自2016年9月开启本轮调控开始，已持续22个月有余，“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度，无一不让此前进入癫狂的房地产市场逐渐平稳。但随着时间的推移，对频繁调控产生了抗体的中国楼市再度躁动，2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮。

业内人士表示，受政策边际效应持续递减的影响，2018年上半年，市场有所反弹。但从下半年来看，监管大幅强化，调控持续收紧的同时，在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下，房地产市场的不确定性大幅增强。

上半年房地产市场量价齐升

国家统计局数据显示，今年1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。从6月单月来看，中原地产的数据显示，全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。

中原地产首席分析师张大伟表示，以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已有37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。

而从价格来看，今年6月份，70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大，是近21个月的最高值。

具体来看，新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中，郑州、重庆环比上涨1.8%，广州、昆明环比上涨1.9%，长沙、南宁环比上涨2.0%，牡丹江环比上涨2.1%，福州环比上涨2.2%，青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%，分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

2017年以来，在调控紧锁一二线城市的背景下，一些缺乏产业或人口支撑的三四线城市却犹如磁铁一般，投资和投机人群双双蜂拥而来，甚至将周边一些五六线城市的楼市行情带火起来，价格半年翻倍已不鲜见。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市房价破万，其中三四线城市占比达三分之一。

上海易居房地产研究院近日发布的国内80城房价收入比偏离度研究报告显示，2017年，全国典型83个城市中，有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中，大连、宜昌偏离度增幅扩大的幅度最大，分别为23.8和21.9个百分点。另外，北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度也均在10个百分点以上。

上海易居房地产研究院研究员詹毅凡说，在市场轮动下，非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点，但从后续来看，随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱，预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。

50家房企拿地破万亿

2018年房地产行业资金链明显收紧，但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心的统计数据显示，他们对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计，截至7月23日，50家房企合计拿地金额破万亿，达10940亿元。

具体来看，碧桂园拿地数达366宗，权益拿地总价1086.03亿元，万科拿地124宗，权益拿地总额838.7亿元，保利71宗土地，拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。

“上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家，房企拼规模趋势加剧。”张大伟说，热点城市成交量环比出现了明显的上行，成交量有所恢复。同时，各线城市去库存几近完成，房企开启补库存阶段。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为此次抢地的主体。

在房企强烈的购地意愿下，卖地收入也创造历史新高。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月18日，全国热点城市土地市场继续成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35.3%。其中，最高的是杭州，卖地金额达1987.3亿元，同比上涨149%，重庆943亿元，同比上涨27%，此外，苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等11个城市单城卖地金额也纷纷超过500亿元。

“50个热点卖地最多的城市中，有25个城市是三四线城市，刷新历史纪录。”张大伟说。

数据显示，2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分级别来看，其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅最大。

下半年市场不确定性增加

事实上，受各路资金的限制，众多房企资金压力陡增。华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目，部分中小房企更是出现亏损的迹象。

在此背景下，激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场，7月份以来，地价开始理性回调。例如南星单元地块和滨江中心单元两宗热门地块，南星地块此次成交楼面价36086元/平方米，而在此之前，保利滨江·上品的拿地楼面价则为44460元/平方米。滨江中心地块，温州时代以楼面价32638元/平方米拿下，且无配建要求。但两周之前，绿城在该地块成交楼面价为33625元/平方米，需配建一个18班幼儿园。

除了资金的紧缩，作为房地产去库存工具的棚改资金，也将减缓。业内人士表示，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策或逐步退出。

此外，调控收紧趋势不改。国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示，房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控，另一方面，则是从供给侧进一步发力，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

对官方的表态，有业内人士解读认为房地产税的推出将加速。因此，在内外多重环境的不确定因素的影响下，2018年下半年，房地产市场不确定性再度增加。

对于普通家庭而言，房屋买卖无疑是一件大事。购房人不仅希望能够顺利实现产权过户，还希望购买到的房屋足够“干净”，也就是不存在他人的户口登记。如果对房屋的情况缺乏了解、合同条款又约定不明的话，很容易因为户口迁移问题产生纠纷。

记者从北京三中院了解到，2015年至2017年，该院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件，其中有普通房屋也有学区房，有出卖人家庭的户口也有案外人的户口。

二手房屋买卖大多都经由中介机构提供服务。在中介机构提供的格式合同中，大多都会对户口迁出的时间和违约金作出约定。法官提醒市民，在签订房屋买卖合同之前，出卖人一定要谨慎查明房屋是否存在户口登记，如果存在，应及时履行迁出义务，否则会因为违反合同约定承担赔偿责任。

“我们对涉案房屋所处区域梳理，涉及学区房买卖的案件约占20%。部分以子女入学为主要目的的购房者，因涉案房屋存在迁出户口障碍等原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女入学资格，导致购房目的无法实现，从而产生纠纷。”北京三中院民一庭庭长齐晓丹说。

一般情况下，购买学区房的目的很明确，就是为了子女上学使用，且该类房屋的销售价要高于普通房屋。如果出卖人未及时迁出户口，导致购买方的子女无法正常使用入学指标，将有可能为此承担大额违约赔偿。

在北京三中院二审审理的赵某诉李某房屋买卖合同纠纷中，赵某在买卖房屋之初就告诉李某购买房屋是为了解决孩子上学问题，合同约定“如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”。后来，李某未按时迁出户口，导致赵某子女入学目的无法实现，法院依法判决李某依照合同约定支付违约金。

“学区房户口性质较为特殊，与一般房屋买卖相比，此类房屋中的户籍情况对于购买人的利益影响巨大，且时常影响到合同目的实现。”北京三中院法官孙京说，如果出卖人未及时履行迁移户口义务，其给购买人造成的损失巨大，故需特别注意义务的履行时间。

据了解，涉及学区房的房屋买卖合同有时虽然已经进入诉讼程序，但学区房指标并未被占用，购买人为了让出卖人按照约定迁出户口也会提起诉讼。

如何避免上述指标在诉讼过程中被他人恶意使用？对此，法官建议，买受人如果要求继续履行合同，可以在诉讼过程中及时申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口学籍。房屋出卖人如果明知学区房指标使用对购买人造成重要影响仍占用，则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。

为防止提取住房公积金用于炒房投机，近日，广东、内蒙古、广西等省份和一些地级市相继调整公积金提取政策，收紧了异地购房、离婚购房提取公积金等操作，但多地也都强调，支持提取公积金用于购买首套住房或二套改善型住房。

此外，由于房价普遍上涨，多地的公积金贷款上限已经明显偏低，难以满足购房者的资金需求。专家建议，各地应上调公积金贷款额度。

异地购房、离婚购房提取公积金受限

早在今年5月，住建部等4部委就发布了关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知，称一些机构和个人通过伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段违规提取住房公积金，甚至形成骗提套取住房公积金的“黑色产业链”，扰乱了住房公积金管理秩序，要求从多方面规范改进公积金提取政策。

之后，多地根据上述通知，对住房公积金提取政策进行调整，而重点基本都落在了非户籍地非缴存地购房、多次变更婚姻关系购房等行为上。

7月17日，广东省住建厅、财政厅等部门要求，对于同一人多次变更婚姻关系购房和多人频繁买卖同一套住房等情况，不允许其申请提取住房公积金。

对于异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的情况，广东省规定，各地可结合自身实际情况阶段性停止实施该类型提取政策；继续实施该类型提取政策的地方，要严格审核申请提取住房公积金的资格。

杭州住房公积金管理中心要求，职工在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的，不得提取住房公积金。对同一人多次变更婚姻关系购房、多人频繁买卖同一套住房、非配偶或非直系亲属共同购房等申请提取住房公积金的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。

内蒙古6月底出台规定，不再支持非缴存地及非户籍地购房提取住房公积金，取消装修住房、购买车库、车位和缴纳购房维修基金、契税、办证费提取使用公积金。

“这是从信贷角度对炒房者的一个封堵，但由于绝大多人的公积金账户没有多少钱，对市场的影响不大。”中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)说。

超8成公积金贷款流向首套房

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示，住房公积金政策的收紧，在对炒房者适当设限的同时，也让刚需购房者更容易使用公积金。

事实上，多地明确，支持提取住房公积金用于购买首套住房或二套改善型住房，支持提取公积金支付房租。

广东提出，提取政策要向首次置业、购买普通商品住房和在户籍地或缴存地购房等情况倾斜。加大提取住房公积金支付房租政策支持力度。广西表示，优先支持提取住房公积金支付房租，重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和二套改善型住房。

数据也表明，住房公积金贷款主要用于首套房贷款的发放。《全国住房公积金2017年年度报告》显示，2017年全国发放住房公积金个人住房贷款9534.85亿元，其中，首套房贷款占贷款总额的85.63%。

租房方面，上述报告称，2017年，住房租赁提取金额444.76亿元，同比增长22.21%；住房租赁提取人数495.52万人，人均提取金额0.9万元。

由于住房公积金贷款的利率相对较低，自然也成为许多购房者首选的贷款途径。根据前述报告，公积金个人住房贷款利率比同期商业性个人住房贷款基准利率低1.65—2个百分点，2017年发放的住房公积金个人住房贷款，可为贷款职工节约利息支出1944.70亿元，平均每笔贷款可节约利息支出7.63万元。

但严跃进称，由于公积金贷款办理流程慢，可能会增加交易中的不确定性风险，导致房地产开发商对公积金贷款有一定的抵触。

对此，住建部等7部委在北京、上海等30个城市开展的治理房地产市场乱象专项行动中就提出，打击限制阻挠使用公积金的房地产开发企业。

个人贷款上限明显不足

经过本轮房价调整，许多一二线城市住宅售价已经出现明显上涨，对于需要通过住房公积金贷款买房的人来说，公积金的贷款上限已经偏低，难以满足动辄上百万甚至数百万的资金需求。

在北京，使用住房公积金贷款，首套房的最高贷款额度为120万元。以首付最低35%计算，购房者如果只使用公积金贷款，房屋总价最高不能超过184万元。如今，在北京想买到总价款不足200万、且满足一个家庭居住需求的商品住宅，几乎很难做到。

张大伟表示，现在的公积金贷款上限太低，很难满足正常的购房需求，建议各地上调贷款额度。他说：“由于贷款额度偏低等原因，购房者想使用公积金贷款，就需要付出更高的首付，而这将很多低收入群体拒之门外。公积金贷款的低利率，反倒被有钱人享受了，这违背了公积金的互助性。”

面对上限不足，无锡市6月底就发布通知，将提高职工家庭首次使用住房公积金贷款购买自住住房的最高贷款额度，借款人及配偶均符合贷款条件的，最高贷款额度可从现在的60万元调整为80万元。

张大伟称，贷款额度的上调，要把握一个度，太高容易放大风险，可以以城市的保障性住房价格作为参考，“在北京，购买一套共有产权住房大概需要200—250万左右，那北京的公积金贷款上限就应该上调至180万元，保证一个中低收入家庭能够购得一套房子。”

楼市刚刚进入下半年，新建住宅市场便开局不利。

统计报告显示，2018年7月上半月，40城住宅成交环比减少6%，同比增长14%。

业内人士表示，7月上半月，40城新房成交量出现回落，从需求侧来看，受调控影响，市场出现降温；从供给端来看，下半年伊始，开发商推盘力度暂时有所减弱，商品住宅的供应进入调整阶段，预计7月份的成交量将出现小幅回落。

从今年年初到7月上半月，40城新建商品住宅成交面积为16487万平方米，同比增幅由负转正，增长3个百分点。进一步来看，一线城市和二线城市累计成交面积同比下降，分别为-30%和2%，其中一线城市降幅较上半年累计收窄6个百分点，二线城市的同比增幅则由负转正,三、四线城市累计成交面积同比上升16%，但涨幅较上半年累计收窄1个百分点。

业内人士表示，目前来看，一线城市成交量已经筑底，二线城市近期反弹较强，三、四线城市上涨动能有所减弱，成交量或将面临较大幅度回落。

从历史走势来看，在2017年12月份成交量出现年底翘尾之后，2018年前三个月的上半月成交持续回落，4月上半月开始，各地房企加速推盘，40城新建住宅成交面积回暖并出现了环比连续三个月的正增长。进入下半年，房企的推盘力度有所减弱，商品住宅供应进入调整期，成交量受此影响出现下滑。

值得关注的是，有业内人士称，以北京为例，上半年商品住宅供应量相对较少，成交量持续处在低位。

“今年下半年，北京的限价房将集中入市，预计将达4000套以上。”业内人士表示，目前看，限价房合计大约有3000亿元货值，从7月份开始，限价房供应量将出现井喷。从价格走势看，因北京市场有大量房源供应，各种调控政策也继续严格执行，所以价格出现明显反弹的可能性不大，市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。

值得关注的是，部分二线城市近三个月来成交量充沛，尤其是成都和重庆这两个大型二线城市市场较为活跃，导致同比增幅曲线快速上行，拉高了二线城市整体的成交量。

另一方面，业内人士认为，多方利好因素促进部分二线城市成交量上涨，使得市场恢复火热状态，在成交市场上行环境下，价格也随之上涨。同时“人才引进”导致需求增加，“摇号买房”在某种程度上制造了供应紧张的氛围，使得市场在供不应求情绪下不断升温。

7月24日消息，自2016年9月开启本轮调控开始，已持续22个月有余，“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度，无一不让此前进入癫狂的房地产市场逐渐平稳。但随着时间的推移，对频繁调控产生了抗体的中国楼市再度躁动，2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮。

业内人士表示，受政策边际效应持续递减的影响，2018年上半年，市场有所反弹。但从下半年来看，监管大幅强化，调控持续收紧的同时，在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下，房地产市场的不确定性大幅增强。

上半年房地产市场量价齐升

国家统计局数据显示，今年1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。从6月单月来看，中原地产的数据显示，全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。

业内人士表示，以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已有37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。

而从价格来看，今年6月份，70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。业内人士表示，2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大，是近21个月的最高值。

具体来看，新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中，郑州、重庆环比上涨1.8%，广州、昆明环比上涨1.9%，长沙、南宁环比上涨2.0%，牡丹江环比上涨2.1%，福州环比上涨2.2%，青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%，分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

2017年以来，在调控紧锁一二线城市的背景下，一些缺乏产业或人口支撑的三四线城市却犹如磁铁一般，投资和投机人群双双蜂拥而来，甚至将周边一些五六线城市的楼市行情带火起来，价格半年翻倍已不鲜见。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市房价破万，其中三四线城市占比达三分之一。

研究报告显示，2017年，全国典型83个城市中，有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中，大连、宜昌偏离度增幅扩大的幅度最大，分别为23.8和21.9个百分点。另外，北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度也均在10个百分点以上。

业内人士说，在市场轮动下，非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点，但从后续来看，随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱，预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。

50家房企拿地破万亿

2018年房地产行业资金链明显收紧，但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心的统计数据显示，他们对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计，截至7月23日，50家房企合计拿地金额破万亿，达10940亿元。

具体来看，碧桂园拿地数达366宗，权益拿地总价1086.03亿元，万科拿地124宗，权益拿地总额838.7亿元，保利71宗土地，拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。

“上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家，房企拼规模趋势加剧。”业内人士说，热点城市成交量环比出现了明显的上行，成交量有所恢复。同时，各线城市去库存几近完成，房企开启补库存阶段。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为此次抢地的主体。

在房企强烈的购地意愿下，卖地收入也创造历史新高。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月18日，全国热点城市土地市场继续成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35.3%。其中，最高的是杭州，卖地金额达1987.3亿元，同比上涨149%，重庆943亿元，同比上涨27%，此外，苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等11个城市单城卖地金额也纷纷超过500亿元。

“50个热点卖地最多的城市中，有25个城市是三四线城市，刷新历史纪录。”业内人士说。

数据显示，2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分级别来看，其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅最大。

下半年市场不确定性增加

事实上，受各路资金的限制，众多房企资金压力陡增。华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目，部分中小房企更是出现亏损的迹象。

在此背景下，激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场，7月份以来，地价开始理性回调。例如南星单元地块和滨江中心单元两宗热门地块，南星地块此次成交楼面价36086元/平方米，而在此之前，保利滨江·上品的拿地楼面价则为44460元/平方米。滨江中心地块，温州时代以楼面价32638元/平方米拿下，且无配建要求。但两周之前，绿城在该地块成交楼面价为33625元/平方米，需配建一个18班幼儿园。

除了资金的紧缩，作为房地产去库存工具的棚改资金，也将减缓。业内人士表示，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策或逐步退出。

此外，调控收紧趋势不改。国家统计局新闻发言人近日表示，房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控，另一方面，则是从供给侧进一步发力，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

对官方的表态，有业内人士解读认为房地产税的推出将加速。因此，在内外多重环境的不确定因素的影响下，2018年下半年，房地产市场不确定性再度增加。

棚户区改造走势如同阴云笼罩在房地产行业。

7月12日下午，住建部联合发改委、财政部召开工作会议谈到棚改时表示，将因地制宜推进棚改货币化安置，不搞“一刀切”。住建部明确表示，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。

作为曾深刻影响三四线楼市的棚改政策，住建部这一则表态随即便引发了业界巨大关注。7月20日，恒大研究院副院长夏磊对外发布一则预判称，“当前，政策已释放出明确信号，去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低。”夏磊进一步推断称，“2018年，如果三四线城市货币化安置比例降至40%，商品房销售面积将减少0.6亿平，销售增速降低5.8个百分点；货币化安置比例每降低5个百分点，三四线商品房销售面积增速降低1.3个百分点。”

夏磊对21世纪经济报道记者表示，以上结论是基于多年对政策的理解以及经验判断。而他的结论是，“棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，三四线房地产将深刻改变。”那么，棚改政策变化将会使三四线楼市产生哪些变化？

微妙的棚改变化

7月20日，一则广为传播的消息称：《财富》世界500强榜单发布。值得关注的是，去年首次上榜的碧桂园表现突出，成为榜单中排名跃升得最多的第10名企业。该公司以收入335.7亿美元（人民币2269亿元）排在353位，较2017年跃升了114位。

在这则广为传播的文稿中，有句非常值得玩味的表述：“有分析认为，《财富》世界500强榜单堪称一个时代的缩影。作为全球领先房企，碧桂园的成功一方面是得益于诞生在中国经济飞速发展的伟大时代。”

作为一家主战场在三四线城市的房企，碧桂园的高度跃升或许恰好得益于棚改政策。2014年3月，中共中央、国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，将棚户区和城中村改造纳入国家新型城镇化发展战略中，并提出到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。2014年4月央行推出低利率PSL支持棚改，政府可以获得足够资金进行货币化安置后，货币化安置比例迅速抬升，从2014年的9%攀升至2016年的48.5%，且棚改开工套数显著增加，从2013年的304万套到2015年的601万套。

夏磊认为，棚改货币化安置是在三四线成交冷清、库存高企的背景下提出，肩负三四线去库存的历史重任。而据恒大研究院测算，2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。

棚改货币化政策并非一路通行。21世纪经济报道记者梳理历年政策表态发现，自2014年棚改货币化安置政策提出以来，其表态就在依据市场变化发生微妙变化。2015年8月，住建部、国开行发布的《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》提出，国家开发银行对商品住宅库存量大、消化周期长的市、县，将从严控制对新建棚改安置住房项目的贷款支持；对实行货币化安置的棚改项目，国家开发银行将加大贷款支持力度；2016年2月，国务院发布《国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，其中对于棚改货币化的提法是，“创新棚户区改造体制机制，推动政府购买棚改服务，推广政府与社会资本合作模式，构建多元化棚改实施主体，发挥开发性金融支持作用。积极推行棚户区改造货币化安置。因地制宜确定住房保障标准，健全准入退出机制。”

棚改货币化安置态度改变始于2017年8月。当时，住房城乡建设部会同发展改革委、财政部等六部委联合印发的《关于申报2018年棚户区改造计划任务的通知》（建办保函〔2017〕551号）明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式；2017年11月，住房城乡建设部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》（建保〔2017〕226号）进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。

短期利空？

夏磊认为，当前，三四线库存去库存基本完成、房价上涨压力增大，棚改货币化继续大力度推行已不合时宜。

夏磊的判断依据是，据他们测算，2016年-2017年，三四线城市通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和17%。三四线城市库存持续降低，房价上涨压力大：当前去化周期和可售面积分别仅为2014年峰值的26.4%和37.2%，创近年新低；2015年1月至今，58城商品住宅均价上涨49%，其中2017年1月至今上涨30%。

7月20日，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“据我们了解的三四线城市中，大多数城市棚改的量平均为两万到三万套，有的城市为四万到五万套，还有个别三四线城市甚至有十万套左右的量，如果城市短期内货币化安置比例比较大的话，会导致整个市场量价表现和开发环境比较活跃，会导致短期内市场的价格出现快速上涨，我们了解到全国确实有这样的案例。所以，原则上三四线城市中人口绝对量和棚改量都比较大的一些城市，市场仍然会看好，人口持续流出、棚改量也不大的城市，这类城市短期内不是那么看好。”

当前，决策层对于棚改货币化的态度已经非常明确。即“棚改货币化不搞一刀切，房价上涨城市推进安置房”。近期，国开行相关部门负责人接受新华社采访时也表示，2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年年末，随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整，纯货币补偿比例一般控制不超过40%。2015年至2016年，根据去库存任务要求，国开行在住建部指导下，对接国家房地产调控政策，加大对棚改货币化安置的支持力度，做好货币化安置与去库存衔接。

正是因为棚改政策的巨大作用，棚改货币化政策调整对于房地产市场多个层面预期产生了巨大影响。据统计，17只棚改概念股的总市值为3055.17亿元，到7月8日时，上述概念股市值只剩2795.8亿元，蒸发259.3亿元。而在市值缩水前10房企中，9家三四线城市有项目；截至7月6日，沪深两市139只房地产股票中，有110只自6月25日以来呈现下跌趋势。其中南都物业、保利地产、华侨城A等8家公司的区间跌幅超过了20%。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为，“货降实升”是个趋势，在历经数次降准之后，PSL作为基础投放货币的作用下降，PSL收紧直接会带来货币化安置的比例降低，实物化安置比例增加。当然，这并不代表货币化安置即将落幕，未来货币化安置还会在棚改中起到重要作用。货币化安置的减少将直接影响到棚改区域的商品房去化节奏，对于三四线城市房价的上涨将起到一定抑制作用。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受21世纪经济报道记者采访时也认为，棚改货币化安置比例降低短期来讲对于需求是一个利空影响。短期来看，全国楼市预计从下半年开始降温，明年会明显降温。“棚改货币化安置比例下滑会影响新房市场。棚改的推进依然保持着一定的力度，对于拉动GDP和房地产行业的开发投资规模不会造成太大影响，但对房价会造成影响，因为货币化安置比例下降，拆迁户到手的钱少了，会降低他们买房的需求。”

不过，杨红旭认为，长期走势来看，棚改政策调整对楼市影响不大，因为到2020年，基本上全国大部分地区的棚改都完成了，棚改完成之后，房屋的老化和更新就会保持一个正常的频率，比如我国的建筑一般都是二十年三十年就面临老化，按照三十年计算，也就是每年有百分之三左右的房屋是需要更新的。

在“租售并举”的框架下，越来越多的城市推出关于租赁的利好政策。

7月17日，杭州出台了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》，强调企业自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权，明确租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调。

对于纳入首批住房租赁试点的杭州来说，这份通知被视为促进行业规范发展的利好消息。

同期，天津、南京也分别有租赁方面的利好政策出台，分别涉及企业自持租赁住房的管理，以及租赁土地的供应等。

自2015年初首次提出“租购并举”以来，有关租赁市场的利好政策和规范性措施便密集出台。各地也纷纷发布政策，将这些利好落地。同时，很多热点城市通过各种渠道筹集租赁房源。分析人士指出，未来还将有更多的城市发布相关的利好措施，租赁市场的发展将进入“快车道”。

热点城市动作频出

杭州出台的上述通知，是对企业自持商品房的全面管理。通知还强调，企业申领预售证时，一次性申领预售证的项目和分批申领预售证且累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的项目，要求自持商品房屋建设进度均须达到50%，单独成栋的按层计算，其他按套计算。

同时，自持商品房屋的企业，应于项目首次申请预售许可或销售备案前，凭相关资料向杭州市住保房管部门申请办理住房租赁企业备案及完成租赁平台开户。

据悉，早在2017年8月22日，杭州市就曾出台《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。此次发布新一轮通知，是为了进一步加强对自持商品房项目设计文件审查、预售许可（销售备案）办理、工程竣工验收、对外公开租赁等环节的监管，规范有关工作程序和要求。

天津也在7月18日发布类似的通知，并强调，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

7月17日，南京挂出数宗商品房地块，但出让条件中发生重大变化。一方面，实施多年的“土地竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售”条款被取消；另一方面，将“竞建保障面积”调整为“竞建自持商品住房面积”。

这也意味着，未来在南京的土地竞买中，将有越来越多的自持型土地出现。

这只是过去一年多来热点城市出台相关政策的延续。自2017年以来，诸多热点城市出台租赁相关的政策，内容涉及土地和住房供应、发展租赁企业、建设租赁交易服务平台、保障租赁双方权益等等。

中原地产指出，出台相关政策的城市，主要是人口净流入、供需矛盾相对突出的热点城市。其中，两批试点城市出台政策的密度最为频繁，分别是2017年7月确定的12个首批住房租赁试点城市，以及2017年8月确定的13个利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。

近期出台政策的杭州、南京、天津，均在上述两批试点中。

房源供应加速推进

监管层的政策措施也在陆续发布。今年4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，支持住房租赁企业发行资产证券化产品，并试点发行REITs。

5月28日，中国银行保险监督委员会正式发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，允许保险资金进入长租公寓领域。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出，在目前出台的所有有关租赁的政策中，最直接有效的政策依然是土地供应和房源筹集，这对于稳定租赁市场的作用重大。

我爱我家研究院的一份报告指出，2017年下半年至2018年上半年，上海、南京、杭州、深圳等多个城市都推出了纯租赁用地，其中上海、南京、杭州三城的租赁用地供地数量排名前三，上海以32块纯租赁用地，总建面204.2万平方米的供应高居全国榜首。

北京和深圳分别采取不同的筹集房源方式。北京在2018年的建设用地供应计划中明确提出年内供应集体土地租赁住房用地200公顷。深圳则通过城市更新的渠道筹集租赁房源。

张大伟表示，截至目前，全国有超过10个城市成交了租赁类土地，累计将供应超过10万套租赁房。

在需求端，银河证券认为，大学毕业生数量可观、流动人口购房意愿偏低、晚婚趋势等因素，以及高房价、户籍门槛等，都决定了未来租房人口将有效增加，并主要集中在热点城市。这也将成为租赁市场的重要利好。

该机构表示，目前中国有租赁人口1.6亿，租赁房屋仅4600万套。这意味着，未来会有更多人通过租房满足居住需求，并有越来越多的房屋通过存量盘活和增量开发的形式进入房地产市场。

我爱我家指出，凭借政策的支持，以及各路资本的注入，未来全国租赁市场将继续壮大，长租公寓市场将迎来更多参与者，租购并举将加速推进。

调控下的房地产行业集中度正加速集中，克而瑞数据显示，2018年上半年房企TOP30和TOP100集中度分别近50%和70%。

一边是行业规模加速集中的恐慌，一边是调控下房企资金收紧，部分房企的发展策略在大环境的变化中也出现微调。近些年规模高歌猛进的碧桂园、恒大、融创等房企选择重现金流缓拿地，而早前对规模扩张不那么敏感的保利地产则选择加速扩张。

7月24日，保利地产以85.8亿元总价拿下佛山千灯湖地块，该宗地的总价比2007年瑞安75.1亿元拿下的岭南天地地块还要高约10.7亿元，为佛山新晋总价地王。定下重回行业前三的目标，2018年保利地产攻城略地，加快销售步伐，以期在行业规模争霸中取得较好的成绩。

85亿斩获佛山总价地王

7月24日，佛山市公共资源交易中心南海分中心发布的数据显示，佛山保利兴泰房地产开发有限公司（简称保利兴泰）以约85.8亿元总价拿下佛山千灯湖商住地块。该地块为佛山总价地王，折合楼面地价1.68万元/平方米（不计建安成本）。

《每日经济新闻》记者通过天眼查获悉，保利兴泰背后为保利房地产（集团）股份有限公司（简称：保利地产）。

据了解，该地块采取现场竞拍的形式，保利地产率先提交报价单，直接报封顶价857826万元，开拍即转入第二阶段的竞引入产业项目，最后竞争对手万科直接放弃，保利地产拿下该地块。

调控层层加码房企融资收紧下，保利地产为何大手笔拿地？保利地产相关人士接受《每日经济新闻》记者采访时指出，房地产市场大浪不进则退，保利地产要谋求稳中求进。

拿地金额同比增22%

近些年，包括碧桂园、恒大以及融创等在内的房企加速规模扩张，迅速占领行业规模制高点，保利地产在稳健发展中错失良机，在这场规模扩围中表现稍逊色。

2017年保利地产开始发力规模扩张，以47.2%的销售金额同比增速创7年新高。数据显示，保利地产对规模增长表现出强烈的渴求，根据保利地产的“345战略”，未来三年每年业绩的增幅都在1000亿元，在2018年和2019年，保利地产定下分别实现4000亿元和5000亿元的目标。同时保利地产希望借道收购和央企整合，重新站上行业前三的位置。

2018年，保利地产销售金额保持2017年的增速，截至2018年6月底，保利地产实现销售金额2153.12亿元，同比增长46.86%，签约面积同比增长37.93%至1453.92万平方米。

调控趋严融资收紧下，2018年上半年包括碧桂园、恒大、融创、中海等龙头房企的拿地金额下降，恒大拿地金额同比大幅下降54%，融创拿地金额同比下降65%。

中国指数研究院发布的数据显示，2018年上半年，保利地产共斥资615亿元拿地，同比增长22%，拿地金额仅次于碧桂园、万科，为行业第三，保持较快的拿地速度。《每日经济新闻》记者根据保利地产公布的数据统计，2018年上半年保利地产通过收购等方面斩获70宗地块。

日前，北京中轴线申遗正式确立了14处遗产点。有学者对此指出，中轴申遗不仅是文物保护，更是城市总体规划推进和国家文化自信的体现。

故宫是中轴之中，也是中式建筑规制之魂。带着溯源中式建筑理想的初心，泰禾·北京金府大院联合故宫博物院，于7月12日隆重举办“大院溯源，贤聚故宫”媒体品鉴会。参与此次品鉴的媒体一致认为，这次品鉴会不仅带来了一次“闻所未闻，见所未见，享所未享”的故宫深度体验之旅，也更进一步让他们了解到泰禾·北京金府大院产品在中式建筑领域的深入研究，及泰禾集团致力于城市建设和中式建筑文化复兴的美好宏愿。

对话历史 泰禾故宫行溯源中式建筑文化

当康乾盛世时期紫禁城金碧辉煌的雄姿再现于眼前，也许才能真正感受到紫禁城的壮美。

据了解，泰禾·北京金府大院首次邀约媒体走进故宫，也是北京地产圈内一次创举，在活动中，故宫方面向媒体展现了故宫博物院15年研究成果《紫禁城·天子的宫殿》VR电影，让现场体验者“像鸟儿一样看故宫”，沉浸式地感受皇家院落的规制与气度。

作为新中式大院别墅的代表，泰禾·北京金府大院汲取了中式建筑规制之精髓，站在新北京南中轴线的一端，对望北中轴故宫，这场影像的展示更像是一场穿越历史时空的灵魂对话。

在首次故宫活动上，泰禾·北京金府大院特邀故宫讲解师奉上了一场《紫禁城的门》的主题讲座，为媒体深入浅出地分享了中式建筑博大精深的文化内涵。事实上，泰禾集团早已深谙中式建筑门头体系之道，并成为国内唯一拥有门头体系“十大专利”的开发企业。

本次泰禾故宫行，最后还在故宫冰窖餐厅举办了晚宴，皇家冰窖、御享服务，是泰禾·北京金府大院溯源建筑文化专业之外的用心。

这种细致与现代服务精神也在泰禾·北京金府大院的全生命周期配套中充分体现，据悉，在泰禾·北京金府大院将能享受到不断成熟的泰禾+全方位服务，涵盖医疗、教育、养老等各个领域。

借古鉴今 泰禾·北京金府大院样板间全新呈现

故宫体现了中国古代建筑的巅峰造诣，泰禾·北京金府大院亦在诸多细节上展现了这样的皇家气度与匠心情怀，如泰禾·北京金府大院打造“一街、三巷、五园、五坊”的坊巷形制园林，以及“五园”景观的三进制礼序，这些都让大院的生活充满皇家仪式感。

在泰禾·北京金府大院的样板间里，中式规制及符号的应用也随处可见。

据了解，在此次开放的平墅样板间中，泰禾·北京金府大院在户型的设计上采用了中轴对称的格局，户型方正，超大面宽，客厅、玄关、餐厅南北贯通且中轴对称，南北两侧各设置两个房间，很好的体现了动静分区，确保了房间的私密性。

此外，在中式符号的应用上，样板间细节处处见真章。样板间在整体设计风格上以祥云为主题元素贯穿其中。

样板间同时还有石材、铜条等元素的运用，比如电视背景墙就采用了南斯拉夫白石材，它有着形似木纹的天然纹理，铜条镶嵌，提升了整体的设计感。地面则采用意大利进口的云多拉灰石材，石材圈边的铜条及金镶玉石材与屋顶的铜饰灯带都完美契合，增加了空间的层次感，也更具国际化的风格。

据介绍，泰禾·北京金府大院此次样板间的室内精装设计师是香港著名设计大师黄志达先生，是目前亚洲一线设计师，最为擅长的就是用国际化的手法来诠释中式意涵。

由此可见，从外部形制到室内空间营造，泰禾不仅继承了中式建筑的魂，并在传承的基础上有了新的演绎与创新。

一脉相承 文化筑居助力北京建设

有媒体评论称，泰禾·北京金府大院有一种让人“在新北京里找到老北京的居住感觉”。所谓的“新老北京”，在媒体眼里其实都被“一根线”穿着，那就是北京的中轴线。

建筑大师梁思成如此评论：“北京独有的壮美秩序就由这条中轴的建立而产生。前后起伏、左右对称的体形或空间分配都是以这中轴线为依据的；气魄之雄伟就在这个南北引伸、一贯到底的规模。”

故宫与泰禾·北京金府大院如今正是被这根中轴线穿着，并用着不同年代的语言，诉说着相同的事——北京城市的发展。

“北京城是世界上最杰出的单体作品。”国外的规划专家如此表示，如何保护北京这座古都的风貌则成为了世界性的难题。

北京新总规有意强调，要强化城市山水意象和“两轴十片”的城市整体景观格局，这其中就有提到加强城市建设与自然景观有机融合，强化两轴空间秩序。“让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。“

值得一提的是，泰禾·北京金府大院就处在这“两轴十片”的中轴线与南苑及南中轴森林公园片区，泰禾·北京金府大院用传承的语言，重现盛世皇家风范，并与当代生活方式深度融合，致力于为北京居者打造新时代的大院生活，新时代的人居理想。

艺术从学术空间进入广泛的公共领域，因为艺术可以融合乡村、城市等空间发挥它具有的更多价值。通过多种公共艺术实践来探讨艺术与公共空间及人的关系，最终实现艺术普惠大众的目的。作为艺术介入城市公共空间的实践尝试之一，远洋写字楼在2018全年举办“艺·态美“系列展览，不仅通过艺术可以促进远洋写字楼优化升级，使这里焕发了艺术人文氛围，还能为商务人士提供多种了解当代艺术形态的途径。不同的展览通过不同的审美意趣及内涵使繁忙于工作的商务人士缓解焦虑，在这里艺术以艺术治疗的方式与人发生了互动。

继“构/彩儿”、“存在”展之后，为使商务人士对艺术有更深入的了解，作为远洋“艺·态美“系列展第三场展“自然造物——郭子龙个展“于7月20日在远洋光华国际举办艺术家导览特别活动。郭子龙个展算是“存在”展的一个延伸，郭子龙从“自然”这个命题入手，转入了对于自然与人工关系的讨论。而与以往双个展方式不一样，本次以个展的形式完整呈现了艺术家郭子龙作品的多元化艺术形态及创作系统，从二维平面到三维立体，可以说是一次全景式的呈现。

本次展览设置的艺术家独家导览单元吸引了众多的对艺术爱好者前来看展，并邀请了三联生活周刊松果生活潘鸿为导览活动进行主持，中午12:30由主持人开启了一场观展之旅。

艺术导览在三联生活周刊松果生活潘鸿的主持下开启

艺术家郭子龙从作品的构思谈起，他首先表示“作品对于我来讲就是日记，就是对于世界的理解的一个物化的结果”。《盆景系列》是艺术家创作历程的起始点，奠定了探讨了人与自然关系的创作思维的基础，《自然而然系列》和《东方哲学系列》延续了《盆景系列》的创作思路，艺术家与观众分享了自己创作过程中对于美、生命、材料的思考。

艺术家郭子龙正在位现场观众导览

导览现场，观众都沉醉在艺术家的“自然”中

艺术家谈到了对于自然的“珍惜”，进而讲述到日本“惜物”思想，艺术家把日常自然的遗留物转化为自己创作的材料，并运用现代材料模拟的自然与真实自然材料并置结合，让观者能通过他的作品深入观察自然形态，体会这细微自然的美好，从而尊重每一个细微的生命。艺术家在自己的作品中强化出了人与自然关系这一主线的脉络，他希望他的作品是一种导体，能把他自己的对生命、对材料的美好感受传递给观者，让观者在作品中体会到温暖。郭子龙进而从人与自然的关系谈到了，中国艺术传统中视觉化和思想的关系，通过视觉到达思想的彼岸，他希望自己的创作是“于心”的，他的作品不是物化的作品，而是作品能给人的感受。

《No.15-柏》41x45x53cm不锈钢、木、铜2013-2014

《蝴蝶花》100x100cm 布面丙烯、蝴蝶花瓣 2015

《形体抽象No.2-体》50x35x70cm木、树脂、铁2013-2015

隐-《宋柯-如梦令》 40x30cm 绢本书法、海棠花瓣综合材料 2014

郭子龙在作品导览之后与观众进行了深入交流，交流过程中郭子龙强调了艺术进入城市公共领域意义，他认为公共空间的展览为大众提供了更多美的感受，为社会提供了美育的价值。有观者表示，通过这次艺术家亲身导览，她不仅感受到本次展览作品的魅力，更打开了一种观看艺术品的方式。作为远洋“艺·态美“系列展览第一次的美育活动，本次“自然造物——郭子龙个展“导览尝试取得了圆满成功。