针对房地产市场存在的部分销售乱象，去年5月以来，多地先后出台摇号购房政策，截至目前已在7个热点城市实施。各地政策有何异同？具体如何实施？要达到什么效果？

各地摇号购房政策有何异同？

自去年5月上海、南京出台新房销售摇号政策后，长沙、成都等城市也在2017年内陆续出台摇号政策。今年3月以来，实施摇号政策的城市不断扩容，武汉、西安和杭州等城市也相继发布了摇号新政。

目前实施新政的7个城市，摇号政策各有异同。记者梳理发现，其共同点在于均强调一次性申报所有房源，或一次性售出所有准售房源；都强调摇号购房过程的公平和公正，均提出由公证机构在摇号过程中进行指导。上海等地还特别明确项目代销企业以及房地产经纪机构员工等不得入围。

但不同城市的摇号政策也存在一定差别。比如在销售范围方面，上海和成都规定，“所有新建商品住宅项目”均采用摇号。而杭州、南京、长沙和西安等城市，则只针对购房客户数量大于可供房源数量的项目。如杭州规定，意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房；武汉的摇号政策则非硬性规定，只建议“意向购房人数多于项目准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。”

值得一提的是，杭州、武汉、成都、长沙均对无房家庭给予优先选房的政策倾斜，部分城市甚至明确了刚需房源比例。如杭州规定，对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障；武汉规定，在预售备案均价低于18000元/平方米的新建商品住房项目中，低于120平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于40%的比例纳入无房家庭优先选房范围；长沙则规定，“限房价、竞地价”的商品住房项目和新建商品住房项目中144平方米以下户型的普通商品住房，应优先满足首套刚需购房群体。

摇号购房过程如何操作？

从各地出台的摇号购房细则来看，房地产开发企业均应依据公证机构摇号结果，组织购房者按序选房并办理有关手续，有关部门对选房和登记备案过程进行监督。

记者在上海市东方公证处看到，与以往开发商自行摇号确定选房顺序不同，新政要求摇号排序必须在公证下进行，且使用公证机构提供的电脑摇号软件，并由公证机构作全程现场监督公证，摇号排序结果当场公示。随后，认购客户将在开盘现场进行按序选房和签约。

“以往开盘，开发商都是用自己的摇号系统。一些热门楼盘总有人托关系、递条子，因此确实会‘暗箱操作’，如固定几个关系号使其可以优先选房。但现在摇号过程在公证处进行，弄虚作假就成了违法行为，这对于开发商来说具有威慑力。”融创上海城市公司营销负责人告诉记者，“在开盘选房环节，开发商必须严格按照公证处摇号排序的结果，依序进行，保证公开、公正、透明。”

以上海春节后首个摇号楼盘“同济融创玫瑰公馆”为例，该项目负责人介绍说，在取得预售证之前，开发商就发布声明，向购房者做出“抵制炒房行为、杜绝不良机构从中谋私利”的承诺，并给出举报热线；取得预售证后，该项目则陆续在微信公众号上发布系列公告——销售公告、准售房源公告、摇号排序规则、开盘选房规则、有效意向认购客户名单公示、开盘摇号结果公示等关键信息。“对于开发商来说，摇号政策影响的不仅仅是选房本身，而是让整个购房过程全部在阳光下运行，信息披露必须更加透明，以此最大程度地挤压寻租空间。”

成功中签该项目的王女士告诉记者，摇号购房新政出台后，感觉整个买房过程公平透明了很多。“以前楼盘开盘，开发商一般会人为制造哄抢的气氛，购房者只有几秒钟做决定，往往抢完房都不知道自己选了哪套。此次选房安排在2天内完成，让我们不必在紧张的情况下完成选房，这说明政府推出的摇号政策是从购房者切身利益出发设计的，为楼市的平稳健康发展创造了公平公正的环境。”

摇号购房要达到什么效果？

业内人士认为，摇号购房意味着公证机构全程监督，可有效杜绝内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

多地出台买房摇号政策针对的是开发商捂盘惜售、炒卖房号、关系户、茶水费等房地产市场存在的重重乱象。去年以来，部分开发商通过变相加价，巧妙地绕过政府限价提升了购房总价格，关系户、茶水费、搭售车位等手段层出不穷。

在政府严格限价机制下，不少热点城市出现了一二手房价格倒挂的现象。由于政府限价可能导致新房与二手房存在较大价差，存在明显的套利空间，引发人们抢购新房。业内人士说，收取额外费用不仅变相增加了购房者的负担，同时部分新房项目内部预留房源也破坏了新房销售的公正性。这正是新房摇号销售要杜绝的现象。

此外，在去杠杆的大环境下，房企融资难度不断增加，贷款的回款周期较长会提高开发商的资金成本。因此，开发商更倾向于选择交付全款的购房者，而采用公积金贷款购房或者置换购房的，往往是自住型需求，新房摇号销售很大程度上防止了他们遭到区别对待的情况。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，一二手房价倒挂导致购房者追逐价差变身投资者，“买到即是赚到”的心理导致购房者群体扩大，进而加剧供需矛盾，而摇号政策有利于实现购房公平。

易居智库研究总监严跃进也认为，部分城市的摇号购房政策对于刚需人群的倾斜，有助于他们能够以较为公平的方式选到房。?

(新华网)

法制晚报讯 （记者 陈斯） 近日，关于自持租赁住房项目翡翠书院推出“月租金最低1.5万、10年租金180万元起”的租赁产品的报道引发广泛关注。对此，专家表示，开发商仿照商品房预售创设出“预租”，这种做法存在巨大风险。而开发商以成本反推租金，偏离了市场实际。

一旦发生延期交房

租客权益难以保障

翡翠书院项目位于海淀区北清路与永澄北路交会处北1000米处。2016年万科通过现场竞拍取得该项目，100%自持租赁。据了解，为了回笼资金，该项目将启动预租： 90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米以上的复式四居室月租金为3万至4万元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180万元-480万元。

中央财经大学法学院院长尹飞表示，房屋租赁一般都是“一手交钱、一手交房”，租客交付租金后即可入住。但所谓预租与普通租赁不同，系模仿预售而创设的。就预售的实践而言，业主一次付清全部价款之后，需要等待相当长的时间方可完成交付，再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。尹飞表示，为保障业主的权益，法律对开发商的契约自由进行了较大限制，例如规定预售的条件、建立预售备案制度等。但针对预租，目前相关法律法规和规章政策中没有任何类似预售制度、维护承租人利益的特别规定。

在尹飞看来，该项目最快也得到2020年才能入住，租客提前两年支付一大笔租金，面临很大的风险。一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时，由于缺乏制度规范，租客的权益很难得到法律保障。

租金水平偏离实际

不利租赁市场发展

北京房地产中介行业协会会长李文杰认为，开发商以成本反推租金，目的是要转嫁拿地成本和建设成本，实现企业的利益。但这种反推出来的租金水平，已经完全偏离了市场实际，“租金这么高且要提前一次性支付，远远超出了绝大部分租客的承受能力。且具备这种支付能力者，与其花一大笔钱去租房，倒不如去买房。”

李文杰认为，国家培育发展住房租赁市场的初衷，在于通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题，使买不起房子的群体可以先租房居住。而翡翠书院的做法显然背离了国家的政策方向，而且高租金定价也给周边房主租金报价带来不必要的干扰，不利于区域住房租赁市场平稳发展。

据介绍，去年以来北京落实中央“租购并举”方针，大力发展住房租赁市场。按计划，从去年起的5年里，将供应50万套租赁住房。这些租赁房源租金、租期稳定，租金价格将大大低于翡翠书院定价。同时，北京市政府还计划推出职工集体宿舍，面向城市运行保障的服务人员和外来务工人员进行租赁。所以普通百姓的租赁住房需求，将会得到有效满足。

存在变相销售嫌疑

政策禁止以租代售

李文杰表示：“这种做法将对后续的自持租赁项目产生负面的示范效应，有损行业龙头企业的形象，也丧失了大企业应有的社会责任感。”此外，有业内专家认为，翡翠书院的做法有“以租赁的名义行销售之实”之嫌。

记者了解到，去年北京市住建委联合规土委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明令禁止以租代售及变相销售。去年3月有开发商与企业合作“众筹建房”，企业以租代售，就已经被多个政府部门多次约谈。

去年12月，有媒体报道“中国铁建理想家”项目对外宣传“ 企业自持商品房租金一次付10年押金要付20年”，北京市住建委立马约谈了其开发建设单位中，叫停了一切相关宣传，有力地打击了部分企业的“不良意图”。文/记者 陈斯

(法制晚报)

4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从数据来看，3月份一线城市商品住宅销售价格同比下降，二三线城市同比涨幅继续回落。

中原地产研究中心统计数据显示，3月份全国超过20个城市再启房地产调控，合计发布房地产调控政策26次。一季度全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。

刘建伟表示，3月份，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格3月份首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2个和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%；二手住宅销售价格继续下降，降幅比上月收窄0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.1个百分点，二手住宅销售价格涨幅比上月扩大0.2个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，一线城市从去年下半年开始，陆续出现了房价环比下跌的现象。但现在又出现了上涨，这和两种因素有关。一是此类城市的库存规模确实不足，房价涨易跌难；二是近期高端楼盘积极入市，在一定程度上影响了价格。而从同比数据看，一线城市继续呈现同比下跌，这和过去持续性的调控因素有关。

中原地产首席分析师张大伟昨日告诉《证券日报》记者，从全国热点城市看，一二线市场在调控下，出现了明显的平稳下行，特别是一线城市。整体看，2018年房地产市场分化依然是最主要特点，一二线市场预计将持续平稳，而三四线市场将运行在高位。

(证券日报)

房产税的推出同时需要进行政策与体制综合性的配套改革和建设。

傅子恒

税收在本质上也是一种利益分配行为，它首先规定了社会财富在政府与纳税主体（企业、家庭或个人）之间的利益分配。由于税收的强制性特征，税收对纳税人而言是一种刚性的成本支出，因此税收必然会对纳税人投资、生产、经营、消费等决策行为形成心理的和实际的影响，最终会对市场总需求和总供给产生影响，这也就决定了税收可以成为影响纳税人生产、经营、消费乃至收入和财富分配的政策工具。

能够对市场成本以及市场供需产生影响的因素，也当然是影响市场价格的最重要因素。

基于这一认识进行考察，如果设计得当，房产税可以成为稳定房地产市场、促进房地产市场健康发展的一种有力的政策工具吗？答案无无疑将会是肯定的。

这一工具的作用机理在于，房产税是在房屋保有环节进行征税，由于税收的刚性特征，它首先可以通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求，以此减少市场的总需求。鉴于中国城市化进程远未结束、人口迁移与聚集以及居民安居升级需求等因素共同推升的城市房地产市场需求长期紧张的事实，这种对总需求的适度控制无疑是正确的政策调控选择；经历多年以来的实践经验与教训总结，人们因之在认识上逐渐形成共识：现阶段而言，对于房产这一稀缺性资源，要保持市场均衡除需在供给端持续发力之外，还需要在需求端同时发力，在满足市场合理需求的同时，抑制市场的不合理需求。当然，如何正确划分“合理需求”和“不合理需求”，则需要根据不同的情况因地制宜地确定。我们看到了近年以来，我国房地产调控的政策实践，正在朝着这一正确的方向演进。

房产税之能够发挥市场的稳定功能，其所蕴含的一个朴素的心理学原理是：人们一般不会太在意没有成本的东西，而增加房屋持有人成本支出，将可以促使其重新衡量对房屋的拥有、尤其是居住刚需之外的房屋投资与消费行为，以之提升房屋实际的安居使用效率，降低仅只是为了获取房屋的资本增值（房屋终端的粗放型投资行为）所可能发生的空置率，继而扩大有效供给。而由最终消费端向上推演，从“引致需求”角度，对市场整体而言，房产税功效发挥可以抑制房地产市场生产环节的无效投资行为，从而提升全社会的资源配置效率。

由此可以认为，如设计、操作得当，房产税对供给与需求两个方面均能够释加影响，而发挥稳定市场的作用。

这里，笔者反复强调，房产税功能有效发挥的前提是“设计与操作得当”，同时需要伴之以综合性的配套制度建设，方能达至应有目标。如果不顾事实，不能公平公正、科学合理地进行税制设计与综合性配套改革，则可能加剧既有问题解决的复杂程度，甚至制造出新的社会矛盾问题。同时，基于税收是对纳税人利益强制攫取的一种行为，一个新税种的推出或者旧税种扩围，理应当综合平衡财政收入和支出，进行宏观层面的统筹规划，以保持社会公平。

从成熟国家与地区的实践来看，房产税是作为地方政府财政收入的一个主要税种存在的，而立足于我国实际，从目前舆论呼声以及决策层最新表态来看，契合市场期盼要求，收入与财富与分配调节以及市场稳定的目标，是我国房产税立法的一个重要指导原则和历史任务。本着“唯实”原则，现阶段来看，笔者认为，房产税立法需考虑税收共性但同时更应结合国情的差异性，进行合理设计，如果承认房屋具有基本的安居保障功能，则在税制设计环节，就应当根据我国经济社会阶段性发展状况，允许扣除一定的减免标准（免税额），并且这种免征标准应当惠及最广大的民众群体，不使他们增加严重影响生活质量的额外负担，并且可以有尊严地安居生活。而根据地区家庭人均面积（或者套数）等情况扣除一定的免税面积，以及专项的抵减项目，正是凸显立足中国国情的、从实际出发的、惠及全体国民的人性化的政策关怀。

房产税具体税制设计须重点考虑以下两个问题：

一是房产税开征是以房产交易的初始成交价格作为税基进行征税，还是房屋评估价值进行征税？目前这两种方法在各国不同城市之间均有实践，在我国是否允许不同城市进行不同的立法尝试，需要根据具体情况与所面临的实际问题，进行认真研究，因地制宜地制定与施行。

二是在扣除免除额及抵扣项目的基础上，对于税率设定与税款征收是否进行差额累进？笔者主张应当根据不同房屋持有情况实行差额累进征收，即，对持有一定套数（或面积）范围内的安居性住房免税，以体现房产税的安居保障功能；对超过一定面积的住房进行累进征收，以体现多占用资源多纳税的收入与财富分配调节功能。

房产税推出同时需要进行政策与体制综合性的配套改革和建设。

首先，房产税立法涉及房地产权属登记的征信体系建设问题。必须建立起全国范围内的、全覆盖的居民（个人、家庭与单位）全面、清晰、准确、可核查的房屋产权登记的基础数据库。同时，依托房产税推出与市场调节机制，房地产调控对合理需求者，应回归降低交易税费、促进交易而非以增税等限制交易的正确轨道。

保障性住房建设必须继续补课，大规模进行建设。基于实际需求，保障房申请居住应当降低门槛，最大程度地将符合条件的低收入群体纳入保障范围。同时保障房制度设计应限制产权与商品化流通，以此保持保障房的长期与总量的供给稳定。这是社会安居之需，最终也将有利于商品房市场的健康稳定。

其次，房产税目标实现要求房屋交易主体诚实守信，客观上也对政府等相关职能部门诚实执法提出要求，比如要求政府与社会监管部门、房屋资产登记评估中介机构等公正执法，恪守职业操守与职业规范，这对各级政府在立法和公正执法全社会守法纪律、理念等方面都将提出挑战。在房产税推出的最初甚至相当长的时间里，笔者认为地方政府立法、司法与执法层面的理念、水平、能力、手段等方面的差异，将是决定房产税能否得以正确的公平、公正制定和执行，以及房产税立法目标最终能否实现的最重要因素。这些方面属于主席提出的政府执政理念、治理体系与治理能力现代化方面的时代命题，是未来需要长期努力追求的目标。

将上述观点进行总结，关于房产税立法，笔者再强调一下核心的主张：房产税推出需要科学合理、稳重慎审，任何税收都是一种“必要的恶”，如果这种“恶”不得不为，则一定要考虑具体国情，照顾最广大人民群众的根本利益和关切。现阶段来看，基于安居保障要求，房产税应当设计普适性的免征额，以不增加最广大人民群众的持有成本，使每一个公民足以有尊严地安居生活，同时以超额累进方式对多占有资源者多征税，以此体现对收入分配与财富的调节功能，应当是民众最普遍的关切。此外，房产税推出还应当进行综合性的制度配套改革、建设，切忌简单粗暴不切实际地推出，使得应当限定在一定范围内的“必要的恶”，成为伤害大多数人民群众的“普适性的恶”，引发新的矛盾问题。

（作者为市场资深研究人士，经济学博士，高级经济师）

(证券时报)

　　房地产开发企业到位资金情况通常是衡量房地产企业钱袋子的重要指标。4月17日，国家统计局公布2018年1-3月全国房地产开发投资和销售情况，对一季度房地产开发企业到位资金情况进行了披露。数据显示，今年一季度房企到位资金同比增长3.1%，相比近两年增速水平出现一定回落。其中，国内贷款和利用外资的资金变化最大，具体表现为国内贷款增速不足1%，放缓明显；利用外资量同比降近八成。

　　到位资金增速放缓

　　国家统计局数据显示，2018年一季度，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月回落1.7个百分点；与去年全年的8.2%以及去年同期的11.5%涨幅相比，增速回落较为明显。

　　行业人士评论称，房地产开发到位资金是专门用于项目开发，因此与房地产投资直接密切相关。今年一季度房企到位资金增速回落，也意味着房地产开发投资出现下行趋势。

　　在易居研究院智库研究中心总监严跃进看来，2018年是资金小年，房地产资金方面的管控会比较严厉。“从今年一季度房企到位资金来看，虽然同比继续上涨，但上涨幅度越来越小，资金面正不断从宽松步入到收紧的态势。”

　　严跃进进一步称，房企资金面收紧态势体现为两点：一方面，资金的成本不断提高；另一方面，资金规模不断压缩。在后续的经营中，房企应继续保持对资金的把控。严跃进预测，接下来房企在农村集体建设用地发展租赁市场、旧城改造和棚改等领域的到位资金面会比较好。

　　利用外资比重骤降

　　值得一提的是，国家统计局发布的一季度全国房地产开发投资和销售情况数据显示，2018年前3个月，房企利用外资仅16亿元，较去年同期下降78.4%。

　　据了解，到位资金中的利用外资指房地产企业从境外（包括港澳台）融入的资金（包括设备、材料、技术在内)，具体包括对外借款、外商直接投资、外商其他投资，但不包括我国自有外汇资金。

　　实际上，在目前境内融资渠道继续保持收紧状况下，房企对美元债表现出极高的重视。2018年开年，中国多家房地产企业发布海外融资计划。整体看，美元融资绝对值不高，但需求量明显上涨。

　　有业内人士分析认为，今年一季度利用外资量的同比减少只是阶段性的现象，随着境内融资成本的提升，境外融资需求依然强劲。

　　同策研究院首席分析师张宏伟表示，境外融资因为美元加息的原因，融资成本比以前高很多。但在短期内国内融资渠道收紧的情况下，美元发债规模预计还会增加。此外，房企还会采取境外其他渠道做一些融资。

　　投资增速将回落

　　数据显示，继2月全国房地产开发投资增速大幅提升至9.9%后，今年一季度，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，创下三年来的新高。不过，业内认为，随着资金链的收紧，未来全国房地产开发投资增速将出现回落。

　　易居研究院研究员王梦雯表示，2018年1-2月，房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。

　　未来，随着资金环境趋紧，销售下行加剧了房企的资金压力，开发商资金面或将出现变盘，部分企业促销回笼资金压力加大。全年来看，随着开发商资金面不断趋紧，全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续，预计后续同比将出现回落，增速在年底降至4%左右。

　　(北京商报)

伴随年后各大项目的逐步开工和融资渠道的不断收窄，信托发行迎来小“阳春”。普益标准数据显示，3月份共计60家信托公司发行了950只产品，发行量较上月增加471只，增幅达98.33%。其中，近4成的产品投向房地产的项目。

用益信托网最新数据显示，3月份仅发行的819只集合信托，规模高达1542.8亿元。从资金运用领域来看，投资于房地产领域的产品为277款，位列各类型产品首位。3月份成立的产品也以房地产信托产品数量最多，达310只。

对此，用益信托研究院报告认为，这与房企融资缺口较大有关。房地产信托产品不仅收益率高,对于信托公司而言,也是利润收入颇高的一类业务,这也是房地产信托目前仍然火爆的原因。

针对3月集合资金信托产品的迅速升温，用益信托研究院分析称，在银行贷款等融资渠道受阻下，信托是重要的融资方式之一。不过，伴随着相关监管政策的落地，“破刚兑、去通道、去杠杆”将会使信托公司的资金来源端面临较大的收缩压力。

除了发行规模的迅速飙升外，信托产品收益率也持续走高。用益信托数据显示，今年1月份成立的信托产品平均预期年化收益率为7.3%，而3月份的收益率已达7.4%。

对此，有业内人士表示，随着年后大批项目陆续开工，企业融资逐步提上日程。而近期金融防风险政策的不断加码，债券、银行信贷等融资渠道的收窄，信托融资还算相对容易。在该业内人士看来，今年信托平均预期年收益率有望升破8%。

(经济参考报)

“租售并举”、“房住不炒”的调控导向下，传统的房地产开发业务面临挑战，行业平均利润率持续下滑。2018年，包括“碧恒万”在内的头部房企不约而同地放弃了对规模的追求，将利润的提升放在首位，标志着地产行业将迎来商业模式的大变革。

迎接变革 用运营为资产赋能

近年来，越来越多的房企积极布局于商业地产、养老地产、长租公寓、产业地产、特色小镇，以及集体用地的流转等新兴市场，进入新领域，面对新挑战，房企的资产管理和运营能力被提升到更加重要的位置，因此，基于物业资产的精准定位以及专业化、精细化的改造运营能力，成为房企提升利润、致胜未来的核心竞争力。

此外，高企的库存也令资产运营的必要性提到了全新的高度。截止2017年末，全国商品房待售面积高达58923万平方米，按当年销售均价计算，存量货值相当于4.65万亿。

如何唤醒巨量的沉睡资产，通过开发运营为资产赋能，最大化地挖掘并释放资产价值，成为新形势下房企面临的共同问题。

资产运营 涵盖“投融管退”

所谓资产运营，需要将企业的投融资及资产组合管理提升至战略层面，在购入资产时进行专业审慎地评估并寻求低成本的资金杠杆，到产品开发阶段进行精准的规划定位，进入经营阶段持续提升资产价值，直至通过资产变现最大化地实现投资回报收益，对目标资产进行全生命周期的优质高效的运营管控。

从房地产专业领域来看，完整的资产运营包括前期的项目可研、产品定位、策划运作，中期的招商招租、管理运营，和后期的销售退出，全过程涵盖“投融管退”四大环节。

投资阶段，判断项目价值，预估投资周期中可能出现的风险并加以规避；

融资阶段，制定最佳融资方案，控制财务成本的同时，设置合理的还款条件；

运营管理阶段，实施精准预算和完善营运策略，通过招商租赁管理实现资产的保值增值，促进收益的最大化 ；

退出环节，设置成熟全面的资产处置方案和退出通道，择机退出。

“投融管退”环环相扣，每一环节都直接影响到资产的价值，需要专业机构给出专业性建议并把控和执行，才能确保由资本、资产、资产所有者和资产经营者组成的生态链条，催动资产价值焕发生生不息的持久动力。

思源的新兴竞技场之“资产管理篇”

思源地产集团早在2004年，便开始集中优势资源，积极为开发企业提供资产管理服务。10余年发展的浓厚积累，针对资产管理，思源提供从前期拿地可研、产品定位，中期营销策划、招商招租，到后期运营管理，以及资产处置的全程“一站式”服务，形成“一揽子”解决方案。

思源资产业务为“一主三辅”三大板块，“一主”是以“聚乐汇”品牌为核心的商业经营业务，“两辅”分别为资产处置业务与物业管理业务。

思源资产依托丰富的行业资源积累，以及10多年持有型物业的运营经验，已经打造完成“项目获取、商业策划、商业经营、资产处置、开发改造、物业管理”六大核心业务能力，秉承“让资产更有效增值”的操盘理念，为客户提供全链条经营性物业优化及综合运营服务解决方案。

“聚乐汇”是思源资产打造的大社区商业品牌，目标成为中国社区型商业连锁品牌风向标。“聚乐汇”商业品牌聚焦体验式业态，结合实践总结得出4+X的业态模型6:2:2黄金比例品牌组合，是聚乐汇项目招商高效性、业态可持续发展以及品牌差异化竞争优势的保证，且具有极强的可复制性。目前，思源资产已与300余个品牌商建立合作关系，其中重点联发品牌近百余个，通过强强联合、资源互补，共同推进“聚乐汇”品牌的发展。

聚乐汇品牌目前有“生活型-乐享中心”与“商务型-悦享中心”两大特色产品线，根据不同的客群以及物业形态进行产品的差异化定位。其中，“乐享中心”是以核心居住区家庭为消费载体，以提高居民生活质量为目标，满足其综合消费及日常生活需求的产品；“悦享中心”则是以商务、泛商务、产业园区商务人群为消费载体，以提高商务楼宇综合配套能力为目标，满足商务人群商务办公及配套需求的产品。

截止到2018年初“聚乐汇”已拥有双桥、顺义、港龙、牛顿等8个在京项目，贵阳紫郡、重庆铂金时代等4个在外项目，未来3年“聚乐汇”将会以区域商管公司为依托，全国化布局，快速稳健拓展50余家店。

顺义聚乐汇乐享中心，位于北京市地铁15号线石门站，为地铁上盖项目，体量2万方，它集中购物、餐饮、娱乐、休闲、健身、金融等多业务为一体，作为资产“聚乐汇”品牌的开山之作，是“一揽子“ “一站式”服务的典型案例，从前期对甲方的土地开发产品定位、设计规划、项目代建管理、到后期的业态定位、品牌落位、招商运营、物业管理，到以后的资产处置，全方面、多维度的提供服务，实现全产业链联动。此类项目还有通州宋庄文创园项目。

图注：顺义聚乐汇

望京聚乐汇悦享中心，位于北京市朝阳区南湖南路景泰广场，体量1万方，是“聚乐汇”营销代理+资产运营的代表，此类项目还有中关村门头沟科技园石龙等聚乐汇项目。

双桥聚乐汇乐享中心是与北京市保障性住房建设投资中心签订的商业物业包租业务，由思源资产负责统一招商、统一经营、统一管理。思源资产经营管理团队的开发部、商业招商部、运营部、物业管理部等各部门多领域专家从不同角度对项目的研究和碰撞。确定了以做到最大化延伸项目辐射能力为发展目标，通过专业且细致的市场研究、商业定位和业态布局三个方面的重点工作结合招商先行的策略，指导物业条件的优化改造和招商经营的发展策略，给项目未来开业后可持续的良性运营状态奠定了坚实的基础。

图注：双桥聚乐汇

随着白银时代的到来，房地产市场已经无法支撑过去增量型、外延式的开发模式，未来将更多转向“内涵式”的城市更新和资产运营，思源地产集团早已前瞻洞察行业发展沿革，并为此做好了充分的专业准备，专注于为合作伙伴输出专业价值，帮助客户成功。

香河县古代称淑阳，旧有“淑阳八景”之说，是一座历史悠久的古城，充满着历史悠久的气息，凝聚了华夏几千年的历史积淀，是展现昔日皇城王者风范的天下第一城，更享有“南有江阴，北有香河”之美誉。

深厚文化底蕴，酿造香河城市丰盛

优秀的文化底蕴，让香河自古便受众人亲睐，而香河，依托其城市底韵版图，以“一轴三心”之势布局城市，串联起整个区域的繁华。从城市功能布局、到文化艺术传播，香河合理的分工，让生活在这座城市的人，尽享生活之利！

“一轴三心”空间布局，演绎人居精彩

新华大街城市主干轴，接驳运河大道、唐通线、271省道交通路网，横穿香河政商圈、教育圈、医疗圈、生活圈，东西走向布局，串联香河繁盛；规划展览中心、便民服务中心、文化艺术中心，“三心”聚拢新华大街城市主干轴，演绎香河人居生活之根本！

新华大街旁，一府传世家

九锦御府，位于新华大街政商圈、汇文金街旁，3公里圈“一轴三心”聚拢，深耕香河城市版图，沿袭其文化底韵，匠造3-6层精装电梯洋房，用一席府韵世家，共鉴御府荣耀！

九锦御府 狂欢购房季 五重豪礼送不停

九锦御府，4月16日-5月1日，暖春购房季，认购尊享礼·线上惊喜礼·到访见面礼·老带新同享礼·圈层精致礼，五重豪礼相送，更有55英寸LED液晶电视豪华奖，等你来拿！3-6层精制电梯洋房，府立淑阳，荣耀将启！

咨询电话：400-819-1111转836447

新古典主义建筑是一种建筑风格，由开始于18世纪中叶的新古典主义运动而产生。在某种意义上说，新古典主义是一种愿望的象征：回到古希腊与古罗马艺术的“纯洁”，以及在较小的程度上，回到16世纪文艺复兴时期的古典主义，晚期巴洛克的源头。

精致、人性化的新古典主义洋房

新古典主义洋房，有别于欧洲规则式的，庄严雄伟的古典主义。这类洋房，以人为标尺，追寻人居生活的本义。用对生活的敬畏与热爱，挖掘人最本真的生活细节，以新古典主义建筑气度，用匠心造就清雅舒心之宅。

高贵一族的血统 沉稳典雅匹配居者气质

建筑的精美和谐在于建筑那些经历历史淬炼和人文审美的规划，纯粹、原味、纯正血统的建筑形态才是引导高尚住宅的载体。

九锦御府，纯正新古典主义建筑，在设计之初就多方考量，多轮规划设计，不断地对细部进行精致打磨，只为能确保业主享有更好的居住体验。

花砖、铁艺、石雕、园景小品等都要按照建筑本来的规划量身订制。每一道弧线、每一块石材、每一道工艺都精质苛创，力求建筑外观线条明朗、凹凸有致，锻造出不惧岁月的奢华质感，于方寸间尽显纯粹高贵的风格。

精研者的自尊 难得一见的考究细作

“细节存在于魔鬼之中” ，真正好的项目，岂能是一句口号就可以概括的，而恰恰是“简化线条”、“后工业时代个性化”……这样清晰的自我认识与实在的定义，反而赋予了项目更多的想象空间与期待。

九锦御府，承袭新古典主义建筑理念，外立面精选大理石，干挂至3层，勾勒出鲜活明快的优美线条，并融入景观之中，使园林景观与建筑相辅相成，充满了艺术的气息，让人们脱离快节奏的城市生活，感受高雅的居住环境。优雅、唯美的姿态，平和而富有内涵的气韵，描绘出居室主人高雅、贵族之身份。

因地制宜，在楼体对景面、采光好及靠园林面尽量安设大玻璃窗，使室内光线充分照射，房间更加明亮，令内外景观从居室延伸到户外。

景观巨匠的初心 围合式布局的巧思

一切观景，苗木花草是不变的基础，布局是园林巨匠的巧思。一草一木，一花一草，微中窥大，分寸之间都展现着匠人的一丝不苟。

当你置身九锦御府便能亲身体会，什么叫“将风景融入生活”。不用在夹缝中欣赏风景，每一栋楼、每一间房、每一扇窗，面对的都是旖旎风光。

九锦御府，采取点板结合方式对称布置，正南北朝向，整体布局整齐有序，实现采光、通风、景观均好性，形成大栋距、大景观界面的生态居住体验，亦便于业主获得良好的光照、景观观赏及交往空间，让每一个人在九锦御府找到家的归属感。

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九锦御府，4月16日-5月1日，暖春购房季，认购尊享礼·线上惊喜礼·到访见面礼·老带新同享礼·圈层精致礼，五重豪礼相送，更有55英寸LED液晶电视豪华奖，等你来拿！新古典主义，3-6层精制电梯洋房，让生活美学在优雅中绽放！

咨询电话：400-819-1111转836447

07:00智能唤醒 开启全新一天

床头灯逐渐亮起，温暖的阳光铺满每一个角落，空调系统启动通风，沁人心脾，闹钟音乐声缓缓想起，就这样被温柔唤醒。

08:00安心出行 智护安全

一键关闭家中中央电源，空调/暖气系统自动关闭，窗帘自动关闭，保护家中隐私，离家模式已然开启，智能车辆管理系统，一键出行，让每天的生活都自然利落。

11:00远程监控 尽在掌握

用手机通过摄像头看看我不在家时爱宠在干什么，通过摄像头与家人语音对讲，工作家庭一起照顾，不怕陌生人入侵。

17:00定时控制 先人一步

回家前，一切已准备就绪，室内灯光调节到合适亮度，夕阳映入眼帘，空调/暖气系统自动开启，进门便舒适宜人。

19:00轻松烹饪 安全高效

轻快音乐自动播放，为爱的人准备晚餐,可燃气泄漏探测器实时感应，安全可靠,通过可视对讲，告诉家人饭菜已做好，快回家吧,烛光晚餐模式自动开启，一点昏暗灯光，一桌佳肴美食，浪漫就这么简单。

20:30观赏电影 甜蜜二人世界

窗帘缓缓合上，私密的二人空间，电视打开，灯光已变至最暗，电影自动播放，和爱的人，感受生活的温馨。

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