记者从中国建筑集团有限公司获悉，我国首家全产业链装配式建筑智慧工厂近日在天津京津科技谷开工建设。智慧工厂建成后将提供从创新研发、设计咨询、产品制作、装配施工到管理服务全产业链装配式建筑产品和服务。

据介绍，这一智慧工厂的建设依托中建一局集团和中建科技集团共同投资组建的专业装配式建筑公司——中建（天津）工业化建筑工程有限公司。投产后年生产能力可为150万平方米的装配式建筑提供建筑部品供应保障，将解决京津冀区域装配式建造快速发展带来的供给能力不足和产品质量不均等问题。

装配式建筑就是通常所说的“搭积木式盖房子”，就是将在工厂生产好的建筑预制构件运到工程施工现场进行装配，其建造方式具有统一标准、绿色节能等优势，能够解决传统建造中的扬尘、噪音、污染等问题。目前，大力发展装配式建筑已经列入京津冀等重要城市的发展规划，对改善城市生态环境、创新建造模式、提升生产生活品质具有促进作用。

《中国经济周刊》 记者 李永华

7月13日，财政部常规发布的一项数据似乎并没有引起太多的关注——今年上半年，地方政府获得的土地出让金26941亿元，同比增长43%。在一波严似一波的房地产调控大潮中，为何土地市场不仅没有降温，反而如此火爆呢？

谁在疯狂卖地？谁在蒙眼狂奔？谁又是击鼓传花的最后一棒？

暴增

不出意料，从金额来看，一二线城市吸金能力强，如杭州上半年就拿到超过1485亿元。但是，一线城市房地产“渐冻症”以后，北京土地收入较去年同期下滑达25%！上海、广州等城市也走在下降通道。主力部队来自一直被忽视的广大三四线城市。如广东佛山半年狂揽571亿元，昂首挺进全国城市前五。

黄河南北、长江两岸的省份纷纷蹦出一座座卖地收入超100亿元的地级市，如湖南岳阳上半年土地出让金同比暴增10倍！

据克而瑞数据，今年3月，三四线城市经营性用地成交金额达2260亿元，同比增长123%，远高于一二线城市之和。

除了土地出让金，与土地和房地产相关税收增幅也颇为可观：契税2974亿元，同比增长16%；土地增值税3231亿元，同比增长10.7%；房产税1484亿元，同比增长6.9%；城镇土地使用税1309亿元，同比下降0.2%。只有耕地占用税801亿元，同比下降31.7%。

这几项合计9799亿元，再加上26941亿元的土地出让金就是36470亿元。除此之外，地方政府其他的全部收入是44642亿元。数据面前，土地财政的重要性不必废话。

现行的土地政策下，各地方政府是土地一级市场上唯一的卖家，前往三四线城市捧场的买家是谁呢？

房企

经济ke7月2日的稿子《谁推高了三四线城市的房价》发出后，网友们纷纷吐槽是房企推高了房价。

不过，房企可不会背这样的锅。有开发商私底下聊天时告诉《中国经济周刊》记者，最近两三年，一二线城市调控不断加码，限地价、限房价，市场并不好做。“有那倒霉催的，两年前拿了高地价，今年政策一来限销售价，一个项目三年做下来根本没钱赚。”

去三四线城市是各大房企共同的选择。这些年，大房企们在三四线城市拿地积极，获利颇丰。恒大长期坚守三四线城市，全国各地都能找到许老板用同一张设计图造出来的房子。保利地产2017年新进入的24个城市中，超过90%是三四线城市。一些房企还要求各区域公司需要下沉至管辖范围内的空白地级市及其下属的空白县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇)，号称要三四五线城市“全覆盖”。

面对动辄号称投资上百亿的大金主，各三四线城市自然是列队欢迎。《中国经济周刊》记者发现，各地的欢迎词似乎用的是同一篇通稿，不信？请看来自不同地方政府的官网消息。

湖北公安：非常欢迎恒大集团来我县投资，全县上下将高度配合，真抓实干，全力推动项目的落地，实现企业和政府的合作共赢。

广西上林县：热烈欢迎恒大集团到我县投资，承诺政府会不遗余力的促成项目落地，推动项目对接合作，实现企业和政府的合作共赢。

在河南某国家级贫困县，恒大当地项目经理画风是这样的：“希望政府有关部门做好各项基础工作，实行一站式集体办公，抓紧时间落实项目区拆迁任务和水电路气通信等基础设施建设工作。”

县委书记则如此回应：“全县相关部门一要提高认识，解放思想，积极主动地介入，与恒大集团共同做好项目建设的各项工作。二要认清形势，担当使命。要强化功能，凝聚力量，成立阵容强大的指挥部，县委办、政府办、发改委、政法委、住建、国土、电力、水利、卫生、教体、交通等县直有关部门主要负责人任成员。”

一位曾在某三线城市楼盘任营销总监的人士告诉《中国经济周刊》，这些房企的项目体量大，不管是作为招商引资成果，还是拉动当地楼市，政府都极力支持，往往成立专门的项目办为其服务，在不少地方都是一把手工程，“拿到的优惠条件不是小企业能比的。”

势大力沉，大佬们入驻自然震动当地楼市，“品牌下沉本身就能带来一定的溢价效应”，该人士透露，大企业的优势很明显，往往不惜高价拿地，“比如说，高价拿下一小块地，直接拉升区域地价，但其实拿大宗土地时又很优惠。”当然，这只是其透露的小小手法之一。至于开发商在房价上涨中的具体作用，各种说法都有，莫衷一是。

量价齐升。中国指数研究院称，2017年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增长145%，楼面价同比增长53.9%。

谁买？

不过，不管是卖地的，还是卖房子的，不能光靠卖方吆喝，还得有人买才行，否则就可能陷入2014年左右的滞涨甚至滑坡状态。

6月底，国开行收紧棚贷款的消息让房地产市场一阵惊魂。市场普遍认为，棚改货币化安置与货币增发及其他因素一起推升了三四线城市的房价，尤其是棚改货币化为三四线城市大量注水。公开数据：截至2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿元。今年前5月，棚改贷款4369亿元。

对此，《谁推高了三四线城市的房价》一文反复琢磨过。

面粉贵，面包自然要涨价。易居中国的数据称，其监测三四线城市5月的新房均价达到10350元/平方米，房价涨幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四线城市。

中国房地产业协会的数据显示，5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。

然而，当三四线城市房价不过万都不好意思说的时候，我们还有五线六线七八线城市来支撑地价、房价持续往上走吗？

现实是，三四线城市近几年的居民收入并未与房价比翼齐飞，“六个钱包”买房子，掏空了祖孙三代的口袋，又透支了未来二三十年的收入以后，曾经让我们津津乐道的高储蓄率已是明日黄花。

据统计，我国居民杠杆率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新增居民贷款创下了7.13万亿元的新高，占当年全部贷款比高达52.7%。海通证券首席经济学家姜超称，居民负债占居民收入的比重超过90%。

谁都知道，这里面绝大部分是房贷，即便是所谓的消费贷、现金贷，也往往变相流入房市。

这就意味着，老百姓已无力负担高房价，同时也挤压了消费能力。国家统计局称，今年5月份，社会消费品零售总额为30359亿元，同比增长8.5%，这是自2003年以来的最低点。若任由此形势恶化，扩大内需从何谈起，消费升级亦是无本之木。

更可怕的是，超高的房价也压缩了企业的生存空间。不久前，华为将研发基地搬离深圳，就被视为高房价挤出的信号。华为尚且如此，遑论其他企业！

即便是房企，华美的业绩战袍之下也潜藏着高风险。如，恒大净资产负债率2017年末达183.7%，有报道称，万科的总负债超过1万亿元。至今年一季度，130家房地产上市企业整体负债率达到79.42%，房企杠杆率已经处于历史高位，远超国际公认的企业债务安全线。

警告

警惕乃至警告的声音越来越多，信号也愈加清晰。

今年以来，全国政协常委、中财办原副主任杨伟民在多个场合不断警告，核心观点就是：房地产炒来炒去，受害的是实体和广大人民群众，已经成为最容易引爆风险的定时炸弹。

央行前副行长吴晓灵7月发声：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

政策已在调整。此前，国开行曾表示，棚改项目的审批权全部先上收，新项目基本暂停审批。

7月12日下午，住建部专门召开棚改吹风会：商品住房库存不足，房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策。因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

6月29日，万科董事会主席郁亮忧心忡忡地说，10年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。

7月初，中交集团控股的绿城内部文件要求，“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。“不限价”基本就是指三四线城市。还有不少企业都在拼命赶进度，压缩开发周期，加速卖房。

《两次全球大危机的比较研究》中引用了加尔布雷斯的一段话：“当经济处于过度繁荣时，没有人不相信泡沫会继续膨胀，人们不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信冒险的正确性。”

经典中引用的经典，自然要熟读、深思。

对于普通家庭而言，房屋买卖无疑是一件大事。购房人不仅希望能够顺利实现产权过户，还希望购买到的房屋足够“干净”，也就是不存在他人的户口登记。如果对房屋的情况缺乏了解、合同条款又约定不明的话，很容易因为户口迁移问题产生纠纷。

记者从北京三中院了解到，2015年至2017年，该院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件，其中有普通房屋也有学区房，有出卖人家庭的户口也有案外人的户口。

二手房屋买卖大多都经由中介机构提供服务。在中介机构提供的格式合同中，大多都会对户口迁出的时间和违约金作出约定。法官提醒市民，在签订房屋买卖合同之前，出卖人一定要谨慎查明房屋是否存在户口登记，如果存在，应及时履行迁出义务，否则会因为违反合同约定承担赔偿责任。

“我们对涉案房屋所处区域梳理，涉及学区房买卖的案件约占20%。部分以子女入学为主要目的的购房者，因涉案房屋存在迁出户口障碍等原因无法迁入户口，或迁入户口后因学籍使用限制等原因无法确保子女入学资格，导致购房目的无法实现，从而产生纠纷。”北京三中院民一庭庭长齐晓丹说。

一般情况下，购买学区房的目的很明确，就是为了子女上学使用，且该类房屋的销售价要高于普通房屋。如果出卖人未及时迁出户口，导致购买方的子女无法正常使用入学指标，将有可能为此承担大额违约赔偿。

在北京三中院二审审理的赵某诉李某房屋买卖合同纠纷中，赵某在买卖房屋之初就告诉李某购买房屋是为了解决孩子上学问题，合同约定“如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”。后来，李某未按时迁出户口，导致赵某子女入学目的无法实现，法院依法判决李某依照合同约定支付违约金。

“学区房户口性质较为特殊，与一般房屋买卖相比，此类房屋中的户籍情况对于购买人的利益影响巨大，且时常影响到合同目的实现。”北京三中院法官孙京说，如果出卖人未及时履行迁移户口义务，其给购买人造成的损失巨大，故需特别注意义务的履行时间。

据了解，涉及学区房的房屋买卖合同有时虽然已经进入诉讼程序，但学区房指标并未被占用，购买人为了让出卖人按照约定迁出户口也会提起诉讼。

如何避免上述指标在诉讼过程中被他人恶意使用？对此，法官建议，买受人如果要求继续履行合同，可以在诉讼过程中及时申请行为保全，禁止出卖人使用涉案房屋及该房屋对应的户口学籍。房屋出卖人如果明知学区房指标使用对购买人造成重要影响仍占用，则可能因“明知”和“恶意”而付出巨大的违约代价。（经济日报记者 李万祥）

房地产行业正进入快速洗牌期，规模成为企业生存发展的关键诉求。投资拿地，已经成为房企面向未来的战略性能力。

截至7月23日，据中原地产研究中心统计数据显示，仅从“招拍挂”市场的权益拿地金额看，50家房企合计拿地金额高达10940亿元。其中，19家房企拿地均超过200亿元。

据中原地产研究中心数据显示，碧桂园、万科、保利地产(600048,股吧)、龙湖地产和华润置地等公司权益拿地总价居于前列。从今年年初至7月23日，碧桂园通过“招拍挂”市场拍得土地366块，权益规划建筑面积达到4365.98万平方米，权益拿地总价达到1086亿元，拿地均价为2487元/平方米。无论拿地数量、规划面积和拿地总价，碧桂园均位于榜首。融信中国拿地仅4块，但公司拿地楼面价格高达13939元/平方米，仅次于恒隆地产、九龙仓集团和中铁置业的平均拿地楼面价。

目前平均拿地楼面均价最高的是恒隆地产，今年5月份恒隆地产以107.3亿元总价竞得杭州（楼盘）百井坊地块，成交楼面价55285元/平方米，这也是恒隆地产上半年在土地市场的唯一一次出手。

不过，在一系列调控下，热点城市溢价率保持在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

中原地产首席分析师张大伟表示，5月份以来，热点城市成交量有所恢复，环比出现明显上行。其中，一、二线城市房价基本平稳，三、四线城市价格上涨明显。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元销售规模冲刺1000亿元销售目标，1000亿元冲刺2000亿元销售目标的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

值得关注的是，今年以来，房企融资压力和还债压力倍增，部分房企对总地价过高地块较为谨慎，多数房企选择积极进入三、四线城市，但对总投资体量控制较为严格，多选择符合“短平快”产品线的地块，但也推动三、四线城市土地出让金额水涨船高。

值得一提的是，进入下半年以来，多数房企都在积极推货，加快项目周转速度。一方面是业绩目标压力，另一方面则是在融资环境趋紧的环境下，房企需要加快回笼资金保证现金流安全，同时还有还债需求。

有研究报告指出，从土地市场供求结构来看，一线城市在高压调控下明显降温，二线城市由于加大供应实现量升价稳，三、四线城市在需求外溢和棚改带动下量升价涨。从企业拿地来看，品牌房企仍在积极补仓，并向三、四线城市下沉。预计2018年下半年，在金融环境收紧及棚改政策调整作用下，土地市场将继续降温，部分三、四线城市市场风险或将显现，房企拿地宜更加科学与审慎，保障现金流安全。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷于昨日表示，在政策影响之下，下半年，棚改的进城会进一步放缓；在资金来源不充分的条件下，楼市将回归“零增长”区间。他进一步称，现在中国居民的杠杆率已经十分高了，房价泡沫破裂的风险挥之不去，市场经济下出现债务违约十分正常，一、二线城市供应不足，房价受限三、四线城市需求透支，后续乏力。

华夏幸福(600340,股吧)(600340)7月23日晚公告，全资子公司九通投资拟与平安信托签订《股权转让协议》，九通投资拟收购平安信托持有的湖州（楼盘）鼎泰45.45%股权，股权收购价款为32.19亿元。交易完成后，华夏幸福将全资控股湖州鼎泰。

2016年7月注册成立的湖州鼎泰园区建设发展有限公司（湖州鼎泰）是华夏幸福旗下产业园区的项目公司，截至今年一季度末，湖州鼎泰净资产47.85亿元，今年一季度湖州鼎泰营业收入0元，亏损189万元。

华夏幸福对湖州鼎泰45.45%股权的受让，是对一年前增资交易的回购行动。去年7月的公告显示，九通投资、湖州鼎泰与平安信托签署《增资协议》。九通投资向湖州鼎泰进行增资至18亿元后，平安拟以其设立的上述信托计划向湖州鼎泰增资不超过30亿元，缴付的资金中15亿元计入湖州鼎泰注册资本，剩余部分将计入湖州鼎泰的资本公积。

当年交易时，湖州鼎泰注册资本为5亿元。交易完成后湖州鼎泰注册资本增加至33亿元，九通投资持有其54.55%的股权，平安信托持有其45.45%的股权。

对于这次增资交易安排，华夏幸福解释与平安信托开展合作，有利于充裕湖州鼎泰的货币资金，推进湖州鼎泰旗下项目开发建设进度。

事隔一年后，华夏幸福回购平安信托持有的湖州鼎泰45.45%股权。华夏幸福表示，本次股权转让系九通投资与平安信托签订《增资协议》的后续事项，平安信托的增资推进了湖州鼎泰旗下项目开发建设进度。

通过引入外部资金，推动产业园区建设的操作方式，在华夏幸福PPP模式产业园区建设中并不少见。此前华夏幸福曾发布公告指出，通过下属子公司层面引入金融机构作为股东，为公司相关经营项目提供资金支持，已经成为公司重要的经营方式和融资途径，其中2017年公司全资子公司增资扩股引入金融机构作为股东的，合计约19例。

今年7月10日，华夏幸福公告，控股股东华夏控股与平安资管签订《股份转让协议》，华夏控股向平安资管转让5.82亿股公司股份，占公司总股本的19.7%。股份的转让价格确定为23.66元/股，转让价款共计137.7亿元。

经济参考报7月24日消息，自2016年9月开启本轮调控开始，已持续22个月有余，“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度，无一不让此前进入癫狂的房地产市场逐渐平稳。但随着时间的推移，对频繁调控产生了抗体的中国楼市再度躁动，2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮。

业内人士表示，受政策边际效应持续递减的影响，2018年上半年，市场有所反弹。但从下半年来看，监管大幅强化，调控持续收紧的同时，在房企的资金链紧张、房地产税的推进等众多因素的影响下，房地产市场的不确定性大幅增强。

上半年房地产市场量价齐升

国家统计局数据显示，今年1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。从6月单月来看，中原地产的数据显示，全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元均刷新了年内最高纪录。

中原地产首席分析师张大伟表示，以2015年6月作为本轮楼市爆发的起点，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨周期已有37个月，刷新了中国房地产历史上涨周期最长纪录。

而从价格来看，今年6月份，70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大，是近21个月的最高值。

具体来看，新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中，郑州、重庆环比上涨1.8%，广州、昆明环比上涨1.9%，长沙、南宁环比上涨2.0%，牡丹江环比上涨2.1%，福州环比上涨2.2%，青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%，分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

2017年以来，在调控紧锁一二线城市的背景下，一些缺乏产业或人口支撑的三四线城市却犹如磁铁一般，投资和投机人群双双蜂拥而来，甚至将周边一些五六线城市的楼市行情带火起来，价格半年翻倍已不鲜见。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市房价破万，其中三四线城市占比达三分之一。

上海易居房地产研究院近日发布的国内80城房价收入比偏离度研究报告显示，2017年，全国典型83个城市中，有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中，大连、宜昌偏离度增幅扩大的幅度最大，分别为23.8和21.9个百分点。另外，北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度也均在10个百分点以上。

上海易居房地产研究院研究员詹毅凡说，在市场轮动下，非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点，但从后续来看，随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱，预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。

50家房企拿地破万亿

2018年房地产行业资金链明显收紧，但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心的统计数据显示，他们对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计，截至7月23日，50家房企合计拿地金额破万亿，达10940亿元。

具体来看，碧桂园拿地数达366宗，权益拿地总价1086.03亿元，万科拿地124宗，权益拿地总额838.7亿元，保利71宗土地，拿地总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也纷纷超过400亿元。

“上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家，房企拼规模趋势加剧。”张大伟说，热点城市成交量环比出现了明显的上行，成交量有所恢复。同时，各线城市去库存几近完成，房企开启补库存阶段。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为此次抢地的主体。

在房企强烈的购地意愿下，卖地收入也创造历史新高。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月18日，全国热点城市土地市场继续成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨达35.3%。其中，最高的是杭州，卖地金额达1987.3亿元，同比上涨149%，重庆943亿元，同比上涨27%，此外，苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等11个城市单城卖地金额也纷纷超过500亿元。

“50个热点卖地最多的城市中，有25个城市是三四线城市，刷新历史纪录。”张大伟说。

数据显示，2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分级别来看，其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅最大。

下半年市场不确定性增加

事实上，受各路资金的限制，众多房企资金压力陡增。华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目，部分中小房企更是出现亏损的迹象。

在此背景下，激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场，7月份以来，地价开始理性回调。例如南星单元地块和滨江中心单元两宗热门地块，南星地块此次成交楼面价36086元/平方米，而在此之前，保利滨江·上品的拿地楼面价则为44460元/平方米。滨江中心地块，温州时代以楼面价32638元/平方米拿下，且无配建要求。但两周之前，绿城在该地块成交楼面价为33625元/平方米，需配建一个18班幼儿园。

除了资金的紧缩，作为房地产去库存工具的棚改资金，也将减缓。业内人士表示，部分城市的房价涨幅过大，房地产去库存政策的负面影响开始显现，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策或逐步退出。

此外，调控收紧趋势不改。国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示，房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控，另一方面，则是从供给侧进一步发力，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

对官方的表态，有业内人士解读认为房地产税的推出将加速。因此，在内外多重环境的不确定因素的影响下，2018年下半年，房地产市场不确定性再度增加。

近日，荣盛控股再次质押了荣盛发展的股份，这一次，它是为了收购一家新能源汽车动力电池公司。而于此同时，为了拓展业务，荣盛控股还正筹备收购A股上市平台大通燃气。

一系列的投资动作，显示出耿建明对于多元业务的发展诉求。而在高频质押的背后，荣盛发展则呈现出经营现金流量不足、融资规模不断扩大、资产负债率高企，同时又具备高回款率的发展姿态。

但无论夹杂着多少因素，荣盛发展还是保持着对规模的热衷。数据显示，荣盛发展上半年共拿下了50余宗地，而它旗下的荣盛康旅，也签下了不少的文旅项目。

股权质押与A股买壳

在房企的增持浪潮中，荣盛发展董事长、实际控制人耿建明也于7月10日前后，增持荣盛发展101万股股份，个人持有股份已占公司总股本的12.76%。然而，几天之后，他却再次上演了“质押”的戏码。

7月16日，荣盛发展公告称，公司控股股东荣盛控股，向国联证券质押8000万股股份，占总股本的1.84%。资料显示，耿建明为荣盛控股的第一大股东。

值得注意的是，此次质押，荣盛控股是为了收购中信国安盟固利动力科技有限公司（简称“盟固利动力”）。

根据中信国安此前6月份的公告，荣盛控股拟采用受让和增资的方式收购盟固利动力51.16%的控股权；交易对价合计47.22亿元。交易完成后，荣盛控股将成为盟固利动力的控股股东。

其中，荣盛控股分别受让中信国安和北京融惟通投资管理合伙企业（有限合伙）所持盟固利动力31.8%和2.2%股权，作价分别为21.72亿元和1.5亿元；上述股权受让完成后，荣盛控股将进一步向盟固利动力增资24亿元。

荣盛控股官网显示，它旗下主要有房地产业、建筑业、产业园区、创业投资等四大业务板块，而其投资发展战略为“3+X”，即“大地产、大健康、大金融”+“新兴产业”。

此次收购的标的——盟固利动力从事的是新能源汽车用锂离子动力电池、储能用锂离子电池、锂离子电池关键材料的研发和产业化。由此可见耿建明发展创新业务的心思；而荣盛控股的资本动作也不止于此。

此前大通燃气披露，荣盛控股目前正筹划按照9.41元/股的价格，斥资10亿元受让大通集团持有的大通燃气29.64%股权。若转让成功，耿建明将成为大通燃气的实际控制人，荣盛控股也将获得在A股控股的第二家上市公司。

荣盛发展资本局

荣盛控股此次质押荣盛发展的股份，主要是为了获取收购资产的资金。据观点地产新媒体测算，按照质押开始日期7月13日，每股7.85元/股的收盘价，该笔质押价值约为6.28亿元。

事实上，近年来，耿建明为了缓解资金压力，获得经营现金流，其质押荣盛发展股份已成为常规动作。

截至今年7月13日，荣盛控股及其一致行动人荣盛建设工程有限公司、耿建明合计持有荣盛发展27.1亿股，占其总股本的62.32%；累计质押荣盛发展11.69亿股，占其总股本的26.88%，占上述股东所持股份总数的43.14%。

总体来看，随着各大业务板块的拓展，耿建明的融资需求逐渐增大。这一点，从该集团的房地产发展平台——荣盛发展的各项数据中，就能窥探一二。

年报显示，荣盛发展2013年融资额为136.22亿元，2017年为470.58亿元，五年间增加了2.45倍。2018 年，荣盛发展将以项目开发贷款融资为主，以发行公司债券、中期票据、信托、资产证券化及其他新型融资方式为辅，计划新增信贷融资 600 亿元。

但与此同时，随着融资规模的扩大，荣盛发展资产负债率也居高不下。年报显示，2017年，荣盛发展资产总额为1917.33亿元，负债总额为1623.53亿元，资产负债率达到84.68%，已为近几年新高。

此外，由于增加了土地购置、工程投入等方面的费用支出，荣盛发展的经营活动现金流量净额，自2010年起，连年为负数，直至2017年才在波动中稍稍扭转了势头，实现22.74亿元的额度，同时实现现金及现金等价物净增加额47.91亿元。

现金流的改善，荣盛发展依赖的不只是融资，高回款率是其另外一个“支点”。据观点地产新媒体计算，2013至2017年，荣盛发展销售回款率分别为90.74%、87.63%、80.26%、94.66%、90.13%。

显然，高回款率为荣盛发展的资金周转提供了条件，但荣盛发展也于年报中坦言，若房地产市场的波动对公司销售资金回笼产生不利影响，公司可能面临因资金周转速度较慢，而导致的现金流量不足的风险。

尽管风险尤在，但耿建明还是保持着对规模的热衷。

今年上半年，荣盛发展累计实现签约面积384.79万平米，同比增长48.22%；累计签约金额400.99亿元，同比增长46.76%。此外，旗下的荣盛康旅也四处出击，揽下了不少文旅项目。

国锐地产有限公司7月23日晚间公告，配股的包销协议所载的条件已全部达成，且包销协议并无根据其条款被终止。因此，公开发售及包销协议已于2018年7月17日下午四时整成为无条件。

据观点地产新媒体了解，5月24日，国锐地产建议透过公开发售筹集约7.29亿港元（扣除专业费用及其他相关开支前）。根据公开发售，公司将按合资格股东于记录日期每持有两股现有股份可获发一股发售股份的基准配发及发行9.11亿股股份。

同时，根据包销协议，公开发售由包销商全数包销。申请发售股份的邀请不可转让或转赠，申请发售股份配额亦不会于联交所买卖。

而7月23日公告表示，2018年7月16日下午四时整（即接纳发售股份并缴付股款的最后接纳时限），国锐地产收到合共5份有效申请及接纳，涉及总共9.16亿股发售股份，相当于发售股份总数9.11亿股约100.59%。因此，公开发售获超额认购约0.59%。

其中共有3份发售股份保证配额的有效接纳，涉及总共9964.11万股发售股份，相当于根据公开发售可供认购的发售股份总数约10.94%。合共2份额外发售股份的有效申请，涉及总共8.17亿股发售股份，相当于根据公开发售可供认购的发售股份总数约89.65%。

本次公开发售完成前，国锐地产总计股份数目为18.22亿股，公开发售完成后，该公司总计股份数目增至27.33亿股。

就以额外申请表格提出申请所涉的8.17亿股额外发售股份而言，该公司董事会已议决根据每份申请所申请的额外发售股份数目，按比例配发及发行合共8.11亿股可供额外申请的发售股份。发售股份预期于2018年7月25日上午九时整在联交所开始买卖。

此外，由于公开发售，于未行使购股权获行使时，发行股份的行使价由0.830港元调整至0.827港元。

7月23日，在海航基础设施投资集团股份有限公司回复上交所问询函的一个多小时后，上交所再发问询函，要求海航基础就重组标的资产类型、是否符合境外投资相关政策、是否损害公司及中小股东权益等问题作出更加详细的答复。

观点地产新媒体查阅公告，就预案和一次回复披露，海航基础交易最终标的为香港国际建投74.66%股权，上交所要求结合香港国际建投的资产构成及比例，说明其主要资产是否为地产或物业，是否符合当前境外投资相关政策，及对交易的具体影响。

在预案和一次回复披露，海航基础在交易采用资产基础法对香港国际建投进行评估，预估值为111亿元，但截至目前香港国际建投市值不到50亿元，交易作价显著高于其市值。上交所要求说明资产变现能力较强的原因，是否指在二级市场变现，并结合香港国际建设的股价走势，充分说明该结论是否成立、能否构成选取资产基础法的依据，并说明内在逻辑；同时结合香港国际建投的市值、前期金融一期获得香港国际建投的成本，充分说明作价差异巨大的原因，是否会损害上市公司及投资者利益。

截至目前，海航金融一期向股东和关联方的借款形成的债务，均转为香港海航实业（原债权人）对海航金融一期的投资，上交所要求结合海航金融一期在债转股前后资产变化情况、资产基础法相关评估情况及公司收购上述债权转换的资产的必要性，说明上述债权转为股权是否存在通过扩大净资产，变相向上市公司转嫁负债的情形，是否损害公司及中小投资者利益。

上交所称，上述交易涉及外汇出境，北京海航金控正在就企业境外投资事项与国家发改委等相关政府主管部门进行沟通，最终将视其与相关政府主管部门沟通的结果确定，因此，要求海航基础结合截至目前的沟通情况、此次收购是否符合境外投资相关规定及政策方向，补充披露此次交易取得发改委、商委和外汇登记手续是否存在障碍及对交易的影响。

除此以外，预案和一次回复披露香港国际建投的地基打桩业务有望继续保持增长，但报告期内地基打桩业务毛利自3.3亿元下滑至1.2亿元，且香港国际建投年报披露“由于市场参与者增加以及可供选择项目减少，预期短期内竞争仍属激烈。鉴于劳工短缺、营运成本上升及竞争加剧等市场因素、整体利润率会受到负面影响，影响业绩，预计此趋势将影响本集团截至2018年12月31日止财政年度的表现”。上交所要求，对比上述信息披露，核实情况并说明存在不一致的原因，结合行业及香港国际建投打桩业务具体数据请财务顾问发表意见。

最后，上交所要求海航基础须在2018年7月31日之前，针对上述问题书面回复，并对重大资产重组预案作相应修改。

海航基础随后再发公告称，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造成股价异常波动，公司股票将继续停牌，并表示将最晚于2018年7月30日向上海证券交易所提交回复文件并于2018年7月31日披露《二次问询函》回复公告及申请公司复牌。

7月23日，泛海控股股份有限公司发布公告称，其控股股东中国泛海通过深交所证券交易系统集中竞价方式，再次增持213.16万股公司股份，约占公司股份总数51.96亿股的0.0410%，成交均价为6.798元/股，涉资约1449.05万元。

增持完成后，中国泛海持股比例从67.8586%上升至67.8996%，卢志强持股比例为0.3526%，泛海能源控股股份有限公司持股2.3864%，三者为一致行动人，合计持有泛海控股约36.71亿股，持股比例70.6386%。

观点地产新媒体了解到，中国泛海计划自2018年6月20日（含2018年6月20日）至2018年12月31日通过深圳证券交易所证券交易系统继续增持公司股份，增持金额为1亿元至10亿元，在上述计划下，中国泛海已累计增持泛海控股股份比例达0.1951%。

中国泛海认为，泛海控股目前的股票市值不能完全反映该公司转型战略实施以来的价值，特别是随着该公司转型发展战略的深入落实，未来泛海的价值将进一步呈现。基于对该公司持续稳定发展的信心和对股票价值的合理判断，中国泛海增持泛海控股部分股份。