根据中国指数研究院近日发布数据《2018年上半年品牌房企销售业绩排行榜》，远洋集团位列（全国）第30位，完成销售金额总计430亿元，销售面积238.9万平米。其中，远洋北方区域事业部超额完成预期目标，贡献近180亿元，占比约40%，上半年表现稳中有进。

其实，远洋北方区域事业部上半年取得优异成绩的背后，离不开一位叫做庄江波的人。

自出任远洋集团北方事业部常务副总经理兼远洋北京公司总经理以来，庄江波与团队一起对北方区域市场进行深刻调研，并持续推动产品迭代升级，为实现业绩的逆市上扬打下了坚实基础。

远洋集团北方事业部常务副总经理兼远洋北京总经理 庄江波

1.操盘手和他的500亿目标

早前，远洋集团董事局主席李明曾强调，要坚定“加快发展、奋斗进取”的思维，在销售规模、收入规模、现金流、盈利规模、发展能力、团队素质等方面实现快速提升。远洋还为此提出了“368”要求，即3个月开工，6个月开盘，开盘后两个月去化当期资源50%。这意味着远洋将开启高周转模式，抢先提速步入发展快车道。

而今年，远洋北方区域事业部的业绩指标超500亿，这几乎占据了整个远洋集团全年1千亿目标的一半。而从历年的业绩占比来看，远洋北方区域对集团的业绩贡献度大约维持在4成左右，要实现10个百分点的提升可谓任务艰巨。

“我们的供货集中期是7～9月份，我们在想500亿的话，在930的时候就完成350亿，这样Q4相对会比较轻松一点”，尽管任务艰巨，但庄江波正凭借自己的努力与团队一起阔步向前推进远洋北方区域事业部完成这一预期目标。

2.踩准区域与找对节奏

2018年，北方区域在进一步扩大土储与市场规模的同时，秉承集团“高品质、高周转”理念，持续深度布局北京、天津、石家庄、秦皇岛、郑州、太原、西安、济南、廊坊等周边9个节点性城市。

远洋北方区域布局图

庄江波表示，于北京东南西北四个方向而言，他最看好南部。“我们跟南部的协同更多一点，往雄安走，往第二机场走，而且南部的政策，包括政策的试点都会更加灵活机动”。

在踩准区域的前提下，如何跟着市场需求的节奏走，才是重头戏。在北京之外的石家庄、西安、太原、郑州、济南等城市，远洋北方区域事业部紧紧围绕市场需求，全面推进高品质、多类型的产品落地。远洋独具特色的WELL标准、健康理念、智能化等元素的融入，让远洋产品在这些区域受到了客户的充分认可和青睐。

在市场需求不断放大和升级的时候，通过强化合作、资源整合，把标准化的生产方式代入进来，把远洋的高品质融入进去，把远洋商业、远洋地产、远洋服务、远洋资本及远洋营造五大版块在内的“五元业务”拓展开来，显然，远洋北方区域正向更高的层次进发。

3.承袭高品质基因 拉开多维产品线矩阵

当前房地产行业进入规模竞争时代，如何取舍规模和利润是各家房企都面临的难题。庄江波认为，高周转是普遍现象，一方面，远洋通过高周转来抓规模和利润，另一方面，远洋也坚持有质量的增长。在平衡好规模、利润与负债三者的基础上，远洋北方区域事业部致力于打造多种类型的高品质产品，以更好承接人们对美好生活的需求。

据悉，今年以来，远洋在北方区域相继落地“万和”系和“春秋”系等主要产品。在北京，远洋下半年还将推出七个新项目；而作为远洋北方区域去年开始重点开拓的一个城市，石家庄下半年预计会有两个项目面世；在天津，有热销的琨栖府和远洋未来城等重要项目面向市场；在秦皇岛，未来海洋是远洋将成为远洋在北方区域落地的第一个旅游度假项目。此外，在廊坊、郑州、西安、太原、济南等地也会相继推出多个远洋高端项目。

2018年7月21-24日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚理文索菲特度假酒店举行，政府官员、著名学者、行业领袖以及专业服务和传播媒体等机构的代表汇聚一堂，各抒己见，执地产牛耳，话博鳌共识，共筑中国地产话语策源地、行业风向标。

在22日的中国地产主题论坛“品质人居：住房的美好时代”中，蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩受邀出席，与全联房地产商会副秘书长陈江根、中国REITS联盟秘书长王刚、新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷、链家集团副总裁、贝壳找房首席经济学家杨现领、保利公寓管理有限公司总经理方琳，共同就“风口之上，长租公寓运营模式路径选择”的话题进行了深入探讨。

在面对主持人提出的“现阶段是扩大规模重要还是搭建盈利模式重要”的问题时，崔岩认为，目前阶段来说还是做大规模比较重要，以蛋壳公寓来说，租客90%都是22-29岁的年轻人，这些人都是未来社会的中坚力量，如果规模做大了，精准针对这部分人群的各项消费场景都会自然而然地进来，盈利模式会比较快地形成和完善，不用担心未来的盈利。

在众多同行业嘉宾同坐一席时，主持人难免会问到大家的竞争关系，在回答与大家的竞争关系还是合作关系时崔岩坦诚地说：目前还完全不用担心竞争对手的出现。他认为“首先长租行业不是一个互联网化很强的行业，很难形成像淘宝京东电商那样一两家独大的局面;另外目前中国的租赁平台化比例还很低，相较于日本、美国等发达国家的租赁市场来说，还微不足道。因此未来的空间非常广阔，在政策引领之下如何做好自己才是最重要的。”

据悉，参加此次博鳌论坛吸引了原华远地产董事长任志强、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮、住建部住房政策专家委员会副主任全国房地产商会联盟主席顾云昌、中国经济体制改革研究会副会长、中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲等诸多业内知名企业家、专家学者的参与。

博鳌·21世纪房地产论坛是由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，全联房地产商会联合主办的，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。

央行管理部7月23日发布，央行营业管理部联合四部门出台支持北京市共有产权住房专项信贷政策。

其中规定，适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行，不低于30%；

不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例参照普通住房执行，不低于60%。

此次，央行营业管理部与北京银监局、北京市规划国土委、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合出台了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》，专门对于共有产权住房的信贷政策、抵押、贷款审批等方面进行了详细规定。

首付比例

此次五部门表示，实施差异化信贷政策。按照“分类指导，因地施策”的原则，在国家统一信贷政策的基础上，结合北京市大力发展共有产权住房的实际情况，明确了共有产权住房贷款最低首付比例。

根据现行住房信贷政策，购买商品住房家庭在北京无住房且无住房贷款记录的，购买普通住房、非普通住房的最低首付比例分别为35%、40%，经适房、自住房等政策性住房最低首付比例为30%；名下有住房贷款记录的，购买普通住房、非普通住房的最低首付比例分别为60%、80%。

新下发的《通知》规定：适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行，不低于30%；不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例参照普通住房执行，不低于60%。

由于北京的共有产权对申购资格要求很严格，不但要求无房，而且要求之前都没有住房转出记录，属于一个家庭“一生第一套房”，所以目前的共有产权房基本上都是首套房。

目前现行的信贷政策是，商业贷款首套房贷，共有产权住房按照原先自住房的政策，是最低首付比例为30%。

而公积金之前的政策是共有产权房首套房贷最低首付比例是20%，目前仍然按照20%的最低首付比例执行。

抵押贷

此次5部门出台的《通知》中另一项重要内容就是强调共有产权房的居住属性。

结合了《北京市共有产权住房管理暂行办法》关于购房人取得产权证5年内限制转让的规定，《通知》对共有产权住房购房人取得产权证5年内所享房屋份额的抵押权能作出限制。

明确购房人取得不动产权证未满5年的，抵押融资只能用于支付本套住房购房款。

也就是说，对于未满5年的共有产权房，购房人不能将房子抵押用作其他融资。

央行解释此举是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强调共有产权住房的居住属性。

批贷时间

《通知》明确了商业银行、公积金中心的贷款审批时限，要求贷款机构在受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批。合理设定审批时限，推动贷款机构提高审批效率，进一步保障共有产权住房人购房贷款权益。

其实，目前公积金贷款一般情况下7个工作日之内审批完成，组合贷款中的公积金部分也基本是在7个工作日之内审批完成。商贷则视不同银行、审批手续是否严格来看。

此外，此次5部门还细化了抵押登记流程。明确购房人以所享有的房屋份额设定抵押时无需代持机构同意，房屋所在行政区域不动产登记部门依照按份共有财产抵押登记规定办理抵押登记，消除了银行对于共有产权住房办理抵押登记是否需要代持机构出具同意函、抵押登记手续是否较为特殊等问题的疑虑。

截至7月10日，北京市银行累计发放共有产权住房个人贷款147笔，金额8990万元。

央行管理部7月23日发布，央行营业管理部联合四部门出台支持北京市共有产权住房专项信贷政策。

其中规定，适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行，不低于30%；

不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例参照普通住房执行，不低于60%。

此次，央行营业管理部与北京银监局、北京市规划国土委、北京市住建委、北京住房公积金管理中心联合出台了《关于明确北京市共有产权住房购房人使用个人住房贷款有关事项的通知》，专门对于共有产权住房的信贷政策、抵押、贷款审批等方面进行了详细规定。

首付比例

此次五部门表示，实施差异化信贷政策。按照“分类指导，因地施策”的原则，在国家统一信贷政策的基础上，结合北京市大力发展共有产权住房的实际情况，明确了共有产权住房贷款最低首付比例。

根据现行住房信贷政策，购买商品住房家庭在北京无住房且无住房贷款记录的，购买普通住房、非普通住房的最低首付比例分别为35%、40%，经适房、自住房等政策性住房最低首付比例为30%；名下有住房贷款记录的，购买普通住房、非普通住房的最低首付比例分别为60%、80%。

新下发的《通知》规定：适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例按照政策性住房执行，不低于30%；不适用首套房贷政策的共有产权住房贷款最低首付比例参照普通住房执行，不低于60%。

由于北京的共有产权对申购资格要求很严格，不但要求无房，而且要求之前都没有住房转出记录，属于一个家庭“一生第一套房”，所以目前的共有产权房基本上都是首套房。

目前现行的信贷政策是，商业贷款首套房贷，共有产权住房按照原先自住房的政策，是最低首付比例为30%。

而公积金之前的政策是共有产权房首套房贷最低首付比例是20%，目前仍然按照20%的最低首付比例执行。

抵押贷

此次5部门出台的《通知》中另一项重要内容就是强调共有产权房的居住属性。

结合了《北京市共有产权住房管理暂行办法》关于购房人取得产权证5年内限制转让的规定，《通知》对共有产权住房购房人取得产权证5年内所享房屋份额的抵押权能作出限制。

明确购房人取得不动产权证未满5年的，抵押融资只能用于支付本套住房购房款。

也就是说，对于未满5年的共有产权房，购房人不能将房子抵押用作其他融资。

央行解释此举是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强调共有产权住房的居住属性。

批贷时间

《通知》明确了商业银行、公积金中心的贷款审批时限，要求贷款机构在受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批。合理设定审批时限，推动贷款机构提高审批效率，进一步保障共有产权住房人购房贷款权益。

其实，目前公积金贷款一般情况下7个工作日之内审批完成，组合贷款中的公积金部分也基本是在7个工作日之内审批完成。商贷则视不同银行、审批手续是否严格来看。

此外，此次5部门还细化了抵押登记流程。明确购房人以所享有的房屋份额设定抵押时无需代持机构同意，房屋所在行政区域不动产登记部门依照按份共有财产抵押登记规定办理抵押登记，消除了银行对于共有产权住房办理抵押登记是否需要代持机构出具同意函、抵押登记手续是否较为特殊等问题的疑虑。

截至7月10日，北京市银行累计发放共有产权住房个人贷款147笔，金额8990万元。

地产人网与克而瑞信息集团研究中心在中国房地产业协会指导下，自2013年开始，连续发布中国房地产行业薪酬数据报告。在经过六年的梳理沉淀后，今年7月20日， 2018中国房地产雇主影响力调研华北启动会在北京举行。

此次会议前晚，恰逢每年一度的世界500强榜单公布。此次上榜的120家中国企业中，直接隶属于房地产的12家，加上工程建筑和金属冶炼这些房地产上游产业，至少有近30家“涉房”。而尽管美国上榜企业数量与我们相差无几，但两国的产业结构差异明显，126家企业多集中于IT、高科、生命健康、食品等相关领域。

中国房地产业协会副秘书长胡安东，在会议一开始的致辞中，就谈到了上述这一值得思考的结果。因而他总结：“房地产行业在中国很特殊”。但他同时敏锐指出，房地产在经历了“靠关系”、“靠资金”和“靠规模”三个前期阶段后，来到了“靠高质高效”的新旧动能转换期。这使得越来越多的房企对初级技术人员和普通管理者的需求下降，单纯劳动力岗位在一些企业正在减少，加之外部社会群体就业观念的改变，对房企原来的人力资源关系造成了强烈冲击。

其后，中房研协首席研究员李战军，以翔实的表格和数据，为与会嘉宾做了2018上半年中国房地产市场与政策的相关分析。从企业到位资金、土地购置面积、国房景气指数、库存交易比例等实际情况出发，提出了数条对房企下半年战略方向调整和计划实施路径的指导和建议，并为下半年的楼市情况预定调：“小年论不成立，大型房企的投资和销售将进一步扩张、地价和房价仍会上升，全年大部分指标大概率会再创历史新高。”

行业专家从宏观背景上概述后，会议下半程内容对活动“扣题”更紧。首创置业股份有限公司助理总裁黄纪昆、贝壳找房CHO郑云端、新力地产人力行政中心副总经理魏安海三位在房企人力资源方面有着丰富经验和独到见解的专研人士，分别以《以人为本，赋能提效》、《组织效能和雇主品牌》和《房企快速成长背景下雇主管理的“心”玩法》为题，与现场所有人分享了他们多年职业积累的心得感触。

房企薪酬报告的发布仍是此次会议的重头戏。今年，该报告将样本企业从2017年的130家增至135家——其中96家是A股房企，39家为H股房企。2017年，他们给付的薪酬总额共计2094.26亿元，平均薪酬总额为15.51亿元，均比去年同期上涨24%，其中15家重点房企的薪酬总额平均涨幅达40%，整体呈持续上涨趋势。

报告年度期，薪酬总额TOP20排行的上榜门槛为22亿元，同比抬升40%，创历史新高。值得着重一提的是，仅榜上有名的这20家企业的薪酬总额，即占135家样本企业薪酬总额的74%，而却较2016年微降2个百分点。这从一个侧面反映出行业薪酬水平已经普遍性提升，同时大型房企在薪酬支出增长上的手笔有所收缓。

具体到企业，冠首是央企中国铁建，薪酬总额520亿元。这个看似“高到离谱”的数字其实是全集团的人力成本，因此真实可靠。作为紧随其后的是去年就在三甲中的中国恒大与碧桂园，两者以175亿元和161亿元的薪酬总额分列第二三名。

而去年居亚军的绿地控股，今年则以-37%的数字成为跌幅榜首。这很大程度上源于其发展战略的调整。

薪酬总额领涨的前十名中，以中小房企的身影居多。而若将维度聚焦在15家重点房企上，融创中国和华夏幸福的涨幅最高和次高：华夏幸福薪酬总额涨幅为70%，融创中国则高达181%。颇为难得的是，华夏幸福的薪酬涨幅已连续三年保持50%左右。一个涨率高，一个涨幅稳，因此这两家企业在薪酬总额涨幅大部分在30%—50%间的15家重点房企中格外亮眼。

报告中135个样本企业的高管薪酬占管理费用比约为5%，同比保持不变。这说明行业的高管成本管控趋于合理。以0.05为认定合理线，可发现2017年样本房企中的92家高管成本都在合理范围内，仅有43家高于合理线。最高最低由同达创业和苏州高新分获，最高比值约31%，最低0.04%。

高管薪酬占管理费用比值后十位企业，平均值0.52%，比去年小幅提升0.01%。从入榜企业性质看，部分是中铁建、保利地产等这样的央企；另一部分是股权激励做的早且好的企业，如万科、富力，管理层持股比例较高，获益与公司股价休戚相关，因使他们具有积极地主观能动性；还有一种是持有经营性物业比重较高的企业，如华侨城、宝龙地产等，商业运营阶段一旦上了轨道，多是些常规管理工作，降低了管理层对薪酬的要求。

由中国房地产业协会指导，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心、中国房地产人力资源研究中心联合发起的“中国房地产雇主影响力调研及测评”工作于每年6月启动，用半年时间对上百家样本企业，通过社会评价、媒体印象、企业自身指标等多角度，进行尽量全面详尽的调研、访问、测算及评估，最终在年底汇作指数结成报告对外发布。

中原地产研究中心统计数据显示，上半年房企拿地依然积极，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，50家房企合计拿地金额高达9675亿元，同比上涨5.4%。其中，拿地超过200亿元的房企就多达16家。

  近期公布的各地土地市场信息显示，截至7月18日，全国热点城市土地市场继续成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35.3%。其中，50个城市中有25个城市是三、四线城市。

  龙头企业拿地显著回升

  中原地产研究中心数据显示，碧桂园、万科、保利地产、龙湖地产和华润置地等公司权益拿地总价居于前列。碧桂园前6个月通过招拍挂市场拍得土地274块，权益规划建筑面积达到3288.9万平方米，权益拿地总价达到873.8亿元，拿地均价为2657元/平方米。碧桂园无论拿地数量、规划面积和拿地总价均位于榜首。中国恒大权益拿地金额位于第十，但公司拿地楼面价格仅为1925元/平方米，仅次于富力地产的1755元/平方米，下沉三、四线城市的趋势明显。目前平均拿地楼面均价最高的是恒隆地产，今年5月恒隆地产以107.3亿元总价竞得杭州百井坊地块，成交楼面价55285元/㎡，这也是恒隆地产上半年在土地市场的**一次出手。

  近期多家地产公司公告显示，6月销售向好，部分房企拿地力度加大。万科A、保利地产等公司6月拿地项目数目和金额环比出现明显上涨。

  中原地产首席分析师张大伟表示，5月以来，热点城市成交量有所恢复，环比出现明显上行。其中，一、二线城市房价基本平稳，三、四线城市价格上涨明显。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。做大依然是当下房企的主流选择，房企拼规模趋势加剧。

  三、四线城市热度高

  房地产调控重压之下，土地市场仍然**。中原地产研究中心数据显示，目前杭州、重庆和北京位列卖地出让金前三名。其中，杭州土地出让金收入达1987.3亿元，同比上涨149%，重庆上涨27%达943亿元，北京达到826亿元同比下降30%。除前述三城市外，郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等13个城市卖地超过500亿元。

  有地产行业人士对中国证券报记者表示，杭州土地出让金遥遥领先主要有两方面原因，一是杭州省会和强二线城市的定位吸引了很多房企参与竞争；二是杭州棚改项目和棚改开工率均位于前列，驱动土地市场热度不退。

  不过在一系列调控下，热点城市溢价率保持在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

  三、四线城市土地市场今年以来热度不减，目前有45个三、四线城市卖地收入超过100亿元。其中，佛山市、常州市、湖州市、嘉兴市、南通市等18个三、四线城市卖地收入超过200亿元。

  分析人士指出，今年以来，不少房企面临较大资金压力，部分房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。大量的房企进入三、四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。

  高周转缓解资金压力

  截至7月22日，按照申万一级行业分类，目前已有58家房地产开发企业公布了中期业绩预告。其中，业绩预喜(预增、扭亏和略增)企业达到32家，预喜比例接近60%。整体来看，业绩下降或亏损的房企均为正处于转型或项目储备不足的中小型房企，主要业务是房地产的房企业绩均保持了正向增长。这显示出，土地和项目储备关乎房企业绩的可持续性。

  张大伟表示，在调控持续加码的趋势下，房企拿地依然在加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。从各地楼市调控看，预计房企的资金压力仍将持续，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧。对房企来说，2018年将是房企近4年来资金压力最大的一年。

  川财证券指出，在高基数的背景下，今年6月销售额仍保持较高增长，超出市场预期。值得注意的是，4月后部分城市的预售证审批有所放松，很多城市都在稳步推货。在融资收紧的大环境下，房企到位资金高位回落，更多的房企通过加快周转速度、推货节奏，以兑现现金流，后续销售数据有望保持稳定。

本报记者 周 瑶 见习记者 吴奕萱

荣安地产是一家拥有近二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。公司2018年半年度业绩预告显示，由于荣安香园二期项目交付，公司二季度较一季度扭亏为盈，预计半年度净利润为1.5亿元-1.8亿元。而在此前公告的一季报中，受到交付体量大幅减少影响，公司净利润为负，同比降幅达到111.76%。

随着房地产调控政策的日趋严厉，公司经营业绩存在一定波动性，荣安地产持续经营能力究竟如何？对此，公司董事会办公室主任邓华堂和品牌管理部经理沈嘉接受了《证券日报》记者的采访。

邓华堂回答，目前房地产市场集中度逐步提高，荣安地产希望在这个时间点把公司规模提上去，进一步提高公司竞争力，在通过招拍挂市场增加土地储备的同时，积极寻找合适的并购机会，比如之前并购的宁波欢乐购广场、堇山路项目、象山海洋置业项目等。

在交流过程中，《证券日报》记者注意到邓华堂反复提到，“把钱花在刀刃上，让购房者得到真正的实惠”。

邓华堂直言，“其实就是成本的合理控制，我们认为，投入成本的方向很重要，举个例子，在景观绿化方面，我们在设计上进行优化，通过硬质铺装与多层次植被体系的营造，为业主提供更好的居住体验，而不是一味地追求昂贵植物。”

在拿地成本方面，邓华堂表示公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。2017年公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益建筑面积约100万平方米。

沈嘉坦言，作为整合优秀资源的供应商，荣安地产不搞噱头，通过成熟的技术、设计上的创新和优质的合作方为荣安精装修的房产树立良好口碑。

在房地产开发区域布局上，荣安地产立足浙江本土，以宁波市大本营为主，不断增加在长三角城市的土地储备，沈嘉告诉记者，目前公司在杭州有3个项目、嘉兴7个、温州5个、台州2个，未来将努力扩大这些地区的市场份额。

据悉，荣安地产也在重点布局中西部省会城市，公司以重庆为核心城市， 2017年共竞得四宗地块，目前已有5个项目在开发，并且辐射四川成都、陕西西安。公司在中原地区河南焦作已有项目开发，未来也将积极拓展郑州、许昌等地和京津冀城市圈，不断寻找国内房地产市场价值洼地城市，加快跨区域发展布局。

邓华堂表示，跨区域发展布局，有利于避免单一市场区域房地产调控政策对公司销售业绩产生较大的冲击。通过多年耕耘和积淀，荣安地产在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。

在多年的发展过程中，荣安地产培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳具有二十多年的房地产开发管理经验，公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理在房地产行业也具有较高的理论水平及丰富的实践经验。

荣安地产十分注重人才培养，“我们把人力资源招聘和培训单独分成两个部门，进行精细化人才管理”邓华堂说道，“人才的培训非常重要，我们前一周才进行完一次考试，管理人员和业务骨干都要参加”。

荣安地产还建立了员工培训和再教育机制，制定并实施与公司业务相关的培训计划，积极拓展培训渠道，进行各种形式的培训。2017年共组织20余场培训课程，共计1464人次参加了培训。另外，公司与国内知名培训机构签订了合作协议，加大人才培训和储备的力度，各城市公司也开展了拓展活动和各类团建活动。

自2016年9月开启本轮调控开始，已持续22个月有余，“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度，无一不让此前进入癫狂的房地产市场逐渐平稳。但随着时间的推移，对频繁调控产生了抗体的中国楼市再度躁动，2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮。

业内人士表示，受政策边际效应持续递减的影响，2018年上半年，市场有所反弹。但从下半年来看，监管大幅强化，调控持续收紧的同时，在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下，房地产市场的不确定性大幅增强。

上半年房地产市场量价齐升

国家统计局数据显示，今年1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。从6月单月来看，中原地产的数据显示，全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。

中原地产首席分析师张大伟表示，以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已有37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。

而从价格来看，今年6月份，70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大，是近21个月的最高值。

具体来看，新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中，郑州、重庆环比上涨1.8%，广州、昆明环比上涨1.9%，长沙、南宁环比上涨2.0%，牡丹江环比上涨2.1%，福州环比上涨2.2%，青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%，分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

2017年以来，在调控紧锁一二线城市的背景下，一些缺乏产业或人口支撑的三四线城市却犹如磁铁一般，投资和投机人群双双蜂拥而来，甚至将周边一些五六线城市的楼市行情带火起来，价格半年翻倍已不鲜见。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市房价破万，其中三四线城市占比达三分之一。

上海易居房地产研究院近日发布的国内80城房价收入比偏离度研究报告显示，2017年，全国典型83个城市中，有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中，大连、宜昌偏离度增幅扩大的幅度最大，分别为23.8和21.9个百分点。另外，北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度也均在10个百分点以上。

上海易居房地产研究院研究员詹毅凡说，在市场轮动下，非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点，但从后续来看，随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱，预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。

50家房企拿地破万亿

2018年房地产行业资金链明显收紧，但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心的统计数据显示，他们对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计，截至7月23日，50家房企合计拿地金额破万亿，达10940亿元。

具体来看，碧桂园拿地数达366宗，权益拿地总价1086.03亿元，万科拿地124宗，权益拿地总额838.7亿元，保利71宗土地，拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。

“上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家，房企拼规模趋势加剧。”张大伟说，热点城市成交量环比出现了明显的上行，成交量有所恢复。同时，各线城市去库存几近完成，房企开启补库存阶段。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为此次抢地的主体。

在房企强烈的购地意愿下，卖地收入也创造历史新高。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月18日，全国热点城市土地市场继续成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35.3%。其中，最高的是杭州，卖地金额达1987.3亿元，同比上涨149%，重庆943亿元，同比上涨27%，此外，苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等11个城市单城卖地金额也纷纷超过500亿元。

“50个热点卖地最多的城市中，有25个城市是三四线城市，刷新历史纪录。”张大伟说。

数据显示，2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分级别来看，其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅最大。

下半年市场不确定性增加

事实上，受各路资金的限制，众多房企资金压力陡增。华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目，部分中小房企更是出现亏损的迹象。

在此背景下，激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场，7月份以来，地价开始理性回调。例如南星单元地块和滨江中心单元两宗热门地块，南星地块此次成交楼面价36086元/平方米，而在此之前，保利滨江·上品的拿地楼面价则为44460元/平方米。滨江中心地块，温州时代以楼面价32638元/平方米拿下，且无配建要求。但两周之前，绿城在该地块成交楼面价为33625元/平方米，需配建一个18班幼儿园。

除了资金的紧缩，作为房地产去库存工具的棚改资金，也将减缓。业内人士表示，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策或逐步退出。

此外，调控收紧趋势不改。国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示，房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控，另一方面，则是从供给侧进一步发力，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

对官方的表态，有业内人士解读认为房地产税的推出将加速。因此，在内外多重环境的不确定因素的影响下，2018年下半年，房地产市场不确定性再度增加。

博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会7月21－24日在三亚举行，“租购并举”“长租公寓”成了本届论坛的开场白。与会嘉宾认为，长租公寓需要各方来试错，但对未来盈利不应该太担心。

“我认为现在依然是住宅市场的最好时代，新城控股只是试水长租公寓，依然会深耕住宅市场。”7月22日，在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷如是说道。

在政策、市场、资本三重利好的影响下，长租公寓迅速发展，龙湖、佳兆业、中骏置业、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商开始介入长租公寓市场。对此，欧阳捷称，“好像大家都在焦虑，从而谋求转型，而我们并没有。”

据欧阳捷透露，新城控股目前已经进军租赁市场，成立长租公寓管理中心，但短期不会成为集团主营业务。

“租赁现在太火了，没有几个房企不做、没有几家投资机构不做。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领认为，目前行业正处于第二曲线中，市场从上行周期进入下行周期，下半年及明年的行业生存空间将整体性收缩，行业面临新一轮的下行考验。从单一交易型业务向租赁、装修等多元化业务转型，特别是租赁，将会成为中介业务的“稳定器”。下行周期中，从成交为王到品质为王的转变将会大大加速。

杨现领表示，地产市场正处于转型期，不是黄金时代到白银时代，而是从开发到服务时代。“未来市场肯定是80％来自个人，10％来自机构，10％来自政府提供。”

“目前长租公寓盈利模式暂时不清楚，但未来盈利不需要太担心。希望有更多人参与进来，长租公寓各方需要试错，我不认为现在到了风口。”蛋壳公寓创始人崔岩做出如此论断。

欧阳捷认为，综合种种因素考量，租赁市场很难产生真正的投资，现在租赁市场依然看不到盈利模式。

保利公寓管理有限公司总经理方琳也认为，房企做长租公寓的难点是收入覆盖利息，核心问题是怎么通过运营让规模加速，民企要加大合作，争取1＋1>2，未来优秀的企业会出现在渠道为王的企业中，运营是内功。

杨现领举例说，“自如”还是分散式模式，与集中式不一样。分散式难度要高很多。蛋壳数量达到15万间，因为有规模才能发挥。集中式不一样，一个项目就能发挥。

中国REITS联盟秘书长王刚认为，在长租公寓这块，市场的归市场，保障的归保障，市场的应该和平均收益率对得上，不能因为是长租和养老就没有收益率，政府这块更需要“补人头”而不是“补砖头”。

与会人士认为，从现在看，在中国长租公寓更多的还是高端市场更受欢迎。除此之外，还有适应中产阶级的长租公寓产品应该也可以胜出。“这主要是因为资本还是趋利的。”王刚表示。

王刚指出，现在房地产流动性比较差，REITS实施之后会让价格更为公开，更利于资产配置。“中国现在需要的是股权类的REITS，真正REITS是靠本身资产产生现金流及增值。”王刚认为，就目前现状来看，我国与国外的REITS还有很大的差距。

事实上，在贯彻落实中央“房住不炒”“购租并举”的定位之时，多地开始探索长租领域内的新模式。特别是，今年4月25日，证监会、住建部联合发文称，推进住房租赁资产证券化，并明确规定住房租赁证券化的基本条件、工作程序、自律监管体系，这无疑为租赁市场再加一针“强心剂”。

王刚认为，住房租赁市场证券化的意义在于，第一，财务融资目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。第二，资产证券化是房企规模化扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金不仅可以用来维持项目运营，还可以为快速发展的租赁行业增加扩张“弹药”来源。第三，资产证券化为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但对于整个市场的发展是不可或缺的一种尝试。第四，可以使风险与收益重新划分。

自去年以来，诸如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企长租公寓运营主体开始频繁发行与住房租赁相关的资产证券化产品，魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITS等不同模式实施了租赁产品证券化，获得重要的金融支持。

王刚认为，实际上养老基金、社保都期望REITS出来，现在市场上提供的产品多数是2、3年的产品，养老基金和社保都是按照10年的维度来看的。由此，促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营、关注物业的长期价值考虑。

李宇嘉

近日，广州住房公积金管理中心发布了广东省住建厅、公安厅、财政厅、中国人民银行广州分行等四个部门转发的《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》。该通知对未来公积金提取哪些要予以支持、哪些要加强管理，作出了明确的规定。

梳理上述通知，明确表示要支持的有两类：即优先支持提取公积金支付房租；重点支持提取公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房。明确要叫停的有三类炒房投机行为：一是一人多次离婚买房、多人买卖一套房的；二是非户籍地也非缴存地的异地购房、非配偶或非直系亲属共同购房；三是选择通过离职直接提取，而非通过异地转移接续平台提取。

之所以出台上述通知，背景是5月初住建部在对各地市场巡查中发现了一些新问题，即一些机构和个人通过伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段，违规提取公积金，有的甚至形成“骗提”、套取公积金“黑色产业链”，扰乱了公积金管理秩序，削弱了公积金的互助性和保障性。

过去，由于一部分中低收入者难以借助公积金获得住房贷款，于是违规提取公积金的现象比较多，但类似用公积金投资炒房的现象还是比较少。一方面，根据刚刚发布的《全国住房公积金2017年年度报告》，2017年全国住房公积金人均缴存额1.36万元，相比动辄超过百万元的商品房来说，公积金显得有些杯水车薪；另一方面，炒房群体多数为中高收入者，消费贷、抵押贷等融资渠道多样化，相比之下公积金提取手续更为繁杂。

那么监管部门为何此次明确提出要打击违规提取公积金炒房呢？

这是因为，监管部门在对各大城市市场秩序调研中发现，在各种限制性措施的布局下，重点城市炒房的成本、门槛和难度都很高了。随着三四线城市房价上涨，投资需求已经外溢到了这些城市。

根据西南财经大学中国家庭金融研究中心的调研，三线城市销售的住房为非本市常住居民购房比例，从2013年的11.2%大幅上升至2017年的21.2%。从平均占比来看，2013~2017年，一线城市销售的住房中仅有0.5%为非本市常住居民购买，二线城市这一比例是9.3%，三线城市则高达15%。由此可见，近年来投资需求转向了三四线城市。

近几个月发布的数据显示，70个大中城市，房价涨幅靠前的多数是三四线城市，显示大城市投资需求明显外溢和扩散。而且，三四线楼市体量较小、房价较低，一定量的资金便可以将一个片区的房价炒高。

但与此同时，三四线城市贷款融资相对而言并没有那么便利，特别是对外来投资客更是如此。在这种情况下，2015年以来被鼓励的“返乡置业”、公积金异地转移接续等，开始逐渐异化为套取公积金和投资炒房的机会。

调查发现，部分人利用虚假购房合同、虚假购房发票等，以在户口所在地外的地区异地购房为由，骗取住房公积金。另外，有的城市离职可随即提取公积金，也被违规套取。

据调研，目前各地离职公积金提取政策并不一致，有一些城市离职提取政策宽松。于是，中介机构协助缴存者在购房目的地开立公积金账户，公积金实现异地转移后，立即申请离职提取。这种行为实际上是“钻地区间政策空子”，采用“迂回路线”协助缴存者套取公积金，并收取一定“中介费”。缴存者则通过离职提取，在轻松套现的同时，还将资金顺利转移至投资炒房目的地。

正是在这样的背景下，广州市对公积金提取的新政明确提出，缴存职工与单位解除劳动关系，应先办理个人账户封存。封存期间，异地开立公积金账户并稳定缴存半年以上的，才办理异地转移接续手续。

同时，通知还提出要建立跨地协查机制。具体来说，就是各地公积金管理中心要加强协同，建立防范违规提取公积金的跨地协查机制；审核提取业务时，需核查申请人异地房产交易、不动产登记、户籍等相关信息，要商请信息产生地公积金管理中心向相关信息管理部门代为核查，确保真实的异地自住购房。

通知还提出，要建立商业银行“前台受理审核、后台重点复核、内审部门稽核”三道防线、做实审查，并借助失信联合惩戒、记入终生跟踪的信用记录，甚至将伪造假证明材料者移交公安等威慑力度较大的方式，打击违规利用公积金炒作三四线楼市。

2017年以来，广东省房价涨幅最大的并非是广州、深圳等一线城市，而是外围的佛山、中山、东莞和清远等城市。

根据中国房价行情系统提供的数据，2017年广东省房价涨幅TOP5城市分别是清远（65%）、佛山（38.3%）、中山（36.4%）、广州（33.5%）、揭阳（27.9%）。2018年上半年，广东省内房价上涨最快的城市是中山、肇庆等城市。

显然，在高压调控政策下，广州和深圳等省内热点城市的购房需求，部分转移到了外围。在融资收紧的情况下，套利异地转移接续平台，将公积金转移到这些城市，再借助中介办理离职提取，既能获得购房资格，又套现了低成本的公积金。

今年以来，三四线城市房价明显上涨，投资炒作的因素不可忽视，这与中央“房住不炒”的要求完全背离。近期，国家七部委启动了持续半年、覆盖全国30个城市（包含三四线城市）的史上最大力度的房地产市场秩序整顿。在金融层面，打击资金违规流入楼市是应有之意。

“房住不炒”，意在打击投机炒作的同时，夯实和助推自住需求，以“低（利率）存低（利率）贷、互助合作”为原则，公积金是贯彻“房住不炒”的载体。若公积金成为炒房的工具，则完全背离了这一初衷。

因此，除了广州外，近期湖北、杭州等地，均发布了落实四部委文件的措施。另外，此次四部委新政及广州等地的落实文件中，除打击投机炒作外，还建立了公安、住建、人力资源社会保障、民政、不动产登记、人民银行分支等部门的信息共享机制，这就为构建公积金余缺调剂机制、推进异地流转，支持返乡创业和置业、自住需求打下基础。

上周广州发文后，市场反响很大，有一部分传闻甚至以讹传讹称“广州叫停公积金异地购房提取”。事实上，正常地通过全国转移接续平台的异地购房提取，渠道一直是顺畅的。而加大对非缴存地、非户籍地的审查，其目的也正是为了确保自住购房需求。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）