海淀 北京城建世华龙樾

主力户型190-320平均价待定

腾讯房产讯 海淀北京城建世华龙樾，七载荣归，翘楚海淀。190-320㎡（建筑面积），4-6层新中式学府家。项目位于北京海淀区京藏高速小营桥东700 米，占地面积为63000平方米，项目C7地块目前即将入市，主力户型为190平米、240平米和320平米。价格待定。

商业地产也许是一个很“快”的生意，因为消费品在更新换代，商场容易被淘汰。但更多时候，商业地产却是一个很慢的生意。因为它需要沉下心来做运营，有时候一座成功的商场甚至需要几十年的时间去沉淀。电商冲击之下，商业地产的运营者们也站在了十字路口，快速复制、做大规模和沉淀资金，做“百年老店”究竟哪一种方式更符合如今的商业地产市场呢？

快

快速复制只是表象

如果一块土地只盖住宅，卖了地就没有持续的收入。而商业地产的逻辑是可以产生消费、有持续的租金，这对于企业来讲无异于一只能够下“金蛋”的鸡。只可惜伴随着地价上涨，如今这只下蛋的鸡已经太贵了……

尤其是在现阶段，租金收入仍然是购物中心的主要盈利模式，公共场地租赁、广告收入、物业费收入只是其收入补充。因此，商业地产前期需要沉淀大量资金、人力和时间成本，至少两三年的周期之内难以产生盈利。而零售行业的市场不断更新换代，即使是目前最好的购物中心，如果在经营上不再投入，它也很可能会落后于市场。因此，对于众多房企来说，战略方向上的选择就变得尤为重要。

“跑马圈地”上规模似乎是国内商业地产的经营哲学。房地产是高度资金密集型的行业，做住宅快进快出，资金周转快，而做持有型物业，沉淀大量资金，非常考验人，被许多发展商视为畏途。因此，即使是做商业地产，快速地拿地复制、做大规模也不失为目前商业地产的一种现实选择。一位业内人士向记者表示。

例如，万达地产所打造的万达广场这一商业地产品牌，在过去十年无疑取得了巨大的成功。尤其是在2015年下半年，万达广场在全国大量三四线城市布局，并且达到了一周开业一座万达广场的惊人速度。充分利用资金杠杆，以极快的速度在全国多个城市复制其经典产品万达广场，快速建设、快速招商、快速营业，通过更快的建设运营速度增加规模，无疑是万达广场规模迅速崛起的关键。

而合生商业也投身这种快速发展模式。据记者了解，目前合生商业的平均投资回报高出市场均值近5个百分点。而合生商业亦为未来5年制定了100亿元收入的目标。与此相匹配的是，未来3年内，合生商业将开业运营30个商业项目，其中预计会包括12-15个商业综合体及购物中心。

不过，也有业内人士分析认为，万达广场取得成功，是因为其向三、四线城市的战略布局。在购物中心竞争较为激烈的一线城市，这样的快速复制模式并没有那么容易展开。

“严格来说，商业地产不存在‘赚快钱’的思路，良性的商业地产项目是追求长期持有，通过提升的运营能力，有效提高租金，增加物业价值。”戴德梁行北中国区商业地产部主管及董事罗俊崴表示，“商业地产可以复制开发，但难以做到迅速。而且所谓的复制也仅仅是开发模式、产品线和运营理念。因为商业地产的复制需要结合区域特征及消费者需求，有选择性的复制并不断革新。万达广场可以算得上是复制和开发，但每个万达广场近年来也开始不断尝试升级调整。”

慢

突围仍靠精品战略

商业业态的调整是购物中心永恒的命题，业态不断更新是维持商业地产竞争优势的重要措施。事实也的确如此，随着越来越多国外先进运营模式的引入，依靠运营来做商业地产的“慢生意”正在成为整个行业里的共识。

“实际上万达也只是一个个案。他们的快速复制是在房地产开发的基础上进行的。”中国房地产经理人联盟秘书长、优铺网创始人董事长陈云峰向记者表示。“商业的特点是因地制宜，标准化作业永远赶不上运营的需求。万达确实做了标准化复制，但是这是地产+运营的战略同步运营的。拿到地，可以进行标准化的定制。但是其他的商业地产，比如说大悦城最多做到魂不变，但是建筑风格、动线设计都需要重新打造。”

“有些公司要求在国内10个城市里做最好的商场。而我们不是这个趋势，每一个项目都有自己特定的特性，每个地块都要打造成最合适的。”香港兴业国际集团副主席兼董事总经理查懋成向记者表示。

2002年，香港兴业国际获得了如今南京西路兴业太古汇所在地的土地使用权，正式启动大中里项目，而在之后，经历了15年的建设，整个项目才投入运营。按照查懋成的话来说，希望在一个项目上做长达40年的沉淀。

“我们的优势在于产品和管理，对商户的理念也有要求，需要和我们的商场磨合得很好的商户才允许入驻。”

当然，这种慢生意也会存在很大的挑战，其中最大的挑战也是政策的改变带来的。

“在国内，每一个地块都有不同的问题。政策的变化不确定是对长期持有的一个挑战。”查懋成说，“作为企业，自己要有自己的主张。不能随意改动最初的规划。并且坚持我们可以做得好的。不能急功近利。”

■ 观察

商业价值逻辑从盈利向配套转变

商业地产的初期投入、资金质押以及资金成本正在重构高周转状态下房企对于商业地产的态度。他们或者可以将商业地产作为提高整个城市综合体项目品质的配套设施来运作，这样对于地产开发商来说，商业地产就成为了加分项和价值点，能够对住宅和商办类产品的销售起到支撑作用。

但是，随着中国消费升级的大趋势，消费群体在迅速的年轻化。简单的商业配套已经难以满足消费需求。如今，整个商业地产行业都正在向艺术和主体化过度。“所有的购物中心定位客户群体在16-35岁之间，这是85后至00后，这两代人是改革开放后生长起来的两代人，在消费观念上比较超前，迎合他们打造精品化的购物中心也是市场的要求，而这往往需要长时间的运营。”陈云峰向记者表示。

此外，商业地产在拿地层面一度是重要的配建指标，除了建设“商办”项目之外，打造商业配套也是不少房企的现实选择。商业用地如果成功打造并完成城市功能的升级，对于住宅的销售也能够起到支撑作用，在这样的逻辑下，商业地产的开发也成为新的“价值点”。乐成中心SPACE3的项目相关负责人就在其媒体见面会上向记者证实，项目在运营方面并不承担太多的盈利压力。这一中型商业项目主要目的是为其写字楼项目提供配套和增值，而非单纯指望租金收益来进行盈利。

在未来，通过长期运营，商业地产未来是有可能向“百年老店”发展的。罗俊崴则分析认为，“这里的百年指的是，开发商或运营商的品牌有可能成为市场经典。因为老牌的开发商更有可能凭借多年历练的运营体系和人才储备形成自己的品牌优势，提升市场影响力；但任何商业项目都必须因时而变，否则，不可能一直被市场认可。”（记者 陈禹铭）

(新京报)

日前发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书》显示，2017年全市住房租赁市场累计交易246.8万套次，同比增长22.3%。面对快速增长的租赁市场，多地加强了对住房租赁市场的监管，对房地产经纪机构的整治力度进一步加大。业内人士称，住房租赁市场需要通过严控住房租赁登记备案从源头进行监督，同时需要在平台交易环节对流程进行把控。

中国证券报记者梳理发现，近期北京市针对整治租赁乱象的规定不断出台层出不穷。6月15日，北京市住建委等部门、市公安局、市规土委联合发布了制订的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》（以下简称《意见》）也正式发布实施。《意见》规定，租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”，人均使用面积不低于4平方米，每间宿舍居住人数不超过8人，用政策监管将租赁市场真正用来服务刚需，杜绝一切炒作行为。

此外，杭州市住保房管局则对杭州市网上房源发布平台及经纪从业人员从业行为进行了为期一个月的集中检查，涉及40余家房地产经纪机构。杭州市住保房管局指出，多家网上房源发布平台发布的部分房源存在虚假信息，责令各平台10日内完成自查整改。杭州将进一步开展执法检查工作，对不按要求整改的违规平台严肃查处。

诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷对中国证券报记者表示，住房租赁市场是满足刚性住房需求、稳定房地产市场的重要手段之一。市场快速发展的同时，既需要通过严控住房租赁登记备案，从源头进行监督；也需要在平台交易环节，对流程进行把控。“大规模发展多主体供给的租赁市场，需要相应的政策和监管稳定租赁市场，建立租赁市场的长效机制。”

(中国证券报)

在地方城市普遍的调控措施作用下，房地产行业“去库存”效果明显。近日，易居房地产研究院发布全国100个城市新建商品住宅库存数据。截至5月底，受监测的百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

易居研究院的数据显示，截至5月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2099、22061和18548万平方米，环比增幅分别为-1.8%、-1.9%和-1.2%，同比增幅分别为-3.1%、-10.3%和-6.1%。

“三类城市库存规模均有下滑，这和5月份市场交易态势有关”。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从同比跌幅数据看，二线城市同比跌幅最大。

100个城市中，有73个城市的库存出现了同比下滑态势，其中大连、杭州和金华的同比跌幅较大，跌幅分别为53%、49%和41%。同时，有27个城市库存出现同比增长。总体而言，库存同比下跌的城市数量更多，也带动了百城库存规模的整体下跌。

严跃进告诉记者，地方政府去库存政策和房企的快周转策略，综合影响了房地产市场的库存规模。“5月份房企推盘节奏有所加快，这有助于购房者获得更多的选房机会。”

5月份，100个城市新建商品住宅供应量为4482万平方米，而成交量为5161万平方米。楼市呈现出供小于求的态势，目前已连续6个月出现了此类态势。从存销比结构来看，5月份，百城商品住宅存销比为9.8个月，这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存。（记者 高伟）

(经济参考报)

作为龙湖集团的第三大主航道业务，冠寓近日在北京新开两家店：冠寓望京北路店和昌平生命科学园店。

比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一单“细水长流”的生意，需要有足够的耐心。然而，各家长租公寓品牌商却不甘于眼前的规模，借助资本的力量开启迅速扩张。

增值服务或成利润突破口

几年间从无到有，对于长租公寓的盈利模式，各家企业仍在探讨中。

一位房企负责人告诉记者：“长租公寓业务的盈利性确实有较大差距，虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金回本的时间还较长，预计在5年左右。”

长城证券分析师汪毅则认为，租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为40%左右，因此可分配给投资者的收益率也只有3%-5%。

龙湖集团副总裁兼任冠寓公司CEO韩石告诉记者，“集团内部对于冠寓长租公寓板块，设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。冠寓目前动态投资回收期5至6年。最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期，轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%。”

能获得如此高利润，在龙湖看来公寓初期可能是微利时代，而冠寓从商业模式上开拓了具有更多营收渠道和可能性的Cityhub模式，如在增值服务端，加大租金收入以外的更多渠道和可能性，在提升品牌溢价力和合理提升租金方面确保盈利。

换而言之，就是将整个公寓形成“闭环”，让租客尽可能将日常消费留在公寓内。据了解，冠寓门店增加丰富的增值服务，如橱柜、仓储、保洁、搬家等，无人超市、娱乐设备等，让租客们足不出户即可享受优质咖啡、专业健身教练、互联网仓储等等丰富的服务内容。

龙湖集团副总裁、北京公司总经理宋海林称，龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一的从租金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。目标是2020年，达到规模行业前三，30亿元的营收收入。

获资本市场青睐

尽管住房租赁市场迎来了高速发展的窗口期，但长租项目前期拿地建设、后期运营管理，都需要持续投入大量资金。加之运营期间资金回收周期长，长租公寓资金压力相较住宅项目更大。

在第一太平戴维斯住宅租赁部助理董事蔡春焕看来，长租市场的参与者能否获得稳定的融资支持，则是未来发展的关键。

自2017年起，资本开始抢滩长租市场，金融机构纷纷与长租市场的头部企业合作，通过破冰资产证券化来推动长租市场的融资活动。龙湖、保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企以及魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。

作为创新金融工具和长效商业模式，住房租赁的资产证券化既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于盘活存量、为住房租赁市场注入活力，从而促进住房租赁市场的良性健康发展。

以冠寓为例，2017年12月，龙湖集团成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿元，并于2018年3月成功发行30亿元，2018年6月，龙湖集团与新加坡政府投资公司（GIC，新加坡主权基金）共同设立长租公寓投资平台，专项投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元。

对此，第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示：“2017年是长租市场快速发展的一年，在政策的鼓励下，国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇。2018年称得上是住房租赁资产证券化的元年，在政府鼓励‘租售并举’的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁住房，尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。”

本报记者 崔陆鹏 张鑫宇

(北京晚报)

《个人所得税修正案（草案）》提请十三届全国人大常委会第三次会议初审，个税起征点由每月3500元拟提高至每月5000元，草案中首次提出，增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

有效增加居民可支配收入

对此，58安居客房产研究院首席分析师张波认为，相同收入人群由于居住情况不同，会形成实际收入状况的巨大差异，通过增加两项附加扣除，可以更大程度上保障公平性。尤其对于中等收入以上的人群将会是极大利好，通过抵扣可以有效减少房贷利息支出对于实际收入的影响，也会促使一部分人群加速买房的行为，当然可以肯定的是房贷利息的扣除是有标准的，最可能的作法是只针对个人或家庭的一套自住型住房，所以并不会由此引发炒房，更不会因此导致房价大涨。

张波还认为，在大力发展租购并举的背景下，通过税收调节，可以实现多渠道保障租赁人群的自身权益，有利推动和引导“租房也是安居”的居住理念，更好实现“安居宜居”的目标。

针对个税方案中提及的住房贷款利息或可以抵扣的规定，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从当前市场的发展情况看，租房抵扣通过的可能性要大于房贷抵扣的内容。第一、租赁市场是当前住房消费和住房制度改革的重点内容，优惠政策会比较多。第二、房贷若存在抵扣现象，那么房贷政策调控的效力将会减弱。所以总体上说，租房方面的成本抵扣会是类似税费制度改革更受关注的内容。

“如何扣除”成关注点

在此次提请审议的草案中，并未明确的一点是：住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除是包含在5000以内，还是额外扣除。中原地产首席分析师张大伟认为，如果可以在5000元免税额以外，抵扣贷款利息，那么对于购房者来说，将是非常大的刺激。

张大伟计算，按照目前北京的收入水平和房贷情况：假设一个人扣除五险一金后的收入在2万左右，如果购买一套房贷在150-200万的普通五环外商品房，月供水平在1万左右。目前，剔除个税、支付房贷后的纯收入只有6880元，而个税改革后，收入将可以达到9255元，增加2375元，相当于月供降低23%左右。

张波也表示，目前个人的基本养老保险、失业保险、医疗保险、住房公积金中个人负担部分在起征点计算前是先行扣除的，预计住房贷款和租金也会采用类似的方法。但是目前先行扣除的部分都是和个人的薪资直接挂钩，大都采取比例方式，而房贷利率和租金如果企业也代为计算扣除的话，如何保障真实性和及时性，将是一个不小的挑战。

本报记者 陈静思

(北京晚报)

国家统计局15日发布5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。据初步测算，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降，降幅比上月分别收窄0.4和0.5个百分点。

二线城市房价有所上涨。统计显示，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。

三线城市房价涨幅继续回落。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。

从环比看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

“5月份，各地继续坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟说。

15个热点城市商品住宅销售价格涨跌互现。统计显示，5月份，15个热点城市中新建商品住宅销售价格环比下降的有福州等5个城市，最大降幅为1.1%；杭州环比持平；环比上涨的有成都等9个城市，最高涨幅为2.1%。价格同比下降的城市有8个，最大降幅为2.8%；上涨的7个，最高涨幅为3.4%。

(新华社)

新华社记者孔祥鑫

北京市政府办公厅日前下发《关于加强直管公房管理的意见》，其中重点对加强直管公房管理、提升管理水平提出了明确要求，对积极推动核心区历史文化街区平房腾退和修缮提出了具体办法。

北京市住建委相关负责人表示，希望通过文件的出台，处理好首都核心功能疏解和历史风貌保护的关系，积极探索直管公房资源整合途径和管理模式，强化首都风范、古都风韵、时代风貌的城市特色，加大老城整体保护力度，进一步改善老城居民群众的居住环境。

明晰市、区直管公房管理主体职责

意见提出，市房屋行政主管部门要做好直管公房政策制定、业务指导与协调监督、年度修缮计划备案、信息系统建设等工作，制(修)订租赁合同示范文本，指导经营管理单位做好市属直管公房日常管理工作。各区房屋行政主管部门要按照区政府部署要求，扎实做好区域内直管公房的监督管理、行政执法、信息统计等工作，指导经营管理单位做好区属直管公房日常管理工作。

北京市住建委相关负责人介绍，目前北京市直管公房现行管理模式为市属直管公房的经营管理由北京房地集团有限公司负责，区属直管公房由区政府指定的单位管理。经过多次机构改革，市、区两级公房管理单位普遍存在着职能弱化、职权不明等问题。规范管理的前提是职责明晰，因此文件首先对市、区直管公房管理主体职责进行了规定，明确了行政主管部门的职责范围和经营管理单位的管理内容。

意见提出，严禁直管公房违规转租转借。对此，北京市住建委相关负责人表示，文件对直管公房违规转租转借行为进行了界定，进一步解释为承租人本人、配偶、子女三方中必须至少有一人在承租的直管公房内居住。

北京市将加大违规转租转借检查力度，充分利用承租人身份智能识别系统等先进技术手段和日常巡查、举报核实等渠道，建立日常监督检查机制。违规转租转借行为首次发现应当及时进行规劝、纠正；对拒不改正或规劝整改两次后仍违规转租、转借的，可依照合同解除租赁关系，收回房屋。

有序推进平房直管公房申请式腾退

意见提出，鼓励承租人自愿交回直管公房使用权；承租人申请交回直管公房使用权并由经营管理单位收回的，经营管理单位适当给予承租人货币补偿。承租人交回使用权后，可以申请购买区政府提供的共有产权房或承租公租房，符合条件的优先配售配租。

北京市住建委相关负责人指出，政策突出居民自愿申请，没有强制性；坚持政府主导实施，与以往的市场开发模式相比，实施主体由企业变成了政府或受其委托的单位；与住房保障政策有效对接，自愿腾退的直管公房承租人领取货币补偿后，可申请区政府提供的共有产权房源和公租房房源，符合条件的还可以优先配售配租。

此外，政策强调有序腾退。区政府要结合申请腾退家庭住房困难程度、外迁房源数量、资金保障计划等情况，合理统筹安排腾退工作计划。

意见提出，鼓励通过平移置换实施整院腾退。东城、西城区政府制定鼓励承租人平移置换到其他院落直管公房居住的相关政策，实施整院腾退和修复。

对此，北京市住建委相关负责人表示，实现整院腾退有利于更好地实施恢复性修建工作，更好地保护传统四合院和老城肌理。同时，考虑到有些居民在老城院落居住了一辈子，存在故土难离、留住乡愁的心情。区政府可以与这部分承租人协商，平移置换到其他修缮工作完成的房屋居住，改善其居住环境。

建立恢复性修建机制

意见提出，对完成腾退的房屋，经营管理单位应及时恢复胡同四合院原有布局，拆除违法建设，完善公共服务设施，改善居住环境。具备条件的房屋或院落，依据保护规划及相关导则，经批准可适当利用地下空间；同时，要加强日常监督管理，坚决杜绝私挖乱建。经营管理单位要在符合首都功能定位和城市规划的前提下，对完成恢复性修建的房屋进行合理经营利用。

北京市住建委相关负责人表示，在老城四合院中，仍存在由居民私自搭建的厨房、卧室、储藏间和自行车棚等，还有些居民违反政策法规，私挖乱建地下室。这些私搭乱建不仅使四合院拥挤杂乱不堪，更带来严重的消防安全隐患，威胁到合法房屋的住用安全。建立恢复性修建机制就是要按照规划要求，恢复传统四合院的历史面貌，完善相关公共服务设施，改善群众的居住环境。

意见提出，对长期居住在自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房，自愿拆除自建房并将户口迁出的，可由区政府直接配租公租房。

对此，北京市住建委相关负责人表示，目前，平房院落中还存在的居民自建房屋既不合乎四合院传统风貌，也不符合规划要求。该条政策是面向居住在自建房内居民的鼓励措施，自愿提出腾退要求的居民，可按照意见提出的条件腾退自建房，解决住房困难。

(新华网)

摘要|在2017 “新零售元年”，阿里巴巴的盒马鲜生、苏宁的苏鲜生、京东的7FRESH，令超市营销场景不断优化，实现线上线下融合。

在2017 “新零售元年”，阿里巴巴的盒马鲜生、苏宁的苏鲜生、京东的7FRESH，令超市营销场景不断优化，实现线上线下融合。而此时，手握商业店面资源的房企也没有闲着。据新京报记者不完全统计，除了老牌零售企业华润外，包括碧桂园、国安城市、绿地 、佳兆业、保利、万科在内的房企都在布局零售业。“两万家店面”“100个城市10000家店”这样的目标，也许还仅是扩张的开始。

部分房企显现零售扩张版图

6月15日，碧桂园宣布进军新农业，未来农业将覆盖从土壤、种子、品质到生产流通的全过程。其中关键一个环节是碧桂园2016年推出的零售品牌——凤凰优选，凤凰优选的目标是找到没有重金属污染、没有农药残留、货真价实的好产品提供给消费者。这与碧桂园正在推进的海南润达现代农业项目正好契合。

截至2018年6月，碧桂园的凤凰优选已在广州、宁波、武汉、常州等全国30余个城市开设近500家店面。据悉，未来凤凰优选要发展到两万家店面。

另一个提出“万家店”目标的是国安城市。今年，自国安城市转型为生态城市运营商以来，提出八大核心产品，其中之一就是国安社区。到2020年的“发展目标是百城万店，即100个城市10000家店。”国安城市副总经理杨小航表示。更为准确地说，除了零售业外，国安社区是一种线上线下相结合的社区服务形态

相比这下，绿地2014年创立的零售品牌G-Super则提出深耕中国消费市场、打造行业领先旗舰品牌的目标。去年，北京首家G-Super落户大兴绿地缤纷城。到2018年，G-Super计划通过绿地自有物业、第三方物业及收购的方式开出100家店。

与此同时，保利也有意通过深挖产业链价值，在全国保利245个社区约5000万平方米物业基础上，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O。2017年6月，保利自营的首个社区超市品牌若比邻超市开业。

今年，这股房企布局新零售业的风潮仍在继续。5月1日，佳兆业旗下全新孵化品牌——“CASA MIA精品超市”在广州佳兆业广场开业。未来通过自建及收并购，佳兆业商业计划拓展100家CASA MIA精品超市及200家生鲜便利店。

是转型机遇还是“玩票”？

除了房企自主零售品牌在加速扩张外，线上线下零售企业与房企的合作也日渐频繁。

3月1日，新城控股与盒马鲜生签订战略合作协议，新城控股将为盒马鲜生提供旗下优质的门店资源，双方一起推进线上线下一体化新零售模式在全国落地。而在去年12月14日，中海与京东签订战略合作协议，计划打造百家X无人超市。

无论是自创品牌，还是合作，对于房企在新零售行业的表现，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，互联网企业正在对新零售业态进行改造，房企主动合作或者自闯天地，都是较好的思路。这也是当前房企转型的需要。

“目前，新零售的内容愈加丰富，其中各类支付手段创新，使得消费需求呈现爆发式增长，使得房企投资意愿更加积极。”严跃进表示，社区增值服务、文旅业态等都可以与零售业态做结合，是未来大消费概念下的机遇。

不过，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平并不看好房企的这一布局。他认为，目前，有的房企不是战略性进入零售行业，大部分仅是立足于自身项目，并不是把零售作为新的事业线发展，可能“玩票”的成分会多一些。还有一些企业“被商业”化，比如开发的商业招商条件苛刻，招商不利或者租金不理想，最后索性自己做社区零售便利店。零售业与房地产开发行业相比，利润薄，而且两者从品牌打造上完全是两个体系。外行很难做好内行的事。

(新京报)

在房地产规模化竞争的时代，销售额已不再是唯一的实力象征，与之相比，销售回款率已成为衡量房企经营能力的重要指标，销售回款率越高，房企锁定利润的能力越强，周转速度也越快。

正如某地产龙头掌门人所言：“只有获得回款才是真正的销售”，可见回款对房企未来的发展至关重要。近一两年来，从万科、恒大到龙湖、泰禾，无不把回款看做重中之重。

去年业绩大规模增长的泰禾，在今年进一步升级高周转体系，全力抓销售与回款，其今年前5月回款大幅增长，仅4月份回款金额超过60亿元。这使得其在调控政策持续深入的一二线城市，显得更加笃定，也更坚定的投入成本做高端精品房源，从而助推了业绩的进一步高速增长的。

回款表现不俗，现金流充沛

“没有回款的销售不能算数，现在房企都在满世界找便宜的钱，而最便宜的钱就是销售回款。回款速度的快慢，往往导致较大的利润差异。要想做好高周转，就要抓好销售回款。泰禾显然也意识到了这一点。”某知名地产观察家表示，在回款上，今年的泰禾取得了不俗的表现。

去年，泰禾集团销售额突破千亿，今年前5月也取得了逼近行业前十的业绩。从销售主场的“百花齐放”，到回款率的全面提升，“泰禾式”高周转升级之路，使得其在这个不少房企“吃尽苦头”的市场环境中，格外引人注目。

高周转的落脚点根本，在于资金的高周转，一切的高周转行为都应以实现现金流的尽快回笼为主要目标，需从供货、去化、回款、受限盘活等各环节充分发力，将资产尽快变现。

克而瑞数据显示，在一季度房企百强权益金额排行榜中，泰禾以291.8亿位列第10名。再以泰禾在北京为例，去年全年，泰禾共实现了173.2亿元权益销售金额，成为去年北京房企销售权益金额榜上的第一名。

据悉，权益销售比例越高，意味着实际销售的金额越高、回笼资金也越多。因此，销售权益比例越高的企业，销售回款率往往越高，而且比较稳定。

据接近泰禾集团的业内人士介绍，进入2018年以来，泰禾将回款定为年度工作重中之重，相应考核及激励配套逐渐完善，并建立了以回款为中心的激励方案。

“今年前五月泰禾的回款增长迅速，就是建立在一个个项目取得优质回款的基础之上。”一名熟悉泰禾的人士表示，以泰禾南昌院子为例，项目开盘后，营销与财务尽全力抓回款任务。如为了提高贷款审批及发放率，根据不同客户情况进行分析，选择适合的银行办理手续。针对征信问题客户，提前制定专攻策略，最后取得了很好的回款成果。

这一系列举措成效显著，泰禾今年前5月回款大幅增长。在自身销售充沛、现金流大幅改善的同时，值得一提的是，泰禾还一直是银行所青睐的合作客户。泰禾集团董事长黄其森此前表示，“泰禾很多项目是银行主动牵的线，它们贷给这些项目资金的前提是，由泰禾来操盘，银行看上了泰禾的操盘溢价能力。”

一二线可售货源充足，造高品质好房

在销售强劲、回款充沛的同时，泰禾凭借丰富的一二线可售货源，为其增长注入了强动力。万房研究曾在北京做了一次调研，请来两组调研客户：一组是非昌平泰禾拾景园渠道；另一组是非昌平泰禾拾景园的置业顾问。问题是同一个：全北京所有的盘，你最想做谁家的楼盘？他们的答案惊人的一致：泰禾北京的楼盘。

受访者给出的理由很简单：全年有货卖，不用担心断顿；只要有资格入局，肯定挤破头卖泰禾的盘。2017年，泰禾在北京的丽春湖院子、昌平园拾景园等多个项目发力，最终泰禾北京以239.7亿元的网签额，位列2017年北京房企销售额排行榜第二位。

在销售主场取得非凡的战绩，原因颇多，泰禾通过提早布局一二线城市、收并购拿地等战略，获得了大量低价优质地块，是其在调控政策紧缩、行业竞争加剧的市场背景之下，迎来了“红利收割期”。在黄其森看来，这是泰禾的一个“很强的竞争优势”。

如今，泰禾不但在北京、上海、广深等一线城市拥有了大量土地，在杭州、福州、厦门、南昌等地更是及早进行了布局，故而获得了大量优质低价地块。克而瑞数据显示，2017年末，泰禾土储货值达到7429亿，位列中国房企总土储货值排行第十名，而泰禾去年获取土地楼面价仅约为5166元/平方米。

“这样的竞争优势，给泰禾打造高品质改善型住宅创造了一个非常好的前提和条件。”业内人士表示，获得低价好地之后，泰禾的策略就是通过高品质房源撬动市场，推动泰禾项目在全国的持续热销。而黄其森也十分敏锐地察觉到“接下来就是如何转化落地，变为销售回款，这一步至关重要。”

“以前以为泰禾是做豪宅，但实际看房后，发现泰禾其实做的是精品好房，读懂了我们购房人的心思。”一名前来看房的置业者对泰禾红树湾院子的设计赞不绝口。而泰禾在多元化产业布局所形成的协同效应，也通过不断落地的“泰禾+”战略逐步发酵，有力提升了项目的价值，让泰禾的产品赢得市场“叫好声”不断。

在其他区域，上海院子、上海大城小院等泰禾项目也是业绩长红，五六月以来，泰禾的热销更是有增无减，如5月份杭州院子再次冠领全城4万+楼盘，前5月南昌院子获得加冕，热销项目可谓“百花齐放”。

值得一提的是，泰禾今年在进一步升级高周转体系，在销售额持续拉升的同时，回款的强劲、可售货源的充足，将为这家企业在未来的赛道中，提供更充足的动力。