历经喧嚣与严冬之后， 中国的对外投资正迎来一轮高质量的恢复性增长。

5月17日，商务部新闻发布会上公布的数据显示，前4月，中国累计实现对外投资355.8亿美元，同比增长34.9%，保持着“六连增”的态势。分析认为，中国已经进入资本净输出国阶段，过去由发达国家主导的跨国投资正在转变为由发达国家与发展中国家双轮驱动，最明显的就是中国的“一带一路”倡议，后者在绿地投资、工程承包等方面存在着巨大的发展空间。

对外投资的行业结构也在持续优化。1-4月，对外投资主要流向租赁和商务服务业、采矿业、制造业以及信息传输、软件和信息技术服务业，占比分别为28.5%、16.2%、14.9%和6.5%。房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。

地域结构上，东部地区是对外投资的主力：前4月，东部10省市对外投资186.3亿美元，同比增长50.5%，占地方对外投资的74.6%；长江经济带沿线省市的对外投资占全国总额的比例也高达30.5%。

对外投资“六连增”

商务部新闻发言人高峰介绍，2018年1-4月，中国境内投资者共对全球144个国家和地区的2459家境外企业进行了非金融类直接投资，累计实现投资355.8亿美元，同比增长34.9%，连续六个月保持增长。

商务部研究院国际市场研究所副所长白明告诉21世纪经济报道记者，2016年12月到去年10月份之间，中国对外投资出现了大幅下降，在较低的基数上，中国的对外投资有恢复性增长的需要，“这不是一个简单的数字恢复，而是在剥离了一些无效投资、虚假投资、去除一部分泡沫之后，实现的更高质量的增长。”

2016年中国对外非金融类直接投资创下了1701.1亿美元的纪录，白明表示，此间出现了一些非理性投资的势头，相关部门加强了监管之后，数据出现了较大波动——2017年中国对外投资1200.8亿美元，同比下降了29.4%。

白明强调，加强监管是为了规范对外投资，推动高质量的“走出去”，并不意味着政策方向的逆转。

5月17日，中国国际经济交流中心信息部副部长王晓红也向记者指出，伴随着中国经济的快速发展，中国已经从资本流入国变为资本净输出国，“引进来”与“走出去”相结合将成为中国新一轮对外开放的重要战略，“十三五”时期中国的对外直接投资将进入一个黄金时期。

其在《“十三五”中国企业对外直接投资战略研究》中建议，中国应强化投资战略布局，以“一带一路”倡议为重点重塑对外直接投资新格局。“一带一路”倡议横跨欧亚大陆桥，覆盖中亚、东南亚、南亚、西亚、东非、欧洲的65个国家和地区，人口和GDP分别占世界比重的47.4%和27%，投资市场空间巨大，这为中国对外投资带来了新的机遇和新的市场空间。

商务部数据显示，1-4月，中国企业对“一带一路”倡议沿线相关国家的新增投资合计46.7亿美元，同比增长17.3%。在“一带一路”倡议沿线国家新签对外承包工程合同额288.3亿美元，占同期总额的47%；完成营业额242亿美元，占同期总额的54%。

白明指出，“一带一路”倡议沿线的投资与对欧美的投资不同，后者主要侧重于并购，而前者则侧重于绿地投资。并购往往是一次性的，数额较大，而绿地投资则是一点一点地去投，数字上往往没有并购那么大。此外，由于“一带一路”倡议沿线国家经济发展水平较低，法律法规等软硬件环境尚不完善，在这些地方的投资往往更为慎重。

他认为，由于正处于建设初期，相对于直接投资，“一带一路”倡议沿线的工程承包当下具备巨大的发展空间。

上述研究指出，当前首先应加大“一带一路”倡议沿线国家基础设施投资，通过建设国际大通道中的通路、通讯、通航和通商等“主干道”，加快轨道交通、信息通信、能源电力、装备等制造和服务走出去步伐。其次，要逐步形成面向“一带一路”倡议、辐射全球的境外经贸合作园区网络，为企业投资搭建重要平台。通过积极商谈与沿线国家双边投资协定、自贸区建设等推进区域经济一体化进程。

房地产业、体育和娱乐业无新增项目

商务部数据显示，前4月，对外投资行业结构持续优化，非理性投资得到有效遏制。1-4月，对外投资主要流向租赁和商务服务业、采矿业、制造业以及信息传输、软件和信息技术服务业，占比分别为28.5%、16.2%、14.9%和6.5%。房地产业、体育和娱乐业对外投资没有新增项目。

2017年8月，发改委、商务部、人民银行和外交部联合发布了《关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见的通知》，明确了鼓励类、限制类和禁止类的境外投资类别。白明表示，此前国内遏制非理性投资出台了部分临时性措施，但随着上述规范意见以及《企业境外投资管理办法》的出台，“鼓励发展+负面清单”的管理方式正在完善，常态化管理的制度框架已基本形成。

王晓红的研究指出，中国对外直接投资领域共涵盖三大产业19个行业大类，但主要集中在租赁和商务服务、金融、采矿、批发和零售、制造等五大行业。

其表示，目前中国对外直接投资发生的一个重大转变在于，过去侧重于资源获取性的投资，现在行业结构发生了调整优化，依靠技术驱动，尤其是新兴服务业的投资在加速成长，先进制造业的投资、装备制造投资增速也非常快。

在进一步优化投资结构方面，王晓红建议，制造业一方面要推动传统制造业对外投资，形成以我主导的全球产业链和创新链；另一方面，积极推动核电、通信、航天、飞机、汽车、高端装备等一批具有技术优势的产业加快全球布局。服务业上，应鼓励企业在发达国家设立研发总部、设计中心及科技园区，获取世界前沿技术创新成果与科研信息，加快培育软件、通信、互联网、大数据等信息技术企业的国际市场开拓能力，推动国内具有自主知识产权的技术标准在境外推广应用。

从地域结构上看，商务部数据显示，东部地区仍为对外投资主力：1-4月，东部地区10个省市合计对外投资186.3亿美元，同比增长50.5%，占地方对外投资的74.6%；长江经济带沿线省市对外投资108.4亿美元，较去年同期增长54.2%，占全国对外直接投资总额的30.5%。

“东部地区的相关产业有三个流向：一是就地转型升级、向高处发展；二是向中西部地区走，随着‘一带一路’倡议建设、以及中西部基础设施的完善，在国内拓展空间；三是到海外发展，沿海地区的劳动密集型产业正在流向东南亚等地区。”白明指出，应当处理好沿海产业向中西部迁移与向海外发展的关系，同时在“走出去”过程中，应当保持中国在产业链中的主导地位。即便走出去，也要“离土不离根”。

(21世纪经济报道)

　　5月8日，第十五届（2018）中国蓝筹地产年会评审会在北京召开。经济观察报邀请了区域经济协会会长陈耀、国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎、国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能、中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜、中国宏观经济研究院投资所副研究员任荣荣、虎杰投资机构首席分析员张寅、北京市科委专家姜勇、北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬等专家共济一堂，分析了当下房地产的市场趋势，房企在本轮周期内的机遇挑战以及区域发展战略等。

　　本文据现场嘉宾发言整理。

　　关于市场

　　郝炬：我从蓝筹地产企业的表现来分析一下房地产形势。过去一年，房地产的发展有这样几个特点。

　　第一，2017年整体行业增长不大的情况下，龙头企业的增长非常明显，2017年房地产销售额是13万亿元，增长大概是13.7%，但是前53家企业的销售额平均增长是53%，好一点的企业超过100%。意味着在2017年这些企业都是在做存量整合，也就是在2016年到2017年的时候收购兼并，尤其在项目的收购兼并方面体现得比较充分，头部企业聚焦，整个行业处于集中度加速整合阶段。

　　第二，区域板块轮动。从行业发展来讲，2016年最早发力的是北京、上海等一线城市，然后是东部区域的一些二线城市，像杭州、厦门、南京这样的区域，到2017年，像合肥、武汉、重庆、成都、西安等城市增长迅速，几乎无房可卖。

　　第三、从房地产上市公司来讲，我预计今年会是比较好的一年，而且有可能是历史上最好的一年。销售额、利润和净资产收益率提升都很明显。

　　我们现在看到的一个风险是，这一轮企业放大了财务杠杆，而周转率没有特别高的突破。意味着这轮的增长是总资产大规模增长带来的。

　　张寅：1-4月房地产境外融资是233亿美元，同比上涨107%，1-4月房地产从信托渠道获得融资额是1892亿元，同比增长200%，也是历史最高的。

　　为什么销售额增长并不大，融资额增长这么大？房产的经营模式没有变，还是拼规模，所以敢拿高价地，还敢拿任何可以融到的钱。

　　从税收的角度看，一季度契税收入增长17.8%，契税是依据合同来的，也就是说销售没有问题。但有一个下降很有意思，耕地占用税那部分下降，通俗地说存量地是在减少的，相对应前四个月，50个主要城市土地收入增长了48.8%。

　　国家统计局公布的70个大中城市每月的房价变化情况，从2005年开始的，一共是四个周期，这一个周期很有意思，已经调整了一年了，涨幅不大，但是上涨城市数量一直在高位，真是稳定，确实有三四线城市跟进了。

　　关于风险和机遇

　　任荣荣：我主要对当前形势和市场中长期走势做一个分析。

　　这轮周期跟之前的表现特别不一样，市场始终在高位调整，我觉得有两个特别重要的因素一定不能忽视：第一，这轮周期，市场一直在高位调整的重要原因是棚改的货币化安置，这个影响特别大，像杭州、南京在内的一些热点二线城市，尤其大量的三四线城市。部分中小城市的房地产市场中，在商品房的需求里面大概有80%都是来自于这种，其实自发的需求并不大，如果按照自发的需求来看，其实这个周期已经往下走。这其实也影响着未来短周期调整的市场表现，给地方政府短期内带来了很大的债务压力，如果中央政府对这一轮地方债的风险管控力度保持不变的话，我觉得棚改的货币安置继续大规模推行下去的难度就非常大。

　　第二，这一轮的短周期调整有一个特点，虽然价格是在高位调整，但是建设、施工等实物量建设指标，始终在一个比较低的水平，与房价高位调整表现唯一对应的比较高的指标就是土地收入和地价的上涨。一季度房地产开发投资超过了10%，这是近期很高的一个水平，其实这里面主要是受土地价格上涨、土地购置费因素的影响，如果把这个因素抛开之后，实际投资增速并没有想象的那么高，而且一季度把购置费拆除，我们单看建安投资是负增长了，这是这轮周期特别有意思的一个现象。这也意味着这轮周期，价格始终在高位调整，但是一旦没有棚改这一因素的话，市场波动很可能要超出前面几个周期。

　　从中长期来看，我觉得现在房地产市场现在的确已经进入了阶段性调整，这也对行业的转型发展提出客观要求。我主要是从三个方面来看的：

　　第一，现在住房市场进入一个总量充裕，结构性失衡的阶段。不管是我们的人均住房面积还是住房套户比都达到了同等经济发达水平国家挺高的一个水平，最起码比日本同等经济发展水平的时候人均住房面积都要高很多，总量的确是很充裕的。中国幅员辽阔的特点，决定了在这个基础上地域的结构性问题还是存在的，所以这对未来的房地产行业发展来说，可能在他的战略里，这种区域性特别重要。我们对美国、日本几大都市带和都市圈房地产市场的发展历程做了一个规律性的分析，美国的洛杉矶、纽约、芝加哥三大城市带，日本东京、大阪、名古屋三大都市圈，包括地域辐射范围以及房地产市场的发展特点，分析结果显示，一个大的城市群，可以大致分为核心城市、中心地区和外围地区三块，核心城市对中心地区的辐射范围大概是我们现在说的高铁半小时圈的范围，这样的区域具有密切的通勤流，会形成房地产市场的一体化。外围地区我们大体算了一下可能是中心城市高铁一小时圈的辐射范围，外围地区其实主要承载了第二居所或者是休闲度假居所的需求，所以未来这个市场的发展要从不同的圈层结构找出住房市场的需求特点。

　　第二，回顾我们国家房地产住房的发展历程，有一个重要的现象就是房屋新开工面积和竣工面积的峰值在2013年就已经出现了，以后这几年虽然这些建设指标在波动，但是峰值始终没有超过2013年，可能意味着我们住房的建设量的确已经出现了高峰，未来的市场再走这种总量扩大的模式，可行性有多大？或者风险性有多高？这是需要特别考虑的一个因素。

　　建设的峰值出现之后，市场从增量向增存并举转变。企业定位城市中心改造可能是一个很大的战略，特别是现在提城市有机更新的概念，房地产市场也需要存量的有机更新，包括社区各方面的一些改造，这对企业的转型提出了一个很重要的要求。从国际经验也能看到，当住房建设量峰值出现的时候，单纯的建筑业增加值对经济增长的贡献就没有那么高了，但是房地产相关服务的增加值是一直增加的，所谓的房地产相关服务包括社区物业管理、资产管理以及经纪服务，占比在提高，对经济的贡献也在提高，我觉得我们未来的政策可能会慢慢由房地产建设向服务管理倾斜，对企业来说，这方面也面临一些转型需要。

　　第三，从人口结构看住房需求的中长期变化。我觉得最近这三年，商品房销售面积一直在增加，增加的无非是刚才所说的棚改货币化安置产生的拆迁需求，其实真正的自发的需求这两年应该是变化不大或者是略微有所减小。

　　我们都知道25到44岁这个年龄段群体是所谓房地产市场的人口红利，我们从中长期来看，25到44岁这个年龄段的人口，规模峰值大概是在2020年前后，2020年之后这个规模在减少，意味着这个市场自发的不管是刚需还是改善需求，动力是不太足的，未来如果再支撑像现在这么大规模的需求量或者销售额就得靠拆迁，但是我不知道这种拆迁还能持续多久。

　　我们说现在统计数字出来的城镇化率是58.5%，但很多人从农村人口结构看认为真实的城镇化率可能已经是68.5%了。如果是这样的话未来我们城镇化动力在哪儿？这是我没有太想清楚的地方。大家都认为城镇化是支撑未来住房需求的一个很重要的因素。目前这个因素也面临着一些不确定性，是需要这个行业和企业来考虑的。

　　汪利娜：这轮房地产调控采取了差别化的调控措施，所以房地产价格也好，投资也好还都保持在一个平稳的状态。

　　虽然说中国的人口红利和住房制度改革红利在逐渐消失，但还有二次人口红利的问题，政府鼓励老百姓拥有财产性收入，其中最大的财富就是房产，从人口红利来讲，我觉得没有完。

　　我个人觉得现在城市化最大障碍有三：一是户籍制度改革滞后。严格的户籍管制，其结果很可能会形成特大城市赶人，中大城市抢人，小城市留不住人的格局，特别是西部偏远的小城镇。二是城乡统筹发展是行政化主导还是市场主导。江浙城镇化的经验看，主要是靠市场驱动的，中央给江浙的财政扶持最少，但乡镇企业、民营企业为什么能很快把农村人口集聚过来？农民进了厂之后能得到培训，能有稳定的工作，自然成了城里人，住房问题也得到了解决。关键是机制的问题，有产业的支撑才能带来人口的聚集和城乡的发展。三是城乡二元土地的问题。农村土地不能进城（只能被征收）、城市资本不能下乡。现在虽然在住房供给当中允许集体建设用地参加租赁房的供给，但是也只是让农民建租赁房，还是不允许城市的资本下乡，有土地也引不来金凤凰。显然简单靠政府行政化，不解决土地制度这个问题，一个是城乡进化或者城乡统筹发展的速度很慢，另外会加剧土地资源的错配。

　　今年4月27日，中央经济工作会议提出了信贷、股市、债市、房地产、汇市，“五大市场”健康发展，实际上总基调还是要防范金融风险，守住风险底线。这个问题之所以重要，（是因为）直接影响到房地产市场的融资问题，一个是融资可得性问题，还有资金的成本问题。目前中国总债务处在历史的高点，总债务是GDP的256%，特别是这两年居民加杠杆加得特别快。虽然企业债务下来了，降了1%，但是由于居民加杠杆增长得特别快，占到了整个GDP45%，增长之快，且交易不透明，这里不免会隐藏了很多风险。

　　在这种情况下，中央提出的三大攻坚战，第一就是金融风险，我觉得以前房地产资产价格增长来源于货币超发。从2008年到2012年，货币发行量是50万亿元，从2013年到2017年是70万亿元，9年货币投放120万亿元，货币供给增长了3倍，房价翻了好几翻，想让涨到10万元一平方米的北京房价跌回到6万元是不可能的，现在靠货币超发刺激资产价格增长的机制要受到限制，当然不会马上断流，房价需要保持稳定，所以北京干脆冷冻了，另外一方面，现在金融提出去各种杠杆，去通道，货币供给收紧，但资产膨胀的资金来源就没有了，会慢慢地消肿。

　　如果政策执行到位的话，很多非标的融资渠道就行不通了。融资可得性会受限，资金成本会上升，个贷已经上浮10%，企业融资成本如果也上来的话，怎么消化？一个是房价上涨，一个是供给量下降，这会影响到未来也就是2019、2020年的住房供给和房价。

　　我对房地产市场虽然并不悲观，但是房地产企业还是应该非常审慎应对这次政策基调的调整，包括房子只住不炒和现在整个金融政策的收紧都是需要企业认真对待的一个问题。

　　关于区域发展战略

　　陈耀：我研究区域，实际上房地产行业关联的主要还是区域经济。我查了一下最近均价在2万元/平方米以上的城市，现在大概有11个，这11个基本上都是在东部发达地区，而且东部绝大部分是在长江以南，这个格局跟我们整个经济发展的格局是完全正相关的。

　　我觉得十九大以后，中国房地产行业的发展，要把握区域经济发展的走势，同时要认清国家区域协调发展的新方向和重点。从区域这个层面来看，最主要的战略就是协调发展，过去讲均衡，现在讲协调，协调发展的协调方向重点在哪里？这些年实际上协调方向发生了一个很大的变化，主要是解决东西不平衡的问题。这些年这个问题基本上缓解了，第一方阵增长最快的是西部的重庆、贵州、西藏，整体上一直是这样。

　　现在地带间还有一个新问题，就是南北之间的问题，从中国经济增速可以看到，去年经济增速垫底的十名是“三北”地区，东北、西北、华北，今年一季度非常突出。最低的是天津，这个局面现在是一个非常大的问题。“三北”主要的问题是重化工的结构问题，重化工产能过剩。山东也是重化工为主，重化工占70%，传统动能占70%。国务院专门给山东批了新旧动能转换的实验区，试图挽救它的局面，国家发改委专门给政策，这是不容易的。

　　其实可以看到，十九大以来，区域协调包含一个很重要的内容是，我们把城市群内的协调纳入到区域协调的范围，过去是不讲的，比如现在讲京津冀协同，其中雄安新区建设是一个重点，这是北方，南部有粤港澳大湾区、长江经济带、长三角城市群等等，这些城市群内部的协调可能是我们一个重点。

　　实际上现在的协调发展进入到有竞争力的协调发展阶段，过去一直讲协调，其实主要解决落后地区，现在讲城市群的协调，是增加国家总体竞争力。

　　东部城市群通过疏解、通过内部城市群的一体化推进，能够形成城市群的整体竞争力，整合资源，未来，国际全球化不是国家竞争，而是城市群竞争。东部沿海城市群和长江经济带城市群，最具国际影响力和竞争优势，其人口和产业的集聚效应还会增大。

　　冯奎：中国应该把都市群的概念提出来，都市群是什么？一定有核心的大城市，围绕大城市，周边城市直接跟它通勤，在要素流动方面直接有关联的城市化的区域，能够形成一个有效的资源集聚方向。

　　近日，国家发改委网站的外债管理板块公示信息显示，对融创、万科、首创、金科、华远等多家房企的境外发债予以备案登记，如计算上此前批复的万达、旭辉、阳光城、富力等多家房企的境外发债备案，已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。“前几年给企业打电话，说到发海外债，不少企业都很谨慎，甚至是排斥，而到了现在，许多以前觉得‘很麻烦、不值当’的企业都开始主动问起海外发债。”一位花旗银行高级投顾笑称，企业部负责海外融资业务的同事近来成了最晚下班的。

　　在“防范系统性金融风险”的大环境下，国内融资环境日益收缩，而对处于规模赛跑关键期的各大房地产企业来说，不断融资为拿地扩张输血又是必然，这一矛盾引发境外融资再度火热。

　　规模、成本平衡点

　　从历史数据来看，尽管境外融资的政策在2015年就已放松，但房企的境外融资在2017年才呈现出井喷式的增长态势。中原地产研究中心数据显示，2017年房企境外融资388.6亿美元，同比2016年的140.6亿美元上涨了176%。

　　与之形成鲜明对比的是境内公司债的断崖式跌落，易居中国数据显示，2017年房企境内公司债规模为437亿元，相比2016年4527亿元的数值下降超过90%。

　　境外融资原本被视为境内融资的补充方式之一，但就目前的态势看，境外融资有成为房企最主要融资方式的可能性。据记者不完全统计，4月份有超过10家上市房企发布境外融资公告，总金额接近600亿元，占4月上市房企融资总额约60%。

　　境内整体融资环境的收缩是产生这一变化的重要因素之一。

　　国金证券首席宏观分析师边泉水表示，今年整体的社会融资环境相对温和，但不同行业的融资环境会发生分化，“有些行业风险较高，风险溢价就会提升，融资方会要求提供更高的利润水平，信用利差在扩大，这一点对房地产行业来说是不利的。”

　　一位国内百强房企的财务总监透露，目前国内在房企发债上虽然略有放松，但总体门槛依然很高，只有主要的龙头房企能拿到发债批准，除此之外，银行信贷也受到了严格管控，资金成本连月高企。

　　据了解，自2017年下半年开始，房企境内发企业债呈现些许回暖的态势。据记者不完全统计，截至2018年5月，已有12家上市房企发行23项公司债，总数额达到322亿元，远超去年同期。但境内发行的债券普遍规模较小，债券平均额度为14亿元，同期境外发行债券的平均额度则达到41亿元。

　　房企的银行信贷融资形势依旧严峻，中国人民银行调查统计司司长阮健弘公开表示，2018年一季度新增的房地产贷款是1.9万亿元，占同期各项贷款增量的比重比去年的占比低2个百分点，下一步人民银行将继续坚持稳健中性的货币政策。

　　另一方面，房企的“规模大战”丝毫没有偃旗息鼓的征兆，克而瑞发布的《2018年1-3月中国房企新增货值TOP100》显示，今年房企拿地节奏相比去年有所加快，1-3月新增货值排行榜TOP100门槛约59亿元，近2017年全年150亿元新增货值门槛的四成。

　　前述房企财务总监略有些无奈地表示：“在融资环境不佳的情况下，我们希望控制融资成本，但是又要保证扩大规模的速度，避免被同行甩下去。大家都发境外债券，你不发，资金就比别人少，（境外债券）发多了，融资成本又难控制，这是一件需要平衡的事。”

　　房企的境外发债成本高于境内发债成本，这与前文中提到的境内外债券评级制度有密切关系，国际投资市场对易受政策影响的国内房企持谨慎态度，特别是评级低的房企，使得其票面利率就已经大于在国内发债的票面利率。

　　不过，前述房企财务总监透露，由于受到2017年以来人民币对美元的汇率持续上升等因素的影响，境外融资目前处于一个相对较低的成本点位，这也是目前境外融资成本还在可控范围内的一个重要因素。

　　但是，在美元存在加息预期的情况下，目前以美元债为主的房企境外发债面临成本持续升高的风险。“房企收入以人民币为主，而境外债的偿还以美元支付，如果美元升值，就意味着未来要以更多的人民币偿还债务，这之间产生的汇差未来是要计提到成本里的。”

　　各个房企是否找到了境外融资一系列不可控因素及规模扩张之间的平衡点？前述房企财务总监称，“现阶段大家心里都是有本账的，也可以看到都在做包括资产证券化等渠道的创新，但是如果保持现阶段竞赛式的境外融资，很难说会不会失衡。”

　　境外发债新高

　　“目前来看，银团贷款几乎绝迹，基本上以企业债为主，还有部分可转债。”前述财务总监对记者表示，目前房企境外融资的主要方式是债券融资。

　　中原地产研究中心的统计数据显示，截至4月底，今年房企海外融资数额达到233.2亿美元，同比上涨达107%，仅4月单月的融资金额就达到了88亿美元。记者查询发现，88亿美元的海外融资均为企业债。

　　上述财务总监透露，银团贷款是境外融资的渠道之一，指单一企业向由一家或数家境外银行牵头的银行集团申请贷款，国内企业能够申请到大规模银团贷款的极少，以拥有最高评级、财务状况佳的央企为主，房企中，华润置地、中海地产等都获得过百亿元规模的银团贷款。

　　与银团贷款相比，境外债券融资的门槛较低，该财务总监称，大部分在国内运营良好的企业都能发债，“通常来说，国内评级AA以上、央企国企、百亿规模的企业发债成功率高，但也不是硬性规定，也有境内评级BB+级的房企，在境外成功发行无评级美元债，利率在12%左右。”

　　同时，由于自2015年起，发改委、人民银行、外汇局相继发布了众多放松企业跨境融资的政策。

　　据介绍，海外发债目前有两种常见的形式，一种是境内企业主体直接发债，一种是通过专为发债设立的境外子公司——特殊目的公司（SPV）间接发债。

　　确定发债形式后，发债房企会选择一家或数家国际投行作为承销商，并选定一家主承销商负责发债的结构设计、尽职调查、路演、销售、定价、建档等流程，同时，主承销商也负责与债券发布的律师、审计师、信托人、评级机构、交易所等中介机构协调。

　　这一阶段中，有多个要素影响发债房企的融资成本，其中评级的影响最大。

　　前述花旗银行高级投顾表示，评级上的差距直接决定房企的融资成本，“国内发行AAA级债券的利率在3%-4%之间；境外BBB级债券的利率中枢在7%左右，中小企业的无评级债券利率超过11%。单这一块的成本就相差好几倍。”

　　该高级投顾对记者表示，由于国内房地产行业受政策等因素的影响较大，国际三大评级机构标准普尔、穆迪、惠誉对国内房企评级十分严格，房企在境内、境外评级中的差异可达到11档，境内AAA评级房企在境外评级普遍为BBB及以下，仅财务表现好、品牌知名度高的房企能拿到国际上的高评级。

　　选择不同海外发债形式也是为了获取更好的评级，前述财务总监介绍，直接发债的债券债项评级与企业主体的评级一致，适用于本身评级较高的企业，而间接发债的债券有独立的债项评级，且可以通过企业主体的维好协议、回购承诺等进行增信，适用于评级不高的企业。

　　除评级外，债券发行选择公募还是私募、债券期限长短、单一承销商或多承销商承销等因素也会影响房企的融资成本。

　　前述花旗银行高级投顾表示，公募债券在交易所挂牌上市，流动性会更好，但中介费用是私募形式的一倍多，“一般来说，公募的中介费用是0.35%左右，私募大概0.15%。”此外，中长期债券相对短期债券筹资风险小、成本更高，多承销商承销也能够分散筹资风险，但成本较高。

　　“张总，你给我们讲一下绿地的市值管理要怎么处理吧？”

　　“张总，你对绿地股价有没有信心？”

　　5月16日，上海发布今年第二个高温黄色预警信号，火热的骄阳没有阻碍小股东从市中心等各个地方赶到位于上海西边的绿地公馆，参加绿地控股2017年年度股东大会。

　　一如既往地，董事长张玉良带领监事会、财务部、董秘等管理层和部分独董代表出席大会，另外有18名股东及股东代表莅席。

　　虽然天气炎热，但现场的小股东们心情显然有点“凉凉”——自2015年借壳登陆资本市场以来，绿地的市值已由最初的超过3000亿跌至如今的不足1000亿。

　　因而，与去年的情景一样，对于股价的关注和讨论成为整场股东会的焦点。

　　对此，张玉良除了表示“正在努力加强市值管理”，以及对股东提出的“应该主动与机构投资者互动”等要求有求必应外，似乎难以给出更有说服力的解答，在股东应接不暇的疑问中，张玉良也将问题抛给了一旁负责财务的管理层。

　　另一方面，随着7月份即将有占总股本73.51%的限售股解禁，不少投资者仍处于观望状态，绿地要面对的挑战将越来越大。

　　作为最忙碌的房企掌舵人之一，张玉良一直致力于将绿地大盘子越做越大，然而在市值管理上却并不像民营企业那般“积极”。

　　在场一位连续两年参加股东会的个人股东“着急”了：“去年我就提过建议，绿地应该多向市场释放那些有好利润表现项目的信息，多主动与资本市场接触。”

　　此外，对于一直争取过程中的定向增发，张玉良则表示：“行业整体没有动静，企业很无奈。”

　　销售集中在下半年

　　股价表现不尽理想，管理层试图将关注点更多集中在绿地的业绩表现和未来发展。

　　根据早前公布的业绩报告，绿地2017年全年营收同比增17%至2904亿元；利润总额同比增33%至193亿元；净利同比增25%至90亿元。其中，房地产销售方面，绿地2017年实现合同销售3065亿元，同比增长20%，回款2451亿元，同比增长21%。

　　对于2018年，绿地提出了增长20%的目标。具体而言，争取营业收入超过3500亿，利润总额冲过200亿，房地产销售突破4000亿。

　　目标尽管不算太过激进，但从一季度的表现来看，却令股东表示忧虑。

　　“一季度的销售下滑了是为什么？”

　　根据一季财报，1-3月，绿地累计实现合同销售金额486亿元，合同销售面积414万平方米，较去年同期分别下降17%和9%。

　　对此，张玉良解释称，一季度的销售确实不太理想，主要原因是一些项目没有在期内上市，而绿地今年的新增供货将主要集中在下半年，同时他还不忘强调，绿地今年内部的地产销售目标为4000亿。

　　据此前张玉良公开表示，为在规模上更进一步，绿地今年还将在原有的小镇、大盘、超高层项目外，增加短平快项目，加快绿地的周转率。这样一方面可以在规模上追赶，另一方面通过加快资金回流，也能一定程度上缓解绿地负债率高的问题。

　　这一点也体现在了绿地的回款率上，2017年全年，绿地回款达到2451亿元，同比增长了21%。而最新的一季度财报则显示，期内，绿地的回款总额为584亿元，回款率120%。

　　值得一提的是，随着规模越做越大，无论是房地产主业，还是综合来看，低于行业水平的利润率也成为绿地要面临的另一大问题。

　　“业务结构不一样，绿地的商办比例还是比较高，这一部分业务回报周期长，加上北京、上海商办受政策限制，我们有很多项目都在等着卖。”此外，张玉良也坦承绿地在管理上存在薄弱环节，都导致整体的利润率较低。

　　“商办存量那么多，有没有考虑怎么处理，会不会像别的企业一样转成做长租？”

　　对于股东提出的建议，张玉良则笑言：“长租在做，但规模不大，还是要算得过账，现在也还没有出现赚钱的长租公寓”。

　　言语之中，绿地似乎更愿意相信和等待政策的放松。

　　营收和利润会持续上升

　　随着地产行业整合和分化程度的不断提高，绿地在销售、营收的规模上暂时呈现不进则退的趋势，然而，作为在多元化道路上走得最远的龙头企业，张玉良对绿地的未来依然充满信心。

　　“从总量来看，我认为住宅市场的高峰期已经过了，未来会慢慢地平稳下滑，对企业而言，市场会有所调整，更加地分化。”在张玉良看来，市场分化的过程中，对于绿地这样转型好的、科技含量高的大企业而言，未来一定会有好的表现，“营收和利润会持续上升。”

　　另一方面，张玉良坦承，与恒大、碧桂园等企业不同，绿地作为一家所有制企业，在资本金上与上述企业已经形成较大差距，此外，绿地坚持综合运营，这会导致短期内收入相差大，增长也较缓慢。

　　其中，作为绿地多元化产业中的新增一子，去年至今动作频繁的康养业务也引起了股东的关注。

　　根据绿地康养产业集团的规划，绿地计划投资400亿元，在全国一线城市、省会城市、风景名胜度假区、特色小镇等区域，每年开工100家康养居酒店，五年内在国内外形成500家连锁。

　　大量的投资能否带来可观的回报？张玉良则表示，康养业务将以不亏损为目标，但产生的现金流将会给绿地带来很大的贡献。

　　值得一提的是，无论是康养居酒店，还是绿地已有的大量酒店资产，以及办公产品，绿地也一直在寻求资产证券化的可能，以解决销售利润率低的问题。去年股东大会时，张玉良就曾透露，绿地正在新加坡申请发行房地产投资基金，并有望成为新加坡规模最大的信托和REITs产品。

　　然而，由于种种原因，上述酒店REITs未能如期发行，不过，张玉良表示，今年已重新聘请了中介公司，预计今年能成功发行。

　　近日，北京市住建委发出《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”)公开征求社会意见。这一“意见稿”的推出，让即将大规模入市的限价房再生变数。

　　据诸葛找房数据院研究中心统计，2017年至今共成交了90宗限价房地块，从去年底首批拿地的限价房项目就面临入市问题，然而却迟迟未拿到预售证。

　　可以预见，限价房未来将成为北京楼市的供应主力，但政策的不确定性，让开发商也对拿地趋于谨慎。

　　北京即将迈入限价房时代

　　2016年，为了治理楼市“高烧”不退，北京出台了“9·30新政”。“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目应运而生。限价房由于土地出让时就被“锁定”房价，并且要求5年内不能转让，其价格明显低于市场价，也让市场对限价房满怀期待。

　　自2017年大规模成交的限价房地块，从今年开始即将大规模入市销售。

　　据记者统计，包括旭辉城、瑞悦府、金樾和著等房山、大兴、昌平、丰台、密云等10多个限价房项目近期在准备入市，但“意见稿”出台，可能会让首批限价房入市节奏再延缓。

　　据悉，“意见稿”要求限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比低于15%时，项目将由开发商直接作为商品房销售；价差比不低于15%时，将收购转化为共有产权住房。

　　据内业测算，有影响的主要是五环内少数项目，大部分限价房转共有产权房的可能性不大。

　　“由于部分楼盘存在限转共的可能，每个即将拿证入市的楼盘都将经历评估的步骤，可能首批限价房入市的节奏还得往后延。”一位不愿具名的开发商表示。

　　据悉，首批限价房自2017年底就做好了取证销售的准备，不少项目开始排号，然而关于限价房销售的办法一直未出台，首批限价房一直在等待政策明朗。

　　不过，每个限价房项目虽然价格已被政府限定，但市场的热度不一。

　　中粮天恒旭辉联合开发的朝阳孙河“瑞悦府”项目虽然位于五环外,售价为6万多，目前二手房价在6万-10万，其价格还是有吸引力。据销售人员介绍，400余套房源已经验资排卡900多号,认购客户数量两倍于可售房源, 通过验资的都是账上有200万元现金的实力客户，可以说是供不应求。

　　位于大兴瀛海的限价房万和斐丽项目限价52449元/平米周边非限价的商品房价格在5万-6万元/平米左右，价格差并不是很大。但是记者了解到与其他排号火热的限价房项目相比，万和斐丽600余套限价房源，验资登记的客户只有400余组。

　　不过，大部分限价房开发商并不愁销售，很多限价房省去盖样板间环节。“由于限价房价格被限定，开发商的利润空间也被限定，只要一拿证就能快速销售完，没有盖样板间的必要了”上述开发商表示。

　　非限房供应告急不愁卖

　　相比较限价房从拿地之初的各种限制条件，到入市销售前的政策变动，现有老项目后期的非限房则轻松很多。

　　位于昌平回龙观地区地铁8号线平西府站的京投发展公园悦府项目，目前已取过3次预售证，最近的一次是今年2月推出B-6#住宅楼共216套房源，均价58500元／平米。

　　记者了解到，公园悦府114平米三居二手房价格在链家报价约686万元，合均价约6万元／平米。由于二手房未满五税费及中介佣金等费用，新房的价格要比二手房更有优势。

　　据京投发展相关负责人介绍，由于是老盘后期，价格也合理，项目不需要太多推广，近期还将拿证推出87——140平米两居、三居产品。

　　位于门头沟的中骏西山天璟项目，主推140-220平米叠拼户型，均价64000元/平米，共在2017年取证两次。该项目营销总监赵伟表示，未来市场供应以限价房、共有产权为主，像中骏西山天璟这样的纯商品住宅越来越少和稀缺。虽然也有销售业绩压力，但也不打算以价换量，将采取小步快跑的营销策略，销售完现有房源后，预计会在三季度再拿新证。

　　阳光城在北京有阳光城君山墅、阳光城京兆府、阳光城檀悦三个项目，均为再度改善的产品，与限价房针对的客群完全不同。

　　阳光城北京区域公司相关负责人表示：“根据公司高周转的要求，我们会快速推盘去化，三季度将是推盘的重要节点。”

　　虽然非限价房在控制销售节奏上有主动权，产品也相对更加市场化，而且非限价房越来越少，供应越来越稀缺，但在批预售证时价格也会有所限制，想大幅涨价不太容易。

　　“只要是非限价新房，都相当于政府给购房人发红包”，一位开发商这样表示，因为政府限价以及后续供应收紧，开发商并不担心非限价房的销售情况。

　　开发商拿地趋谨慎

　　限价房、共有产权房地块已成未来土地市场的趋势，然而，面对调控的北京楼市，以及不明朗的市场政策，开发商拿地趋于谨慎，不敢贸然尝试。

　　据统计，今年以来，北京已有6宗土地流拍，其中还包括位置较好的地块。如今年1月出让的两宗丰台花乡白盆窑村地块，要求住宅全部建设“共有产权住房”，销售价格43000元/平米（含精装修），起始总价分别为41.78亿元、50.58亿元，相当于楼面价就3.3万/平米左右，价格空间只有1万元/平米，盈利空间非常小。

　　上述不具名的开发商表示，土地出让时一个政策，入市时又一个政策，政策的多变给开发商的信心造成了影响，此前对项目的投入产出测算完全失效，这对于经营业绩为导向的房地产企业来说很难受，因此现阶段拿地时会持观望状态。

　　而另一位开发商也向记者表示，不会看限价房、共有产权房地块。“去年拿下限价房地块的开发商，大家都在赌政策，在项目报批时规划上会有腾挪空间，然而实际却一点没有放松，我预估容积率在2.0以下的项目60%会不赚钱甚至赔本。

　　赵伟则表示，虽然北京土地供应紧张，拿地也难，但是不会放弃北京市场，这是一个企业的城市站位的战略问题，未来可能会寻求合作、收购等多种拿地方式，也不排除去环京获取土地，毕竟京津冀一体化，对企业也意味着很大的机遇。

　　阳光城北京区域相关负责人则表示，未来会更关注与环保、教育、大健康等优势资源相结合的跨界的产业小镇地块。

　　诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷表示，从2017年北京市政府供应的住宅土地来看，只有共有产权用地和限价地两种，未来仍将为这个趋势，由于房屋属性由土地属性来决定，因此未来商品房市场将以共有产权房和限价房为主。未来政府将建立并不断完善长效调控机制，而长效调控除了采用收取房产税等手段外，流通受限保护刚需的共有产权房是最好的手段。未来4年政府仍将推出20万套共有产权房及40万套租赁住房，供应格局将会在一定程度上向共有产权房及租赁用房转变。

　　(华夏时报)

　　长期以来，我国居民储蓄增长一直较高，但这一指标正在悄然改变。央行最新发布的4月份金融统计数据显示，4月新增存款5352亿元，从存款结构看，当月新增存款主要来自企业部门，住户存款则大降1.32万亿元，为历史单月最大降幅。

　　这一变化引起了市场广泛关注，但实际上，这并非居民储蓄存款首次出现负增长。今年2月份，国家金融与发展实验室理事长李扬曾公开表示，中国杠杆率出现了两大变化，宏观上未降，结构上有所调整，去年中国居民第一次出现了储蓄增长率为负，这意味着中国居民很快就会成为一个赤字部门。M2增长掉下来了，居民储蓄存款掉下来了，企业的定期存款掉下来了，后果很严重。

　　短期来看，居民储蓄存款下降有特定的时间因素，除了今年4月份外，去年4月份和10月份均出现过居民存款大幅减少的情况，每逢季末，银行素有“冲时点”“冲业绩”的惯例，加之宏观审慎评估考核压力，疯狂揽储的同时一定程度上会挤压和透支接下来的存款规模。

　　但从目前的数据来看，居民存款下降现象的形成有迹可循，或许将成为长期趋势。2017年以来，经济下行压力增大，居民储蓄增速下降也在情理之中。

　　在储蓄减少的同时，一个值得注意的现象是，居民贷款增量连续超过存款增量，2017年居民贷款增加7.1万亿元，其中短期贷款增加1.8万亿元，中长期贷款为5.3万亿元。

　　从资金流向来看，储蓄降低、杠杆率上升的现象大概率会成为长期趋势。一方面，在房价上涨的惯性预期下，居民购房热情不减，而房地产作为大多数家庭财产的大头，在挤压储蓄的同时大幅增加了居民的杠杆。从消费层面来讲，当前居民的消费逻辑也发生了改变，消费升级与超前消费的接受度越来越高，对储蓄产生了挤压效应。此外，另一个对居民储蓄产生分流作用的因素是投资理财产品的多元化，尤其是互联网金融产品的丰富性和便捷性，对传统的银行储蓄产生了巨大冲击。

　　若居民存款下降成为长期趋势，将会对经济运行造成较大影响。一方面，作为影响投资的重要因素，储蓄的下降会导致投资的下降，进而可能拉低经济增速；另一方面，在存款竞争压力下，银行可能会提高贷款报价，进而提高融资成本，使居民和企业的杠杆率升高，一定程度上不利于防范金融风险。

　　(证券时报)

　　近日，贝壳新房联手和讯房产、90度地产发布的《2018中国民众“购房症候群”调查报告》（以下简称《报告》）显示，在购房决策上，70后、80后、90后群体表现出极大的差异性。

　　《报告》面向17个城市，对数十万网友进行了调查：假如房价降低10%，你会用它来满足哪些欲望？70后在买房与生育的选择问题上更为果决，有48.84%的人因买房推迟生娃或要二胎；而处于更佳育龄阶段的80后，也有超过31%的人因为买房推迟生育计划。另外，80后是当下步入婚姻的主流人群，而婚姻是购房者决定是否买车的分水岭。调查显示，61.65%的已婚族会选择推迟购车，其中绝大多数是80后。但实际上，上有老下有小的已婚家庭对私家车的需求更为急迫。

　　70后、80后、90后因为生活观念不同，导致购房后的消费选择有所差异。70后买房最拼命；80后最经济，旅行、消费都能妥协；90后最佛系，买房消费随心而动。数据显示，80后只愿意买一套房的比例最高，他们更加追求精致的生活，不贪多。个性的90后群体最不愿意为了买房降低生活的质量，超过36%的90后在买房后坚持年度旅行，也不愿意为了节约成本降低装修预算。

　　据国家统计局最新发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，58个城市新房价格环比上涨，10个城市环比下降，2个城市持平。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读指出，一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，二三线城市同比涨幅有所回落。

　　4月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松，保持政策的连续性和稳定性。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅销售价格同比涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。

　　4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。

　　70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。从环比看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.2个百分点之间；其余城市微涨，涨幅在0.1至0.5个百分点之间。从同比看，10个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.2至2.2个百分点之间；其余城市略有上涨，涨幅在0.4至1.1个百分点之间。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波表示，今年楼市的“银四”不出意料的平稳，全国楼市在整体稳定的背景下，部分热点城市也呈现一定降温局面。一二线部分城市商品房推盘量提升，虽然成交量环比有上升，但成交价格得到有效控制。值得关注的是，近期部分房价上涨较快的城市已被住建部约谈，整体维稳、精准降温的调控下，严格调控的基调将继续贯穿全年，楼市整体成交量价下行的压力较大。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，4月份房价上涨的城市数量明显增多，目前为58个，相比3月份的55个有所增加，这也说明二季度开始部分地方的市场交易有所活跃，也将促使各类新的调控收紧。

　　他指出，一线城市相对来说比较稳定，说明限价等政策效果好，但是二三线城市房价涨幅有所扩大，其环比增幅都从3月份的0.4%扩大到了0.6%。这充分说明了一点，即此类城市当前潜在的市场交易规模还比较大，房价上涨的因素还很多，所以未来继续调控的可能性依然很大，部分三四线城市的调控的可能性也较大。

据报道，住建部、财政部、人民银行日前联合印发《关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知》，通知明确，各地区2016年出台的阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策到期后，继续延长执行期至2020年4月30日。各地区要对政策实施效果进行评估，并可结合当地实际进一步降低企业住房公积金缴存比例。

对此，不少网民表示，改进住房公积金缴存机制有利于进一步降低企业负担，巩固降成本成果。但同时也要进一步扩大公积金的受惠面，让更多人受益。

长期以来，不同行业、企业的公积金缴存比例存在巨大差异。对于公积金缴存比例过高的城市，企业负担相对较重。对此，网民“夏磊”认为，此次三部门的政策是进一步降低企业成本、巩固降成本成果的体现。

网民“旭东”表示，公积金改革必须肩负“薪使命”，贵在维系“薪公平”，让公积金真正实现“实至名归”。“公”字当头，必须维系公平、公正、公信等“公品质”；“金”字收尾，必须让这部分资金“活起来”，包括从部分“沉睡”状态到更大限度的激活状态，在“公平与效率”以及“支付与使用”上更加灵活；“积”字居中，必须具备“积功能”——涉及财富的积累、资金的积蓄以及制度改革的“积思广益”。

网民“夏磊”还表示，公积金制度有两个原则，即公平性、普惠性。限定缴存上限、保证缴存下限，不仅能让尽可能多的企业参与其中，又能让企业根据自身条件，选择适合自己的缴存比例。此外，将企业公积金缴存比例阶段性降低政策延长到2020年，也留下了阶段性制度弹性。

此外，也有网民表示，住房公积金制度要进一步扩大受惠面、支持租赁住房、平衡利益分配、加强互助保障，要更加体现公平性、互助性、普惠性。（记者 赵东东 整理）

随着楼市调控政策延续，各地普遍加码的限制性政策让土地市场进一步回归理性。一二线城市土地市场低位徘徊，流标成为普遍现象。

中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，2018年以来，一线城市共有8宗土地出现流标，为近年来少有的流标数量高峰，其中有6宗在北京，合计经营性土地流标数量同比上涨166%。从土地流标面积来看，同比上涨幅度达700%。

从二线城市数据看，今年以来，合计流标经营性土地68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期的521.76万平方米上涨了53%。

“随着楼市调控的深入，土地市场流标现象逐渐增多。”中原地产首席分析师张大伟认为，土地流标的原因是多方面的，“首先，流标土地大多配建复杂且非热门地块。以北京流标的住宅土地为例，地块处于远郊区，而且地块有多重属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈”。

其次，房企资金压力逐渐出现，从2016年9月底开始，全国一二线城市严格调控。“这种情况下，房企资金压力越来越大，叠加融资渠道受限等原因，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，企业对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。

整体来看，2018年楼市将继续严格调控，未来房地产市场走势将出现分化。不仅如此，目前房地产市场租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地，更清晰的配套机制在加快制定。

张大伟说，“这些政策的核心是‘房住不炒’，房地产市场回归平稳。回顾目前各地的房地产政策，限购与限售全面升级。这些因素最终将导致房企资金链紧绷，预计流标土地数量和范围有可能在2018年下半年继续扩大。”

近日，华创证券发布的房地产行业研报称，受4月份一二线土地供需紧张结构性因素影响，全年土地供给逐步增多，土地市场供需关系改善趋势不变，土地价格也将进一步回归理性。

据悉，土地供应方面，4月份全国受监测的100个城市各类型土地合计供应8981万平方米，住宅类供地建面3451万平方米，同比增长24%。其中，住宅用地供应量约占总土地供应量的38.43%。

华创证券相关分析师指出，纯住宅地目前库存维持低位，土地补库存需求依然较大。从数据来看，4月份住宅类成交楼面均价同比上升6%，溢价率略有回升，考虑到4月供给形势叠加土地挂牌价整体下行，预计未来土地市场回归理性趋势不变。

(记者 高伟)