（腾讯房产 陈梦琴 发自北京）
管理自营面积22万平，工位3.5万个，物业数量49个，这是成立4年的氪空间截至今年一季度所取得的成绩。如果从自营面积这一维度衡量，氪空间已经是行业老大，并远高于老二。
但它年轻的管理者刘成城并不满足，他还要走得更远、更快，要在2019年底管理面积达到150万平，工位达到22万个，以实现年增长率300%。
刘成城宣布这个目标时是在氪空间总部，骏豪中央广场19层。在经历过井喷期现已进入巨头扩张抢赛道的联合办公领域，生于1988年的刘成城要面对的都是有着丰富经验的高手，联合办公鼻祖wework、创办优客工场的地产老炮毛大庆、创办纳什空间的张剑等。幸运的是，互联网及科技进步带来的颠覆让一切不再墨守成规。
（一）
对供应链端的改造，是刘成城依靠互联网思维做出的改变，也是氪空间相对于其他联合办公产品的核心优势。
5月22日，在数十家来自财经、科技、房产领域的媒体面前，刘成城分享着氪空间的与众不同。他身着宽松的黑色运动套服，外套敞开，内搭是一件超过外套长的白T。这让刘成城看起来并不像一名董事长，倒有点大四技术宅男的感觉，声音也是软萌软萌的。
供应链改造体现在哪里？刘成城以桌子举例，市场上常见的桌子长度1.3米，在2.4米宽的空间里，就只能放一张桌子，但把桌子改为1.12米，可以放两张，由于桌腿间距都是0.95米宽，所以缩短桌子并不会影响用户体验。
类似于这样的细微改变，在氪空间还有很多，说到底，就是在不影响用户体验下，尽量排布更多的桌子，保证产品的商业逻辑成立。刘成城的这个想法是受小米启发。2013年，小米手机横空出世，并以一部1999元预售价掀起网络旋风。“小米的供应链改造就是流程变化，先收费1999元，40天后交付，而手机中芯片隔一个季度就降价40%，如此一来，小米生产手机的成本便下降了。”
刘成城颇为自得，“整个行业就我们在做供应链的改造，只有这样才能保证商业模式的成立，利润率才有保障。”
（二）
与其他联合办公产品一样，盈利模式单一是氪空间的弊端，目前，工位服务费是其唯一的收入来源。但成本支出却是多样化：空间的租金、装修费用、拓客及运营服务费用。
与绝大多数联合办工产品不一样的是，依靠工位服务费的氪空间已经实现大部分门店盈利，“很多同行还没有实现这一点。”刘成城喜欢将氪空间对标联合办公鼻祖WeWork，“WeWork利润率全球200多个点，利润率在30%左右，氪空间的门店也实现过。”
拆解氪空间的利润率，空间标准化体系和专业的智慧供应链模式帮助统一管理、提升效率的贡献不可忽视，它们让氪空间造价降低20%，加剧采购成本降低40%，缩短交付时间，办公使用效率提升30%。
相比传统的写字楼，氪空间在空间设计过程及室内产品配置上都会更强调用户体验感，比如计算空间照明，考虑照明对人的影响，比如配置库克、美国总统都在用的“全球第一椅”……这很大程度上提升了氪空间的出租率。去年10月，有媒体曾做过调查，在出租率上，氪空间是大于94.2%，位列第一，方糖小镇在90%左右，SOHO 3Q在85%左右。
不过受扩张影响，氪空间整体是亏损的，刘成城表示，氪空间还要快速扩张，“我们同时也在考虑降低氪空间门店利润率，降低到10%左右，投入更多的资金做客户的体验。”
截至2018年4月，氪空间在全国10座城市拥有近40个联合办公场所，分布在北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、天津、苏州、成都、厦门以及中国香港，接下来还将登陆日本东京、新加坡等国家和地区。
“等同时有20万人在氪空间里办公的时候，我们会做一些增值服务，一是为了给客户提供更多服务，另一方面提高我们的收入，优化财务情况，但在没有规模之前，没有意义。”
（三）
2018年一季度，氪空间已新增20个物业，在选址上都是在城市的核心商圈，比如北京金融街海峡国际社区、国贸桥附近的万科大都会；上海有陆家嘴商圈、华山路商圈、虹桥商圈等。刘成城丝毫不掩饰内心的想法，“未来100天，我们会连开12个社区。而在今年年底，北京、上海TOP20的写字楼内，好的物业可能都会被我们吞掉。”
门店的选址，刘成城都是根据氪空间的用户画像而定。“氪空间的客户只有20%以上是成立两年以内的企业，40%是成立五年以上的，大部分是小公司，不一定是初创企业。这些小企业都是有流水的，公司需要在核心位置。”
如此积极跑马圈地，除了抢赛道也在于联合办公的前景。有数据显示，共享办公正以每年30%的速度增长，预计到2019年我国共享办公总运营面积将到达510万平方米，到2030年，30%的办公空间将以共享办公的形式存在。
这一前景，氪空间看到了，入华的WeWork也看到了，优客工场等都看到了。今年一季度各自都在砌筑堡垒，优客工场已经并购洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社，即将合并Workingdom，它的估值也水涨船高，达17亿美元，创始人毛大庆在接受采访时表示，可能年内或明年年初进行IPO。WeWork则于4月初并购了裸心社，迅速扩张在中国市场的份额。
刘成城始终对并购有排斥，“我们现在一个月开4万平，这个开的自营面积在同行中都可以排第三，没有必要收购小于4万平的标的，而且还得去对它的产品质量、服务品质进行升级，这没有意义。”
（四）
自营可以确保品质，让氪空间可以实现门店盈利，进而融资，但也像一条水蛭，不断地“吸血”，在高速扩张中，则表现得更明显。刘成城算了一本帐，“氪空间每平米造价三四千，以三千计算，开一百万方就需要30亿人民币。”这并不是一个小数目。
融资是重中之重。从创立到现在，氪空间已经过5轮投资，最大一笔是今年1月份引入的6亿元人民币。这也成为刘成城对抗“有些同行”的利器，“有些同行融资融的是资源，资源价值三千万还是三个亿并不好说，我们拿到的是现金。
“今年年内我们还会有两轮融资，原去哪儿网的CFO朱晓路最近加入了我们团队，接下来两个月内我们会再跟大家见面，释放一个信息。”除了融资战将到位，公关梯队也已搭好，氪空间似乎已经准备好了打一场硬战。
今年5月，滴滴原高管陶然加盟氪空间，出任公关副总裁。陶然曾是媒体人士，后加入阿里巴巴进入公关部门，并从一线公关一路晋升为阿里集团公关副总裁，后在滴滴统筹整体的公关事务。其经历了阿里巴巴B2B香港上市、阿里巴巴集团美国上市等，公关经验可谓丰富。
老手与高手的加入，效用很快体现，品牌宣传也成为氪空间的重点事项。刘成城表示，“我们未来一段时间会有一波非常大规模的，就像‘没有中间商赚差价’这样的投放力度。”
回首氪空间成长之路，其经历过2次蜕变，首先是创立于2014年，以孵化器的名义出现依附于36氪体系内，2年摸索，在2016年4月左右进行升级，成为一个独立的公司，并定位于联合办公产品。又一个2年过去，今天的它像一位奔跑的少年，去迎接第三次蜕变。
