房地产会不会成为一只灰犀牛？

　　房地产商的债务压力已引起交易机构的警觉，5月9日地产债成交量72.79亿元，5月10日成交量继续攀升至84.54亿元，近期地产公司债务风险若隐若现，使得地产债成交量突现放大。

　　“融资端有所收紧，下半年偿债高峰期即将到来，这是市场心理预期导致的。”5月17日，华南某股份制银行金融部人士称。据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

　　大的房地产商融资渠道较多，中小型房地产商融资存在缺口风险加大，大多数金融机构都将小型地产商的融资排除在外。《华夏时报》记者采访的多位人士均认为，如果房地产业发生债务违约，首当其冲将是中小房地产商。

　　然而，还有更大的风险隐藏于整个房地产行业，今年一季度末房企资产负债率上升至79.42%，房企负债率创下13年新高。当前二三线城市出现了万人排队抢房的局面，而住户部门杠杆率连年攀升至55.1%。近日国际油价节节攀升接近80美元/桶。全国各地多项限购、限售政策的“五花大绑”之下，房地产灰犀牛能否被紧紧钳住？

　　突现抛压

　　最近，一些上市公司民企信用债频频违约，房地产债务风险也开始隐现。

　　近日，网上爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元，可能存在信托违约风险。5月15日，天房集团表示已与中信信托确认，将依照合同约定按期还款，资金计划有保障，并不存在延期还款问题。房地产债券市场上，交易员们悬着的一颗心略略放下。

　　事实上，4月华夏幸福（600340.SH）资金链问题就已引起关注，上交所就其2017年年报审核发来问询函，提出的18个问题直指融资、资金情况，其股价今年已经跌去了36%。5月16日华夏幸福发公告称，中信银行将华夏幸福认定为战略客户，同意向华夏幸福集团提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度。从而，盘旋在其头顶的现金流风险暂时解除。

　　进入5月，交易机构首现规模性抛售地产债，据Wind统计，5月10日地产债成交量攀升至84.54亿元，5月9日成交量已经高达72.79亿元，这与此前日均成交量35亿元相比成倍放大。

　　一位华南上市券商债券交易员称，房地产融资收紧，房企现金流增幅大降，而未来偿债高峰期到来，一些房企似乎有扛不住的苗头。

　　克而瑞研究中心发布的数据显示，2017年主要上市房企持有现金23415亿元，同比增长16.4%，但是增幅大降34.5个百分点。其中60家重点房企现金持有量20126亿元，同比增长20%，但增幅下降32.1个百分点。2017年，现金增长的房企100家，与上年相比减少29家。

　　“我们只选择排位前三十的客户，其他中小地产商除非现金流特别好、经营风险控制能力强，我们才会做。”某上市银行深圳分行从事公司贷的信贷经理说。

　　本报记者在采访中发现，银行、信托、证券等交易机构，对于地产融资和债券投资均开始变得谨慎。有个别机构，甚至已对所有房地产机构的债券都不再投资，主要还是对整个房地产风险的规避。

　　海通证券首席经济学家姜超在研报中称，2018年地产债需要偿付的规模为1613亿，是2017年的2.3倍。同时存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿，2019年也有接近3700亿，规模之大史无前例，这是因为地产公司债往往采取3+2、2+1年等期限结构，2015-2016年地产公司债井喷后，会在2018-2019年集中进入回售期。2019-2021年，地产债需要偿付的规模更大，分别为2807亿、3998亿和4037亿。姜超认为应警惕回售带来的企业流动性风险，地产债到期压力巨大，如果再融资仍旧受限，将会推升信用风险。

　　中小地产商承压

　　地产商的债务危机隐现，哪些地产商最容易出现问题？

　　“大的房地产商融资没有问题，但是小房企存在风险，地产融资环境收紧，淘汰一部分小房企，兼并重组，做大做强，这也是政府希望看到的结果。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说，在这样的背景下，小房企的销售回款显得特别重要。

　　申万宏源固定收益研究主管孟祥娟统计得出，截至5月16日，大中小型房地产资金缺口分别为277亿、131亿及132亿元，但由于大型房企融资途径比较广泛、融资能力强，通过海外发债和ABS等实现了净融资773亿元，而中小型房地产企业仍有202亿元的融资缺口。此外从销售回款来看，大房企销售明显好于小房企，规模居前的19家房企销售增速4月累计同比为18%。

　　其进一步分析称，2017年大型房企在存货现金流周转率、净利率方面具有绝对优势，但杠杆率也是较高的。中型房企杠杆率上升最快。2017年末大中小房企剔除预收账款的负债率中位数分别为75.59%、76.73%及67.20%。银行授信方面，大中小房企未使用授信/总资产规模中位数分别为0.24、0.34及0.04。

　　所以其判断，中小房企在再融资和销售回款等方面均具有明显的劣势，后期风险可能暴露，建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。

　　地产债虽然处于违约边缘，但是李宇嘉认为真正违约没那么容易，中小房地产商可以出售项目股权以获生机。

　　上述华南股份制银行金融部人士认为，目前时点尚不足以引发地产债风险，但是下半年随着偿债高峰期的到来，要特别警惕中小地产商的资金压力。

　　央行平衡术

　　房地产商偿债高峰期的到来，背后是销售规模的高歌猛进。其投射的更大隐忧在于，居民购房快速加杠杆，整个房地产市场置于风险之上。

　　房地产销售规模还在快速增长，根据克而瑞数据，截至4月末百强房企整体销售规模2.65万亿元，同比增长28.5%。

　　与之呼应的是，居民杠杆率快速攀升。近期央行发布的《2018年一季度中国货币政策执行报告》显示，2017年住户部门杠杆率已经高达55.1%，比上年增4个百分点。

　　4月9日，国家金融与发展实验室理事长李扬在博鳌亚洲论坛上称，2017年居民储蓄存款增长率首次为负，这是一个非常危险的信号，如果再继续发展下去，中国居民有可能变成负债部门，问题就大了，美国2008年债务危机就是因为它的居民开始负债。

　　过去两年，我国的债务风险主要存在于企业部门，2017年采取了金融去杠杆以及超级监管后，年末企业部门杠杆率降为159%，比上年下降了0.7个百分点，为2011年以来首次下降。可见企业部门杠杆稳住了，避免了系统性的金融风险发生。

　　同时，2017年末政府部门杠杆率为36.2%，比上年下降0.5个百分点，2012年至2016年年均则增长1.1个百分点。政府部门杠杆率也在下降，风险也在减少。

　　企业和政府部门去杠杆，解除高杠杆风险，那么较低杠杆的居民则继续快速加杠杆，从而实现杠杆转移。住户部门杠杆率最近几年以年均超过4%的增速，快速攀升至55.1%，这也是市场担心所在。

　　长江证券房地产分析师申思聪认为，楼市的繁荣带来了居民贷款的大幅上涨，使得与居民杠杆相关的各项评价指标快速提升。与美国和日本相比，我国居民杠杆率提升速度较快，且居民债务与可支配收入比值已超越两国当前的水平。但从居民偿债能力的角度来看，高储蓄率保证了居民有较强的清偿能力，短期偿付能力风险较小。

　　但是，长期来看居民的偿债风险又如何呢？2017年居民储蓄存款增长率首次出现负增长，地产债违约风险若隐若现，遥远的地方是否传来了房地产风险的脚步声？

　　4月3日下午，银保监会主席郭树清主持召开该会内部的党委（扩大）会议时强调，积极稳妥做好防范化解重点领域风险工作。在稳定的基础上全力以赴做好结构性去杠杆工作，重点把地方政府和企业特别是国有企业杠杆率降下来，有效控制居民部门杠杆率过快上升趋势。

(华夏时报)

　　“XXX是害群之马，到我们这里，房价就猛涨，专门炒作。”网友“远航ZZK”说。

　　“自从XX、XXX来了我们这里，房价翻了2到3倍。”网友“芯芯丹到”说。

　　2018年1月份后，局势大转化。北京房价从最高处下调了约20%，三四五线城市房价则上涨速度惊人。

　　一位“五一”回老家起心给父母换房的人士称，老家是一个中部某省的四线城市，人口60万-70万，有高铁、有高速，到一线城市高铁大概2小时。“2008年给父母换房子大约2000多元/平方米，2018年二手房价格在8000元/平方米左右。最后3000元/平方米是一年来调控后涨的。”

　　还记得常州吗，就是去年那个大房企竞相涌入买地的三四线城市代表，看到雅居乐和新城地产到常州拿地，当时常州市房地产研究中心发了一篇《2017常州楼市，而今迈步从头越》的“喜讯”文章称，“开心过、生气过；大笑过、哭泣过。多年阴霾悄然过去，而今依然‘窈窕淑女，君子好逑”文章饱含感情地分析说，回顾以往，3年激进买地、3年库存高企、3年供给侧改革，9年所遭受的委屈、误解，乃至嘲弄，并没有使常州楼市像祥林嫂般见人就诉苦。“我们少说话，我们办实事，兢兢业业负重前行，虽然过程有些辛酸，但是这份任性令人服气。”

　　现在，常州“而今迈步从头越”的房价豪情已经蔓延至全国广大的三四线城市，楼市被押宝似地被追逐。

　　看见房地产公司这个“大厨”来了，“客人”也相应地也涌了进来。陈均（化名），人称浙江炒房团总司令，他一直忙得停不下来，他唯一的事情就是忙着全国各地踩盘。从高碑店、石家庄、定州、天津等环首都经济圈，到重庆、杭州千岛湖、昆明、山东寿光，及湖州南浔古镇、鞍山、吉林等地特色小镇，这是他这一年多来的投资考察路线。

　　“限购的城市是不少，但没有限购限贷的城市尤其是三四线‘有概念’的城市和特色小镇，投资机会还非常多。”陈均说。在他看来，担心房地产税的人是“吃着卖白菜的饭，操着卖白粉的心”“这不是七八年就能开征得了的事，而现在往后的这七八年时间可是炒房的黄金期”。

　　在暴利的驱使下，炒房团翻云覆雨，通过一系列手法，将房价炒高，然后迅速卷钱走人。——这不是传说，是事实。炒房团最近两年稍显静寂，但从未离开江湖，最近他们的身影频被曝光。

　　在昆明。陈均带着他的千人投资团已经去了好几次，“买房的大部分人都是全款购房。有的人一次全款购买七八套，有的人为抢不到房子而埋怨我。”钱从哪里来，这是秘密。

　　5月上旬，丹东。一炒房团将丹东某楼盘由原价每平方米3500元炒到每平方米5500元，仅用了不到48个小时。

　　这种投资投机行为，正是当下监管层所担忧和重点打击的对象。如丹东和贵阳就都招致了打击意向非常明显的限购政策反扑。

　　“在政策摇摆中寻找投资商机。限购限售都是饥饿疗法，最终（地方）政府帮我提价。”陈均自信地说。

　　瞅准政策动荡，稳准狠寻找炒房商机

　　经历过多轮楼市调控的洗涤，留下的资深炒房者不再盲目跟风，他们往往有着较为高度的政治敏感性，善于把握时局和政策，对区域经济、区域人口流入、交通规划、旅游资源等做了深入了解。

　　他们多抱团投资，有一个领军的智囊团长。这样也便于与开发商周旋合谋。

　　陈均曾经是一家报社的总编辑，浙江人氏，2000年起，他正式投入了专职炒房行列，那个时候，房地产投资价值很高，没有限贷限购这个说法，几乎闭着眼随便买都能赚到钱。“当年10万元（首付款）在北京买的一套房子，现在一平方米就10万元。”

　　后来，陈均成了浙江温州炒房团团长，他还担任了很多“兼职”，工作，拥有如产业对接研究院院长、商会会长、知名大学客座教授各种title（头衔）。

　　陈均的团队里有很多浙商，“尽管国家一再强调房子自住不炒，这是对的，实业救国是没错的。但实际上绝大部分民营企业在这十几年生产过程中，产业形态、经营模式都在发生变化，他们已经跟不上市场形势，但其资金需要有投资去向，一大批民营企业家转向了投资房地产。”

　　陈均带领着他的炒房团把从北京市中心到房山、从一线城市到三四线城市的房价炒得热火朝天，多的时候组织过好几千人的考察团，曾经经手过的资金量多的时候有10多个亿。

　　不过，随着房地产调控的持续深入，炒房团生存空间变窄。

　　作为环京重镇，燕郊在起于2017年这轮房地产调控政策压制下，率先急转之下，房价几乎腰斩，很多投资者和炒房客被牢牢套死。2015年，燕郊房价仅仅只有8000多元/平方米。2017年初，燕郊房价攀上了“人生巅峰”，房价普遍在3万多元/平方米。至今已普遍下降1万元/平方米，夸张地暴跌了近70%。

　　有的炒房者选择割肉部分房源暂时逃离，有的炒房者则伺机抄底，但却鲜少出现抛房现象，他们的理由是：燕郊市场被打压是由于雄安新区作为千年大计，周围一百公里的地方房价一定要压住，否则雄安建设的土地成本太高。但五六年后，燕郊房价还会涨，现在的降价只是政策调控下的区域经济的特殊性，并不代表市场走向。

　　“我们没有能力去制定政策，也没有能力去改变政策，我们只有在政策的左右摇摆中去寻找商机。”陈均说。南方人特有的精明头脑和对时局的精于揣摩，让陈均的炒房路少有踏错的时候。

　　只是，随着越来越多的热点城市都被限购限贷限售，这支千人炒房大军的实力已大不如前。

　　转战昆明与更多三四线楼市

　　海南限购了，海南炒房热已经过去，但中国有2700多个县市，13亿多的人口，这是投资客看到了满满的“钱景”和信心。

　　2018年春节过后，陈均就先后带领着两批炒房团来到云南。这里有他去年下半年就看好的城市昆明，这个城市目前不属于限购范围内，可以享受不限购不限贷的政策，且是急需发展的城市。最重要的是，这里还处于价值洼地。

　　一位投资客说，昆明附近一个项目的开发商为了吸引人们前去，甚至是开出了299元住五星级酒店并享受接送机和温泉、游船等服务项目。

　　“可惜手慢没有抢到。”浙江炒房团里一位来自杭州的投资客说。不少投资客出手阔绰，全款一次性购买了五六套。还有的选择银行贷款，首付比例才20%，利率非常优惠，简直就是20年前的北京购房政策。

　　陈均并不是第一个瞄准这个地方的投资团团长，“昆明之下有个曲靖市。当时看的时候房价是每平方米3400元，稍微迟疑了下房价就涨到了每平方米4000元，而且房子涨了还有很多人去抢，很快新开楼盘就被抢完了。”说起当期的情景，陈均不无遗憾。

　　云南区域吸引了不少品牌房企纷纷进驻。3月16日云南昆明的一场纯住宅地块拍卖，全程耗时4个半小时，经过106轮竞价后才完成竞拍，溢价率达109%。参与竞拍的几乎都是知名房企，有保利、碧桂园、中海、中梁地产。融创更早已进驻昆明。截至去年底，融创中国在昆明总占地面积为145.53万平方米，估计总建筑面积为483.06万平方米，估计可销售、可出租建筑面积为400.4万平方米。

　　“现在三四线城市急需发展，很多大的开发商都已经下沉到三四线城市了。1700多个县都发达了，国家就发达了。所以现在三四线楼市很热闹。”陈均说，20年前很多人往北京流，现在很多人流向老家，他们回去也要先买房。房子是固定的，但是人口是在流动的。最根本的一点，地方政府的土地财政没有改变。

　　炒房客们赌的就是地方财政对卖地收入的依赖，GDP以及相关80多个产业对房地产的倚赖。

　　炒房客们，也在瞄准部分特色小镇。

　　而在另一边，广撒网、找土地的房地产商为规模战和平衡风险，重新跃进三四线城市拿地甚至有的公司正在模仿碧桂园的“一二三四五线火力全开”之路。这种快进房价低洼城市的高周转模式，促进了房价的快速上涨，并引来了大批炒房投资客。

　　这已经带出了一个新的问题，三四线甚至五线城市，在应对汹涌的房地产投资属性袭来时刻，是警惕还是放任？

　　回归居住属性——对于中国房地产这个八方资金涌入的磁场，实在是太难了，有时候，并非单一的房地产政策所能化解。

(中国房地产报)

（金科总部大楼开工典礼现场）

5月18日上午，金科集团总部大楼项目开工典礼隆重举行，出席典礼的有金科控股董事局主席黄红云、金科股份董事长、总裁蒋思海、金科股份联席总裁方明富及金科集团、各区域公司嘉宾。金科控股董事局主席黄红云为瑞狮点睛，并与来宾一道手持金锹，向项目奠石培土，为未来金科总部铲下“第一铲”。

（金科控股董事局主席黄红云）

5月21日，正是金科成立20周年的日子，对于胸怀“将金科打造成为卓越的企业集团”奋斗目标，金科过去20年所取得的成绩，只是万里长征迈出的第一步。总部大楼动工修建，标志着金科将以“美好你的生活”为使命，全面进入向人民提供美好生活的新阶段，积极满足大家对于成长更好、健康更好、便利更好、居家更好、邻里更好的生活向往。预计二至三年后，金科总部大楼拔地而起，金科人将在绿色、健康、智能化的办公环境下，乘势开启企业美好新征程，加速金科奋进成为国内一流、卓越房企进程。

（金科控股董事局主席黄红云为瑞狮点睛）

立足重庆放眼全国 持续潜心经营20年

20年来，金科始终遵循“快人一步、做好细节”的务实作风，凭借过硬的产品品质和稳中向好的企业发展战略，得到业界和市场广泛认可。回望二十载发展历程，金科如今的成绩得益于持续地潜心经营。

（金科股份董事长、总裁蒋思海致辞）

在开工典礼上，金科股份董事长兼总裁蒋思海讲到，“2018年，是金科的关键之年，回顾金科发展历程取得的成绩，离不开社会各界的大力支持，离不开金科同仁的努力付出。今天总部大楼开工，我们相聚于此共同见证这一美好时刻，凝聚新的力量，继续围绕‘三圈一带’、深耕八大城市群，为美好生活做更好。”

（金科总部大楼开工典礼现场）

金科近两年发展势头正盛，各项业绩指标实现大幅增长。据2017年报显示，全年实现销售金额同比增长约93%，签约销售面积同比增长约69%，各类金融机构授信金额达1560亿元，期末货币资金余额186亿元。

（金科总部大楼开工典礼现场）

截止目前，金科物业累计助力130万个家庭缔造东方人居美好生活，共服务项目556个，同时，金科积极履行社会责任，累计捐款超4亿元，其中2017全年向国家贡献税收约50亿元，投入超7700万用于精准扶贫、捐赠助学等社会公益事业，累计拉动社会就业人数20多万人。

跻身一线房企 战略布局卓越20年

金科集团经过20年的发展，已跻身一线房企行列，成为领先城市进程中最坚定的“美好生活服务商”。2017年6月，金科股份发布2017年-2020年战略规划纲要：紧密围绕“改革创新、合作共赢”的总体思路，重点推进“一快二低三高”经营发展新模式，势将金科打造成为卓越的企业集团。

（金科总部大楼效果图）

近年来，金科积极开拓住宅业务的同时，正在不断加速多元产业延展步伐。企业沿着房地产开发主业向上下游延伸，通过对新业务进行孵化，已形成相关产业协同发展的产业结构，目前已完成在生活服务、科技园区、酒店(公寓)、商业、园林市政和精装修等领域的布局，与地产主业形成协同效应，有效延伸了地产业务价值链。

（金科总部大楼效果图）

金科股份高级副总裁、重庆区域公司董事长、总经理喻林强现场表示，“重庆区域公司将秉持高效、高速、高品质的理念，践行工匠精神、科学管理、精心组织，将金科集团总部大楼建设成为精品工程、良心工程。金科集团总部迁入之时，必将进一步巩固金科立足重庆，放眼全国的构想，为‘三圈一带’战略的推进贡献更强大的源动力。”

（金科股份高级副总裁、重庆区域公司董事长、总经理喻林强）

金科总部大楼建筑面积近6万平方米，建筑高度达150米，将秉承“绿色、健康、以人为本”的设计理念，按照中国绿色建筑最高星级三星级进行建设，并与国际接轨，引入LEED和WELL评估体系，打造出安全舒适、健康智能的办公体验。同期将开工建设的，还有100米高、建筑面积5万平米的豪华五星级新金科大酒店，并将引入红星美凯龙旗下的欧丽洛雅环球家居博览中心。

2018年5月18日，“生态、创新、未来”中信国安城市发展控股有限公司战略发布会在北京四季酒店成功举行。中国中信集团有限公司股权董事刘野樵，中信集团总经理助理、中信国安集团副董事长罗宁，中信集团业务协同部总经理苏国新，中信国安集团党委书记夏桂兰以及中信国安集团党委副书记、总经理、中信国安城市发展控股有限公司董事长刘鑫等领导出席会议。同时，本次战略发布会得到了社会的广泛关注及各领域专家、学者的大力支持。国务院发展研究中心资源环境所所长助理、研究员程会强，国际可持续发展杂志主编、中国科学院生态环境研究中心原主任赵景柱等嘉宾亲临现场，携手金融、科技等领域百余家知名企业共同参与并见证了中信国安城市战略发布仪式。

在中信集团和国安集团的领导下，中信国安城市始终坚持推动城市绿色、协调、可持续发展，确定了打造“中国最具价值的生态城市运营商”的战略定位。在此次发布会上，中信国安城市全面阐释了公司发展战略，再次表明了积极响应国家号召，助力城市生态建设的坚定决心。

中信国安集团党委书记夏桂兰致辞

中国中信集团总经理助理、中信国安集团副董事长罗宁致辞

科技日报社副社长房汉廷致辞

本次战略发布会分为三大篇章：“生态篇”以中信国安城市战略主题演讲开篇立意；“创新篇”由合作伙伴共建计划、发起生态城市建设联盟、“生态城市 创新发展”主题论坛凸显竞争优势；“未来篇”重点解读产品核心理念，各界嘉宾见证战略发布如何引领未来城市生态发展新方向。

亮点一：「颠覆传统行业模式 生态引领可持续发展」

战略发布会上，中信国安城市发展控股有限公司副总经理杨小航深入解读了中信国安城市“EOD”模式（即“以生态引领城市可持续发展”）引领下的“1+2+5+8”战略：即以EOD模式为“1”大引领；以科技和金融为“2”大支撑打造竞争优势，推动战略转型；形成生态环境、特色小镇、城市更新、创新地产及城市运营“5”大业务群；打造生态城、文旅城、科创城、国安创客、国安家、国安社区、国安府、国安广场 “8”大核心产品。

据杨小航介绍，我国生态文明建设已进入历史新时期，中信国安城市顺应时代要求，战略发展理念着眼生态，旨在以EOD模式理念创新推动业务发展全面升级换代，实现“人与自然、人与城市”的有机统一与和谐共生，未来将推出更多优质生态产品以满足人民对优美生态环境日益增长的需要。

（中信国安城市发展控股有限公司副总经理杨小航做战略主题演讲）

亮点二：「构筑顶尖行业联盟 共谋未来生态城市运营之道」

中信国安城市自提出EOD模式以来，引起行业内强烈共鸣，众多实力企业纷纷结伴，共同探究创新发展道路。活动现场，中信国安城市与创新科技、高新技术、节能环保、策略规划、绿色建筑、产业资源六大类别百余家创新企业签署了战略合作协议，将围绕合作开发、环保、智能应用等领域展开全方位合作。

（中信国安城市发展控股有限公司财务总监李珂和蓝城中国控股有限公司首席财务官杨惠庆签署共建计划）

以“科技+金融”作为中信国安城市战略理念的重要支撑，在战略发布仪式上，中信银行、中国工商银行、浙商银行、平安信托、信达投资与中信国安城市共同签署了金融支持计划，将为实施EOD模式引领下的未来生态城市战略理念提供强有力的金融保障。

（中信国安城市发展控股有限公司金融事业部总经理张强与资方签署金融支持计划）

（生态城市建设联盟发起图：中信集团信息技术部总经理兼互联网+转型工作小组常务副组长张波、中信国安集团副总经理崔明宏与六大类创新企业正式发起 “生态城市建设联盟”号召）

中信国安城市“生态城市运营商”的战略定位标志着未来城市运营模式的进一步成熟。在发布会举行的“生态城市创新发展”主题论坛上，国务院发展研究中心资源环境所所长助理、研究员程会强，国际可持续发展杂志主编、中国科学院生态环境研究中心原主任赵景柱，中信国安集团党委副书记、总经理、中信国安城市发展控股有限公司董事长刘鑫，融创中国控股有限公司执行董事荆宏，共同深刻阐述了如何用创新理念驱动生态城市的发展，为人们提供更好城市生活，论坛现场金句频出。

（国务院发展研究中心资源环境所所长助理、研究员程会强——绿色发展和新型城镇化本身概括成四大关系，即：实现有效资源整合的协同关系; 绿色发展使城镇化实现共生，产生关联; 绿色发展可以使新型城镇化在建设过程当中产生溢出效应；以及使新型城镇化产生一种生态效应，可以实现生态保护和经济发展的结合。）

（国际可持续发展杂志主编、中国科学院生态环境研究中心原主任赵景柱——随着时间推移和人的认识水平不断提高，我们现在力求将在规划中的项目、建设管理以及后续运营融三者为一体，在宏观的框架上和具体的实施细节上进行创新来使得我们“四位一体”的全过程在宏观和微观两个层面实现。）

（中信国安集团党委副书记、总经理、中信国安城市发展控股有限公司董事长刘鑫——实践当中产生创新的感触，创新都是源自于问题的导向，有些问题要解决，为此我们开创新的方法：生态理念的创新，发展模式的创新和技术运用的创新。EOD生态引领区发展模式，就如西方提出的TOD模式，将在未来生态引领区域发展，向世界宣告了这个命题，给世界一个中国的智慧。）

（融创中国控股有限公司执行董事荆宏——城市的发展、企业的发展以及生活在城市里面人的发展，这三者是不能脱离的，应该融为一体。脱离都是不可持续的，我希望我们的平台能够真正实现城市、企业和生活在城市的人的共同发展。）

亮点三：「八大产品协同发展 未来城市轮廓初现」

作为“生态城市运营商”的探索者与践行者，中信国安城市坚持“1+2+5+8”的战略方针，布局5大区域14个城市，在5大业务群中逐步完善了自己独有的产品观，最终形成了以“生态城、文旅城、科创城、国安创客、国安家、国安社区、国安府、国安广场”为主的8大产品。

活动现场，中信国安城市发展控股有限公司党委书记、副董事长刘春针对中信国安城市各产品核心理念做了全面解读。其中，生态城是运营模式的图底，文旅城、科创城是文化科技两大产业开发方向，国安府、国安广场分别是高端未来社区、智能商务综合体两大业态核心产品，三大运营平台国安社区构建智慧社区生态体系、国安创客建设引领未来科技办公体系、国安家打造房地产创新开发+存量市场服务双重平台。

刘春表示，中信国安城市的8大产品系列涵盖房地产开发、产业运营乃至社区运营的行业全产业链，将致力于通过国安府、国安广场等各产品在全国范围内快速复制成为行业的开拓者，更将引领行业全面探索未来城市生态发展新方向。

（刘春全面解读中信国安城市各产品核心理念）

在战略发布仪式最后，中国中信集团有限公司股权董事刘野樵，中信集团总经理助理、中信国安集团副董事长罗宁，中信集团业务协同部总经理苏国新，中信国安集团党委书记夏桂兰，中信国安集团党委副书记、总经理、中信国安城市公司董事长刘鑫，中信国安城市发展控股有限公司党委书记、副董事长刘春六位领导共同点亮未来城市生活，传递“生态、创新、未来”的理念，宣告本次战略发布仪式圆满举行。

（点亮未来城市生活，传递“生态、创新、未来”的理念，宣告本次战略发布仪式圆满举行）

党的十九大明确了“建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国”的奋斗目标，把“坚持人与自然和谐共生”纳入新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略，指出“建设生态文明是中华民族永续发展的千年大计”。 面对时代发展的新课题，中信国安城市作为国安集团城市运营的创新平台，将践行绿色发展理念，树立“绿水青山就是金山银山”理念，以生态引领城市发展的EOD模式助力新型城镇化建设和乡村振兴，将对未来城市运营领域带来深刻的全新启示。

导读

“一些放宽人才落户政策的城市，经济发展还不错。”深圳一位全国性大型房企董事长对21世纪经济报道记者表示，近两年一些二线城市房价明显上涨，是有支撑的。但如果演变成“全民炒房”就过了。

进入2018年，多个二三线城市突然涌现“抢人”潮，西安、成都、天津等地，接连出现放宽人才落户的政策。

“抢人”大战背后，是这些城市正在通往产业结构和城市量级跃升的路上，他们无一例外地，想要在二次城市化浪潮中抓住机会，成长为超级城市。

“一些放宽人才落户政策的城市，经济发展还不错。”深圳一位全国性大型房企董事长对21世纪经济报道记者表示，近两年一些二线城市房价明显上涨，是有支撑的。但如果演变成“全民炒房”就过了。

事实上，部分城市确实出现了因为大量吸引外来人口，从而突破了限购政策，楼市成交和价格明显上扬的现象。近日，住建部约谈12个房价过快上涨城市，其中大部分城市落户政策宽松。

被落户刺激的楼市

5月16日，天津推出力度空前的人才政策。政策推出后的20个小时里，就引来30万人办理落户申请。

紧接着17日，落户本就宽松的西安推出13条“升级版”人才政策，新设立奖项及建立补贴制度，并将外国人才准入条件降至“零门槛”。此前，在校大学生仅凭学生证和身份证就可落户。

更宽松的是郑州。只要是专科以上毕业生、职业（技工）院校毕业生等即可办理落户手续。

在其他二线城市中，长沙、南昌、沈阳、呼和浩特等城市均提出“中专以上学历零门槛落户”政策，只要在当地工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才均可落户。

据中原地产不完全统计，目前全国已有50余城市以及山东、海南、江西、吉林、云南等省份发布了人才引进新政。

地方城市的“抢人”大战首先影响的，就是房地产市场。由于二三线城市尤其是二线城市此前均实施了限购政策，通过人才落户，限购政策被消解，新入户居民获得了买房资格。

同时，有相对严格限购政策的城市则针对人才放宽限购。实施全域限购的海南提出，全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格等可工作落户。对引进的各类人才购买商品住宅，享受本地居民同等待遇。

有分析人士指出，吸引人才是利好，但容易被投机，导致变相炒房。

据国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格数据，今年3月公布人才政策的南京、沈阳、济南以及云南省中，除南京外，沈阳、济南及昆明房价均环比上涨，其中昆明涨幅最大，为0.7%。

“五一”前后，住建部负责人就房地产调控问题密集约谈了12个城市。其中9个城市在约谈前均已放宽落户政策，昆明所在的云南省3月底出台人才引进政策，海口和三亚所在的海南省5月中旬公布引进政策。

以西安为例，自2017年3月实施户籍新政起，至今已有40万人迁入。而数据显示，2012年至2016年间西安的新增人口为28.95万人，近一年新增人口是过去五年的1.3倍。

随着人口流入数量暴增，随之而来的是房地产市场火热。

据统计，2017年西安商品房销售同比增长20.8%，而2016年同比增长16.1%；截至今年4月，西安房价连续24个月上涨，4月西安房价环比上涨1.6%，居全国第四。

“限购关上了房地产投资的大门，太宽松的人才引进政策却打开了楼市投资的窗户。”张大伟认为，目前大部分城市的人才政策均是可以落户，变相直接获得购房资格；而且一线城市限购严格叠加房价高，二三线城市的房价更有吸引力。

这种情况下，吸引来的基本都是投资购房人群，甚至可能出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，单纯将人才推向市场容易带来房地产市场的不稳定；真正吸引人才的方式，应该是提供直接的居住房源。

“新一线”城市的支撑

二三线城市极力“抢人”背后，是这些城市发展的焦虑和竞争压力凸显。

万科高级副总裁谭华杰认为，中国的城市化进入第二阶段后，城市群和都市圈发展成为主轴，沿轨道交通所发展的城市带，是中国未来人口主要的流动地，也是未来整个房地产行业的主战场。

谁将成为城市带中的核心城市？由此，新一轮城市竞争开始，除了京沪穗深，一批“新一线”城市、“特大城市”正在崛起。在目前推出力度大的人才吸引政策的城市中，天津、成都、南京、郑州等被认为具有“新一线”城市的潜力，或者将成为特大城市，东莞和佛山已经被广东省列为未来的特大城市。

但截至目前，除了杭州的“新一线”面目较为清晰外，其他竞争备选城市仍未夯实其地位。

中原地产首席分析师张大伟指出，虽然降低入户门槛、提供住房补贴等政策确实可以带来人才流入，但大部分城市都没有留住人才的措施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，要成为一线城市，真正吸引人才的首先是工作机会，也就是产业布局，以及良好的医疗、教育、发展机会等条件。从目前几个发展较好的二线城市如杭州、成都、武汉、东莞等来看，其吸引周边城市甚至全国人口流入，首先是产业结构的升级，加深高科技、智能化等产业布局，杭州已成电商物流之都，成都是西南产业重镇，武汉则成为华中产业集聚地，东莞更承接了深圳的产业转移。

此外像西安、佛山等地，中小学、大学教育和医疗资源的丰富，也是其吸引外来人口持续流入的重要原因。

严跃进预测，随着大部分二线城市都出台引进人才政策，大家又站在了同一水平线上，人才要流入哪里，就更要看当地的就业机会、公共设施和整体环境。届时，那些房价过快上涨的城市，或将因需求被透支而陷入困境。

(21世纪经济报道)

历经喧嚣与严冬之后， 中国的对外投资正迎来一轮高质量的恢复性增长。

5月17日，商务部新闻发布会上公布的数据显示，前4月，中国累计实现对外投资355.8亿美元，同比增长34.9%，保持着“六连增”的态势。分析认为，中国已经进入资本净输出国阶段，过去由发达国家主导的跨国投资正在转变为由发达国家与发展中国家双轮驱动，最明显的就是中国的“一带一路”倡议，后者在绿地投资、工程承包等方面存在着巨大的发展空间。

对外投资的行业结构也在持续优化。1-4月，对外投资主要流向租赁和商务服务业、采矿业、制造业以及信息传输、软件和信息技术服务业，占比分别为28.5%、16.2%、14.9%和6.5%。房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。

地域结构上，东部地区是对外投资的主力：前4月，东部10省市对外投资186.3亿美元，同比增长50.5%，占地方对外投资的74.6%；长江经济带沿线省市的对外投资占全国总额的比例也高达30.5%。

对外投资“六连增”

商务部新闻发言人高峰介绍，2018年1-4月，中国境内投资者共对全球144个国家和地区的2459家境外企业进行了非金融类直接投资，累计实现投资355.8亿美元，同比增长34.9%，连续六个月保持增长。

商务部研究院国际市场研究所副所长白明告诉21世纪经济报道记者，2016年12月到去年10月份之间，中国对外投资出现了大幅下降，在较低的基数上，中国的对外投资有恢复性增长的需要，“这不是一个简单的数字恢复，而是在剥离了一些无效投资、虚假投资、去除一部分泡沫之后，实现的更高质量的增长。”

2016年中国对外非金融类直接投资创下了1701.1亿美元的纪录，白明表示，此间出现了一些非理性投资的势头，相关部门加强了监管之后，数据出现了较大波动——2017年中国对外投资1200.8亿美元，同比下降了29.4%。

白明强调，加强监管是为了规范对外投资，推动高质量的“走出去”，并不意味着政策方向的逆转。

5月17日，中国国际经济交流中心信息部副部长王晓红也向记者指出，伴随着中国经济的快速发展，中国已经从资本流入国变为资本净输出国，“引进来”与“走出去”相结合将成为中国新一轮对外开放的重要战略，“十三五”时期中国的对外直接投资将进入一个黄金时期。

其在《“十三五”中国企业对外直接投资战略研究》中建议，中国应强化投资战略布局，以“一带一路”倡议为重点重塑对外直接投资新格局。“一带一路”倡议横跨欧亚大陆桥，覆盖中亚、东南亚、南亚、西亚、东非、欧洲的65个国家和地区，人口和GDP分别占世界比重的47.4%和27%，投资市场空间巨大，这为中国对外投资带来了新的机遇和新的市场空间。

商务部数据显示，1-4月，中国企业对“一带一路”倡议沿线相关国家的新增投资合计46.7亿美元，同比增长17.3%。在“一带一路”倡议沿线国家新签对外承包工程合同额288.3亿美元，占同期总额的47%；完成营业额242亿美元，占同期总额的54%。

白明指出，“一带一路”倡议沿线的投资与对欧美的投资不同，后者主要侧重于并购，而前者则侧重于绿地投资。并购往往是一次性的，数额较大，而绿地投资则是一点一点地去投，数字上往往没有并购那么大。此外，由于“一带一路”倡议沿线国家经济发展水平较低，法律法规等软硬件环境尚不完善，在这些地方的投资往往更为慎重。

他认为，由于正处于建设初期，相对于直接投资，“一带一路”倡议沿线的工程承包当下具备巨大的发展空间。

上述研究指出，当前首先应加大“一带一路”倡议沿线国家基础设施投资，通过建设国际大通道中的通路、通讯、通航和通商等“主干道”，加快轨道交通、信息通信、能源电力、装备等制造和服务走出去步伐。其次，要逐步形成面向“一带一路”倡议、辐射全球的境外经贸合作园区网络，为企业投资搭建重要平台。通过积极商谈与沿线国家双边投资协定、自贸区建设等推进区域经济一体化进程。

房地产业、体育和娱乐业无新增项目

商务部数据显示，前4月，对外投资行业结构持续优化，非理性投资得到有效遏制。1-4月，对外投资主要流向租赁和商务服务业、采矿业、制造业以及信息传输、软件和信息技术服务业，占比分别为28.5%、16.2%、14.9%和6.5%。房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。

2017年8月，发改委、商务部、人民银行和外交部联合发布了《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，明确了鼓励类、限制类和禁止类的境外投资类别。白明表示，此前国内遏制非理性投资出台了部分临时性措施，但随着上述规范意见以及《企业境外投资管理办法》的出台，“鼓励发展+负面清单”的管理方式正在完善，常态化管理的制度框架已基本形成。

王晓红的研究指出，中国对外直接投资领域共涵盖三大产业19个行业大类，但主要集中在租赁和商务服务、金融、采矿、批发和零售、制造等五大行业。

其表示，目前中国对外直接投资发生的一个重大转变在于，过去侧重于资源获取性的投资，现在行业结构发生了调整优化，依靠技术驱动，尤其是新兴服务业的投资在加速成长，先进制造业的投资、装备制造投资增速也非常快。

在进一步优化投资结构方面，王晓红建议，制造业一方面要推动传统制造业对外投资，形成以我主导的全球产业链和创新链；另一方面，积极推动核电、通信、航天、飞机、汽车、高端装备等一批具有技术优势的产业加快全球布局。服务业上，应鼓励企业在发达国家设立研发总部、设计中心及科技园区，获取世界前沿技术创新成果与科研信息，加快培育软件、通信、互联网、大数据等信息技术企业的国际市场开拓能力，推动国内具有自主知识产权的技术标准在境外推广应用。

从地域结构上看，商务部数据显示，东部地区仍为对外投资主力：1-4月，东部地区10个省市合计对外投资186.3亿美元，同比增长50.5%，占地方对外投资的74.6%；长江经济带沿线省市对外投资108.4亿美元，较去年同期增长54.2%，占全国对外直接投资总额的30.5%。

“东部地区的相关产业有三个流向：一是就地转型升级、向高处发展；二是向中西部地区走，随着‘一带一路’倡议建设、以及中西部基础设施的完善，在国内拓展空间；三是到海外发展，沿海地区的劳动密集型产业正在流向东南亚等地区。”白明指出，应当处理好沿海产业向中西部迁移与向海外发展的关系，同时在“走出去”过程中，应当保持中国在产业链中的主导地位。即便走出去，也要“离土不离根”。

(21世纪经济报道)

信托收益率自年初以来整体延续上涨态势。

截至目前，5月集合信托产品平均年化收益率达7.87%，较去年末上涨0.61个百分点。“收益率确实在涨，我们现在卖的产品收益率在7.5%-8%。这在市场上不算最高，当然也不算低。”一位华北地区信托公司财富经理称。

21世纪经济报道记者注意到，目前市场上8%的信托产品已不鲜见，个别产品收益率甚至逼近10%。用益信托研究员帅国让称，产品收益率上升主要源于严监管，这使得资金的来源受限，但融资方对资金的需求较大，造成融资成本上升，从而助推信托产品收益上升。

在不断走高的产品收益率背后，是更高的企业融资成本。据了解，目前个别企业融资成本已到12%（如信托收益率10%，加1.5%-2%的信托公司报酬，再加0.5%的发行费）。有分析人士认为，未来企业信托融资成本将延续上升态势。

资深信托研究员袁吉伟认为，对于信托公司而言，需要加强融资方风险识别，做好风险定价。同时，密切跟踪资金市场和货币政策，而且及时反馈投资者需求，实现资产端和资金端良好衔接。

收益率持续走高

用益信托数据显示，今年1-4月份，集合信托产品平均年化收益率7.43%，7.33%，7.49%，7.52%，5月份最新平均年化收益率7.87%。而在2017年仅12月单月平均收益率为7.26%。

用益信托一份报告称，根据近几月变化的趋势以及目前的大环境来看，信托产品预期收益率上升的趋势仍有可能，预计短期内平均收益率破8%的信托公司会有所增多。

“收益率不断走高在于缺钱。现在信托项目不少但是缺钱，有些机构有钱也出不来，比如农商行管理严格，贷款不出县、同业不出省。”一位华北地区信托经理认为。

信托收益率上升背后其实是企业融资成本上行。“其实可以倒推，比如现在收益率在8%左右，信托公司收取1.5%-2%的信托报酬，0.5%的发行费，再加上保障基金相关费用，相当于企业拿到资金的融资成本在10.5%-11%之间。”前述华北地区信托经理称。

“从信托公司角度来讲，信托公司之间是同业竞争，有信托公司收益率上涨后，另一些信托公司的收益率就会被动上涨，而有些信托公司会带头上涨是因为资金受限。” 一位信托公司财富部门人士表示。

袁吉伟称，当前严监管以及资管新规导致市场资金端收紧，诸如传统的银行理财、银行自营资金配置信托的规模下降，信托产品更多面向个人投资者发行。此外，在去杠杆背景下，信贷收紧，信托公司议价能力提升。

一位中型信托公司总经理认为，融资成本上升比较快反映了资金面比较紧张。目前社会融资结构面临大调整，因为去杠杆、资管新规实施等导致表外融资收缩。“过去随着大资管发展，表内外融资占比几乎是各占一半，现在表外融资渠道面临需缩，导致过去大量靠非标融资来维持资金周转的很多企业面临较大的压力。”

前述总经理对21世纪经济报道记者表示，现在一些民营上市公司信用风险案例增多，其实是因为之前通过场内外质押做了一些非标融资，但现在不可持续。一些政府平台、房地产企业也面临类似的情况。

今年以来，表外转表内趋势持续，表外融资规模则快速萎缩。央行数据显示，1-4月信托贷款增量快速回落，甚至出现负增长。月度来看，从2017年12月的2245亿元快速回落至1月份的455亿元，并于3月开始出现负增长，当月减少357亿，4月减少94亿元。

风险溢价提升

袁吉伟称，目前信托公司不同融资主体融资成本有所差异，平均在10%左右。前述华北地区信托经理亦表示，现在部分房地产项目的融资成本已经达到12%左右。

5月7日至5月13日，授米金融智库统计的55家非银金融机构发行的187个融资项目信息显示，融资成本在11%以上的项目并不少，如某信托公司发行的贵州地区用于受让应收账款的3年期项目，融资成本达12%。

“成本上升反映了企业整体信用风险增加。资管新规下发时便进行降准，我认为未来一到两年内应该还会有降准，否则资金会比较紧。”前述信托公司总经理表示。

他解释称，目前银行贷款外的其它融资渠道收缩，主要靠表内投放，并且表外的很多资产银行还要往回接，因此可用投放贷款的资金是非常有限的，这就需要通过降准增加银行表内可用资金。

前述财富部门负责人称，现在成本不断走高，会加大部分公司财务风险，但是从另一个角度来讲，资管新规强调打破刚兑，如果投资者接受打破刚兑的事实，获取高收益也是一种补偿。“风险更高了，投资者要求一定补偿。”

他认为，到今年底，信托产品平均年化收益率将会达到8.5%左右。其中二、三季度收益率会缓慢上涨，不过到四季度会出现较快上涨。

袁吉伟认为，未来货币政策仍会保持中性稳健，紧信贷、宽货币、严监管大形势短期不会变。从企业融资需求看，很多公司债务到期量较大，刚性融资需求较大，而且随着违约风险的增多，信贷定价中风险溢价也会提升，所以信托融资成本可能还会小幅上升或者维持高位。

(21世纪经济报道)

近期，多个城市的“抢人大战”持续升级，各地政府拿出“真金白银”吸引大学毕业生、高层次人才、海外人才等落户发展，而为了“留住人才”，各个城市出绝招、“下血本”，其中安居政策显得尤为引人注目，多地纷纷出台人才公寓新政。

郑州：顶尖人才可无偿获赠所租住房

郑州市政府近日印发《郑州市人才公寓建设和使用管理暂行办法的通知》，通知明确了人才公寓申请条件、分配方式、租金标准等。

在申请条件方面，人才公寓的供应对象为经各级人社管理部门认定的人才，且其家庭在郑州市内无住房的，按照不同层次享受相应的住房面积标准。

租金方面，人才公寓租金原则上按照不高于同区域住房市场租金70%的标准确定。对于租住市场商品房或租赁住房的人才，可按照同区域内租赁人才公寓的补贴标准由用人单位给予租金补助。

租期方面，人才公寓结合承租人意愿签订租期不超过3年的租赁合同，合同期满后配租对象应限期腾退住房。因特殊情况需要续租的，承租人应在合同期满3个月前，由个人通过所在单位提出申请，经市住房保障房部门会同相关部门批准后办理续租手续，并按重新核定的价格交纳租金。

值得注意的是，顶尖人才、国家级领军人才享受的租赁住房均为免租住房，对于工作满10年且贡献突出的，可无偿获赠所租住房。

西安：买房最高可获得100万元补贴

近日，西安市房管局印发《西安市人才安居实施细则（试行）》，对人才安居的申请审核、办理程序、货币化补贴、实物配租等操作内容做出了详细规定。

租赁补贴方面，财政补贴资金按季度发放。对取得租赁补贴资格的A类人才，租赁补贴标准为每月6500元，最高补贴5年；B类人才补贴标准为每月5000元，最高补贴5年；C类人才补贴标准为每月3500元，最高补贴5年；D类人才补贴标准为每月1000元月，最高补贴3年。

购房补贴方面，对取得购房补贴资格的人才，财政补贴资金每年发放20%，5年内足额发放完毕。人才安居购房补贴标准为：实际购房金额的50%，其中，A类人才最高补贴100万元，B类人才最高补贴70万元，C类人才最高补贴40万元。

在实物配租方面，已取得实物配租资格的A、B、C类人才，可按照人才层级及审批先后顺序在市房管局官网自主预约所需房源；已取得实物配租资格的D类人才，可在规定时间内登陆市房管局官网报名，由市保障中心组织相关部门公开摇号。

政府人才公寓配租标准为：A类建筑面积180平方米左右，5年内免收租金，在西安市工作5年并取得户籍，经西安市委人才办认定，产权可赠与个人；B类建筑面积150平方米左右，5年内免收租金；C类建筑面积120平方米左右，5年内免收租金；D类建筑面积90平方米左右，3年内按照同地段、同类型商品住房市场租金50%确定。

人才公租房建筑面积为70平方米左右，租金按照同地段、同类型商品住房市场租金72%确定。

除西安、郑州外，其他地区安居住房政策也十分“诱人”。

海南：杰出人才可住免租金赠产权公寓

5月13日，海南省召开新闻发布会，正式发布《百万人才进海南行动计划》，提出到2020年吸引各类人才20万人左右；到2025年，实现“百万人才进海南”目标。

计划提出，对于引进的大师级人才、杰出人才和领军人才，享受人才公寓标准分别按200平方米、180平方米、150平方米标准享受免租金、可拎包入住的人才公寓，全职工作满5年赠予80%产权，满8年赠予100%产权。除领军以上层次人才外发放租赁补贴标准，拔尖人才5000元/月，其他类高层次人才3000元/月，全日制硕士生（40岁以下）2000元/月，全日制本科生（35岁以下）1500元/月，补贴3年。

武汉：毕业生租房、买房打八折

2017年10月11日，武汉市发布留汉大学毕业生落户落户、住房和收入的新政。

武汉市政府将加快推进房地产供给侧结构性改革，力求提供更多的大学毕业生保障性住房，争取“让更多留汉就业创业的大学毕业生以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房”。

成都：按入住时市场价格购买人才公寓

2017年8月3日，成都市发布《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程的实施细则》。

细则明确，人才安居方式包括人才购房支持、人才公寓租赁和购买、产业新城（工业园区）配套住房租赁、自建人才公寓或倒班房租赁等方式。

其中，在购房支持方面，住房限购期间，对于重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端人才等，经所在区政府（管委会）认定后，其购房可不受户籍、社保缴纳时限的限制。

而在人才公寓方面，符合《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中A、B、C、D类标准的人才可申请租住由政府提供的人才公寓。租期为5年，租金标准由各区（市）县政府（管委会）根据人才和项目情况，按照市场租金的一定比例确定。租住由政府提供的人才公寓满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。

人才公寓建设面积标准60-120平方米，《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中A、B类人才安居面积不超过120平方米，C类人才安居面积不超过90平方米，D类人才安居面积不超过60平方米。产业新城（工业园区）配套住房建设面积标准35-120平方米。

秦皇岛：A类人才可免费租住人才公寓

据央广新闻报道，秦皇岛2017年12月份公布的人才办法显示，秦皇岛将确保提供一套人才公寓供人才租住，人才公寓租期可达5年。最高级的A类人才可免费租住，最低级的D类人才（硕士和本科）也仅需负担40%的租金。后续还可以买下这些人才公寓，个人仅以保障房价格购买，价格超出部分由政府和用人单位各承担50%。

(中国新闻网)

因近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视，住建部19日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称《通知》），重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。值得一提的是，《通知》的发布，距离住建部约谈成都、太原两市，强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松仅10天。

《通知》指出，各地需坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

《通知》要求，各城市科学编制住房发展规划，明确住房发展目标、重点任务和政策措施，合理确定住房和用地供应规模、结构、时序。其中，一二线城市需在年底前编制完成五年住房发展规划，并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。

《通知》强调，应落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。

《通知》要求，加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严控消费贷、经营贷等资金挪用至购房加杠杆。

“住建部本月两次发声，一方面，强调房地产调控从严方向未变，另一方面，进一步确认强化地方政府调控的主体责任。”中原地产首席分析师张大伟表示，房地产调控从过去单方面的一城一策，升级至政策应对调控效果负责，监管则负责对政策落实的督查，形成三步走——预警、约谈、问责。

此次《通知》明确地方政府对稳房价、控租金负有主体责任，并明确未来对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。

“一些城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者。”张大伟说，地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩。

据悉，天津5月16日发布“海河英才”行动计划，取消了在津工作要求，以及居住证、社保缴费的要求，仅凭年龄和学位学历证就可以到天津落户。数据显示，新政推出不到一天，已经有30万人登录并下载“天津公安”APP办理落户申请。“人们预计天津房价将大涨。”一位业内人士表示，天津落户网站因访问量猛增而发生瘫痪，京津路线火车在非工作日全线售罄，很多人落户只是为了拥有购房资格。

当前，全国抢人才的城市队伍越来越庞大。据不完全统计，天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、石家庄、福州等逾50个城市，发布了力度超前的人才吸引政策。

“问责启动，此类政策或有缩减。”业内人士表示，地方政府主体责任的认定，将大幅提高地方政府对调控的重视程度，已出台“零门槛”落户政策的城市，可能会效仿成都新政，落户后购房置业增加前置条件，增加购房者投机成本。

(经济参考报)

只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，全面落实“房住不炒”原则，才能使楼市健康发展。

朱邦凌

近日，成都“捂盘”超过一年的中铁青秀未遮山获准销售，登记摇号人数超过7万人，但仅有1000余套新房可供出售，排队的队伍绵延几公里。

目前，全国共有7个城市出台了购房摇号政策，像成都这样超低中签率的也不是仅此一家。杭州某楼盘共有2998户家庭参与摇号，中签率仅为6% 。南京也曾出现15000多人提着几百万甚至上千万的钱，抢夺3177套限价房。

摇号买房让我们依稀看到了火爆的股市打新，开始具备了打新股的部分特点。七万人抢千套房 ，超低的中签率，火爆的绵延几公里排队场面，似曾相识，像极了打新股。

目前，新股发行实行免资金的市值配售制度，新股被作为二级市场的补偿或福利发放。新股申购中签率极低，大多在万分之几，新股成为彩票大乐透。新股询价与路演已经有名无实，IPO发行23倍市盈率成为心照不宣的天花板，部分小盘新股干脆取消询价环节，全部网上发行。

楼市摇号的主要原因，当然是因为和新股一样的价格落差，新楼盘与旧楼盘之间存在价格倒挂。在部分实行限购政策的城市，新旧房价差单平可达万元，摇号买上一套房子就可能一下子挣上一百万。股市打新股中签率低不说，中一签也就挣上几万，而摇号买房说不定能挣百万。既然有这么巨大的利益，那么具备买房资格的、资金充裕的，凡是稍微有点头脑的，谁不去排队碰碰运气？新楼盘一开盘，绵延几公里的排队队伍也就不难理解了。参与摇号购房者不全是为了刚需买房的，很大一部分是为了套利投机而去的。

有专家将摇号买房视为闹剧，认为都是限购政策造成的，呼吁取消限购政策。那么如何看待如今的房地产限购政策呢？

先来看一下最近房地产市场的热度如何。5月16日，国家统计局发布了4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。在70座城市中，有58个环比价格上涨，相比3月份的55个有所增加。而70个大中城市二手房价格只有9个城市下调，59个城市房价持续上涨。4月，70个大中城市商品住宅销售价格上涨，延续了前几月的涨势，调控政策这么厉害还打不下楼价，你还想取消限购，这可能吗？

事实上，房地产调控正在升级，不存在取消调控的可能。今年以来全国各地房地产调控政策已经多达120次。特别是过去没有调控的城市逐渐加码升级调控，比如海南全境，沈阳、长春等区域也开启了房地产调控升级。6个被住建部约谈的城市，最近的楼市调控都在不同程度升级。其中，成都把限购对象调整为家庭，是比较引人瞩目的。

当然，楼市调控有很大的副作用，突出表现就是行政管控下部分楼盘房价失真，导致新房和旧房出现差价，一手房与二手房价格倒挂。由此，出现了楼市打新、价格套利的可能，出现了楼市摇号、抽签大军。

其实，楼市摇号与股市打新都是过渡期的产物，都是市场化发育不足造成的，是市场化过渡期的特殊现象。

对于股市来说，从长远来看，注册制虽然目前暂缓，但注定是大趋势。从注册制的本质来说，市值配售应作为过渡期的权宜之计，注册制推进还需研究更为市场化的IPO制度。股市是在向注册制、市场化过渡的过程中，在此过程中IPO不可能实行完全的市场化，否则新股三高就会卷土重来，只能在注册制过渡期实行适当的行政管控。

楼市也是一个道理，在房产税等政策出台前，对房地产上涨缺乏市场化的抑制措施，不能通过税收手段调节房价，那么只能在这种过渡期实行限购限贷等楼市调控政策。

对于楼市来说，“购房摇号”是部分城市在房地产市场过热情况下为了公平分配而采取的无奈之举，也是一些城市针对楼市新问题而做出的精准调控。要想逐步建立符合国情、适应市场规律的楼市长效机制，只有综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，全面落实“房住不炒”原则，才能使楼市获得健康发展，使广大居民“各安其居”。

（作者系资本市场研究人士）

(证券时报)