□记者 梁倩 北京报道

14日，国家统计局发布2018年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况显示，2018年1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月份回落0.1个百分点。

值得注意的是，数据显示，住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%，也是年内首超70%。对此，中原地产首席分析师张大伟表示，这意味着住宅新开工增幅较大。

数据显示，1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米，同比增长2.0%，增速比1-4月份提高0.4个百分点。其中，住宅施工面积469770万平方米，增长2.5%。房屋新开工面积72190万平方米，增长10.8%，增速提高3.5个百分点。其中，住宅新开工面积53098万平方米，增长13.2%。

“房地产相关数据在连续下调10个月后市场又现反弹。”张大伟说，不仅仅是销售情况，在资金面上，房地产开发景气指数等全部相比4月份出现反弹。

房地产各项数据均现增长。以新开工增幅为例，这是在2017年7月后首次增幅超10%，房地产销售面积也是在10个月后，同比首现增长。

数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月份为下降2.1%；土地成交价款3522亿元，增长16.0%，增速提高2.4个百分点。

有业内人士表示，现阶段房价上涨的态势并不可持续。他认为，从全国来看，房价上涨依然是主流。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达26%以上，但这绝不是正常现象。

张大伟也认为，现阶段的高增速不可持续。一方面去年6月份基数较高，房地产销售面积与金额分别高达19842万平方米和15520亿元，较彼时5月份数据增加近三分之一。另一方面，随着房企资金压力的不断提升，房企投资能力将大幅削弱。

事实上，自5月以来，房企资金压力凸显，同策研究院融资报告显示，2018年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共451.17亿元，环比4月的769.12亿元下降41.43%，融资总额为2017年5月以来最低。5月以来，合生创展、富力地产、花样年等10多家房企中止了公司债发行，累计额度超过500亿元。

张大伟指出，房地产热度不会一直持续下去，房企应警惕资金风险。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，下半年，预计全国房地产开发投资2位数的同比增幅将难以持续,年底回落至4%左右。

(经济参考报)

原标题：5月末商品房库存继续减少 三、四线城市开启库存短缺时代

6月14日，从国家统计局发布的数据可以看出，商品房库存继续减少。5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。其中，住宅待售面积减少466万平方米，办公楼待售面积增加32万平方米，商业营业用房待售面积减少196万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，总体来看，待售面积依然呈现下滑态势，总体上也说明去库存的现象继续。当然从此类跌幅来看，是在不断收窄的，这也说明去库存的动力或在减弱。城市基本面正不断从去库存开始转向补库存的阶段。

中原地产首席分析师张大伟昨日告诉《证券日报》记者，当前房地产去库存任务初步完成，一线、二线、三线、四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。三线、四线库存继续减少，在一线、二线城市进入补库存后，三线、四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

数据显示，1月份至5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1月份至4月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资29037亿元，增长14.2%，增速与1月份至4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。5月份，房地产开发景气指数为101.58，比4月份提高0.21点。

严跃进表示，开发投资和预期一致为10.2%，说明在过去几个月持续高位情况下有所降温，但依然位于两位数的水平，这从侧面也说明了即开发投资依然是比较热的。当前在库存不足的情况下，类似现象是值得肯定的，或者说有助于今年开发投资方面的补库存效应显现。

摩根士丹利华鑫证券首席经济学家章俊昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，鉴于最近几个月一线城市房价同比涨幅有所回落，并且涨幅过大的二线城市被住建部约谈，反映了中央对房地产调控的政策立场没有变化。受此影响，房价和房地产销售增速可能在下半年会继续回落，但预计棚改和保障房建设的力度会有所加大，从而确保房地产投资增速不会出现明显下滑。

(证券日报)

原标题：楼市调控继续加码 供需矛盾加剧或致“摇号买房”常态化

随着杭州、南京等热点城市纷纷推出并实施“摇号买房”政策，这些城市的居民也迎来一种特别的买房方式。

众所周知，各地出台“摇号买房”政策，目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应不平衡，一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化。但在摇号过程中，却出现了不少问题，尤其是出现在西安的“摇号门”事件，就暴露出摇号选房的诸多问题，也使得“摇号买房”的公正性受到一定质疑。

那么，在“摇号买房”过程中，政府、房企、摇号软件提供商、公证部门的职责和角色是怎样的?如何有效防止摇号买房过程中的漏洞，从而保证“摇号买房”的公正性?为此，《每日经济新闻》记者分别在杭州、南京、武汉等城市进行了调查和采访。

今年以来，各地楼市调控继续加码。仅5月份，就有超过40个城市发布多达50次调控政策。进入6月，各地调控力度不减，仅6月4日、5日两天，便有西安、宜昌、天津、徐州四个城市再次收紧楼市调控。

与此同时，全国各大热点城市纷纷启动的“摇号买房”政策更成关注热点。目前上海、南京、长沙、杭州、西安、武汉和深圳等8个城市，都已要求全部或者部分房源需要通过摇号出让。

《每日经济新闻》记者注意到，各地出台“摇号买房”政策，目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应的不平衡，但在实际操作过程中，一些城市却滋生了内部预订等违规操作现象，暴露出摇号选房的诸多问题，“摇号买房”的公正性也受到一定质疑。

摇号买房或将常态化

易居中国执行总裁丁祖昱表示，各城市摇号政策的适用条件迥异，譬如上海、成都两市所有新推案项目必须摇号;杭州、南京和长沙意向客户超过预订套数的项目均要求参与摇号;武汉着力迎合刚需优先选房，摇号仅限于所有符合刚需定向房源释放条件的项目;天津则是限价房强制性摇号，更多商品房项目采取自愿性摇号;西安、南宁、昆明等市属于开发商主导摇号，企业有着一定的自主决定权。

为何“摇号买房”新政会滋生这些不正常现象?对此，新城控股高级副总裁欧阳捷指出，最核心的问题在于一些地方的楼市调控政策扭曲了市场，使得有资格的购房者变成了投 资客，放大了需求。而另一方面，土地供应呈现趋势性下降。这样的直接结果，使得供求失衡的矛盾不但没有得到缓解，反而加剧了。

如杭州出现的“万人摇号”楼盘。《每日经济新闻》记者调查后发现，该项目最新备案均价为18460元/平方米，而周边最近的二手房挂牌价超过3万元/平方米。如周边华夏四季楼盘精 装修均价为26105元/平方米，而其旁边的北大资源未名府在2016年时毛坯房单价已冲上3万元/平方米。

正是因为限价令对楼市作出了极大限制，同一区域新房和二手房悬殊的房价倒挂，使得所有买房人生出“买到即赚到”的观念，因而纷纷入市。欧阳捷认为，这一阶段的供不应求是长期趋势，尤其是一二线城市普遍供不应求，所以哪个城市出台“摇号买房”政策都不意外。

在楼市调控的大背景下，一定会有更多城市跟进“摇号买房”。某房产研究院首席分析师张波认为，“摇号买房主要会出现在两类城市，一类是楼市热度较高的城市，包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市，以新一线城市和部分热点三四城市为主;另一类是存在捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等楼市乱象，亟待规范的城市。”

摇号监管漏洞需严堵

实际上，“摇号买房”本身是规范市场行为的调控手段之一，市场的一些非理性表现并非摇号制度造成的，而是诱发了同一区域一二手房价格倒挂的情况，故而一度出现“万人摇号”楼盘。

张波对《每日经济新闻》记者指出，鉴于此类事件并非孤例，开发商主导模式极易滋生权力寻租等问题，建议热点城市推行公证摇号，做到公开、公平、公正，严堵摇号监管漏洞，保障刚需群体购房需求。

如果热点城市已经施行“摇号买房”政策，公开、公平、公正便是前提。反之，倘若出现猫腻，摇号便流于形式，没有任何意义，既传递了供不应求的信号，又把利益输送给了投 资投机群体。特别是中低价位的刚需盘，必须全面禁止这类猫腻事件。

记者注意到，目前公证处主导摇号就可以做到公开、公平、公正。实际上，在这样的环境下，开发商的负担也更小。据悉，很多项目负责人甚至集团领导，为了这些请托单都头疼不已。但在上海、杭州等地开展公证摇号之后，楼盘项目的营销工作开展都轻松很多。

在欧阳捷看来，投 资房子是合理的，但不是短期的快进快出，否则就是投机。他建议，一些供不应求的地方政府可以申请国家授权契税调整权限试点。当限价令取消之后，对于二手房转让的增值收益按照转让时间间隔实行不同税率，转让时间间隔1年之内核定税率为增值收益的90%，2年之内80%，依此类推，转让频率将大幅下降，炒房之风也将得到有效遏制。

张波表示，目前各地政府落实地方主体责任的方式往往容易陷入“一 刀切”，对于房价尤其是商品房价格的短期控制的确有一定效果，但也会引发抢房的并发现象。长期来看，需要落实楼市的长效机制，加大保障性住房以及租赁房源的供应量，更好地满足民众的居住需求，从而实现”安居宜居“的目标。

(每日经济新闻)

在调控重压下，标杆房企依然逆势增长。碧桂园、万科、恒大销售额均突破2000亿，继续保持领先优势。业内指出，房企销售业绩上涨，或与目前部分城市“开闸放水”的供应策略有关，此外，部分房企考虑到半年度销售目标，也会适当降低房价，加快出货力度。预计6月份，房企业绩仍将延续淡季不淡的状况。

房企5月销售额环比增17.7%

今年前5月，碧桂园、万科、恒大销售额均突破2000亿，继续保持领先优势。其中，碧桂园共实现合同销售金额约3346.8亿元，坐上销售额排行榜冠军位置，且进一步拉大三巨头间的差距。公告显示，中国恒大前5月实现销售额为2540.9亿元，万科前5月销售额为2390.3亿元。

今年以来，碧桂园平均每月销售额达500亿以上，5月销售额高达771.6亿元，这也是碧桂园销售额最高的单月。其销售业绩大增与高周转策略有关。今年4月，碧桂园连发三份由总裁莫斌签署的内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。亿翰智库上市房企研究中心主任张化东点评称，6月碧桂园销售金额再创新高，也是大概率的事。

做大依然是当下房企的主流选择。除龙头房企外，总体而言，5月房企销售业绩都较为出色。据克而瑞发布的房企5月业绩报显示，今年1-5月，百强房企总体销售规模达3.47万亿元，同比增33.5%。其中，房企5月单月销售额环比增17.7%，为今年以来最高月份。

同时，超过20家企业5月单月销售金额破百亿，其中，绿城、滨江、龙光等房企表现较为突出。记者注意到，绿城主要是由于在杭州、宁波、西安等城市开盘加推，单月销售规模达170亿元;滨江在其布局的杭州、嘉兴、金华等城市，5月也实现了超100亿元的单月销售额。

随着房企规模竞争加剧，各梯队的销售金额入榜门槛也显著提升。据克而瑞公布的榜单，前3和前30门槛分别达到了2392.2亿元和305.5亿元，与去年同期相比，增幅分别为31.4%和38.8%。此外，房企梯队间的差距也逐渐扩大，除前三名在前5月突破2000亿规模外，排名第四位的保利地产销售金额为1544亿元。

半年“业绩考”倒逼房企加快推盘

5月为传统“红五月”，在旺季影响下，热点城市成交量有所恢复。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，相对一季度严厉的预售证管控，目前部分城市有“开闸放水”的供应策略。热点城市成交量有所恢复，这是房企追业绩的基础，而部分城市房价有所回温，也对房企的销售业绩带来一定贡献。

“5、6月份房企都在冲刺半年报，业绩会比一季度有所好转，尤其是上市公司，在融资环境趋紧、资金承压背景下，房企会加快销售速度回笼资金。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

而对于接下来二季度的走势，亿翰智库上市房企研究中心主任张化东表示，按往年惯例，进入7月暑期，房企销售业绩会有所减弱，但今年可能会比往年有所改善，或呈现淡季不淡的状况。不过，张化东指出，8月份这一传统旺季是否仍将持续，目前还无法判断，还需进一步关注。

(新京报)

上周末，北京第一批“限房价”项目入市，引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下，大量限价房即将进入市场，无疑会对平抑房价上涨，解决供需矛盾，起到结构性调整的作用。不过，在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目，也对房企的项目运营能力提出更高的要求。在新形势下，房企面临诸多新的挑战。

从抢地到精打细算

从2016年底，北京首宗“限价房”地块入市以来，房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。曾经北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局，以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆：“2015年时，房企普遍陷入了土地饥渴状态，因为土地出让节奏的放缓，造成了土地供应的稀缺，各家房企在拿地上都比较拼。”

不过这种情况随着2016年底“限价房”的入市已经发生了根本性的转变。一位房企营销负责人告诉记者：“在2017年之前，企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标，由于整个市场非常好，大家对于后市预期较高，有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。因此对于竞价结果，高一点也可以接受。而到了2017年之后，随着土地出让条件变得逐渐严苛，大家也看到了政府调控的决心和力度，预期也变得平稳，可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。”这也造成了北京土地市场热度降温，甚至有宅地流拍情况出现。

有业内人士表示，一般商品房项目的盈利大约在15%-20%，但是“限价房”由于比较严苛的出让条件，再加上房企的资金成本，想要有利润非常艰难。随着土地出让条件的逐渐细化，如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。

诸葛找房首席分析师陈雷也指出：“既然价格被限定，其他条件的设置也日趋成熟和科学。那么开发商很难通过一些”小聪明”获得利润，能做的就只有通过加强运营和产品打造，来实现快速回款。因此，在拿地时，会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容，而非单纯的住宅面积。而从“限价房”的容积率设置来看，“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间，整体设计上，一般是以小高层为主。”

压缩周期提升利润

对于房企而言，一个非常现实的问题就是，“限价房”项目的利润如何实现。

“一般来讲，行业里有这样的规定，做普通保障房按照3%的薄利来定，如果从“限价房”通常使用的容积率来计算，限价房项目的利润应该在7%-8%。”易居研究院智库中心总监严跃进表示，北京的“限价房”盈利空间自然是不大的。

严跃进表示，盈利是房企拿地的时候需要注意的内容。所以从利润点看，涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。

以最新挂出的顺义后沙峪地块为例，该地块限价5.5万元/平方米，建筑面积6.5万平方米(含住宅、商业、办公)，以全部可售来计算，地块起始楼面价约2.7万元/平方米，销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。如果以起始地价成交，则企业仍将有盈利空间，如果按照溢价率50%的上限价格计算，则楼面价将超过4万元/平方米。这样企业的盈利空间将降低至1.5万元/平方米。

“一般的商品房建安成本3800元/平方米，“限价房”可能会低一点。”按照陈雷提供的数据分析，该地块如果达到竞价上限，房企的盈利空间将降低到1.1万元/平方米左右。考虑到企业资金成本的问题，这一数字可能会进一步下降。不过陈雷也表示，目前土地市场已经比较理性，“限价房”地块竞至竞价上限的可能性较小。在土地出让较理性的前提下，利润空间虽然有限，但是仍然存在。

不过也有业内人士向记者指出，如今各项目商办部分的销售条件也已经十分苛刻：“从消费者角度来看，500平方米起售的商业总价不低，首付款项足够购买一个120平方米左右的住宅项目。而从房企的角度来说，只能自持做租赁。”

考验房企操盘能力

一位品牌房企项目负责人向记者透露：“在所有条件都符合政府标准的前提条件下，“限价房”项目能维持正利润就算合格了。”据他透露，就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化能够有一部分节省，还有一个绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害，这是谁都逃不掉的。

所以“限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。“如果说项目的整体流程上已经很成熟了，他不需要花费很多工夫和成本去约乙方做这些事的话，那他还是能省一部分钱的。”该负责人表示，“但如果房企在这方面比较薄弱，他需要走的每一道程序都需要成本，利润就越少。”

而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者表示，“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。从现在来看，“限价房”项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。2017年下半年之后，地价逐渐回归理性，这种项目可能还具有一些空间。

对于开发商来说，“限价房”的地只要合理还是可以拿的。郭毅向记者透露，一方面可以从产品打造上，做出一些高低差，除此之外，“住宅限价，可散售的商业和办公部分并未限定价格上限，这部分仍然存在盈利的可能。另外，按常规判断，地下车位和千人指标都能有一部分销售收益，当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。”

“房企的拿地逻辑主要在于“限价房”用地，迅速地产生现金流。抽出的现金可以迅速投 资下一个项目，从而产生新的利润。这就是现在大家都在强调的高周转。周转越快，资金成本越低，这也是很多房企学习碧桂园的原因。”郭毅向记者表示。

此外，对于房企来讲，很多时候还不能只考虑利润问题。一位央企项目负责人表示：“实际上房企拿地也不仅仅考虑盈利的问题，也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。”

(新京报)

原标题：前5个月全国“卖地”收入 突破2.2万亿元 同比增45.9%

本报讯 财政部昨日公布数据显示，前5个月，全国一般公共预算收入86650亿元，同比增长12.2%，其中，与实体经济密切相关的税收收入76810亿元，同比增长15.8%。值得注意的是，全国土地市场依然延续火热。前5个月，国有土地使用权出让收入22251亿元，同比增长45.9%。(前4个月同比增长40.7%)。

数据显示，5月份，全国一般公共预算收入17631亿元，同比增长9.7%。5月份，全国一般公共预算支出17003亿元，同比增长0.5%。前5个月，全国一般公共预算支出82695亿元，同比增长8.1%，为年初预算的39.4%，比去年同期进度加快0.2个百分点。

财政部有关负责人表示，在工业生产增速回升，服务业景气持续提升，价格上涨等因素带动下，前5个月，国内增值税28392亿元，同比增长19%。

在卷烟、成品油产销量、企业利润增长带动下，前5个月，国内消费税6031亿元，同比增长21.1%，企业所得税19319亿元，同比增长10.9%。而在城镇居民收入增加以及纳税人数增长带动下，个人所得税6891亿元，同比增长20.6%。

土地和房地产相关税收中，契税2402亿元，同比增长18.1%;土地增值税2490亿元，同比增长7.2%;房产税1307亿元，同比增长9%;耕地占用税544亿元，同比下降28.6%;城镇土地使用税1092亿元，同比增长4.6%。

(证券日报)

原标题：近10年供地减少50%但地价却翻了近4倍 5月全国地价大涨

地价是房价最好的影子，至少近10年是这样的。

近日，多家机构发布的土地数据均显示，5月全国的地价大涨。就此，《华夏时报》记者查阅官方公布的土地数据则显示，地价领涨了近10年，即从2008年至2016年间的全国供地面积减少50%，但地价翻了近4倍。

中原地产研究中心数据显示，5月份，部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录，受监测的50个热点城市合计出让金额累计达到3130亿元，同比上涨111.5%。其中，土地出让金较多的城市有7个城市，包括杭州、重庆、嘉兴等。

相比去年同期，今年1-5月也出现大涨。1-5月，50个大城市合计土地出让金高达1.5万亿元，较2017年同期的9503亿元上涨57.6%。

那么，为什么还会出现土地成交金额大幅上涨呢?据业内人士分析，能够令开发商疯狂拿地的原因，主要源于房价上涨动力很强，市场火 爆。

不过，《华夏时报》记者了解到，尽管5月份土地成交金额创下历史同期纪录，但各地楼市的改变并不明显。对此次出现的“抢地潮”，有专家认为可能需要从更深层次去考量：一二线城市土地成交冷淡，三四线城市土地成交出现大幅上涨，就是企业还在积极转移战场。中原地产总监张大伟称，在5月份的土地成交中，土地成交的重点的确是三四线城市。

5月土地成交上行

《华夏时报》记者注意到，5月各地进入土地政策发布密集期，一二线城市土地成交量一再萎缩，三四线城市土地成交持续上行。从整体来看，土地市场成交规模出现上升，土地成交的溢价率也随之回到高点。

6月9日，克而瑞地产研究院公布数据显示，5月土地市场供应小幅回升，全国330城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平方米，环比上涨19%。5月供应地块2980宗，环比上升14%，同比下降11%。“从5月土地市场表现来看，整体进入‘量涨价跌’的运行状态，主要原因在于一二线城市土地成交频繁遇冷，无地可卖”。克而瑞地产研究院发布的报告称。

不过，综合4月、5月数据来看，4月份土地市场走低后，5月成交规模同环比均表现为上涨。对此，克而瑞地产研究院给《华夏时报》记者提供的报告分析称，一二线城市地块遇冷的主要原因包括：出让土地性质多为商办地块，且出让位置相对偏远等。此外，厦门、成都、天津均有地块因无人报价而流拍。好在，三四线城市的土地成交量持续走高，支撑起整个土地出让金的持续大涨。

与此对应的是，5月各地方政府发布政策频率显著提高。南京、深圳等城市均在5月发布了土地供应计划，进一步加强住宅用地供应，深圳更是明确提出保障房不得低于年度住宅建设总量的60%。5月25日，大连出台“土地拍卖”新规，要求扩大租赁住房配建比例最高至30%，主要方向仍在提高土地的供应量，抑制土地成本，确保土地市场平稳运行。

对于下半年的土地市场走势，克而瑞的报告指出，热点城市将在控制地价的前提下，进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应，一二线城市成交量会因此回升。三四线城市方面，在企业规模竞争不断激化的行业背景下，土地市场热度会继续保持高位。

对此，中国城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时表示：“中国房价涨跌的秘密，都是遵循着供求关系的市场规律，即供给多价格跌，供给少价格涨。”

谢逸枫说，过去16年中国房价上涨的根源，归根结底在于“两权一制”的土地制度，控制着土地供应与土地价格。“土地招拍挂制度是控制土地与价格的武器，分税制成为地方政府依赖土地财收入的关键。也就是说，房价上涨在于政府对土地供应与地价控制，直接决定着供需关系，信贷与利率则成影响供需关系的间接关系。当房价跌时，停止土地供应地价上涨，激需求;房价上涨时抑制需求，供应则保持不变，地价上涨。”

10年地价翻了近4倍

供地多了,就能盖更多的房子。

《华夏时报》记者调查获悉，最近多个城市房价暴涨，不是开发商捂盘惜售导致的“万人抢房”，而是土地供给太少。

为什么要减少土地供应呢? 6月13日，中国土地学会的一位专家告诉《华夏时报》记者，这几年，地方土地供应量锐减，土地收入却有增无减，只说明土地单价被提高了，而近十年来国家统计局发布的数据便是最好的例证。

《华夏时报》记者细查了国家统计局发布的中国房地产企业土地开发的三项指标(待开发土地面积、购置土地面积和土地购置费用)10年间的变化，的确足以佐证10年(见下图表)地价翻了近4倍。

近10年房地产企业土地开发情况，数据来源国家统计局

不过，官方公布的地价数据显示，到2017年土地购置费用开始出现下降，从2016年的18778亿元降为13644亿元。

据国家统计局公布的数据显示，2008年待开发土地面积在近10年是最高的，达到48161.07万平方米，随后2009年开始下降，随后也有上升，但未高过2008年。而购置土地面积最高点则出现在2011年(44327.44万平方米)，之后一直呈下降趋势，直到2016年(22025.25万平方米)不到最高峰时期的50%。接着2017年又开始回升至25508万平方米，但仍处于低位。

与以上两个数据年年下降形成鲜明对比的是，土地购置费用近10年却一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。不过2017年的土地购置费用下降了，达到13644亿元。

地价涨了，房价肯定要涨。

据记者了解，现在，政府为了防止房价大涨，用“限价”的方式降房价，结果导致“万人抢房、摇号买房”屡屡发生。“多地的‘人才战略’创造了更多的需求，但土地供应量缺没有增加，导致房子的有效供给不足，致使万人抢房屡见不鲜”。谢意枫说。

事实上，最近几年，各地都在积极落实“房主不炒”的房地产调控总要求，不管是一线城市还是二线城市，甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。然而，从现实情况来看，地方政府减少土地供应，通过各种手段去库存，包括棚户区改造、人才计划等，房价上涨促使以更高的价格卖地。“这是一个死循环，弊病很大”。上述土地学会的专家说。

《华夏时报》记者调查还发现一个事实，那就是房企购置土地面积从2011年大幅下降的这几年，房屋竣工面积却一直上涨。房屋竣工面积上涨,就是因为很多城市楼盘越盖越高，密度越来越大，目的是卖更多的房子。”以前靠多卖地增加财政收入，但现在卖的地少了，收入居然翻了好几倍，房价不涨都难。 现在，为了防止房价大涨，多地用‘限价’的方式降房价，结果万人抢房、摇号买房屡屡发生，其根本的原因就是土地供应量减少导致房子有效供给不足，土地供应与地价上涨表现出来的数据，便可说明一切”。谢逸枫说。

(华夏时报)

　　5月经济需求下滑明显

　　销售的升温并不意外。尽管楼市调控政策密集出台，但很多热点城市仍然推出了落户新政等对冲措施。在资金压力下，部分房企加快推盘节奏，并做出一定程度的价格折让。

　　6月14日，国家统计局发布5月宏观经济数据。在5月楼市升温的情况下，房地产数据明显改善。

　　今年前5月，全国商品房销售面积56409万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4月份提高1.6个百分点。自去年7月以来的10个月间，销售面积增速首度出现反弹。同期的销售额增速达到11.8%，增幅扩大2.8个百分点，出现最近10个月的第二次反弹，上次反弹发生在岁末年初。

　　受此影响，房企资金到位增速明显扩大。其他指标中，土地购置面积增速再度转正，施工和新开工都在加速，房地产开发投资增速则继续维持在10%以上的水平。

　　销售的升温并不意外。尽管楼市调控政策密集出台，但很多热点城市仍然推出了落户新政等对冲措施。在资金压力下，部分房企加快推盘节奏，并做出一定程度的价格折让。

　　华创证券指出，自2016年8月苏州和厦门等核心二线城市重启限购算起，本轮房地产调控目前已历时23个月，超过以往两轮调控的时长。在这种情况下，需求反弹的动力仍然存在，未来楼市将可能进入一段博弈期。

　　供需两端均旺盛

　　5月楼市的升温局面，在供需两端都有体现。在需求端，5月单月的商品房销售面积达到1.42亿平方米，虽然不及3月份的水平，但仍比4月增长了17.5%，同比增长8%。销售额方面，5月单月的环比和同比增速分别为18.2%和17.7%。

　　这与市场的直观感受颇为一致。成都某房企人士向21世纪经济报道表示，从4月开始，政府部门就对预售证的审核有所松动，5月“过审”的项目明显增多，以求在一定程度上缓解成都市场“万人摇号”的紧张局面。

　　北京朝阳区链家房地产经纪人也指出，近期门店带看情况明显增多，其所在的东五环定福庄区域，二手房成交量有所增加，部分房源的成交价格也已出现提升。

　　中信建投认为，5月市场升温的原因主要有三个，一是预售证释放边际改善；二是今年龙头房企推盘节奏提前；三是融资难度加大倒逼更多房企加速推盘兑现现金流。

　　此外，在经历了长时间的楼市调控后，需求正在谋求释放。本轮房地产调控自 2016 年 8 月苏州和厦门等核心二线城市重启限购开始，目前已经历时23个月，且不见松绑。而在2010-2011年、2013-2014年的两轮周期中，楼市调控分别历时21个月和16个月。

　　热点城市不断推出的落户新政，叠加了这部分需求，也被认为是此轮市场升温的推手。据天津市人力资源和社会保障局消息，自5月16日发布人才新政至21日，天津共直接落户5800人，领取调档函的27000多人。

　　正因如此，尽管5月单月各地出台了刷新纪录的50次调控政策（中原地产数据），但仍被各项利好所抵消，最终导致“红五月”的出现。

　　供给端的数据继续旺盛。前5月，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速连续三个月维持在10%以上的水平。房企购地面积增速，由前4月的-2.1%，转为2.1%。房企施工面积和新开工面积增速也均有所扩大。

　　由于供需双双改善，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）从4月的101.37提高至5月的101.58，实现了自去年7月以来的最大涨幅。

　　价格博弈或将深化

　　5月市场升温，也使房企的资金状况得以改善。今年前5月，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速创今年以来的新高，比1-4月份提高3个百分点。

　　但华泰证券认为，这难以掩盖房企融资环境的趋紧。因为新增资金主要来源于定金及预收款、自筹资金。国内贷款依然延续同比负增长态势，说明开发贷和非银渠道依然趋紧。

　　华泰证券指出，在融资端持续收紧的情况下，政府和房企之间的价格博弈可能发生变化。一方面，房企为加速资金回笼，可能在价格方面做出让步；另一方面，政府也有意通过扩大供给，缓解热点城市的供需缺口，避免一二手房价倒挂所带来的投机过热。

　　中原地产首席分析师张大伟也认同“博弈”的观点，但他表示，房价仍然具备上涨的动力，应警惕需求爆发导致的房价失控。

　　其理由在于，当前库存创下最近46个月的新低。而且从区域上看，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代。因此，短期来看，供需缺口并不容易填补。

　　张大伟表示，从统计局的数据可以看出，商品房的销售额上涨幅度与商品房销售面积的涨幅差距在拉大，“这证明了房价上涨幅度在加快。”

　　房企的态度较为谨慎。某闽系上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，政策变化仍是未来的影响因素。“到目前为止，调控政策并没有松动的迹象，而且随时可能加码。”他说。因此，5月市场的回暖，究竟是反弹的先兆，还是昙花一现，目前尚需观察。

　　但他同时表示，至少不会对市场过于悲观。因为从部分热点城市的抢房现象中可以看出，市场需求已经累计到足够的规模，并有能力为市场提供支撑。

(21世纪经济报道)

6月14日，国家统计局发布多项宏观经济数据，5月社消总额8.5%的增速基本是近年来的最低水平。与此形成对比的是，商品房销售增速在连续10个月回落后首次出现回升。

消费走弱的背景下，房地产市场又现反弹。一边是密集的调控丝毫没有松懈，一边是地方愈演愈烈的抢人大战，“一紧一放”的双重刺激下，市场还是更喜欢后者。叠加摇号政策刺激，部分城市开始出现局部成交热。

仿佛就在一夜间，二线城市意识到了人才的价值。随着人口红利逐渐消失、劳动力成本持续上升，以往只靠招商引资就能拉动经济的模式越来越不行。到了新常态阶段，经济增长要依赖互联网、金融、文化创意来拉动，而这正是依赖人本身的行业。地方政府在这个时点争夺人才，一个不可忽视的背景是寻找新的经济增长点。

始于去年的人才争夺战到了今年不断升温。不少城市接连发布人才引进新政，并从多个角度提高住房补贴。每一项政策都像在扯着嗓子向受过良好教育的人才喊：送户口、送房子、送钱，你到底来不来？

宽松的户籍新政配送购房优惠，似乎成了地方政府眼中招揽人才的双保险。这样的思路，往往很容易适得其反。经济转型是慢功夫，房地产却立竿见影，当人才还没带来真正的转型，房地产可能就已经热起来了，于是经济由于惯性又回到了老路子。地方竞争环境没有改变，最终的结果也只能是留得住人，留不住心。

自上而下的官员政绩考核体系、以所辖地的GDP和财政收入增长率为主要指标，拉动投资成为在最短时期内实现这两个指标快速增长的捷径。这既表现于吸引外部的实业投资，也表现于进行大规模的城市拆迁。由此，政府首先获得了大量土地出让金，同时也制造了无数投资机会。久而久之，房地产业在经济结构中“一枝独秀”，很大程度上绑架了宏观经济与货币政策，制约了经济转型的有效落地。

经济增长动力“上半场”与“下半场”的转换，不仅带来了中国经济结构中新的矛盾与挑战，房地产不是又回来了，而是从来就没有离开过。中国经济不能没有房地产，但不能全依赖房地产。

在消费力不足的背景下，大多停留在低端产品阶段的工业生产体系又无法满足消费升级后所形成的新增市场需求，导致在产能过剩的同时，又出现国内消费者到欧美和日韩购买各种高端产品的现象。生产过剩、消费不足、新增长点难觅，经济转型要面对的问题依然尖锐。新经济成长不仅需要空间更需要时间，应当通过制度变革，让房地产业恢复常态。这场改革注定艰难，却必须迎难而上。

(北京商报)

受金融市场大环境影响，股票、基金、贵金属等常规资产配置手段波动较大，而房地产市场则仍处在调整期……在此背景下，商办产品却悄然成为市场新宠，其市场逻辑与客户阶层也都在发生着全新变化。

6月13日，一场由北京龙湖主办的“时局·前瞻·变局——2018资产配置新视角论坛”在北京金融街丽思卡尔顿酒店举行。知名财经专家叶檀与北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志、凤凰网房产频道（北京）主编王杰、龙湖集团北京地区营销总李昂一起，共同出席论坛活动。对当下金融市场现状、商办类产品新逻辑等热门话题进行解读，分享他们眼中当前和未来资产配置的变化与趋势。现场吸引了超过50家平面、网络及自媒体前来采访报道。

商办市场催生新逻辑？ 中国资产配置何以解忧？

龙湖集团北京地区营销总李昂，从数据角度分享了他对当下商办市场的理解。李昂认为，在2017年“3·26”新政之后，整个商办市场进入低迷期，但北京龙湖却在其中找到了商办市场的新逻辑：一是从投机到投资的客户意识升级；二是从传统售卖逻辑进化到用户使用逻辑；三是从新用户使用逻辑下对产品的全新规划。

知名财经专家叶檀则围绕当下中国的经济形势、城镇化建设以及资产配置问题发表了独到见解。她从专业角度分析出中国出口已经触碰到了天花板；货币基金在今年流动性偏紧的格局下，规模快速扩张；券商资管与同业理财规模正在缩减，同业端难有新增资金。此外就资产配置情况而言，以现金与储蓄类为主的国人资产配置与欧美仍存在较大差异，而房产仍在中国家庭总资产配置中占据超过60%的压倒性比重。

房地产成当下“储蓄罐” 商办变身资产配置平衡器

在主论坛环节中，叶檀女士认为，如果说以前中国人的“储蓄罐”是黄金白银，那当代的“储蓄罐”就是房地产，在各类投资波动较大的市场背景下，房地产的安全性更加可靠。目前北京房地产的市场逻辑已经发生变化，过去没有人在乎租金，而现在一定要关注租金回报率。

而谈到其中的商办类产品，李昂先生用生动的客户故事和市场数据，解读了现在商办市场客户阶层和购买逻辑的变化。他强调：商办是资产配置中的一环，特别是在高净值客户的配置中是中长期持有的一部分，因为商办类产品兼具土地收益、租金、抵押融资、自用等多重属性。而从龙湖旗下的长安天街和西宸广场热销成绩来看，龙湖正是找到了客户所关注的自用与资产配置的新逻辑：长安天街为企业提供长安街一线资产的名片效应，西宸广场则依托三环丽泽黄金地段，加之小户型灵活组合而切合客户需求。

同样的观点也得到了陈志先生的认可，他认为商办收益所依托的商业氛围、商业业态等因素需要时间培养，因此商办并不是高速回报的产品，而是作为资产配置中价格波动的平衡器与压舱石。

据了解，本次论坛是北京龙湖6月商办四联发活动的环节之一。除论坛外，北京龙湖也推出两个在售项目的爆款产品——长安天街力推55米“面宽王”、西宸广场总价350万的小面积三环资产；以及两处即将问世的新品——北京第五座天街和以科技、共享为主题的海淀低密度商办项目。活动期间在售项目认购还可享受多重优惠。

此外，据了解，西三环西宸原著和朝阳景粼原著也分别有少量小面积独栋商业和500平米商铺在售。

在新的市场环境下，从客户角度出发，重新找到商办产品的新逻辑，洞察商办领域的新走向，为客户解决资产合理配置的真痛点，这或许是北京龙湖在2018年为整个商办市场杀出的一条新路。