14日，中国社会科学院发布的《2018房地产蓝皮书》指出，2018年中国房地产调控将在以“稳”为主的背景下，坚持削弱金融杠杆的衍生能力。一方面，个人住房贷款在市场化资金成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。另一方面，2017年房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比达到26.8%，较上年同期上升1.8个百分点。

房贷利率连涨16个月

据融360最新数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比上升0.91%，相比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。

4月，融360重点监测的全国35个城市533家银行中，有76家银行分(支)行首套房贷款利率上升，占比14.26%，有26家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务。具体来看，工行、农行、中行、建行首套房贷款平均利率已达基准利率上浮12%水平。其中，首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍，最高为基准1.196倍。

中国农业银行总行个人信贷部高级专员林东表示，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨，在“房住不炒”的基调下，2018年部分区域住房信贷政策仍将收紧，贷款利率仍有上升空间。以北京地区为例，近期工农中建四大行集中上调房贷利率，执行首套房贷利率为基准利率的1.1倍，二套房按照基准利率上浮20%。

《房地产蓝皮书》数据显示，截至2017年末，全国主要金融机构个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增速回落至22.2%，较上年降低14.5个百分点，需要注意的是，贷款增速虽然有所回落，但仍高于人民币各项贷款增速9.5个百分点。

林东表示，从供给端看，2018年央行货币政策将逐渐收紧，并将继续执行住房金融宏观审慎政策，个人住房贷款增量和结构都将受到统一监管，房贷资金供给将受影响。

林东指出，目前美国、欧洲等主要经济体正在逐渐收紧货币政策，包括实施加息和缩减资产负债表，对我国货币政策形成一定制约。他预计，未来从稳定汇率的角度考虑，人民银行或将跟随美联储上调公开市场利率，这些操作将逐步传导或直接影响信贷业务的定价水平。此外，企业部门信贷需求回升，也将推动个人住房贷款利率继续上行。

资金链承压房企频发债

近日，国家发改委批准万科、金地、融创、泛海、华远、金科、旭辉等房企境外发行债券申请，值得注意的是，此前不久，发改委刚刚批复大连万达、阳光城、旭辉、富力、时代地产等多家房企的海外发债备案，房企资金需求强烈。

根据Wind数据，截至2018年前4月，房地产企业海外资本市场融资额达1576.37亿元，相比2017年前4月的711.84亿元，上涨幅度高达121.5%。房地产企业前4月境内发债金额为571.7亿元，境内外总体发债额度已达2148.07亿元。

此外，在发行额不断提高的同时，资金成本也不断上涨。毅德国际5月9日发行1.3亿美元债券，利率高达12%；明发集团今年1月发行2亿美元债券，利率也高达11%；国瑞置业2.5亿美元债券，利率为10.2%；阳光城3.5亿美元债券，利率达到9.5%。

数据还显示，2018年前3个月，房地产领域集合信托产品成立近500款，成立规模超千亿元，同比增长约90%。

中原地产首席分析师张大伟认为，随着信贷市场调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续高涨。他指出，1月至4月，房地产企业销售业绩逐渐放缓，随着资金压力加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局下，房地产企业对资金的需求更加迫切，海外发债成为房企短期融资主要渠道。

除了运营资金外，对于房企来说，资金饥渴的另一原因则是大量负债到期。目前房企公布的募资用途，绝大多数都是借新还旧。据Wind数据，今年下半年，海外融资地产债到期规模564.75亿元左右，2019年、2020年到期规模超过千亿，分别达1436.95亿元和1007.03亿元。

张大伟说，从各地楼市调控看，预计房企资金还会持续承压，发债等渠道有可能继续收紧。对房企来说，2018年将是资金压力最大的一年。

警惕负债扩张诱发风险

国家发改委投资研究所研究员刘琳表示，自2017年8月以来，各月份实际利率均处于负利率区间。对于真实利率持续处于负利率区间、房地产业杠杆水平已处于高位的现状应保持警惕。

刘琳说，截至2017年末，房地产贷款余额达到32.25万亿元，同比增长20.9%，房地产贷款余额在金融机构人民币贷款余额中占比达到26.8%，比上年同期上升1.8个百分点，加大了房地产金融风险。

CRIC系统数据显示，2017年末，主要上市房企总有息负债高达57539亿元，同比上升29.6%，增幅较2016年增加2个百分点。其中60家重点房企总有息负债为48392亿元，较期初上升34.5%，增幅同比增加5.5个百分点，重点房企债务增加更为显著。2017年末，60家重点房企有息负债占比达84.1%，增加3.1个百分点。2017年，总有息负债超过千亿的房企有14家，较2016年增加6家。

房地产资产也存在安全风险，此前就有业内人士表示，部分房地产企业负债率较高，若房价有较大波动，可能面临较大的风险，成为未来房地产行业坏账的主要来源。东方资产此前发布的《中国金融不良资产市场调查报告》显示，从行业来看，30.3％的受访者认为2018年银行不良资产规模增长最显著的行业会是房地产。

报告指出，自2013年以来，房地产业的不良贷款规模增长较快，一直处于上升态势。随着调控政策持续发力，房地产市场的调整幅度将会不断增加，预计2018年不良贷款率将达到1.5％左右，向整体平均水平趋近。

(经济参考报)

　　“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”……饱受争议的万科北京“高价租赁房”项目日前传出首批房源出租率超过80%的消息，似乎经受住了市场的考验。但这种高价租赁房与国家发展租赁住房的初衷有一定差距，要想通过企业自持方式发展租赁住房仍有很多配套问题需要解决。

　　万科“高价租赁房”项目租金之所以较市场预期高，万科解释称依据成本核算，当年两宗地拿地成本高达109亿元，加上50亿元的资金和建安成本，总成本约160亿元，即使在现有高租金条件下，回报率仍不足3%。有人测算，按照当时的地价水平核算的租金回报周期可能远远超过20年甚至30年。

　　 不过记者认为，国家培育发展住房租赁市场的初衷，是通过租赁市场解决广大中低收入者的居住问题，企业自持租赁住房是北京市房地产调控的一项重要措施，也是加强租赁住房供给的一个重要途径，这种租金远高于市场预期的高价租赁房与政府初衷确实有一定差距。

　　 多年来，我国住房租赁市场一直没有发展起来，投资回报率低是重要原因之一，根本原因还在于地价过高。如果通过公开市场招拍挂的方式获取土地用于建设租赁住房，对企业来说利润微薄，从商业运营角度来讲无法持续，很多企业不愿意参与其中。同时，融资渠道单一也制约了企业大规模进入住房租赁市场。要解决企业自持租赁住房项目的资金问题，除了降低土地成本、提高租金回报率外，未来通过房地产信托投资基金（REITs）的方式退出可能是一个有效解决方案。

　　 近年来，国家提出“房住不炒”、“租购并举”，鼓励长期租赁，出台了一系列支持租赁市场发展政策，其中在北京、上海等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，能够有效降低住房租赁企业前期投入成本，缓解其资金压力，毕竟集体建设用地地价相对较低。另外，在金融政策支持方面，鼓励住房租赁企业发行资产证券化产品，住房租赁类REITs更是加速获批，这些都有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设。

　　 从长期来看，我国要发展住房租赁市场，公募REITs是大势所趋。不过，现在公募REITs落地最大的问题仍是收益率较低。国际上REITs收益率一般在6%~8%，而北京、上海的租赁住房收益率只有1%~2%。另外，税收、法律法规等还有待进一步完善，目前相关部门正在推进政策制定，配套政策细则也有待进一步出台。未来，随着公募REITs的推出，我国住房租赁市场发展前景可期。

　　据CNBC报道，美国硅谷的住房危机变得越来越严重，甚至就连苹果、Facebook、亚马逊、微软以及谷歌在内的五大科技公司的员工都在为买房发愁，有些绝望的的房客甚至每月要花掉50%薪水支付房租。美国旧金山一个住宅小区正成为这场危机的缩影：该小区承诺提供95套廉租房，但却引来6580户家庭蜂拥抢租。

　　图：美国加州旧金山的城市天际线

　　帕特丽夏·托里斯（Patricia Torres）和她的家人每月花1200美元租了一间卧室，但需要与其他租户共享浴室、蔬菜抽屉、冰箱以及碗橱。他们租的空间与其说是房子，还不如说是房子的一小部分。

　　凯伦·卡尔德隆（Karen Calderon）租用的空间甚至更小，她住在流浪者收容所的单人房间里，那里甚至不允许使用轻便电炉为家人做饭。

　　艾德里安·卡拉托萨（Adrian Caratowsa）有一间自己改造的工作室，重新粉刷墙壁，并给厨房的橱柜贴上壁纸。但在过去5年中的每一天，他都要走进这个令人沮丧的社区。

　　对每个人来说，旧金山的住房危机意味着，他们无法享受完整家庭带来的基本要素。然而，现在市中心正有个廉租房开发项目，承诺提供95套一居室、两居室或三居室的公寓，让人重新拥有隐私，以及能够为家人做饭的地方。

　　这个开发项目名为Natalie Gubb Commons，主要是为那些收入达到当地中位数50%的家庭预留的。去年秋季，这些公寓开放了三周的申请时间，共有6580户家庭提交了申请，相当于70户家庭申请一套廉租房。

　　由于廉租房稀缺，而且需求可能增长得更快，这种补贴住房通常是通过抽签来分配的。有很多人申请，但只有少数人能成为幸运儿，大多数人都会空手而归。这个过程应该比“先到先得”更公平，然而此举无法区分出哪些人最需要帮助。它提供随机的机会，这与“公平”的概念截然不同。

　　在过去2年中，卡尔德隆与丈夫始终直在找房子住。此前，房东得知他们的第三个孩子即将出生后，要求他们必须离开。他们可以租一间套房，也许是一居室，但卡尔德隆从没想过五口之家要挤在如此狭窄的空间里。他们带着新生儿在车里睡了几个月，然后不断在流浪者收容所之间徘徊。

　　卡尔德隆问每个她认识的人，他们是如何买到房的。市场似乎自有规律，可能需要些内部关系。她不知道最终谁会获得廉租房，但她很想试试，并将自己的申请视为8位数的彩票号码。她说：“我始终在想着这个数字，从起床后就开始，贯穿整个白天，然后持续到晚上上床睡觉的时候。有时候，我梦想着他们半夜给我打电话，并告诉我：‘这是你公寓的钥匙。

　　卡拉托萨在抽签前1个星期曾从Natalie Gubb Commons走过，就像之前的几次一样，脚手架仍然遮住了公寓楼的两边，但朝西的正面已经映入眼帘，共分为8层。他说：“想象下你从这扇窗户向外看到的景象，那里有我长久以来渴望看到的一切成功：豪华公寓、科技办公室、Salesforce大厦（这座城市最高的摩天大楼）。”

　　卡拉托萨现年31岁，他始终住在Tenderloin区的另一幢廉租房中，那里集中有大量流浪汉和瘾君子。他成年后的大部分时间都处于残疾状态，因为他在20岁出头时接受了一系列手术，随后经历了数年的痛苦。自从童年起，他就是艾滋病患者，可以从旧金山艾滋病基金会领取补助，以帮助支付房租。

　　卡拉托萨认为自己正在吸收城市的能量，摆脱残疾，并开始工作。他知道自己看起来不像这里的大多数办公室职员，他身上的纹身是为了纪念他所经历的痛苦。但他喜欢漫步到市中心的金融区，那似乎是每个人都很向往的地方。他说：“到市中心走走，看到穿着西装革履的人去工作，他们手里拿着咖啡，对我来说，这就像一个想要成为公主的小女孩，而她却穿着妈妈的高跟鞋。那是我所在的金融区，这是个让我觉得充满希望的地方。”

　　在这个富有的社区中，Natalie Gubb Commons的一居室公寓每月租金约为1000美元至1200美元，三居室公寓的租金为1700美元。而附近公寓的租金是它的三倍。获得这种折扣优惠是通过多种资源实现的。该项目的非营利性开发商Mercy Housing免费获得这片土地，这是该社区重建努力的一部分，包括建设更多廉租房。除此之外，城市基金、加州总量控制与排放机构都在资助这个项目。在美国，Mercy Housing的每个廉租房项目，都享受联邦低收入住房税收抵免优惠。

　　随着联邦政府的支持减少和建筑成本的上升，廉租房项目已经变得越来越难执行。随着唐纳德·特朗普（Donald J. Trump）当选总统后，低收入住房税收抵免的价值开始下降。改变税法突然看起来成为可能，而较低的企业税税率意味着，企业没有理由投资于廉租房项目以换取信贷优惠，并抵消它们的税收负担。

　　2017年2月，当税务改革出现端倪时，投资者愿意支付的信贷大幅下降。据追踪廉租房市场的会计师事务所Novogradac &Company的数据显示，自特朗普当选以来，税收抵免减少导致每套住房价值增加了4.5万美元。而且，由于税收信贷的投资者不再愿意提供资助，伦敦旧金山必须用其他公共资金填补项目的缺口。

　　通过公共住房和在私人市场使用代金券，联邦政府更直接地补贴低收入者。但是，用于代金券的资金增长却停滞不前，公共住房的存量也在减少。旧金山市长下属住房和社区发展办公室主任凯特·哈特利（Kate Hartley）说：“这个国家确实有国家住房政策，那就是我们向相对富裕的居民提供最多补贴。”

　　房主获得了抵押贷款利息减免优惠，这使得联邦政府的开支比这些穷人项目加起来还要多。其他的税收变化意味着，越来越少的房主将会申请抵押贷款减免，而其收益将更多集中于富人。但是税收法案对穷人的影响将更加深远。情况可能会比这更糟：去年，洛杉矶The Meridian的廉租房项目，53个家庭申请一套公寓；在波士顿Parcel 25，这个数字达到84家；在加州阿拉米达的Stargell Commons，391户家庭申请1套廉租房；在纽约的Our Lady of Lourdes Apartments，这个数字达到惊人的979户。

　　堪萨斯大学城市规划教授柯克·麦克卢尔（Kirk McClure）说，随之而来的抽签“只是表象，因为我们从未在美国拥有过获得廉租房的权利。”多年来，旧金山始终在用“宾果鼓”进行公共抽签活动，但是抽奖券总是被卡在鼓缝里。这个城市也尝试设置巨大抽签箱。然而，人们看不到里面发生了什么，抽奖券被藏在了盖子下面。

　　抽签活动持续了几个小时，托里斯在镇上四处转转，填写文书，然后送去申请。在最后期限的日子里，许多开发商办公室外都排起长队。卡拉托萨从来不相信抽签是公平的。一开始，他在家里剪了纸条，并塞进鞋盒里，摇了摇。正如他所怀疑的，纸条粘在一起。在一个随机分配住房的世界里，他认为没有任何东西是真正随机的。

　　去年，旧金山把整个抽签过程都搬到了网上。租房者现在可以更容易地申请，这意味着更多的工作要做。但这个系统更人性化。在这个过程中，最让人尴尬的是，那些需要竞争的人现在变得不那么显眼了。旧金山仍然有公共抽签活动，玛丽亚·本杰明在几个城市运营廉租房项目，她称：“请不要放弃，请继续尝试，要知道，有时候人们要尝试多次才能成功。”

　　在旧金山中央图书馆的地下室礼堂里，大约有50个人，这是全部申请者中的一小部分。本杰明对他们说，在拥有95套廉租房的大楼里，前200名中的任何人都有机会，因为许多申请者没有资格。在礼堂的前面，一台笔记本电脑代替了宾果鼓。Natalie Gubb Commons的物业经理基尼斯·比比（Kenneth Biby）点击了一个按钮，将抽签号码发送到一个随机网站。十分钟后，市政府的工作人员给每个在门口签到的人打印了结果。工作人员只叫他们的姓氏，他们的结果都是保密的。

　　对于托里斯女士来说，申请遭拒已经司空见惯。她没有把心思放在这处财产上，她之所以提交申请，只是因为她习惯于申请任何东西。她像往常那样抽到一个糟糕的数字——824号。经过两年多的搜寻，她感到越来越疲惫。去年12月份，另一对夫妇搬进了她所住的公寓。现在这个有四居室的公寓住了7个人，却只有一个浴室。托里斯与丈夫、7岁的女儿共用一个房间。别人做饭时，他们不得不抽空去冲淋浴。

　　他们不明白，为什么像他们这样的家庭找不到自己的家。43岁的托里斯是学校兼职监督员和教师助理，她的丈夫也有两份工作，分别是保安和门房。但是他们街区拥挤的车道暗示着，那里有许多像他们一样的家庭，他们都住在狭小的公寓里。在抽签之后，拜访俄勒冈州波特兰市的亲戚时，托里斯考虑女儿可能就读的学校。也许是时候离开她所爱的旧金山了，然而搬家可能意味着两地分居，她的丈夫计划暂时留下来继续工作。

　　托里斯问道：“我在等什么？我怎么能一直等下去呢？这是为什么？这里的房子会变得越来越贵，可能我还是什么都找不到？”

　　在流浪者收容所，卡尔德龙的家人已经得到了延期搬家的许诺，但他们必须在1月初之前离开。不过，Natalie Gubb Commons的申请也没有成功，他们的抽签号是905号。卡尔德龙尽量避开流浪者收容所，她和孩子们在公园里度过了下午，晚上才回到大楼。托里斯女士在一家咖啡厅里学习儿童发展课程，这比她自己的公寓要舒服得多。他们不得不在公共场所寻找隐私，一种与他们睡觉的地方分开的感觉。

　　卡拉托萨不断返回市区，想象着自己置身于摩天大楼之中的感觉。他抽到了幸运数字——71号。他很高兴，但依然很谨慎。Natalie Gubb Commons的95套公寓中，有46套是一居室。而他需要更大的公寓，或者选择退出。

　　像Natalie Gubb Commons这样的空建筑是一道数学题。有些公寓被指定给低于收入中值40%的租户，其他公寓则低于50%。每个家庭还必须至少挣相当于两倍月租金的收入，这意味着许多有资格享受廉租房的穷人无法负担房租。到了2月份，当建筑工人开始在室内安装门时，Mercy Housing正在处理100个申请者的档案。这一切都要按抽签顺序进行，包括最初的面试、申请批准以及公寓挑选等。

　　卡拉托萨等了六个星期才接受面试，又过了1个月才得知自己的申请被批准了，然后事情进展开始加速。3月份，Mercy Housing已经准备好让他签署租约并搬进去。他不得不在Tenderloin提出申请，因为除了押金外，他无法支付在两个地方的4月份房租。在焦虑不安中，卡拉托萨请求以分期付款的形式支付4月份的房租，随后开始等待回复。

　　今年春天，托里斯放弃了在旧金山寻找新的工作。在前往波特兰的另一次旅程中，她参观了她喜欢的四间公寓，并梦想着独自在自己的家里感觉会有多好。她认为自己和女儿在学年结束后可能会搬家。

　　今年1月份，卡尔德龙的家人离开了流浪者收容所，与她丈夫的一位同事一起搬进了另一个合租房中。然后在3月份，她听说了Natalie Gubb Commons廉租房计划，那里没有人会在意他们的家人数量。1200美元的工作室有个现代化的厨房，她可以在那里为她的孩子们做饭，还有一个可以滑旱冰的露台。

　　这家人今年春天搬家了。这幢大楼距离他们曾经待过的流浪者收容所只有一个街区远，位于Tenderloin。但是卡尔德隆和孩子们现在更快乐了，他们希望可以永远呆在这个家里。

　　在4月初，Mercy Housing允许卡拉托萨免费住到4月末。他终于可以实现自己的梦想，面向弗里蒙特街的七层公寓。在他收到钥匙的那天，他检查了一下房间的窗户。他可以看到街对面的办公室。一条高速公路下匝道把交通连接到下面的街道上，另一幢高层建筑正在施工中。但他的公寓出奇的安静。卡拉托萨称：“这里能俯瞰这片混乱，但什么也听不到，打开窗户后，房间里就会充斥汽车喇叭声和卡车在水泥街道上通过的声音。我喜欢听这些声音，它们意味着这里是市区。”

　　（IT之家）

银行业人士指出，银行真实资金成本高于财报数据，表外理财推高了银行的揽储成本

曾经被认为躺着赚钱的商业银行，如今却在抱怨占比较高的个人住房按揭业务不赚钱。

事实上，去年以来，房贷利率已经多次上调，甚至被市场解读为“定向加息”。

《证券日报》记者注意到，商业银行表面上的存款成本大多低于2%，利率超过5%的房贷业务不赚钱似乎难以成立。不过，银行业人士指出，银行真实资金成本高于财报数据，表外理财推高了银行揽储称本。

京城首套房贷款利率

去年以来5次上调

如果为房贷业务寻找一个年度关键词、甚至是跨年度关键词，“上调”或许是个不错的选择。

据《证券日报》记者统计，去年年初以来（迄今接近17个月），京城楼市的首套房房贷利率已经历了五次重要的上调：从之前的基准利率八五折优惠一路走高至基准利率上浮10%。

第一次调整是去年元旦后，北京绝大多数银行将首套房贷款利率折扣从八五折上调至九折；第二次调整是在去年3月21日，北京地区16家银行率先将首套房贷款折扣从九折上调至九五折；第三次调整的标志性事件是去年“五一”假期后，北京地区8家银行领头将首套房贷款利率折扣从九五折上调至基准利率，此后（当年端午节后），北京地区绝大多数国有大行、股份制银行、城商行的首套房贷款利率回到基准利率；第四次调整发生于去年6月5日至今年五一之前，北京地区大多数银行陆续将首套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%-10%；第五次调整是今年“五一”以来，国有大行联手宣布实行首套房贷款利率较基准利率上浮10%，此后多家银行跟进，个别银行甚至上浮更高。

“八五折时期，银行房贷业务根本不赚钱，低于八五折更是赔钱”，一位股份制银行时任副行长去年3月底曾对《证券日报》记者表示，“银行住房按揭的目的还是在于获客。”

然而，即便是经过了五次调整，银行对如今房贷业务的性价比似乎依旧不满意。

“银行房贷利率多次上浮后的绝对值也不算高，毕竟负债端成本高企有目共睹。事实上，从长周期看，利率仍然处于较低水平，银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价、扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。此外，银行也考虑到市场的接受程度，近一年多也是在逐步进行重新定价。而且，相对于消费贷款等其他个人贷款业务，房贷业务的并不算赚钱”，在某股份制银行任职的李磊（化名）对《证券日报》记者表示。

存款付息率多数不足2%

房贷利率高于平均收益率

虽然商业银行坚称房贷业务“不赚钱”，但是财报中的付息率(也就是成本率)和收益率却似乎展示了另一个大数据故事。

据《证券日报》记者统计，26家上市银行中，有10家银行披露了2017年存款的付息率（注：根据存款指标进行计算，不包含同业拆入、已发行债券、同业存放、向央行借款、卖出回购、交易性金融负债等），其中仅南京银行超过2%，其余银行的付息率均在1.33%-1.91%之间。

具体来看，国有大行的资金成本较低，且差距不大。2017年年报显示，四大行的成本率最高仅为1.55%，最低为1.33%，且4家银行2017年的成本率均较2016年有所下降。

股份制银行方面，各家银行资金成本的高低差异较大。招商银行2016年和2017年的存款成本率均为1.27%。不过，其余股份制银行的成本率则在1.5%-2%之间，其中，有2家银行2017年成本率上升，1家持平，5家下降。

上市城商行中，有6家银行（成都银行、南京银行、宁波银行、江苏银行、上海银行、张家港行）披露了相关指标，分别在1.47%-2.06之间。

“商业银行最大的竞争优势恰恰是其低成本招揽资金的能力，也就是成本率水平的高低”，另一家股份制银行华南地区分行的金融市场业务负责人对《证券日报》记者表示，“这也是一直以来，多家银行强调存款立行的关键原因”。

而按照目前主流最新的房贷利率标准（基准利率上浮10%），利率水平大多超过了5.2%，与上市银行的成本相比还是拥有明显优势的。据融360统计，在其监测的35个城市中，今年4月份首套房贷款利率最低的是上海，为5.13%；最高的是郑州，为5.96%。

《证券日报》记者注意到，即便是与上市银行客户贷款及贷款的平均收益率相比，房贷业务依旧占据优势。本报记者统计发现，四大行的该项指标分别在3.91%-4.26%之间，股份制银行的该项指标均在4.35%-5.97%之间（仅平安银行超过5%）；地方银行披露出来的指标大多在4.85%-5.91%之间，仅3家银行超过5%。

也就是说，在大中型上市银行贷款业务中占比10%-30%的住房按揭贷款业务的价格，已经远高于大多数这一定价银行的贷款业务均价。

不良贷款率低

银行缘何坚称不赚钱

如上所述，无论是从表内成本率还是收益率来看，房贷业务都是相对赚钱的，银行的顾虑是否源自于资产质量呢？

答案依旧是否定的。从银行披露出来的数据看，房贷业务的不良贷款率较低，资产质量较好。

招商银行2017年零售贷款的平均不良贷款率为0.89%，其中个人住房贷款业务仅为0.33%，而信用卡贷款的不良贷款率为1.11%；中信银行2017年进一步严格了个人不良贷款的确认标准，将个人住房贷款转入不良的逾期天数标准从181天缩短至91天。即便如此严格，截至报告期末，该行个人贷款（不含信用卡）不良余额72.57亿元，不良贷款率为0.83%，比2016年年末下降0.18个百分点。建设银行作为唯一一家按揭贷款规模超过4万亿元的上市银行，其2017年个人住房贷款业务的不良贷款率仅为0.24%，较2016年年底下降了4个BP，此外，该行个人贷款及垫款业务的整体不良贷款率为0.42%。

那么，上市银行抱怨房贷业务不赚钱的底气究竟来自哪里？李磊表示，“银行的资金成本不仅仅是表内可以看到的数据，非保本理财等表外业务的资金成本是远高于表内的”。去年银行非保本且非结构性的理财产品预期收益率持续走高，国有大行的产品收益率在3%-4.5%左右，股份制银行和地方银行则大多在4%-5.5%之间。再考虑到资金出表遇到的“强监管”，对于商业银行而言，这一资金成本价格相对于房贷业务确实没赚头。

此外，《证券日报》记者注意到，对于部分银行来说，存款出表理财化导致的成本上升已经是银行的潜在风险。

例如，吴江银行2017年年报在“可能面对的风险”项下提示，“国内银行业传统盈利模式是依靠存贷利差，在存款利率市场化加速推进的背景下，银行间的竞争持续加剧，同时，存款理财化趋势增强和互联网金融发展，持续分流了商业银行的低成本资金，我国银行业的平均付息负债成本逐年提升，净利差持续下降”。

不过，多数业内人士认为，资管新规已经落地，目前具有“刚性兑付”特征的预期收益型产品（占比近90%），必然在打破刚兑、推动“预期+净值”双轨并行模式中逐步向净值化模式转化，低风险的理财资金或回流向结构性存款等产品，商业银行定价权有望提升。

“近日住建部约谈12个城市并再次强调楼市调控目标不变，与此同时房贷利率持续走高，这意味着房地产调控仍是”严”字当头。”中房数据研究院院长陈晟向记者表示。

陈晟认为，从住建部透露出的信号来看，房地产调控力度不放松，对房价上涨过快城市“露头就打”。而房贷利率持续上涨，有利于从市场层面进一步降温。

据融360最新数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%。值得关注的是，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨。

赚赚金融品牌运营中心总监吴昊告诉记者，上周北京多家银行首套房贷款利率上调后（从原先的上调5%调整为上调10%），买卖双方心态呈现出明显的差异化状态。一方面，不少“刚需”型买房人群仍在观望；另一方面，急于换房的业主则降价出手或只接受全款购房，北京二手房交易逐渐呈现出“买方市场”的特征。

12个城市被约谈

“近半月住建部就楼市调控问题先后约谈多个城市相关负责人，这是继全国两会”部长通道”后，住建部再一次表明坚决的态度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从约谈的制度来说，房价上涨过快的城市都容易面临约谈，尤其是全国房价上涨幅度前10的城市。

记者注意到，被约谈的部分城市楼市此前涨幅较为明显。“五一”前，住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责人。5月9日，又约谈了成都、太原两市政府负责人。

“此次约谈成都和太原两市，也说明此类城市房价上涨过快，潜在上涨因素还需要遏制。未来其他城市房价上涨若过快，也会面临类似约谈。”严跃进说。

住建部此前明确要求，应认真落实稳房价、稳租金的调控目标，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

多地出手严打炒房

记者注意到，被约谈的城市陆续闪电出手，再度升级楼市调控措施。

其中，5月11日，长春要求开发商在申请预售时要申报预售价格。5月10日，成都针对在调控政策实行中存在的恶意炒作、造谣生事等问题，积极加大市场整治力度。同日，西安对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行了约谈。

此前，哈尔滨还出台措施，在主城6区内新购商品房3年内不能销售。4月底，合肥连发楼市调控政策，要求开发商必须申请预售许可，取得预售许可证后才能进行商品房预售。长春4月24日出台了限购限售措施。

除被约谈城市之外，北京等传统热点城市也对楼市频频出手。5月，北京市住建委持续加大对违法违规中介的查处力度，严打违规炒作“学区房”，曝光10家违规中介。同时，工、农、中、建四大行上调了北京首套房贷款利率。

目前，“北京的房贷利率水平在全国范围来看并不高，二线部分城市如武汉、南京、重庆、成都等首套房贷款利率上浮15%以上。”链家地产市场分析人士向记者说。

未来限购城市还会增加

在公积金管理方面，住建部、财政部、人民银行、公安部四部委5月11日联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，要求重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波预计，2018年“因城施策、分类调控”的政策还将持续，房价上涨明显城市的调控力度会加强。2018年限购力度并不会减弱，限购加码的城市还可能增加。

某研究院认为，未来全国房地产信贷端口监管将继续偏紧，进一步防范房地产领域金融风险，房贷利率上行可能性仍较大。

“今年以来全国各地出台的调控政策已经超过百次。最近半个月，随着住建部约谈12城市后，一些城市密集发布楼市新政，调控力度不断加大。”严跃进认为，如果未来部分城市楼市出现反弹迹象，调控政策也会相应加码，监管层对房地产去杠杆、抑投机的态度很坚决。

(上海证券报)

　　今年以来，中国租赁住房资产证券化不断加速推进。

　　5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获深交所评审通过，200亿元储架额度使其成为租赁住房领域最大规模的证券化产品。

　　在此之前，市场上已有多只地产商系的租赁型住房储架REITs产品，但底层资产为人才租赁住房的此次获批REITs产品是国内首单。

　　随着住房租赁REITs的日渐活跃与相关政策机制的不断推进，近日市场传出消息称，公募REITs有望在年内正式落地。

　　对此，有接近监管人士表示，公募REITs的落地必须建立在成熟的标准化制度框架之上，目前关于公募REITs的规则仍在酝酿，暂无具体推出时间表。

　　顶层设计待出

　　随着国内资产证券化（ABS）市场的成熟和基本制度的逐步完善，关于中国版公募房地产投资信托基金（REITs）的呼声不断增大。

　　4月25日，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对租赁住房证券化资产的入池标准、发行区域、联合监管、合规性等提出了明确要求，并明确提出试点发行REITs。

　　这是继《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，在租赁住房金融支持方面的又一重要文件。

　　不少金融界人士和地产界人士认为，政策机制的重大推进意味着公募REITs很快将正式落地。

　　有媒体引消息人士信息称，公募REITs年内将出炉，交易结构已基本确定为公募基金加资产支持证券（ABS），基础设施资产、公共服务资产、经营性物业和监管认可的其他资产有望成为公募REITs的基础资产。

　　对此，一位接近监管层的人士向记者表示，公募REITs推出的步伐或难有目前市场预期之速。该人士指出，“目前会里关于公募REITs何时推出还没有具体时间表，但规则设计一直在进行。公募REITs的推出必须建立在成熟的监管规则之上，不可操之过急，只有顶层设计好了，以后才不会走歪。”

　　从法律层面而言，虽然目前我国多份规范性文件都提出了支持、推进REITs试点，但迄今为止尚未出台REITs立法或实质性优惠政策，未能将REITs规则落实到操作细节层面。因此，在关于REITs的标准化制度框架尚未建立之前，公募REITs的落地或仍需一定时间。

　　5月14日，华南一位公募人士向记者分析称，政策的松动确实带来了REITs的发展，但真正意义上的公募REITs要推出还面临着很多现实的问题。“比如税收优惠政策问题、流动性与低回报率问题、投资者教育问题等。另外，本身我国住房租赁行业发展还不成熟，各大房企这几年才开始涉足这一领域，还没有探索出清晰的盈利模式，公募这个时候考虑参与这一市场也会有所担忧。”

　　REITs市场待完善

　　尽管有诸多现实问题待解决，但最近两年尤其是今年以来，住房租赁REITs市场活跃度确实显著提升，这为公募REITs的推出打下了基础。

　　5月9日，深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划获深交所评审通过，该产品以深圳市属人才公寓作为标的资产，是国内首单以公共租赁型住房作为底层资产的REITs产品，储架额度为200亿元。

　　据悉，该REITs产品在退出途径上特别为对接公募REITs退出留下了选择空间，包括期限设计、退出定价等方面均为公募REITs退出做了考虑。

　　在此之前，国内首单百亿级规模且采取储架发行的住房租赁REITs——中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划于今年2月获批。 该REITs同样在退出机制上标明了“发行公募REITs”这一项。4月27日，这一REITs产品首期已经成功发行，规模为17.17亿元。

　　北京一位固收人士向记者表示，“监管部门的支持和推动对这两年REITs的迅速发展功不可没，基金业协会领导去年也多次提及推行公募REITs的意义，今年以来几百亿级别规模住房租赁REITs的出现，也是过去没有的，而且从近期获批的REITs来看，均为之后对接公募REITs留下了操作空间。可以预期，未来还会有更多的租赁住房REITs获批和上市，这个市场将越来越活跃。”

　　数据方面能带来直观的感受。据东方金诚国际信用评估有限公司统计，2017年以来私募REITs发行呈明显加速现象，数量和规模均大幅增长。

　　据统计，2014年至2016年三年中，我国私募REITs（不包括尚在发行期或已停售产品）的发行单数分别为2单、4单和8单，合计规模为358.15亿元；而2017年全年共发行私募REITs16单，规模为291.38亿元，达此前三年总和的八成以上。今年以来私募REITs继续保持良好势头，一季度共发行了3单私募REITs，发行规模为43.22亿元。

　　东方金诚表示，当前我国经济处于转型过程中，房地产领域在一定意义上已进入存量时代，此时加快推进REITs，特别是公募REITs是大势所趋。

　　不过，东方金诚亦表示，从目前发行的私募REITs来看，我国已有的REITs产品离真正意义上的REITs产品还有不小的差距。例如现有的私募REITs产品本质上对原始权益人的主体信用依赖程度仍然偏高；国内较低的商业物业租售比，导致产品期限被动拉长，加剧了产品期限与投资者投资期限之间的错配，因而不得不出现期限赋权机制；此外，缺乏公募REITs导致现有私募REITs产品流动性和退出机制较差，只能依赖物业处置，因而对处置风险较为敏感等等，这些是目前REITs市场发展较不成熟的表现。

5月14日，据贵州广播电视台官方新闻客户端消息，5月11日，贵阳市人民政府办公厅印发《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》，《通知》明确，在贵阳市购买的新建商品住房，3年内不得转让，严格执行商品房销售明码标价、一房一价制度。对于申请住房公积金贷款的缴存职工家庭，已办理过一次住房公积金贷款的，需在结清满一年后方可再次申请住房公积金贷款。

这是自住建部约谈地方政府相关人员后第5个发布楼市调控新政的城市。当天，西安市政府发布《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》，对于经过公开招拍挂的土地，严格按照《国有土地使用权出让合同》约定的规划用地性质及其他规划条件执行;所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地。

在此之前，长春、哈尔滨、佛山、成都等地已相继出台调控政策以维护房地产市场平稳健康发展。

据新华网消息，住建部负责人于5月9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

约谈指出，认真落实稳房价、稳租金的调控目标；要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房；加强资金管控，有效降低金融杠杆，防范市场风险；大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

而在此之前，住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。

据中新网报道，这一约谈的主要背景是，今年以来一批城市相继放宽人才落户政策，不同程度地带来一些地方的楼市热度上升。

根据国家统计局公布的数据，从环比看，新房价格上涨城市数量在1月、2月份均有所减少。到了3月份，上涨的城市有55个，比2月份多了6个城市，且房价环比增幅有所扩大。

其中，部分城市房价涨幅较为明显。数据显示，3月份，新房价格环比涨幅最高的海口为2.1%，其次是秦皇岛(1.4%)和长春(1%)。二手房方面，海口、太原、西安、哈尔滨等地环比涨幅均超过了1%。

一线城市中，北京的房价一直备受关注。近两个月，北京二手房交易量出现回升，价格趋稳。我爱我家市场研究院发布的报告显示，4月，北京二手房网签量创下近一年的最高值。

另据中国指数研究院发布的报告，4月全国楼市成交量环比上升，其中苏州升幅最为明显，大连、济南和温州次之。

据澎湃新闻统计，在住建部约谈的城市中，当前长春、哈尔滨、佛山、成都、贵阳、西安6个城市已相继发布调控新政，太原、海口、三亚、昆明、大连、徐州暂未出台相关调控政策，不过，暂未发布的城市中，昆明于3月1日发布过新政，而三亚则在2月11日也发布过。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，约谈政策也可以理解为窗口指导的方式，属于比较间接的但影响效果较好的调控手段。从约谈的制度来说，房价上涨过快的城市都容易面临约谈，尤其是全国房价上涨幅度前10的城市。

当前，各城市正多手段遏制投资投机炒房，加大力度整治市场违法违规行为。以成都为例，成都建立“信息监测-调查核实-问题处置”常态化工作机制，通过线上监测异动指标、线下约谈了解情况、现场核查项目状况，及时发现和处理不规范行为，全面监测在售新建商品房销售情况。今年以来，共监测出主城区商品房市场明显异动情况310起，涉及商品房项目20余个，对其中涉嫌违规或其他突出异常情况约谈4次，绝大多数商品房项目均及时整改。

据经济参考网报道，有业内人士透露，“住建部门相关负责人对地方政府的约谈或将继续。中央层面对于房地产调控的方向不会改变，调控力度也不会因市场下滑而放松，购房者应改变过去‘投机’想法。”

　　随着楼市调控继续深入，有关信贷、公积金等政策的变化，无疑更加牵动购房者的神经。近日，住房和城乡建设部发布的两份有关住房公积金的政策文件，再度将业界目光聚焦到住房公积金的个人提取以及企业存缴上来。

　　首先从提取上看，虽然住房公积金是职工在购房时能够享受的重要福利之一，但往往由于审批速度过慢、提取困难等问题的存在，让这一福利的受众面没有得到很好的普及。与此同时，随着目前信贷政策逐步紧缩，商业贷款审批时间被不断拉长，使用公积金贷款买房更是衍生出一条骗提套取的“黑色产业链”，对此，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、公安部四部门于近日发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，力促住房公积金制度稳健运行，依法维护缴存职工权益。

　　通知一方面明确要优先支持提取住房公积金支付房租，提取额度要根据当地租金水平合理确定并及时调整。重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机；另一方面，也在优化提取审核流程。同时，对于同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。此外，通知还明确，要实施失信联合惩戒，建立跨地协查机制，并从三大方面加强内部风险管理。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，虽然各地房地产调控取得了一定的效果，但部分地区热度犹存，一些违规使用公积金涉及炒房的情况依然存在，所以对于公积金使用的从严管控确有必要；另外，从公积金的使用效率方面来看，也有继续提升的空间。从过往来看，住房公积金主要承担了在购房阶段的助力角色，但随着去年以来住房租赁市场的快速兴起，未来公积金也将为租赁人群提供更多的保障作用，在减轻租房者资金压力的同时，更好地发挥出住房公积金的多维度优势。

　　其次，再从公积金的存缴方面来说，这一点被更多的企业所关注。

　　对于职工个人而言，住房公积金无疑是其购房时节省成本的重要举措，但对于企业而言，偏高的存缴比例无疑增加了企业的经营成本。因此，在当前政府部门为企业开出一系列减税降费措施的背景下，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合发布《关于改进住房公积金缴存机制 进一步降低企业成本的通知》（以下简称《改进通知》），亦从住房公积金角度为企业减轻负担。

　　《改进通知》提出，各地区2016年出台的阶段性适当降低企业住房公积金缴存比例政策到期后，继续延长执行期至2020年4月30日。各地区要对政策实施效果进行评估，并可结合当地实际进一步降低企业住房公积金缴存比例。与此同时《改进通知》还明确了住房公积金缴存比例浮动区间：住房公积金缴存比例下限为5%，上限由各地区按照《住房公积金管理条例》规定的程序确定，最高不得超过12%。缴存单位可在5%至当地规定的上限区间内，自主确定住房公积金缴存比例。

　　恒大研究院副院长夏磊在接受《证券日报》记者采访时表示，住房公积金制度有两个原则，即公平性、普惠性。“限高保低”的弹性缴存比例，限定缴存上限、保证缴存下限，让尽可能多的企业参与其中，又能根据企业自身条件，选择适合自己的缴存比例。此次发布的《改进通知》，将企业公积金缴存比例阶段性降低政策延长到2020年，也是为了坚持公平性，而给制度赋予阶段弹性。

原标题：前4个月财政收入增长12.9% 地方政府揽1.8万亿土地出让金

4月财政收入印证了市场对4月份宏观数据向好的预期。

5月14日，财政部公布4月份财政收支数据。1-4月累计，全国一般公共预算收入6.9万亿元，同比增长12.9%。其中，与实体经济密切相关的税收收入约6.1万亿元，同比增长16.5%。

分析人士对21世纪经济报道记者表示，国内增值税、车辆购置税等指标，反映了4月份工业、消费等数据都将不错。

此外，全国土地市场延续火热。前4个月，全国土地出让为地方政府带来将近1.8万亿元收入，同比增长40.7%。不过，土地出让收入在不同城市分化明显，二三线城市土地市场成交较为活跃，一线城市比较冷淡。

4月宏观数据有望大幅回暖

不少市场分析人士指出，4月份宏观数据有望大幅回暖。

中信证券首席经济学家褚建芳表示，高频数据显示4月份工业生产已大幅回暖，4月六大集团耗煤量同比增长5.49%，比3月份大幅回升7.94个百分点。预计4月工业增加值增速为6.5%，较3月份回升0.5个百分点。

广发证券首席宏观分析师郭磊指出，从高频数据看，4-5月经济数据正在经历一轮环比上行。他认为，出口只是开始，二季度经济可能连续修复悲观预期。

5月15日，统计局将公布4月份宏观数据。目前公布的PMI、进出口数据来看，4月份经济基本面不错。

“4月份部分指标并不像预期那么差，进出口增长比较快，中美贸易摩擦的负面影响没那么严重；PMI分项指标反映需求平稳，经济整体运行比较平稳”，交通银行金融研究中心高级研究员刘学智对21世纪经济报道记者表示。

4月份财政收入数据也支撑这一判断，财政收入维持两位数增长。1-4月累计，全国一般公共预算收入6.9万亿元，同比增长12.9%。其中，税收收入约6.1万亿元，同比增长16.5%；非税收入8121亿元，同比下降8.8%。

4月份财政收入增长12.9%，相较一季度13.6%有所下行，符合之前预期。财政部国库司负责人娄洪在一季度发布会上表示，总体预计，后期财政收入将会继续保持较快增长，但与一季度相比，增幅可能会有所放缓。这里存在一些影响后期收入的因素，包括减税降费力度将加大、PPI同比涨幅放缓、国际国内经济运行存不稳定因素等。

同时，主体税种呈现良好增势。1-4月份，国内增值税实现2.3万亿元，同比增长18.4%；企业所得税约1.4万亿元，增长13%；进口货物增值税、消费税5772亿元，同比增长15.8%。

中国财政科学研究院博士罗志恒对21世纪经济报道记者表示，4月份国内增值税增速较高，一定程度反映4月工业增加值增速不错。从3月中下旬以来，高炉开工率在逐周上行，4月份发电耗煤量指标转正，PMI先行指标也都表明4月份工业增加值数据有望回升到6.4%—6.5%的水平。

“1-4月份，车辆购置税同比增长23.4%，反映出汽车消费增长较快。乘用汽车联合会公布的4月份汽车销售数据也表明汽车消费不错。汽车消费对4月份消费数据会起到很好的支撑拉动作用。”罗志恒指出。

二三线城市土地市场火热

除了一般公共预算收入，部分城市也从土地市场获得较丰厚的收入。

1-4月累计，国有土地使用权出让收入约1.8万亿元，同比增长40.7%。2017年全国土地使用权出让收入约5.2万亿元，同比增长40.7%——在去年土地收入创历史新高的基础上，今年土地市场收入仍丰。

房地产调控并未放松。前段时间，住建部负责人就房地产调控问题，分别约谈了成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等城市。

部分城市的房地产调控，对地方收入带来影响。如上海一季度来自房地产业的收入下降20.2%，来自工业和商业的财政收入分别增长12.3%和13%。北京一季度商品房销售面积78.9万平方米，下降66%；其中，住宅销售面积54.2万平方米，下降59.6%。

4月份全国土地出让收入，不同的城市存在分化的现象。“据wind资讯，100个大城市1-4月份土地成交面积同比增速快于2017年，但结构发生变化，今年主要是二三线城市土地成交面积增长较快，一线城市为负增长。”罗志恒对21世纪经济报道记者表示。

wind资讯显示，1-4月份，全国100个大中城市土地成交面积同比增长22.5%。其中一、二、三线城市同比增速分别为-7.6%、27.2%和22.3%。 一、二线城市与2017年呈现不同的情况。2017年全年100个大中城市土地成交面积同比增长16.9%，其中一、二、三线同比增速分别为46.4%、0.7%和29.9%。

目前来看，一线城市土地市场交易较冷淡，二线城市如武汉、杭州、成都等土地市场成交量较大，宁波、佛山、嘉兴、常州等三四线城市土地出让金额也增长较快。

中原地产研究中心统计发现， 1-4月，50城市土地出让金合计达到11882亿，比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。4月全国50大城市土地收入2842.2亿，同比上涨83.4%。仅4月当月，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等城市土地出让收入就超过100亿。不过，热点城市的土地溢价率基本平稳，基本在10%左右，明显低于调控前（2015-2017年平均溢价率为30%）的溢价率。

刘学智表示，因为土地价格上涨，全国土地出让金仍保持较快增长，反映土地市场需求仍然比较好。在租赁房建设、棚户区改造等支撑下，当前房地产投 资增速不错，对投 资数据起到支持作用。不过，下半年房地产投 资增速有可能会慢下来。

“包括长沙、杭州等城市由于库存去化厉害，房企补库存需求较大。不过，当前房企融资很紧张，包括碧桂园、恒大等都在加快房地产周转速度，加快建房、加快卖房，使得前几个月房地产投 资增速比较高，后续房地产投 资增速可能会慢下来。相应的，这可能也会对下半年土地出让收入造成影响。”罗志恒表示。

(21世纪经济报道)

原标题：多个二三线城市售租比超一线 社科院预警房价追高风险

2018年1月房价与租金比值最高的是厦门，达到了惊人的1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。

随着二三线城市的房价上升，不少曾经的“价值洼地”城市房价已经直逼北上广深，其售租比更是让许多人大呼“看不懂”。

5月14日，社科院城市所发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。报告显示，2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元，已经超过了一线城市广州，杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元，与广州只有每平方米一两百元的差距。如果从房价与租金比来看，2018年1月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。

这些数据显示，不少二三线城市的房地产风险在上升。上述蓝皮书认为，很多二三线城市房价上升过快具有巨大风险。为此，购房者应注意规避追高。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市，一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。

“随着去库存刺激政策的逐渐退出，变为紧缩的调控，预计2018年下半年三四线城市（房地产）市场有可能会出现一波较大的回调。”5月14日，中国社科院城市所不动产室主任王业强在上述发布会上表示。

售租比失衡

如果从售租比来看，不少二三线城市的表现让北上广深难以“望其项背”。

上述报告数据显示，2018年1月房价与租金比值最高的是厦门，达到了惊人的1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。

房价与租金比超过一线城市的还有廊坊，达到了883。惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。

从一线城市来说，上海该比例为644，深圳为627，广州为600，北京为594。简单计算，一线城市房价与租金比值最低的北京，租金回本年限为49.5年，年租金收益率约为2%。而苏州、青岛、济南、天津的上述数据均超过了北京。

上述报告指出，国际房价与租金比例一般在200-300，中国城市一般都远超300的比值。相对于住房销售价格，住房租赁价格的变化一直较为平稳。住房销售价格与租赁价格的失衡，一方面有投机炒作的因素，另一方面有租赁住房保障低、租购权益相差悬殊等原因。

交行金融研究中心高级研究员夏丹指出，很多二三线城市房价去年以来涨幅高，房价绝对水平的确没达到北上广深的水平，但由于租金不高，导致房价与租金比值偏高。

一些城市的限购限价等措施，甚至导致了价格的扭曲。“一些地方因为高于某一个价格的新建住宅不能卖，结果二手房远高于一手房价格，看起来很低的一手房价格存在很大的寻租空间。”她说。

很多二线城市经济发展并不快，一季度经济增速甚至低于5%，有的城市甚至遭遇常住人口净流出。在这样的背景下，为何最近一段时期房价仍然上涨？

中国人民大学教授陶然指出，根本的原因是地方政府对于土地采取了垄断的措施。 “如果不打破这个垄断，那么房地产价格非常高的问题是解决不了的。”

针对二三线城市部分涨幅大，以及房价总水平以及房价与租金比超过一线城市的情况，上述报告给出了预警风险。

该报告表示，不仅一二线城市需要坚持调控，三四线城市也需要加强市场管控。报告指出，过去一年，三四线城市房价出现了大面积的快速上涨。相对于一二线城市，三四线城市房价上涨更容易出现泡沫化现象。需要加强对三四线城市房地产市场稳定性的监控，督促政府根据市场发展与供需结构变化，及时出台稳定市场的政策。

防止房价大起大落

2016-2017年，一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。2018年，它们仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。这使一线城市的房价得到了控制。数据显示，2018年3月除了广州微弱上升外，北京、上海和深圳的新建住宅价格都是负增长。

而在部分二三四线城市，去库存政策尚未得到及时调整。三四线城市购房政策相对宽松，这使得它们承接了房地产投 资的溢出。比如，2018年3月哈尔滨、大连、北海、西安、昆明的新建住宅价格都是两位数增长。

下一步，王业强指出，由于房地产调控政策不放松，一线城市和二线热点城市有可能会率先探底，三四线城市调整明显滞后于一线城市。

报告也表示，预计北京、上海等一线城市房价短期仍将延续当前跌势，难以出现有力反弹。前期房价快速上涨的二三四线城市房价，部分将出现下跌，购房者应注意规避追高风险。

此外，王业强建议“在土地供给方面，应当以人口规模作为增加居住用地的依据，土地供给的思路从‘以地控人’变成‘地随人供’的导向。”

上述报告也指出，部分二线城市目前土地购置面积较多。其中2017年35个大中城市购置面积最多的是重庆、合肥、长春，分别达到了1112.22万平方米、684.87万平方米、480.98万平方米，远超北京的413.3万平方米。另外郑州也有442.47万平方米，昆明有408.9万平方米，西安有328.07万平方米。部分二线城市现在的土地供给，是未来商品房供给增加的有利因素，因此很多二线城市房价未来面临新的调整因素。

中国房地产评估师与房地产经纪人学会副会长柴强指出，目前房地产市场泡沫较高，存在杠杆率较高的问题。“目前属于在‘刀尖’上的短期平衡，稍有风吹草动都会有很大的变化。它的不确定性，一个是有（价格）再暴涨的不确定性，也有大幅下降的不确定性。”

21世纪经济报道记者获悉， 2017年三四线城市房价的猛涨，棚改的货币化安置起到了很重要的推动作用。上述报告建议，适时退出棚改货币化安置政策，可对迅速升温的三四线城市房价起到釜底抽薪作用，避免市场大起大落。

(21世纪经济报道)