■本报记者 杜雨萌

近日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房和城乡建设部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求。

具体来看，一是加快制定实施住房发展规划，一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住房城乡建设部备案后向社会公布实施。二要抓紧调整住房和用地供应结构，各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。三是切实加强资金管控，落实差别化住房信贷政策，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。四是大力整顿规范市场秩序。五是加强舆论引导和预期管理。六是进一步落实地方调控主体责任。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，在此次发布的通知中，有两个亮点，一是热点城市要增加共有产权住房用地，二是地方政府除了稳房价外，还要控制租金价格。最近部分区域房价出现反弹，住建部也就此对12个城市进行了约谈。

值得关注的是，在被约谈的12个城市中，目前已有9个发布了各种类型的加码措施。张大伟预计，近期昆明、徐州、大连等城市升级调控的可能性较大。

根据通知，住建部还将加快建立房地产市场评价和监测预警体系，细化评价单元，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任，同时严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。

(中国经济网—《证券日报》)

原标题：严控楼市 16城将上报供地方案

近日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（以下简称《通知》），《通知》重申了我国坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松的政策，并明确要求，北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。近期，随着各地人才引进政策衍生购房新热潮,地方楼市调控政策的作用不断被稀释，不少城市房地产市场都出现了回温的迹象。因此，本次《通知》的出台，也被业内看做是中央保持对地方市场从严把控态度避免反弹的具体表现。

“抢人”背后的楼市回暖

在业界看来，本次住建部提出的表态和要求，与现阶段多个城市房地产市场反弹回暖密切相关。

近期，我国部分地区楼市回温态势逐渐显现。根据国家统计局最新公布的数据显示，4月我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市多达58个，其中，涨幅超过0.5%的有38个，而近期刚刚被住建部约谈的丹东更是以2%的涨幅位居70个城市之首。

“实际上，近期房价环比涨幅相对明显的城市，大多都发布了新版人才引进政策，可见，后者对于各地房价的影响已不容忽视。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

据统计，目前全国已经有超过50个城市发布了史上力度最大的人才引进政策。

以最近备受瞩目的天津海河英才计划为例，该计划提出了本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，只要持身份证、学历学位证，即可办理直接落户等政策，而且在住房保障措施上，计划明确，新引进的高层次人才，购买首套自住用房不限购。有统计数据显示，新政推出不到一天，就有30万人登录并下载“天津公安”App办理落户申请。

中国社科院工业经济研究所研究员曹建海直言，各地为吸引人才出台的购房优惠政策，使得有资质的购房者数量增加，一定程度上推动了房价的上涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，申请落户人数的增多也会产生很多新的问题，包括一些合理的购房需求进入后楼盘数量不足，以及部分人明落户实炒房等。

调控未松绑

而本次住建部发布的《通知》明确，各地要有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。同时，各地要提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。《通知》还要求，北京、上海等16个城市要探索推动供地主体多元化。一、二线城市要在今年底前编制完成2018-2022年住房发展规划。

此外，《通知》 还指出，各地要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。同时，《通知》强调，各地要严格落实企业购地只能用自有资金的规定，加强住房用地购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。

事实上，去年11月，住建部等三部门就共同表态，要坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。今年的政府工作报告中继续强调，我国将继续实行差别化调控，建立健全长效机制，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

而在近日，住建部又约谈了12个城市，再次强调坚持房地产调控不动摇、力度不放松。同时，这也是继全国两会“部长通道”后，住建部再一次表明坚决调控的态度。

多元化供地

今年，多元化供地政策屡被政府提及。3月17日，住建部部长王蒙徽公开表示，推出共有产权住房和培育住房租赁市场是解决住房问题的两个重要方法，预计到2020年，我国提供给租赁住房和共有产权住房的用地将占到增量的30%。思源地产首席分析师郭毅表示，我国一线城市的中低价房占比正逐渐增多，房价逐渐趋于合理，“限房价限地价”正为稳定房价不断起到作用。中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平认为，土地市场多元化，打破了政府在出让时的垄断地位，政府以税收等手段获利将有利于调控的深入执行，也利于房价的进一步合理回归。

以北京为例，据北京市规划国土委公布的数据显示，去年北京商品住宅用地供应量达到721公顷，其中共有产权住房用地供应量达到207公顷，占28.71%。郭毅分析，北京在实施多元化供地政策中，推出大量共有产权房，土地出让盲目现象得到持续改善，房价已抑制在平稳状态。

郭毅表示，“对于一、二线城市来讲，房地产市场火热，土地竞争激烈，开发商拿地积极性高，易导致房价上涨过快。这就有必要采取一定的措施对住房、土地市场进行严格调控，避免在土地竞争环节产生的高价进一步拉动房价上涨。而三线城市由于人们购房需求较少，房屋维持正常出让，因此基本没有实施多元化供地政策”。

不过，曹建海也表示，相比二、三线城市，部分一线城市供地主体多元化政策的落实将会更加艰难。一线城市中租赁住房、共有产权房土地价格会比普通商品房地价低很多，加大这两类住房用地的供应比例，可能会对当地的财政收入产生一定影响。

北京商报记者 蒋梦惟 于新怡 实习记者 孙颖妮/文 白杨/制表

(北京商报)

本报记者 张敏北京报道

导读

多数分析人士认为，政策和市场的博弈期即将到来。未来房地产市场走势仍将出现区域分化，但将主要取决于政策调控的力度。虽然部分城市房价上涨动力仍在，但在调控压力下，仍将以稳为主。

在二三线城市的推动下，今年房地产市场的“小阳春”迹象隐约浮现。

易居房地产研究院5月18日发布报告显示，5月上半月，40城住宅成交1244万平方米，为今年以来最高水平；环比增加33%，同比减少4%。其中，二线城市和弱调控、未调控三四线城市成交量上升幅度较大。

而据统计局的数据，4月单月，全国商品房成交面积同比和环比双双下滑，同比下滑的情况还是近两年来首次出现。

虽然两组数据的统计口径并不一致，但从很多二线城市排队摇号、人才落户抢房等现象不难看出，需求潜力仍然存在，短期内市场仍有较强的升温动力。易居研究院认为，考虑到房企推盘加速，预计五月成交量将有明显上行，但同比增幅仍将处于负增长区间。

弱调控城市升温

5月上半月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积为79万平方米，环比4月上半月增加20%，同比减少19%；18个二线城市新房成交827万平方米，环比增加32%，同比减少2%；18个三四线城市新房成交338万平方米，环比增加39%，同比减少4%。

从调控严厉程度来看，7个调控较严的三四线城市（限购限贷）新房成交面积环比增加12%，同比减少14%；11个未调控或弱调控三四线城市（未限购或限贷）该数据环比增加56%，同比增加1%。

整体来看，二线城市和弱调控、未调控三四线城市成交量上升幅度较大。二线城市中，由于成都在5月15日升级了楼市调控政策，仅5月8-12日5天就成交了约20万平方米，相当于4月上半月成交量的1.1倍。

弱调控、未调控三四线城市中，襄阳、徐州、韶关、温州等地环比涨幅较大，均在100%以上。

易居研究院指出，今年前3个月的上半月，40城新房成交量持续回落，受推盘量增加影响，4月上半月成交量小幅上升，5月进一步上升至年内最高水平。

该机构表示，一方面，受开发商中期业绩冲刺影响，4月底以来各地推盘量有所提升；另一方面，在限价环境下，新房性价比相对较高，因此需求并不弱。

根据统计局的数据，4月单月，全国商品房成交面积同比和环比双双下滑，同比下滑的情况还是近两年来首次出现。虽然两组数据的统计口径并不一致，但房企人士普遍认为，很多二三线城市的需求潜力仍然存在。

近期，成都、西安等城市出现万人摇号、排队买房等现象，凸显出短期供需关系的紧张。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，近期释放的购房需求，主要由两部分构成：一是被调控政策压抑，二是落户新政带来的新增。

上述机构还表示，今年初至5月上半月，40城新建商品住宅累计成交面积10256万平方米，同比下降5%，降幅较前4月累计基本持平。一线和二线城市累计成交面积分别下降41%和6%，三四线城市累计成交面积上升13%。

政策博弈期将至

交易量的升温，还有库存不足的因素。据易居研究院统计，截至2018年4月底，100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。自2015年以来，百城库存规模就呈现出持续性下跌态势。其中，二线城市跌幅最大。

从去化周期来看，4月份，一、二、三四线城市新房存销比分别为12.8、9.9和10.4个月，均低于12-16个月的合理区间。其中，三四线城市的去化周期达到了最近9年的最低值。

据21世纪经济报道了解，在很多实施“限价令”的城市，房企选择暂缓推盘，加剧了短期内的供应紧张。在西安的曲江新区、经济技术开发区、高新技术开发区，成都的高新南区、天府新区等热点区域，开发商普遍向21世纪经济报道反映，预估的去化周期在4个月以下。

中原地产首席分析师张大伟认为，在监管层的督促下，很多热点城市从去年开始加大供地，但由于各种原因，目前尚未形成有效的住宅供应。因此，在这些城市，市场出现了阶段性供应缺口，供需基本面已经发生变化。

正是此类原因，也导致房价出现抬升势头。根据统计局的数据，今年4月，70城新建商品住宅价格平均环比上涨0.59%，涨幅连续两个月扩大；二手房涨幅为0.48%，连续三个月扩大。

对于未来的市场走势，某上市房企负责人给出“中性”的评价。他向21世纪经济报道表示，从各地涌动的需求来看，市场不会太差；从调控政策的扩围和加码来看，市场也不会过于乐观。未来的走势如何，要取决于政策力度。

今年“五一”前后，住建部共两轮约谈了12个热点城市，并再度强调“坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展”。此后，楼市调控政策迎来新一轮加码。被约谈的城市中，已有7个出台了调控政策，其他城市也有强化调控的动作。

多数分析人士认为，政策和市场的博弈期即将到来。未来房地产市场走势仍将出现区域分化，但将主要取决于政策调控的力度。

易居研究院表示，未来政策面仍然是以稳为主，楼市调控政策将保持延续性和稳定性。考虑到房企推盘加速，预计五月成交量将有明显上行，但同比增幅大概率仍处于负区间内。 对于房价变化趋势，多数分析人士认为，虽然部分城市房价上涨动力仍在，但在调控压力下，仍将以稳为主。

(21世纪经济报道)

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海河金茂府府城大作点亮城市理想

每一个时代，总有一位先行者，耕耘着城市的伟大

每一次焕新，总有一个引领者，从“金”开始赋能城市

2018在天津，金茂焕新城市升级的坚定步伐，再跨越

8位大咖亲临，1200人聚首，1分钟惊艳世界的点亮灯光秀，150分钟直播互动，近81万人次创纪录在线，多个分会场同步呈现……5月19日，点亮一座城市的理想，海河之夜暨第一热电厂点亮仪式圆满举行，盛况空前，精彩纷呈，堪比地产界“春晚”，金茂天津再度霸屏朋友圈及京津各大媒体头条，全城聚焦，共同见证热电厂网红IP焕新点亮的荣耀时刻。

点亮仪式实景图

活动现场，天津广播电视台新闻中心记者刘晓明，特别就本次点亮盛典，采访了中国金茂天津公司海河金茂府项目总经理王代鹏先生，他表示，海河金茂府是金茂天津回归老家的首秀，它的打造是放在整个海河历史文化保护区里去思考的，金茂天津作为城市运营商点亮热电厂，旨在传承热与电的历史记忆，焕新升级城市新名片。

点亮仪式实景图

点亮海河：

金茂回家，致敬城市母亲河

因为海河的滋养，才有了天津的璀璨篇章。海河金茂府，打造一公里的理想城市，当然离不开对海河的溯源，活动当天，金茂天津特别邀请到民国故事会主讲人、城市作家徐凤文、凤凰商业总经理胡津玮，知名主持人王然、王野一同坐客活动直播间，一起探讨、讲述海河历史，解码海河前世今生。

王然对话城市作家徐凤文：

点亮热电厂，金茂实现了梁思成夙愿

徐凤文先生，以他深厚的学识与对天津城市的研究，将海河的前世向我们娓娓道来，他表示，海河，是天津近代史的缩影。天津的城市建设也是依海河而兴。在上世纪30年代，建筑学家梁思成先生就提出将海河东路打造成一条林荫大道，道路两侧商贾云集，繁华鼎盛。徐先生说，这是天津的第一部城市规划，90年后，海河金茂府一公里的理想城市，金茂天津实现了梁思成先生的夙愿，也为天津城市迭代升级贡献了理想的蓝图。

点亮仪式实景图

王野对话凤凰商业总经理胡津玮：

重燃热电厂，金茂完整了海河风景轴

胡津玮则为大家讲述了新世纪海河大改造，起始于2003年，经过十五年的改造，海河两岸建筑林立、风光如画、商贸发达，先后完成了天津之眼、天津站、津湾广场、津门津塔以及赤峰桥、大光明桥等重大工程。但这些工程主要集中在海河中游上半段，海河中游的下半段，特别是海河东岸，一直缺乏大手笔的动作。

金茂天津以海河金茂府为时代标志，点亮热电厂，激活城市热点，更新城市界面、重构城市天际，正是对海河改造空白的填补，立足一公里理想城市，打造千步街区的尺度，以城市运营的高度，为海河改造十五年续写了璀璨华章！

点亮仪式实景图

点亮新名片：

金茂使命，赋能天津世界进程

伴随着海河8景的互动竞猜，玉带三绕、梦萦北洋、意韵北安、未来之门、百年万国、龙踞心湾、普渡光明7大景致跟着游船的航向被一一领略，当游船停于海河金茂府所在航道，绚丽的倒计时灯光秀为热电厂点亮拉开帷幕，中国金茂北京公司副总经理，中国金茂天津总经理张学刚先生隆重启动了点亮仪式，一时间热电厂惊艳的灯光亮起，璀璨了天津的“金”夜。

点亮仪式实景图

这座沉寂了多年的旧电厂，以全新的身份璀璨登场，点亮了天津城市升级之路，点亮了理想人居，点亮了一公里的理想城市，是金茂天津对中国改革开放40年，城市世界进程的深刻致敬，也预示着天津有了新的城市名片、文化坐标。与此同时，海河第8景——风华正茂诞生，河海共荣的海河金茂府，标志着天津从此进入金茂时间，金茂天津立足中国高度，以中国实力改写了天津城市封面。

点亮城市：

金茂匠心，运筹理想城市未来

活动现场，主持人王然、王野还特别就“一公里的理想城市”，深度对话了中国金茂天津公司海河金茂府项目营销部负责人张鹏先生，他表示，金茂天津致力于以同步世界的匠心与远见，将海河金茂府打造为有活力、有文化的千步街区，让生活回归步行尺度，让人际空间更有人情味，是献礼城市的一份礼物，也是破解大城市病的金茂理想，目前金茂天津已经为热电厂全球招标，以先于时代的远见引入世界大师审美，重塑一个时代的理想与荣光。

点亮仪式实景图

网红热电厂亦代表着金茂天津为城市更新生活模式的起始，未来海河金茂府，沿袭金茂一脉相称的绿金品质，将健康舒适与科技智能融入人本至上的空间，以12大科技系统、7重收纳体系、47个魔鬼细节，带来天津前所未鉴的健康呼吸、有温度的新时代奢宅，引领城市拥抱更为世界的新生活方式。

点亮仪式实景图

在全城见证下，热电厂完成了从工业文明标志到城市封面的完美蜕变，天津的世界进程，因金茂而迈出超越的一步；一座城市的理想，从“金”开始。伴随着热电厂的点亮，海河金茂府北区新品盛启，100平米（建筑面积）两居、155/185/212平米（建筑面积）三居，500万起科技精装大宅，VIP诚意登记中，6月新品耀世开盘，141席高定好宅敬待臻藏！

15载孔雀城 远见杭州未来

闪耀，前所未有的璀璨光芒

5月18日晚,“宜居住区，美好启杭”2018孔雀城杭州品牌发布会，在一片光芒璀璨中完美落幕。这是孔雀城首次向杭州这座千年古都展示其发展历程、理念及价值追求。发布会当晚，地产专家学者、行业影响力人物、杭州各大主流媒体悉数到场，共同见证了这一历史性时刻。

大湾区时代 更新杭州格局

双城对话，开启时代序章

千年大运河，从北自南流淌，串联起北京与杭州这两座城市，孔雀城以独特的方式，通过京剧版《传奇》演绎，形成双城对话、时空连线，让幸福的故事在杭州美好发生。本次“宜居住区、美好启杭”2018孔雀城杭州品牌发布会，以运河开篇，通过双城对话的方式，向各界充分展示了北京与杭州，这两座城市之于孔雀城战略布局的重要意义。

发布会当晚，在一段杭州湾的宣传片之后，受邀出席本次盛会的孔雀城住宅集团杭州分公司领导热切表达了孔雀城对杭州未来的看好，希冀共同参与杭州城市发展未来的愿景。现场，浙江省著名房产研究和评论专家、浙报传媒地产研究院院长——丁建刚，通过对世界各大湾区城市发展脉络的剖析，以及对杭州湾战略下的都市圈发展，向我们展示了杭州这座幸福的城市，正在沿着大运河散发出新的活力。

15年砥砺，每一城皆传奇

孔雀城宜居住区，筑梦杭城

发布会上，孔雀城杭州分公司领导对孔雀城品牌历程进行了详细的介绍。孔雀城，创于2003年，15年发展历程中，布局全国36座城市，已成就了全国超过20万户家庭的幸福梦想。在创造美好生活理念指导下，孔雀城从“生态绿化、自然共生 、运动健康、智慧便捷、美好和谐”的规划理念出发，倾力打造房屋、生态、社会三位一体的新一代卓越宜居住区。其中永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城等均已成为了全国幸福宜居住区的范本。

而孔雀城所提出的9大宜居住区标准，更是成为现场热议的话题。据了解，孔雀城所提出的9大标准——生态底板、超级绿道、公园体系、住宅产品体系、医疗教育体系、社区运营服务、商业休闲配套、体育运动配套、文化娱乐配套，从多个维度阐述了宜居住区的生活魅力。

跨越南北，布局杭城

孔雀城环杭州战略，荣耀启程

当晚发布会，在热烈的掌声中落下帷幕，而孔雀城环杭州战略的征程才刚刚起步！2018年将是杭州的“孔雀元年”，也是孔雀城的“杭州元年”。孔雀城将充分尊重杭州这座城市的文脉与地缘特征，依托15年的品牌理念，让专属于杭州的孔雀城式幸福达到更高的高度！

土地房屋征收补偿是典型的多主体、多阶段、多环节、多个行政行为的复合程序，强拆行为往往成为社会关注的焦点

最高人民法院将争取尽快出台有关国有土地上房屋征收与补偿的司法解释，明晰司法实践中的难点、热点问题

近日，最高人民法院通报了8件征收拆迁类案件典型案例。这些典型案例涉及农村土地征收、城市房屋征收等行政管理事项，涵盖了征收拆迁中有关征收决定、安置补偿和强拆实施环节的典型争议。

土地房屋征收补偿是典型的多主体、多阶段、多环节、多个行政行为的复合程序，包括征收前阶段、报批阶段和批准后实施阶段，涉及征收决定的前置程序及征收补偿协议的履行等问题。一旦发生纠纷，引发诉讼，尤其是一些强拆行为，往往成为社会关注的焦点。

据了解，在不动产征收中，最容易出现的问题是片面追求行政效率而牺牲正当程序，甚至不作书面决定就直接强拆房屋的事实行为也时有发生，强制拆除房屋以事实行为面目出现，往往会给相对人寻求救济造成困难。

按照行政诉讼法的规定，起诉人的起诉条件之一是证明被诉行为是行政机关所为，但是由于行政机关在强制拆除之前并未制作、送达任何书面法律文书，相对人要想获得行为主体的相关信息和证据往往很难。如何在起诉阶段证明被告为谁，有时成为制约公民、法人或者其他组织行使诉权的主要因素，寻求救济就会陷入僵局。

如何破局？最高人民法院行政庭副庭长王振宇认为，在行政执法不规范造成相对人举证困难的情况下，法院不宜简单以原告举证不力为由拒之门外，在此类案件中要格外关注诉权保护。事实行为是否系行政机关而为，法院应当从基础事实出发，结合责任政府、诚信政府等法律理念和生活逻辑作出合理判断。

据统计，2015年、2016年、2017年，全国法院一审受理征收拆迁类诉讼分别约为29000件、31000件及39000件，占当年行政诉讼案件总量的13%、14%和17%左右。这组数据说明，征收拆迁仍是社会矛盾的集中领域，也是司法监督的重点领域。

王振宇告诉记者，征收拆迁审判实践中要通过对征收补偿协议的有效司法审查，达到促使行政机关依法行政的目的，既要充分发挥行政权的积极性、主动性，又要防止权力滥用。

“法院要依据法律精神和行政目标审查行政机关和相对人合意产生的行政协议。”王振宇说，对于行政协议无法履行的原因要认真审查，对于行政机关无正当理由违反承诺的，应依法支持行政管理相对人的合理诉求，判令行政机关承担违约责任。对行政机关确因国家利益、公共利益或者其他法定事由改变承诺的，要依法判令补偿财产损失。

据了解，在集体土地征收拆迁中，安置人口数量的认定关乎被拆迁农户财产权利的充分保护，准确认定乃是依法行政应有之义。实践中，有些地方出于行政效率等方面的考虑，简单以拆迁户口冻结统计的时间节点来确定安置人口数量，排除因婚姻、出生、回国、军人退伍转业等原因必须入户、分户的特殊情形，使得某些特殊人群尤其是弱势群体的合理需求得不到应有的尊重，合法权益得不到应有的保护。

专家表示，全面依法治国要求行政机关在执法实践中运用法治思维和法治手段，把“严格、规范、文明”执法落到实处，持续保障人民群众的获得感、幸福感和安全感。地方政府既要完成好征收拆迁任务，保障建设项目及时用地，推进经济跨越式发展，还要保障被征收群众的合法权益，维护好社会的和谐稳定。

最高人民法院行政庭审判长于泓表示，最高人民法院将争取尽快出台有关国有土地上房屋征收与补偿的司法解释，明晰司法实践中的难点、热点问题，统一裁判尺度，进一步明确补偿的范围、形式和标准，给予被征收征用者公平合理补偿。（经济日报记者 李万祥）

(中国经济网)

原标题：资金受限但需求较大 部分房地产企业信托融资成本达12%

信托收益率自年初以来整体延续上涨态势。

截至目前，5月集合信托产品平均年化收益率达7.87%，较去年末上涨0.61个百分点。“收益率确实在涨，我们现在卖的产品收益率在7.5%-8%。这在市场上不算最高，当然也不算低。”一位华北地区信托公司财富经理称。

21世纪经济报道记者注意到，目前市场上8%的信托产品已不鲜见，个别产品收益率甚至逼近10%。用益信托研究员帅国让称，产品收益率上升主要源于严监管，这使得资金的来源受限，但融资方对资金的需求较大，造成融资成本上升，从而助推信托产品收益上升。

在不断走高的产品收益率背后，是更高的企业融资成本。据了解，目前个别企业融资成本已到12%（如信托收益率10%，加1.5%-2%的信托公司报酬，再加0.5%的发行费）。有分析人士认为，未来企业信托融资成本将延续上升态势。

资深信托研究员袁吉伟认为，对于信托公司而言，需要加强融资方风险识别，做好风险定价。同时，密切跟踪资金市场和货币政策，而且及时反馈投资者需求，实现资产端和资金端良好衔接。

收益率持续走高

用益信托数据显示，今年1-4月份，集合信托产品平均年化收益率7.43%，7.33%，7.49%，7.52%，5月份最新平均年化收益率7.87%。而在2017年仅12月单月平均收益率为7.26%。

用益信托一份报告称，根据近几月变化的趋势以及目前的大环境来看，信托产品预期收益率上升的趋势仍有可能，预计短期内平均收益率破8%的信托公司会有所增多。

“收益率不断走高在于缺钱。现在信托项目不少但是缺钱，有些机构有钱也出不来，比如农商行管理严格，贷款不出县、同业不出省。”一位华北地区信托经理认为。

信托收益率上升背后其实是企业融资成本上行。“其实可以倒推，比如现在收益率在8%左右，信托公司收取1.5%-2%的信托报酬，0.5%的发行费，再加上保障基金相关费用，相当于企业拿到资金的融资成本在10.5%-11%之间。”前述华北地区信托经理称。

“从信托公司角度来讲，信托公司之间是同业竞争，有信托公司收益率上涨后，另一些信托公司的收益率就会被动上涨，而有些信托公司会带头上涨是因为资金受限。” 一位信托公司财富部门人士表示。

袁吉伟称，当前严监管以及资管新规导致市场资金端收紧，诸如传统的银行理财、银行自营资金配置信托的规模下降，信托产品更多面向个人投资者发行。此外，在去杠杆背景下，信贷收紧，信托公司议价能力提升。

一位中型信托公司总经理认为，融资成本上升比较快反映了资金面比较紧张。目前社会融资结构面临大调整，因为去杠杆、资管新规实施等导致表外融资收缩。“过去随着大资管发展，表内外融资占比几乎是各占一半，现在表外融资渠道面临需缩，导致过去大量靠非标融资来维持资金周转的很多企业面临较大的压力。”

前述总经理对21世纪经济报道记者表示，现在一些民营上市公司信用风险案例增多，其实是因为之前通过场内外质押做了一些非标融资，但现在不可持续。一些政府平台、房地产企业也面临类似的情况。

今年以来，表外转表内趋势持续，表外融资规模则快速萎缩。央行数据显示，1-4月信托贷款增量快速回落，甚至出现负增长。月度来看，从2017年12月的2245亿元快速回落至1月份的455亿元，并于3月开始出现负增长，当月减少357亿，4月减少94亿元。

风险溢价提升

袁吉伟称，目前信托公司不同融资主体融资成本有所差异，平均在10%左右。前述华北地区信托经理亦表示，现在部分房地产项目的融资成本已经达到12%左右。

5月7日至5月13日，授米金融智库统计的55家非银金融机构发行的187个融资项目信息显示，融资成本在11%以上的项目并不少，如某信托公司发行的贵州地区用于受让应收账款的3年期项目，融资成本达12%。

“成本上升反映了企业整体信用风险增加。资管新规下发时便进行降准，我认为未来一到两年内应该还会有降准，否则资金会比较紧。”前述信托公司总经理表示。

他解释称，目前银行贷款外的其它融资渠道收缩，主要靠表内投放，并且表外的很多资产银行还要往回接，因此可用投放贷款的资金是非常有限的，这就需要通过降准增加银行表内可用资金。

前述财富部门负责人称，现在成本不断走高，会加大部分公司财务风险，但是从另一个角度来讲，资管新规强调打破刚兑，如果投资者接受打破刚兑的事实，获取高收益也是一种补偿。“风险更高了，投资者要求一定补偿。”

他认为，到今年底，信托产品平均年化收益率将会达到8.5%左右。其中二、三季度收益率会缓慢上涨，不过到四季度会出现较快上涨。

袁吉伟认为，未来货币政策仍会保持中性稳健，紧信贷、宽货币、严监管大形势短期不会变。从企业融资需求看，很多公司债务到期量较大，刚性融资需求较大，而且随着违约风险的增多，信贷定价中风险溢价也会提升，所以信托融资成本可能还会小幅上升或者维持高位。

(21世纪经济报道)

　　财政部公布全国财政收支状况显示，4月全国一般公共预算收入18473亿元，同比增长11%。其中，中央一般公共预算收入9188亿元，同比增长12.5%；地方一般公共预算本级收入9285亿元，同比增长9.5%。

　　华泰证券首席研究员李超统计，4月公共财政收支差额为3326亿元，1~4月累计盈余达21060亿元，远高于去年同期的12913亿元。这说明与去年相比，本年度财政支出相对收入而言并不强。

　　其团队研究报告认为，按照其测算路径，4月财政支出进度未能按均匀进度完成财政支出，序时进度相对去年略有改善，但并未有很大程度的提高。

　　5月16日，财政部印发了《地方财政预算执行支出进度考核办法》（以下简称《办法》），以此督促地方加快预算执行支出进度，提高财政资金使用效益。

　　地方“稳增长”不放松

　　对此，一位地方财政系统人士表示，财政支出放缓一方面是地方政府对基建项目审核趋严形成时间差，另一方面是预算支出进度原则上存在前松后紧的特点。

　　此次《办法》明确了考核对象为省（自治区、直辖市、计划单列市，以下统称省）级财政部门。地方财政预算执行支出进度考核为月度考核，考核月份为每年4月至12月。

　　中国财政科学研究院副院长白景明在接受媒体采访时表示，出台考核办法有助于实施积极财政政策，如果支出进度缓慢，不利于稳增长、调结构、惠民生等各项工作的准确落实和高效推进。

　　国家统计局公布的数据显示，4月基建投资同比增长13%，较去年全年降低3.1个百分点，且低于去年同期10.5个百分点，再次刷新了历史最低值。

　　市场推测，受PPP监管政策影响，地方政府融资渠道受限所带来的财务约束明显抑制了第三产业投资。随着中央对稳增长的需求逐渐让位于对防控风险的需求，也是地方政府基建投资动机下降的原因。

　　只是在央地关系重构格局尚未确定的当下，地方主体税种缺失，而造成的地方财政收入减缓，必定会对未来的支出形成压力。

　　1~4月，全国一般公共预算支出65693亿元，同比增长10.3%。其中，地方公共预算支出增长11%，高于中央一般公共预算本级支出增速4.8个百分点。

　　作为地方政府的主体税种，契税、耕地占用税等小税种收入成为当前政府税收来源的主要贡献力量。

　　在财政部公布的13项税收收入列表中，12项税种收入增速呈现上升，只有耕地占用税的增幅下降。前4个月同比下降29.5%。

　　相对于上述同比实现增长的税种，记者查阅财政部财政收入数据统计发现，从2016年开始，耕地占用税一直处于下降态势。

　　在财政部收入数据中，耕地占用税在2011年收入1072亿元，到2015年耕地占用税收入达到2097亿元。在连续五年增长后，耕地占用税从2016年开始进入同比下降趋势。对比前几年大幅增长，2016年成为耕地占用税变化的一个分水岭，对应土地市场来看，也呈现出类似的情景。

　　克尔瑞数据显示，2016年，全国300城土地市场成交建筑面积40977万平方米，同比下降28%，成交规模连续第三年收窄，且同比降幅不断加大，仅为2013年成交建筑面积的四成。

　　报告认为，去库存原则下，新增商业开发用土地供地规模持续缩减，三四线城市缩量更为显著。

　　土地出让收入增速不减

　　当然，作为地方一个小税种，耕地占用税对地方政府税源的贡献，并不足以影响地方政府整个收入结构，但作为与房产交易相关的税种，其变化仍值得关注。一位财税系统人士分析，耕地占用税下降，说明政府对耕地占用量在逐渐减少，但背后是否意味着地方政府新增用地开发热情的下降仍需要更多的数据来分析。

　　目前，房地产项目开发建设涉及到的税种主要包括十多种税。1~4月与土地和房地产相关税收中，契税1884亿元，同比增长17.4%；土地增值税1898亿元，同比增长3.4%；房产税1047亿元，同比增长8.4%；耕地占用税437亿元，同比下降29.1%；城镇土地使用税928亿元，同比增长4.1%。