易居研究院发布的报告显示，在其监测的100个城市中，新建商品住宅成交均价超过2万元/平方米的城市有11个，深圳最高。由于购房政策相对严厉，环京、环深城市圈内部分城市房价下跌较为明显。

库存方面，全国100城库存连续35个月同比下跌，库存规模回落到了6年前的水平，当前正步入“缺货”阶段。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，下半年相关城市需要继续调整供求关系，进而稳定房价。

二线城市房价同比涨幅最大住宅。

易居研究院24日发布的百城房价报告显示，今年6月，100个城市新建商品住宅成交均价为12642元/平方米，环比增长0.9%，同比增长9.4%。相比5月，100城房价上涨了109元/平方米，已连续10个月超过1.2万元的均价水平。

“6月份100个城市新房成交均价同比增幅9.4%，虽然仍在上涨，但已经连续11个月保持同比增幅收窄态势，这体现了‘房住不炒’的政策效应对市场的持续影响。”严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)说。

分类别看，6月份，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为41644、13383和10458元/平方米。从涨幅看，一线、二线、三四线城市成交均价分别同比上涨2.4%、13.8%和8.6%，总体上看，三类城市同比增幅曲线均有持续收窄态势。

严跃进表示，从幅度上看，二线城市同比增幅最大，这也是此类城市上半年政策频频加码和“打补丁”的原因所在。

上述报告称，6月份房价突破2万元/平方米的城市共有11个，即深圳、上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、宁波、南京、燕郊和珠海。房价最高的城市为深圳，达到55452元/平方米，燕郊成为三四线城市中房价最高的城市，达到20889元/平方米。

100个城市中，也有部分城市房价出现下跌，在同比下跌排行中，香河、大厂、廊坊等环京城市房价下跌最明显，跌幅分别达到了28%、26%和23%。

严跃进称，环京和环深城市圈内的城市房价下跌较为明显，这与购房政策相对严厉有关。从数据上看，环京的香河、大厂、廊坊、燕郊、固安、张家口、保定，环深的惠州、珠海、东莞等城市，降温幅度相对较大，说明这些城市投资投机需求得到了抑制，房价回归平稳。

百城库存跌回6年前水平建筑群。

易居研究院发布的百城库存报告则显示，截至今年6月底，其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0.2%，同比减少8.0%。

报告称，2015年以来，全国100城库存规模就呈现出持续性下跌态势，说明近3年的去库存“战役”取得了较好效果。当前100城库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模回落到了6年前。

分类别看，截至6月底，100个城市中，一、二、三四线新建商品住宅库存总量分别为2161、22050和18432万平方米，环比增幅分别为3.0%、0.0%和-0.6%，同比增幅分别为0.6%、-10.4%和-6.0%。

“从同比跌幅看，二线城市跌幅最大，这与近期二线城市房价上涨过快有关。此外，一线城市库存在连续34个月同比下跌后，6月份首次出现同比正增长，这或意味着一线城市正进入补库存阶段。”严跃进说。

存销比上，6月份100个城市新建商品住宅存销比为9.8个月，这意味着，市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存。易居研究院认为，存销比的合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。

报告称，今年上半年100个城市存销比在历史低位水平运行，这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。存销比继续走低，也可以解释上半年全国百城房价依然上涨的现象。

存销比虽然整体下滑，但各个城市之间的差异还是较大。100个城市中，有19个城市的存销比大于16个月，此类城市去库存压力依然较大；21个城市的存销比位于12-16个月之间，去库存周期相对适中；60个城市的存销比小于12个月，去库存周期相对偏小。

下半年需防范上涨风险

住宅模型。严跃进称，今年上半年100城房价同比增幅继续收窄，说明相关政策依旧在发挥作用。但房价上涨的城市数量有所增加，说明在部分大城市降温的同时，仍有一些非热点省会城市及三四线城市在上涨，这是市场风险点之一。

百城房价报告显示，今年1-6月，房价上涨的城市数量分别为61个、72个、66个、69个、77个和74个，数量上整体呈现增加态势。

百城库存报告认为，由于销售行情总体不错，今年上半年全国百城库存水平继续下跌，正步入“缺货”阶段。2018年下半年相关城市需要继续调整供求关系，进而稳定房价。若开发商下半年继续推进补库存战略，加大拿地力度和加快开工节奏，就可以为相关城市提供更多的可售房源。

不过，严跃进也表示，考虑到存销比处于历史低位，要想反弹或回归到合理水平，仅靠半年时间，还是略有压力。

对于下半年的市场变化，百城房价报告认为，房价潜在上涨的风险必须进行防范。预计下半年部分城市依然会出台各类管控政策，包括限购、限贷、限售、限价等，进而减少房价泡沫。

今年上半年，全国各地房地产调控政策发布近200次，创历史新高。各地严格执行各项调控措施，楼市总体比较平稳。国家统计局最新发布数据显示，6月份，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。未来落实“房住不炒”还将如何发力？

楼市调控近200次，因城施策和分类调控特征明显

机构统计数据显示，今年1－6月，各地房地产调控政策发布次数高达192次，比去年同期的116次多出65%。共有73个城市出台调控政策，包含限购政策135条、限贷政策176条，51个城市以及海南全域实行限售政策。

上半年的调控内容不仅仅局限于简单限购、限售、限价、限贷，因城施策和分类调控特征明显，手段也更加多元。

——限制房价涨幅，规范市场秩序。

上半年，多地加强了商品房销售价格管理和市场监管力度。如威海和聊城等地规定新房3个月内不得涨价；昆明也要求新房预售价格6个月后方可申请调整，且在12个月内合同网签备案均价上浮不得超过6%。武汉、江门、佛山、赣州、海南等地则先后出台市场监管措施，直指炒卖房源、茶水费、阴阳合同等乱象，新房销售严格执行政府审批价。

——收紧房贷，利率普遍上浮。

上半年，热点城市房贷利率逐月上浮。年初，一线城市首套房贷款利率率先提高，广州、北京和深圳的首套房利率上浮10%目前已成主流；春节后，武汉、南京、成都、合肥和福州等热点二线城市陆续收紧房贷额度、上调房贷利率。如长沙、天津和南京的首套房贷款利率上浮15%、二套房上浮20%；武汉和宁波的多家银行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。

机构统计数据显示，今年以来，全国房贷市场开始呈现收紧态势。6月份，全国首套和二套房贷平均利率已涨至5.64%和6.01%，同比分别上涨15%和10.7%。

“这些举措有效抑制了房地产市场的投资需求。”链家研究院院长杨现领说。

——摇号扩围，频打政策“补丁”。

去年南京、上海、长沙、成都等城市率先出台新房销售摇号政策，自今年3月开始，实施摇号政策的城市不断扩容，武汉、西安、杭州、福州和青岛高新区等地也相继加入摇号队列。

针对在摇号过程中，部分城市频现的购房“壳公司”、关系户内定房源等乱象，一些城市为摇号政策打了“补丁”，如西安、长沙、杭州和上海均已限制公司购房行为。

部分楼市为何热度不减？

从调控效果来看，上半年全国房价波动趋缓，以北上深为代表的热点城市楼市调控效果显著。但另一方面，部分二三四线城市出现“轮动涨价”现象。

国家统计局发布的“2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，新建商品住宅价格同比上涨的城市有61个，辽宁丹东以高达15%的幅度领涨全国；深圳、北京和上海则分别延续了10个月、9个月和6个月的连跌。

数据同时显示，6月份，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅持续扩大。

易居智库研究总监严跃进认为，今年以来，西安、郑州、长沙等二三线城市人才落户门槛降低，导致短期涌入大量人口，刚需群体扩大，房价出现阶段性上涨。

多个三四线城市成交量放大、价格上涨。克而瑞研究中心数据显示，上半年三四线城市商品房销售面积占比超过六成。四川南充、贵州遵义等三四线城市连续多月房价同比涨幅超过10%。

中国社科院城市所不动产室主任王业强认为，在热点城市严控之下，部分三四线城市由于购房政策仍相对宽松，承接了房地产投资投机性需求的溢出。

坚决落实“房住不炒”，多措并举保障供给

受访人士普遍认为，坚决落实“房住不炒”政策定位、抑制投机仍将是未来房地产调控政策的重要方向，各地将调控力度不减，继续“因城施策”。

“房地产市场还存在一些结构性矛盾。”国家统计局新闻发言人毛盛勇说，今年以来三四线城市房价涨幅较高，一些热点城市上涨的压力较大，但一些边远地区、人口外流压力较大的地区还有一些库存，因此要因城施策，精准调控。

“当前，房地产调控已明显由一二线城市向三四线城市全面铺开。”中原地产首席分析师张大伟说，7月份不少城市上半年出台的调控政策正式落地，各地房价预期有望趋稳。

华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康说，分类增加住房有效供给才能促进供需趋向平衡，一方面，政府要通过公租房、廉租房、共有产权房等多元供给，保障困难人群住有所居；另一方面，各个城市也需要根据自身特点，提供中高端住宅产品满足市场化需求。

多位专家表示，要从土地、金融、财税、多层次住房供给体系、房地产法律法规等方面继续综合施策，建立完善房地产调控长效机制，稳定房地产市场预期。

北京房山区住建委今天上午宣布，自今日起到8月25日，对全区所有在售和在施的商办类开发项目进行专项整治工作，严查无证售房、变相“以租代售”、向买受人变相收取定金等八类违法违规行为。市住建委市场处相关负责人强调，北京对商办类项目的调控政策没有放松的意思。

金隅违规卖商办房被罚

此前，金隅幸福里项目被曝光存在违规代办公司注册的行为。房山区住建委现场通报了调查结果。调查显示，北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司于2018年5月18日与北京凯利门房地产经纪有限公司签订了关于05－9号楼中的37套商品房、10－8号楼131套商品房的《房屋认购书》，北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司签订上述《房屋认购书》时，尚未办理05－9号楼中的37套商品房现房销售备案。2018年6月底，北京凯利门房地产经纪有限公司以“小康家．幸福里”养老项目的名义对外出租或销售，如租赁至少签订5年租赁合同，如有购买意向，由购房人与北京凯利门房地产经纪有限公司签订对应房屋的《股权转让意向书》，以股权转让的方式转让相关公司，同时转让作为公司资产的对应商品房。

截止2018年7月23日，北京凯利门房地产经纪有限公司成立若干公司作为实际购房公司，签订了20套房屋的《北京市商品房预售合同》，并已与11户业主签订了《股权转让意向书》。

执法部门对此提出以下处罚：一是北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司在未取得现房销售备案的情况下与买房人签订认购协议，对其立案处罚3万元；二是暂停北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司项目的商品房预售和现售网签事项；三是暂停北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司，在区住建委各业务部门的手续办理；四是对参与“小康家·幸福里”项目违规宣传的经纪机构门店，注销备案。

万科中央城被暂停网签

金隅之外，万科位于房山区的万科中央城上午也被房山区住建委通报查处，经查，该项目的代理销售人员为完成销售任务，向客户宣传其居住属性，私自向客户推荐代办营业执照和改建装修公司。同时，项目每间房门口两侧均留有施工图中没有的预留洞口。

针对此，房山区住建委对开发企业使用未经审查的施工图纸擅自施工的行为立案处理，处罚30万元，并暂停万科中央城项目的网上签约，对参与违规宣传的中介机构人员列入行业黑名单，不得从市房地产经纪行业业务。

另外，石榴置业开发的荷塘嘉苑四期，也被通报存在以转让房屋所有权等形式变相销售公共服务设施楼，涉嫌无证销售和违规“商改住”。开发企业被处以罚款，并关闭售楼场所、暂停网签并公示曝光。

重点查处无证售房、“以租代售”等行为

房山区住建委上午表示，将从今天起，针对房山区所有在售和和在施的商办类开发项目进行为期一个月的专项整治行动，重点整治的8类违法违规行为：无证售房；变相“以租代售”；以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变向收取定金、预付款、意向费等费用；开发企业、代理机构为个人规避限购代办工商注册登记，向买房人推荐改建装修公司；开发企业、代理机构违规宣传“商改住”；开发企业使用未经审查的施工图设计文件擅自施工，为后期改造预留孔洞；经纪机构违规代理商办房，在放肆产广告中承诺房产升值或投资回报，在网站、门店及印刷品宣传使用带有“不限购、可注册公司、豪装LOFT”等敏感字样的行为；经纪机构未签订代理合同，分销新建商品房。

本市商办类调控不放松

房山区住建委表态，本次执法检查要做到政治工作全覆盖，发现问题依法严肃查处，高限处罚，并将视情节严重对开发企业和经纪机构采取书面警告、立案处罚、暂停网上签约及项目相关手续办理、注销经纪机构备案等措施。“我们要求各开发企业和经纪机构严格执行’3．26’限购政策，不打擦边球，依归销售，诚信经营。”

市住建委市场处相关负责人同时强调，北京对商办类项目的调控政策没有放松的意思，“今日之后，如果大型开发企业、经纪机构仍然存在上述违法违规行为，情节严重的，将不仅仅暂停其在房山区项目的网上签约资格，还将暂停其在全市项目的网上签约资格，我们要求大家必须守法经营、规范经营、诚信经营。”

2018年过半，占据房地产行业半壁江山的东部各省，房地产行业的投资和销售情况出现分化。

根据国家统计局数据，投资方面，东部地区依旧维持高位增长。上半年，东部地区房地产开发投资30194亿元，同比增长10.8%，高于全国总体水平。

销售层面，量跌价涨的局面仍在维持。上半年，东部地区商品房销售面积31596万平方米，同比下降5.4%，降幅有所收窄；销售额36034亿元，增长3.9%，增速提高1.8个百分点。

但从各省来看，一些地区房地产投资持续高位，浙江、广东分别以24.2%和20.2%的增速领跑，而北京、河北、上海、福建等地则出现了负增长或3%左右的低速增长。

分析人士指出，此轮东部城市的房地产行情主要由三四线城市带动，在政策调控力度预期增强的背景下，东部省份的房地产投资或将在下半年放缓。

轮动效应下的投资分化

按照国家统计局的划分，东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省市。

从2018年上半年数据来看，相对发达的东部地区，房地产开发投资达到30194亿元，占全国房地产开发投资额的54.4%，销售额则达到36034亿元，占全国房地产销售额的53.8%，可谓占据半壁江山。

但分省来看，东部省份的房地产投资情况出现明显分化，在地产轮动效应的带动下，已经进入调控盘整期的省份，前期土地市场火热、正进入开发热潮的省份，和土地市场正当红的省份，在数据上呈现出了完全不同的特点。

7月24日，易居研究院副院长杨红旭指出，房地产投资增速主要和土地成交和新开工面积有关，两者决定了各地的房地产开发投资状况。

统计局数据显示，房地产投资增速最快的省份依次是浙江、广东、江苏、山东、天津、上海和福建。其中，浙江、广东的增速超过20%，上海、福建的增速则不到5%。而调控政策最为严厉的北京、海南和河北则出现了负增长。

21世纪经济报道通过测算统计局数据发现，北京与海南住宅投资与非住宅投资同比均有所下滑，天津与福建则是住宅投资正增长，非住宅投资同比下滑，而河北、上海、江苏、浙江、山东和广东等6个省份，则是住宅投资与非住宅投资双双同比上涨。

开发面积方面，在国家统计局数据显示，江苏、福建的新开工面积同比增长均超过30%，山东、广东和北京的增速分别达到了24.8%、17.8%和15.4%，天津和浙江的增速均为6.7%，而河北、上海和海南则出现了负增长。

中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道，江苏、福建等省份之所以会出现如此火热的房地产投资增速，与其2016年、2017年火热的行情有关。一方面这些省份补库存需求强烈，开发积极性较强。另一方面，当时入市的大批土地开始动工，也拉动了当地的房地产投资的高速增长。

而浙江则有所不同，尽管房地产投资增速东部居首，但新开工面积增速则只有6.7%，火热的土地市场被认为是其房地产投资增长的主要原因。易居研究院数据显示，2018年上半年，杭州累计完成土地出让金1417.6亿元，居全国首位。

下半年投资增速或减缓

值得注意的是，在上半年所有房地产投资同比增速为正的东部省份中，住宅投资增长占房地产投资增长的比例，均超过50%。

“投资增速与当地楼市有较大关系”，杨红旭表示，这两者与楼市成交量、价格密切相关。具体来看，北京、河北从2017年开始出现楼市降温，因而在2018年上半年出现了负增长。而浙江、江苏、山东的强三四线城市较多，今年以来楼市较为火爆，激发了当地的房地产开发热情。

其中，三四线城市在东部省份此轮行情中的带动作用被认为比较明显。同策研究院的一份报告认为，东部地区的商品住宅市场，在上半年维持总体量缩价稳的态势。区域内的一线城市、调整期二线城市和一线周边三四线城市住宅市场，都处在这一状态。但东部的其他三四线城市，则处在量稳价涨阶段。

以上述房地产投资增速最快的浙江为例，易居研究院数据显示，2018年6月，浙江的金华、湖州、杭州、宁波、舟山、嘉兴等地，新建商品住宅价格同比上涨超过20%，金华、湖州的上涨幅度超过40%。

另一方面，数据显示，浙江多个城市的去化速度较快，嘉善和金华等地的存销比在2-5个月之间，温州、湖州等地也不到十个月。有分析人士指出，对于浙江而言，楼市火热带来的库存去化，让其在下半年补库存的可能性加大，或帮助其维持相对较高的房地产投资增速。

上述同策研究院报告则认为，由于三四线城市棚改政策催生购买需求造成短期内居民购房需求集中爆发，同时房企全国化扩张、冲业绩，集中部分二线城市和其他三四线城市拿地，造成了这些地区的“需求型失衡”。

因此，在北京、上海等一线城市进入盘整期的背景下，这些三四线城市的后续楼市走向是否会受到更多的调控干预，被认为将会影响整个东部各省的房地产投资。

不过，目前来看，棚改收紧的可能性较大。7月初，住建部棚改吹风会要求，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，应即时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式。

这也让分析人士的看法较为谨慎。“投资增速较快的东部省份，在下半年会出现减速，这一状况在明后年可能会持续。甚至部分省份和城市会出现负增长。”杨红旭预测。

在行业一片肃杀氛围中，房企们陆续发布2018年上半年业绩预告。在过往1~2年销售规模的高歌猛进和资金宽松的周期拖底下，主流房企大多能获得不俗的业绩，个别房企甚至获得500%之巨的增长幅度。

不过，大公司业绩预增并不能完全掩盖行业所面临的隐忧。今年上半年，虽然房地产合同销售金额和销售面积依然获得正向增长，但增速已出现较大程度下调。且在棚改政策的调整下，货币化安置的比例或将大幅降低，这将构成下半年三四线城市的销售压力。

多重因素叠加之下，房地产企业的资金状况已呈风声鹤唳之势。更为严峻的是，个别房地产企业已陷入经营不善之困境，导致违约现象时有发生。近日，上市公司中弘股份已经“爆雷”，多个项目销售停滞，业绩同比下滑4876.59%。

房企业绩两重天

7月23日晚，正荣地产（06158.HK）发布正面盈利预告，同日早上，融创发布正面盈利预告，当天收盘股价上涨3.72%。在近期发布预增公告的还有保利地产、招商蛇口、阳光城、中粮地产等房企。

个别公司的增幅超过了100%。合肥城建预测，2018年1~6月归母净利润的涨幅是400%~450%；中南建设归母净利润增幅达160%~180%；阳光城的预期增长是189.5%~235.2%。

预增的房企给出的理由普遍是集团已交付建筑面积的增加、平均售价大幅上涨及物业毛利增加、营业收入增加。过去一至两年，房地产业高歌猛进，销售金额向上拉升，同期行业处于宽松周期，融资成本普遍较低。这些因素促使行业净利润率回归两位数水平，如今在房企2018年中报上有所体现。

不过，仍有不少企业陷入预减或亏损之地。近日，华联控股、荣安地产、深物业A等多家公司今年上半年业绩有所下降。而绿景控股、嘉凯城、中弘股份、海航投资等公司相继发布预亏公告。

其中，中弘股份因财务费用增加10亿元、资产减值损失增加1亿元、商业项目销售停滞，住宅项目销售也大幅下滑，导致公司房地产项目销售利润较去年同期大幅减少，预期亏损14亿元，同比下滑4876.59%。

申万宏源7月20日数据显示，60家发布中报业绩预告的房企中，25家预增、7家扭亏、1家续盈，而首亏、续亏或预减的有22家，占比超过1/3。一名房地产资深评论员表示：“在过去两年销售业绩支撑下，今年房企业绩获得正向增长的可能性较大，至少龙头房企如此。”

行业分化更突出

国信证券的统计数据表明，2017年，中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分别为16.9%、24.1%，较2016年末分别提升了4和5.2个百分点，但对比美国的市场集中度，尚分别有6.7和9.1个百分点的差距。

但2018年1~6月，中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%，已经接近美国水平。

行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再刷新销售纪录。今年上半年，碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元，万科实现3046.6亿元，恒大实现合同销售额3041.8亿元，此三家加起来的合同销售金额已突破万亿元。

一家在港上市的房企融资负责人对第一财经表示：“今年上半年，房企融资较大，综合融资成本也有所上涨，较去年提高约2~3个百分点。现在基本只有龙头房企能拿到钱，融资的集中度提升将反哺规模提升。”

资金压力下土地市场降温

如果说市场的逐步降温对于房企的影响是缓慢呈现的，那么资金的收紧则是房企眼下的困局。

“今年平均融资成本至少增加2%，你看今年土地拍卖市场，就明显冷清了很多。”旭辉集团副总裁兼财务中心总经理杨欣告诉记者。

从土地投资节奏看，近期的土地降温可见一斑。今年7月，苏州7宗经营性土地进入限时竞价阶段，其中三种居住地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一部分。此前，苏州土地市场曾一度火爆，如今导致多家开发商因为拿地过高一直项目滞销。

在合肥，最近2月有5宗居住土地流拍，曾经的楼市“四小龙”之一合肥，让很多地产商深陷其中。“我们在合肥的项目一直捂在手上，开盘就亏损。”一位禹洲地产内部人士告诉记者。

“融信的债券到期，我们也帮他们找一些中小银行进行对接，希望城商行可以买一些债券，但是难度很大。”一位券商机构客户经理告诉记者。

此前，有一些小银行依旧在监管下进行委托贷款操作，希望帮一些地产商融资。记者了解到，即便是TOP5地产商，也通过这样的高融资方式进行融资，具体金额超过10亿。

“新力地产的很多项目也在寻求地产基金介入，但是我们评估后觉得销售并不乐观，不敢轻举妄动。”一位地产基金从业者告诉记者。

根据Wind资讯此前的统计，目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有：泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等，H股净负债率超过200%的房企有佳兆业。

根据申万宏源的一份报告，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

海通证券债券研究员姜超宏认为，伴随企业间分化越来越明显，融资潮水过去后，个别企业的信用违约概率增加。

经过了前两年的大肆扩张，目前许多房企已然感受到运营的莫大压力，从而不得不以价换量加速去库存。“我们预计今年第四季度会是一个低谷，那个时候可能土地市场将进入冰点，也是一个窗口期。”一位地产高管告诉记者。

延续着2017年的火爆趋势，房地产信托在2018年前7个月仍呈现出“一枝独秀”的局面。在信托业全面去通道的背景下，房地产信托大量募集的背后，一方面凸显出房企融资需求的旺盛，另一方面隐现其规模大增后的风险。

集合信托发行成立“冰火两重天”

用“冰火两重天”来形容今年的集合信托市场并不为过。仅就发行市场与成立市场而言，两者的募资规模所呈现的“剪刀差”，成为今年市场募资难的一个缩影。

根据用益信托的在线统计数据，今年前两个季度的集合信托计划的发行规模与成立规模，均呈现出较大的分化现象。数据显示，今年一季度，集合信托市场发行各类信托计划2614款，募集资金4556.88亿元；同期成立的集合信托计划为2037款，募集规模总计3296.17亿元，募资规模差达1260.71亿元。

二季度数据同样如此，集合信托市场发行各类信托计划3219款，募集资金5437.99亿元；同期成立的信托计划数为2474款，募集资金4156.9亿元，募资规模差为1281.09亿元。

“如果说今年的市场有什么特点，那么钱难找肯定能成为大家的共鸣。”某信托公司人士对记者表示。该人士透露，受监管趋严影响，此前大量从银行、保险等机构流向信托的资金目前均大幅减少，导致集合信托的募集较难。也因此，当前不少信托公司正努力从财富端入手，开拓个人客户资源以增加资金来源。

用益信托分析师认为，当前集合信托的成立规模下降与相关信托计划的成立规模较小相关，表明近期信托公司募集资金的难度较大。

地产信托“独占鳌头”风险渐显

在信托募集资金较为困难的当下，房地产信托的发行及成立却在集合信托领域“独占鳌头”，呈现出异常火爆的局面。

用益信托数据显示，截至7月24日，集合信托今年以来成立总数量为5026款，募集资金7883.93亿元，其中房地产信托的成立数量为1491款，募资资金2892.81亿元，在总体募资中占比达36.69%，在各类信托中居于首位。

中国信托业协会特约研究员周萍表示，由于房企融资需求仍较大，在房地产市场严调控与金融强监管的压力下，房企发债、股权融资等融资渠道或进一步受限，短期对信托融资的需求或难以降低。

一方面是房企不断增长的融资需求，另一方面，房地产信托持续井喷的背后，风险因素也在逐渐累积。

从7月份的融资情况来看，以发行规模较大的7月2日至8日这一周为例，集合信托市场的发行规模为266.87亿元，其中投向房地产领域的资金规模达189.03亿元，占比达70.83%。房地产信托毫无争议地成为当周的“吸金王”。

对于下半年房地产信托的走向，普益标准研究员认为，房地产信托的收益率大概率会继续走高。但同时，项目兑付压力也会逐渐上升，信托公司需要警惕其中的风险，在获取较高收益的同时确保资金的安全。

某信托业资深分析人士表示，信托公司前期做的很多房地产信托项目都是帮助房企拿地，伴随地产调控的持续，一旦在项目开发或销售过程中出现问题，部分中小房企的现金流可能受影响，后续可能暴露出兑付风险。

国投泰康信托研究发展部认为，从房地产信托规模增长、占比创新高的情况来看，当前房地产信托业务仍是信托公司信托业务的重要板块，对信托规模和利润贡献具有举足轻重的支撑作用。而随着监管趋严、资金募集难度加大，未来房地产信托业务发展仍存在较大的竞争压力。未来信托公司发展房地产信托业务，可通过以“业务合规”为原则、绑定核心交易对手及强化投后管理等手段来防范风险。

近日，北京王府井核心商圈一商业项目迎来新“东家”，未来将集办公、商业、居住等公共空间与配套服务于一体，以高端定位与精品商铺相结合打造复合型商业综合体，给所在区域的商业发展增添一抹亮色。

据悉，此项目由北京亿达置业有限公司（以下简称“亿达置业”）所获取，这是继去年9月赢取北京百富国际大厦B座项目后，亿达置业再度以轻资产运营为手段收获的第二个项目。

谨慎落子 瞄准一线城市核心商圈新商机

此次亿达置业获得的王府井商圈项目位于灯市口地铁口上盖，主要由南楼与北楼两个独栋建筑构成，整体项目面积达14000平米。据了解，该项目所在的灯市口区位毗邻东方广场、华尔道夫、王府半岛、金宝汇等知名的办公、酒店、购物中心。尽管其地理位置十分优越，项目面积也颇为可观，却由于种种原因，在繁华的王府井商圈中略显低调。

项目现状图

去年9月，亿达置业获得了位于东大桥的百富国际大厦B座整体运营权，标志其正式投入到城市更新大潮当中。时隔十月，再度落子王府井商圈，意味着亿达置业聚焦一线城市核心商圈、以价值和潜力为基准的战略布局逐步明晰。

如今，城市更新的政策红利，亿达置业的专业运营团队，构成了王府井商圈项目发展的“天时”与“人和”。同时，也与原来先天的“地利”一起，汇聚成了该项目腾飞的机遇。业内人士表示，未来，全新的改造与运营有望激发该项目的价值与活力，使其与王府井商圈的其他商业业态形成共融之势，并互为补充。

为此，亿达置业总裁吕沙女士表示：“作为行业内的专业团队，亿达置业有独到的投资标准。不但以经济效益为出发点，更综合考量了国家倡导的政策、社会价值的实现等多个要素，寻找能通过精准定位和精细化运营使之产生稳定收益的精品资产项目。自去年9月的百富项目，到近日的王府井项目，近十个月的筛选和沉淀，稀缺的资源、核心的区位、潜在的商业价值成为我们获取该项目的重要动力。我们将以此项目为载体，打造一种有活力的、年轻化的、精致的生活方式，让资产价值重新绽放。”

项目区域图

精细管理 冲杀存量市场需靠资源整合

亿达置业从成立伊始，便专注城市更新业务，聚焦国内一线城市核心商圈存量资产，旨在通过全面更新原有物理空间、重新构建运营内容组合及方式，为老旧空间注入新的活力，最终提升资产的整体盈利能力。亿达置业将持续扩大管理规模和逐步增加城市战略布局，在重点关注北京、上海、深圳市场的同时，也会将目光投向部分有经济快速增长潜力的二线城市。

如今，各大房企和机构纷纷攻城略地、冲杀存量市场，竞争日趋白热化。如何在众多竞争对手中脱颖而出，吕沙女士认为：“通过收购存量项目并对其进行翻新、改造，以全新的面貌推向市场从而获取新的盈利点。以过硬的不动产资产管理能力为依托，汇集与整合集团内外部的成熟资源，亿达置业在聚焦城市更新业务方面已经拥有了坚实的基础，有信心在存量资产价值挖掘方面取得新突破。”

据了解，亿达置业的“集团内外部成熟资源”既包括来自母公司亿达控股的金融投资优势，又涉及企业服务、信息科技、物业运营、健康养老、文化艺术等多元业务互补的产业优势。

2017年以来，中国房地产已经告别了资源导向的粗放发展模式，取而代之的是精细管理与回报主导战略。作为不同于传统房企开发运营模式的亿达置业，未来将以实现楼宇从内到外的双重蜕变，绽放存量资产价值为核心，为市场带来更多的惊喜。

2018年7月25日，远洋集团控股有限公司宣布，成功发行总额为7亿美元的三年期浮动利息美元债券，票面利率为3个月Libor+230BP(约4.64%)，所得款项将主要用于偿还现有债务。

远洋集团本次发行获得国际著名评级机构穆迪、惠誉授予的对公司本身及所发债券的投资级评级，充分表达国际资本市场和投资者对远洋集团信用水平和发展能力的高度认可。

本次发行开创国际债券市场新记录

远洋集团本次发行是继去年9月完成6亿次级永续美元债发行后，在一年内再次进入国际债券市场，并完成了一次里程碑式的发行。

目前境外市场环境剧烈波动，市场窗口瞬息万变，但远洋集团成功把握绝好窗口，令本次发行成为2018年中资公司境外债券发行的一大标杆。这是中国房地产企业在国际债券市场中规模最大的一笔浮动利息债券发行；更是今年6月国际债券市场转弱以来，中国企业最大规模的单笔债券发行，开创新的市场记录。

交易得到了国际机构投资者的热烈追捧，诸多国际顶尖和优质投资者积极参与，获得超过3倍超额认购。通过把握国际机构投资者对浮动利息产品的广泛需求，在坚实订单簿的情况下成功将定价下压20个基点，最终成功定价在3个月Libor+230BP(约4.64%)，甚至低于传统贷款市场的融资成本。本次债券定价也是有史以来中国房企在境外发行的3年浮动利息债券最低票息。

本次发行将有效改善远洋集团相关债务指标，优化债务结构，降低长期融资成本，保持稳健的财务状况，进一步支持远洋集团业务转型和创新发展。

成功发行得益于销售强劲增长和盈利能力提升

在国际债券市场面临诸多挑战的市场环境下，远洋集团逆势成功发行浮动利息美元债券，凸显国际高质素机构投资者对远洋集团一如既往的青睐和认可，这得益于远洋集团强劲的销售增长和不断提升的盈利能力。

据远洋集团日前发布的公告显示，远洋集团2018年上半年实现协议销售额451.1亿元，同比大幅增长48%；累计销售面积达230.8万平方米，同比增长41%，再创历史新高。

为确保销售持续快速增长，远洋集团积极布局京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝五大最具潜力的城市群，加快土地储备的全国化布局，预期2018年下半年将继续保持强劲销售态势，实现跨越千亿的销售目标。同时稳健推进持有物业的运营，实现收益稳步增长；增强辅业对主业的支撑力度，旗下战略创新业务均实现独立快速发展。

此外，远洋集团在与主要股东日益深化的战略合作中获得独特的发展优势。远洋集团与中国人寿在写字楼开发代建、资产管理、房地产金融、养老产业等业务领域正在构建全面业务合作关系。与另一大股东安邦保险，亦在战略投资、不动产开发、养老、金融保险等领域展开深度合作；今年5月，远洋集团与安邦保险签署战略合作协议，双方搭建合资平台负责安邦旗下境内全部不动产项目的开发运营。大股东与远洋集团在战略导向、业务拓展上实现联动发展的模式正日趋成熟。

博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会7月21－24日在三亚举行，“租购并举”“长租公寓”成了本届论坛的开场白。与会嘉宾认为，长租公寓需要各方来试错，但对未来盈利不应该太担心。

“我认为现在依然是住宅市场的最好时代，新城控股只是试水长租公寓，依然会深耕住宅市场。”7月22日，在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷如是说道。

在政策、市场、资本三重利好的影响下，长租公寓迅速发展，龙湖、佳兆业、中骏置业、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商开始介入长租公寓市场。对此，欧阳捷称，“好像大家都在焦虑，从而谋求转型，而我们并没有。”

据欧阳捷透露，新城控股目前已经进军租赁市场，成立长租公寓管理中心，但短期不会成为集团主营业务。

“租赁现在太火了，没有几个房企不做、没有几家投资机构不做。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领认为，目前行业正处于第二曲线中，市场从上行周期进入下行周期，下半年及明年的行业生存空间将整体性收缩，行业面临新一轮的下行考验。从单一交易型业务向租赁、装修等多元化业务转型，特别是租赁，将会成为中介业务的“稳定器”。下行周期中，从成交为王到品质为王的转变将会大大加速。

杨现领表示，地产市场正处于转型期，不是黄金时代到白银时代，而是从开发到服务时代。“未来市场肯定是80％来自个人，10％来自机构，10％来自政府提供。”

“目前长租公寓盈利模式暂时不清楚，但未来盈利不需要太担心。希望有更多人参与进来，长租公寓各方需要试错，我不认为现在到了风口。”蛋壳公寓创始人崔岩做出如此论断。

欧阳捷认为，综合种种因素考量，租赁市场很难产生真正的投资，现在租赁市场依然看不到盈利模式。

保利公寓管理有限公司总经理方琳也认为，房企做长租公寓的难点是收入覆盖利息，核心问题是怎么通过运营让规模加速，民企要加大合作，争取1＋1>2，未来优秀的企业会出现在渠道为王的企业中，运营是内功。

杨现领举例说，“自如”还是分散式模式，与集中式不一样。分散式难度要高很多。蛋壳数量达到15万间，因为有规模才能发挥。集中式不一样，一个项目就能发挥。

中国REITS联盟秘书长王刚认为，在长租公寓这块，市场的归市场，保障的归保障，市场的应该和平均收益率对得上，不能因为是长租和养老就没有收益率，政府这块更需要“补人头”而不是“补砖头”。

与会人士认为，从现在看，在中国长租公寓更多的还是高端市场更受欢迎。除此之外，还有适应中产阶级的长租公寓产品应该也可以胜出。“这主要是因为资本还是趋利的。”王刚表示。

王刚指出，现在房地产流动性比较差，REITS实施之后会让价格更为公开，更利于资产配置。“中国现在需要的是股权类的REITS，真正REITS是靠本身资产产生现金流及增值。”王刚认为，就目前现状来看，我国与国外的REITS还有很大的差距。

事实上，在贯彻落实中央“房住不炒”“购租并举”的定位之时，多地开始探索长租领域内的新模式。特别是，今年4月25日，证监会、住建部联合发文称，推进住房租赁资产证券化，并明确规定住房租赁证券化的基本条件、工作程序、自律监管体系，这无疑为租赁市场再加一针“强心剂”。

王刚认为，住房租赁市场证券化的意义在于，第一，财务融资目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。第二，资产证券化是房企规模化扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金不仅可以用来维持项目运营，还可以为快速发展的租赁行业增加扩张“弹药”来源。第三，资产证券化为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但对于整个市场的发展是不可或缺的一种尝试。第四，可以使风险与收益重新划分。

自去年以来，诸如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企长租公寓运营主体开始频繁发行与住房租赁相关的资产证券化产品，魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITS等不同模式实施了租赁产品证券化，获得重要的金融支持。

王刚认为，实际上养老基金、社保都期望REITS出来，现在市场上提供的产品多数是2、3年的产品，养老基金和社保都是按照10年的维度来看的。由此，促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营、关注物业的长期价值考虑。

房地产行业正进入快速洗牌期，规模成为企业生存发展的关键诉求。投资拿地，已经成为房企面向未来的战略性能力。

截至7月23日，据中原地产研究中心统计数据显示，仅从“招拍挂”市场的权益拿地金额看，50家房企合计拿地金额高达10940亿元。其中，19家房企拿地均超过200亿元。

据中原地产研究中心数据显示，碧桂园、万科、保利地产、龙湖地产和华润置地等公司权益拿地总价居于前列。从今年年初至7月23日，碧桂园通过“招拍挂”市场拍得土地366块，权益规划建筑面积达到4365.98万平方米，权益拿地总价达到1086亿元，拿地均价为2487元/平方米。无论拿地数量、规划面积和拿地总价，碧桂园均位于榜首。融信中国拿地仅4块，但公司拿地楼面价格高达13939元/平方米，仅次于恒隆地产、九龙仓集团和中铁置业的平均拿地楼面价。

目前平均拿地楼面均价最高的是恒隆地产，今年5月份恒隆地产以107.3亿元总价竞得杭州百井坊地块，成交楼面价55285元/平方米，这也是恒隆地产上半年在土地市场的唯一一次出手。

不过，在一系列调控下，热点城市溢价率保持在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

中原地产首席分析师张大伟表示，5月份以来，热点城市成交量有所恢复，环比出现明显上行。其中，一、二线城市房价基本平稳，三、四线城市价格上涨明显。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元销售规模冲刺1000亿元销售目标，1000亿元冲刺2000亿元销售目标的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

值得关注的是，今年以来，房企融资压力和还债压力倍增，部分房企对总地价过高地块较为谨慎，多数房企选择积极进入三、四线城市，但对总投资体量控制较为严格，多选择符合“短平快”产品线的地块，但也推动三、四线城市土地出让金额水涨船高。

值得一提的是，进入下半年以来，多数房企都在积极推货，加快项目周转速度。一方面是业绩目标压力，另一方面则是在融资环境趋紧的环境下，房企需要加快回笼资金保证现金流安全，同时还有还债需求。

有研究报告指出，从土地市场供求结构来看，一线城市在高压调控下明显降温，二线城市由于加大供应实现量升价稳，三、四线城市在需求外溢和棚改带动下量升价涨。从企业拿地来看，品牌房企仍在积极补仓，并向三、四线城市下沉。预计2018年下半年，在金融环境收紧及棚改政策调整作用下，土地市场将继续降温，部分三、四线城市市场风险或将显现，房企拿地宜更加科学与审慎，保障现金流安全。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷于昨日表示，在政策影响之下，下半年，棚改的进城会进一步放缓；在资金来源不充分的条件下，楼市将回归“零增长”区间。他进一步称，现在中国居民的杠杆率已经十分高了，房价泡沫破裂的风险挥之不去，市场经济下出现债务违约十分正常，一、二线城市供应不足，房价受限三、四线城市需求透支，后续乏力。