月度归档:2018年06月

中国房子的空置率到底有多高?答案出乎意料

我们买不买房参考的因素很多,比如利率、政府调控、市场预期等,但一个最简单、最实用的因素却被淡忘了,那就是市场上的房子到底是多了还少了!

房子也是商品,买的人多了会涨,反之会跌,这么简单的供需关系相信大家不会不知道,但却不被人们使用,根本原因在于信息不对称,比如你去买商家的商品,需求看得一清二楚,但商家到底有多少商品,你不知道,所以有时价格往往是虚高。

那么中国现在的房子是多了还是少了?够不够住?我们可以用空置率来衡量。

对于空置房率,目前没有权威的数据,官方公布的只有商品房待售面积,它说的是开发商已经建好的准备要出售或出租的房子,包括以前年度竣工和本期竣工的房子。

但是商品房待售面积只能测量增量房子的空置率,而存量房子当中的空置率到底是多少却没有统计到。

所谓住房空置率正确的应该是:某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 不包含已出租的房子。

近日,原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时,他说:

之前,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

他没有给出确切的数据,但按照他的说法,中国目前的空置率显然是要高于13%的。

当然中国没有进行房屋大普查,空置率确切的数据并不能找到,对于中国的空置率各路人马说法明显不一。

今年3月,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说:2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。

2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中预测:

2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。

2013年六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。

很显然,各路人士对我国住房空置率的预测虽然说法不一,但都认可在10%的幅度以上。

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%—10%之间为合理区;空置率在10%—20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

如果按照国际通行做法,我国的空置房率确实偏高,有的数据甚至已经到了商品房严重积压区。

那这样意味着什么?这预示着中国房价将要见顶了吗?

显然不是,中国的住房空置率偏高这是事实,但不意味着房价见顶,比如按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的预测,中国城镇住宅空置率达到22.4%,但依然出现了2016年一二线房价的暴涨以及2017年三四线的大涨。

我的住房空置率要分两方面来看,一是处于城镇化顶尖的一二线城市房子依然是紧俏,而人口不断流出的三四线城市则是供大于求,房子面临积压的风险。

根本原因在于中国依然处于城镇化进程,即使中国目前人口出生率低,但存量下的人口流动会让高级别城市人口增速大于房子供应量,结果就是中国处于金字塔上端的房子继续上涨,下端的房子会滞涨。

数据显示:2017年,中国人口城镇化率58.52%,户籍人口城镇化率42.35%,无论是人口的城镇化,还是户籍的城镇化都没有达到80%,这个数值被认为是城镇化的顶端。

1、人口的城镇化会带来增量的人口,表现为当地人口地净流入;

2、户籍的城镇化表现为城市内部人口结构的变化,即越来越来的人口获得房票。

所以按照中国目前城镇化率1%的递增幅度,中国中心城市(省级以上)至少还有十几年的人口净流入期,对应的就是对房子的需求量越来越大。

而从住房供应上看,随着城镇化的逐渐深入,大城市新增用地逐渐少,开始进入存量房时代,2016年7月,北京房屋总成交2.9万套,其中,新房成交0.7万套,二手房成交2.2万套;从15个热点城市中,二手房/新房成交量比值由2提升至4。

存量房时代的到来意味着大城市可供出售的住房更多只能从存量房腾挪,结果是快速消化目前的空置房。

我们以深圳为例,深圳是典型的外来人口城市,同时也是小产权房集中地。深圳的住宅分为三类,有人做过测算深圳住房面积是4.04 亿平方米。

1、城中村、小产权房等:1.76亿平方米;

2、商品房:1亿平方米;

3、保障住房:大约1.28亿平方米。

空置率房主要集中在商品房,没有多少人去炒作小产权房和保障房吧。我们来算下,1 亿平方米如果每套房居住面积是90平方米,那么就有111万套房。

假设深圳房子空置率是20%,那么空置房数就是22.2万套房,可以满足70万左右的人口居住,以深圳二千万的人口体量,多吗?

所以以中国房子空置率高企预言房价见顶这是伪命题,对三四线城市或许有效,对一二线城市不会管用。即使接近城镇化末端也很难见效,因为住宅土地由地方政府供应,当大量的需求追逐有限的资源时往往表现为上涨。

比如说中国香港,都说它人多地少,但香港实际的所有建设用地面积只占总面积的25%,住宅用地仅占7%,这是香港房价居高不下的重要原因。

多家内房上市企业股东持续回购、增持股份

吴氏家族信托继续增持龙湖地产510.6万股 持股升至43.87%

6月28日,龙湖地产有限公司发布公告称,董事会已获公司一名主要股东Charm Talent International Limited知会,在6月25日至6月27日期间于公开市场增持合共510.6万股普通股公司股份,平均价格约为每股股份21.54港元。

据观点地产新媒体了解,Charm Talent全部已发行股本由Silver Sea Assets Limited全资拥有,而Silver Sea全部已发行股本则由HSBC International Trustee Limited以吴氏家族信托的受托人身份全资拥有。

吴氏家族信托是于2008年6月21日由吴亚军女士作为设立人,及HSBC International Trustee作为受托人设立的一项全权信托。吴氏家族信托的受益人包括吴亚军女士的若干家族成员,而吴女士亦为龙湖地产的主席兼执行董事。

观点地产新媒体查阅公告获悉,紧随收购事项前,Charm Talent持有逾25.97亿股股份,相当于龙湖地产已发行股本约43.79%。紧随收购事项后,Charm Talent持有约26.02亿股股份,相当于已发行股本约43.87%。

值得注意的是,5月29日至5月30日期间、5月23日至5月28日期间以及4月23日,吴氏家族信托于公开市场增持公司普通股股份分别554.35万股、163.65万股以及159.65万股,平均价格分别为为每股股份22.8港元、23.5港元以及22.8港元。

中国金茂获公司执行董事、管理层增持162万股股份

6月28日,中国金茂控股集团有限公司发布公告称,该公司获公司执行董事、管理层增持162万股股份。

观点地产新媒体查阅公告获悉,为彰显对中国金茂的信心和对该公司股票投资价值的认可,中国金茂执行董事、管理层于2018年6月28日,进一步以自有资金在香港联合交易所有限公司场内共同购入了162万股普通股股份,平均价为每股3.77港元。

值得注意的是,中国金茂三位高级管理层及执行董事宋镠毅、李从瑞以及江南,从去年年中到今年,曾数次以自有资金增持中国金茂股份,目的是为了显示对公司今后高质量增长的信心。

1月15日至22日,中国金茂获得执行董事、管理层以自有资金在香港联交所场内,共同购入了7158.8万股普通股股份,平均价为每股3.8415港元。

3月28日,中国金茂获三位高级管理层及执行董事宋镠毅、李从瑞以及江南增持。据了解,三位高层于3月28日在场内以每股平均价4.3946港元,分别增持了10.65万股、14.1万股及11.36万股,累计增持36.12万股,涉资约158.74万港元。

黄朝阳再增持中骏置业100万股 持股比例升至52.36%

6月28日晚间,中骏置业控股有限公司发布公告称,董事会获新升控股有限公司(由本公司执行董事、主席及控股股东黄朝阳先生全资持有)于6月28日告知,新升已于今天于市场上以每股平均购买价3.5865港元,增持公司总数100万股每股面值0.10港元的普通股。

观点地产新媒体查阅公告,如上述新升增持股份后,新升于公司的持股量由20.012亿股股份增加至20.022亿股股份,即相当于中骏置业全部已发行股本的约52.36%。

根据公司所得资料及据董事会所知,于上述增持后及于本公告日期,仍保持充足公众持股量。

林龙安增持禹洲地产20万股 涉资90.2万港元

6月28日,禹洲地产股份有限公司发布消息,其公司执行董事兼董事会主席林龙安于市场上收购20万股禹洲地产股份,平均价格为每股股份4.51港元,共涉资90.2万港元。

观点地产新媒体获悉,在本次股份增持后,林龙安共持有26.03亿股股份的权益,占禹洲地产目前已发行股本总数的约62.13%。其中包括了林龙安作为实益拥有人持有的12.98亿股股份,以及其作为公司执行董事兼董事会副主席的妻子郭英兰手中持有的13.05亿股股份。

公告透露,本次收购是由于林龙安对禹洲地产总体发展前景及增长潜力抱有信心。

据观点地产新媒体查阅获悉,林龙安在6月19日就曾在市场上收购50万股公司股份,涉资261.96万港元。

另于2018年前5月,禹洲地产实现累计销售金额为184.76亿元,同比增长2.43%,累计销售面积为138.4万平方米,平均销售价格为每平方米1.34万元。

中国奥园董事回购368.8万股份 涉资1951.2万港元

6月28日,中国奥园地产集团股份有限公司发布公告称,该公司董事已于联交所场内购回368.8万股股份,约占已发行股份总数的0.138%,总代价为1951.2万港元。

据观点地产新媒体了解,此前,奥园地产董事被授予股份购回的一般授权,可在香港联合交易所有限公司购回奥园地产的股份,数量不超过在2018年5月29日举行的奥园地产股东周年大会日期已发行股份总数的10%,即最多268,157,135股股份。

奥园地产表示,考虑到当前市况,奥园地产认为现时为购回股份的适当时机,且股份购回符合奥园地产及其股东的最佳利益。

黄红云质押4650万股金科股份用于融资 已累计质押3.74%

6月28日晚间,金科地产集团股份有限公司发布公告称,公司于今日接到公司股东黄红云先生的通知,获悉黄红云先生与重庆三峡银行股份有限公司进行了股票质押交易。

观点地产新媒体查阅公告,于6月26日,黄红云两次质押股份,质押股份合计4650万股,占其所持股份比例的8.80%;质押到期日为2022年12月25日,质权人为三峡银行,用途为融资。

截至公告披露日,黄红云共持有公司股份527,958,703股(包含通过资管计划持有的1250万股),占公司总股本的9.89%。

此次质押的4650万股,占其所持公司股份的8.80%,占公司总股本的0.87%。黄红云已累计质押1.995亿股,占其所持公司股份的37.79%,占公司总股本的3.74%。

凯华集团上一年度录得收入11亿港元

6月29日晚间,凯华集团有限公司公布的截至2018年3月31日止年度业绩显示,期内,集团的综合亏损为4.98亿港元(2017年:溢利12.22亿港元);公司拥有人应占年内亏损为5.03亿港元,而每股基本亏损为0.05港元(2017年:每股溢利0.13港元)。

公告显示,期内,凯华集团物业买卖及租赁收入11.04亿港元(2017年:5790万港元)。

观点地产新媒体查阅公告,凯华集团于2018年3月31日的银行结余及现金为4.3亿港元(2017年3月31日:1.04亿港元)。于2018年3月31日的负债资本比率(借款╱股东资金)为118.6%(2017年3月31日:92.5%)。

于2018年3月31日,集团银行及其他借款约为57.24亿港元(2017年3月31日:46.1亿港元)。

禹洲地产38亿收购沿海家园资产进一步延长

6月29日,禹洲地产股份有限公司发布公告称,该公司以38亿收购沿海家园部分项目资产交易事项,以进一步延长先决条件的达成日期至2018年8月31日或之前。

公告称,由于订约方需要更多时间完成尽职调查及重组,于2018年6月29日,订约方订立进一步补充协议,以进一步延长先决条件的达成日期至2018年8月31日(或订约方可能书面协定之较后日期)或之前。

据观点地产新媒体查阅资料获悉,早于1月13日,沿海家园作为卖方与买方禹洲地产订立出售协议,向禹洲地产出售其北京天伦、沿海武汉、佛山和谐家园、沈阳沿海、沈阳中广、天津和谐家园及武汉致盛七个发展中物业项目公司的全部股权,总代价为人民币38亿元,涉及相关资产的建筑面积超过548万平方米。

收购事项完成后,禹洲地产将拥有目标公司100%权益,而目标公司连同其附属公司将成为公司的间接全资附属公司,其业绩将于集团财务报表综合入账。

但2月20日,禹洲地产发布公告称,收购沿海家园资产包这一交易事项的相关通函,将延迟至2018年4月30日或之前寄发予股东。

2018年5月11日,禹洲地产再次发布公告称,买卖协议的订约方订立补充协议,收购沿海家园资产包这一交易事项将延长先决条件的达成日期至2018年6月30日(或订约方可能书面协定之较后日期)。

保利物业签约天创物业 就校园物业管理领域展开合作

6月29日,保利物业与天创物签约业战略合作协议,双方将在全国校园、政府物业管理领域展开合作。

据观点地产新媒体查阅资料获悉,保利物业是央企保利地产的下属企业,业务遍布北京、上海、广州、成都、长春等100多个大中城市,在管项目超过600个,签约面积超过1.9亿平方米。而天创物业是湖南本土物业企业,其服务项目重心为政府机关、写字楼、高档住宅、学校、大型企业物业服务。

据悉,此次双方战略合作协议的签署,将意味着保利物业正式进军校园物业管理领域。

保利物业董事长黎家河董事长指出:“物业管理企业强强联手将成未来发展趋势,本次携手天创物业,在保利物业发展历程中非常具有里程碑意义。我们结合了天创物业高校与政府物业的拳头产品,为保利物业现有服务产品加入了外拓合作的重要元素,通过双方的竭诚合作,保利物业将进入国内校园物业管理细分市场第一梯队,更好引领和促进校园物业管理的发展。”

天创物业总经理易帅表示,此次合作后,天创物业将完成本土物业企业到全国性知名物业管理企业的角色转变。

报告称近8成毕业生期望房租低于2000元/月

中新网客户端北京6月27日电(记者 吴涛)27日,一份调查对象主要为本科毕业生的报告称,超五成2018年毕业生选择新一线城市就业。毕业生的平均期望薪资达7116元/月,IT/互联网行业成求职大热门。

该报告名为《2018高校毕业生就业安居报告》,是58集团旗下的58英才招聘研究院与58安居客房产研究院联合发布的。报告调查对象中,2018年毕业生学历占比,专科为32.90%,本科49.85%,研究生17.25%。毕业生年龄占比,18-20岁为13.53%,21-24岁75.39%,25-28岁11.08%。

毕业生平均期望薪金7116元

报告调研显示,2018年毕业生期望薪酬平均值为7116元/月,而实际薪酬平均值为6019元/月。

另外,因一线城市生活成本和薪资水平高,毕业生期望薪酬也相对较高。北京求职的毕业生期望薪酬排名第一,达到9982元/月。

而在新一线城市中,杭州、成都、重庆之间的期望薪酬差距正在缩短。杭州平均为8250元/月,成都为7338元/月,重庆为7206元/月。

这些城市就业竞争激烈

在就业城市的选择上,毕业生求职前15位城市中,一线城市占比39.06%,新一线城市占比56.36%。报告指出,随着新一线城市软实力和城市品牌效应的增强,人才虹吸现象显著。

排名前十五位城市依次是北京、上海、深圳、成都、广州、杭州、西安、南京、武汉、郑州、重庆、青岛、长沙、沈阳、合肥,其中不少新一线城市。

为什么选这些城市?在毕业生选择求职城市的原因中,排名前三位依次是就业机会多、经济发展快、发展空间大,而薪资水平高排在第四位。

有意思的是,报告还发布了“毕业生职位竞争指数”,指数显示,外地生源最青睐的重庆,也是毕业生职位竞争指数最高的城市,而郑州职位竞争指数相对较小。

另外,随着杭州、西安、南京等新一线城市的快速发展,毕业生的就业机会随之增多,毕业生职位竞争指数也变大,甚至超过北京、上海、深圳。

这些行业受毕业生青睐

就业城市选好了,那选择什么行业呢?报告调研数据显示,IT/互联网、通信、金融排在毕业生求职热门行业榜的前三名,这三大行业都是高附加值、高技术含量、高发展空间的“三高”行业,深受毕业生青睐。

在求职首选岗位中,毕业生更青睐软件/互联网开发/系统集成、电信/通信技术开发及应用、财务/审计/税务等岗位。

报告称,发展前景、专业对口和个人兴趣是毕业生选择这些岗位的原因,在行业、岗位的选择上,毕业生的意向基本趋于一致,选自己所想,干自己所爱。

近8成毕业生期望房租低于2000元/月

在一线城市或新一线城市工作,很多毕业生免不了要租房。报告还显示,毕业生普遍期望租金较低。79.53%的毕业生期望租金低于2000元/月,其中1400-1600元/月的占比最高(16.46%),对于3000元/月的租金价格接受度低。

租金来源的绝大部分是毕业生的工资,46.32%的毕业生可接受的租房开销占工资比重的30%。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出,通常来讲,房租收入比在30%以下处于合理范围,若占比超过30%,租金带来的经济压力过大,影响生活的幸福感。

毕业生租房时考虑的主要因素是地理位置(75.68%)及租金(72.97%)。对于租住地段的选择,毕业生倾向于选择交通便利、距离公司近的房源。

房源位置直接决定上班通勤时间,报告调查显示,毕业生对于15km以内的单程通勤距离的接受度较高,可接受单程通勤时长在40分钟左右,30-45分钟为最佳通勤时间。(完)

李嘉诚:击退蔓延处处的平庸傲慢 建设希望重塑世界

6月29日,华人首富、长和系资深顾问李嘉诚出席2018年汕头大学毕业典礼,并发表了题为《建立自我,追求无我》的演讲,在现场,他还为汕头大学奖章获得者颁奖。此后,今年年满90岁的李嘉诚退任汕头大学校董会名誉主席一职。

以下为李嘉诚演讲全文:

建立自我 追求无我

汕头大学毕业典礼致词 ─李嘉诚

尊敬的黄宁生主席,各位领导、校董,各位嘉宾、老师,亲爱的同学、家长,各位同事、朋友:

很高兴在这特别的一天有缘份共聚,分享毕业同学们的兴奋。 今天对我也是难忘的一天。

我年轻时经历贫病战争,令我悟出有感恩之心的价值。今天我们有数不尽感恩的原因,让我们以雷鸣掌声,感谢老师,感谢父母;最重要,希望大家为汕头大学鼓掌,她永远是我们生命中的一部份。

毕业的同学带着汕大创意自强的信念走进世界,有越级打拼的勇气,冲破命运迷宫,把有限变无限,击退蔓延处处的平庸傲慢,建设希望,重塑世界。

环境不是牢笼,在各行各业,你有实践力──把科技、现代化及工业化的优势,揉合成新。 你有检视力,知道如何守常持变,厘清障碍;面临抉择,掌握进退, 处变不惊。

你们是有追梦能力的幸运儿,你们眼中的世界是什么模样的?汕头大学「建立自我、追求无我」的理念对你重要吗?在林林总总“做好人”“做好事”的口号中,一个自我中心的人看世界,和真诚有本心的人看世界不同。超级出众的人会常常问自己:我是 Prince Charming 或是 Prince Harming?你是魅力、功效之星,还是滔滔大论、制造问题的人?

现代环境的新挑战,因循难立新,在平庸圈套的死胡同徘徊,徒然浪费资源事倍功半;要探求不一样的方法,才可寻找到有价值的量变。

建立自我,关键态度是「谦卑、谦恭、谦虚」。谦卑具有修复、激励功能,它是虚伪、自大和傲慢综合症的预防针。有思想,有智慧带谦虚修为的人,是有量度、能长期处理复杂压力的问题解决者,他们意识到自己的观点,并非唯一有效可行的选择。谦恭的人常带好奇、开明,自胜者强是充实人生的灵丹妙方。

立志要改变世界的人,有实质良心和才华同样重要,你的领导能力能否服务好理想?你的深度与宽度决定你是解决问题的人,还是问题本身;区分你是启发别人的天使,还是把主观强加于别人的牛魔王。

有人认为我这把年纪,时间不再没有方向,时间就是当下。

晚上仰望星空,让我了解人的渺小,在漫漫长路上,很多时候也感到沮丧无力,但为了明天,我依然披上战衣,去思考、去感受、去行动,永不言倦──继续为公益求变,寻找更好。

亲爱的同学们、校友们,38年前,这里原是一片荒芜田地,创办汕头大学,尽管被人嘲讽是愚公移山,但我坚信只有推动教育改革,初心的许诺才能实践。我要感谢一直支持我的朋友,是你们令我这孤独激情路上不感孤独。每次来到汕大,同学们一张张笑脸和爱,是我永恒的鼓励。

今天之后,我会退下汕头大学名誉主席的职务,在这心爱的大地上推动教育改革的使命,将交由小儿泽楷和基金会同仁接力。同理心和慷慨良心,是一种选择,心中满足感,难以言传。大家同心,可实现更大的梦想。

过往一切深烙心上,向前眺望,我总是对大家能成就的未来带着期盼,同学们, ARE YOU READY?一生以理智、道德和诚信,致力为世界带来尊严和机遇,「建立自我,追求无我」,活出真正胜利的人生。

让我再次为同学们送上鼓励:「今天你以汕大为荣,明天汕大以你为荣。」

谢谢大家!

过去16年李嘉诚在汕大毕业礼现场都讲了什么?

2017年

《愿力人生》

在高增长机遇巨浪中,愚人见石,智者见泉。

愚人只知道“为”(to do),智者有愿力,把“为”(to do)变“成为”(to be)。

性格基础是意志力,自律的坚持和创意潜力相形相塑,才可达致拥有挪移心外喧哗的处世心力。

自律是铁杵成针的意志功夫。

良知是成就尊严和有存在意义的明灯。

2016年

《未来就在眼前》

这高增长的年代,要脱颖而出,必须不断强化谦逊的学习态度。

锐变的年代,也同时是人格力量的年代,在理想大道上赶路时,希望你们有悲天悯人的心怀。

不要忘记有能力帮助别人是福分。

2015年

《求成者OS》

“求成者”的内心有所追求,对自己的定位明确,他们愿意为改善今天,不断寻找最佳方案;他们精明,但没有一大堆主观的标签;他们负责任的心态,为了贡献明天,拒绝接受不认真、僵化,把一切弄复杂的做事方法。

“求成者”以“仁能善断”、“仁能善择”去定义自己的一生,我们要把这种态度元素,像编写智能系统内核一样,内置在人生当中,不断升级、不断优化,令涌现的机遇、洞见的升华,做人处世节奏的掌握,汇合运行自如,有效作出最好的判断、最好的选择,打造自己的运气,建立充满光芒的人生。

2014年

《无心睡眠》

我忧心,人与人之间欠缺互信:信任是凝聚理性社会一个重要的环节,当它未能成为润泽社会的“正能量”,当大家总觉得一切在变味,对一切存疑,认为公平正义被腐蚀时,政经生态均会走向循环的大滑坡:构建社会信任——是民族最好的无形资产。

2013年

《现实的造梦者》

只有怨愤而欠缺思维,只会令你更软弱、更惶恐,使你付出更大的代价和承受更大痛苦。我要把愤怒转为对自己更高的要求,和更专注解决问题的动力。只有能面对现实的人才可征服现实,只有更加勤奋,更具观察力和韧力的人,才可改变困境,创造机会和缔造希望。

2012年

《我很在乎未来》

也许你们都听过我如何挣扎求存,奋抗命运变幻无常的故事,但你们可能不知道,我在你们同龄的时候,多次拒绝放弃理想以换取“无发展空间”的眼前安逸,我一直深信,如果世界上有任何“成功秘方”,其中最关键的元素必定是你对成功的欲望远远大于对失败的恐惧。这心态像是刀锋——锐化你对什么是“可能的”触觉和激发你的梦想:这心态像是预警系统,令你对自满情绪和停滞时刻警惕,令你审慎律己、敢爱、敢说实话、敢当万绿丛中那点红。

那你问我当年订立的目标是什么;我的答案你们早就知道:“建立自我,追求无我”,希望你们与命运也许下承诺,凭仗智慧和勇气,实现你的梦想及贡献我们心爱的祖国大地、和我们彼此共存的世界。

2011年

《柠檬汁人生观》

人生的价值不仅需要重视结果,奋斗过程,也同样重要。

所有这些元素连接在一起功效非凡:它能渐渐凝聚与塑造一个成功基础,帮助你应付控制范畴以外的环境。当机遇一现,你已整装待发,有本领和勇气踏上前路。纵使没有人能告诉你前路是什么一道风景,生命长河将流往何方,然而,在这过程中,你会领悟到丘吉尔多年的名言:“只要克服困难就是赢得机会。一点点的态度,但却能造成大大的改变。”

生命抛来一颗柠檬,你是可以把它转榨为柠檬汁的人。

2010年

《八十后问卷》

各位同学,我们都知道空抱宏愿并无太大意义;漫无计划地急于求成徒然令自己身心疲惫。人生必须立志,必须以热切的努力来追寻自己的梦想。如何追求个人快乐与满足不一定能在课本中找到答案,只有在你积极实践与心灵共鸣的行为时,富具意义的体验才可以驱赶心灵的空虚,让你享受富足人生的滋味。

2009年

《汕大人要活出超越梦想的人生》

我仍记得三十年前,当年这里是一片稻田,今天看到大家灿烂的笑容与自信的脸孔,告诉我当年的决定是正确的,教育是掌握未来的关键,命运与坚持让我和国家共创汕大,但承传发扬汕大精神的重责是落在你们身上。若果我们坚信万物凝聚有始,长江不择细流,汇聚百川,如浩瀚宇宙,点点银河繁星,那你们必须谨记,建立自我能让个人梦想成真,追求无我能让更大的理想成真,汕大人要活出超越梦想的人生。

2008年

《自负指数》

我想和大家分享的诀窍是什么?我称它为“自负指数”,那是一套衡量检讨自我意识、态度和行为的简单心法。

我深信“谦虚的心是知识之源。”是通往成长、启悟、责任和快乐之路。在卓越与自负之间,智者会亲前者而远后者。背道而驰的结果,可能是一声净成就得之极少,而懊悔却巨大,成为你发挥最佳潜能的障碍,减弱你主控人生处境的能力。

2007年

《活出你的故事》

你们要做个造梦者,也要做个脚踏实地的人。你们要结合现实理据和实际经验来不断测试和强化自己的梦想。如果你有崇高的抱负为指引明灯,人生的目标便清晰明确,如果你一生以思驭动,你一定可从容不迫和充满活力地生活;如果你的价值观不是空洞口号,而能历久常新,你一生会有定力去应付现实社会复杂、多元和变幻莫测的挑战;如果你真正深爱你的社会、深爱你的民族,深爱这个世界和深爱活着,那你必需参与和无惧承担,我们民族传统智慧有很多高贵的境界,如若你能拈出“好谋而成、分段治事、不疾而速、无为而治”的精髓,生命是可以如此的好。

2006年

《打倒差不多先生》

各位同学,如若你不愿被命运扣上枷锁,你必需谨记,活着是一种参与,你要勇於思考、尊重科学、尊重原则,能感受、有追求、能关心,敢於积极,能经得起考验,骨中有节,心中有慈、心中有爱。

你们都知道我生长在离汕大约45分钟车程的地方,当年为了战乱,离乡别井的时刻我并不知道命运前景将会如何,我只知道在理性误区中是不可能建造信念或希望;

终我一生,我将毫不含糊和不变地活出我精神力量的华彩和我血肉热切之心。

我是绝不会成为差不多先生,你们呢?

2005年

《内心的天空》

善于学习的人能领会和掌握未来,好学的人懂得把观察、经验和知识转化为智慧并使用得当,不仅能把梦想持之以恒,更懂得如何事半功倍。

各位同学,你们将走入人生另一阶段,我相信你们都有雄心壮志投入社会创造成就,请你们不要忘记,凭仗自己的本事你会受人尊重,凭仗自己的贡献你更会感动别人,让我们永远不会忘记回馈社会和民族的信念。我记得法国文豪雨果有这一句话:世界间有一种比海洋更大的景象,那便是天空;有一种比天空更大的景象,那便是你内心的天空。

2004年

《are you ready》

每当我们要展开新的一页,追求一个新的梦想,编织一个新的希望,都是我们需要思考时,are you ready?Do you have what it takes?

这些问题,没有人可以为你回答,只有你自己才知道你将会怎样活出答案。这四年来你得来的知识,可助你在社会谋生,但未必可以令你懂得如何处世。只有你知道,你将会怎样运用脑袋内知识素材,转化为做人的智慧。生长与变化是一切生命的定律,昨天的答案未必适用于今天的问题,只有你的原则才是你生命导航的座标,只有你的情操才是你鼓舞生命的力量。没有人可以为你打造未来,只有你才知道怎样去掌握。各位同学,are you ready?

2003年

《人性的迷失能否复归》

教育目标是传播知识,追求思维、追求智慧、完善人格。我们生活在社会中,要与社会互动,懂得如何与自己相处,以及如何与别人相处。大家要有同理心,能易地而处,张开心胸去体会来自世界各地不同文化,不同种族的人们所思所想,才可以超越种族、性别、年龄、文化及其他隔膜,不单要努力提升自己,更要致力建立社会共同的尊严,否则我们在全球化的过程中要能彼此和谐共处,只是遥遥不可及的希望。

2002年

《在那“零和”“非零”间》

我们要主宰生命,但如何主宰在学校可没有课程。理论上我们最清楚自己是怎样的一个人,在你们的脑海中,早已刻划好自己理想生活的每个细节,其中包括浪漫、权力和成就。我们都希望一切从心所愿,每一事物都要用理智来衡量,生活好像是沉闷无趣。我想学术界的博弈理论(Game Theory)对人生有一定的反映,人生有没有既定命运,我不知道,但每一天我们在那零和非零间的选择,我们其实正在不断选择自己一生的命运。

这个世界是由个人组成的,我们的行为、我们的选择,都会影响我们能否和平、负责任和有礼的共存,今天社会对精英一词有很多定义和误解,对我而言,如果你们能够坚定捍卫你们净洁能反思的心、能努力正直取得自己的成就、能对别人的成功不存妒忌、能关怀无助贫弱的人,你就是我心中的精英。

“房价和汇率只能二选一”是个伪命题

近一周内,人民币兑美元汇率中间价先后突破6.5和6.6,几天的跌幅抹去了一年的涨幅,对人民币的关注又开始多起来。

汇率是一个严肃的命题,但在实际生活中,如果不是“外向型”企业,比如航空、造纸、服装等,对于汇率变动并不敏感,但是为什么这次人民币有任何风吹草动,从一个经济命题变成了全民讨论的大话题?还是房子,我可能没有一个外贸出口企业,但是有房子,或者正准备贷款买个房子。所以,对一般老百姓来说,讨论汇率的时候,主要是在研究房价走势,当网上出现“房价和汇率二选一,只能保一个”的话题时,就显得格外引人关注。

的确,过去10多年的高货币供应量,造成了老百姓的财富重构。站在当下的时点,10年前买房和不买房的,10年前在北上广买房和三四线小城市买房的,资产负债表已经完全不一样。但是要知道,无论是房价,还是几轮起伏的股市,甚至大起大落的艺术品市场、新三板市场,本质上都是货币的载体,再加上保汇率还是保楼市这个艰难抉择上,曾经有两个鲜明的案例:日本选择保汇率,俄罗斯选择保楼市,后来的结果都不尽如人意,中国何去何从,是关注也是考验。

如果你对这个话题还有印象,那么应该记得,两年前,我们也有一个类似的讨论,当时甚至更为激烈。一些人甚至将理财产品转换成为了美元,后来,讨论渐渐熄灭,因为我们做到了双赢,汇率回升,房价也没有出现大幅下跌,这是怎么做到的?

首先是动用外汇储备,从2014年到今年5月,外汇储备从4万亿元下降到3万亿元,主要就是收购市场上多余的人民币。其次是外汇管控,这两年对资金流出的管控明显加大,就连个人购汇,无论是手机网银还是网点柜台购汇,都需要先填写一份《个人购汇申请书》。

还有就是降低了货币供应量。从一组简单的数据对比可以看出端倪:2009年国内M2增速为28.41%,对应GDP增速为9.4%;2017年国内M2增速为8.2%,对应GDP增速为6.9%。降低货币供应量是一把双刃剑,在保外汇的同时,对资产价格尤其是房地产价格是会产生明显冲击的。幸运的是,政府在实行货币调控的同时,针对稳房价做了很多保护性措施。比如对金融业进行强监管,实现金融去杠杆,引导资金从房地产市场转向实体经济释放流动性,这是长期手段,大病慢治。为了短期内的稳定,各地出台了各种限价限售限购等措施,本质上就是降低商品房的流动性。以前北京一年二手房能成交20多万套,2017年直接腰斩,其他城市皆是如此。而这些政策也压缩了炒房者的空间,多地都出台政策,限制无户籍、无企业、无工作的“三无人员”买房,最近甚至调控加码,限制企业买房,父母落户、离婚时间数年内也不能买房,将原有稍稍费劲就能绕过去的监管“空子”全部堵住,一定程度上压制住了炒房需求。

从过去两年的经验可以看出,“房价和汇率只能二选一”是一个伪命题,从资金流动的角度看,人民币汇率和房地产价格在短期内或许呈现一定程度的此消彼长,但运用多种调控手段后,两个目标是可以同时实现的。除了日本和俄罗斯,我们也可以看看美国的经验:在1995-2001年间,美元指数和房价同向上升;2002-2007年,美元贬值、房价上升,两者负相关;次贷危机后,美国的房价和汇率齐跌;而从2011年底开始,二者又呈现出同向上升的趋势,所以,这并非不可能完成的任务。两者的根基实际取决于中国经济的长期趋势,只要中国经济的基本面足以支撑,二选一的局面永远不会发生。

开征空置税 雷霆手段控楼市即将到来?

撰文|张银银

不得不佩服香港的执行力。从3月份香港政府提出议案到昨天的6月28日,空置税悄然落地。

据媒体报道,6月28日中午,香港行政会议召开特别会议,讨论三项房屋新措施,其中包括落实“一手楼空置税”。消息指出,有关措施已全部获得通过。

有香港媒体称,行政会议决定对空置一年及以上的一手住宅征空置税。该税种将通过现有差饷机制收取,将为应课征差饷租值的200%。

说直白点,就是空置税为评估出的年租金的200%。够狠!

靴子落地,激动万分,香港算是开了全中国的先河。处于水深火热,被各种乱象和泡沫困扰的内地楼市,是否会因此看到一丝上岸的曙光呢?杠杆游戏并不乐观。

1、每平米均价23.76万港币!香港使出雷霆手段控房价

先来说说香港,这座奇迹般的城市宇宙级的房价。

一直以来,杠杆游戏对香港的总体印象就是:这是一座开放包容的城市,是世界级的金融中心,购物天堂这样的称号就不用说了,看看活跃在各位杆友微信中的各种香港代购就知道。

当然,房价也是出奇的高。

杠杆游戏此前有几位在港工作或读书的朋友,如今都无一例外全部回了内地,询问原因,我从他们那里得到的统一答案都是:房价太高!这对于买房观念根深蒂固的我们来说,确实是个硬伤。

香港房价有多高?最新的数据是2018年5月,为2.2万港币每平方英尺。1平米约等于10.8平方英尺,也就是香港1平米的房价为23.76万港币,按最新汇率计算,折算成人民币大概为20.054万人民币。

看到这里,内地房价的扛把子深圳估计会沉默不语,2017年不到6万一平米的均价只到了香港的小腿。

有媒体报道,近日香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月,并连续18个月刷新最高纪录。

咨询机构 Demographia 发布过《2017年国际房价负担能力报告》,这份报告统计了全世界293 座城市,对这些城市房价中位值与普通家庭年收入中位值倍数排名,以此得出房该城市家庭的房价负担能力。

香港连续第8年排名第一,负担能力指数从 2016 年的 18.1 倍升至 19.4 倍,比排在倒数第二的悉尼高出 50%。虽然调查结果存争议,但也不失为一个参考。

人多地少,房价能不贵吗?公开数据显示,香港的人口密度达到了每平方公里6420人。香港市区更是达到了每平方公里2.1万人。

首赌北京这一数据才1300左右,魔都上海3800左右,也远远低于香港。再加上全球量化宽松,一路狂奔也就抵挡不住了,房地产理所当然成为最大蓄水池。

这一次雷霆出击,这么短时间内就落地“空置税”,尽管目前的征税对象还仅是一手房,着重打击的是开发商捂盘惜售,也足以见香港政府对其楼市的担忧。

2、除了我国香港,其他地区空置税怎么收?

当然,唱空“空置税”的声音也很多,也有炒房客认为这不太可能遏制香港的楼市泡沫,毕竟只是针对一手房。但该项税收在许多其他国家或地区已经比较完善了。

比如法国,房子空置超过1年就需缴纳房价的10%,第二年要缴12.5%,第三年15%。如此重拳之下,难道还有人去炒房?所以法国的房价成本被驯服。

荷兰也很厉害,其奈梅亨市政府向无房者免费提供私人空置房,允许人们入住闲置一年以上的空房已经写进了荷兰法律。

瑞典更狠,除了加强租赁服务外,瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒,德国有些地区政府也采取了同样的办法来遏制住房空置。

丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。

除了欧盟的一些国家外,其他地区的一些城市也对闲置房采取了相应措施。杠杆游戏看资料,在美国亚特兰大,租房者不仅不用付房租,还能因为租住在偏远地区而得到补偿。在该城市一些地区,甚至还有业主出钱,让人租住其房屋以逃避因房屋闲置而面临的处罚。

总而言之,许许多多的国家或地区实践已经证明了,空置税可以说是“炒房杀手”。因为高额税收逼得房屋所有人把房子拿到市场中租赁或买卖,增加了市场的供给量,无论租金和房价都会因此受影响。

香港目前还只是针对一手房征收“空置税”,对其房价影响或许有限,但可以预见的是,一向与国际接轨的香港,在空置税上也肯定会慢慢更加完善,直到真正的“国际化”。

3、喊了那么多年,内地的空置税为啥几乎不可能开征?

那么问题来了,既然公认的“空置税”能这么有效地稳定房价,为啥我国内地不祭出这一“大杀器”呢?

实际上对于征收空置税我们也喊了很久了。不过杠杆游戏没那么乐观。答案很简单,一是因为我们征税的动力不足,再则因为条件不允许。

前一个原因大家都懂,看看不动产登记全国联网推进了多少年,这么多年了我们全国住房总量及空置率,依然保持“神秘”就知道。

毕竟在中国拥有多套房的人大都非富即贵,可以说是既得利益者。

要知道如果要推进空置税征收,首先你得搞清楚空置率啊,搞清楚了空置率,这些空置的房子背后的所有人也就一目了然。

后一个原因,中国房地产市场才经历了20年的成长期,房屋信息系统不健全,而住房空置的标准也难以界定,技术复杂叠加定义困难,顶层动力又不足,拿什么来开征?

不过好消息是,关于规范房地产市场的各种呼声越来越高了。

今年的博鳌亚洲论坛上,原住建部副部长仇保兴表示,关于房地产市场,要从行政调控变成税收、信贷等市场工具的调控,“从长远的角度来说,包括消费税、空置税,这些肯定会出来的。”

中国社科院近日发布的《中国房地产发展报告(2018)》指出,2018年政策调控的关键在于建立房地产调控的长效机制,而长效机制包括法律保障机制、土地供给机制、税收调节机制等诸多内容。

因此,社科院建议,应该以“空置税”来替代房产税,从而增加住房持有成本,提高住房利用效率。

这一轮楼市的大牛已经有些过猛,主要城市自2015年二三季度开始到现在已经整整三年,多数城市的实际涨幅都已翻倍。房住不炒的时代,杠杆游戏真心期待内地也祭出更多的硬通货。

郁亮:我们不差钱 劝人买卖股票不厚道

6月29日,万科企业股份有限公司(000002.SZ)召开2017年度股东大会,此次股东大会审议了万科董监事会报告、年报、利润分配等方案。并针对总裁祝九胜已提出辞去康达尔独董申请、王石离任、谁是宝能接盘方等事件做出了解释和回应。

除了万科董事长郁亮、总裁祝九胜外,董秘朱旭、首席财务官孙嘉、独董刘姝威、吴嘉宁、监事会主席解冻、首席风险官王文金、首席运营官张旭、监事会职工监事周清平出席会议。

郁亮谈养老地产:换个方式卖房子我们不干

今天,在万科2017年度股东大会上,有股东问及万科的养老地产业务的发展情况,郁亮回应称,”养老地产”一词他并不赞成,万科做的是”养老服务”,而不是地产,用地产的方式做养老服务是错上加错,”换个方式卖房子我们不干的”。

“现在老百姓需要的是养老服务,而不是养老地产,换个方式卖房子,这是不合适的,很多人邀请我们去做’养老地产’我们都拒绝了,因为我们觉得首先是养老服务”,郁亮说。

他还坦言,到目前为止,养老业务是万科的摸索业务,所谓摸索业务,坦白讲是没有找到合适的模式,或许摸索清楚以后才可以突破的业务。

郁亮提到养老服务的痛点是目前社会对这块的整体缺乏,”现在生孩子每个月愿意付几万请月嫂,只愿意花几千块请护工,而实际上,照顾老人的压力完全不小于照顾一个小孩”。

对于养老产业,他说万科会花很大精力去研。目前他透露正和微软沟通能否将智能AR运营到养老服务中,比如”养老陪护机器人”。

郁亮:劝人买卖股票都是不厚道的事情 我们不做

会上,股东提问:我的问题是,在今年1月的时候万科股价40多万的时候我没走,现在只有20多块钱,现在的疑问是我要不要卖掉?

郁亮回应称,劝人买股票、劝人卖股票都是最危险的事情,做人要厚道,千万不要干不厚道的事情,劝人买股票和劝人卖股票都是不厚道的事情,我们不做。

郁亮:我们从来没有缺过钱

郁亮回答小股东提问时表示,朱总刚才说的他带来的除了金融背景之外,其实他给万科带来的影响主要不在金融方面,我们没缺过钱,反而是另外关于客户意识方面,万科一直把”以客户为中心”放在嘴上,但能不能做到言行一致呢?我觉得祝总给我们带来了新的这方面的要求,

我可以说一下,明天我们会在明天看中期例会,祝总作为集团管理层要做的业务报告第一个词就是”客户”。如果说祝总在经营上跟其他们有什么不一样,我觉得是更增强了客户意识,把客户意识放到方方面面,这是他最特别的地方。

万科企业2017年净利润增长33.44% 分红99.35亿元

祝九胜汇报了2017年年度报告,2017年度,万科企业实现营业收入2429亿元,同比增长1.01%;归属于上市公司股东的净利润280.5亿元,同比增长33.44%;房地产业务毛利率25.82%,同比增加6.05个百分点。

2017年赴利润分配预案:每10股派发现金红利9.0元(含税),分红金额99.35亿元,占权益净利润比例35.42%。

上市以来累计现金分红455亿元(含2017年度你分配红利),远超历年股权融资额194亿元。

2017年万科物业合并报表收入71.3亿元,同比增长67.3%。

未来将继续探索冰雪度假、养老、教育、产业办公业务,将坚持有质量的发展,谨慎投资,持续优化资债结构;深耕城市群,减持为普通人盖好房子,大力发展租赁住房;布局城乡建设与生活服务,培育增长新动能;持续优化组织管理,提升经营效益。

祝九胜:万科多年来累计分红达455亿超过所有公司

在万科2017年度股东大会上,万科总裁、首席执行官祝九胜表示,这么多年来累计分红已经达到了455亿,超过了所有的公司。

为逃离康达尔股权之争,董事祝九胜提出辞职

万科企业股份有限公司总裁祝九胜已申请辞去其在康达尔(000048.SZ)公司兼任的董事职务。在6月29日召开的万科2017年度股东大会上,万科董事会秘书朱旭回应股东提问时称。

王石离任报告获董事会同意,未发现有违公司法等行为

万科监事会主席解冻汇报了关于王石的离职专项报告。

解冻称,王石2017年卸任董事会主席和董事职务,公司聘请毕马威会计师事务所对王石的离任出具专项报告,毕马威日前出具万科企业股份有限公司离任专项报告,结果如下:对王石在本任期内根据公司章程对董事会主席及董事职责的履行情况,查阅了文件决议记录,未发现王石有违反董事会主席、公司章程,未存在违反《公司法》及公司章程的规定的情形。

此外,解冻表示,公司第十八届董事会第十二次会议对离任专项报告进行审议,出具意见如下:同意离任专项报告,并同意将上述离任专项报告及意见,在10个工作日报证监部门,并在股东大会做报告。

2017年6月30日,王石正式卸任万科董事会主席。

谁是宝能接盘方?万科:现在还没有需要披露的股东

在万科2017年度股东大会上,有投资者提问公司知道宝能的接盘方吗?公司董秘朱旭回应称,根据交易所的规则,只有持股5%以上的股东才需要披露,现在还没有需要披露的股东,所以不能告诉你。