近期市场传闻，国家开发银行将棚改贷款审批权限收归到总行等。事实究竟如何？棚改贷款实施情况如何？日前新华社记者就相关问题，专访了国开行相关部门负责人。

棚改贷款合同审批权限收归总行了吗？

市场最关注的便是国开行总行上收棚改贷款合同审批权限一事。

国开行相关部门负责人说，根据国开行现行信贷管理制度规定，贷款合同的审批及签订权限均在分行，目前没有任何调整变化，合同审批权限仍在分行，不存在总行上收棚改贷款合同审批权限的情况。

同时，按照国开行制度规定，贷款合同审批前要对项目的政策合规性、贷款条件落实情况等进行严格审查，由总行、分行按照职责分工，共同把关。

“近期，为深入贯彻中央关于打赢防范化解重大风险攻坚战的精神，落实有关监管要求，国开行将合同审查权限统一到总行，主要是防范地方政府过度举债，避免各地政策把握不一致，集中到总行统一把关。”国开行相关部门负责人说。

国开行棚改贷款是怎么做的？

棚改安置方式主要有三种，分别是新建安置房、政府购买或组织居民购买安置房、纯货币补偿。2014年，国开行成立专门机构，重点支持棚户区改造及相关城市基础设施等建设。

国开行相关部门负责人介绍，2014年以前，国开行支持的棚改项目安置方式主要采取新建安置，纯货币补偿比例一般控制不超过20%；2014年年末，随着房地产形势变化和国家棚改安置政策调整，纯货币补偿比例一般控制不超过40%。

“2015年至2016年，根据去库存任务要求，国开行在住建部指导下，对接国家房地产调控政策，加大对棚改货币化安置的支持力度，做好货币化安置与去库存衔接。”国开行相关部门负责人说。

这位负责人说，2016年下半年以来，国开行按照国家有关部门要求，坚持因地制宜、因城施策原则，配合地方合理确定安置方式，对于商品房库存不足、房价上涨压力较大的地方，及时调整棚改安置政策，支持采取新建棚改安置房的方式。

棚改贷款基本情况及成效如何？

据国开行相关部门负责人介绍，2015、2016、2017年国开行分别发放棚改贷款7509亿元、9725亿元、8800亿元。截至今年6月末，累计发放棚改贷款38684亿元，其中今年发放4609亿元。

这位负责人说，棚改可以增加土地供给、促进土地集约利用，调节房地产市场结构，缓解土地供需矛盾。从国开行支持的棚改项目初步分析，预测通过棚改可腾空土地350万亩左右，如按12年平均出让测算，平均每年可出让30万亩，占全国住宅用地供应量的25%；容积率也从改造前的0.4，一般提高到1.5左右。

在国开行的支持下，内蒙古阿尔山、包头北梁、黑龙江“四煤城”等一大批重点难点棚改项目完成搬迁改造，全国超过2100万户居民“出棚进楼”。截至今年6月末，国开行棚改贷款对中西部累计发放贷款21000亿元；对东北地区累计发放贷款3400亿元。

“多年来，国开行以支持城市棚户区改造为重点，对中西部和东北地区、国有工矿、林区、垦区、资源枯竭型城市和三线企业集中地区等困难地区给予政策倾斜，确保棚改资金用在最急需的地区。”国开行相关部门负责人说。

当前，在金融监管日趋严格的背景下，房企融资渠道逐步收紧。另一方面，随着房地产市场规模化竞争升级，行业集中度进一步提升，也促使很多房企寻求新的融资路径，以缓解资金压力。

据证监会官网最新公布的《发行监管部首次公开发现股票审核工作流程及申请企业情况》显示，截至2018年7月12日，申请在A股上市的房地产业类企业仍处于排队待审状态。从排位上看，大连万达商业地产、广州富力地产、金辉集团、首创置业分列83、84、85和88位。相较于审批严格的A股市场，多数房企纷纷开始转战港股市场。

自去年至今，三盛控股（02183.hk）、福晟国际（00627.hk）、正荣地产（06158.hk）等房企相继完成了在港上市，这也让很多中小型房企看到了登陆资本市场的希望。7月12日，来自南京的本土房企弘阳地产（01996.hk）在港交所敲锣宣布正式上市，而在它背后还有大发地产、美的置业、宝能地产等房企，正在筹划着赴港上市。据统计，2018年上半年，在港交所递交招股书的房企至少有5家。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，国内市场除了上市平台之外，其它融资渠道都在持续收紧，境外市场的上市平台和渠道相对来说还有空间。因此，在未来整体融资环境趋紧的情况下，很多房企都会考虑这种策略，所以才会出现扎堆赴港上市的情况。

此外，房企融资的急迫性也体现在公司财务数据中。根据弘阳地产招股书显示，2015年-2017年资产负债率分别为119.4%、136%、137.5%，近三年借款总额分别为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。截至2017年底，弘阳地产一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%，两年内到期的贷款则占到未偿还债务总额的六成；另一家排队上市的美的置业，2015年-2017年资产负债率分别达到95.94%、94.65%、89.23%，与此对应的净负债率分别为622%、625%、118.9%，据其招股书显示，截至2018年3月31日，美的置业拥有157.07亿元现金，负债总额为1089亿；大发地产2015年-2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%，报告期内，大发地产的银行贷款及其他借贷为59.87亿元，未偿还银行贷款为39.75亿元，未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。

“在未来两三年，A股市场对房企开闸的可能性很低，这也迫使一些房企转而寻求境外资本市场。”新城控股高级副总裁欧阳捷同时指出，境外资本市场以机构投资者为主，对表现优秀、长期可持续发展企业的融资会给予认可和支持，对业绩表现一般、专业能力不足、发展前景不明朗的企业，即便是在港股市场，也未必能够获得资本市场的青睐或支持。

除了地产主业板块，还有不少房企分拆旗下物业板块谋求上市。

自2014年房企花样年控股（01777.HK）分拆旗下物业管理公司彩生活（01778.HK）赴港上市后，以物业管理为主的房地产服务商登陆资本市场逐渐成为主流。在此热潮引领下，大型房企纷纷分拆和重组旗下相关业务，角逐资本市场。尤其是今年，已经有雅居乐集团（03383.HK）旗下的雅生活服务（03319.HK）和碧桂园（02007.HK）旗下的碧桂园服务（06098.HK）两家公司登陆港股，此外还有佳兆业和新城控股旗下物业也计划上市。截至目前，共7家物业企业登录香港主板市场，1家在A股上市，62家挂牌新三板。

对此，一家物业公司负责人表示，目前房企市盈率与市净率均不高，而旗下分拆上市的物管公司明显享有更高的市盈率与市净率，具有估值优势。主要因为一方面物业管理公司具有轻资产和逆周期的属性。另一方面，物业管理公司的现金流也相对更加稳定。

“物业通过资本加持、技术助力，将为企业发展赋能加速。通过登陆资本市场获得资金支持并加快兼并收购，同时搭建平台、加强信息化建设，以增值服务助力企业高速增长，以商业模式升级及规模化运营提升企业市场竞争力。”上述负责人说。

欧阳捷认为，物业的分拆上市对房企的业绩影响不会太大，毕竟物业收入在整个房企营业收入中占比很小。在业务剥离之后，更有利于房企专心做好自己的开发业务。他预计，未来会有更多的房企会进行分拆物业上市。

通过资本市场以旧还新来获得所需运营及投资资金，是开发商融资的重要手段。然而这种以旧还新的方式，将面对更加苛刻的规定。通过窗口指导，公司债与票据的互还、互偿将难以为继，监管层也将就此展开摸底排查。

随着近期各地各监管部门出台诸多金融、现房销售等方面的政策，下半年开发商的资金正面临更大的考验。房产机构认为，鉴于地方政府抑制房价上涨和稳定住房市场的决心坚定，今年住宅价格将受到下行压力。

仲量联行住宅部总监周静认为，之后的两个季度包括限价在内严格的调控政策，将继续保持甚至有加码的可能性。出于金融及各地调控政策的压力，下半年将有更多的开发商会受到资金压力而加快开盘速度。“预计今年下半年新增供应的增加将带动销售量回暖。不过在政府限价政策下，价格将有下行压力。”周静说。

房企融资用途受严格监管

近日市场传出消息称，监管层通过窗口指导收紧了对房企的融资检查。这项排摸的主要内容，是针对公司债与票据的互还、互偿。

此前公司债与票据之间可以互还，但按窗口指导的新规定，公司债只能还公司债、票据只能还票据。从分管领域看，公司债融资由交易所监管，票据则由银行间市场交易商协会监管；这项检查将由交易所和银行间协会通过分别检测自身相关部门展开排摸。

对于发放新债券，操作层面也有了新的精神：旧债到期或长租公寓，开发商才有发行新债的可能。

分析人士指出，窗口指导的这种操作，从源头收紧新增发债的同时还对以旧还新用途做出明确强调，其实是对资金流量、流向的双重规范。

仲量联行市场研究部总监姚耀认为，开发商从资本市场获得新资金的规模预计会继续有所收缩，而对融资使用用途的规范，让房企以旧还新的接力融资变得更加困难。

不只是对融资用途进行规范，在资金源头，开发商融资的数量和规模，已经出现大范围缩水。中止以至终止发债的房企，已经有近20家。

“从多个类型债券发行中止的现象中，传达出重要的资本市场信息。按当前的市场及政策走向来看，上半年资本市场收紧融资的势头将在下半年延续。”姚耀表示。

随着上交所7月12日一则公告，保利置业从6月19日中止发行15.14亿元资产支持证券到7月12日终止，保利置业申请发行的这项购房尾款ABS融资宣告流产。

保利置业ABS支持证券从中止到终止还不到一个月，而在此之前已经有二十多家房企的融资处于中止状态。

6月15日金融街中止了一笔50亿元公司债券，合生创展等多家房企债券均遭中止。有机构统计，今年上半年共24家房企欲发行公司债1125亿元，然而中止的次数则达到21次。

对于房企融资渠道的收紧，第一太平戴维斯中国市场研究部助理董事张琳认为，金融机构持续去杠杆，将对楼市和房企产生影响。而下半年房地产的融资形势也不容乐观。

“开发商融资渠道收紧、新增融资规模缩减的态势，预计不会发生根本性转变。对开发商来说，过多冀望监管层在融资政策上放水不太现实。通过加快销售来回笼资金，保证现金流安全，应该是每一家房企排在前位的重要议题。”张琳表示。

地方不断加码楼市调控

对融资源头监管加强的时候，地方正经历一波新政出台的小高峰。除了限购、限贷、限价、限售等措施，一些城市将开发商销售的门槛抬得更高：达到现房才能销售。

7月17日广东省江门市住建局公布了商品房现售管理办法的征求意见稿。这份意见稿除了要求未办理过商品房预售许可的项目，不得通过认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，这份意见稿还明确规定，自2018年10月1日起，江门市商品房销售将实行现售备案制。

有分析人士认为，现房销售将延长开发商投资和资金回笼周期，将对开发商资金产生一定压力。不过也有专家认为，江门市现房销售的这种措施是否会在其它城市复制，还是个未知数。

在江门市之前，南京于2016年在土地出让环节就提出对开发商现房销售的要求。今年正值这批现房上市销售时期，预计将有超过66个项目。不过南京土地出让政策近期也发生了微妙变化。

7月17日南京推出的几幅住宅地块出让条件中，悄然取消了现房销售条件，而改为竞建自持商品住房面积。此前南京在土地竞拍规则中明确，土地竞价达到最高限价90%时，该地块商品住房必须现房销售。

南京在土拍环节取消现售房规定，业界认为这与楼市价格上扬速度较快、项目上市时间的延长在楼市上升期、一定时间减少市场供应量的时候反而有利于开发商在楼市上扬期获得更多利润。

业内机构一位分析师指出，如果改为现房销售+增加自持比例，并对自持年限、不得变相转让等提出更多要求，将对开发商资金产生重要影响。但即使是这样，对开发资金链相对充裕的开发商来说，自持部分如果做成长租公寓，开发商仍然可以通过资本市场融资获得流动性。

在姚耀看来，无论是资金层面还是各地楼市政策的陆续出台，下半年楼市都将延续资金持续紧张的态势。由于一些房企扩张速度过快，资金回笼将面临挑战。但另一方面，各种调控措施的出台，调控的手段除了着眼于资金，关键在于改变市场预期。

“如果购房者、开发商、投资市场认为楼市发展前景很好，只要有机会入市，无论是购房者还是开发商，都会持续将资金投入这一市场。”姚耀认为。

张琳也认为，虽然出现这么多政策，但买家入市、开发商加杠杆买地扩张的一个重要背景，是这些市场参与者坚定看好未来楼市。“金融政策与地方政策的不断叠加，可能对楼市前景预期转变产生重要影响。如果购房者、开发商出现适当观望情绪，将在一定程度上减缓流入楼市资金速度，市场楼市追捧的热度将随之明显下降。”张琳表示。

6月份房地产投资增速小幅回落符合预期，源于土地款递延作用减弱和房企融资渠道全面收紧。下半年“紧调控”和“紧资金”的压力持续，但是开施工和土地市场热度回升，预计全年开发投资保有韧劲，增速温和下行至6%-7%左右。6月份商品房市场成交活跃，二线房价领涨。下半年行业销售规模或维持低速增长，房价稳中略升。

房地产投资增速小幅回落。2018年1月份-6月份，全国房地产开发投资5.6万亿元，同比名义增长9.7%，增速比1月份-5月份回落0.5个百分点。其中，东部、中部、东北地区增速均出现回落，西部地区有所提高。

房地产投资增速的下行符合笔者之前的预期，一是土地款递延因素作用减弱，二是受制于房企融资渠道全面收紧。1月份-6月份房地产开发企业到位资金7.9万亿元，同比增长4.6%，增速比上期回落0.5个百分点，开发贷、按揭贷同比继续负增，行业降杠杆正在进行时。

下半年“紧调控”和“紧资金”的压力持续，开发企业面临融资成本提高，房地产投资增速将继续回落。考虑到：

新开工和施工面积增速正保持加速上升，租赁房、保障房、共有产权房等几类政策性住房的推进力度也较大。1月份-6月房地产开发企业房屋新开工和施工面积同比分别增长11.8%和2.5%，增速比上期提高1个百分点和0.5个百分点。

热销与补库存需求推动了土地市场成交热度回升，对后续投资数据构成支撑。1月份-6月份房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款同比分别增长7.2%和20.3%，增速比上期提高5.1个百分点和4.3个百分点。

预计开发投资将保有一定的韧劲，增速温和下行，维持全年增长6%-7%左右的判断。

商品房市场成交活跃，二线房价领涨。1月份-6月份，商品房销售面积7.7亿平方米，同比增长3.3%；销售额6.7万亿元，增长13.2%；增速比1月份-5月份分别提高0.4个百分点和1.4个百分点。6月份，70个大中城市新建商品住宅均价算数平均环比上涨1.11%，增速较上期扩大0.31个百分点，同比增速小幅回升至5.79%。

二线城市房价涨幅领衔，平均环比和同比增速达1.42%和6.27%。二线市场“回暖”的客观条件是预售证审批加快下开发企业加速了推盘，而“升温”则与人才引进的变相拉动和楼市套利投机热潮有关。6月末七部门联合出台房地产市场整治办法，选取的30个城市全部是房价上涨较快或潜在压力突出的热点城市，在治理交易乱象的同时旨在打击投机炒房行为，严监管下“抢房”热潮有望退烧。

成交活跃也是房企承压的侧面体现，房企在融资压力之下采取了快周转、快回款策略，以更及时地兑现现金流。目前房企对销售回款的依赖程度较大，在到位资金各项来源中，定金及预收款的增速12.5%和占比33%都是最高的。

下半年商品房销售可能再次趋于分化：一线城市、二线城市预售证管控放松但不放量，供给边际改善；三线城市、四线城市受棚改货币化安置弱化影响，棚改因素对去库存的提振作用减弱。总体来看行业销售规模或维持低速增长，房价稳中略升。

记者20日从广东省住房和城乡建设厅获悉，对同一人多次变更婚姻关系购房的行为，将不允许其申请提取住房公积金。

据了解，5月以来，广东省住建厅联合多个部门开展了治理违规提取住房公积金工作，明确向首次置业、购买普通商品住房和在户籍地或缴存地购房等情况倾斜，并加大提取住房公积金支付房租政策支持力度。

在向刚需购房倾斜的同时，广东也对提取住房公积金用于炒房投机行为进行限制。比如，一些人通过“假离婚”获取公积金政策相关利好的行为是被治理的对象。具体措施包括：同一人多次变更婚姻关系购房和多人频繁买卖同一套住房，不允许其申请提取住房公积金；各地可结合自身实际情况，阶段性停止实施异地购房提取政策；转移个人住房公积金应通过全国异地转移接续平台，不得选择通过离职提取方式提取等。

此外，各地住房公积金管理部门须将个人住房公积金贷款信息纳入人民银行征信系统，建立缴存职工个人信用档案。对于违规提取住房公积金的缴存职工，要记载其失信记录，并将记录随资金转移接续而转移。

据香港《大公报》报道，人脸辨识的应用日益广泛，但有不法分子会利用高仿照片、面具和录像，伪冒他人样貌，藉此攻击和欺骗识别系统。香港中文大学系统保安研究实验室团队，花一年多时间，研发Face Flashing人脸识别检测方案，透过屏幕随机发放不同的光线，3秒区分平面和立体人脸，以验证用户身份，准确率达98.8%，但系统仍未突破双胞胎识别的弱点。

香港中文大学信息工程学系助理教授张克环指，时间是人脸识别技术保安最关键的因素，验测时间愈长，攻击者便有愈多机会产生伪造影像，欺骗脸部认证系统。以动态检测为例，每个人反应时间不一，按照指示动作的速度不相同，因此攻击者有机会在被检测者做出反应前，产生伪造影像。

他解释，使用Face Flashing人脸识别检测方案时，屏幕会随机闪烁8种包括红、绿、蓝三原色的光，透过镜头记录和分析脸部反射的光，便能识别人脸独一无二的立体几何轮廓，验证用户身份，分辨伪造影像，加强保安。

若攻击者利用伪冒相片或录像等欺骗系统，除要猜中随机发放的光线颜色外，与系统放光线同一刻发放伪冒影像，以现今技术几乎不可能做到。

至于方案另一关键技术，是利用特定帧率录影接收光线反射。团队重点研发并设计合适的颜色组合，克服镜头扫描时带来的色差问题，一般手机镜头都能支持方案，减低成本。

有关方案今年2月发表后，获广泛关注。张克环希望方案能被广泛应用，正向相关政府部门申请专利。

与冬天还隔着一个秋天，房地产市场却已经感受到了一丝丝冷意，以中弘股份为主的中小房企因为债务危机走上了卖身自救的道路，以弘阳地产为代表的另一批中小房企，为解决融资难题，敲响或正准备敲响港交所大门，对接资本市场，还有那些已经走在安全红线外的房企，债务违约频现，项目股权转让激增。这背后是房地产调控进入深水区，在“五限”基础上，作为房企命脉，融资渠道和监管被全面戴上“紧箍咒”。

7单涉房ABS被叫停

颇受市场欢迎的资产证券化(又称ABS，以基础资产的租金或者是未来所产生的现金流为基础，发行可交易证券的一种融资形式)产品遭遇中止/终止，让房企足够紧张的融资环境雪上加霜。

作为传统融资渠道收紧之下衍生出的新型融资方式，近两年，在资产证券化风口之下，各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。但是，为了防范金融风险，监管的手已经无形中从传统的融资渠道伸向新型的融资渠道。

据不完全统计，截至7月18日为止的7月份，已经有7单不同类型的涉房ABS遭遇中止或终止。多位券商代表表示，被中止或者是终止，有企业自身原因，诸如底层资产设计不符合规定，抑或是操作上的原因，但主要与当下趋严的融资政策有关，审核收紧是大趋势。

7月12日，上交所披露，“光大-国盛-保利置业购房尾款资产支持专项计划说明书”终止审查，原定发行额为15.14亿元，这距离之前的“中止”状态不足一个月。这也是近日来多起涉房被中止/终止案例中，第一家央企代表。

此外，“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”遭遇中止审查，计划发行金额为7.87亿元；“鑫苑股份信托受益权资产支持专项计划”遭中止审查，计划发行金额为10.45亿元；“国开-云南城乡投保山棚改安置房资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为10.5亿元；万达供应链金融【1-5】号资产支持专项计划终止审查，拟发行金额为50亿元，等等。

被中止/终止案例中，不仅涉及棚改类业务，还有长租公寓等领域，总金额超过100亿元。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，在底层资产这块，如果纯粹是为了企业融资，审核会比较严格，如果是长租公寓类的，还是比较支持的。

众所周知，产品规模达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”、发行总额达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均在7月份通过。

融资全面戴上“紧箍咒”

自2016年“9·30”新政以来，银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管。方正证券发布的研究报告显示，从各渠道融资申请难易程度上来看，目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低；房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已基本停滞。

据同策研究院监测，2018年6月份，40家典型上市房企完成融资金额共计506.85亿元，虽然环比上月增加12.34%，但依然处于低位水平，是近一年来单月融资规模倒数第二低。

同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道越来越窄，境外发债难，永续票据重启，监管趋严，融资情况不容乐观。各个融资渠道的窗口指导也趋严。

近日，据媒体报道，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。还有，监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行“熊猫债”。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，对房企来说，“熊猫债”只是很小的一个选项，收紧对于房企的影响不是很大。“相比熊猫债的收紧，以及发新债只能偿还旧债，不能发新债的影响更大。”

海外债券的用途限制就是如此。6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。

这就说明，今年房地产的金融政策主导思路仍是去杠杆，减少债务违约，防范金融风险。但事实是，违约现象早已上演。

中小房企频现债务违约

根据wind资讯显示的数据进行统计，2018年1-5月债券违约持续发酵，共发生21只债券违约兑付，涉及12家发行主体。涉及房企，除上述中弘股份因为债务违约走上卖股权卖项目的道路外，诸如拓业国际有限公司，旗下公司大连航华置业有限公司未按期归还其股东航发投资管理有限公司委托贷款3.1亿元。还有云南省房地产开发经营(集团)有限公司持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

一位券商代表告诉新京报记者，中小房企基本融不到钱了，以往的银行贷款，是看房企前100的排名，现在是看前50甚至是前30的排名。对于最近涨势明显的非标融资，诸如房地产信托融资，融资日成本也水涨船高，平均成本达到10%，比去年至少涨了1.5%。另一位机构分析师更是透露，信托融资成本高的甚至能到15%，“相比于国企和央企，民企的资金压力更大，可以看到最近市场上出现的卖股卖项目案例，可不仅仅是小企业，还有大企业。”

对大房企来说，尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆，但是对中小房企来说，资质趋严受限更多，劣势尽显，情况危急，需要警惕即将到来的兑付高峰。

wind数据显示，2018年开始，房地产企业将迎来信用债偿付高峰期，2018-2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿、4076亿、5364亿、6774亿、2773亿，2018-2021年房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。

据方正证券分析，随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。

自救 1

断臂求生卖项目

近一年来，中弘股份遭遇的债务危机无疑揭开了中小房企生存困境的冰山一角，这家在房地产业、矿业、手游业务、影视产业园等都有着多元布局的企业，先是募集资金被挪用，后又出现多次债务违约、海南项目遭遇停工，无奈之下进行资产重组、股份定增，均又告吹。生死徘徊之际，中弘股份变卖股权与项目。中弘股份像是一面镜子，折射了当下中小房企的生存难题。

项目股权出售量激增

继控股股东中弘集团拟将持有的22.28亿股中弘股份转让给新疆佳龙旅游发展股份有限公司后，7月11日晚，中弘股份发布公告称，为盘活存量资产，减少公司负债，降低财务费用，增加公司流动资金，公司拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权予以海南罗胜特投资有限公司。

雪上加霜的是，这两场交易均引来深交所问询，未来结果不明。对中弘股份来说，危机背后是业绩亏损、债台高筑、资金链断裂。据悉，截至7月16日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为43.2亿元，全部为各类借款。而2018年上半年，中弘归属于上市公司股东的净利润将亏损约14亿元，比上年同期下降4876.59%。

如果说中弘股份的卖身是此轮房地产调控影响下的一个极致案例，那么激增的项目股权出售则是中小房企目前生存困境的真实写照。据记者查阅北京产权交易所，6月份开始，涉及房地产类股权转让的项目猛增，单月挂牌项目有10个，7月份有8个，而前1-3月份挂牌项目为零，4和5月份仅4个。

最新的“涉房”挂牌信息显示，港中旅(沈阳)置业有限公司拟以8.4亿的底价转让公司51%股权。此外，武汉临江泽城房地产开发有限公司转让80%股权，转让底价约6.5亿元；北京金胜嘉谊房地产开发有限公司转让80%股权以及4000万元债权，转让底价5000万元；海南中信国安投资开发有限公司转让81%股权，转让底价4.05亿元。其中最大的一笔挂牌项目是，拓业国际有限公司转让100%股权及约11.44亿元债权，转让底价约18.24亿元。

不少挂牌项目资不抵债

记者梳理北京产权交易所2018年挂牌的22个房地产项目，基本都是中小企业，以地方国资企业为主，其中有8个项目将股权100%转让，有8个项目转让的股份超过50%。业内人士分析，如果是纯粹引入投资者，转让出去的股份比例不会这么高。以交出控制权的代价转让股份，更多意味着项目资金周转存在问题。

的确如此，据挂牌信息显示，不少项目资不抵债。截至2018年5月31日，港中旅(沈阳)置业有限公司总资产约10.91亿元，总负债约11.11亿元，净利润亏损414.61万元；海南中信国安投资开发有限公司总资产约19.17亿元，总负债22.1亿元，净利润亏损3914.87万元。

长期以来，借用高杠杆成为房企实现快速扩张的主要手段，但是往往，在遭遇房地产严控、融资政策收紧之际，急速扩张、布局单一、融资渠道受限的中小房企首当其冲。

诸如布局环北京房地产市场特别是北三县的房企，在严格的房地产政策下，市场冰冻，销售不佳。还有海南房地产市场，环保督察以及最严限购之下，多家房企填海项目暂停施工与营业，不少更是龙头房企。

在房企人士看来，相比于大企业自身的规模、高周转、融资等优势，中小企业承受风险的能力较弱，如果其中某一个环节出错，就可能牵一发而动全身。还有房企战投层面的人士透露，目前以下两种房企特别危险，一是前几年扩张太猛、较为激进的企业，二是布局单一的企业，尤其是布局三四线城市的房企。碧桂园叫停“全覆盖”战略，是一个很强的信号。

禹洲集团董事长、禹洲地产董事局主席林龙安表示，现在整个融资体系紧绷，如果再持续半年左右，可能有一些中小甚至中等房地产商都会倒闭。

自救 2

赴港上市求“解渴”

在监管政策收紧的情况下，中小房企的融资变得越来越艰难。房企最主要的外部融资渠道，银行贷款正在向中小房企关上融资的大门。与此同时，中小房企正身处于“大鱼吃小鱼”的残酷生存环境下，它们将赴港上市视作融资最后的闸口，也视其为翻身一跃的龙门。

中小房企处境艰难

弘阳地产赴港上市时的一声啰鸣或许也是其自救的号角。在监管政策收紧、融资困难的困境下，以弘阳地产为代表的中小房企企图以上市做最后的冲刺。

在上市之前，弘阳地产处于“极度缺钱”的境遇之中。一方面，弘阳地产债台高筑，弘阳地产的招股书则显示，自2015年至2017年，弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趋势。同时，其未偿还银行贷款数额也逐年上升，分别为31.77亿元、55.24亿元及68.65亿元。另一方面，弘阳地产正在从区域化的房企向全国后布局扩张，扩张中资金缺口也正在扩大，截至2017年底，弘阳录得经营活动负现金流量净额约35亿元。

与此同时，扩张中的弘阳地产还不得不面对政策收紧之下对中小房企的融资排斥。房企最主要的外部融资渠道，银行贷款正在向中小房企关上融资的大门。

据了解，现阶段，银行开发贷对房企资质要求较高，银行内部有针对房企的“白名单”，即主要针对全国前30强房企，而中小房企自然不在“白名单”之列。

另一方面，在股权融资之外，房地产企业融资的非标渠道也越收越窄。从银监会的官方定义上来看，非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权型资产，按渠道来划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金子公司进行非标投资。

而目前，这四个非标融资的渠道也越收越窄，基金子公司和券商渠道已被叫停，而信托贷款和私募股权不仅限制众多，而且融资利率高达10%以上。

在非标渠道代价高昂的情况下，此前回落的公司债也出现回潮现象。但是，对中小房企而言，公司债的门槛也同样让人“望而却步”，“境内外上市房企”“央企”“房地产协会排名前100”等硬条件也横亘在面方。

不仅如此，据方正证券研究所研究报告，公司债、中票、海外债利率近两年持续上升。其中，公司债利率已经从2016年的5.4%上升到了2018年的6.7%，上升了1.3%。

赴港上市成“救命稻草”

在多种渠道收紧的情况下，中小房企又将目光投向股权融资，而国内IPO审批严格、排队较多，上市难度和时间成本较高，对资金具有迫切需求的中小型房企最终将目光锁定到了港股。

不只是弘阳地产赴港上市，正在筹划赴港上市的上海本土房企大发地产，在招股书中直截了当地提到：公司无法保证将有充足资金，也无法保证可以按照商业上的合理条款取得额外融资，甚至根本无法取得额外融资。

的确，赴港上市的意义对大发来讲已经成为“救命稻草”。招股书中的数据显示，2015年到2017年12月31日，大发的净经营现金流量都为负数，约为-7.92亿元及-23.94亿元。在负债方面，2015年到2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。

报告期内，大发地产未偿还银行贷款分别为33.07亿元、28.26亿元、39.75亿元。此外，截至2017年12月31日，大发地产未偿还信托融资及其他融资占公司总借贷的33.6%。2017年，大发共与平安信托、中国华融及中航信托三家金融机构订立五单信托融资计划，规模近20亿元，利息最低为8.3%，最高达12.9%。债台高筑、融资成本高也倒逼大发地产冲刺港股IPO。

前有成功赴港上市的正荣、融信、弘阳，后有筹谋上市的大发、美的、宝能……在行业集中度越来越高的情况下，赴港上市成为中小房企去杠杆、融资进而谋求规模化发展的自救途径。

无论是“不限户籍”，还是“租售补并举”，都体现出了“因才施房”的政策善意。

据新京报报道，经过细致酝酿，北京日前放出服务人才的“大招”——《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》正式发布。根据意见，北京将面向人才专配公租房、共有产权房和发放租房补贴，并不受户籍限制。

今年3月发布的《北京市引进人才管理办法(试行)》，因打破了过往人才评价唯学历、唯职称等僵化标准，而备受关注和认可。这次发布的人才住房保障政策，同样体现了“因才施策”的政策导向。

值得注意的是，这次文件的全称是《关于优化住房支持政策服务保障人才发展的意见》，其中的“服务”二字，道出了这项政策的初衷。既然是服务，也就意味着，政策必须要以被服务者（即人才）的真实需求为旨归。从具体内容看，该意见充分诠释了“服务”的精髓。

人才的定义标准不一样，每个人才的具体居住需求也存在差异。此次人才住房新政，就满足了不同类型人才在住房上的可选择权利。住房类型，既有公租房，也有共有产权房；获取方式，不仅租售并举，还可以选择直接领取房屋补贴……真正实现了可租、可买、可拿钱的多层次人才住房保障体系，可谓“任君选择”。

谈及北京的住房问题，户籍或许是个绕不开的话题。以往也确有人才因在住房问题上碰壁，而影响了留京发展的决心。与此痛点呼应，这次意见规定打破户籍限制，意味着户籍与住房的捆绑不再，不同户籍的人才，只要符合公租房和共有产权房的一般申请条件，都可享有无差别的住房保障。这无疑很大程度上解除了外来人才的后顾之忧，也契合了北京广纳天下英才的应然之义。

提到公租房、共有产权房这类公共保障性房屋，有些人会对其区位、配套基础设施等心生疑虑。但意见中的不少规定，有助于打消这份顾虑：它明确要求，人才公租房主要是园区内或者周边及人才聚集区域；共有产权房则主要是在园区范围内及周边。这种布局，既是对人才住房质量的保障，也利于缓解市内交通状况，同时还可推动产业园区的配套成熟，实现产城融合、职住平衡。

获取门槛降低、住房质量有保障，剩下的就是房源到底如何筹措，以最大限度满足北京各类人才的实际需要。毕竟，房源的“量”不解决，不仅会让人才住房保障的可及性打折扣，也不利于北京招揽来足够多的所需人才。对这一点，意见明确了包括新建、改建、收购等在内的多种房源保障方式，并明确了“尽力而为、量力而行”的供应原则，在不影响保障中低收入家庭的基础上，给予人才住房保障最大的支持。

住有所居，才有归宿感，才有向心力。北京的人才住房新政，正是直面人才住房痛点的对症下药，是以实际行动回应人才的最大权益关切。无论是京籍还是非京籍，只要符合相应的人才标准和一般申报条件，都可获得住房保障，这是揽才之策，更是定心丸。

21世纪，人才最主要。而对人才来说，无住房之忧，是他们能够坚定信心、大展身手的重要外部条件，也是一个向人才敞开怀抱的现代城市应有之担当。“因才施房”，北京欢迎人才、善待人才的诚意可鉴，效果可期。

日前，石家庄市政府印发《石家庄市居民住宅项目配建教育设施移交管理办法》，要求开发商建设的配建教育设施，经验收合格后，要无偿移交当地政府，由当地教育行政主管部门管理使用。

办法明确，居民住宅项目开发建设单位为配建教育设施的移交主体，项目所在地县（区）级人民政府为配建教育设施的接收主体。配建教育设施是指居民住宅项目配建的幼儿园、小学和初级中学的场地、建筑物、构筑物及附属配套设施。配建教育设施移交范围为2015年1月1日后，本市范围内取得《建设工程规划许可证》的居民住宅项目（含城中村改造项目回迁区、各类保障房项目）配套建设的幼儿园、小学和初级中学。

办法指出，开发建设单位应当在配建教育设施竣工备案手续完结90日内，向项目所在地辖区人民政府提交书面移交申请和移交材料，并协助办理配建教育设施权属登记手续。辖区人民政府应自接收配建教育设施之日起30日内，将接收的配建教育设施交当地教育行政主管部门使用和管理。协调有关职能部门，及时配备教职员工和教育教学设施、设备，做好经费保障，确保教育设施移交后一年内投入使用。

居民住宅项目配备的教育设施移交后，开发建设单位应当承担质量保修期内的保修责任和维修费用。开发建设单位未按规定建设、移交配建教育设施的，依据有关规定，由房管行政主管部门责令其限期移交。对逾期不移交的，申请人民法院强制移交，并予以顶格处罚。

今年以来，推进实体经济的政策连续出台，促使实体经济运行呈现健康、向上的态势，其中，金融支持实体经济发展的政策成为重点。国家发改委、中国人民银行等部门连续加大实体经济企业在债券发行、贷款融资等方面的支持力度，不断降低企业融资成本、优化融资结构。专家指出，未来金融助推实体经济政策力度将进一步加强，通过推进金融科技发展、完善债券市场信用体系建设等方式，推进实体经济特别是中小企业的发展。

中国人民银行统计数据显示，上半年对实体经济发放的人民币贷款增加8.76万亿元，比上年同期多增5548亿元。

同时，上半年A股共发行63只新股，融资金额931亿元，正常在审IPO排队企业数量共计272家，资本市场服务实体经济的直接融资功能稳步提升。

随着政策措施的落实，实体经济发展的环境不断优化，政策对中小企业的促进效果更加明显。但同时，融资难、融资贵等问题仍然困扰实体经济的进一步发展。

中国人民银行货币政策委员会委员刘世锦日前表示，发展实体经济的一个基本要求是降低成本，尤其是降低资金、能源等成本。尤其是金融领域，在改进和加强监管的同时，应当进一步放宽准入，重点提高金融机构的专业化水平，实质性提高金融企业服务实体经济的质量，以解决中小企业融资难、融资贵等问题。

实际上，今年以来，发改委、中国人民银行连续出台措施，加大金融支持实体经济的力度。

山东、贵州等地的政府部门和金融机构也在积极出台政策，大力推进普惠金融发展，推出更多相匹配的金融产品和服务，降低企业融资成本，提升区域营商环境，支持实体经济发展。

有专家表示，尽管上半年实体经济运行总体呈现健康、良好、向上的态势，但也不能忽视中国经济运行面临的风险挑战。要防止在金融严监管和财政收紧过程中可能存在的一刀切、用力过猛等情况。未来在金融和财政政策执行过程中，要有一定的灵活空间，更加精准发力，或根据经济形势变化做出一些结构性的调整。

发改委透露，今年企业债券将继续重点支持轨道交通、高速公路、棚户区改造等重点领域和重点项目，以在支持实体经济发展中发挥更大作用。（记者 李志勇）