国家统计局数据显示，4月70个大中城市房价整体平稳，一线城市房价同比降幅扩大，二三线城市同比涨幅收窄，不过，在环比涨幅有所扩大，尤其是二三线城市表现较为明显。另一方面，在4月份，住宅销售面积出现下降，而21世纪经济报道记者多地调研发现，不少城市库存已经在安全线以下，叠加其他因素，供应失衡现象有所隐现。

　　在近期，住建部对12个城市进行了约谈，在被约谈后，长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安等地迅速出台了调控新政。目前来看，今年多地调控政策出现区域分化，更为细化以及更有针对性，部分政策针对一些问题进行纠偏。（张星）

　　导读

　　多数分析人士认为，随着楼市调控政策的新一轮加码，在很多城市，政策将和市场形成博弈。这些城市的房价走势，将根据政策出台的时机、力度而有所不同。但总体而言，成交量有可能在政策作用下继续下滑，房价走势则将趋向稳定。

　　5月16日，国家统计局发布数据显示，70个大中城市中，有58个城市的新建商品住宅价格在4月出现环比上涨，比3月的55个有所增加，且很多城市房价涨幅出现轻微扩大。而在3月，同样的趋势已经出现。

　　房价的回升，往往要经成交量的推动，但4月的房价变化是在交易量下滑的背景下取得的。国家统计局此前发布的数据显示，4月单月，全国住宅销售面积环比下滑21.2%，同比下滑4.4%，近两年来首次出现同比下滑。

　　有分析认为，“量跌”说明房地产市场的上涨周期接近结束，“价涨”则意味着购房者的预期仍然乐观。这种看似矛盾的结论，背后隐藏着一个容易被忽略的现状——部分城市的库存出现阶段性不足。

　　部分城市房价“补涨”

　　成都万人摇号、西安人才“抢房”、丹东炒房团涌入……近期，房地产市场再度成为外界关注的焦点。国家统计局于5月16日发布的房价数据，在一定程度上吻合了购房者的直观感受，但数据更为全面和客观。

　　数据显示，今年4月，70城新建商品住宅价格平均环比上涨0.59%，涨幅连续两个月扩大；二手房涨幅为0.48%，连续三个月扩大。同比来看，由于去年同期基数较高，新房和二手房价格涨幅都在收窄。

　　其中，区域分化的情况继续存在。按照国家统计局城市司高级统计师刘建伟的解读，15个热点城市新房价格继续保持稳定，7城环比下降，8城微涨。

　　4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅销售价格同比涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。

　　4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。

　　房价上涨的城市主要位于中西部和东北地区。丹东以2.0%的环比涨幅居首，另有13个城市的环比涨幅超过1.0%，大连、哈尔滨、三亚、西安、贵阳、太原等被约谈的城市在列。

　　从2016年的“9·30新政”算起，房地产调控已多轮层层加码。至今，热点城市房价已经维持在平稳状态，但区域性、阶段性的价格异动仍然存在。但与去年相比，今年70城市的房价平均涨幅已明显降低，单个城市最高涨幅也不及去年同期。

　　上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，丹东楼市出现近年来少见的非理性炒作现象，导致房价涨势较大，但这种情况难以持久。对于其他房价上涨的城市，他认为有一定的“补涨”因素。

　　“和东部城市对比，一些中西部城市（尤其是中心城市）房价基数不高，在利好因素的刺激下，价格容易抬升。”严跃进说，落户新政、高价地、区域性利好政策等都有可能成为刺激因素。西安属于前者，海口、三亚则属于后者。

　　不同于以往的是，此轮房价的上涨是在整体成交量下滑的背景下取得的。即使是一些房价涨幅相对较大的城市，成交量也不够强劲。今年第一季度，西安的住宅销售面积下降2.0%；3月单月，海口市的房屋销售面积下降6.1%。

　　根据21世纪经济报道此前在西安、成都等地的调研，今年以来，这些城市的可售新房规模普遍不足，开发商普遍反映成交量不及去年。

　　库存规模将至低位

　　过去两年来，房地产市场交易量始终维持高位，价格平稳微涨，整体市场一直是“量升价稳”的状态。如今，“量跌价升”的端倪出现，说明市场基本面已经发生变化。

　　截至今年4月，全国商品房待售面积为56687万平方米，与2014年末的水平大致相当。与最高点（2016年2月）时的73931万平方米相比，降幅为23%。

　　上海易居研究院发布的一组数据也显示，截至2018年3月底，100个热点城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，连续32个月下跌。其中，二线城市和三四线城市的存销比分别为10.3和10.6个月，均小于12-16个月的合理区间。

　　这两组数据互相印证，说明了库存规模下降的现状。中原地产首席分析师张大伟表示，去库存任务初步完成，很多城市的库存降至安全线以下。

　　据21世纪经济报道了解，在很多实施“限价令”的城市，房企选择暂缓推盘，加剧了短期内的供应紧张。在西安的曲江新区、经济技术开发区、高新技术开发区，成都的高新南区、天府新区等热点区域，开发商普遍向21世纪经济报道反映，预估的去化周期在4个月以下。

　　张大伟认为，在监管层的督促下，很多热点城市从去年开始加大供地，但由于各种原因，目前尚未形成有效的住宅供应。因此，在这些城市，市场出现了阶段性供应缺口，供需基本面已经发生变化。

　　这被认为是房价的真正推手。“库存不足很容易影响预期，一些需求会加速释放，包括此前被抑制的购房需求。”张大伟说。

　　多数分析人士认为，随着楼市调控政策的新一轮加码，在很多城市，政策将和市场形成博弈。这些城市的房价走势，将根据政策出台的时机、力度而有所不同。但总体而言，成交量有可能在政策作用下继续下滑，房价走势则将趋向稳定。

【深度观察】北京一些“限竞房”为啥要转成共有产权房

近日，北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。意见要求限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比低于15%时，项目将由开发商直接作为商品房销售；价差比不低于15%时，将收购转化为共有产权住房。此举是在北京楼市的“限改共”传言发酵了近两个月后，官方给出的“实锤”。

2016年，为了治理楼市“高烧”不退，北京出台了“9·30新政”。“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目应运而生。由于土地出让时就被“锁定”房价，其价格明显低于市场价，这让限房价楼盘一经出现就备受期待。

一年多来，北京大批宅地以此规则成交，首批项目也即将入市。“限竞房”从土地出让时就提前锁定了住房的上市销售价格，防止开发企业炒作地价与房价。为何还要再做变化与调整？

业内人士透露，这主要源于限房价项目的销售情况与设想不同，在实际销售市场上，该类房屋的均价低于周边的二手房价格，形成了倒挂。特别是在房价高企的二环、三环内，相比于售价十二三万的项目，均价七八万的限房价项目，被认为是高性价比产品，不少人通过各种手段争取购房名额。

由于销售限价是土地出让时敲定的，而评估价是接近销售时的市场价，因此销售限价与评估价的比值越低，就意味着楼盘的涨幅大、牟利空间大。有业内人士指出，其中很多购房人都是本着“买到即赚到”的动机参与的，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。除此之外，部分楼盘也变相加价，在购房款之外再加一笔高昂的排号费。一些开发商更是借政策红利获利，导致购房者利益受损。

新出炉的销售规则，正是为了压缩牟利空间。北京住建委相关负责人表示，限房价项目拍地规则和销售政策，既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。最终的目的就是让限房价项目分配到刚需家庭手中，实现“房住不炒”。

此次征求意见稿的“评估价”，将决定“限竞房”未来的销售方式。中央财经大学法学院院长尹飞举例说，如果某限房价项目在土地出让时所限定的销售均价为5万元/平方米、之后的评估价为5.5万元/平方米，那么该项价差比低于15%，这些房源就是商品房，具备本市购房资格的都可购买；但如果评估价为7万元，那么价差就高于15%，就会变成共有产权房。“由此来看，这种转化只针对价差较大的一些‘热点’项目。”

北京房协副会长陈志认为，“总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的。按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，因此对这类项目总体影响不大。”他指出，如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定。

有意思的是，在征求意见稿出台之前，北京市住建委已经就“限改共”问题向部分房企征求意见，其中不乏房企的反对声音。相比房企人士，专家普遍对该政策持肯定的态度，认为该措施发挥政策设计的初衷，堵住了限价房政策的一些漏洞。

腾讯财经独家特约 莫非（中国知名财经专栏作家、财经评论家）

据国家统计局刚公布2018年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示：一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，北上广深4月份新建商品住宅价格同比分别下滑0.7%、0.2%、0.8%和2.2%。二三线城市同比涨幅有所回落（5月16日国家统计局网站）。

应该说，我国70个大中城市楼市价格呈现出4月份这个水平，已表明进入基本合理运行状态，这是我国政府近两年来实施多轮严厉调控政策，且继续坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松，保持政策连续性和稳定性等带来的结果；且这来得的确比较艰难；如果没有我国各级政府建立房地产长久调控机制、实行灵活调控政策、不放弃对土地财政的依赖，楼市价格不可能步入今天的良性运行区间，可能各地的楼市价格依然处于一片涨声之中，不少购房刚需族还要受到高房价的不断折磨。因此，民众应为我国政府调控楼市价格的执行力和坚定决心抱以赞赏。

从全国70个大中城市4月份商品住宅销售价格变动总体情况看，至少能感受到我国楼市价格出现了三大积极可喜的变化：

首先，楼市价格快速上涨趋势得到遏制，价格水平趋于合理，有利于房地产平稳发展。统计数据显示，无论一线城市、二三线城市和热点城市，也无论是新建商品房销售价格还是二手房销售价格，更无论是同比还是环比，价格升降幅度都不大，大都在1%以内，最高为1.1%，这就是说楼市价格涨跌波动幅度都在一个相当合理的范围内，其涨幅水平能够在购房族经济能力承受范围之内，且跌幅水平也不至于引发楼市价格的急骤下降和导致楼市危机的发生，这是我国政府调控所最希望要达到的目标。如一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点；环比分别为持平和下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅销售价格同比涨幅比上月回落0.1个百分点；新房销售价环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同。这对整个楼市健康发展不至产生破坏力，说明楼市调控的力度和火候把握得恰到好处。

其次，楼市价格分化明显，在不同的城市体现出不同水平，有利于消除房地产硬着陆危险，推动我国房地产健康发展。楼市调控政策要达到预定目标，必须保持调控政策的区别性、灵活性，使不同城市之间楼市调控受到作用力都比较到位；如果全国整齐划一，实施“一刀切”的相同调控政策，必然会导致楼市过热、价格过高的城市得到了调控，而房地产开发刚刚起步、楼市价格低的中小城市就会被“控死”，造成较大的负面杀伤力。而4月份全国70个大中城市楼市价格走势分化明显，一线重点城市甚至是二线热点城市的楼市价格呈下降趋势，而二、三线城市和热点城市的楼市价格呈温和上涨趋势，这符合中央政府楼市调控的要求，且这种价格分化有利于将民间资本吸引到二、三线城市和热点城市的房地产开发上，避免一线城市房地产过热和虚胖，也有利于推动二三线甚至四线城市房地产发展及楼市去库存，可在很大程度上平衡房地产投资及各种资源的有效利用。如一线城市新建商品房与二手房销售价格同比和环比均出现下降，而二三线城市和热点城市新建商品房和二手房销售价格同比和环比均出现不同程度的上涨。这一切可更加体现出我国楼市调控政策优越性和可操作性。

再次，目前楼市价格变化为我国楼市调控政策实施提供了较为有利的条件，为持续推进房地产长久调控机制奠定了坚实基础。我国楼市调控经历过严厉行政调控—楼市价格下跌—放松行政调控—楼市价格暴涨等许多阵痛期和探索期，在这种行政调控体制下，也使前些年楼市始终无法跳出价格怪圈和调控怪圈，不仅使楼市调控成效不明显，也给楼市调控留下了不少“后遗症”。在经历这些阵痛之后，我国政府积累了丰富的调控经验，树立了理性调控思维，即楼市调控遵循循序渐进、阶段性成效和有所区别的长效调控机制；在这种调控机制下，楼市价格不急于求成，更不着眼于一城一时之得失，而是着眼于长远，立足于政策发挥长久威力，并为后续调控留足空间和创造条件。正是在这种调控思维方式下，我国70个大中城市楼市价格大起大落的升降态势得到了控制，而且更使得不同级别城市的楼市价格呈现出不同的水平，朝着适合各个城市房地产业健康可持续方向发展。如我国三四线城市的去库存成效比较明显，且房地产投资也有所回升。这是很难做到的，也是很难得到的。我国政府做到了，实在难能可贵。

目前还有一个问题需引起重视，虽然70个大中城市楼市价格总体趋于平稳，但二三线城市、甚至是三四线城市楼市价格却反弹幅度较大，有些三、四线城市房价自去年以来上涨幅度达到了5%以上至10%，给三四线城市购房刚需族带来了较大压力，而且也有可能诱发一些炒房投机者参与炒房，更加推高当地的房价，三四线城市的政府应加大楼市调控力度，认真监测楼市价格，严厉打击投机炒房行为，确保三四线城市楼市价格稳定。

房地产市场，可以说是中国最让人揪心的市场，一方面，衣食住行，居住是我们每个人每天最重要的一个需求，中国人安土重迁，有没有一个稳定的居所直接影响到我们日常的生活，另一方面，房地产产业所牵涉的行业众多，上下游产业链上百个，一旦有什么变化，牵一发而动全一身，5月16日，国家统计局发布了全国70个重要城市的房地产数据，数据一出又引发了大家的广泛关注，我们就来聊聊从70城的数据当中能够看到哪些房地产市场的状况，中国房地产市场又会向何处去呢？

一、70城数据揭示的房地产市状况

国家统计局5月16日发布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，二三线城市同比涨幅有所回落。

根据国家统计局的具体数据，我们能够看到一些比较明显的指标：

1、4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅销售价格同比涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。（解析：我们可以看到，房地产的价格无论是几线城市都有不同程度的涨幅下跌，这和国家的整体调控趋势是非常吻合的，毕竟房子是用来住的，不是用来炒的，房地产市场进入了一个平稳发展周期已经成为板上钉钉的事实了。）

2、环比看，4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。（解析：从环比数据我们可以看出，相比于同比数据的下降，环比数据往往更能够反映问题，一线城市的环比持平和下降，表明在国家大力调控的情况下，一线城市的房价控制较好，但是由于一线城市的房价增长空间有限，在某种程度上出现了需求外溢的现象，很多一线城市的需求，随着城市梯度不断向下一级甚至更低一级城市转移，从而导致了二三线城市售价的环比上涨，最为显著的例子就是最近的成都房价上涨事件。）

3、70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定。从环比看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.2个百分点之间;其余城市微涨，涨幅在0.1至0.5个百分点之间。从同比看，10个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.2至2.2个百分点之间;其余城市略有上涨，涨幅在0.4至1.1个百分点之间。（解析：相比于全部的70个城市，15大热点城市的数据往往更具比较意义，我们从具体的城市数据中可以看到，北京、上海、广州、深圳、杭州等热点城市的房价调控较为显著，而天津、厦门、济南、成都等原先房价上涨并不那么明显的城市出现了一定的涨幅，可见房地产需求外溢效应还是非常显著。）

我们再来分析一下具体的城市，在涨幅排名里面，丹东、海口、三亚成为了涨幅的前三名，他们的特点是具有明显的政策导向特征，无论是丹东的开放，还是海南的新的一轮政策利好都让其成为了房地产市场涨幅的关键，而四至十名多的西安、太原、哈尔滨、贵阳、金华、烟台、平顶山等地又是之前并不被关注的二三线城市，这和我们前面分析的外溢效应非常契合。再看后十名排名，上海、广州、武汉、南京、合肥等都是房地产调控力度较大的城市。

所以，综合这些数据，我们可以分析出来，房地产市场的隐形需求移动正在进行过程中，房地产市场的调控难度和压力其实并没有减小。

二、全年120次调控揭示房价向何处去呢？

根据《北京晨报》的报道，最近国家对于房地产的调控呈现出逐渐收紧的趋势，贵阳、丹东、成都都再发调控新政，住建部约谈的12个城市中已经有一般再度收紧调控新政。根据中原地产研究中心的数据统计，截至2018年5月16日，中国各地的房地产调控政策已经多达120次，如此密集的调控可以说是自2016年930新政以来的一个新的高潮，为什么房地产市场出现了这么大的变化呢？

其实，主要原因在于，房地产市场自930新政以来，已经经历了接近两年的调整，但是实际上房地产调控在短期内只是让某些需求出现了观望情绪，实际的需求并没有明显的消失，所以在经过了两年的需求压抑之后，各地房价开始出现了反弹，这其实就是需求开始回温的一个现象，所以国家适时约谈重点城市，希望进一步抑制房地产市场的回温现象，确保“房住不炒”理念的贯彻落实。

但是，也要明白中国房地产市场为何屡屡调控还是会出现上涨，究其根源有以下几个方面：

一是房地产的实际需求还是存在的。随着中国城镇化水平的提高，居民收入水平的上升，中国家庭的实际购房需求还是存在的，在经历了一段时间的观望期之后，其实大多数人也都逐渐明白，房地产市场的确不会出现大规模上涨了，但是也不会出现大规模下跌，真的有购房需求的人也的确可以开始进行买房，从而满足自己的居住需求。

二是中国人缺乏资产保值增值渠道的问题依然存在。之所以房地产市场会在中国异常繁荣，其实根源还是在于，在中国投资渠道比较匮乏，除了房地产之外，其他的投资渠道不畅，资本市场风险过高，最终导致的结果是大量的居民资金无处可去，反映在楼市里面就是很多购房者会去寻找“价格较低、政策较为宽松、却有概念支撑”的地方作为自己的投资标的，比如说丹东就非常具备这种特征，还有东北的哈尔滨也有这样的可能性。

所以，房价在调控中还出现一定程度的上涨，就是这样的原因。

那么，未来中国房地产市场会向何处去呢？

一是进一步调控收紧将会是大概率事件。从政策层面来看，国家会坚决贯彻落实房住不炒的理念，所以之前有可能被钻漏洞的例如假离婚、社保缴纳、父母亲属投靠以获得购房资格的情况将会被进一步杜绝，各地房地产调控进一步升级，因城施策将会成为最有可能出现的大概率事件。

二是房地产调控将会向三四线城市延伸。之前，房地产调控很多都出现在一二线城市，而房地产库存不足的三四线城市都有可能成为炒房的对象，所以房地产调控的向下延伸已经成为一种趋势，像之前调控较松的东北、西北、西南地区都有可能进一步加大调控力度。

三是房地产金融将会出现分化，一方面，各大商业银行都在收紧银根，增加房地产信贷的利率水平，这个趋势将有可能从北京向其他各个城市蔓延，另一方面，国家对于住房公积金的优惠力度将会加大，住房公积金的使用将会更加便利，房地产金融分化的格局正在形成。

整体上来看，国家对房地产市场的调控和回归居住属性的决心是非常坚决的，房住不炒的理念是房地产的底线丝毫不能动摇，各个城市的房地产市场进入平稳发展周期趋势已经形成，房地产市场正在逐步走向成熟。

(腾讯财经)

　　摘要

　　就长线而言，我们继续看好招商蛇口、新城控股、保利地产、万科A、荣盛发展、世联行、阳光城、华侨城A、华夏幸福、光大嘉宝以及部分内房股包括禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、中国恒大等。

　　繁华历史奠定未来荣光

　　利润增长及较好的业绩锁定性均源自2015-2016年的销售畅旺：2017年营收及净利润主要结转于2015年全年及2016年一季度的销售，2015、2016年商品房销售额显著增长，土地成本相对较低，因此2017年净利润及净利润率增长明显。由于2018年营收及净利润主要结转于2016年全年及2017年一季度的销售，我们预计2018年的净利润及净利润率亦大概率显著增长；根据已披露的主流卖方研究机构对50只主流地产股业绩预测(截至2018年5月8日)，2018年Q1末预收款可锁定2018年wind一致预期营收业绩的110%，较好的业绩锁定性实际上亦主要反映的是2016年行业的繁荣。

　　市场前期关注的几个财务指标

　　ROIC:观察Wind给出的2012-2017年ROIC数据，在市场重点关注的地产A股中，新城控股持续提升，万科、保利、华侨城相对稳定，华夏幸福、阳光城有所下滑；

　　负债率及短期偿债能力：截至2018年Q1末，板块剔除预收款的资产负债率持续攀升至历史新高，净负债率超越2015年3季度创新高，短期偿债能力自2016年3季度持续下滑并创近两年新低；

　　少数股东权益占比：板块2017年末“少数股东权益占比”为22%，比2016年末提升3个百分点，创历史新高；市场重点关注的万科、保利地产、招商蛇口等10家房企中，7家高于板块水平，5家较2016年末显著提升；41家主流地产A股当中，约66%“2017年少数股东损益占净利润比值”小于“少数股东权益占比”；

　　销售商品、提供劳务收到现金：2017年末，大部分主流地产股 “销售商品、提供劳务收到现金”的同比增速比2016年末的增速有所放缓；

　　应收账款/营业收入：华夏幸福、中南建设2017年该比值分别为31.9%、21.4%，较2016年显著上升；

　　基本面及政策预判：降温延续，政策偏紧

　　对于行业基本面和政策，我们整体上仍维持二季度策略《不疾不徐》的预判：销售端整体仍延续此前的降温趋势，销售增速逐步走低并向优势企业传导；库存压力不大，导致房价整体仍坚挺，局部地区上涨压力仍较大；由于房企彼此博弈的“囚徒困境”，造成了“投资”与“销售”的背离——虽然销售增速逐渐走低，但投资短期仍偏热；投资和房价两个指标短期仍偏热和坚挺的状况决定了市场短期内仍难形成房地产政策较大范围转暖的预期。

　　地产A股策略：不疾不徐，长线长投

　　综上所述，2015-2016年行业小周期的繁荣为地产A股2017-2018年的利润增长奠定了良好基础，但2017年以来行业缓慢降温并叠加严厉调控，亦对地产A股的资产负债表及现金流量表或多或少产生了一定的负面影响。

　　根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，我们在2017年7月优势地产A股位于股价底部区间呼吁《进一步解放思想，做多地产龙头股》，在2018年1月下旬股价高位又及时提示了后市将会调整，并在市场主流观点认为“3、4月份地产A股有望走出较好行情”时，做出了有别于大多数同行的偏谨慎的预判，上述论断全部被市场印证。对于后市，我们维持5月策略的观点：从相对收益角度，A股的优势地产股很可能已进入筑底阶段，在政策较大范围转暖预期未出现前，申万房地产指数2018年以来在涨幅榜的排名很可能会稳在第12名左右，绝对收益将随A股大盘共起伏，但个股行情会有所分化，这种局面可能将持续到市场预期房地产政策较大范围转暖前夕；就长线而言，我们继续看好招商蛇口、新城控股、保利地产、万科A、荣盛发展、世联行、阳光城、华侨城A、华夏幸福、光大嘉宝以及部分内房股包括禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、中国恒大等。

　　风险

　　房地产行业若2018年出现幅度过大的调整并叠加严厉程度超预期的政策调控。

　　摘要

　　不容忽视的优质成长标的。一方面下游地产集中度提升趋势明确，与之有稳定供货关系的龙头充分受益；另一方面各细分行业龙头相对优势明显，有望取得超行业增速水平，建议关注东方雨虹、北新建材、伟星新材、兔宝宝、三棵树。

　　地产竣工能否改善进而提振后端材料需求？

　　本周建材板块表现波澜不惊，申万建材指数上涨0.59%，其中申万水泥下跌0.92%、申万玻璃上涨1.1%。3月下旬以来，建材开工端需求明显好于竣工端，华东水泥需求持续改善、螺纹钢库存大幅下降，而玻璃等偏后端品种则表现平平。回溯发现，2010年之后竣工面积增速滞后土地购置面积增速2年半左右。因此2017年下半年开始的竣工增速下滑或源于2015年初土地购置增速下降。2016年初土地购置增速逐渐回升，或带来竣工面积增速修复，预计2018年下半年有望开始改善，进而提振玻璃及偏B端的瓷砖、涂料等后端材料需求。但考虑到竣工周期的拉长以及近期地产企业资金相对偏紧，改善时点或有所延后。

　　关注优质成长标的，重点推荐材料革命系列：坤彩科技、再升科技。坤彩科技作为兼具全球竞争力和产业升级逻辑的隐形龙头，实现了化妆品级和汽车级产品的批量供货；再升科技为具备资源禀赋和技术优势的微纤维玻璃棉龙头，受益于面板和半导体技术突破带来的电子洁净空气市场爆发。

　　水泥：浙江杭嘉绍第五轮上涨完成。本周浙江杭嘉绍上涨30元，实现第五轮上涨、安徽沿江亦上调20元。华东熟料库存继续小幅下降0.97个pct，水泥库存基本持平，粉磨开工率下降3.58个pct。开工率和库存组合指标预示进入5月中下旬之后，随着雨季的到来，需求环比或将有所减弱。但供给端依然乐观，一方面多地已有淡季停限产计划，另一方面受环保检查影响，部分产线也会受到影响。考虑到当前库存处于历史低位，预计后续华东价格或高位维稳。

　　在需求韧性、供给刚性的2018年，水泥行业独有的高度集中竞争格局将进一步提升企业价格和盈利中枢，带来业绩超预期，且在存量博弈阶段，龙头竞争优势将更加凸显，特别是具备成本优势的龙头。继续推荐海螺水泥等华东水泥股。

　　玻纤：当周期复苏遇上结构升级。与传统周期行业不同，玻纤为全球贸易品，周期较长，约8年。我们判断2018年或是玻纤需求复苏的起点。同时，由于产品差异化明显，高端产品进入壁垒较高，具备技术和成本优势的龙头企业同时呈现出更强的成长性。玻纤龙头在需求复苏和结构升级共振下有望显著受益。

　　不容忽视的优质成长标的。一方面下游地产集中度提升趋势明确，与之有稳定供货关系的龙头充分受益；另一方面各细分行业龙头相对优势明显，有望取得超行业增速水平，建议关注东方雨虹、北新建材、伟星新材、兔宝宝、三棵树。

　　风险提示：

　　1。 地产销售增速不及预期，对水泥中期需求预期形成压制；

　　2。 环保约束下的行政限产执行力度不及预期。

过去二十天海南的大起大落，实在太刺激了。

自由港规划出炉一周后————4月22日，海南出台了史上最严的限购政策。“天涯海角”成了中国唯一一个全省限购的地方。

在此之前的2017年，是海南楼市历史上收成最好的一年，卖了2700多亿货值的房子。销售额相当于海南2017年GDP的五分之三。

限购政策将一片喧嚣热烈的楼市，一把推入了冰河中。5000亿货值的房产被锁定，所有炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了。

2017年海南全岛一年卖了25万套的房子，八成以上的房子都被岛外人买走。对岛外人限购，就意味着海南几乎“失去”了八成的房地产市场。

“4·22”后，好几万吃着火锅唱着歌的海南地产人怎么也想不到，工作也就一下子这样凉了。

唱着一首凉凉的不止是地产商。政策之严厉，连一位鼓吹政府积极干预市场的著名经济学家也被限住了。

著名经济学家想要买套海南陵水的别墅。定金已交，却赶上“4·22”限购政策出台，因户口问题，被拒之岛外。

陵水的开发商朋友对你包叔说，四十年前，著名经济学家从对岸游回祖国；四十年后，他也越不过琼州海峡了。

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自由港概念，把海南又一次拔高到让人仰望的位置。

中国有那么多自贸区，自由港却从来没有。海南不会仅仅成为旅游岛、度假岛、养老岛，而是要像香港一样，成为一个世界的自由岛。

“4·22”限购后没过几天，在一次政府会议上，海南省领导说了三点：

其一、海南要有壮士断腕的决心降低对房地产的依赖，绝不让海南变成房地产加工厂；

其二、土地要留给好的项目、好的开发商；

其三、保护也是发展、留白也是发展。

可真的断腕了，香菇蓝瘦的不仅是地产商们。

房地产是海南的支柱产业，2017年海南固定资产投资4125.4亿元，其中房地产开发投资2053.11亿元。房地产投资占GDP和固定资产投资的比例，均接近50%。

海南岛一半以上的税收也来自房地产业及周边产业。限购之后，海南将面临巨大的经济下行压力。

但政府看上去不管日子多难熬，也要坚持限购政策不动摇，不能让高房价成为阻碍自贸区发展的绊脚石————就算失去整个房地产业也在所不惜。

4·22后，海南真的也在“失去”房地产。

限购后，海南前几大地主鲁能、绿地、富力、恒大和融创的区域公司，都开了寝食难安的会议，悲伤都笼罩在他们脸上。

几天后，旭辉率先断腕。海南公司被集团降级，归到深圳公司管理。海南从集团重点战略布局之地的名单中划去。

还有几家地产公司表达了相同的意愿。在处理完手头的存货后，海南区域公司被降级，或者干脆撤出。

德祐、兄弟连等房产中介转移到了云南和两广市场。以“海南限购了，下一个要火的地方是大理”为主题的软文，都已出街。

就连地产媒体搜狐焦点海南站都扑街了————全员解散。很多海南朋友发现，自己的房产中介朋友开始卖热带水果了。

一个政策的颁布，把一个行业的从业人员拖进了死胡同。走的走，跑的跑，天下大变，怎一个枯索和惶惶了得。但不管怎样，日子还是要尝试过下去的吧。

海南“失去”房地产的第一周，扑街的地产商们，开始各显神通了。

限购第五天，最会“变通”的融创发明了“以租代买”的购房模式。融创海棠湾项目将商品房进行出租，与承租人签订一项合同，购房者一次性缴纳总房款70%金额作为未来40年的租金，每10年续签一次。

这部分房租可以抵冲部分购房款。待租房者付清所有房款后，便可以获得该房的全部房产权。

如果承租人要在40年内转让租赁权，融创还会在手续上予以配合。

但真会有人去接一个四十年后才能吃到的烫手山芋吗？

融创2017年在海南省销售额是127亿元，位列恒大、碧桂园、雅居乐和鲁能之后，排名海南第五。杀入海南两年的孙宏斌还有更大的野心————2018年海南将要冲击200亿的销售规模。

不知道4·22之后，在海南收购了16个项目的他，心底是否和那位著名经济学家一样拔凉拔凉的。

打擦边球的“先租后买”，很快在海南全岛蔓延开来。碧桂园也加入了“先租后买”的行列，在海南“失去”房地产的日子里，悄悄收岛外客户的钱。

另外一些地产商，马上开始推没有被纳入限购范围的商铺、写字楼，但成交寥寥。

限购后的两周，海南连续8年的单盘销售冠军清水湾的成交量都为零。清水湾去年卖了169亿，今年雅居乐给清水湾订的任务是180亿。

如今眼瞅着半年是要过去了，不知道雅居乐清水湾完成了多少任务了。

那些没有报规、待开发的土地储备，顿时比房子还烫手。像融创的日月湾，已开发的日岛修复完生态，尚可完成待开发部分。但未开发的月岛呢？你包叔打听下来，据说存在被政府回收的可能。

没有土地，自由岛还有什么空间去发展呢？据说政府目前正考虑从一些开发商手中回收一部分未开发土地。

华信的一块地就已经被作为闲置土地回收了。

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从海南逃到云南和两广的地产人刚放下行李，政策的口子就被撕开了。

全岛限购政策公布的第二十天，海南发布了一个百万人才进海南行动的计划。

步大部分二线城市之后尘，海南也加入了抢人的队伍。计划书里，之后七年，中国要出现百万人才下海南的盛况。

二十天前，限购政策规定着：

户籍迁入本省的居民家庭想要买房，需要提供两年或五年的社保或个税证明。

二十天后，抢人政策里关于房子的描述变成了这样：

大专以上学历、中级以上职称人才，可在海南落户；博士硕士生、“双一流”高校毕业生、留学生和创业者可在海南任一城镇落户，在购房方面享受本地居民同等待遇。

壮士断腕的海南，并不会把房地产业消灭掉。因为没钱是没法搞开放的。

从去年年底开始清理房地产开始，今年一季度，海南GDP增速从去年同期8.9%降到了5.1%。一季度财政收入增幅低于全国平均，是海南十几年来第一遭。

而政策的一紧一松，相当于给来海南的人员设定了一个门槛。低端的、垂暮的、务工的不在海南未来规划中；高层次、高知、高薪，才是海南欢迎的。

未来七年，海南将努力引进100万这样的高层次人才。你包叔算了一下，过去七年，海南正好卖了将近100万套房子。

这100万人，其实就是未来海南房地产的希望所在。

有人认为，只要政策宽松，人和钱自会来。深圳似乎就是一个成功的典范。

但特区第一步是基建，这是在考验政府的钱袋子。深圳建设的时候，国家财政有困难，外商不愿意投资基建。1981年中央特意出台27号文件，通过银行贷款搞基建，突破了银行贷款不能用于城市开发建设的规矩。

有了这种支持，深圳才在三年完成48平方公里的基建。当时广州市的面积也不过50平方公里。

深圳最终能超越同样开放的汕头、厦门和珠海，成为唯一的一线城市，香港资本的支撑是重要因素。

1979年至今，香港一直是内地最大的外资来源。从1979年到1996年，中国外商投资60%来自香港，而香港的大部分资金又流入深圳。

海南一直没忘记“十万人才下海南”的壮观景象。1988年海南建省的消息传到内陆，人才如潮水一般涌来。18万份人才档案堆积在人事部门的手中，90%以上有大专以上学历，85%以上是年轻人，具有高级中级职称的有近7000人。

那些人几乎都是先去的深圳，发现深圳没什么机会，就继续南下。当时闯海南的张宝全后来跟你包叔说：

去深圳发现，满大街的人都穿着皮鞋，心想已经没机会了；到了海南，发现很多人不穿鞋，就留下来了。

可惜海南没有那么多工作，就连潘石屹，也是托了冯仑的关系，才成为体改所下面一家公司的副总。大部分闯海人在1990年春节的台风过后，就都回去了。

《汉书》有云：

财交者密，财尽而疏。色交者亲，色衰义绝。

很多事情，等大家都想明白了，就差不多快结束了。

现在的海南，并没有人力密集型产业。因环保督查的影响，海南是全国唯一一个规模以上工业增速为负增长的地区。2017年，汽车产量下降41%，太阳能电池下降38%，岛上已连续两年工业投资下降。

抢人的杀手锏终究回到了房子上，海南领导说：

人才到海南来不用担心没房住，不用担心买不了房、买不起房，可以放下心来干事创业、安居乐业。

所以，那位被限购的著名经济学家————现在只要他老人家愿意成为海南引进的大师级人才，可以马上住进200平米免租金、拎包入住的人才公寓。全职工作满8年，他就能获得这套房子的产权。

完美绕过限购的大师，你可以放下心来干事，研究有为政府如何助力经济发展了。

（包邮区）

在房地产调控力度空前的背景下，A、H两市千亿资产上市房企短期偿债压力的平均水平分别上升47.67%及48.74%

“房子是用来住的，不是用来炒的！”

2017年房地产市场的一切都围绕这句话运行。尤其在一二线热点城市，房地产全面迎来五限时代：限购、限贷、限售、限价、限商。调控从供求两端延伸到流通环节，力度空前。而房子更从“不动产”变成“冻产”，地产长效机制全面展开。

因城施政的调控下，不同城市的周期完全错开，一二线城市对预售的监管以及房价严控让区域性小房企非常被动。龙头房企虽布局全国，销售额可保继续增长，但是相对2016年的红红火火，2017年的日子过得还是相对紧巴了一些。

作为一个资金为王的行业，房地产企业的货币资金水平可以直观反映其现金流状况，不过房企的扩张向来也离不开杠杆的应用。在信贷紧绷环境下，一家公司手中的资金能否应付短期负债，某种程度来说无异于掌握着公司的“命门”。

近日，标点财经研究院联合《投资时报》对资产规模过千亿的19家A股房企和23家港股内房企的短期偿债能力进行分析研究，通过2017年末短期负债与货币资金的比值来考量房企的资金风险，倾力打造《中国房企缺钱报告·2018》。由于A股和港股两个市场财报披露口径不一致，因此将A股与港股上市房企分开统计。

结果表明，两个市场千亿级规模的房企，在2017年短期偿债压力的平均水平均有上升。

6家A股房企比值大于1倍

货币资金是指在企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，包括库存现金、银行存款和其他货币资金。而公司短期内应偿还的负债包括短期借款及一年内到期的非流动负债。若短期负债与货币资金的比值大于1，意味着公司的货币资金不足以偿还短期负债，风险较大。该比值越小，则表明货币资金充足，短期内偿债压力较小。

经过计算，19家A股上市房企2016年的该比值平均值为0.67倍，而到了2017年则上升至0.99倍，同比增长47.67%。

具体看来，该比值大于1倍的共有6家，按比值由高至低排序，排在榜首的是泰禾集团（000732.SZ），该公司2017年度末短期借款为218.16亿元，一年内到期的非流动负债达到212.6亿元，短期负债合计430.76亿元。而同期货币资金只有165.85亿元，二者比值为2.6倍。

其他5家分别为泛海控股（000046.SZ）、华发股份（600325.SH）、阳光城（000671.SZ）、绿地控股（600606.SH）、中天金融（000540.SZ），该比值分别为2.21倍、1.74倍、1.33倍、1.24倍、1.17倍。

需要注意的是，近日，中天金融公告称已将房地产开发业务悉数置出，未来其将集中精力发展金融事业。

近四成千亿内房股比值大于1倍

在港股的财报中，货币资金选取现金及现金等价物指标，而短期内应偿还的负债为短期借贷及长期借贷当期到期部分。

从数据来看，样本中港股上市的23家内房股情况比A股更“凄凉”一些。其2016年的短期负债与货币资金的比值平均为0.63倍，而到了2017年则上升至0.94倍，同比增长48.74%。

其中，该比值大于1倍的共有9家，占比达四成。排在榜首的为合生创展集团（0754.HK），该公司2017年度末短期借贷及长期借贷当期到期部分为155.63亿元，而同期现金及现金等价物只有53.97亿元，二者比值达2.88倍。

此外，佳兆业集团（1638.HK）、富力地产（2777.HK）、中国金茂（0817.HK）、雅居乐集团（3383.HK）、首创置业（2868.HK）、融信中国（3301.HK）、融创中国（1918.HK）的比值均在1.85倍到1.15倍之间。

赵春燕标点财经研究员

5月16日，国家发改委政策研究室副主任兼新闻发言人孟玮指出，我国主题公园市场总体保持较好发展势头，但在发展过程中也出现了部分主题公园盲目建设、低水平重复，以及房地产化倾向和债务风险，影响了行业健康发展。未来，我国将进一步严控主题公园房地产倾向，防范“假公园真地产”项目。业内人士表示，此举将有效遏制主题公园与周边房地产捆绑开发现象，减少恶性竞争与违规用地的发生。

管控措施密集落地

在当天召开的新闻发布会上，孟玮透露，针对盲目发展、同质化竞争等问题，要进一步加强科学论证、合理规划，防止一哄而起、盲目发展、同质化竞争，防范地方债务、社会、金融等风险；针对盲目建设、房地产化倾向等问题，要进一步严格规范、严控风险。主题公园项目选址应当符合土地利用总体规划和城市、镇总体规划以及相关专项规划。

近年来，我国主题公园投资不断升温。而各地在纷纷上马主题公园项目的同时，也频繁出现各种各样的问题。为此，我国相关部门多次表态并出台措施进行“干预”。今年4月，国家发改委等五部门就发布了《关于规范主题公园建设发展的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，近年来，主题公园建设发展中出现了概念不清、盲目建设、模仿抄袭、低水平重复等问题，有些地区还出现地方债务风险和房地产化倾向。为此，《意见》提出，主题公园周边的酒店、餐饮、购物、住宅等房地产开发项目，必须单独供地、单独审批；禁止占用耕地及填海建设主题公园。防止一哄而起、盲目发展、重复模仿、同质化竞争，防范地方债务、社会、金融等风险；要严控房地产倾向，对拟新增立项的主题公园项目要科学论证评估，严格把关审查，防范“假公园真地产”项目。

北京商报记者梳理发现，实际上，早在2011年，国家发改委就曾明确要严控地方主题公园审批，而后，相关部门也曾不时表态要对这类项目进行严格管理。北京联合大学副研究员杨彦锋向北京商报记者分析，无论是今年4月出台的《意见》，还是此次发布会的再度重申，都是为了纠正开发商借主题公园的外衣，搭载过多房地产项目的现状。

下放部分核准权

值得一提的是，在近期相关部门反复强调严控主题公园项目的过程中，今年4月，北京市政府发布的《政府核准的投资项目目录（2018年本）》（以下简称《目录》）指出，国家下放了部分核准权，其中包含大型主题公园项目等。据了解，此前我国已将中小型主题公园批准权下放给地方，而本次《目录》修订后，大型主题公园项目核准权进一步从国务院投资主管部门下放至省级政府部门，不过，包括迪士尼等国际知名的特大型主题公园项目仍需国务院审批。另有知情人士透露，实际上，国家早在几年前就已逐步下放主题公园审批权。

近几年旅游业经济环境上行、消费升级趋势明显，在此背景下，国内主题公园逐渐成为行业风口。很多地方政府为拉动区域经济、提升当地就业率，把主题公园视为重点招商项目。四川省人民政府对外宣布拟打造竹文化主题乐园；重庆市云阳县人民政府则向全球征集重庆·云阳恐龙地质公园总体规划方案，拟建侏罗纪恐龙主题公园；北京市大兴区樱花主题公园项目获批，年底前完成绿化主体建设。

相关数据显示，目前我国已经有2700多家各类主题公园，且随着市场持续升温，预计到2020年间，国内还将有59个主题公园、5个水上乐园将建成运营，潜在入园人次或可达1.66亿，总投资额可达238亿美元。但需要注意的是，虽然数据反映出国内主题公园市场前景可观，但繁荣的背后，因冲动建设、同质化竞争过度引起的主题公园“速生速死”现象也逐渐显现。据悉，目前投资额超5000万元的国内主题公园大概有300家，具有一定知名度且运营状况良好的主题公园仅为10%，约有70%的主题公园处于亏损状态，其余20%勉强平衡盈亏。另据《2015年我国主题公园行业发展现状分析》显示，近十年来涌现的本土主题公园中，80%已经倒闭，经济损失总额高达3000亿元。

对此，资深旅游专家王兴斌指出，早前政府下放审批权，可能会使部分地方为拉拢游客冲动建设主题公园。而主题公园属高投资、高风险项目，想要做好特色主题更是颇有难度。因此地方政府应该做好合理的城市规划，避免盲目建设造成局部市场过剩，进而引发主题公园“速生速死”现象。

从地产驱动到深挖IP

目前，主题公园市场规模持续扩大，大量业外资本为谋红利借势入局。据不完全统计，跨界布局主题公园的企业约占整体数量的70%。其中，不少房地产开发商利用“主题公园+地产开发”模式，享受低土地成本和政策补贴的同时变相发展房地产业务，反哺主题公园项目业绩。有消息称，部分地方政府为吸引主题公园落户，除在一定程度内减免传统税费外，部分还会为主题公园运营商提供资金资助、优惠配套住宅指标用地等。

事实上，在过去十年间，房地产傍主题公园乱象已出现常态化发展趋势。据分析，早年房地产市场火热，资金回报快；主题公园投资大，回收期长，所以对于投资商而言，从经济可行与财务分析上，单纯的投资主题公园不可取。因此，将房地产与主题公园捆绑，成为当时普遍的投资模式。但当下中国已经进入经济新常态，一味谋求暴利投资时代已经过去，房地产行业也逐渐趋稳。同时，随着政府三令五申严控主题公园地产化倾向，地产开发商利用主题公园拿地的情况开始退出主流市场。

杨彦锋表示，目前国内主题公园市场仍处扩容阶段，更多的运营商把业绩的突破口转向至对主题公园IP的深度运营和综合收益方面。当下国内主题公园在文化IP上仍存在培养时间不足、经济程度不够等问题，打造和积累IP将是整个行业之后持续关注的重点。政府多次表态严控主题公园用地，一定程度上也倒逼主题公园运营商加速调整发展思路，从原来盛行的地产单一驱动模式转向对主题公园的文化内涵和IP运营的深度挖掘。这也是行业创造精品主题旅游项目的必经过程。

(北京商报)

　　5月15日，国家统计局发布了2018年1—4月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额均呈现同比上涨态势。国家统计局公布的数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，增速比1—3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资21331亿元，增长14.2%，增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。

　　对此，国家统计局新闻发言人刘爱华表示，目前的波动很正常，不影响对房地产投资总体平稳运行走势的判断。目前，不管是楼市调控还是去库存都取得积极成效，未来房地产领域有望继续保持比较平稳的增长态势。

　　调控积极成效明显

　　1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积664410万平方米，同比增长1.6%，增速比1—3月份提高0.1个百分点。其中，住宅施工面积454589万平方米，增长2%。房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%，增速回落2.4个百分点。

　　1—4月份，商品房销售面积42192万平方米，同比增长1.3%，增速比1—3月份回落2.3个百分点。其中，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降4.3%，商业营业用房销售面积增长7%。商品房销售额36222亿元，增长9%，增速回落1.4个百分点。

　　对于房地产开发投资数据依然维持高位的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，这是因为部分城市库存减少，全国库存数据已经跌至44个月最低。另外，新开工数据开始上涨，房屋新开工面积依然维持高位。加上区域市场特别是中东部地区及东北数据拉动，填补了之前的空缺。

　　此外，张大伟指出，2018年4月，时隔35个月后，房地产销售数据接近临界点，销售面积同比上涨1.3%，销售金额同比上涨9%，均是最近35个月的最低点。从市场趋势看，同比数据特别是销售面积很可能在今年5—6月出现3年来首次同比下调。

　　张大伟还表示，最近公布的房地产上市企业的业绩印证了国家统计局公布的相关数据。从全国范围看，房地产企业涨幅也明显放缓，累计公布前四月销售业绩的企业中，数据同比涨幅明显放缓，而且从数据看，4月单月，大部分企业的销售数据同比明显放缓，大部分企业消化了2017年预留的签约业绩，调控政策影响越来越明显。但今年前4个月整体房企业绩依然同比上涨明显。

　　“稳”字当头，加速金融去杠杆

　　在房地产市场延续平稳态势的同时，资金方面的变化引人关注。国家统计局公布的数据显示，1—4月份，房地产开发企业到位资金48192亿元，同比增长2.1%，增速比1—3月份回落1个百分点。

　　思源地产首席分析师郭毅表示，4月18日，央行降准，释放4000亿元增量资金，却并未缓解房地产行业的资金紧张状况，1—4月信贷增速的下滑，代表以金融去杠杆为目标，针对房地产的信贷定向紧缩仍在继续，流向房地产的资金闸门逐渐关小，同时，资金使用成本也在不断提升。

　　郭毅认为，在增加资金入口上，一方面，房企可积极寻求进入到政策扶持的新兴业务领域，比如集体租赁住房、旧改和棚改等城市更新，争取信贷支持；另一方面，也应合理定价，加快库存去化，加速回笼资金。

　　在房企收紧资金出口的方式上，由1—4月份全国房地产开发投资和销售情况中同样透露出了些许端倪。

　　郭毅表示，房企收紧钱袋子之举首先体现在拿地层面，1—4月，房地产开发企业土地购置面积5412万平方米，同比下降2.1%。今年以来，房企一改过去的大举扩张策略，拿地趋于保守，北京、杭州、成都等城市相继出现土地流拍的现象，其中北京流拍土地的数量更累计达到6宗之多。

　　其次，房企还通过快开工、慢施工、缓竣工来提高资金的使用效率。1—4月份，房屋新开工面积51779万平方米，增长7.3%；施工面积664410万平方米，同比增长1.6%；竣工面积25151万平方米，下降10.7%。在多项目滚动开发的同时，快开工可以尽快实现项目现金流回正，并将资金用于下一个项目的开发，慢施工、缓竣工则可以将开发费用的支付节点后移，由此实现资金使用效率的最大化，提升企业利润。

　　郭毅分析说，在“稳”字当头的目标下，楼市调控的总体趋势不会放松，而随着金融去杠杆进入下半场，房地产资金紧缩的形势也会继续延续，未来，全国房地产开发投资两位数的高增长恐将难以持续。