事，买之前务必“三思而行”。

贬值类型一：城市的立交桥旁边

自己选买房位置，如果不是特别的需要，希望不要在那边买房子。在那儿买房子交通既不方便，同时，高速通行的车辆会造成噪音和螺旋气流，对风水产生非常大的破坏和冲断作用，而且对身心健康会产生不利影响。

贬值类型二：十字交叉的大路旁边

这样的十字路口如果做办公楼还可以，但是我提示一个问题，如果盖楼盖的好就占住了金三角，如果盖不好就盖成了死角，除非炸掉这个楼。有些楼盖了以后销售非常好，因此有这方面的体会。

贬值类型三：是高压电塔和电视塔的旁边

电视塔的发射功率很强，有些发射功率小一些还可以，中国联通、中国电信有好多电塔，它的电磁波会造成人的免疫机能下降，离电塔多少米还好呢，300米以外的房子一般来说要好一些。

贬值类型四：玻璃幕墙对面

玻璃幕墙会产生光煞形成污染对人的身体非常不利，大楼能不能做玻璃装饰，现在已经有好多楼将外观玻璃幕墙装饰改掉了，长时间的接受光污染会对健康产生影响

贬值类型五：阳台或卧室正对大路

我们每人都有一套住房，我们的阳台，特别是主卧室，不要正对大路的直线。我看过好多这样的主人，他们的身体一般不是很健康

贬值类型六：我们住房的阳台和主卧不要对着尖角

物理学上所有的物体都是由分子、质子运动所组成，所有的物体都产生电信号，产生电信号就有一个集中点位，我们的发射塔一定是尖的，接收器一定是圆的，所以这种位置都是不好的，这种地方尽量要避开，如果不避开，风水先生讲是尖刀煞，主人精神很差甚至造成精神分裂症。

贬值类型七：铁路旁的住宅

住在铁路旁边的工人大部分非常容易得耳聋，听力不好，生命相对而言都比较短。

贬值类型八：围墙太高

家住一套别墅或者一个院子的别把围墙围的很高，围墙太高就不好，最好是通透一点，如果建墙太高，会感觉自己在一个封闭的环境中特别不舒适。

贬值类型九：能看到烟囱或者坟场

住宅外边能直接看到非常高大的烟囱，甚至是坟场这样对我们在心理上会产生一种作用。我们整天看到烟囱和坟场，时间长了精神压抑可以造成机体的功能紊乱。

1.开盘前提前认购

几乎所有楼盘在开盘前都要经过一个储客的过程，这个过程中有许多拿到最低折扣的机会。 通常来讲，此时开发商虽然还没有最终确定售价，但由于对市场反映“心里没底”，会为前期登记的买家提供一定幅度的折扣，通常的广告语是“现VIP登记开盘可享额外××折”。

2.参加各种名义的团购

“团购”在去年下半年曾经风靡一时，而各大机关单位、银行、俱乐部更是成为各大开发商追捧的优质团购资源。团购折扣价理论上秘而不宣。

3.买尾货、特价房

细心的买家就能够发现，不少楼盘都会阶段性地推出某些优惠单位，例如清尾货时的优惠等，有时候以一口价的形式出现，颇为实惠。一直以来，尾房给人的直观感觉就是“被人挑到最后剩下的”，而事实却并非如此。专家认为,当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时的尾房往往比较实惠。

4.找旧业主介绍

买楼砍价打折找老业主介绍，也是一条可行之道。目前许多楼盘卖楼，都有推出老业主介绍额外折扣、并免买家和介绍人一定年限物业管理费、赠送其他形式大礼包等优惠。尽管节省的绝对数额对于总价来说并不算多，但对于买家和介绍人而言，这都是实实在在的好处,并且也是老业主乐于接受的。购房者可以向发展商详细咨询老业主买楼可能获得的详尽优惠，并争取将折扣和优惠全部拿到手。

5.找开发商高层谋额外优惠

人脉关系的折扣也是买楼常用到的另一种砍价方法。例如认识楼盘开发商内部人士，通常可以通过其获得额外的优惠。像项目经理、销售经理等甚至更高级的管理层人士手上，往往握有更大的购房折扣审批权。

6.找销售人员谈额外折扣

要想买到便宜房子，找销售人员磨倒是不错的渠道。当然，向销售人员要折扣，买家一定要表现出适当的购买热情，既要表现出对楼盘的钟，又要有对价格等因素犹豫不决的样子。如果你是几个人一起买楼，那么和销售人员“砍价”获得更多折扣的可能性就更大。

7.一次性付款

买房选择一次性付款时，折扣空间一般控制在存贷款利率差内。一般来说可以从销售方那里得到2%-5%左右的房价款优惠。对于现金十分充裕的购房者来说，一次性付款对于其并无太大影响。

8.找急售的业主和急于成交的中介

急售的业主通常是急需资金，只要买家愿意快速成交并一次性付款，价格会比市场价低10%左右。另外也别忽视了中介人员的砍价功能，通常一套单位通过中介砍价5%是没有问题的，中介为了促成成交也会为买家争取更多的价格优惠。如果买家恰好碰到了这样的单位，一定要“快、准、狠”地摸清业主的心理价位。

记者19日从中国工商银行总行处获得证实，工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。

同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，没有改变。

举例来说：如果一位50岁的购房人在北京购房，那么按照贷款人年龄与贷款期限之和不超过75年计算，这位购房人购买首套房最长可申请25年贷款，而此前最长贷款年限为20年。此次放宽最高年龄后，70周岁的首套房购房人在满足相关条件后，亦可申请5年期住房贷款。

工行相关负责人19日对中新社记者表示，此举是为适应中国人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，减轻他们的经济压力。

根据中国央行数据，截至今年3月末，中国人民币房地产贷款余额34.14万亿元，同比增长两成，其中一季度就增加1.9万亿元；个人住房贷款余额22.86万亿元人民币，同比亦增长两成。

中国工商银行是中国资产规模最大的银行，2017年实现净利润2875亿元人民币，净利润总量为全球银行业之最。近年来，工行在住房贷款政策上，均坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策支持去库存，合理满足首套和改善型住房需求。

(中国新闻网)

　　日前，万科推出的高端自持租赁房由于租金、产品、盈利模式等大受关注。其实，作为北京租赁住房供应的另一个重要途径，集体用地租赁住房的建设与运营更值得探讨。随着万科等企业正式参与到集体用地建设租赁住房的开发及操盘，北京集体租赁住房正揭开神秘的面纱。

　　大型房企参与有助提高专业化运营

　　让北京房地产市场沸沸扬扬的不仅有自持租赁项目，还有集体租赁住宅进入实操阶段。

　　北京作为集体建设用地建设租赁住房试点城市，规划 2017-2021年要建设50万套租赁住房的目标。2017年，北京已经确定了39个集体土地租赁住房项目，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。今年以来已有10个项目。

　　而位于大兴黄村镇、西红门镇、旧宫镇、瀛海镇的4块集体经营性用地，均于去年12月28日挂牌公示，并于今年3月6日公布了拟用地者名单。

　　4月9日公示显示，北京万科天恒产城建设有限公司15.86亿元入股位于大兴区瀛海镇租赁住房地块，持股比例占49%，另51%股份由北京汇瀛恒业有限公司持有，其以土地持有的方式入股。记者查询得知，北京万科天恒产城建设有限公司由万科和天恒建设两家公司共同出资组成，万科占比70%，天恒建设占比30%。而北京汇瀛恒业有限公司，则是由瀛海镇下属村多家股份经济合作社构成，包括瀛海镇东一村、怡乐庄、西二村、南宫村等，总计27家。

　　万科天恒入股大兴瀛海租赁房项目意味着，地产开发企业正式参与到集体用地建设租赁住房的开发。众所周知，之前集体租赁住房项目，一般由集体经济组织主导，很少有大型房企参与。

　　作为北京租赁市场今后五年主要的供应主力，集体租赁住房项目的建设与运营事关房地产调控政策执行落地情况。引入国有企业参与，不仅将提高集体租赁住房的品质，还将实现专业化运营。但是，在租赁项目大股东为乡镇企业集体经济组织的情况之下，项目将由谁来操盘、谁来运营？

　　万科将主导开发建设及后期运营等

　　新京报记者获悉，在大兴瀛海镇租赁住房项目中，将由万科天恒操盘，由万科旗下泊寓运营管理。万科方面表示，万科将主导平台公司的开发建设工作，负责产品定位、项目设计、工程实施、后期运营等全过程的各项工作。

　　在分析人士看来，四环内严控新增建设用地、招拍挂拿地越来越困难，集体建设用地成为房企布局北京的另一个战略思路，可以预见的是，将会有越来越多的企业尝试参与到集体建设用地的建设与开发当中来。万科也表示还将持续参与到集体建设租赁住宅项目的开发、建设与运营。

　　盈利面临挑战，未来收益分配或为难题

　　近年来，在“租售并举”的政策主导下，不少开发商抢滩租赁市场大蛋糕。但是盈利难仍是难以绕开的问题。对北京市场的自持租赁住房来说，高昂的土地成本和资金成本，更让其一出生就成为亏本的买卖。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，相比于自持租赁项目拿地的高成本，集体租赁住宅的账肯定能算得过来。

　　众所周知，万科拿下海淀两宗自持地块耗资109亿元，楼面单价高达3.6万元/平方米，而大兴瀛海镇集体租赁住宅项目的楼面单价仅为10146元/平方米，大兴另外三个项目的楼面单价也均在10000元/平方米左右。

　　据公开资料显示，大兴瀛海镇集体租赁住房项目中，需要配建幼儿园等配套设施，建筑规划面积达2400平方米，因此，需要参与房企承担一部分建设费用。 有房企人士测算，集体租赁住宅仅算建安费、财务费、管理费，不算利润分配，如果未来租金在2元-3元/平方米/月，回收期也差不多需要10年左右。“万科做租赁物业肯定不是按照租金回报来算的，除非用基金、Reits替换出来，不然算不过来账。”上述房企人士表示。

　　万科方面则表示，将充分发挥自身在地产开发领域的经验与能力在客户和产品方面发力，挖掘盈利空间，打造集体用地租赁住房的经营标杆。

　　值得指出的是，为推进集体土地建设租赁住房，资金支持等配套举措正在逐步完善。据了解，包括国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已出具贷款方案。

　　此外，利益分配也将是参与集体租赁住宅项目企业的另一个挑战，张大伟表示，项目产权是集体的，在未来可能会出现收益如何分配的难题。

　　客群立足当地产业人员，方案需参加国际大赛

　　目前，市场上的住宅租赁产品多种多样。集体租赁住房将给市场呈现一个什么样的产品定位与设计呢？此前，据北京提出优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局集体租赁住房，并配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。

　　北京市规划国土委之前在和各区沟通时，也对今年将供应的地块表达了更高的要求，如果要选择毗邻轨道交通站点、园区、新城的地块，希望这些地块到站点的距离在1公里左右。

　　此后，北京市住建委曾透露，北京市已开始探索研究相关举措，今年对于集体土地租赁房，会结合市场需求设计并尝试推出宿舍、单身公寓、成套住宅等不同类型。

　　万科告诉新京报记者，大兴瀛海镇租赁住房项目将按照高标准进行设计建造，项目客群一是立足本地产业集群，为瀛海产业园区的管理人员和高级技术工人提供高品质住房；二是吸纳西红门镇、旧宫镇、青云店镇产业外溢人群以及承接部分市区、周边城镇、新机场等区域的外溢人口。

　　至于产品层面的定位与设计，根据瀛海镇租赁住房地块开发建设条件，在合作方与入股方新成立企业后，须遵照市区同一安排参加全市租赁房设计国际大赛，并按照设计方案评定结果，进行开发建设。

　　（新京报 段文平）

根据官方数据，我国2014年棚改货币化安置比例为10%，2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年则提高至48.5%。目前官方尚未对外公布2017年全国棚户区货币化安置比例,但业界一般认为会超过50%,甚至有乐观估计会超过60%。

刚刚过去的3月份，楼市分化显著，一线城市房价下探，部分二三线城市房价仍然有所上涨。

中原地产指出，受板块轮动影响，一二线热点城市调控后，二三线城市库存去化正在加速。

而棚改及货币化安置去库存的威力，持续在部分二三线和三四线城市显现。根据今年的政府工作报告，未来三年棚改1500万套，虽比过去三年减少了300万套，但整体规模仍然较大。

大型房企也在二三线和三四线城市加速销售和存货周转，今年以来，恒大、碧桂园等在二三四线布局较多的房企均提出了加强高周转策略。

棚改加速去库存

2015年，国务院推出棚改三年计划，从2015年到2017年，要完成改造各类棚户区住房1800万套的任务，同时要求积极推进棚改货币化安置，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，达到去库存的目的。

数据显示，2015年~2017年，我国棚改规模处于稳步上升状态，全国新开工各类棚户区601万套、606万套和609万套，超额完成了2015年~2017年三年1800万套棚户区改造的任务。

几年来，棚户区改造一直是地方政府每年的重要议事日程之一，被广泛认为在推进中国新型城镇化、改善居民住房条件、拉动经济增长和盘活土地资源方面成效显著。

同时，棚户区改造也为三四线城市房地产去库存提供了一条重要的路径，而货币化安置在这其中的作用不可小觑。

2015年初以来，中央鼓励地方政府提高棚改货币化安置的比例，为棚改居民提供直接或间接的货币补贴、在市场上购买存量商品房住宅（货币化安置），而非建造新的安置住房（实物安置）。

随后，棚改货币化安置比例在逐年提高。根据官方数据，我国2014年棚改货币化安置比例为10%，2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年则提高至48.5%。目前官方尚未对外公布2017年全国棚户区货币化安置比例,但业界一般认为会超过50%,甚至有乐观估计会超过60%。

如民生证券发布的《棚改对地产销售和投资的量化分析》报告显示，全国棚改的货币化安置比例2017年有望达到60%。

瑞银集团经济学家汪涛指出，棚改货币化安置是房地产销售稳健增长的重要支撑。虽然棚改货币化安置并不能直接增加房地产新开工和建设规模，但其有助于加快三四线城市房地产销售、降低库存，进而提振市场情绪、支撑房价，最终支持整体房地产新开工和建设规模。

易居研究院数据显示，货币化安置支持的住宅商品房销售面积（消化库存）在2015年为1.5亿平方米、2016年为2.5亿平方米。2017年货币化安置对住宅销售的支撑作用更为明显，据多家机构判断，2017年棚改货币化安置带来的购买力已消化3亿平方米左右的商品房。

在一些去库存力度大的二线省会城市，棚改货币化安置的比例也较高。秦兵房产律师团执行合伙人徐斌指出，西安是棚改货币化安置的有力支持者。2016年西安棚改货币化安置比例为40%，到2017年已经达到70%。2018年按照西安的计划，还要继续投资棚改及货币化安置。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在棚户区改造中，货币化安置发挥了重要作用，预计今年政府还将进一步提高棚改货币化安置的比重。

今年的政府工作报告提出，启动新的三年棚改攻坚计划，从2018年到2020年，将再改造各类棚户区1500万套，2018年开工580万套。相比过去三年，棚改规模将有所降低，但仍属高位。

21世纪经济报道记者注意到，今年的政府工作报告中未提及货币化安置。

汪涛认为，今年货币化安置对房地产销售增速的贡献可能会明显消退。政府已将2018-2020年的棚改目标由2015-2017年的年均600万套降至年均500万套，再加上棚户区改造货币化安置的比例已相当高，进一步大幅提升的难度有所增加。

房企决胜高周转

为了抓住棚改政策的红利，房企加快了在二三线，三四线城市的高周转。

当下一、二线城市调控加码，限价限购严厉，而三四线城市得益于棚改和去库存政策相对宽松，成了房企竞相追逐的战场。

21世纪经济报道记者获悉，在2017年末，恒大便在内部发布了要求提高周转速度的文件，春节期间恒大启动了一波波促销行动。

近期，碧桂园也对高周转提出了更严格的要求。碧桂园内部发文，强调继续提升高周转力度，业内人士指出，这主要是针对碧桂园二三四线城市的项目。

在多年来持续深耕三四线城市的经营战略下，碧桂园去年实现全年销售额5508亿元，同比增长78.3%，成为国内率先突破5000亿的房企。在这5508亿的销售额中，三四线城市贡献了约58%，为近年来最高，较上年同期提升了17个百分点。

这很大程度上得益于碧桂园的高周转策略，碧桂园开创了“456”模式，即“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”。

通过对比恒大、万科和碧桂园的财务数据，可以发现，碧桂园的存货周转月数和总资产周转月数相比其他两个房企要快，在企业周转方面做得比同规模房企要好。

中原地产认为，碧桂园的标准化产品在三四线城市仍有市场，因三四线城市存在大量棚改货币化安置后的刚需购房群体。

不过，过去两年三四线城市房价有所抬升，业内专家普遍认为，由于面临严重的人口流失问题，从长期来看，三四线城市并不具备继续上涨基础。

据海通证券数据，自2011年以来，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市人口平均增速1.5%及二线城市人口平均增速1.4%。

海通证券分析师认为，房价与人口长期存在正相关性，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

此外，进入2018年，随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入，国内融资环境持续收紧，房企融资面临更大压力。

财报显示，在越来越难获得长期借贷的环境下，不少房企的短期偿债压力上升，房企只有加快周转速度，才能缩短现金回款周期，降低风险。

(21世纪经济)

日前，万科推出的高端自持租赁房由于租金、产品、盈利模式等大受关注。其实，作为北京租赁住房供应的另一个重要途径，集体用地租赁住房的建设与运营更值得探讨。随着万科等企业正式参与到集体用地建设租赁住房的开发及操盘，北京集体租赁住房正揭开神秘的面纱。

大型房企参与有助提高专业化运营

让北京房地产市场沸沸扬扬的不仅有自持租赁项目，还有集体租赁住宅进入实操阶段。

北京作为集体建设用地建设租赁住房试点城市，规划 2017-2021年要建设50万套租赁住房的目标。2017年，北京已经确定了39个集体土地租赁住房项目，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。今年以来已有10个项目。

而位于大兴黄村镇、西红门镇、旧宫镇、瀛海镇的4块集体经营性用地，均于去年12月28日挂牌公示，并于今年3月6日公布了拟用地者名单。

4月9日公示显示，北京万科天恒产城建设有限公司15.86亿元入股位于大兴区瀛海镇租赁住房地块，持股比例占49%，另51%股份由北京汇瀛恒业有限公司持有，其以土地持有的方式入股。记者查询得知，北京万科天恒产城建设有限公司由万科和天恒建设两家公司共同出资组成，万科占比70%，天恒建设占比30%。而北京汇瀛恒业有限公司，则是由瀛海镇下属村多家股份经济合作社构成，包括瀛海镇东一村、怡乐庄、西二村、南宫村等，总计27家。

万科天恒入股大兴瀛海租赁房项目意味着，地产开发企业正式参与到集体用地建设租赁住房的开发。众所周知，之前集体租赁住房项目，一般由集体经济组织主导，很少有大型房企参与。

作为北京租赁市场今后五年主要的供应主力，集体租赁住房项目的建设与运营事关房地产调控政策执行落地情况。引入国有企业参与，不仅将提高集体租赁住房的品质，还将实现专业化运营。但是，在租赁项目大股东为乡镇企业集体经济组织的情况之下，项目将由谁来操盘、谁来运营?

万科将主导开发建设及后期运营等

新京报记者获悉，在大兴瀛海镇租赁住房项目中，将由万科天恒操盘，由万科旗下泊寓运营管理。万科方面表示，万科将主导平台公司的开发建设工作，负责产品定位、项目设计、工程实施、后期运营等全过程的各项工作。

在分析人士看来，四环内严控新增建设用地、招拍挂拿地越来越困难，集体建设用地成为房企布局北京的另一个战略思路，可以预见的是，将会有越来越多的企业尝试参与到集体建设用地的建设与开发当中来。万科也表示还将持续参与到集体建设租赁住宅项目的开发、建设与运营。

盈利面临挑战，未来收益分配或为难题

近年来，在“租售并举”的政策主导下，不少开发商抢滩租赁市场大蛋糕。但是盈利难仍是难以绕开的问题。对北京市场的自持租赁住房来说，高昂的土地成本和资金成本，更让其一出生就成为亏本的买卖。

中原地产首席分析师张大伟表示，相比于自持租赁项目拿地的高成本，集体租赁住宅的账肯定能算得过来。

众所周知，万科拿下海淀两宗自持地块耗资109亿元，楼面单价高达3.6万元/平方米，而大兴瀛海镇集体租赁住宅项目的楼面单价仅为10146元/平方米，大兴另外三个项目的楼面单价也均在10000元/平方米左右。

据公开资料显示，大兴瀛海镇集体租赁住房项目中，需要配建幼儿园等配套设施，建筑规划面积达2400平方米，因此，需要参与房企承担一部分建设费用。 有房企人士测算，集体租赁住宅仅算建安费、财务费、管理费，不算利润分配，如果未来租金在2元-3元/平方米/月，回收期也差不多需要10年左右。“万科做租赁物业肯定不是按照租金回报来算的，除非用基金、Reits替换出来，不然算不过来账。”上述房企人士表示。

万科方面则表示，将充分发挥自身在地产开发领域的经验与能力在客户和产品方面发力，挖掘盈利空间，打造集体用地租赁住房的经营标杆。

值得指出的是，为推进集体土地建设租赁住房，资金支持等配套举措正在逐步完善。据了解，包括国家开发银行北京分行、建设银行(601939,股吧)北京市分行、农业银行(601288,股吧)北京市分行、华夏银行(600015,股吧)北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已出具贷款方案。

此外，利益分配也将是参与集体租赁住宅项目企业的另一个挑战，张大伟表示，项目产权是集体的，在未来可能会出现收益如何分配的难题。

客群立足当地产业人员，方案需参加国际大赛

目前，市场上的住宅租赁产品多种多样。集体租赁住房将给市场呈现一个什么样的产品定位与设计呢?此前，据北京提出优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局集体租赁住房，并配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施。

北京市规划国土委之前在和各区沟通时，也对今年将供应的地块表达了更高的要求，如果要选择毗邻轨道交通站点、园区、新城的地块，希望这些地块到站点的距离在1公里左右。

此后，北京市住建委曾透露，北京市已开始探索研究相关举措，今年对于集体土地租赁房，会结合市场需求设计并尝试推出宿舍、单身公 寓、成套住宅等不同类型。

万科告诉新京报记者，大兴瀛海镇租赁住房项目将按照高标准进行设计建造，项目客群一是立足本地产业集群，为瀛海产业园区的管理人员和高级技术工人提供高品质住房;二是吸纳西红门镇、旧宫镇、青云店镇产业外溢人群以及承接部分市区、周边城镇、新机场等区域的外溢人口。

至于产品层面的定位与设计，根据瀛海镇租赁住房地块开发建设条件，在合作方与入股方新成立企业后，须遵照市区同一安排参加全市租赁房设计国际大赛，并按照设计方案评定结果，进行开发建设。

(新京报)

国家统计局发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，下调的城市依然以热点城市为主，北京位列二手房价格环比下降的7个城市之一。

4月15日起，《加强房地产经纪机构备案及经营场所公示管理的通知》将开始正式执行，《北京市存量房屋出售经纪服务合同》和《北京市存量房屋承购经纪服务合同》这两个新的合同示范文本也将推行使用，政府部门对房地产经纪行业的监管正朝着纵深化、精细化和长效化的方向持续推进。

以“3·17新政”实施为界，北京市二手住宅网签量由新政出台前的254916套/年下降至121946套/年，降幅达52.2%，二手房市场过热得到了有效的遏制，买方正在获得更大的议价权。也有新兴的市场力量，正试图通过改变中介行业的业态，来让买卖双方在信息上、地位上更加平等，从而促进二手房市场回归公平与理性。

2017年初，由北京时间传媒投资创立的“亲戚买房”平台在全国首推二手房砍价师业务，一套房最高帮买房人省下了72万元。“买方处于信息劣势，在交易中很被动，我们认为，目前市场到了告别这种荒谬的时候了。”“亲戚买房”创始人兼CEO蔡照明说。

转角色：买房人不再是“软柿子”

蔡照明说，国内二手房中介的现状是，一手托两家、专捏软柿子。“软柿子是谁呢？你可以想想。”

我国房地产市场形成以来一直是相对的卖方市场，这导致了买方经纪人这个职业的消失，在北京这样的一线城市，买方承担中介费也就成了不成文的规则。

“你的心理底价、承受能力、付款能力，中介通过几个问题就能问得清清楚楚，然后再用套路制造恐慌促成交易，这对买房人是极不公平的。”蔡照明说，“一个人一辈子买房子也就几次，而市场是天天在变化的，一般人不可能对这个市场特别懂。”

“买房人一是不知道该不该买、买什么样的，二是决定要买了，想要便宜一点。相应地我们的服务一是提供信息和咨询，二是砍价。砍价师这个想法我们三四年前就有了，而现在时机成熟了。”蔡照明所说的时机，一是市场的非理性到达顶点后向理性回归，买方议价空间的增大让砍价师的作用凸显，二是知识付费的理念开始深入人心，无论是咨询还是砍价，买方高参的经验会有人愿意买单。

砍价师的任务是帮助买家选择同等价位最合适的房子，他们会以买房人“亲戚”的身份在议价的最后阶段出现，凭借自己对市场的把握，与中介的心理战，再帮买家省出一笔钱，或者争取到早交房、长付款周期、家具家电等优惠条件。而这笔钱的30%至50%不等，就成为对他们知识和经验的报酬。

谈市场：普涨普跌已是历史

“亲戚买房”首席砍价师马老师回顾了这一年来北京市楼市的重要节点：“‘3·17新政’出台后，去年4月份房价开始出现明显的下行趋势；到去年12月，新版合同开始征求意见，市场普遍担心装修家具家电补偿款纳入成交价会导致税费成本增加，造成了不小的恐慌，引起一波回弹；到春节前，买房人希望在年前把房子搞定，导致了挂牌价和成交量的上升，之后重归冷静；年后‘两会’，房产税立法有了时间表，这是个利空，使得房价继续下行；3月强二线城市、省会城市出台人才政策，北京跟进，市场预期改变，市场回弹，持续一个多月，部分刚需客户买到了房，与此同时一批低价房源被消化掉；到4月份，又进入了买卖双方相持的阶段，最近一周的成交量维持在200套左右。”

马老师在曾在中介行业从业9年，他告诉《北京晚报》记者，砍价师的必修课是研究政策和市场：“我们每周都会去全市踩盘，上行、下行，我们都会告诉买房人。中介只对他的片区熟，对整个北京缺乏宏观的认知，即使他知道也不会说，他只会说对他有利的数据。”

身在第一线，砍价师对二手房市场的变动是“春江水暖鸭先知”。

“3·17新政”前，砍价师更多时候是在帮买家抢房：“市场上行，哪怕砍不下价格，我们也会建议买房人果断下手，我们的职责不是砍价，而是帮买方决断和尽可能划算地抢房。”

一年过去了，有着11年中介从业经验的于老师表示：“从市场地位来说，以前北京一直是一个卖方市场，现在已经逐渐开始转变了；从整体上来说，成交频率降低，周期变长了，大约有四五个月，整个市场趋于稳定，不会再出现像过去那样一个风口大涨或者大家担忧的直线下跌的情况。在这样的市场下，买房人不需要恐慌，可以坐下来耐心地谈。”

从业15年的赵老师则观察到：“以前北京的市场是普涨普跌的，政策利好，所有的区都一路飙涨，政策不好，所有区都跌下来。现在不是这样了，市场已经出现了明显的分化，比如涨的时候，这个区涨10%，别的区只涨1%，跌的时候，别的区都在下调，这个区还在微涨。这样的分化意味着，你在买房过程中需要优选了，不再是过去买了就是赚了、一窝蜂去买的时候了。以去年为例，北京全市跌了15%，但通州跌了19%，怀柔却涨了6%。”

马老师认为，政策对二手房市场的影响是显而易见的，新的政策利好会让房市出现一波热点。热点过后，观望者会在一两个月中陆续出手，缓慢消化挂牌的房源。“只要没有大的政策出台，市场仍将以平稳为主。”

提个醒：买家要学会“反套路”

如今，北京的二手房市场平稳，砍价师提醒，即使在买家议价空间增大的情况下，依然要小心中介的套路。

“保守地说北京有15万中介，每人有100位客户，剔除重复按照1000万潜在客户来算，出来一个利好消息，他们就会微信群发信息：‘哥、姐，最近政策利好，出来看看房吧！’哪怕只有三分之一的人被说动，短时间内就会有三百万人出来看房，以市场截面有30万套房源来算，一套房子有十个人看，市场瞬间就热了。”蔡照明提醒，要警惕中介利用消息制造恐慌。

而从买家的角度说，首先一定要明确自己对房子的要求。赵老师说，很多买房人甚至不知道自己要买什么样的房子：“他们认为我就这点钱，只能买这样的房子。不是的，我们希望帮客户选择更好的房子，然后再来谈价格。”

其次，中介的话可以听但不要全信。“中介往往会告诉买房人，你看房的时候，别组的客户也在看房；你想谈的时候，别组客户约了十点，你能不能约八点；自导自演和另一个经纪人的微信对话，造成房子抢手的假象……经过一番‘教育’吓唬，或者丢过一次房子，买方就会变‘乖’，给自己设限，中介的话语权就更大了。”马老师说。

最后，在自行谈判时，要对中介有所保留：“你对房子的喜欢程度不能太表露，你的优质条件要善于隐藏，防止他过早向业主透露，让你失去谈判的筹码。比如你不需要换房、大首付，一定要留到合适的时候再说，让卖方为你的优质条件买单。”

尽管处处在给中介拆台，但马老师认为，砍价师和中介并不是对立的：“当中介发现这个‘亲戚’谈判思路清晰、方法也很对，是能帮助成交的，他就会听你的，最终实现多赢。”

本报记者 白歌

(北京晚报)