摘要| 随着杭州、南京等热点城市纷纷推出并实施“摇号买房”政策，这些城市的居民也迎来一种特别的买房方式。

  随着杭州、南京等热点城市纷纷推出并实施“摇号买房”政策，这些城市的居民也迎来一种特别的买房方式。

  众所周知，各地出台“摇号买房”政策，目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应不平衡，一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化。但在摇号过程中，却出现了不少问题，尤其是出现在西安的“摇号门”事件，就暴露出摇号选房的诸多问题，也使得“摇号买房”的公正性受到一定质疑。

  那么，在“摇号买房”过程中，政府、房企、摇号软件提供商、公证部门的职责和角色是怎样的?如何有效防止摇号买房过程中的漏洞，从而保证“摇号买房”的公正性?为此，《每日经济新闻》记者分别在杭州、南京、武汉等城市进行了调查和采访。

  今年以来，各地楼市调控继续加码。仅5月份，就有超过40个城市发布多达50次调控政策。进入6月，各地调控力度不减，仅6月4日、5日两天，便有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧楼市调控。

  与此同时，全国各大热点城市纷纷启动的“摇号买房”政策更成关注热点。目前上海、南京、长沙、杭州、西安、武汉和深圳等8个城市，都已要求全部或者部分房源需要通过摇号出让。

  《每日经济新闻》记者注意到，各地出台“摇号买房”政策，目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应的不平衡，但在实际操作过程中，一些城市却滋生了内部预订等违规操作现象，暴露出摇号选房的诸多问题，“摇号买房”的公正性也受到一定质疑。

  摇号买房或将常态化

  易居中国执行总裁丁祖昱表示，各城市摇号政策的适用条件迥异，譬如上海、成都两市所有新推案项目必须摇号;杭州、南京和长沙意向客户超过预订套数的项目均要求参与摇号;武汉着力迎合刚需优先选房，摇号仅限于所有符合刚需定向房源释放条件的项目;天津则是限价房强制性摇号，更多商品房项目采取自愿性摇号;西安、南宁、昆明等市属于开发商主导摇号，企业有着一定的自主决定权。

  为何“摇号买房”新政会滋生这些不正常现象?对此，新城控股高级副总裁欧阳捷指出，最核心的问题在于一些地方的楼市调控政策扭曲了市场，使得有资格的购房者变成了投 资客，放大了需求。而另一方面，土地供应呈现趋势性下降。这样的直接结果，使得供求失衡的矛盾不但没有得到缓解，反而加剧了。

  如杭州出现的“万人摇号”楼盘。《每日经济新闻》记者调查后发现，该项目最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的二手房挂牌价超过3万元/平方米。如周边华夏四季楼盘精 装修均价为26105元/平方米，而其旁边的北大资源未名府在2016年时毛坯房单价已冲上3万元/平方米。

  正是因为限价令对楼市作出了极大限制，同一区域新房和二手房悬殊的房价倒挂，使得所有买房人生出“买到即赚到”的观念，因而纷纷入市。欧阳捷认为，这一阶段的供不应求是长期趋势，尤其是一二线城市普遍供不应求，所以哪个城市出台“摇号买房”政策都不意外。

  在楼市调控的大背景下，一定会有更多城市跟进“摇号买房”。某房产研究院首席分析师张波认为，“摇号买房主要会出现在两类城市，一类是楼市热度较高的城市，包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市，以新一线城市和部分热点三四城市为主;另一类是存在捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等楼市乱象，亟待规范的城市。”

  摇号监管漏洞需严堵

  实际上，“摇号买房”本身是规范市场行为的调控手段之一，市场的一些非理性表现并非摇号制度造成的，而是诱发了同一区域一二手房价格倒挂的情况，故而一度出现“万人摇号”楼盘。

  张波对《每日经济新闻》记者指出，鉴于此类事件并非孤例，开发商主导模式极易滋生权力寻租等问题，建议热点城市推行公证摇号，做到公开、公平、公正，严堵摇号监管漏洞，保障刚需群体购房需求。

  如果热点城市已经施行“摇号买房”政策，公开、公平、公正便是前提。反之，倘若出现猫腻，摇号便流于形式，没有任何意义，既传递了供不应求的信号，又把利益输送给了投 资投机群体。特别是中低价位的刚需盘，必须全面禁止这类猫腻事件。

  记者注意到，目前公证处主导摇号就可以做到公开、公平、公正。实际上，在这样的环境下，开发商的负担也更小。据悉，很多项目负责人甚至集团领导，为了这些请托单都头疼不已。但在上海、杭州等地开展公证摇号之后，楼盘项目的营销工作开展都轻松很多。

  在欧阳捷看来，投 资房子是合理的，但不是短期的快进快出，否则就是投机。他建议，一些供不应求的地方政府可以申请国家授权契税调整权限试点。当限价令取消之后，对于二手房转让的增值收益按照转让时间间隔实行不同税率，转让时间间隔1年之内核定税率为增值收益的90%，2年之内80%，依此类推，转让频率将大幅下降，炒房之风也将得到有效遏制。

  张波表示，目前各地政府落实地方主体责任的方式往往容易陷入“一 刀切”，对于房价尤其是商品房价格的短期控制的确有一定效果，但也会引发抢房的并发现象。长期来看，需要落实楼市的长效机制，加大保障性住房以及租赁房源的供应量，更好地满足民众的居住需求，从而实现”安居宜居“的目标。

摘要| 地价是房价最好的影子，至少近10年是这样的。

  地价是房价最好的影子，至少近10年是这样的。

  近日，多家机构发布的土地数据均显示，5月全国的地价大涨。就此，《华夏时报》记者查阅官方公布的土地数据则显示，地价领涨了近10年，即从2008年至2016年间的全国供地面积减少了50%，但地价却涨了近4倍。

  中原地产研究中心数据显示，5月份，部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录，受监测的50个热点城市合计出让金额累计达到3130亿元，同比上涨111.5%。其中，土地出让金较多的城市有7个，包括杭州、重庆、嘉兴等。

  相比去年同期，今年1-5月也出现大涨。1-5月，50个大城市合计土地出让金高达1.5万亿元，较2017年同期的9503亿元上涨了57.6%。

  那么，为什么还会出现土地成交金额大幅上涨呢？据业内人士分析，能够令开发商疯狂拿地的原因，主要源于房价上涨动力很强，市场火爆。

  不过，《华夏时报》记者了解到，尽管5月份土地成交金额创下历史同期新高，但土地价格对各地楼市的价格影响并不明显。对此次出现的“抢地潮”，有专家认为可能需要从更深层次去考量：一二线城市土地成交冷淡，三四线城市土地成交出现大幅上涨，显示出企业还在积极转移战场。

  中原地产总监张大伟称，在5月份的土地成交中，土地成交的重点的确是三四线城市。

  5月土地成交上行

  《华夏时报》记者注意到，5月份各地进入土地政策发布密集期，一二线城市土地成交量一再萎缩，三四线城市土地成交持续上行。从整体来看，土地市场成交规模出现上升，土地成交的溢价率也随之回到高点。

  6月9日，克而瑞地产研究院公布数据显示，5月份土地市场供应小幅回升，全国330个城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平米，环比上涨19%。5月份供应地块2980宗，环比上升14%，同比下降11%。“从5月土地市场表现来看，整体进入‘量涨价跌’的运行状态，主要原因在于一二线城市土地成交频繁遇冷，无地可卖。”克而瑞地产研究院发布的报告称。

  不过，综合4月、5月数据来看，4月份土地市场走低后，5月成交规模同、环比均表现为上涨。对此，克而瑞地产研究院给《华夏时报》记者提供的报告分析称，一二线城市地块遇冷的主要原因包括：出让土地性质多为商办地块，且出让位置相对偏远等。此外，厦门、成都、天津均有地块因无人报价而流拍。好在，三四线城市的土地成交量持续走高，支撑起整个土地出让金的持续大涨。

  与此对应的是，5月各地方政府发布政策频率显著提高。

  对于下半年的土地市场走势，克而瑞的报告指出，热点城市将在控制地价的前提下，进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应，一二线城市成交量会因此回升。三四线城市方面，在企业规模竞争不断激化的行业背景下，土地市场热度会继续保持高位。

  对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时表示：“中国房价涨跌的秘密，都是遵循着供求关系的市场规律，即供给多价格跌，供给少价格涨。”

  谢逸枫说，过去16年中国房价上涨的根源，归根结底在于“两权一制”的土地制度，控制着土地供应与土地价格。“土地招拍挂制度是控制土地与价格的武器，分税制成为地方政府依赖土地财政收入的关键。也就是说，房价上涨在于政府对土地供应与地价控制，直接决定着供需关系，信贷与利率则是影响供需关系的间接因素。当房价跌时，停止土地供应地价上涨，刺激需求；房价上涨时抑制需求，供应则保持不变，地价上涨。”

  10年地价涨了近4倍

  供地多了，就能盖更多的房子。

  《华夏时报》记者调查获悉，最近多个城市房价暴涨，不是开发商捂盘惜售导致的“万人抢房”，而是土地供给太少。

  为什么要减少土地供应呢？ 6月13日，中国土地学会的一位专家告诉《华夏时报》记者，这几年，地方土地供应量锐减，土地收入却有增无减，只说明土地单价被提高了，而近十年来，国家统计局发布的数据便是最好的例证。

  《华夏时报》记者细查了国家统计局发布的中国房地产企业土地开发的三项指标（待开发土地面积、购置土地面积和土地购置费用）10年间的变化，的确足以佐证10年（见图）地价涨了近4倍。

  不过，官方公布的地价数据显示，到2017年土地购置费用开始出现下降，从2016年的18778亿元降为13644亿元。

  据国家统计局公布的数据显示，2008年待开发土地面积在近10年是最高的，达到48161.07万平米，随后2009年开始下降，随后也有上升，但未高过2008年。而购置土地面积最高点则出现在2011年（44327.44万平米），之后一直呈下降趋势，直到2016年（22025.25万平米）不到最高峰时期的50%。接着2017年又开始回升至25508万平米，但仍处于低位。

  与以上两个数据年年下降形成鲜明对比的是，近10年的土地购置费用却在一直增长，2007年为4873.25亿元，2016年上涨到18778.68亿元，整整涨了3.85倍。不过2017年的土地购置费用下降了，达到13644亿元。

  地价涨了，房价肯定要涨。

  事实上，最近几年，各地都在积极落实“房住不炒”的房地产调控总要求，不管是一线城市还是二线城市，甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。然而，从现实情况来看，地方政府减少土地供应，通过各种手段去库存，包括棚户区改造、人才计划等，房价上涨促使以更高的价格卖地。“这是一个死循环，弊病很大。”上述土地学会的专家说。

  除此之外，《华夏时报》记者调查时还发现一个事实，房企购置土地面积从2011年大幅下降的这几年，房屋竣工面积却一直上涨。房屋竣工面积上涨，那是因为很多城市楼盘越盖越高，密度越来越大，目的就是要卖更多的房子。

由2014年上半年的观察期到2016年“9·30”政策不断收紧，楼市经历了平淡期、升温期、火爆期以及目前热点城市的明显降温期。

恒大研究院副院长夏磊告诉《证券日报》记者，整体来看，本轮房地产市场调控的思路和理念已发生重大改变，即坚持因城施策，并注重建立长效机制。

手段持续创新

与往年相比，今年楼市调控手段丰富且力度空前。除以往限购、限贷外，在本轮调控中进一步演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策。

“调控工具的创新进一步反映了调控形势的严峻性。”夏磊认为，除了行政手段创新外，调控思路更是发生重大改变，即强调“因城施策”。房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年，调控已经深入到三线、四线城市以及非热点城市群。除此之外，房地产调控更是从短期走向住房制度改革。

事实上，随着房地产市场逐步从增量时代进入存量时代，在本轮楼市调控中，可以明显看到以往被忽略的住房租赁市场在近两年获得重大政策青睐。据不完全统计，全国已有超过50个城市发布了有关住房租赁的政策措施，并且住房租赁供应也在逐渐纳入地方的土地出让规划中。除此之外，各地还通过政策松绑及土地制度创新等方式，利用集体土地建设租赁住房、增加租赁供应。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，中国房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往和买房划等号，但未来十年，中国不得不面对城市化进程不断发展而引发的大量人口持续入城，所以，一味地增加商品房供应来满足绝大多数人群的居住需求并非良策。在此背景下，通过住房租赁市场来更好地满足人们的居住需求可以说是现实需求。

效果不断显现

随着各地楼市调控力度的逐步加大，能够直观显现调控效果的莫过于房价。

据国家统计局发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降。虽然31个二线城市和35个三线城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格同比略有升温，但若仅从热点城市价格变动情况来看，市场降温明显。

具体来看，5月份70个大中城市房价变动中，福州、上海、厦门等城市二手房价格出现环比下跌，其中福州二手房价格环比跌幅最大，达到0.5%。虽然北京二手房价格环比出现正增长，但此前已连续12个月呈现环比下跌情况；再从同比情况来看，有7个城市房价出现同比下跌，分别为北京、厦门、郑州、上海、南京、济南和福州，同比跌幅依次为5.7%、5.1%、2.4%、2.3%、0.3%、0.2%和0.2%，这也意味着这7个城市二手房价格跌回一年前。

“从房价跌幅较大的几个城市表现来看，主要是由于这类城市发布的楼市调控政策较多、且实施力度较大，尤其是限价等政策更是产生了较为显著的影响。”上海易居研究院研究员詹毅凡表示，虽然热点城市房价降温明显，但今年以来，部分二线、三线城市房价依然持续上涨，因此，对于这类热点城市来说，预计三季度政策依然有收紧的可能，尤其是近期明显过热的丹东等城市，更是需要提前做好调控升级的准备。

住房制度改革仍是重点

从历年房地产市场表现来看，大致4年一个周期。所以，如果仅从时间这一维度来看，本轮周期中的调控持续时间，相较以往无疑更长，同时，整体从严的调控基调依旧没有发生改变。

究其核心原因，张波分析称，此次调控的目的不单纯局限于商品房本身，更不只是为控制房价，而是为了构建房地产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题，更为核心的则是围绕“真正落实长效机制”这一目标。

尽管在本轮调控过程中，依然有地方出现局部趋热现象，例如今年二线、三线城市房价的持续上涨等，但在张波看来，这主要是因为短期调控使得需求被暂时性抑制，而政策稍有“松动”就会使得被延后的需求集中爆发出来，而这些大量的实际居住需求如果得不到合理解决，最终就会以非理性的形式体现到市场上来，因此，要想最终实现“安居宜居”的目标，还要从长效机制建设上入手，如将部分非理性购房需求更好地性引导到租房上来。

夏磊也表示，一些行政手段只能在短期影响市场波动，从长期来看，继续深化住房制度改革才是决定房地产市场平稳健康的根本。具体来看，要从供给端着手，从短期调控政策过渡到长效机制建设、从行政手段过渡到经济手段、从商品属性为主过渡到构建强调居住属性的住房制度。她建议，按照“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”的分析框架，根据人口流动情况分配建设用地指标，根据库存去化周期调节土地供应，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构；金融政策鼓励支持刚需和改善性需求，抑制投机性需求。

（责任编辑：王婉莹）

近期，全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现全国联网，不动产登记体系进入到全面运行阶段，引发各界关注。笔者认为，这意味着房地产税相关制度的制定和出台进入了倒计时阶段。要说它对房价有多大影响还很难说，更多的是对那些炒房者构成相当的震慑力。

不动产登记体系实现全国联网，对房地产调控长效机制建设有积极意义，但如果企盼其成为房价下跌的一剂猛药，则有些一厢情愿了。换句话说，不动产统一登记的作用之一是摸清全国住房的家底，为后续政策的出台提供数据支撑，比如房地产税。

相较于其他税改措施的快速落地实施，相关部门对房地产税则是慎之又慎的。但从今年上半年开始，关于房地产税的政策调子开始积极起来。先是政府工作报告提出要“稳妥推进房地产税立法”，然后紧接着财政部部长刘昆透露，要按照“立法先行、充分授权、分布推进”的原则推进房产税立法和实施。随后，财政部副部长程丽华在博鳌亚洲论坛上再次提及，要“推进房地产税立法和实施”。

房地产税的制定和出台有了充足的底气，其根源或许就来源于不动产登记体系。经过几年的布局实施后，不动产登记体系将要发挥作用了。

笔者认为，房地产税作为房地产调控长效机制建设的重要组成部分，通过增加保有成本，对楼市的供需会发挥一定的调和作用。说得更直白一点，就是稳房价，而不是要让房价跌下来。

对于房价的认识，建行董事长田国立的观点应该具有相当的代表性。他在今年的陆家嘴论坛上表示，“其实我们说控房价，现在是叶公好龙的东西，真控下来，银行也害怕，房地产商也害怕，买房者也害怕，相关部门也害怕，但你真继续涨大家也害怕，就这个僵持局面必须得有一个办法解决。”

因此，围绕坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，才是解决房地产问题的根本途径。而房地产税则是其中的一个重要砝码。还好，现在不动产登记已经进入了新阶段，房地产税的跫音似已隐约可闻。

端午小长假首日，自然资源部相关人士透露，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。

业内人士表示，不动产登记信息联网，一方面是我国自然资源统一确权登记工作的基础，也是我国建立房地产长效机制的基础。未来在有效摸清市场实际情况的背景下，调控将更有针对性，房地产税等长效机制的工作也将顺利推进。

“红五月”再现 成交量环比上涨

5月份，各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落。

据初步测算，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降，降幅比上月分别收窄0.4个和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%，涨幅比上月分别扩大0.3个和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。

但从环比来看，市场有一定反弹。近日，国家统计局发布5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.7%和0.6%。

在刚刚过去的端午小长假，因“红五月”的延续，楼市成交也处于较高水平。数据显示，今年端午假期前两日的16日、17日，广州新建商品住房分别成交426套、369套，较2017年端午前两日的130套和78套相比，同比上涨幅度高达227.7%和373%；上海方面，前两日新建商品住宅分别签约278套、122套，深圳商品住宅签约202套，也较上年有较大幅度上涨。

中原地产市场总监张大伟表示，4月份以来全国主要城市成交量有所平稳，供应量明显上扬，导致目前大部分城市成交量环比上涨，市场签约数据上扬。在此影响下，6月份市场或继续上行。

调控持续收紧 下半年或降温

事实上，5月下旬，因部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视，住建部连续两次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

在此背景下，天津发布相关新政，明确坚持调控政策的连续性稳定性。天津国土房管局相关人士表示，“要严格执行房地产市场调控政策，加强购房人购房资格审查，对不符合调控政策规定的，不予办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。”

6月13日，嘉兴市发布新政明确指出，房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源，不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出，在未取得商品房预售许可证前，房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。

嘉兴住房保障局相关人士介绍，此次明确完善商品住房预售许可管理、健全商品住房公开销售制度、严格落实购房实名制、严禁价外加价、维护购房贷款权益、加强商品房预售资金监管。

除房地产调控持续收紧外，房地产企业的资金也迎来了较大挑战。自5月份以来，房企资金压力凸显，同策研究院融资报告显示，2018年5月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共451.17亿元，环比4月份的769.12亿元下降41.43%，融资总额为2017年5月份以来最低。海外融资总量环比4月份的376.12亿元下降了75.21%。同时，资金重要来源的发债也被阻。5月份以来，合生创展、富力地产等10多家房企中止了公司债发行，累计额度超过500亿元。

对此，张大伟指出，没有支撑的房地产热度不会一直下去，一旦市场发生转向，房企应警惕资金风险，谨慎布局。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，整体来看,进入2018年下半年，随着开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资两位数的同比增幅将难以持续,预计后续曲线将出现回落,年底回落至4%左右。同时，在销售走弱的影响下，预计新开工面积将出现小幅回落态势,全年同比增长2%左右。

全国“一盘棋” 长效机制加速建立

自然资源部最新消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段，这也意味着，不动产统一登记工作实现全国“一盘棋”。

自然资源部副部长王广华介绍，针对一些地方在不动产登记工作中存在的“办证难”等问题，近日，自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。他指出，实施不动产登记以来，全国共发现违法违规办理登记303件，国家土地督察机构在近年来的督察中发现，有些地方为了融资需要，为公益性的道路、公园、公共设施等土地，违规虚假办理抵押登记，有的地方与第三人恶意串通违规登记，泄露登记信息。

自然资源部最新调查统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

事实上，我国不动产登记工作早已展开。2014年，经中央编办同意，国土资源部调整成立了部不动产登记中心。截至2015年底，全国335个地市州盟、2789个县市区旗完成了不动产登记职责机构整合，分别占100%和98%。同时，2016年，针对登记簿册统一，不动产统一登记制度在基层全面落地实施。

有业内人士表示，不动产信息联网，将对房地产税开展提供基础支撑。“虽然现阶段并不意味着房产税将马上开征，但将对我国调控政策的制定与执行提供有效的数据支持。”

以沈阳为例，日前沈阳试点推行不动产登记和税收征缴“一窗受理”，两个部门便不需要对申请人的自然信息、共有人约定情况、房产限购与否进行重复确认。

“房地产税或加速提上日程。”上述人士介绍，除了房地产立法外的几大基础条件已在有效推进中。一是不动产信息联网；一是国家税务征管体制改革也进入了新的阶段。日前，按照党中央、国务院关于国税地税征管体制改革的决策部署，全国各省（自治区、直辖市）级以及计划单列市国税局、地税局合并且统一挂牌，标志着国税地税征管体制改革迈出阶段性关键一步。

（责任编辑：佟明彪）

原标题：楼市进入增加“有效供给”新时期 高端住宅产品或入市

近期，房地产调控政策迈入了一个新的阶段。一方面政策普遍强调继续抑制非理性需求，另一方面重点调节供给市场。业内人士分析认为，楼市将进入增加“有效供给”新时期，在未来的政策变化趋势中，不仅仅只是限购、限售、限贷这些限制性措施，很多城市将进入补库存、增供给的新时期。

政策倾向“增加有效供给”

5月初，住建部就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人，强调要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，认真落实稳房价、稳租金的调控目标，有针对性地增加有效供给，大力发展中小套型普通住房，遏制投机炒作，支持和满足群众刚性居住需求。

5月下旬，住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

随后，多个城市出台了与房地产市场相关的中长期规划。其中，北京市推出未来5年的住宅用地供地计划；提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的，收购转化为共有产权住房，从供给端增加共有产权住房的规模。上海发布上海市住房发展“十三五”规划，大幅增加住房土地供应规模，增加政策性支持住房及租赁住宅的土地供应。

中指院相关负责人分析认为，一线城市的住房供应结构特点已经非常明显了。“目前北京、上海、深圳的住房供应基本体现为4：4：2的三分结构。这个结构最主要的特点就是扩大了政策性支持住房的比重以及租赁住房的比重。这种结构上的变化，使能够满足中低端住房需求的房源大大扩充”。

该人士分析指出，“这是很重要的变化，有效供给的概念会渗透到以后各个城市的住房供给侧改革当中去。从企业的层面来看，要开始关注增加有效供给后会给以后的市场业务带来哪些变化和影响。企业对机遇的把握应适时转移到对住房供给侧改革的关注。”

6月12日，易居房地产研究院发布的最新“百城住宅库存数据”显示，截至2018年5月底，受监测的全国100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为4482万平方米，环比增长7.2%，同比增长15.1%。

“从库存规模看，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，这也是此类城市近期政策调控中，明确提出积极增加供地补库存的原因所在”。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，总体上看，5月份房企推盘节奏有所加快，这有助于购房者获得更多的选房机会。

市场供给“结构性匹配”

中原地产研究院的数据显示，6月份开始，北京商品房住宅市场供应开始明显增加。新入市的10个项目中有4个限价房项目，包括瀛海府、金樾和著、旭辉城、熙悦林语等。

“整体来看，6月份以内，新入市的10个项目有望增加3000套的市场供给，这一数据也有望刷新最近数月的供应纪录”。中原地产首席分析师张大伟分析认为，限价房政策明确后，这部分项目有望加快入市，增加市场供应量。预计从6月开始，将出现市场供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。

“高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房供应制度提出已有多年”。上述中指院相关负责人分析认为，这一轮住房供给侧的结构性变化最重要的一点就是注重践行“有效供给”与“结构匹配”。

在北京，高端别墅作为稀缺型的产品形态，历来是北京住宅市场的重要组成部分。近期，北京庄园、万科观承别墅等一批别墅型产品陆续入市，将高端住宅市场拉伸了一个新的高度。

其中，北京庄园的严格预约制参观引发了业内的持续关注。有分析人士称，北京庄园严苛的参观门槛背后，实则是顶豪别墅和高端收入阶层群体两者之间互为对标的一个产物。

近年来，随着高端收入阶层的日益发展壮大和人们对豪宅产品理解层次的不断加深，这一阶层开始对生活品质提出了更高要求，并尝试从普通别墅中走出来，不断寻找对标世界顶级豪宅的墅居生活，以满足不断向上的人生状态。

区域优势成就增长型别墅区

严跃进告诉记者，相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市确实出现了“开闸放水”的供应策略。另外很多房企从半年度销售目标的角度出发，也会适当增加项目入市的机会。

他认为，在这样的背景下，二季度市场供应将更有保障，产品形态也将更加多样。“针对高端住宅市场而言，产品的分化也会进一步加剧”。尤其是在北、上、广、深等城市，占比较多的别墅等高端住宅产品将迎来集中入市的机会。

6月初，万科观承别墅东方十二境园林示范区及新品观承别墅·大家首次面世。万科方面介绍，这是在此前观承别墅“桃花源记”主题示范区上的延续迭代。自2013年北京万科将首个别墅项目“观承别墅”落地在了顺义高丽营，2017年北京万科再次选择高丽营地块。

之所以选择高丽营板块，首要原因是因为这里属于中央别墅区辐射范围之内。在历经20多年发展之后，过去传统意义上所指“中央别墅区”已完成了含义的外延与地理上的扩展，而高丽营板块则成了受益者之一。

高丽营依托温榆河水域，拥有“三园一湖”的优质自然环境，又共享着中央别墅区成熟的社区配套及教育资源。北京万科营销中心总经理孙然介绍说，观承别墅区还依托“未来科学城”这一重要经济增长极。“北京提出未来科技创新中心，与政治文化国际交往中心并列。而在三城一区的规划中，无论从发展潜力还是区位属性来看，未来科学城都将是未来15-20年驱动北京成为科技创新中心的增长极。”

北京万科北一片区营销总监周楚说，“未来科学城的增长驱动、望京商务区向北延伸、中央别墅区最后的机会，三股合力催生的观承别墅区，它的形成似乎是巧合，但巧合背后恰恰是时代的选择和经济要素的强大支撑。”

不动产登记实现全国“一盘棋” 房地产长效机制加速推进

楼市下半年或持续降温

端午小长假首日，自然资源部相关人士透露，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。

业内人士表示，不动产登记信息联网，一方面是我国自然资源统一确权登记工作的基础，也是我国建立房地产长效机制的基础。未来在有效摸清市场实际情况的背景下，调控将更有针对性，房地产税等长效机制的工作也将顺利推进。

“红五月”再现 成交量环比上涨

5月份，各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国40多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落。

据初步测算，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降，降幅比上月分别收窄0.4个和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%，涨幅比上月分别扩大0.3个和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。

但从环比来看，市场有一定反弹。近日，国家统计局发布5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别环比上涨0.7%和0.6%。

在刚刚过去的端午小长假，因“红五月”的延续，楼市成交也处于较高水平。数据显示，今年端午假期前两日的16日、17日，广州新建商品住房分别成交426套、369套，较2017年端午前两日的130套和78套相比，同比上涨幅度高达227.7%和373%；上海方面，前两日新建商品住宅分别签约278套、122套，深圳商品住宅签约202套，也较上年有较大幅度上涨。

中原地产市场总监张大伟表示，4月份以来全国主要城市成交量有所平稳，供应量明显上扬，导致目前大部分城市成交量环比上涨，市场签约数据上扬。在此影响下，6月份市场或继续上行。

调控持续收紧 下半年或降温

事实上，5月下旬，因部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头，风险不容忽视，住建部连续两次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。

在此背景下，天津发布相关新政，明确坚持调控政策的连续性稳定性。天津国土房管局相关人士表示，“要严格执行房地产市场调控政策，加强购房人购房资格审查，对不符合调控政策规定的，不予办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。”

6月13日，嘉兴市发布新政明确指出，房地产开发企业应在项目取得商品房预售许可证后10日内一次性公开销售全部准售房源，不得分幢、分单元、分层、分批销售。同时指出，在未取得商品房预售许可证前，房地产开发企业一律不得通过任何方式认购。

嘉兴住房保障局相关人士介绍，此次明确完善商品住房预售许可管理、健全商品住房公开销售制度、严格落实购房实名制、严禁价外加价、维护购房贷款权益、加强商品房预售资金监管。

除房地产调控持续收紧外，房地产企业的资金也迎来了较大挑战。自5月份以来，房企资金压力凸显，同策研究院融资报告显示，2018年5月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共451.17亿元，环比4月份的769.12亿元下降41.43%，融资总额为2017年5月份以来最低。海外融资总量环比4月份的376.12亿元下降了75.21%。同时，资金重要来源的发债也被阻。5月份以来，合生创展、富力地产等10多家房企中止了公司债发行，累计额度超过500亿元。

对此，张大伟指出，没有支撑的房地产热度不会一直下去，一旦市场发生转向，房企应警惕资金风险，谨慎布局。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，整体来看，进入2018年下半年，随着开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资两位数的同比增幅将难以持续，预计后续曲线将出现回落，年底回落至4%左右。同时，在销售走弱的影响下，预计新开工面积将出现小幅回落态势，全年同比增长2%左右。

全国“一盘棋” 长效机制加速建立

自然资源部最新消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段，这也意味着，不动产统一登记工作实现全国“一盘棋”。

自然资源部副部长王广华介绍，针对一些地方在不动产登记工作中存在的“办证难”等问题，近日，自然资源部在全国部署了不动产登记窗口作风问题专项整治。他指出，实施不动产登记以来，全国共发现违法违规办理登记303件，国家土地督察机构在近年来的督察中发现，有些地方为了融资需要，为公益性的道路、公园、公共设施等土地，违规虚假办理抵押登记，有的地方与第三人恶意串通违规登记，泄露登记信息。

自然资源部最新调查统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

事实上，我国不动产登记工作早已展开。2014年，经中央编办同意，国土资源部调整成立了部不动产登记中心。截至2015年底，全国335个地市州盟、2789个县市区旗完成了不动产登记职责机构整合，分别占100%和98%。同时，2016年，针对登记簿册统一，不动产统一登记制度在基层全面落地实施。

有业内人士表示，不动产信息联网，将对房地产税开展提供基础支撑。“虽然现阶段并不意味着房产税将马上开征，但将对我国调控政策的制定与执行提供有效的数据支持。”

以沈阳为例，日前沈阳试点推行不动产登记和税收征缴“一窗受理”，两个部门便不需要对申请人的自然信息、共有人约定情况、房产限购与否进行重复确认。

“房地产税或加速提上日程。”上述人士介绍，除了房地产立法外的几大基础条件已在有效推进中。一是不动产信息联网；一是国家税务征管体制改革也进入了新的阶段。日前，按照党中央、国务院关于国税地税征管体制改革的决策部署，全国各省(自治区、直辖市)级以及计划单列市国税局、地税局合并且统一挂牌，标志着国税地税征管体制改革迈出阶段性关键一步。

全国首套房贷款利率连续17个月上升北京地区楼市博弈仍然在持续。

近日，《证券日报》记者走访调查了北京地区多家银行和房产中介发现，从整体情况来看，目前首套房贷款利率主流仍是基准利率上浮10%，包括五大行、招商银行、华夏银行、北京银行等多数银行都是执行这一标准。而光大银行、浦发银行、兴业银行、民生银行等银行则上浮程度较高，为基准利率上浮15%-30%。

此外，京城楼市持续了一年多的买方市场格局也有所松动，部分交易呈现出卖方一口价的局面。

优质客户首套房贷款利率

有望获批“基准上浮5%”

近日，《证券日报》记者走访了北京地区的工商银行、建设银行、农业银行、中信银行、招商银行、中国银行、交通银行、北京银行、华夏银行、天津银行、光大银行、兴业银行、民生银行、浦发银行等在内的14家银行网点。

其中，10家银行的个贷经理表示，首套房贷款利率最低上浮10%；1家银行表示最低上浮15%；1家银行表示最低上浮20%，2家银行表示最低上浮30%。

以某股份制银行朝阳支行为例，工作人员告诉《证券日报》记者：“如果资质、工作单位、收入等都符合标准，申请到基准利率上浮10%应该没问题，不过我们支行业务相对较多，房本抵押后一个月肯定放不了款。”

还有股份制银行的工作人员表示：“我们支行今年以来基本暂停了按揭贷款业务，主做经营贷等，您可以咨询一下北京分行看哪个支行有房贷额度。”

在某城商行，工作人员表示：“目前首套房贷款利率最低上浮10%，贷款300万元以下、房本抵押后一周左右放款，贷款300万元以上放款周期为房本抵押后半个月。”值得注意的是，该银行要求房屋按揭贷款首年内不能申请提前还款，办理提前还款，银行将收取还款金额的1%作为违约金。

在首套房贷款利率方面，各家房产中介的口径比较一致。《证券日报》记者走访的几家房产中介，经纪人都表示：“目前首套房贷款利率为基准利率上浮10%，客户敲定房子后，我们会根据合作银行当时的贷款利率和放款周期，提供利率最低、放款最快的银行供客户选择。”

有个别房产中介在本报记者咨询时表示：“如果客户资质特别好，可以帮助申请基准利率上浮5%。”不过当记者进一步询问“何为资质特别好”时，上述经纪人又表示“没有明确的标准，具体问题具体分析”。

融360发布的截至6月18日的数据显示，在29家北京地区银行中，11家银行首套房贷利率为基准利率上浮5%，15家为基准利率上浮10%，1家为基准利率上浮15%，2家为基准利率上浮20%。不过，11家标注最低上浮5%的银行全部显示通常批准利率为基准利率上浮10%。

不同银行首套房贷款利率上浮比例不同，意味着买房的成本差距。《证券日报》记者简单计算，按照贷款100万元，贷款25年，等额本息还款法，贷款利率是基准利率1.1倍时，月供为6075.36元，利息总额为822608元；当利率提高到基准利率的1.2倍时，月供增加到6369.86元，利息总额为910958元；当利率提高到基准利率的1.3倍时，月供增加到6671.07元，利息总额为1001321元。

融360日前发布的最新监测数据显示，2018年5月份，全国首套房贷款平均利率为5.60%，相当于基准利率的1.143倍，环比上升0.72%，同比上升18.39%。全国首套房贷款平均利率自2017年1月份起连续17个月上升。

其中，北京地区首套房贷款平均利率为5.45%，相当于基准利率的1.112倍，较上月上涨9个基点。

京城二手房销售

显现卖方市场苗头

根据我爱我家市场研究院统计显示，2018年5月份，北京全市二手住宅共网签18096套，比去年同期上涨67.5%，比今年4月份增长32.3%，这是2017年3月份以后的首次同比环比同步上涨，涨幅创下了14个月以来的新高。

在价格方面，根据国家统计局数据显示，北京地区5月份二手房销售价格环比上涨0.3%，同比仍低于去年同期。新建商品住宅方面，北京也实现环比上涨0.2%。

端午节假期，《证券日报》记者以购房者身份走访了北京市朝阳区、海淀区的多家房产中介。多个经纪人表示，“近期门店带看数量明显增多，二手房成交量增加，部分业主开始小幅提价”。

海淀区某房产中介经纪人告诉本报记者：“目前成交很快，尤其是优质房源，只要业主诚意出售，一周内都能成交。”

还有经纪人告诉本报记者：“目前多数业主都没有什么议价空间，有不少业主直接表示，‘价格不能商量，觉得价格合适才能见面聊’。”

在走访过程中，本报记者还随机采访了部分购房者。

一位购房者表示：“我中意的一个小区新上一套房源，挂牌当天我看完房子，和带看的经纪人走回门店的途中就被告知‘已经成交了’。”

还有一位已经签订购房合同的购房者告诉记者：“我今天本来是来网签的，结果没办成。中介给出的原因是提交资质审核的人数太多，没有按照约定时间出结果，让我明天上午等通知。”

众所周知，空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。

按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

谈起中国住房空置率，原中财办副主任杨伟民近日在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示：

我在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场，但是底数不清怎么调控？像GDP不清楚怎么调控经济？

今年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露了这项由国家电网主导的空置率调查：

再比如“空心化”，以往人们认为房子没人就是空心化，最近国家电网公司做一个统计，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。农村房屋的空置率比小城市房屋空置率，仅仅多0.1个百分点，为什么就被炒得那么凶？

尽管有国家电网的权威数据，但“一年一户用电量不超过20度”这一指标的科学性和合理性均存在可质疑之处。

几年前，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告，披露了他们的估测：

2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。

这一报告发布后引发了大量的争议，任志强就认为，通过相关的数据计算可以发现，绝不可能有5000万套或更多的空置房。

2016年年初，中央党校教授周天勇老师也有一个测算：

2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。在经济学上意味的是，没有消费和就业人口的空壳住宅资产。

杨伟民：房地产调控必须在六方面同步加快改革

依照上述推算，那么影响房价的最核心变量，应不是住房供应或者土地供应。而在中国住房空置率如此之高的背景下，这一轮调房地产控应该如何进行？

杨伟民认为，前期房地产市场积累了一些风险，近期乱象丛生，目前在行政性措施已经不能根治这些乱象，所以必须在六方面同步加快改革。

第一，改革政府垄断，既要在现有的渠道增加住宅用地，也要扩大住宅用地的供给。城市居住用地总量偏小，比例偏低，难以满足人们对美好生活的需要。我们经常说调结构，不仅要调整产业结构，还要调节空间机构。这是解决高地价的根本。

第二，改革房地产商垄断住宅供应的体制，应该增加市场供应主体，允许小城市和小城镇的自然人合作建房。而现在只是允许了建租赁房。

第三，改革售多租少的租赁结构，实行租、购同权制度，降低资金收入的税费。租赁市场重点不应该放在新建多少租赁住房上，而是通过税收等经济办法，使空置的存量住宅进入到租赁市场。

第四，改革房地产税。

第五，改革住房公积金制度。对自愿缴存的给予低息贷款等支持，有利于减轻企业的负担。

第六，改革农村土地制度，改革农村集体建设用地的产权制度。改革农村宅基地建设，因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区了30%左右。比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多，这是一种资源的极大浪费。应该加快推动城乡人口和土地的自由流动。允许农村人进城落户，这样才能建立城乡一体的购房制度，土地制度，户籍制度，最终才能够形成现代市场体系。

　　6月15日，国家统计局发布了2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。从70个城市的房价新建商品住宅销售价格环比数据来看，61个城市的房价上涨，2个城市房价持平，7个城市环比下调。

　　对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从数据来看，一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落。

　　中原地产首席分析师张大伟昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，在5月份房地产惯例的旺季，全国主要城市房价出现了环比反弹。一线城市相对平稳，本次反弹主要集中在二线城市。

　　据初步测算，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%，分别连续4个月和3个月下降，降幅比上月分别收窄0.4个和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%，涨幅比4月份分别扩大0.3个和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅比4月份分别回落0.3个和0.2个百分点，分别连续4个月和10个月回落。

　　从环比看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日告诉《证券日报》记者，此次房价上涨的城市中，丹东和预期差不多一致，属于房价上涨过快的城市。对于东北市场来说，这一波补涨因素很明显，未来政策继续收紧可能性比较大。

　　张大伟表示，从目前市场情况看，楼市调控政策在持续，预计后续房价上涨幅度将被抑制。不排除最近各地再次发布密集调控政策的可能性。