（腾讯房产北京站 陈喜儿 发自北京）2015年，部署良久、毫无征兆“炸”出来的“宇宙副中心”，如今怎么样了？
集万千宠爱于一身的通州，在被钦定为北京城市副中心，开全国一线城市设立副中心先河之后，也迎来全国史上最严厉的楼市调控，没有之一。
羡慕也好，嫉妒也罢，北京“四大班子”陆续迁往通州已经成为既定的历史性事件，按未来可期的世界级城市规制：这里是北京乃至整个华北，楼市最红得发紫的区域，同样没有之一。
同一年，在释放副中心政策和规划前夕，当代置业采用股权收购方式获得的通州万国城项目，姑且不论是机缘巧合还是抢占先机，直接结果是，继具有国门地位的东直门万国城MOMA后，又一个同等地位的万国城进入人们的视野，并被寄予厚望。
近日，当代置业副总裁、北京地区公司总经理孙帆做客腾讯大燕网演播间，接受腾讯房产北京站的独家专访，对“被历史选中”的通州和通州万国城MOMA进行深度解读。
采访对象：当代置业副总裁、北京地区公司总经理孙帆（以下简称孙帆）
采访人：腾讯房产北京站主编 邢飞（以下简称腾讯房产）
左一：当代置业副总裁、北京地区公司总经理孙帆
右一：腾讯房产北京站主编 邢飞
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“未来预计，政府会带动40-60万人到通州生活”
腾讯房产：目前我们能看到的各种基础设施，包括各种资源（教育、医疗）在向通州倾斜。在政策如此严厉的情况下，项目的去化率还是非常好的。从客群层面谈谈怎么认识通州，包括它的变化？
孙帆：我自己在通州工作和生活了两年多时间，切身感受到通州的变化是非常明显的。
首先是它的基础设施，从道路到行政的提升，副中心的建设是大都市，北京成为世界城市的一个非常重要的规划。因为把行政职能和人文的、艺术的相关配套集中在一个区域，进行集中打造和提升，缓解老城区资源配置的不平衡。
其次从规划上讲是国家级的一个站位。从引进的这些IP资源来看，第一是北京市政府，我们现在所有驻京的企业总部很大一部分都会陆续迁往通州。第二是环球影城，这是目前全世界最大的环球影城，大约是大阪的16倍，新加坡的4倍。政府未来预计会带动40-60万人到通州去生活，相对而言，大都是较高收入的客群。
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“拿一栋商业做当代建筑&艺术博物馆，是全球第一个获得“AH国际认证的主动建筑。”
腾讯房产：从购房者来看，通州的区位包括购房的热点也有变化。最初，沿着八通线开始起来，怎么看通州这些热点的区域？
孙帆：通州整个规划就是一核五区，核心就是运河CBD的核心区，连带着老城有一些核心区的配套叫核心区的居住区。我们项目的位置就在核心居住区里。
还有国际医疗服务区、台湖连接亦庄板块的环渤海高端总部聚集以及宋庄的文化创意产业区，然后环球影城的文化旅游区，以及东部六环外的行政办公区，它是以多组团、多中心的形式来打造。每个组团的功能都非常明确，会把组团的主题进行国际级的规划定位和建设。
国家对通州的规划是世界级的，我们对项目的规划也是世界级的，我们做这个项目伊始，便把当代置业目前最核心的技术和科技都赋予给这个项目。比如说近期热门的一个主题叫“主动房”。全国一共两个获得Active House主动房国际认证的项目，其中一个就是在通州，在我们项目。我们拿出了一个独立商业做“当代建筑&艺术博物馆”，体量有1300平米，但这是全球第一个以主动技术建造的展示功能的建筑。
我们会在项目上采用最新的技术配置，因为当代这么多年一直在做绿色科技，提倡高舒适度的、低能耗的生活体验，这些都会在通州万国城MOMA这个项目逐渐落地。
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“高净值人群，机关、金融业为主，通州本地客群近半”
腾讯房产：我们看到这个项目主流户型都是3居为主，117平、141平、149平，当时产品定位的时候是根据调研还是别的测算？
孙帆：第一，这个项目是历史遗留的项目，容积率和限高在规划上是比较有难度的一个指标。4.2的容积率，80米的限高，同时30%的公建，对整体的规划有一定难度。
当时我们对通州的认识，认为客群主要是以改善为主，所以在整体的户型和规划上下了一定的功夫。定位就是相对高净值的人群，在技术上进行了比较高的配置。
腾讯房产：目前的客群，从区域或者工作的性质哪些客群占多一点？
孙帆：从目前的成交情况看，有40%是通州本地的客群，将近40%来自朝阳，剩下的分布于全市，包括海淀、西城、门头沟都有。主要工作是在机关、金融行业的多一点。
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“通州万国城MOMA，将按WELL铂金级国际健康标准来打造”
腾讯房产：当代开发的产品并不多，即使在全国范围内，但它做的每个产品都非常经典。当代集团对通州的项目，包括它的定位，它的高度，有什么样的目标？
孙帆：第一，在建筑技术上，我们把18年做建筑的心得和提升都会在这个项目上实行。根据亚洲人的居住习惯，对户型的迭代，对建筑的理解，我们会在这个项目上进行提升和重现。对于通州项目，必然是是站在一个最高的标准来应用打造。
我们也借鉴了国际WELL健康标准的打造，通过空气、水、光照、健康、舒适、心理等维度，按照国际WELL铂金级标准进行打造，在硬件上基本和铂金级吻合了。
除了参考国外的标准之外，还参考当代提倡的全生命周期家园的居住理念，结合物业服务和当代创变体的相关产业链，进而全方位提升居住的满意度。
放眼看目前住宅市场，像通州万国城MOMA这种在居住建筑上运用绿色建筑设计和运营三星，以及WELL铂金级的双重标准的项目，几乎是罕见的。
前面说到我们获得全球第一个国际主动房认证的博物馆项目，之所我们愿意牺牲商业利润，高成本地潜心打磨一个主动房建筑，正是因为当代已经做了18年的绿色建筑，需要在这个领域进行持续的创新与突破，反哺其他的产品线，用我们的经验、技术和参数使我们的绿色建筑住得更加舒适和节能。
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“客观地讲，我们不直接去拍地”
腾讯房产：今年我们主要还是通州和昌平两个项目，都是股权合资形式，除此之外，会不会主动去拿一些地？
孙帆：客观地讲，我们目前不会直接去拍地。因为第一，在市场上拍地对资金的要求会比较高，而且现在关键是拍地的利润空间小。原来开发商觉得自住房、限价房在利润空间压得很薄的情况下会走速度。现在呢，速度和量也会受影响，比如流拍的共有产权房地块。
第二，价格也没有明显的竞争力。这么大的投入，如果它的去化率没有想象中那么快的话，从投资者的角度讲就不是一个很好的投资项目。
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“市场远远没有到回暖的程度，低成交会是一个常态。”
腾讯房产：从4月份的成交看，二手房的成交量已经达到了一个新高了。从新房的角度讲，您有没有感受到市场的热度？
孙帆：目前客户的到访还是有明显的提升的，而市场上成交的数据大部分是被粉饰过的数据，从成交的角度来看待市场，我觉得远远没有到回暖的程度，因为前四月份的成交基本是北京新低了。而且我觉得新房低成交会是一个常态，但是本身像是北京这种城市的吸引力毋庸置疑，需求还是有的。从3月、4月，包括从去年11月二手房交易开始，有一点点的回暖迹象，4月份是今年的一个峰值。
所以客户看到会觉得这是一个比较好的出手时间。
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“通州万国城ΜΟΜΛ屡获通州住宅成交第一名”
腾讯房产：通州万国城ΜΟΜΛ备受关注，去年亮相之后大概情况怎样？
孙帆：项目在去年的十月底正式发布，十一月底获得预售证，取证1、3、5三栋楼，均价再在71000元/㎡左右。由于考虑到当代在绿色科技方面的相应技术，所以政府在价格上适当做了一些提价的空间。
因为通州受全国最严双限购的影响，客户基数还是相对要小一点。今年看客户对通州的认识和去年相比，有很大变化。因为政府不断在释放未来通州发展的规划，包括政府办公的情况，基础设施的配置。客户目前对通州的认可度在逐渐提升。大家可以在网上查到数据，通州万国城MOMA自开盘后的销售多次取得区域的第一的地位。
