财政部网站15日消息，住建部、财政部、人民银行日前联合印发《关于改进住房公积金缴存机制进一步降低企业成本的通知》，通知明确了延长阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策的期限等改进住房公积金缴存机制的举措。

　　通知明确，延长阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策的期限。各地区2016年出台的阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策到期后，继续延长执行期至2020年4月30日。各地区要对政策实施效果进行评估，并可结合当地实际进一步降低企业住房公积金缴存比例。

　　此外，切实规范住房公积金缴存基数上限。缴存住房公积金的月工资基数，不得高于职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的3倍。凡超过3倍的，一律予以规范调整。

　　三是扩大住房公积金缴存比例浮动区间。住房公积金缴存比例下限为5%，上限由各地区按照《住房公积金管理条例》规定的程序确定，最高不得超过12%。缴存单位可在5%至当地规定的上限区间内，自主确定住房公积金缴存比例。

　　四是提高降低住房公积金缴存比例和缓缴的审批效率。生产经营困难的企业，经职工代表大会或工会讨论通过，可申请降低住房公积金缴存比例或者缓缴。住房公积金管理委员会应授权住房公积金管理中心审批，审批时限不得超过10个工作日。

　　通知称，此次改进住房公积金缴存机制，旨在贯彻落实党中央、国务院决策部署，降低实体经济成本，减轻企业非税负担。

　　通知明确，改进住房公积金缴存机制，进一步降低企业成本工作涉及面广，政策性强。各部门各单位要将思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，按照职责分工，周密组织实施，加强政策解读，切实抓好落实。各省、自治区住房城乡建设厅和直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会要于2018年6月底前，将落实情况报住房城乡建设部。

房地产会不会成为一只灰犀牛？

　　房地产商的债务压力已引起交易机构的警觉，5月9日地产债成交量72.79亿元，5月10日成交量继续攀升至84.54亿元，近期地产公司债务风险若隐若现，使得地产债成交量突现放大。

　　“融资端有所收紧，下半年偿债高峰期即将到来，这是市场心理预期导致的。”5月17日，华南某股份制银行金融部人士称。据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

　　大的房地产商融资渠道较多，中小型房地产商融资存在缺口风险加大，大多数金融机构都将小型地产商的融资排除在外。记者采访的多位人士均认为，如果房地产业发生债务违约，首当其冲将是中小房地产商。

　　然而，还有更大的风险隐藏于整个房地产行业，今年一季度末房企资产负债率上升至79.42%，房企负债率创下13年新高。当前二三线城市出现了万人排队抢房的局面，而住户部门杠杆率连年攀升至55.1%。近日国际油价节节攀升接近80美元/桶。全国各地多项限购、限售政策的“五花大绑”之下，房地产灰犀牛能否被紧紧钳住？

　　突现抛压

　　最近，一些上市公司民企信用债频频违约，房地产债务风险也开始隐现。

　　近日，网上爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元，可能存在信托违约风险。5月15日，天房集团表示已与中信信托确认，将依照合同约定按期还款，资金计划有保障，并不存在延期还款问题。房地产债券市场上，交易员们悬着的一颗心略略放下。

　　事实上，4月华夏幸福（600340.SH）资金链问题就已引起关注，上交所就其2017年年报审核发来问询函，提出的18个问题直指融资、资金情况，其股价今年已经跌去了36%。5月16日华夏幸福发公告称，中信银行将华夏幸福认定为战略客户，同意向华夏幸福集团提供总额不超过人民币315亿元的集团授信额度。从而，盘旋在其头顶的现金流风险暂时解除。

　　进入5月，交易机构首现规模性抛售地产债，据Wind统计，5月10日地产债成交量攀升至84.54亿元，5月9日成交量已经高达72.79亿元，这与此前日均成交量35亿元相比成倍放大。

　　一位华南上市券商债券交易员称，房地产融资收紧，房企现金流增幅大降，而未来偿债高峰期到来，一些房企似乎有扛不住的苗头。

　　克而瑞研究中心发布的数据显示，2017年主要上市房企持有现金23415亿元，同比增长16.4%，但是增幅大降34.5个百分点。其中60家重点房企现金持有量20126亿元，同比增长20%，但增幅下降32.1个百分点。2017年，现金增长的房企100家，与上年相比减少29家。

　　“我们只选择排位前三十的客户，其他中小地产商除非现金流特别好、经营风险控制能力强，我们才会做。”某上市银行深圳分行从事公司贷的信贷经理说。

　　本报记者在采访中发现，银行、信托、证券等交易机构，对于地产融资和债券投资均开始变得谨慎。有个别机构，甚至已对所有房地产机构的债券都不再投资，主要还是对整个房地产风险的规避。

　　海通证券首席经济学家姜超在研报中称，2018年地产债需要偿付的规模为1613亿，是2017年的2.3倍。同时存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿，2019年也有接近3700亿，规模之大史无前例，这是因为地产公司债往往采取3+2、2+1年等期限结构，2015-2016年地产公司债井喷后，会在2018-2019年集中进入回售期。2019-2021年，地产债需要偿付的规模更大，分别为2807亿、3998亿和4037亿。姜超认为应警惕回售带来的企业流动性风险，地产债到期压力巨大，如果再融资仍旧受限，将会推升信用风险。

　　中小地产商承压

　　地产商的债务危机隐现，哪些地产商最容易出现问题？

　　“大的房地产商融资没有问题，但是小房企存在风险，地产融资环境收紧，淘汰一部分小房企，兼并重组，做大做强，这也是政府希望看到的结果。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说，在这样的背景下，小房企的销售回款显得特别重要。

　　申万宏源固定收益研究主管孟祥娟统计得出，截至5月16日，大中小型房地产资金缺口分别为277亿、131亿及132亿元，但由于大型房企融资途径比较广泛、融资能力强，通过海外发债和ABS等实现了净融资773亿元，而中小型房地产企业仍有202亿元的融资缺口。此外从销售回款来看，大房企销售明显好于小房企，规模居前的19家房企销售增速4月累计同比为18%。

　　其进一步分析称，2017年大型房企在存货现金流周转率、净利率方面具有绝对优势，但杠杆率也是较高的。中型房企杠杆率上升最快。2017年末大中小房企剔除预收账款的负债率中位数分别为75.59%、76.73%及67.20%。银行授信方面，大中小房企未使用授信/总资产规模中位数分别为0.24、0.34及0.04。

　　所以其判断，中小房企在再融资和销售回款等方面均具有明显的劣势，后期风险可能暴露，建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。

　　地产债虽然处于违约边缘，但是李宇嘉认为真正违约没那么容易，中小房地产商可以出售项目股权以获生机。

　　上述华南股份制银行金融部人士认为，目前时点尚不足以引发地产债风险，但是下半年随着偿债高峰期的到来，要特别警惕中小地产商的资金压力。

　　央行平衡术

　　房地产商偿债高峰期的到来，背后是销售规模的高歌猛进。其投射的更大隐忧在于，居民购房快速加杠杆，整个房地产市场置于风险之上。

　　房地产销售规模还在快速增长，根据克而瑞数据，截至4月末百强房企整体销售规模2.65万亿元，同比增长28.5%。

　　与之呼应的是，居民杠杆率快速攀升。近期央行发布的《2018年一季度中国货币政策执行报告》显示，2017年住户部门杠杆率已经高达55.1%，比上年增4个百分点。

　　4月9日，国家金融与发展实验室理事长李扬在博鳌亚洲论坛上称，2017年居民储蓄存款增长率首次为负，这是一个非常危险的信号，如果再继续发展下去，中国居民有可能变成负债部门，问题就大了，美国2008年债务危机就是因为它的居民开始负债。

　　过去两年，我国的债务风险主要存在于企业部门，2017年采取了金融去杠杆以及超级监管后，年末企业部门杠杆率降为159%，比上年下降了0.7个百分点，为2011年以来首次下降。可见企业部门杠杆稳住了，避免了系统性的金融风险发生。

　　同时，2017年末政府部门杠杆率为36.2%，比上年下降0.5个百分点，2012年至2016年年均则增长1.1个百分点。政府部门杠杆率也在下降，风险也在减少。

　　企业和政府部门去杠杆，解除高杠杆风险，那么较低杠杆的居民则继续快速加杠杆，从而实现杠杆转移。住户部门杠杆率最近几年以年均超过4%的增速，快速攀升至55.1%，这也是市场担心所在。

　　长江证券房地产分析师申思聪认为，楼市的繁荣带来了居民贷款的大幅上涨，使得与居民杠杆相关的各项评价指标快速提升。与美国和日本相比，我国居民杠杆率提升速度较快，且居民债务与可支配收入比值已超越两国当前的水平。但从居民偿债能力的角度来看，高储蓄率保证了居民有较强的清偿能力，短期偿付能力风险较小。

　　但是，长期来看居民的偿债风险又如何呢？2017年居民储蓄存款增长率首次出现负增长，地产债违约风险若隐若现，遥远的地方是否传来了房地产风险的脚步声？

　　4月3日下午，银保监会主席郭树清主持召开该会内部的党委（扩大）会议时强调，积极稳妥做好防范化解重点领域风险工作。在稳定的基础上全力以赴做好结构性去杠杆工作，重点把地方政府和企业特别是国有企业杠杆率降下来，有效控制居民部门杠杆率过快上升趋势。

　　李嘉诚作为房产界的顶级大佬，他的目光要比正常人远的多，当初结婚为了博表妹一笑，他在香港花了63万买下一座豪宅，在当时63万已经是一个天价数字了，而在妻子的趋势，他对这个豪宅不断的加强修改，现在这个豪宅成了香港最安全的豪宅，价值也是涨了几十倍，现在这个豪宅的价格已经有20多亿的资产。

　　不得不说这是买个安家乐业的房子居然也会涨出了天价，只能感叹李嘉诚的眼光和头脑，在最近几年房屋保障，他却纷纷变卖手中房产，转移目标去了英国，这让一直跟随他的脚步的房产界大佬造成了不少的恐慌，一点缘由没有就撤资，想想他的名言“不赚取最后一分钱。

　　难道房价真的如王思聪所说的八年之后房价如葱？这些答案不为人知，但是就算随着任志强的出走，房价还是只升不跌，很有拼死一搏的感觉，不过房价涨来涨去买不起的还是买不起，买得起的都是有钱人，很多人破罐子破摔，买不起我就租房。

　　现在中国有三大代表，房产，医院和学校，人们每天感慨买不起房，看不起病，上不起学，很多时候政府看到人们的哀嚎会选择整顿，但是如火上浇油一般，只要停止立马反弹。

　　很多人盼望着房价下跌，可是房价跟吃了生长素一般只涨不跌，李嘉诚推出房产界之后，让房价再次成迷，很多原本对房价下跌没希望的人们突然感觉到了苗头，可是房价的上涨再次给他们当头一棒，不过李嘉诚在离开前表示“年轻人别急着买房”他说的话一定有着他的意思。

　　以贷款金额100万元、还款期限20年计算首套房贷：以等额本息方式还款，每月需多还134.19元，本息合计需要多支出3.22万元；而以等额本金方式还款，本息合计则需要多支出2.41万元。

　　本周起，北京地区的首套房贷利率再度出现上调，将最低利率从央行基准利率的1.05倍上调为1.1倍。也就是说,现在办理首套房贷款,北京地区银行普遍执行的是最低5.39%的利率水平。这是2014年以来的最高房贷利率。

　　其他大行北京分行也表示，他们都将开始上调首套房贷款利率，但是开始执行的日期略有差别。工行和建行从5月7日开始，农行和中行则是从5月8日开始，交行的首套房贷政策暂时没有变化。

　　算账：30年百万房贷每月多还148.81元

　　对刚需购房者来说，首套房贷款利率上调意味着买房成本进一步增加。

　　通过计算，对比原来基准利率1.05倍条件下，贷款金额为100万元、还款期限30年的北京地区首套房贷：以等额本息方式还款，每月需多还148.81元，本息合计需多支出5.36万元；而以等额本金方式还款，本息合计则需要多支出3.61万元。

　　以贷款金额100万元、还款期限20年计算首套房贷：以等额本息方式还款，每月需多还134.19元，本息合计需要多支出3.22万元；而以等额本金方式还款，本息合计则需要多支出2.41万元。

　　一线城市首套房贷现状：上浮10%成主流

　　四大行上调北京房贷利率引来公众关注。实际上，自2017年以来，北上广深四个城市房贷利率均出现大幅度上调。目前，首套房贷利率上浮10%已成主流。

　　融360监测数据显示，2018年4月，一线城市中上海首套房贷平均利率最低，为5.13%，其余的依次为北京(5.36%)、深圳(5.46%)、广州(5.51%)；二套房贷平均利率从低到高分别为上海(5.53%)、深圳(5.74%)、北京(5.81%)和广州(5.84%)。

　　与去年同期对比，2018年4月，北京、上海、广州、深圳四地首套房贷平均利率分别上涨18.06%、15.28%、22.99%、22.70%。若以目前各个城市首套房贷平均利率贷款100万元、30年等额本息还款计算，对比去年同期，2018年4月在北京、上海、广州、深圳购房需多支出利息17.99万元、14.79万元、22.65万元、22.16万元。

　　原因分析：房贷还属于低利率时代

　　中原地产首席分析师张大伟：从宏观环境和资金成本等因素看，银行房贷利率上调是大趋势，再加上上市银行的盈利压力，四大行此次集体上调首套房贷款利率也在预期之中。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进：当前资管政策改革后，很多高收益的投资渠道减少，银行必然会在类似房贷方面打出突破口，所以提高利率是商业行为。

　　业内人士：虽然近一两年，房贷利率一直在上涨，但由于目前的基准利率处于历史最低点，即便上浮10%也不及此前的历史高位，现在的房贷还属于低利率时代。

　　影响：对房价或有下拉作用

　　据监测，今年3月份全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率的1.124倍，环比2月份上升0.92%，同比去年3月份首套房贷款平均利率4.46%，上升23.54%。

　　业内人士指出，当前金融环境收紧，预计首套房贷利率上浮的情况仍会持续一段时间。不过，银行的做法会从客观层面使得购房总需求减少，对房价或有下拉作用。

　　房贷利率上升，并不是说银行不欢迎购房需求，房贷业务预计下半年还会发力，刚需购房者不必有恐慌。

　　未来走势：房贷利率仍有上升空间

　　房贷利率向来是调节楼市的利器之一,如今仍发挥着重要作用。

　　中原地产首席分析师张大伟：房价逐渐出现调整,带来银行的风险增加,银行对抵押品的风险意识将提高,且过去2年,大部分银行吸收了过多的房地产抵押物,预计各家银行后续将继续收紧房地产的额度与提高房地产贷款的价格。

　　融360房贷分析师认为，房贷利率将会保持平稳上行的趋势，未来存在破6%可能，数据显示，济南和重庆的二套房贷利率已经“破六”。

　　2018年买房贷款怎么选银行？

　　未来建议购房人主要看这四点：

　　1、看房贷利率优惠力度

　　数据显示，截至5月7日，北京有17家银行首套房贷利率较基准利率上浮10%，上海30家银行有7家银行上浮10%；截至5月8日，深圳有15家银行上浮10%，广州有9家银行上浮10%。

　　在融360监测的101家银行中，首套房贷利率上浮10%的银行达到48家，占比接近一半。

　　目前，上海是一线城市中仍存在房贷利率折扣优惠的城市，建行上海分行首套房贷利率仍有9折优惠，农行、中行、工行及上海农商仍存在9.5折优惠。

　　2、看贷款门槛高低

　　首先是利率低，目前利率低于5%的银行就算有优惠了。当然，获得低利率也要满足一定的条件，比如有些银行规定优质客户能获得低一点的利率，其中优质客户可能是对借款人工作单位、收入的要求，或者规定本科以上学历，有的银行对二手房房龄有限制，比如最长不能超过20年，有严格的银行要求不能超过15年，也有要求不能超过10年。所以贷款看银行门槛很重要。

　　3、看放款速度

　　提交材料后，银行审批和放款都需要一定时间，很多购房人反映放款慢，这已经成为困扰购房人的一大难题，等上3个月算短的，1个月内能放款谢天谢地。

　　4、看调息方式

　　近一年关于央行加息的预测不断，加息最房贷利率最直接的影响就是月供增加，总利息增加，而银行具体执行的时主要取决于跟银行签订的贷款合同要求，一般有下面几种调整方式：

　　一是按月调整，假如2017年6月买的房子，去年10月央行加息，那么从11月起按照新的贷款利率计算月供。

　　二是按年调整，也叫作“次年调整”，比如2017年6月买的房子，去年10月央行加息，那么从2018年1月1日起按照新的利率计算。

　　三是贷款满一年后调整，比如2017年6月买的房子，去年10月央行加息，要等到2018年6月才按照新利率计算。

　　四是固定利率，意思就是，签合同的时候规定不管以后央行升息还是降息，都继续按照合同写的利率执行，如果升息的话还好，降息就不能享受利率优惠福利了。

　　目前来说，多数银行房贷合同默认的是第二种调整方式，也就是按年调整。选银行的时候也要关注一下关于调息方式的规定。

　　十年前你跟对象说：以后我们结婚了，如果暂时没钱买房，先租房也挺好！女孩们基本上没有多大的意见！十年后的今天，还有多少女孩会同意呢？回复你的或许只有分手！有网友表示，租房结婚后你会发现，你的孩子上学时要看户口和房产证……房子不论大小还是要有一个！爱情可以不计算物质，婚姻却必须依靠物质，生儿育女房子就成了必备品！

　　金星在某节目上谈到租房还是买房的问题时，她表示不提倡买房，我追求的是生活质量。为了早一点买到房子，必须紧衣缩食，这降低了生活质量！如果你说买房能赚钱？我想告诉你，现在不是十年前，买房哪有那么好买？因此，她一直租房生活！

　　很多人奔波半生就为一套房，也有人宁愿选择租房，不愿被房子压得踹不过气，当然还有人像金星这样，即使有钱，但也会选择租房。娱乐圈就有很多，比如王珞丹和大鹏等人。不过，回过头来看，他们不买房并不是没有钱，而在享受生活！与咱们普通百姓不一样！

　　同样，马云李嘉诚不建议年轻人买房子，说是八年以后房价最便宜，像大葱一般。甚至连王思聪都建议年轻人租房住！其实这些大佬们对房子已经没有感觉了，都无所谓了因为人家有的是钱，随时要多少房子就有多少，要多大就有多大！而咱们可就是一辈子的血汗钱。

　　坦言，现在国家正在加快完善租赁市场确实也能够解决部分需求，然而租房不稳定、制度还不完善！房东随时可以涨房租或把你扫地出门！

　　再者，租房十年之后你照样是没有房子，而花10年时间贷款买房，起码最后房子是属于自己的，房价涨了又是一笔财富。财经专家但斌表示，一般的老百姓一辈子可能就一套房子，建议大家还是要选择房子。真正买到好地段的房子，就千万不要卖。

　　土地市场概况：4月全国宅地市场供需持续升温，成交量价双双高涨，调控延续高压，虽然土地市场总体热度减退，但重点城市由于人才政策利好，资本实力和资源聚集效应良好，良好的市场预期带动土地市场交易的火热，溢价率环比大幅上升。

　　CLBI指数：4月宅地市场泡沫指数有所反弹，LBI值升至-13%，达到过去六个月内的最大值，说明4月中估联数据公司重点监测城市的宅地市场虽然仍处于理性区间，但个别地块有泡沫加大趋势。

　　1、土地市场整体怎么样？

　　4月随着重点城市楼市的不断升温，土地市场也表现火热, 重点城市宅地市场“供需双涨”“量价齐升”，土地出让面积、出让总额和楼板价环比都持续上升态势，土地出让面积环比上升25%，同比下降34%，宅地宗数环比和同比双升，分别上升10%和46%。

　　大连，沈阳，天津和西安的宅地供求量均大幅超过上月水平。目前房地产市场融资环境依然不容乐观，房企融资链收紧，企业仍面临较大的资金成本压力，因此重点城市的溢价率仍然低于去年同期水平。4月重点城市溢价率为28%，环比大幅上升122%，而同比维持下跌趋势，下跌7%。

　　2、CLBI泡沫指数走势如何？

　　4月份重点城市宅地CLBI的均值为-13%，连续第五个月处于负值区域。各重点城市加入“城市人才战争”，居民通过落户绕开调控政策，重点城市房地产交易市场的升温，带动了当地的土地市场火热，但由于各城的土拍政策依旧没有放松的趋势，加上开发商资金面压力偏紧，因此虽然4月宅地市场略显回暖，但大部分地块泡沫仍处于理性区间。

　　25个样本城市中，2018年4月共有16个城市有住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，其中仅有5个城市的CLBI均值大于0，说明此16个重点城出让的住宅用地的真实成交楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定的偏离，从CLBI具体数值来看，除沈阳市，其他四个城市土地泡沫指数属泡沫可控范围。

　　3、高风险地块都在哪里？

　　2018年4月重点城市成交的79幅住宅用地中，出现个别项目的成交楼板价大于周边同期在售新盘价格，说明在土地市场逐渐升温的情况下，开发商对于个别住宅地块的“争夺”开始出现非理性状态，因此，虽然全国整体宅地市场仍处于理性状态，但需要重点防控个别项目的开发风险。

　　PLBI值TOP10地块排行榜中，PLBI大于0的地块共29块，占比37%，环比较上月上升10个百分点。即不能获取行业平均利润的地块占比近4成。但其中PLBI>70%的地块仅2块， 4月开发风险度较高的地块主要分布于弱二线城市，TOP10的地块中以沈阳地块占比最多。说明目前房地产市场端限购、限售等政策不断升级，挤出需求有进入调控政策相对较弱的城市的趋势，这亦是开发商抓紧布局弱二线城市的好时机。

　　位于沈阳的两幅地块的PLBI（项目土地市场泡沫指数）位于泡沫较大区间，未来开发风险较大。其中沈阳浑南区的宅地PLBI最大，约107%。该地块土地面积67991.87平方米，用地性质为居住，容积率大于1.0不大于1.7，商业比例不大于10%，起拍价格4000元/㎡，最终该地块被保利以7500元/㎡的价格竞得，总价约为8.67亿元，溢价率为87.5%。浑南区是沈阳发展潜力较大的区域，2018年浑南区共有实名制项目175个，列入市级亿元以上项目120个，因此，该区域的宅地赢得大型房企保利的青睐，但4月沈阳对浑南区实行了限购政策，虽然短期内也许不会给房价带来较大的影响，但长期来看，限购区域的房价有进入冰冻期的可能性。

　　其次是沈阳和平区的宅地PLBI排名第二，约70%。由万科以总价约17.6亿将该地块收入囊中，溢价率36%，楼面地价达11050元/㎡，而该地块的起拍价就达到了8125元/㎡，此地块拥有着较为优越的地理位置，紧邻哥德杯世界足球公园，地铁9号线曹仲站（在建），但目前来看，地块周边的生活配套设施较为匮乏，多处于在建或者规划的状态，且该地块附近仍有拆迁项目，区域建设的节奏有一定的不确定性，未来将有一定程度的开发风险。

　　相关数据表示，中国排名在前10的城市房价收入比已经超过了14，也就是说如果一个家庭想买一套上百平米的房子大概需要14年的时间。当然，这个14年的前提条件是不算生活吃喝，完全是积攒着所有的收入，而且房价还不能继续上涨。

　　这么来看买房真的就相当于是奢望，按照正常情况来说普通家庭想买套上百平米的房子应该是需要20年以上。虽说广大没有房子的朋友每天都叫难，如今买来看房子的人也开始叫难了。

　　为什么？道理很简单，对于没有买房的人群来说难的是怎么成为房奴，但是毕竟还没有承受房奴之苦，只是主观感受而已，但是对于已经买了房子的人群来说他们是已经承受了高房价，是背负了真正的巨额房贷之苦。

　　所以这些人买了房子之后的焦虑就是害怕房价大跌。远舒也看了网友相关话题的讨论，有人说普通购房者买房是拿来居住的，涨与跌有什么影响吗？是这个道理，但是，如今老百姓买房的想法真的都是这么简单吗？显然不是！

　　现在就算是老百姓买房他们也会考虑后期房子的升值潜力，因为一套房子可以说是掏空了一个普通家庭的全部，他们不能失业、不能生病就是为了要保证每个月的房贷，保证这个唯一的重大资产，如果万一急需用钱还可以把它买掉套现，虽然是纸上财富但可以给人带来满足感。

　　但是如果房价真的成为白菜价，那么这些已经承担了高房价的购房者肯定就会崩溃，自己辛辛苦苦积攒的血汗钱加上透支未来几十年收入都投进了房产，结果是房价大跌很多人都不会接受。而且现在中国的房奴人数大概已经接近4亿了，这个问题非同小觑！

　　宁波奉化区和杭州湾新区从今天开始实施住房“限售”政策。

　　两地政府部门昨天深夜发布文件，要求新购住房须取得不动产权属证书满2年后方可转让。此次两地目的很明确，为了预防市场局部过热和投机炒房行为，遏制住房价格过快上涨。

　　今年以来，两地被坊间认为是宁波房价“洼地”，多重因素交织抬高房价上涨预期。一时间大批购房者涌入，部分楼盘一房难求，价格持续攀高。

　　而5月9日，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。“五一”前住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：12个城市的约谈，其实是2017年房地产政策的继续落地，代表了未来预警——约谈——问责，房地产调控从过去的一城一策，开始升级到三步走。

　　在最近这个12个约谈城市，已经有9个城市发布了各种类型的加码调控，包括昆明、徐州、大连等城市最近调控的可能性也非常大。

　　中原地产研究中心统计数据显示，叠加最近房地产调控政策，全国在2018年截至5月18日，累计发布房地产调控已经超过125次。

　　从调控原则看，依然是房住不炒，但约谈机制已经形成，这是2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系” “加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。

　　近年来的房地产市场调控中，明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

　　住建部则负责统筹安排以及落实监督，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

　　最近加码调控的9个城市调控内容：

　　成都针对此前限购政策在实际执行过程中的漏洞“打补丁”，5月15日出台的新政策将限购对象由自然人调整为家庭，对离异家庭购房、新购房转让条件作了新规定，同时配套出台了公证摇号排序选房的新规定。

　　哈尔滨要求主城区内新房3年限售；长春要求商品房成交价格不得高于预售申报价格；贵阳重申3年限售规定，调整住房公积金政策；佛山重申房地产销售秩序，在房企开盘时间、认购签约流程、房源公开等方面作了较为细致的规定。

　　约谈后，西安市房管局加大了巡查力度，对违规房地产开发商和房地产经纪机构加大了处罚和通报力度。西安还约谈了碧桂园、华润等42家开发商。

　　三亚与海口在海南全面开启了全省房地产调控（4月约谈），针对市场出现的一些新问题，三亚正在研究新的管控手段，对开发商捂盘惜售和交易环节的各类违法行为进行查处。

　　5月14日，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》（并政办发〔2018〕23号），提出实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、加强商品房预售审批管理、加强土地供应管理、加大市场供应、强化房地产市场监管、强化舆论引导和预期管理等九项具体措施。

　　这12个约谈城市，都是3-4月房价上涨迅速的城市行列。

　　其次：这些城市目前看，楼市热度较高，投资需求旺盛，房价明显上涨，后续或会在限购、限售、增加供应等方面发布调控政策。

　　12个城市土地市场情况

　　继西安、成都、南京、昆明、沈阳、武汉等二线城市相继大幅松绑人才落户之后，天津这个直辖市加入松绑户籍的城市行列，只要是本科文凭、40岁以下就可以直接落户，一时间引发数十万人才下津门，政策公布当天就有30万人在线申请落户天津，一时间将这一波户籍松绑行动推向史无前例的高潮。

　　媒体把这一波二线城市松绑户籍制度称之为“抢人大战”，对其重视人才、发展地方经济的努力表示赞许，但舆论也对“抢人大战”松绑户籍之后大量涌入的人口短时间内购房需求可能推高房价表示担忧，甚至有人认为一些地方政府是在有意通过放开户籍绕开限购、限售壁垒，为地方楼市添柴加火。

　　对此我们认为，看问题要站在更高的层面，要看问题的本质。固然，从民生角度看，房子是用来住的，不是用来炒的，但住房也只是人们基本生活条件的一部分，而不是全部。对每个个人来说，人的基本权利是比房价调控更基本的问题。户籍，就是人的基本权利的一个集合。户籍，包含人的医疗、社保和教育、养老等一系列权利。中国几十年与计划经济相伴随的严格的户籍制度，实际上是限制了人们尤其是迁移到原户籍所在地之外的地方工作、经商、学习的人的基本权利，引发了一系列的社会问题。以基本义务教育为例，由于数千万儿童在父母打工所在地接受义务教育受到各种限制，造成了众所周知的留守儿童问题，导致家庭亲人分离，酿成不少人间悲剧。对这样限制人的基本权利、束缚生产力、影响人们的生活幸福度的僵化的户籍制度，早就应该进行改革。二线城市这一轮松绑户籍制度，正是顺应这个正确方向的德政，对此，我们每一个人都应该点赞才是。

　　至于这些二线城市因为短时间内大量人才落户买房而导致市场波动，这其实也是正常现象。因为这些来落户的人，他们也并不是冲着炒房而来的，他们大部分在当地落户就是看好城市的发展机会，或者他们很多以前都是在当地工作多年而未落户的“漂”，对他们来说，买房是刚需，是在当地落地生根的基本需求。我国的房地产政策的方针并不是对所有买房行为进行限制的，在“房子不是用来炒的”的前面，还有“房子是用来住的”这一条。我们国家制定一切政策的目的，是为了“满足人们对美好生活的向往”，对于自住的需求，应该是大力鼓励的。这些城市的住房需求旺盛，也是城市经济发展有活力的表现。对于这样的需求，我们不应该进行限制，而应该通过供给层面发力，大力推动包括商品房、共有产权房、人才公寓、租赁型住房等多层次的住房供应，以更好地满足新入户的人才的基本住房需求。

　　更何况，在最近这一段时间，在对外来人才敞开大门的同时，包括成都、西安在内的这些热点城市，也在对炒房设立防火墙，包括新购房屋几年内限售，包括新入户者必须迁入社保和一定时间内不得购房等限制措施。通过这些措施，有效地把企图通过落户进来投机炒房的需求屏蔽在外了。

　　总而言之，二线城市的这一波户籍改革“跃进”之后，几十年僵化的户籍壁垒终于要成为历史，这是人的权利的进步，这是民生的进步。对此我们应该感到欣慰，并乐观其成。

三四线城市应加大楼市调控力度，严厉打击投机炒房行为，确保楼市价格稳定。

国家统计局公布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计显示：一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，北上广深4月份新建商品住宅价格同比分别下滑0.7%、0.2%、0.8%和2.2%。二三线城市同比涨幅有所回落。

应该说，我国70个大中城市楼市价格呈现出4月份这个水平，已表明进入基本合理运行状态，这是政府近两年来实施多轮严厉调控政策，且继续坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松，保持政策连续性和稳定性等带来的结果。

从全国70个大中城市4月份商品住宅销售价格变动总体情况看，至少能感受到我国楼市价格出现了三大积极可喜的变化：

首先，楼市价格快速上涨趋势得到遏制，价格水平趋于合理，有利于房地产平稳发展。这是调控所希望达到的目标。

其次，楼市价格分化明显，在不同的城市体现出不同水平，有利于消除房地产硬着陆危险，推动我国房地产健康发展。

楼市调控政策要达到预定目标，必须保持调控政策的区别性、灵活性，使不同城市之间楼市调控受到作用力都比较到位；如果全国整齐划一，实施“一刀切”的相同调控政策，必然会导致楼市过热、价格过高的城市得到了调控，而房地产开发刚刚起步、楼市价格低的中小城市就会被“控死”，造成较大的负面杀伤力。4月份全国70个大中城市楼市价格走势分化明显，一线重点城市甚至是二线热点城市的楼市价格呈下降趋势，而二三线城市楼市价格呈温和上涨趋势，这符合中央政府楼市调控的要求，且这种价格分化有利于将民间资本吸引到二三线城市和热点城市的房地产开发上，避免一线城市房地产过热和虚胖，也有利于推动二三线甚至四线城市房地产发展及楼市去库存。

再次，目前楼市价格变化为我国楼市调控政策实施提供了较为有利的条件，为持续推进房地产长久调控机制奠定了坚实基础。我国70个大中城市楼市价格大起大落的升降态势得到了控制，而且使不同级别城市的楼市价格呈现出不同的水平，朝着适合各个城市房地产业健康可持续方向发展。

目前还有一个问题需引起重视，虽然70个大中城市楼市价格总体趋于平稳，但二三线城市、甚至是三四线城市楼市价格却反弹幅度较大，有些三四线城市房价自去年以来上涨幅度达到了5%以上至10%，给三四线城市购房刚需族带来了较大压力，也有可能诱发一些炒房投机者参与炒房，更加推高当地的房价。

三四线城市的政府应加大楼市调控力度，认真监测楼市价格，严厉打击投机炒房行为，确保三四线城市楼市价格稳定。

(新京报)