法制晚报讯（记者 罗晓静）住建部、财政部、人民银行、公安部四部门联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》昨日在住建部官网公布。通知要求，优先支持提取住房公积金支付房租，防止提取住房公积金用于炒房投机。

通知称，各地要按照“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及建立租购并举住房制度的精神，规范改进住房公积金提取政策。优先支持提取住房公积金支付房租，提取额度要根据当地租金水平合理确定并及时调整。重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。缴存职工与单位解除或终止劳动关系的，先办理个人账户封存。账户封存期间，在异地开立住房公积金账户并稳定缴存半年以上的，办理异地转移接续手续。未在异地继续缴存的，封存满半年后可提取。各地要按照上述要求，于2018年6月底前完成当地政策的规范调整工作。

对缴存职工在缴存地租赁或购买自住住房、偿还自住住房贷款本息、离休退休等申请提取住房公积金的，要进一步简化审核流程，积极开展提取住房公积金业务网上咨询，大力推行网上审核和业务办理，缩短审核时限。缴存职工提取申请材料齐全的，审核无误后应即时办理。需对申请材料进一步核查的，应在受理提取申请之日起3个工作日内办结。对同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。

通知要求，对违规提取住房公积金的缴存职工，住房公积金管理中心要记载其失信记录，并随个人账户一并转移；对已提取资金的，要责令限期全额退回，在一定期限内限制其住房公积金提取和贷款。对逾期仍不退回的，列为严重失信行为，并依法依规向相关管理部门报送失信信息，实施联合惩戒。机关、事业单位及国有企业缴存职工违规提取住房公积金情节严重的，要向其所在单位通报。

另外，住房公积金管理中心要加强协同，密切配合，尽快建立防范违规提取住房公积金跨地协查机制。人员跨地区流动频繁的京津冀、长三角、珠三角等城市群，要率先建立更加紧密的信息协查机制，共同防控违规提取住房公积金行为。

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扩大公积金缴存比例浮动区间

下限5%上限12%

同日，住建部、财政部、人民银行还发布了《关于改进住房公积金缴存机制 进一步降低企业成本的通知》。

通知要求，各地区2016年出台的阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策到期后，继续延长执行期至2020年4月30日。规范住房公积金缴存基数上限，缴存住房公积金的月工资基数，不得高于职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。凡超过3倍的，一律予以规范调整。

扩大住房公积金缴存比例浮动区间，住房公积金缴存比例下限为5%，上限由各地区按照《住房公积金管理条例》规定的程序确定，最高不得超过12%。缴存单位可在5%至当地规定的上限区间内，自主确定住房公积金缴存比例。

(法制晚报)

5月12日，中铁二十二局集团对外宣布该集团旗下中铁雄安建设有限公司在雄安新区正式完成工商注册登记，成为落户新区具有独立法人资格、自主经营的第一家建筑类实体央企公司。中铁雄安建设有限公司总经理张春秋说，公司将在房建、市政等基础设施和公共服务领域，助力新区“智慧城市”建设，创造“雄安质量”。

(财联社)

在多元化路上疾行的恒大又有新动作。5月4日，21世纪经济报道获悉，恒大将布局长租公 寓拟发100亿租赁住房资产证券计划。

如果加上此前保利地产、碧桂园、越秀地产等房企，以及建行、中信银行等金融机构，截至目前，已有多家银行与开发商数千亿投 资将进入租赁市场。

中原地产认为，租赁作为政策鼓励的房地产发展方向，涉足的资本与开发商预期将继续大幅增加。

同时，如何解决租赁盈利的问题也浮出水面。租赁市场的核心问题依然是租售比悬殊，“目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性，全国大部分城市租售比在500：1以上。这种情况下，租赁可能全行业亏损。”中原地产首席分析师张大伟认为。

未来如何解决盈利问题以及提高租赁回报率？除了低价供应租赁用地之外，相关税收、金融和法律的支持也缺一不可。

租赁融资兴起

2017年四季度以来，由于境内融资的诸多限制，境外发债成为房企寻求短期融资的重要渠道。据联讯证券统计，2017年内房企海外发债规模达404.6亿，2018年进一步提速，年初至今规模已高达644.7亿元。

然而，海外渠道也或将面临收紧压力，日前，外汇局表示，将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业不得借用外债。

另一边厢，房地产资产证券化的兴起，为房企打开了一扇窗。

通过资产证券化，房企可将流动性缺乏但未来有较好现金流的资产，打包出售后通过结构化设计在资本市场上转让，房企在吸收零散的社会资金的同时，能够分散和转移风险。

据联讯证券统计，截至2018年一季度，房地产行业资产证券化类产品共发行了81单，融资总规模达1253亿元，其中住房租赁类REITs产品成为主力。

最近的一次房企通过住房租赁REITs的消息来自恒大，上海证券交易所披露信息显示，5月4日，中国恒大在上交所提交的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”已被受理，拟发行金额100亿元。

据披露，近期包括首创置业、泰禾集团、中城投 资、绿城、石榴置业在内的房企也将发行长租公 寓资产证券化业务，预计住房租赁债券规模总共为174亿元。

此前，保利、碧桂园、招商蛇口、旭辉等龙头房企已率先出台了类似产品。据不完全统计，截至目前房企获批的REITs、CMBS、ABN等租赁证券化产品规模已近千亿。

与此同时，租赁并购基金也已出现。3月12日，中国建设银行与新派公 寓发起首期20亿元公 寓资产并购基金，促进租赁市场快速整合发展。

平安集团旗下平安不动产也在去年底开始涉足长租公 寓市场，并与合作伙伴共同设立基金；未来三年，双方还将在一线及多个强二线城市投 资长租公 寓项目，目标资产管理规模100亿元。

业内专家预测，随着REITs相关政策法规的不断推出，未来房企通过资产证券化形式进行融资的模式将会更加成熟。

国泰君安也指出，长租公 寓是国家现阶段重点鼓励和扶持的行业，加上重资产持有模式拉长投 资回收期，资产证券化是释放行业资金沉淀最有效的解决方法。

租赁盈利难题

虽然租赁炙手可热，但与传统房地产开发商不同，租赁是一门需要专业运营的生意。

张大伟认为，当下资金面趋紧，而租赁融资是相对宽松的融资渠道，一些并没有发展长租业务的企业，也在密集发布租赁融资，有圈钱进行房地产开发的嫌疑。

此外，租赁市场的核心问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。

中原统计数据显示，京沪穗深中房租收益最高的广州，租金回报率也仅1.7%。这意味着，单纯靠租金回报，需要59.17年才能回收成本。

建行广东分行行长刘军以4.9%的三年期贷款利率概算，包括税费在内，租赁住房的租金回报率、利润率至少要达到5.5%。

刘军认为，房企提升租赁的收益率有两个方向，一是租购同权，推动集体建设用地入市；二是以土地自持竞拍的方式。

目前全国已开始出让低价的租赁土地，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市都在加速供应租赁用地，其中很多为集体土地。

中原地产统计显示，截至目前累计多个城市合计出让的租赁土地面积超过600万平方米，按照平均60平方米单套计算，可以直接提供租赁房源超10万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市，但其中低价部分基本都被国企获得，对于租赁企业来说，土地成本依然过高。

另一种解决方案是通过自持方式拿地。以租金回报率叠加房屋增值收益计算，年收益率将能达到或超过5.5%。

两种方式最后都指向专业的资产管理，作为机构房东，专业的租赁运营商可通过资产证券化通道回收成本，从而形成商业模式闭环。

4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，被认为是住房租赁证券化的第一份实操性文件。

文件明确提出，试点发行房地产投 资信托基金(REITs)，金融、地产界人士普遍乐观认为，真正的公募REITs将有望在年内推出。

事实上，从去年保利地产发行租赁住房类REITs开始，后期的碧桂园租赁类REITs、越秀地产租赁类REITs均采取了储架发行机制，也均在退出机制上标明“发行公募REITs”这一项。这意味着，随着相关规定出台，这些储架发行的类REITs产品未来将会对接、变成真正的公募REITs。

此外，万科有关人士认为，长租公 寓的前期投入资金巨大，回报周期长。如果可以在项目获取、税收优惠甚至是租金补贴方面有一些优惠政策，引导更多开发商进入长租公 寓领域，也非常有利于盘活现有资产及去库存。

(21世纪经济报道)

4月以来，北京、杭州、成都等地土地出现流拍，其中北京市今年土地流拍数量更是累计达到6宗。

据我爱我家(9.060, -0.09, -0.98%)集团市场研究院统计，2018年4月，包括居住类用地、商服金融类用地、工业用地、综合用地等土地类型在内，北京全市并无新增土地供应。

4月24日，北京市还有两块住宅用地流拍，分别是北京市房山区青龙湖镇中心区01-0010、0021地块，北京市门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块，两宗地均为限价房用地。

根据各地土拍政策，当地块溢价率达到一定比例后才转入竞报自持比例。而最近北京的两块住宅土地直接流拍，并未进入自持比例竞报。

某研究院智库中心研究总监严跃进告诉经济观察报，总体上说，企业的资金面方面的压力是在增大的，这也容易带来很多问题，比如说企业拿地方面的策略会趋于保守等。从这个角度看，房地产市场的流拍自然也容易带来很多问题，尤其是类似企业经营困难压力增大、市场预期悲观等。另外部分土地性价比不高，高估了企业拿地的预期，所以也会造成出让环节受损。

两年来，政府出台各项政策鼓励房屋租赁市场发展，房屋租赁土地市场也开始活跃。但从市场来看，拿地热情和高成本带来的盈利难问题如影随形。例如作为全国首个企业自持租赁住房项目，万科翡翠书院在开启预租时，“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的价位引起热议。

中原地产首席分析师张大伟接受经济观察报记者采访时认为，4月份北京土地流拍的原因一个是开发商资金出现问题，另一个是地块本身位置等因素较差。而即使到了竞持比例阶段，100%的自持率是无法盈利的，企业自持住房模式是一个阶段性产物，未来很可能会趋于消失。

土地市场降温

刚刚过去的4月份，全国多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州临安两宗土地流拍，成为杭州今年首次土地流拍，而当天出让的其他地块也均遇冷，溢价率均未超过10%。中原地产报告显示，今年一季度杭州土地成交额高达923亿元，成为全国土地出让金额最多的城市。杭州一季度土地出让近千亿元的规模，比北京573亿元的出让金还多了350亿元。

而在5月8日，成都市公共资源交易中心挂牌出让两宗商用地块，根据出让结果，其中一宗48亩教育用地以约6072万元总价成功拍出，另一宗262亩商用地宣告流拍。

在土地出让金方面，4月份全国出现冷热不均的态势。杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地出让金额突破百亿元，创同期土地出让纪录。但与此相比，北京、上海等城市4月土地拍卖市场趋冷。

但根据中原地产研究中心日前发布的最新报告显示，4月份全国50大城市土地收入2842.2亿元，大部分城市土地成交溢价率却明显下行。

限房价、限地价是目前多地土拍市场的限制条件。在这样的背景下，拿地成本的提高让很多人感慨，开发商逐渐成了弱势群体。

2016年的北京“930新政”后，北京开始力推限房价、竞地价、竞自持比例的土地拍卖模式，并于2016年底在海淀永丰18号地块、海淀永丰19号地块、海淀永丰20号地块、大兴黄村21号地块共4宗地的拍卖中拍出了100%自持的比例，轰动一时。

我爱我家集团副总裁胡景晖认为，企业自持租赁的模式是存在盈利困难的。当前住房租赁的租金与房屋价格之间存在严重背离，北京的年租金投资回报率甚至仅有百分之一点多，即使动用REITs，企业融资或推出也很困难。所以，如果不能解决盈利困境，很多房企是不敢尝试自持的。虽然2017年至今的土拍自持比例基本都控制在50%以下，但自持运营、限价销售还是让很多企业算不过账，所以进入2018年后，流拍现象明显增多，这也导致北京在土地的新增供应上有所拘束。

企业自持竞争下的盈利难

企业自持租赁住房源于2016年北京“9?30”房地产调控新政策。当年10月，北京市规划国土委发布公告，4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。

上述4宗地块最终以开发商自持100%面积落幕，其中位于永丰地区的两个地块打造成如今的翡翠书院项目。万科自持租赁房项目翡翠书院最长租期10年。90平方米三居室的月租金为1.5万元至1.8万元，如果一次性签订10年的租期合同，租金180万元起，180平方米以上的复式四居室月租金为3万元至4万元，10年租金最高480万元。

主管部门多次强调房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

北京市住建委等部门去年4月曾发通知，要求企业自持租赁房年限与土地出让年限一致，在此期间“租赁”这一性质不会改变。北京市对于“以租代售”的方式明令禁止，并严格查处。去年，北京住建委对万科、中铁建的类似做法进行了约谈告诫，并禁止相关宣传。

严跃进认为，自持的模式，其实是租赁市场从旧模式向新模式转变，即从个人自持转变为开发商自持，这是发展租赁业务的新手段。总体上说，开发商盈利难的痛点，也充分说明了一点，即未来政策层面需要关注开发商的利益诉求，在财政补贴、税收优惠、金融证券化等方面给予扶持。

政府层面似乎也在探索为企业自持运营寻找盈利空间，4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。通知中称，推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。

但是张大伟的观点是，此举虽然能够帮助开发商回笼资金，但是却无法从根本上解决盈利问题。他认为，目前市场上的自持租赁模式热情下降，正是开发商意识到盈利的难题。此前诸如100%自持拿地的做法，是企业自认为实际操作中可以将租赁转为销售。

自持模式会不会消失呢?至少目前政策层面还是存在的。严跃进接受经济观察报采访时认为，租赁业务要实现盈利，需要积极的财政补贴和税费政策改革，是让租赁企业健康成长的关键所在，尤其是前期，通过此类财政补贴和政策的积极引导，能够降低经营的成本，这也有助于实现更好的发展，防范租赁企业自己去试错，进而增加成功的概率。其次，通过有序的产业规划，让租赁企业更容易看到未来发展的逻辑和思路，这样能够压缩开发环境和招租环节，进而降低运营成本。

严跃进说：“此外，还需要通过系统的租客分类，能够让不同的租客在短时间内租到房子，也乐意交付租金，这有助于租金提高和相关社区经营收入的增加。第四、积极参与资产证券化模式，把未来潜在的租金收益给予贴现，这样可以在当前就实现较好的资金回笼和盈利;大力推进信用租房和租售同权概念，如果后续有类似积分落户等利好福利，那么租赁产品的收益率可以很快超过住宅领域。”

（来源：经济观察报 记者 张恒）

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5月11日，央行发布数据显示，4月末M2同比增长8.3%，较上月回升0.1个百分点，增速呈现趋稳态势。

当月新增人民币贷款1.18万亿元，社会融资规模增量1.56万亿元，实体融资需求稳定。结构上，非标融资回落，但下降速度减缓，债券融资继续高增长，票据融资超季节性增长。

一位不愿具名的大型券商固收分析师认为，本月社融、贷款数据都还不错，资金需求比较稳定，不过存款增速比较慢，两者差额扩大将推升再融资风险。“银行存款是贷款的基础，资金供给端受约束，和需求端的裂口扩大，后续存在一定再融资风险。”

目前市场违约发生频率较高，央行在同日发布的《一季度货币政策执行报告》指出，在金融稳定发展委员会的牵头抓总下，充分发挥金融稳定发展委员会办公室作用，加强部门间协调配合，明确时间表、路线图、优先序，集中力量，优先处理可能影响经济社会稳定和引发系统性风险的问题。

“本月数据比较明显地体现出紧流动性和严监管叠加的特征。现在大家也在分析是不是要在流动性方面进行一些放松，不过目前还没有看到。”东方证券首席经济学家邵宇对21世纪经济报道记者表示。

社融表外转表内趋势持续

央行数据显示，4月新增人民币贷款1.18万亿元，居民部门和企业部门分别新增5284亿元和5726亿元。

其中，居民部门短期贷款新增1741亿元，同比略有增加；中长期贷款新增3543亿元，同比和环比均回落。居民中长期贷款主要为居民按揭贷款。光大固收团队分析，这意味着4月新增购房贷款体量或继续缩减。

此外，企业短期贷款新增737亿元，同比和环比继续下降，主要由于额度和定价等因素导致短期资金需求减少；企业中长期贷款新增4668亿元，同比回落但较3月小幅回升，反映信贷对实体经济支持力度仍然较强。

4月社会融资规模增量1.56万亿元，仍旧呈现表外转表内的趋势；存量181.41万亿元，同比增长10.5%。

民生银行首席研究员温彬称，社融包括了信贷、非标、直接融资等部分。信贷增速比较合理，还在12%以上，但是非标融资受到较大影响，从而带动总体社会融资增速放缓。“放缓也与整个金融去杠杆、稳杠杆的总体目标一致。”

中信固收团队将ABS规模加入重新考虑广义社融，计算得出4月广义社融存量同比增速达12.37%，总体的融资增速并未明显下滑，融资规模保持在一定水平。

有分析人士认为，本月社融、贷款都还不错，资金需求比较稳定，不过存款增速比较低，两者的缺口易带来风险。

4月新增存款5352亿元，较3月下滑，其中居民部门季节性减少存款1.32万亿。温彬分析，住户部门存款通常季末出现回升，季末之后第一个月出现负增长。原因在于银行发行的短期理财产品通常是季末到期，理财存款到期以后，通常体现为个人住户存款增加，过了季末住户又会用存款购买表外理财。

邵宇称，目前已经出现了一些风险，部分债券违约都是风险的表现。风险是去杠杆过程中需要承担的代价，这些风险是前期信贷扩张所遗留下来问题的显现，很多企业借了钱不是用于生产，而是用于利息支付，本身就处于一种庞氏骗局的状态。在流动性收紧的背景下，这些企业自然受到较大的影响和挑战。

中信固收认为，目前经济融资需求稳定但货币增速低迷，二者的剪刀差意味着企业面临再融资风险，后续降准空间较大，货币政策维持当前偏松取向可期。

“未来是否宽松还要观察一段时间，因为现在去杠杆还在第一个阶段或者刚开始进入第二阶段，如果放松可能导致此前成果前功尽弃，所以应该不会放松。”邵宇对21世纪经济报道记者表示。

光大固收认为，会议所提的“降低企业融资成本”并非通过货币政策的放松实现，而是体现在加强和改进对制造业的金融支持和服务、发展融资担保支持小微企业发展、提升金融对实体经济的服务能力等方面。

M2增速趋稳

4月末M2余额173.77万亿元，同比增长8.3%。M2未再继续呈现逐季回落的态势，增速出现趋稳。

《一季度货币政策执行报告》称，M2增速趋稳是稳健中性货币政策和金融监管政策协调有效推进的结果，有利于金融控制内部杠杆和减少资金内部嵌套循环，也有利于宏观上稳杠杆，助力打好防范化解重大风险攻坚战。

东北证券宏观团队分析称，二季度M2增速将反弹，预计未来几个月将继续回升。“但是我们仍强调M2与经济的关联性下降，无需过度关注。”

其实，随着市场深化和金融创新发展，影响货币供给的因素更加复杂，M2 的可测性、可控性以及与实体经济的相关性都在下降。虽然央行修订了M2 统计口径，亦难以从根本上解决数量型指标有效性下降这一问题。央行称，未来宜逐步淡化数量型指标，更多关注利率等价格型指标。

值得关注的是，M1低增速已持续数月，且已连续两月低于M2增速。2-4月M1同比增速分别为8.5%、7.1%、7.2%。邵宇称，M1、M2增速均较低说明流动性进入到一个相对紧张的状态。

温彬认为，M1增速低于M2，理论上反映企业活跃度有一定下降，企业获得资金方面受限。这可能与金融去杠杆有关，特别是委贷、银信通道收缩以后，对企业非标融资带来压力。“从新增信贷规模来看，回表规模还是相对有限，从债市回暖来看，债券发行可能解决了一部分企业融资需求，但是相对去年而言，非标再融资方面还是面临压力，钱少了就会导致M1增速回落。”

兴业宏观研究员郭于玮认为，3月货币信贷数据的主要特点是货币条件出现超预期的收紧，表现为社融与M1增速超预期下滑。而4月这种现象出现了缓和：一方面法定准备金率下调，另一方面M1与社融增速双双企稳。法定准备金率下调对M1增速有提振作用，意味着M1增速或已经接近底部，继续下滑的空间有限。

长江证券一份研报指出，一方面上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑，2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%；另一方面偿债高峰期已经来临，一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。大型及中型房企开始放缓拿地及建安支出，此两类房企一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。

同策咨询研究报告显示，4月，开发商掀起一轮融资狂欢，共有13家房企发行19笔公司债，共发生5笔中期票据注册、12笔境内银行贷款、7笔信托贷款等。

但行业整体仍是收紧态势。如越秀地产最近发行一笔美元债利率4.75%，创下其历年发债利率高峰；新城控股主动中止了境内绿色债发行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，企业需灵活应对此类环境。目前有三个领域在融资方面较宽松：第一，租赁市场；第二，对于农村市场的投资，包括集体建设用地等方面的用地模式，预计融资优惠力度加大；第三，带有产业导入和产业更新的地产项目，尤其是附带人才引入等概念的产业项目。

境外融资活跃

同策研究院统计显示，公司债是房企近期采用的主要融资手段。4月，房企融资总额折合人民币769.12亿元，环比增加22.65%，创下连续9个月以来最高值。公司债融资占总额比重达61.12%，其中境外发行354.13亿元，占比75.33%。

同策咨询首席分析师张宏伟指出，在国内融资难度系数高，外部环境发生根本性转变时，房企海外融资规模扩大是必然趋势。

发改委网站显示，最新一次房企发行外债的是花样年集团发行3.5亿美元境外债券，三年期票面利率8.375%。今年以来，还有包括绿地控股、龙光地产、北京合生兴业等房企境外发行债券均获发改委备案登记。

境内发债渠道依然收紧，成功发行的仅是以超短融、租房专项债券为主的另类融资途径；境内银行贷款方面，4月监测房企共融资47.20亿元，环比下降16.28%；信托贷款融资14.41亿元，环比下跌60.58%。

据统计，2017年房地产企业境外融资合计388.6亿美元，同比上涨176%，但发行利率也明显上行。Wind数据显示，2017年地产企业海外发债中，利率在5%-8%的占比最大。

据了解，目前对境外发债没有明文限制，在海外发债融资的房企多为上市公司或大型国企。中原地产研究中心统计显示，截至4月16日，房企境外融资达193亿美元，同比上涨80.6%。虽整体美元融资绝对值不高，但需求量明显上涨。

在已披露数据中，4月融资成本最低的一笔是万科地产香港第九次发行的金额为9.71亿美元中期票据，5年到期，利率4.15%。其次是华润置地于4月20日发行2018年度第一期中期票据，期限3年，票面利率4.59%。融资成本最高的融创中国发行2023年到期的4.5亿美元优先票据，利率为8.35%。

审慎多元融资

房企融资欲望仍强烈的背后，是多数开发商在2018年都有明确的扩张计划。房企也在加速推盘。克而瑞研究显示，32家房企4月业绩环比下降8%。究其原因，前3月百强房企货量较充裕，年初业绩基数较高；同时调控背景下， 虽然3、4月部分城市放开了预售证，但房企整体供应仍显不足。

另一因素是今年行业将面临偿债高峰。海通证券此前统计，2015年地产企业发行公司债的期限结构，约44%采用了3+2年期限结构，4%采用3+3年模式；2016年发行的地产公司债中，分别有18%和7%采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些都将在2018年进入回售期。

Wind数据显示，2018年-2020年三年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上。其中2018年到期规模182.62亿美元，规模最大。

4月19日，外汇管理局强调，除有特殊规定外，房企不得借用外债。这无疑将增加了地产企业在办理外债事前签约备案上的难度。

此外，据同策研究院统计，在2017年12月前，境内再融资为最主要的股权融资方式，但此后监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，境内再融资额连续三月为0。

4月，其监测房企股权融资总额折合人民币共21.55亿元，其中海外配股融资额仅1.55亿元，其余来源于泰禾集团的20亿元境内再融资。

张宏伟指出，降低开发商杠杆是长期趋势，此前金融机构资产规模高主要由于层层嵌套，监管趋严后，很多机构做不了债权类业务、只能做股权投资。因此有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式为公司提供充足的资金需求，但仍需规避股权稀释等带来的风险。

中信证券认为，海外募集的资金仍要换回国内，同时叠加美元加息、人民币汇率波动的经济形势，国内债券市场发行通畅时，房地产企业倾向选择国内。但从企业资本市场运作发展而言，部分会选择拓宽香港及海外资本市场的融资渠道。因而房地产企业仍将保持以国内为主，海外为辅的多元融资渠道并举的步调。

原标题：调控加码下的土地市场：二线城市交易旺盛 整体溢价率走低

在各地楼市调控政策不断加码之时，土地市场仍处于相对旺盛的状态。

中原地产统计显示，截至5月9日，今年全国50个热点城市土地出让金达12340.6亿元，同比上涨50.3%。其中，杭州、苏州、武汉、郑州等热点二线城市土地交易旺盛，成为市场的重要特征。受去年市场向好刺激，部分三线城市同样交易旺盛，溢价率甚至超过二线城市。

不过受土地出让规则调整、房企资金压力偏大的影响，大部分热点城市溢价率明显收窄。

分析人士认为，当前房企仍处在补库存过程中，加之部分城市推地规模较大，土地交易仍处于旺盛状态。但随着楼市调控政策的逐渐加码，土地交易会进一步趋于平稳。

仍处补库存进程

按照中原地产的统计，截至5月9日，今年杭州市出让的土地规划建筑面积为1005万平方米，同比增长75%。土地出让金规模达1127亿元，同比上涨了279%，是今年首个土地出让金破千亿的城市。其间杭州土地平均溢价率为38.73%，同比收窄了29个百分点。

同期，苏州、北京的土地出让金规模均为606亿元，重庆达到516亿元。武汉、郑州、济南、广州、佛山等城市均实现400亿以上的土地出让金额。

同杭州类似，大部分热点城市出让土地的规划建筑面积同比有所上升。如济南的增幅就达到210%，宁波则增长了145%。多数热点城市的土地溢价率出现下降，中原地产指出，热点城市溢价率普遍在10%左右，明显低于2015-2017年30%左右的平均溢价率。

“房企仍处于补库存的节奏中。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，2014年至2016年，房企购置土地面积连续三年负增长，虽然2017年转为正增长，但仍然难以弥补企业的库存缺口。

他表示，溢价率下降，主要是由于土地出让规则的变化，如很多城市设置了最高限价，并增加了配建规模。

此外，由于资金状况趋于紧张，部分房企收紧了拿地预算。加之热点城市频繁出台楼市调控政策，企业的拿地心态也受到影响。这都会影响到房企在土地市场的表现。

多家机构统计显示，尽管今年以来土地交易规模增加，但流标、流拍的现象同样十分明显，且大多集中在热点城市。据不完全统计，在4月24日门头沟和房山的土地分别流拍之后，今年北京流拍的土地数量达到6宗。

此外值得注意的是，受去年市场向好刺激，今年部分三四线城市土地交易也十分旺盛。据中原地产统计，截至5月9日，包括南通、常州、嘉兴、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳等在内的20个三四线城市，土地出让金额超过了100亿。

该机构指出，由于市场体量较小，这些城市的土地出让金规模不及一二线城市，但增幅普遍高过后者。如上饶市土地出让规划建筑面积达1100万平方米，同比上升137%；土地出让金166亿元，同比增长393%。

房企的矛盾心态

土地市场往往与住宅市场表现出同样的变化趋势，但通常滞后于住宅市场。今年以来土地交易旺盛，也被视为住宅市场表现的一种传导。

根据统计局的数据，今年第一季度，全国商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%；商品房销售额25597亿元，增长10.4%。尽管增幅收窄，但仍然呈现出正增长。

但随着楼市调控进一步深化，热点城市住宅交易可持续性存疑，并有可能影响到土地市场。

“从长远看，成都楼市有上涨空间，现在这种万人摇号买房的情况就是证明。”成都某房企相关负责人向21世纪经济报道表示，尽管如此，企业仍然不敢贸然拿地，因为限价政策十分严厉，“项目在短期内根本挣不到钱”。

这种矛盾心态在开发商群体中普遍存在。西安某房企人士也表示，中小企业已甚少涉足土地招拍挂市场，只有资金实力雄厚、抗风险能力强的大型房企才会参与竞争。

近日来，住建部陆续约谈12个城市政府相关负责人。这12城均为近期的热点区域，且大部分分析人士认为，被约谈后，这些城市楼市调控加码的预期十分强烈。

国土部下属土地勘测规划院近期发布的报告也指出，“随着市场调控预期趋向稳定，地方治理水平不断提高、精准调控下沉区县、住房租赁体系逐步构建，未来一段时间内，土地市场将继续保持平稳，住宅地价进一步收窄的预期持续。”

根据该报告的数据，今年第一季度，106个监测城市的住宅地价水平为6666元/平方米，环比增长2.21%，增速连续三个季度回落。其中，三线城市的住宅地价增速超过一二线城市。

中原地产认为，房企拿地的动力仍在，无论一二线城市还是部分三线城市，今年土地交易量仍将维持在高位。但随着政策影响的逐渐显现，土地交易会进一步平稳，土地溢价率收窄，高价地出现的几率将大大下降。

本报见习记者 孟珂

5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

约谈还指出，要有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房。同时，加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日对《证券日报》记者表示，此次约谈成都和太原两市，说明此类城市房价上涨过快，潜在上涨的因素还需要遏制。未来其他城市房价上涨若过快，也会面临类似约谈等内容。

根据国家统计局的报告，今年3月份全国59个城市的房价在上涨，而且其中房价上涨最快的，均来自于二线城市，房价增幅扩大了0.3个百分点。再加上2017年二线城市抢人大战，落户人口激增，限购政策被突破，导致市场一房难求。

值得关注的是，“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。有业内人士表示，这代表着楼市下一轮的重点调控目标将会直接对准二线城市，意味着二线城市房产投资政策风险逐渐凸显。

“由于各地出台摇号等政策进行管控，抑制了房地产市场交易。但是近期楼市依然保持火爆，潜在房价上涨的压力很大，约谈也是为了巩固市场的发展。否则任由价格上涨，也容易带来很多新的问题，尤其是市场预期的不稳定。”严跃进表示。

对于住建部的约谈行为，中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示，目前被住建部约谈的这12个城市均为楼市热度较高，投资需求旺盛，房价明显上涨。预计后续会在限购、限售、增加供应等方面发布调控政策。

 严跃进也表示，此次调控信号意义较强，房地产价格管控需要遵循三个目标，即全局的意识、房住不炒的逻辑、枪打出头鸟的管控手段。所以政策趋紧是大概率，没有放松的可能，是稳定市场的表现之一。