万里长城作为世界历史文化遗产，同样象征着从古到今民族精神的积淀。百年来历经风霜血雨和战鼓铮铮，如今已是断壁残垣，但是却依然屹立，百折不挠！万里长城不仅承载了革命的历史，现在更是一道瑰丽的风景。

金山岭长城像奔腾飞跃、气势蓬勃的巨龙盘旋在崇山峻岭之上，城墙随着山峰的走势，蜿蜒起伏。

古今中外，凡到过万里长城的人无不惊叹它的磅礴气势、宏伟规模和艰巨工程。它是我们祖先智慧和汗水的结晶，更是我们民族的骄傲！

看着金山岭长城沧桑的城砖，它经历了几百年的风雨洗礼，依旧坚固而筑，保家卫国，心中不由感叹！

有一种骄傲，叫我是中国人！

有一种幸运，叫我是中国人！

有一种安全感，叫我是中国人！

厉害了，我的国！

长城乐行活动内容

报名时间：每周一至周五（9:00-18:00）

活动时间：每周六、周日

集合地点：早7:45望京地铁站C口集合

活动行程：活动当天我们为您提供免费班车，免费的参观门票以及乐行午餐，乘坐班车到达长城河谷项目之后参观游览项目，并且可以参加现场活动，之后进行用餐以及午休，下午出发前往金山岭长城风景区，结束之后乘坐班车返回北京，因天气原因，行程可能有变动，请以现场通知为准。

备注说明：因现场提供的午餐需要预定，未能有效报名的客户无法提供午餐。

报名热线：400-819-1111转611217

古北水镇旁 总价135万起 住水岸墅区

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京北度假典范 续写销冠传奇

电话：400-819-1111转611217

北京展厅地址：北京市朝阳区朝外大街乙12号碧桂园城市展厅

原标题：金科 | 纪录片《鸟瞰美好》启拍 全景呈现中国美好生活

摘要：航拍中国城市光影合辑

“角楼零落拱日月,雄门架起青冥轩。”一句从上空俯瞰城市的诗句，将一座城市的雄伟壮观描摹的淋漓尽致。5月28日，由金科集团主导的中国美好生活纪录片《鸟瞰美好》在重庆、山东两地同步开机，正式启动全国拍摄行动，开启一场为期两个月的美好记录之旅。

纪录片《鸟瞰美好》将采用无人机航拍全景模式，和地拍建筑特色画面、人文美好发展进行结合，从更多角度展现金科与城市发展、人文发展之间的关系，更多元地诠释金科作为“美好生活服务商”为人民生活服务的向往。

航拍七大区域

记录城市美好光影

作为记录此次中国美好生活的合辑，《鸟瞰美好》将跟随中国城市发展的脉络，覆盖重庆、山东、西部、华北、华东、华中、云广等7大区域，同时也是金科深耕发展的地区，从北京到重庆，从南京到昆明，从武汉到济南……在金科“三圈一带”的战略发展蓝图上，带着金科式美好视角，去发现、记录城市美好光影。

建筑是人类历史发展的见证，也是每个时代的美好标志。《鸟瞰美好》纪录片将从城市标志性建筑、景点、街景、社区、邻里文化、美好主张等多个维度拍摄城市美好光影，呈现金科式美好生活范本。此次美好纪录片的拍摄将以无人机的角度，站在城市上空，全景展现城市美学，并配合地面拍摄突出细节，从城市的快速稳步发展，将金科20载走过的每一步美好清晰展现，同时也是金科进入城市开拓的美好见证。

从城市上空到邻里社区

全景呈现金科生活美学

从城市上空到邻里社区，从建筑之美到人文情愫，《鸟瞰美好》所呈现的，是金科对美好生活的坚守，也是20载砥砺前行的美好跨步。一直以来，金科都非常注重社区美好生活营造，强调建筑邻里情结。

在此次拍摄过程中，会将金科与人文发展的关系揉于内里，从最直观的角度展现金科“成长更好、邻里更好、便利更好、居家更好、健康更好”五大主张，是金科20年来的发展历程，也是金科美好理念在各大城市的成果体现。

记录片中，金科将把入驻城市的每一个精品项目都融入到其中，将金科与城市的关系如数呈现。通过航拍镜头与地面拍摄结合，体现选址的前瞻与审慎，包括大区域鸟瞰、楼体外立面鸟瞰、景观园林鸟瞰、地面镜头，捕捉一天不同光影效果在示范区内营造的艺术美感，展现金科与城市的美好邂逅。

深耕城市发展

美好你的生活

与美好同行，与城市发展共进步。作为金科20周年纪念视频集锦，《鸟瞰美好》将记录的，是金科布局城市所创造的每一份美好。在20年紧跟国家战略发展的步伐中，金科紧密围绕“三圈一带”构建美好生活，即布局京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈以及长江经济带，目前已进入23个省市深耕布局。而此次所拍摄的七大区域的18个城市，便是金科深耕“三圈一带”的一次美好展现。

本次《鸟瞰美好》纪录片的开拍，也标志着金科将全面进入向人民提供美好生活的新阶段，以“美好你的生活”为使命，深耕城市发展，关注社区文化、服务业主，积极满足大家对于成长更好、健康更好、便利更好、居家更好、邻里更好的生活向往，在不同城市，不同社区展现金科“美好生活服务商”的角色定位。

“鸟瞰美好”行动不仅是对金科20周年的纪念，更是金科潜心深耕20载对美好生活的一份完美答卷，以生活美意，为你，美好如初。

原标题：一场传统与时尚交融的龙王庙会，即将在大北京长城之巅上演！

呼儿唤女上街去，祈福纳祥赏庙会——逛庙会、同祈福、赏传统艺术，一年一度的永恒·长城里第十一届龙王庙会将于6月2-3日盛大启幕！快来永恒·长城里感受长城脚下最清凉，也最热闹的仲夏盛会吧！

北京的庙会各具特色，地坛庙会、石景山洋庙会、龙潭庙会等等，十分受到人们的喜爱。作为怀来第一大庙会——永恒·长城里第十一届龙王庙会，历经100天精心准备，将为您呈现出一场以“祈福”为主题的高品质盛会。如同一道缤纷亮丽的传统文化盛宴，由吃、喝、玩、乐、逛，全面展现独属于永恒·长城里的庙会风味。

活动亮点：思

大师祈福，福泽一生

作为我国最早的传统民俗活动，庙会的核心价值始终都是祭祀、祈福，表达人们的美好愿望。此次盛会将特邀大师，引领众人一起完成祈福礼仪，为家人祈求福运亨通。

活动亮点：视

踩高跷、舞杂技，热火朝天向长城

传统的民俗表演永远具有打动人心的淳朴魅力。庙会期间，高跷表演、舞龙舞狮、杂技表演等丰富多彩的传统民间表演将轮番上阵，让游客大饱眼福。或许您更能亲自上阵体验一把，舞龙弄狮的乐趣。

活动亮点：感

中式曲艺，感受夏日里的行云流水

燥热的夏季里，何以体验到“心静自然凉”的美好境遇？今年龙王庙会的中心舞台上，在长城鲜氧环抱中，还可欣赏到专业的中式曲艺演奏，传统相声，为来客献上一台丰富的文化盛宴，更适合启发您的孩子对中式传统音乐的兴趣。

活动亮点：味

京津冀美食街 特色小吃享不停

一场难忘的庙会，“味道”是其中的关键。永恒·长城里让京津冀各色美食汇聚一堂，老北京驴打滚、老北京糖葫芦，十八街麻花、狗不理包子、蜂蜜麻糖······满足全家的味蕾体验。

活动亮点：奖

五福降临 邀你共赴龙王庙会

所有来到永恒·长城里的朋友，都可荣获一张龙王庙会入场券，共赴一场长城脚下的传统庙会之约！一连5天,集福活动精彩纷呈，更多惊喜在等您。

参与方式：

关注永恒·长城里微信公众号

温馨提示：

5月28日——6月1日每天开放一张福卡，集齐五福即可换取价值398元入场劵，6月2日祈福/庙会/演绎/小吃，吃喝玩乐不停歇。逛龙王庙会，祈平安吉祥！让您在一年里福气萦绕，大吉大利。

时间：6月2日-6月3日

地点：永恒·长城里度假区&陈家堡

详情电话：400-819-1111转611208

　　近日，《证券日报》记者走访发现，天津地区首套房贷款利率今年以来一直比较平稳，绝大多数银行执行基准利率上浮5%-10%的标准，放款周期一般为一个月。

　　不过，有房产中介表示，未来不排除贷款利率继续上调的可能。

　　首套房贷款利率

　　上浮10%为主流

　　《证券日报》记者以购房者身份咨询了天津市和平区某房产中介。房产经纪人告诉本报记者：“从去年年底到现在，天津首套房贷款利率没有太大变化，多数银行执行基准利率上浮5%-10%的标准。目前和我们公司合作的银行中，有3家银行首套房贷款利率上浮5%，分别是农业银行(601288,股吧)、工商银行(601398,股吧)、建设银行(601939,股吧)。”

　　上述经纪人还表示：“和平区、南开区集中了优质的学校资源，近期附近的二手房价格已经开始上涨。不少业主都把总价调高了10万元-20万元，并且没有议价空间。”

　　在另一家房产中介，门店经理告诉《证券日报》记者：“目前公司合作的银行首套房贷款利率多数执行基准利率上浮10%的标准，仅有2-3家上浮5%的银行。批贷时间一般为7-10个工作日，放款周期一般为一个月。”

　　同时，他还表示：“最近在天津买房的客户大多是为了子女上学准备，成交量有所上涨，几乎没有议价空间。”

　　《证券日报》记者联系多家房产中介了解到，天津地区二手房问询量以及成交量均出现明显增长。在咨询过程中，本报记者还遇到了个别经纪人以“不排除贷款利率上浮”等原因催促记者尽快看房。

　　根据融360监测，2018年4月份，全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率的1.135倍，环比3月份上升0.91%，同比去年4月份的平均利率（4.52%）上升了23.01%。2018年4月份，天津本期首套房贷款利率平均值为 5.53%，相当于基准利率的1.129倍。整体来看，天津目前的利率水平略低于全国均值。

　　融360发布的截至5月28日的数据显示，在14家天津地区的银行中，2家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%，10家银行为基准利率上浮10%，1家银行为基准利率上浮15%，1家银行为基准利率上浮30%。

　　购房者

　　仍以本地居民为主

　　值得一提的是，据本报记者了解，虽然天津公布了人才引荐计划，但是，近期的购房意向主要还是来自于当地居民。有天津市民表示，“考虑到人才进入天津后，天津未来的发展潜力较大，现在是出手买房的好机会。”

　　具有上述想法的当地居民并非特例。《证券日报》记者走访过程中遇到一位看房的客户对于天津，他对记者坦言，“看房有一阵子了，原本一直等着价格降一降，现在不等了。新落户的人太多了，买房的需求会增加。”

　　据链家研究院的数据显示，5月16日以来，链家新增带看量持续增长，其中19日、20日周末两天，新增带看量是平时周末的两倍，成交量是平时周末的4倍。

　　但是，据某房产经纪人介绍：“主要都是当地人在买房。拿出真金白银购房以及透露出明显购房意向的客户仍为天津当地市民以及原本就在天津当地工作的居民居多。”

(证券日报)

随着房地产市场逐步由增量时代转变为存量时代，企业和资本的关注点不断从前端开发向后端服务和资产管理转移。“房住不炒，租购并举”开启了房地产行业的租赁新 时代。根据易居研究院的研究测算，未来十年我国租赁市场规模将达到4万亿元左右，这个万亿元市场目前为止仍未成长出一个千亿元市值的公司，租赁市场整体上仍是一座尚待挖掘的金矿。

一、住房租赁企业呈现多专业背景的特征

长租公寓企业的概念可以分为狭义的概念和广义的概念，广义的长租公寓企业是指参与租赁市场全产业链的企业主体，包括基金、互联网平台公司等，而本文所指的范围是狭义的概念，即以直接面向市场供应租赁住宅产品的企业。根据住房租赁市场化企业的专业基因来分类，可以分为地产开发基因，中介服务基因，酒店运营基因以及创业运营基因。

（一）地产开发基因

随着整个房地产行业的转型升级，房企告别了过去高增长、快周转的时代，过去房企这种类制造业的发展模式不可持续，未来将是服务业的发展模式，特别是当前一线城市住宅土地一级市场拿地均规定了不少于15%的自持物业面积，更加考验房企的运营服务能力，这样才能够不断提升持有物业的价值。地产开发商在房源方面优势明显，依靠自身在产业链多年深耕的经验，能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地产商拥有明显的资金优势，能够专注于早期获取集中式优质房源，在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。

（二）中介服务基因

房地产服务中介作为连接房东和租客的桥梁，具有强大的数据优势，主要采用分布式收房的方式，能够以较低的成本迅速收集分散在当地各处的房源，规模扩张较快。同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累。

（三）酒店运营基因

酒店运营管理类企业有着涉足租赁市场的先天优势，相对于酒店，长租公寓投资额更低、服务人员更少、空置率更低，吸引了传统酒店集团的加入。早在多数开发企业还在以“开发+销售”模式快速壮大之时，一些外资背景的酒店业主或酒店管理公司，即已将“服务式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中国。在国内，从广义上讲，可以将服务式公寓或酒店式公寓理解为租赁市场的高端产品。随着长租公寓市场的不断发展，酒店背景的企业也逐渐切入中端乃至低端的公寓市场。酒店运营管理基因企业的优势在于住客和存量物业的管理经验上要比别的市场参与者都丰富，运营效率有先发优势，并且在物业资源端，与开发商相似，酒店集团也拥有较多的存量物业可以进行改造转变物业运营功能。

（四）创业运营基因

《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发[2015]85号）明确提出积极发展长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态，鼓励参与企业开展电子商务，实现线上线下互动发展，促进营销模式和服务方式创新。大量的创业类公寓企业借政策东风大力发展以O2O为代表模式的公寓类业务。创业基因企业与其他市场参与者相比而言，他们在资源端和资金端都没有先发优势，但经营思路和方式灵活，通常能在一个细分子领域中实现超速跨越。对于创业型公寓管理公司而言，领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是更重要的市场竞争利器。

二、轻中有重，重中有轻才是租赁企业发展之道

住房租赁企业当前的发展模式主要是重资产和轻资产。所谓重资产，即企业通过拿地自建或收购改造等方式获取并持有房源、对外出租，通过获得资产增值收益和收取租金获取利益的模式。多数资产形态以集中式为主。

轻中有重，重中有轻，轻重并举是长租公寓企业未来发展方向及稳定的发展模式。轻若没了重的支撑，则会无法获得资产增值收益，这部分收益从美国成熟的租赁企业来看，是构成利润的重要组成部分；重若没了轻的内涵，则资产和租金增值无从谈起，重资产唯有嫁接轻的运营服务才能够实现资产增值与租金增值的双丰收。

三、哪类企业将有望冲千亿元规模？

我国当前租赁市场处于方兴未艾阶段，未来住房租赁市场将会迅速的发展壮大，租赁市场规模将会与日俱增，企业之间合作、整合与并购也会频频发生。未来看好三大基因主体发展：

首先，以政府国企背景的企业在获取土地及物业资源上具有先天优势，其定位作为压舱石对整个租赁市场的基础建设具有不可或缺的重要意义，政府国企基因企业在租赁住房保障领域将成为绝对主体。最有可能先达到千亿元规模。

其次，开发商基因由于过去二三十年房地产的发展经验累积，在规模发展、资金融资、资源获取、人才集聚、成本控制、租赁客户转化购买客户上均具有比较优势，因此地产开发基因企业同样具备千亿元规模的优势。至于创业运营基因企业将成为开发商基因租赁企业的主要服务供应主体或是收并购主体，其重资产发展及规模扩张将会受到商业模式的制约，而难以“轻重并举”将成为这类企业提升盈利水平的障碍。

最后，中介服务基因企业由于能够连接房东和租客，具有强大的数据优势，能够抓住租赁市场规模最大的私人住房出租业主，根据预测，2030年我国整个租赁市场的规模将达到4万亿元左右，而当前我国80%租赁住房源于个人商品住宅，如果能够获得30%的个人委托房源租赁，未来分散型轻资产模式将是万亿元市场规模，但这一模式相对于自持物业模式来讲，在房源和运营上难以形成规模优势而利润率偏低，但这一类企业规模的扩张会比前两种基因的企业更加迅速。

(中国经济网)

针对二手房交易中出现的个别住宅拆分炒卖现象，北京市住建委、北京市规划国土委日前联合下发《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》，明确住宅不得拆分炒卖，平房的规划审批和不动产登记不再明确间数。分析认为，这一政策有利于抑制非理性的学区平房交易。

《通知》从住宅平房改扩建项目规划审批管理和住宅（含平房）不动产登记管理进行规范，提出了五项具体措施，即：新建住宅平房明确建筑面积、规划用途，不再明确间数；翻建住宅平房要“原位置、原规模、原高度、原用途”；对住宅平房的扩建、改建、翻建审批,不再明确间数；严格执行房产测绘成果审核相关规定，测绘成果不再注记间数；已按同一户号整体测绘、登簿确权的，其不动产登记单元不得拆分。

同时，针对实际交易中的特殊情形，《通知》也明确了：住宅平房已登记间数，因继承（受遗赠）或人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的情形除外。此前已受理的不动产登记申请按原规定办理。

对此，中原地产首席分析师张大伟向中国经济网表示，北京的平房主要分布在东西城，而且大部分都属于学区房，在过去出现过很多特殊案例，比如非居住功能的过道、厕所单独成为落户单位。新的调控政策是2017年3月政策的再次严格执行，政策可以有力打击这种违规行为。

“这一政策有利于抑制非理性的学区平房交易，对于平房来说，属于特殊属性的非限购物业，目前投资比例较高，除了学区因素外，也有很多分拆投资的比例。新政策收紧了这一口子。”张大伟表示，从学区房市场看，平房是最容易出现单价天价的市场，这一政策明确了不得随便划分，分间分户，有利于平房市场的平稳。

不过，张大伟也表示，北京的平房交易属于小众市场，只有东西城有每年几百套的交易量，对于整体市场影响不大。“这一政策对市场来说，整体代表了未来房地产调控的继续从严的取向，北京后续将还有继续加码稳定市场的调控政策出台可能性。”

(中国经济网)

持续深入的楼市调控，也让房地产行业的洗牌速度进一步加速。

近日，中国房地产业协会和易居房地产研究院等机构联合发布的《2018中国房地产上市公司测评研究报告》显示，国内最大的15家房企的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前53位的企业总资产累计值占比超过80%。这两项指标2016年的数值分别为前18名和前59名。可见2017年房地产行业的资源持续向龙头靠拢，行业集中度继续提升。

同时，大房企的规模优势也在土地市场上有所显现，其获取能力远高于一般的中小房企，“强者恒强”的规律也开始适用于土地市场。

据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合计共207家房地产上市公司。从核心测评指标来看，2017年上市房企总资产均值为873.43亿元，总额为18.08万亿元，同比上升21.74%；房地产业务收入均值150.02亿元，同比增长1.92%；净利润均值为22.51亿元，同比增长31.21%；资产负债率均值同比下降0.29个百分点至65.05%；净负债率均值同比下降1.45个百分点至89.87%。

值得注意的是，去年上市房企的盈利效率处于上升通道，利润水平保持增长态势。2017年，上市房企净资产收益率均值为9.29%，较2016年提升3.58个百分点；总资产净利率均值为2.79%，较2016年提升0.79个百分点；总资产报酬率均值为5.64%，较2016年提升1.13个百分点，标准差为4.25%。三大盈利效率指标均处于上升修复通道中，可见上市房企“增收不增利”的情况已得到持续改善。

而在经营效率方面，在行业积极去库存的背景下，上市房企平均存货周转率和流动资产周转率也小幅提升。

此外，去年以来房地产行业的信贷环境也持续收紧。不仅房贷业务被严格监管，为严控房地产金融业务风险，监管部门陆续出台各项政策，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。

上述政策变化以及国际经济金融形势的变化，让2017年房企融资结构发生显著变化，公司债占比急速下滑，境外融资、股权融资以及资产证券化等占比则大大增加，房企的融资方式也越来越多元化，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。

据报告不完全统计，2017年 108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元，占总融资额的比重仅为4%，较2016年大幅下降90%；境外融资额为2771亿元，较2016年大幅增加74%。

(证券日报)

随着中国对房地产市场调控趋严，内地信贷政策也在不断收紧，大量房企寻求海外发债“解渴”。

中国国家发改委不足一月批复了融创、万科、华远等10余家房地产企业境外发行债券的备案登记。

Wind金融数据显示，截至2018年5月22日，2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

对此，上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进对中新社记者分析称，一方面与目前海外发债政策趋于宽松有关，另一方面与内地融资机会收缩有关。

严跃进认为，上述现象说明，资金压力开始增加，对海外融资成本不再过多计较，有救急的考虑。

中原地产首席分析师张大伟认为，在中国房企展开规模化竞争的关键时期，房企对资金需求更为迫切，加之信贷市场持续调控，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

深圳华科金控集团董事长宋杰接受中新社记者采访时表示，海外发债两大优势也是吸引中国房企的原因。

一是限制条件少，企业内地发债，往往对于其公司组织形式、发行人资产及经营情况等有相对严格的规定；而海外发债则更为宽松，企业只需满足基本财务要求、完成信息披露即可。

二是海外发债时间短、效率高。宋杰表示，内地发债有关部门审批时间一般至少要3个月才能完成，海外最多8周就可以；而公司海外发债的流程也较为简便，能够有效提高资金募集效率。这一点，对于急需用钱的中国房企显得尤为关键。

Wind金融数据显示，2018年下半年，中国房地产海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，2018年是中国房企美元债集中兑付的一年。随着房企大量还钱的日子逼近，房企急需海外发债“借新还旧”，未来海外发债需求将持续提高。

海外发债有风险。宋杰提醒中国房企，应该将发债周期编排好，发行过多债券会增加自身负债率，如果不量力而行，债务到期整体偿付能力将受到挑战，甚至出现违约，造成严重后果。

(中国新闻网)

中国的城市化已经走向了一个新阶段，即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。考虑到中国人口的年龄结构不容乐观，这些二线城市希望能够在未来的城市竞争中获得足够的人口红利空间。

随着部分二线城市强势崛起，其房地产市场的繁荣自然会带来对泡沫和风险的担忧。如果城市的房价上涨是有基本面支撑的，那风险相对来说是可控的；相反，如果城市的房价上涨并没有基本面支撑，纯粹由房价继续上涨的预期支撑，那就是泡沫，需要加强风险控制。

二线城市房地产市场强势崛起全面超越一线城市

在过去数年，中国房地产市场的一个显著特征是启动容易刹车慢。只要政策宽松，房地产市场需求就会大涨，房价也不可遏制地飙涨。一旦政策收紧，全面打压投资投机需求甚至伤害到自住需求。不过在这一轮循环中出现了一个新特征，那就是二线城市强势崛起，成为新的主角。无论是从房价上涨幅度还是持续时间，一些二线甚至个别三线城市都全面超越一线城市。根据中国社科院住房大数据二手房网上成交价格统计，截至2018年3月，二手房网上成交价格同比上涨最快的城市分别是成都（64.4%）、西安（62.7%）、南宁（49.8%）、杭州（45%）、青岛（44.3%）、烟台（36.5%）、广州（36.2%）、济南（34.6%）、重庆（28.8%）和长沙（28%）。可见，在严厉的调控措施下，一线城市房价已经失去锋芒，前十大上涨最快的城市中只有广州在列。如果考虑到此轮房价上涨显著的城市如苏州、合肥、郑州、石家庄、天津等，也都属于二线城市。

为什么这些二线城市的房价涨幅会掩盖一线城市的光芒？答案是，中国的城市化已经走向了一个新阶段，即以部分二线超大城市为核心的城市形成了新的增长极。考虑到中国人口的年龄结构不容乐观，这些二线城市希望能够在未来的城市竞争中获得足够的人口红利空间。在各城市抢人大战下，一些城市常住人口大幅增长，例如杭州2017年常住人口增长了28万，几乎等于2011-2015年的总和；西安仅2018年1季度人口就增长24.5万。安信证券经济学家高善文认为，青壮年人口流动往往会选择那些有着更好的教育资源的城市而并不是收入更高的城市。一线城市尽管有着更好的教育资源包括收入机会，但是人口控制的严厉程度使得北京和上海出现了严重的劳动力供求不匹配。

警惕二线城市房地产市场繁荣带来的泡沫风险

人口向少数二线城市流入对中国城市体系和房地产市场的影响已经凸显。毫无疑问，中国需要更多的“明星城市”，从而缓解长期以来城市体系极化对房地产市场的不利影响。麦肯锡全球研究所2015年的研究显示，当较大比例的人口居住在龙头城市时，该国的房地产价格会更高。因此，有人说要向德国学习控制房价。实际情况是，对中国这样一个超大型国家，其城市体系无法做到德国那样的扁平化。城市体系趋于极化，这意味着我们没有学习德国的基础。即便是德国样板，从2009年以来，德国的房价照样上涨迅速。随着欧洲央行的低利率甚至负利率政策、人口的大量涌入和德国表现良好的经济基本面，德国房价稳定的神话也在摇摇欲坠。这也表明，经济规律和供求关系仍然主导着住房市场，即使是德国也不能免俗。

二线城市的崛起虽然减轻了传统的一线城市的压力，但这些新的增长极并没有改变中国城市体系极化的现实。实际上，当前各地都在加强城市首位度建设，尤其是国家中心城市建设规划的提出更是引发了一些城市之间的白热化竞争。城市首位度建设的加强和国家中心城市战略导致中国的城市化可能走向有中国特色的“大国大城”之路。

随着部分二线城市强势崛起，其房地产市场的繁荣自然会带来对泡沫和风险的担忧。如果城市的房价上涨是有基本面支撑的，那风险相对来说是可控的；相反，如果城市的房价上涨并没有基本面支撑，纯粹由房价继续上涨的预期支撑，那就是泡沫，需要加强风险控制。当前部分二线城市和个别三线城市的房地产繁荣有基本面做支撑，即大量的青壮年人口流入、城市经济增长、首套房低利率（目前首套房利率尽管显著上浮，但从长期来看仍处于较低水平且有可能会持续），同时，资本市场优质、安全产品短缺的大环境没有改变，这使得房价的增长带来的投机投资需求在一些二线城市仍然非常旺盛。当前各地采取的一些行政性限制措施，如新房摇号，实际上增加了很多套利需求，而土地拍卖中的竞自持实际上减少了新房供给并助长了房价进一步上涨的预期。根据中国城市地价监测系统提供的数据，全国106个主要监测城市2018年第1季度土地价格继续快速上涨，住宅用地价格同比上涨10.43%；另根据国家统计局提供的2018年1季度数据，全国土地购置均价同比上涨19.8%。地价的上涨既蕴含着未来房价可能进一步上涨，也意味着当前的行政性限制房价措施不可持续，如果继续限价只会造成新增供给短缺。并且还要看到，从全球视角来看，近10年来，全球处于一种“失重的经济”状态，皮凯蒂在《21世纪资本论》中谈到了发达经济体财富收入比在过去40年间惊人的上升，而首要原因来自于房地产部门自身的变化。另根据Steger等人的研究，全球实际房价自20世纪50年代开始显著上升，由于住房是财富的主要组成部分，结果导致很多国家财富收入比迅速攀升，英国住房财富/国民收入的比例从1970年的120%上升到2010年的300%，法国同期由120%上升到371%。在房价攀升的同时，房地产信贷占比也在迅速提升。根据Schularick和Taylor对17个发达经济体相关数据的研究，发现发达经济体的银行业务在过去45年中发生了重大变化。从1928-1970年，房地产信贷占全部银行信贷的比重由30%升到35%；到了2007年，这一比重接近60%，而其余的40%的银行信贷中也有相当一部分可能是为商业房地产融资的。住房的投资属性与金融杠杆的结合往往会导致房地产泡沫并威胁到金融稳定。而同时，低利率的融资环境在可见的未来仍然会持续，美联储进入加息周期并没有从根本上改变全球长期利率下行的趋势。所有这些，都对稳定中国二线城市的住房市场提出了严峻的挑战。

防范“明星城市”房地产市场风险的政策建议

2011年，国际货币基金组织发布的一份工作论文在比较了58个国家和地区的风险控制措施后认为，泡沫在很大程度上确实难以识别，但杠杆和信贷的急剧上升理应引起高度警惕。同时，泡沫破灭后治理的成本远超出我们的想象，更高的杠杆率会带来更高的泡沫破灭后的治理成本。而2008年的金融危机正是由于杠杆和信贷的迅速上升，泡沫破灭后的损失和各国的治理成本近乎是天文数字。10年过后，今天的全球各国的央行都格外关注资产价格、杠杆率与金融稳定之间的关系，这都是来自那场金融危机的教训。

用什么办法能有效调控房价控制风险呢？坦率地说，做得好的国家寥寥无几，更多的是教训。不过，从错误中学习是一个社会进步的有力武器。我们来看看这些教训是什么？

第一，紧缩的货币政策不一定有效，且代价高昂。紧缩的货币政策会传导到整个国民经济体系，如果房地产繁荣和泡沫仅仅是部门性的而不是整个宏观经济过热，那紧缩的货币政策代价可就大了；另外，在繁荣向泡沫演化时，更高的利率根本无法浇灭投资者的热情，而贷款难度的提升只会驱使投资者寻找不受监管的融资渠道。

第二，交易税理论上能有效地使得市场降温，通过限制投机活动降低泡沫发生的概率。更高的房产税率能降低房价，但并不能阻止繁荣和泡沫的出现。而在繁荣和泡沫出现时，房产税的制定者反而面临社区居民要求降低房产税的压力，这使得房产税作为一个反周期的工具大打折扣。对于按揭贷款利息抵税，该政策其实提高了房价。

第三，宏观审慎监管政策被认为能直接作用于住房市场且代价较低。即要求银行在住房市场繁荣时增加资本金和贷款损失准备金同时提高首付比例，还要控制按揭者的债务收入比率。这些措施能有效减低杠杆比例和泡沫发生的概率同时增强银行系统在泡沫破灭后的应对实力。

对于中国来说，相对于国际经验或教训，尽管当前居民杠杆率显著上升，但首付比例一直控制得不错，对于一度盛行的各种首付贷和消费贷我们也能及时刹车，住房市场和宏观经济的基本面仍然很稳健，M2低增速也成为常态。这些都是我国控制房地产市场风险的有利条件。同时，我国可以采用的政策工具更多，比如说我们可以控制土地，可以采取限购、限售甚至限价这些具有中国特色的调控工具。不过，这可能同时也是劣势，因为这些行政性措施的副作用也非常显著，甚至容易伤害到真正的自住需求，比如当前的首套房贷款利率大幅上浮事实上已经违背了央行的差别化房贷政策要求。同时各种需求限制措施并不能真正消除需求，反而使得需求信息失真，这会加剧房地产市场的波动。

对于当前一些二线城市的房地产市场繁荣，我们认为一方面要坚持前述的宏观审慎监管，同时希望这些城市能真正落实打破土地垄断供给、调整建设用地结构增加居住用地比例，同时，通过公共支出结构的调整切实推进租购同权分流住房需求从而改变供求态势。在行政性调控方面，保留限购政策并将其长期化制度化。另外，应通过完善中国的房地产税收体系实施对住宅持有的调控，并开拓更多稳定收益型的房地产投融资渠道；对首套房购买者，为防止商业银行在紧缩性调控中容易提高贷款利率，除了人民银行和银保监会应尽督促之责外，还应该有切实的激励措施。比如，可以对首套房贷规模和比例达到一定标准的商业银行下调存款准备金。通过这些措施，最终控制这些城市的房地产市场风险并促进中国房地产市场的稳定发展。

（王业强系中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员，赵奉军系杭州师范大学阿里巴巴商学院教授）

(经济参考报)

在大多数城市坚持因地制宜、因城施策的情况下，我国房地产市场总体保持了稳定态势。不过，近日个别城市房地产市场出现了过热苗头，投机炒作有所抬头。要解决这一问题，必须从供需两端发力，避免投机性需求大量进入市场——

近日，个别城市的楼市再度火爆，购房者队伍排起“长龙”，一房难求。过热苗头的原因几何？政策又该如何发挥效应让投机炒作赶紧“刹车”？针对这些问题，经济日报记者采访了相关部门和专家。

个别城市出现抢购

在大多数城市坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松，保持政策的连续性和稳定性的情况下，我国房地产市场总体保持了稳定态势。从国家统计局的最新统计数据看，一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，二三线城市同比涨幅有所回落。

不过，近日个别城市房地产市场出现了过热苗头，投机炒作有所抬头：

成都出现了几万人抢购千套住房，买房队伍绵延几公里的场景；杭州出现了大量市民为了获得购房摇号的资格，在开发商指定银行排队等候购房诚意金冻结的情况。

记者注意到，造成这些城市居民排队抢购住房的主要原因是政府出台限价政策，使新房价格比周边二手房价格更低，这意味着“买到即是赚到”。

为了体现“公平”，一些城市又不得不出台摇号政策。中原地产首席分析师张大伟说，目前全国摇号的城市已经有8个，摇号可以说是无奈之举，短期的确有效，起码可以公平一些，增加普通人买到房的概率，但如果不配套其他政策，只限价、只摇号，那么各种暗箱操作可能会越来越多。

财经评论员马光远认为，如此抢房场景让大家对市场的真实温度失去了基本判断，在不明真相的人看来，市场依旧火爆，加剧了市场的焦虑，扰乱了市场的基本秩序和规律。

过热苗头原因何在

造成个别城市抢购新房的原因是什么呢？不同城市可能原因不同。

在张大伟看来，最近出现房价上涨的一些城市发布过人才引进的政策。人才引进政策在客观上降低了购房门槛，在吸引人才的同时，很可能将投机性需求一并引进市场。

同时，市场变化可能进一步带来预期的变化。马光远认为，新房市场抢购现象，势必冲击购房者的神经，引发新的恐慌。让一些人以为市场又要开始疯涨了，于是在新房无望抢到的情况下，开始下手二手房。

个别城市抢购新房与这些城市住房供给不足可能有一定关系。而供给不足是否完全由库存不足造成？

据了解，长沙市在5月14日集中约谈80余家房地产开发企业，要求达到预售条件的房地产项目须于当周内上报销售方案，并在限定时间内开盘，对构成捂盘的项目和企业，除严格限定其按照最初审批价格进行销售外，还将通过曝光、约谈、纳入“黑名单”等手段，促使其加快入市步伐，对捂盘情节特别严重且拒不整改的，将暂停其参与长沙土地市场招拍挂，即禁止其在长沙拿地。

由此可见，所谓供给不足引发的市场火爆，在个别城市还与一些开发商可能存在的捂盘惜售行为有关。

供需两端共同发力

房地产市场根本矛盾是供给与需求的矛盾。要化解这一矛盾，必须从供需两端发力。新一轮调控措施实施以来，限购、限贷、限价、限号等措施，坚持了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，从需求端发力，避免投机性需求大量进入市场。

为房地产市场平稳健康发展，还应该在供给端上多做文章。住房和城乡建设部近日出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》就明确，抓紧调整住房和用地供应结构。各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

与此同时，人们对房地产市场的预期也在相当程度上影响着市场的冷与热。稳定预期，对于稳定市场至关重要。

住建部的《通知》明确，加快制定实施住房发展规划。各城市要科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。城市住房发展规划报上级政府备案后实施，主要目标和指标纳入当地经济社会发展预期指标管理。2018年底前，一线、二线城市要编制完成2018年至2022年住房发展规划。

(中国经济网)