“房企现在的主流融资方式什么？大概是自己发高收益理财，让员工掏钱来买吧！”在谈及近期的房地产企业融资困境时，一名业内人士不无调侃地说道。据其透露，近期已经有不少房地产企业通过发行面向内部员工的基金产品来筹措资金，认购门槛较高，收益率有的甚至高达18%。

由于发债、银行贷款等传统融资渠道受限，房企不得不变着花样来融资。除了向员工发理财产品外，不少房企也开始推员工持股、高管人员期权激励，而这些的最终目的无非就是两个字：拿钱。

房企资金之渴

现金流可谓是房企的生命线，而眼下无论是债券还是银行贷款这两大输血通道均被掐住。

监管收紧之后，地产债在债券市场成为了不受待见的品种。而就在两三年前，地产债还是市场的香饽饽，发债也是房企最廉价、最大的资金来源。

在2016年9月前，房企发行的债券利率多数在4%左右。龙头房企如万科等发行的5年期公司债利率甚至一度低达3.5%，逼近同期限国债利率。

而即便是如此低的利率，金融机构们也对地产债趋之若鹜。“那时候都得靠抢。”某券商债券部门人士回忆道，“但现在房企直接发债肯定是不行了，都在负面清单上。非标准化债权资产现在也不行，投资人对房地产这个主体很敏感。”

“那可真是房地产发债的黄金期啊，现在好日子一去不复返咯。”在房地产行业从业超过20年的地产老兵余斌(化名)感慨道。

民企尤其遭受冷遇，上述人士指出，现今即便是排名前10的民企，“有些投资人都不带正眼看的。”从以前被机构踏破门槛到如今无人问津，房地产的融资困境可见一斑。

而另一大融资渠道–银行贷款也在持续收紧。被称为地产行业“压舱石”的房地产开发贷款是指银行对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。“没有开发贷，其他很多融资手段都用不了。”余斌说。

但今年以来部分银行开发贷额度紧张甚至直接停摆的消息时有传出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力很大，因为现在很多银行开发贷已无额度，只有几家大行还有一些额度，但对于旭辉这样的企业来说，开发贷的利率也会较基准利率上浮30%。

而对于非上市非国企的小企业来说，它们已经不在银行的考虑范围内了。在一家国有大行工作的彭丹(化名)发现，今年以来银行对房企规模资质要求可谓步步提升。“一般来说我们都是会选择排名靠前的大型房企，只是这个标准上半年还是top50,现在已经变成了top20。”

“以前是银行追着我们走，现在是银行绕着我们走。”局势的反转让余斌感觉到，地产业的冬天或许真的来了，而且现在还不是最冷的时候。

天风证券分析师高志刚指出，企业内外部资金流受限，考虑到下半年到期和回售压力加大，如果再融资压力进一步增大，融资能力弱的中小房企可能面临流动性风险。

中原地产首席分析师张大伟也认为，现在融资难是事实，但还远远没到最难的时候。

至于什么时候会触到谷底？现在谁也不知道。

变着花样来融资

有钱能使鬼推磨，拥有庞大资金体量的房企从来不缺各类融资“创意”。近期，据搜狐财经报道，以高负债扩张而闻名于市场的泰禾集团便出了一个新招，其关联方泰禾投资推出了一款面向内部员工的基金产品，认购门槛从100万元起，预期收益率高达18%，如果认购金额超过300万收益率则达20%。

随后，泰禾集团7月2日在深交所互动平台表示，经了解，泰禾集团没有向员工借款或发售融资产品，也没有相关计划。

不过，多名业内人士指出，多家房企都有类似的“员工福利”，有的企业甚至不光推荐员工买，还推荐给业主买。

“收益率那么高，联想到银保监会主席郭树清说收益率10%以上就要做好本金无法收回的准备，你不觉得很恐怖吗？”前述券商债券部门人士称。

对于身在其中的员工来说，又是怎样一种感受？小张所在的旭辉也推出了类似的产品，但利率从之前的11%降到了8%。即便如此，小张也不敢买。“利率太高，身边很多同事买了，但我不敢买。”

另一个原因是，小张觉得自己在这家公司也呆不久了。“我正在准备CPA(注册会计师)考试，同时也在准备考研，先去念两年书。”至于念完书以后的计划，小张还没有想得太明确，“争取不在房地产行业了吧，下行趋势，无力回天。”

除此以外，不少房地产企业还推出了员工持股和高管期权奖励，但这些都不是“免费的午餐”，员工必须拿出真金白银来购买。在小张等业内人士看来，这就是变相融资。

事实上，哪怕在债务融资渠道畅通的时候，房企也还会通过其他各类渠道来进行融资，包括民间借贷等。“之前看过一家房企，融资工具超过了20多种。”一名券商分析师指出，房企的融资渠道五花八门，在行业内早已不是秘密。

近期频频爆雷的P2P也充当过一些房企的融资工具。一名业内人士透露，一些P2P平台的背后也有房地产企业的身影，在传统融资渠道封死的时候，一些小房企也在各家P2P平台借钱作为过桥资金短暂解渴。

此外，精于嗅探政策风向的房企也发现了一些新口子。据易居研究院智库中心研究总监严跃进总结，目前有三个领域在融资方面还是会比较宽松的。第一，租赁市场方面的融资会有较为宽松的表现，这体现了当前市场融资的导向；第二，对于农村市场的投资，包括集体建设用地等方面的用地模式，预计融资优惠力度加大；第三，带有产业导入和产业更新的地产项目，也会有较多的融资支持，尤其是附带人才引入等概念的产业项目。

精明的房企是否会抓住这些所谓的宽松政策大作文章，现在还不得而知。对于吃瓜群众来说，更为关心的问题可能是，手头紧了以后，房企会开始“贱卖”房子吗？

是否牺牲价格保住现金流，是房企不得不做的一道选择题。“对于房企融资来说，近期必然需要积极降价，这既是销售策略，也是融资策略，通过降价来回笼资金是很关键的。” 严跃进说。

不过，对于房企来说，好消息或许是现在房子还不到愁卖的时候。“房子便宜点就有人要，就算资金链有压力了，房企也可以卖股权，”张大伟向中新经纬客户端(微信公众号：jwview)说道，“不像之前2014年、2011年和2008年，这几个谷底的时候是你即便房子和股权便宜也没人要。”

不久之前，一位女读者曾经向我们吐槽过一件小事。女读者和男朋友交往时，曾经赶时髦购置了一些智能家居电器，购置时男朋友为了展示“男子力”，将设备都绑定在了自己手机上进行初始化。但后来因为使用不太习惯、男朋友也很少操心家务整洁，他们还是把这些智能家居电器当做普通家电使用。

后来双方分手，男朋友从家中搬离，她一个人继续安然无恙地度过了一段时间。直到联系我们之前，她才偶然发现原来这些智能家居还绑定在男朋友手机上，男朋友不仅能通过App看到她什么时候蒸了米饭、什么时候用了扫地机器人，如果男朋友愿意，还可以操纵她家中的智能家居设备。同时她发现这些智能家居的解绑和重新绑定都十分繁琐，还需要和前男友再次联系。跟我们吐槽的原因是，她既不愿意让前男友看到自己家中电器的情况，又不想联系前男友。

从用智能家居调情到用智能家居家暴，我们只用了一年

本来我们只以为这位读者遇到的问题只是智能家居时代出现的个例，但最近的一桩新闻告诉我们，当智能家居逐渐普及时，我们的家庭/恋爱关系也在逐渐出现变化。

最近有海外媒体报道，智能家居产品正在成为家暴的新工具。纽约时报已经有过30多次报道，受害者们发现家中的热水器、中央空调温度忽冷忽热，智能音箱突然大声播放音乐甚至有时连智能门锁也会莫名失灵。只有在一段时间后，他们才发现自己遭到了“高科技家暴”。

圣拉斐尔的家庭和平中心是一家针对受家暴问题骚扰女性的避难所，工作人员表示，从去年冬天开始，受到智能家居家暴的女性突然开始多了起来，她们的共同点是生活条件较为优渥，家中有大量智能家居设备，但她们自身对于科技产品几乎一无所知，生活环境就完全被掌控了智能家居设备的另一半所掌握。

结合身边的例子和普遍情况来看，智能家居正在对家庭关系产生一种巨大的影响，那就是家庭空间中权力的集中和移交。

以往一个家庭空间中家电控制权力是很分散的，谁拿到了遥控器，谁就可以进行控制。但有了智能家居，掌握着手机端控制权力的人就可以实现远程控制家电。尤其是像智能音箱这种完全依赖App操控和语音操控的家电，安装者甚至可能拥有绝对的控制权。同时智能家居的使用有一定门槛，很多女性都对这些产品不太熟悉，这就让控制权更加集中在男性身上。以往艺术作品里常常会出现男性惹太太不高兴，太太以不做晚饭来惩罚的情节。恐怕从今以后要颠倒过来，出现男性用智能家居报复太太的情节了。

去年韩国移动通信公司SK电讯播出了一段推介自己智能家居产品的内容，主题是如何用智能家居调戏另一半，里面大概的情节是一方在卫生间时另一方在办公室远程操作灯光频繁闪烁，而一方在洗澡时，另一方又突然调低热水器水温。

这种情节可以理解为情侣间的小情趣，可在一年后的今天看来，也可以理解为家庭暴力的种子。

如何防止智能家暴？没辙

比智能家居威胁更可怕的是，这种威胁如今还无法被解决。

在国外智能家居家暴事件被大量报道后，不少智能家居厂商声称他们并没有接收到相关投诉。面对受害者面临的问题，他们的建议是可以关闭WiFi、更改WiFi密码，让联网设备断开与互联网的连接。

目前智能家居也没法让解绑、重新绑定App账号变得太容易，因为那样会降低黑客入侵的难度，甚至可能让不法分子直接通过物理方式入侵家庭物联网系统。就拿小米系列的物联网设备来说，几乎大部分设备都只能绑定一个手机账号。原因很可能是同一产品绑定多个账号，会出现指令冲突的问题。

同时目前在全球范围内，还没有任何法律法规对智能家居的使用进行限制。调节灯光亮度、空调温度、智能音箱播放音乐这种事究竟算不算家庭暴力，其实也存有一些争论，毕竟受害者不会从这些行为中真的受到物理伤害，如果实在不堪其扰，可以通过断网断电来保护自己。

目前硅谷已经有了反科技家暴的相关项目，一家名为WomenSV项目的负责人表示，目前他们除了对受害给予保护、心理疏导和支持以外，做的最多的就是呼吁社会重视并且对受害者进行科技产品的使用培训。

智能家居分手指南

在这种情况下，我们出具了几条简单的“智能家居分手指南”，以供读者们参考。

请尽量购买大厂出品的智能家居产品

大厂出品不仅仅提供了质量保证，还有完善的售后支持体系，万一使用者受到来自智能家居产品的骚扰，还可以通过售后体系来解决问题。不知名厂商出品的产品，不仅仅没有售后体系支持，甚至会加入很多侵犯使用者隐私的功能。几天前techcrunch就报道了一款由中国东莞生产的扫地机器人具有家庭监视功能，可能会在使用者不知情的情况下变成监视器。

对家中智能家电的购置保持重视

相比以前的随便买买，智能家电的购置和安装几乎就决定了后续的使用权。最好的方式是让住处的所有者安装和绑定，以免后续出现问题。务必警惕伴侣购置的带有摄像头的智能产品，尤其是宠物监视器，看看淘宝爆款的评论就能知道有多少人利用这款产品做保姆监视器了。

定时对家中WiFi进行格式化

目前防止他人胡乱操控家中智能产品的方式只有停止WiFi，让设备重新进行连接。同时如果有女读者那样不需要智能产品联网功能的情况，最好的方式就是让它们不再连接网络。

更多精彩内容，关注钛媒体微信号（ID：taimeiti），或者下载钛媒体App

文|《中国经济周刊》记者 贾国强

良好的业绩一般会对上市公司产生积极影响，也会对公司股价产生一定利好刺激。不过，这样的常理2018年并没有在房地产业上市公司身上发生。

《中国经济周刊》记者梳理发现，今年上半年，不少上市房企的销售业绩显著增长，中国指数研究院数据显示，138家房企合计销售额49743亿元，平均销售额361亿元，同比增长25.6%；但在资本市场上，房地产板块却呈现一路下跌趋势，并不断创新低，房地产指数跌幅为22.73%，地产股市值蒸发万亿元。呈现出房企业绩火爆与股价低迷冰火两重天的局面。

记者选取了万科A、中国恒大、融创中国、碧桂园和保利地产等5家知名房企，它们上半年的业绩都增长较为迅速，如融创中国同比增幅超过70%；但公司股价都有一定幅度下跌，中国恒大下跌幅度超过25%。

为何出现房企业绩与股价表现不一致？在深圳瑞诚董事长王大国看来，房企今年6月发布的半年报业绩是2017年甚至是2016年销售结转下来的，销售业绩和利润反映到上市公司财务报表上具有一定滞后性，“房企从拿地到建筑以及交付，需要一定周期，像碧桂园这样的高周转房企，从拿地到销售交付至少需要半年时间，其他房企可能至少需要一年或两年时间。而在此期间，根据财务记账规则，都是按负债计算的。”

他还向《中国经济周刊》记者解释说：“房企股价更多是对现在和未来的反映，目前一二线城市的调控不放松，三四线的棚改收紧，这都加大了今后房企销售的难度。有些投资者因此认为房企未来的销售业绩可能会比较难看，这也导致了地产股不断走低。”

近日，石家庄市住建局发布通知，从7月25日开始，石家庄市市区2018年公共保障房实物配租家庭可申请换房啦！具体条件和换房程序如下

换房原则

遵循自主自愿、自行协商、主动申请、责任自负、互不经济补偿的原则。

申请时间

7月25日至8月6日，逾期不予受理。

换房条件

（一）具有住房保障资格，办理了完整的入住手续并实际入住，已签订《公共保障房租赁合同》。

（二）申请人所居住房屋租金缴纳正常，没有欠费情况。

（三）同一家庭类型之间可以互换，不同家庭类型居住住房均为集中建设的保障房小区（安苑小区、赵苑小区、珍集嘉苑、全城绿洲、秀河小区、秀玉小区、安华家园、尚达家园、建华家园、仁华家园、民华家园、福华家园、和华家园、盛和苑、安和苑1、2、3号楼、南和苑、东安小区、红河小区、依水佳苑、谈安小区1-6号楼、文河小区）的，也可以互换。

（四）具有换房意愿的保障家庭（以下简称换房家庭）的目标房源月市场租金，不得超过家庭月收入的三分之一。

（五）申请家庭人口数和目标保障房面积相匹配：家庭人口2人及以下的，只允许互换面积60平方米以下房屋；家庭人口3人的，只允许互换面积80平方米以下房屋。

（六）每个保障家庭每年允许换房一次，且必须遵守公共保障房管理规定，履行合同约定。

（七）换房家庭租住房屋有配套地下室的，须同时调换。

换房程序

（一）发布信息。换房家庭可自行登录石家庄市住房和城乡建设局官网“公共保障房换房平台”发布换房信息或通过其他途径自行寻找换房对象，双方达成换房意向，并相互确认。

（二）开具《诚信证明》。换房家庭达成意向后，换房双方到租住小区的管理单位开具《诚信证明》，领取并填写《公共保障房换房申请表》一式三份。

（三）提出申请。换房家庭携带申请人身份证、《公共保障房租赁合同》（复印件）、《诚信证明》和《公共保障房换房申请表》到申请地的区级住房保障部门提出申请。

（四）查验房屋。审核通过的家庭持《公共保障房换房通知书》到管理单位查验房屋，并填写《房屋查验结果》，明确房屋状态。

（五）办理入住手续。换房家庭在《公共保障房换房通知书》规定时间内，交回原《公共保障房租赁合同》，并结清费用；持费用结清材料与换房小区管理单位重新签订《公共保障房租赁合同》，办理入住手续。

（六）费用缴纳。换房家庭按照《公共保障房租赁合同》规定缴纳租金及有关费用。

（七）未按规定时间办理入住手续的保障家庭，其《公共保障房换房通知书》自动失效。

特别提醒

保障房互换不收取任何费用，若有收取费用及其他经济补偿行为都是违规的。各级住房部门一经发现，取消双方保障资格。

今年的云栖大会·深圳峰会上，阿里云智能生活平台展示了“刷脸社区”：业主步行回到小区，人脸识别系统进行安全甄别放行。楼宇单元门口识别业主身份后，电梯会自动来到一层；业主驾车回到小区，车牌识别系统就会联动挡杆放行，并自动依次点亮车库的路灯，引领车辆到达可用的停车位，随后停车库的单元门自动点亮灯，引领业主到达已自动等候的电梯处。“刷脸社区”是阿里云智慧小区的代表作品，从去年6月28日，阿里云推出智能生活开放平台起，到今年，阿里云已经通过同万科、保利、美的、上海地产等多家房地产企业合作，规模化抢占市场，合作范围涵盖小区、商办和园区。

在阿里云的战略布局中，智能生活占据其四大物联网的核心地位，其他三项分别为城市、汽车和制造。

互联网企业伸出的橄榄枝正是地产商急需的，不管是出于提高内部经营效率的需要，还是迫于转型服务提供方的压力，数字化是双方不谋而合的选择。

物联网化的平台

包括智慧停车、智慧电梯、智慧监控、智慧安防在内，多个常见的地产领域的智慧解决方案的落地，均依赖于物联网的多层基础设施架构。

物联网产业链包括感知层-网络层-平台层-应用层，共四个层级。能够提供感知层服务的，目前主要有英特尔、高通、东芝等一流芯片处理器厂商，网络层则由各国的通信巨头参与建设。更为大众熟知的阿里、华为等企业则出现在平台层服务商中，提供数据流的集中、处理和疏散服务，这也是物联网核心价值之一。

产品形态决定布局，在与地产公司的合作中，阿里将自己定位在开放普惠的物联网平台，为地产商搭建整套物联网化的平台级应用。

在此基础上，支持具体服务的应用层服务，也就是用户可以感知的例如智慧安防等服务，大多由较小的初创公司提供，或者由互联网巨头生态系统中的合作伙伴共建。

以阿里的朋友圈为例，设备厂商诸如门锁、空调、灯具等设备构成物理世界，设备的聚集构成了与人交互的基础——生活场景；在生活场景之上，是软件开发商和系统集成商，他们的合作促成了跨厂商、跨品种设备的网络连接，形成整体交互的一整套方案，实现全国的前端一体化方案的落地和维保，从而优化人们的生活体验。

三方构建的物联网连接，最后由阿里云实现云端设备和服务的打通，让设备本身具有服务的能力，进而将一整套方案输出给房地产公司。

一套完整的物联网方案为地产行业带来的直观改变就是设备的标准统一，好处直接体现在用户体验的优化上。“举个例子，之前做智能家居，一个门把锁就同一个空调联动，门把锁坏了，换一把锁联动就通不了，为什么？因为锁的连接标准不是统一的。这给消费者的体验是非常差的，对于地产商来说是非常大的一个痛点。”阿里IoT智能人居业务总监邢超表示，实现标准统一、设备兼容，就不会出现由于单个设备的改变产生割裂的消费体验的情况。

流畅的消费体验并不容易实现，由于地产行业的线下场景丰富，业务智能化取决于设备的丰富度、聚集程度以及设备和业务体系的打通，设备标准化需要时间的累积。

以最早一批建设智能小区的地产商万科为例，早期的杭州星空项目仅仅做到室内联动，近期的西雅图项目则推进至本文开头提到的回家路线，每一个智能模块的增加，都意味着地产商需要将设备同供应商对接，将新增设备标准化而后上“云”。

在邢超看来，地产的业务是一个封闭、完整的生活场景，它包含了室内室外，前装后装的很多东西，“你要把所有的设备聚齐，把生态场景搭建起来，然后和地产的业务模式对接，时间就会更长。”这也是为什么阿里以“无人区”来形容目前的商业化落地。

数据的价值

麦肯锡预测，全球物联网市场规模在2025年将达到11万亿美元。其中智能家居和智慧小区规模将达2000-3500亿美元。

数据红利是物联网产业中最有价值的部分。在这门与互联网企业共生的物联网生意中，地产企业并不是被动的服务使用者，它们手中握有的最大资产，正是房屋和生活在其中的人背后的数据。

一位有着智慧园区开发项目经验的业内人士称，物联网为地产行业带来诸多层面的改善，对内管理更高效、规范，对外整体运营服务质量得到提升，同时也能够沉淀数据。

在阿里看来，数据智能是未来所有商业升级的主线。以往的数据智能只发生在互联网，BBS上发一些信息，发个微博，都是人产生数据，然后聚集到互联网上。有这些数据才有可能产出数据智能。“实际上，更多的交互发生在线下”，邢超说，“但所有数据没有被记录，没有被存储，没有用来提升业务效率，因为以前没有物联网的手段或者物联网手段成本太高。随着云管边端成本降低和效率提升，所有的设备都会分阶段地被联网，和人的感知交互可能是在不知不觉中发生，很多线下产业会有机会实现数据的沉淀。”

凭借软件开发经验和大数据、人工智能、云计算方面的积累，大型互联网和科技公司正在打造覆盖从智能硬件-物联网架构-云的闭环，提供数字分析和咨询服务。

尽管已有成功的实践，数据价值的挖掘仍受制于物联网行业发展水平限制。麦肯锡的报告认为，今天收集的大部分物联网数据尚未被使用，而正使用的数据又尚未被完全开发。目前包括房地产在内的行业的数据仍然无法完全跑通，根据英国工程顾问公司Arup发布的报告，建筑物具有多个数据系统（IT系统、暖通、照明、安全、火灾、影音播放系统等），由于缺乏通用的、结构良好的语言和协议，各系统互通操作有限。

在物联网中，通过开放的标准化API接口和直观的界面使得数据能够共享，从而为居民和企业创造更多的价值。对房地产商而言，未来或有可能彻底改变他们的盈利模式和现金流来源。

一套房子两个买家，房子归谁？违约赔偿金额，如何计算？

“一房二卖”，房子该归谁？房主该怎么赔？昨日，集美法院发布了这样一起案例，违约房主一审被判赔偿102.08万元。

在这起案件中，房主和两个购房人分别订立买卖合同，出售同一套房屋，而且“一房二卖”的两份合同都有效。

但是，房子只有一套，应该给谁呢？最终，法院判决将房屋过户给了第一个购房人，第二个签合同的买家则得到了百万元赔偿。

一套房子，房主卖了两次

不久前，房主老刘因“一房两卖”，被人告上了法庭。

原来，2016年1月，老刘与小陈签订了一份《房产买卖协议书》，约定老刘将坐落于集美区的一套房产出售给小陈，成交价为360万元。

然而，四个月之后，老刘将同一套房产又卖了一次，而且加价了50万元。他与买家华先生在中介居间下又签订了一份《房产买卖协议书》，约定老刘将上述房产出售给华先生，成交价为410万元；双方在签订本协议后不得中途毁约，否则毁约方除应向守约方承担房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋折价损失等实际损失和收益损失及由此引起的诉讼费用和律师费用等。

第二份《房产买卖协议书》签订后，华先生依约陆续支付老刘购房款共计168万元。另外，华先生因订立该房产买卖合同支付了中介费8.58万元。

两个买家，先后告上法庭

不久后，购房者小陈发现老刘“一房两卖”的情况，就率先将老刘告上了法庭，并将另一购房者华先生作为第三人，起诉至集美法院。

在这起房屋产权的“争夺战”中，集美法院经审理，认定华先生与老刘签订的《房产买卖协议》系恶意倒签欲将该合同成立在先，不能取得履约优先顺位，并判决小陈的合同取得履约优先顺位，要求房主老刘应将房屋过户给小陈。

房子被判给购房人小陈后，老刘和华先生不服，上诉至厦门中院，厦门中院判决驳回上诉，维持原判，判决老刘应将上述房产过户给小陈。

二审生效后，另一购房人华先生又向集美法院提起诉讼，主张房主老刘应该赔偿违约金和相关费用。据了解，华先生因该案委托律师，支付了律师费11.5万元。

焦点争议，两份合同都有效吗？

华先生认为，双方订立房屋买卖合同后，其已依约向老刘支付了购房款168万元，支付了中介费8.58万元。但是，因老刘违约，将上述房产另行出售给案外人小陈发生另案诉讼，上述房产被保全，导致老刘无法过户给华先生。

鉴于老刘“一房二卖”的行为，导致华先生签订房产买卖合同目的不能实现，无法取得房屋产权。因此，华先生有权请求解除合同，要求老刘返还已付购房款168万元及利息，赔偿房屋涨价损失、违约金、中介费、律师费等费用。

不过，面对华先生的起诉索赔，老刘却答辩说，双方签订的房产买卖协议为无效合同，依照合同法相关规定，老刘愿意退还华先生购房款168万元，但老刘不同意赔偿违约金和相关费用。

法院判决，房主赔偿102万元

针对华先生的索赔，法院经审理认为，老刘“一房二卖”导致不能向华先生履约的根本违约事实证据充分，华先生据此解除双方之间《房产买卖协议书》，于法有据，法院予以支持。由于华先生已向老刘支付购房款168万元，现合同已解除，华先生主张老刘返还购房款168万元，应予支持。

另外，法院还认为，华先生与老刘恶意倒签合同，欲将合同成立在先取得履约在先顺位，能证实华先生在履行本案合同过程中发现不能履约时，未及时采取合理措施避免损失扩大，存在重大过错，所以华先生主张按涨价损失确定老刘违约责任，法院不予支持。双方在合法有效的《房产买卖协议书》中约定毁约方应向守约方承担总房款20%的违约责任。

因此，法院对华先生该违约损失主张中82万元（410万元×20%）部分予以支持，超出部分予以驳回。另外，华先生因本案支出律师费11.5万元、中介费8.58万元，华先生主张老刘依约支付，于法有据，法院予以支持。

最终，集美法院作出一审判决，要求被告老刘返还原告华先生已支付的购房款168万元，赔偿违约损失82万元、律师费损失11.5万元和中介费损失8.58万元，合计102.08万元。

法官说法

一房两卖，该怎么判？

法官说，“一房两卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人，就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。这两份合同如果没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的，均为有效的合同。即并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同，房主订立的第二份买卖合同就必然无效。

如此一来，房主“一房两卖”将产生两份合同义务，任何一份合同不能履行的，都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买方均要求履行合同的，应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

此前，在另一案件中，法院已经认定小陈有优先履约顺位，因此房屋应判过户给小陈。老刘将房屋过户给小陈后，已无法再过户房屋给华先生，华先生可以向老刘主张解除合同并承担违约赔偿责任。

律师说法

遇一房两卖，该怎么维权？

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师：遭遇“一房两卖”的情况，如果是商品房，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果是二手房，买受人可以在律师的指导下采取不同的诉讼策略，看看是选择继续履行合同或者是赔偿损失。

导报记者 陈捷 通讯员 集法宣/文 陶小莫/漫画

香港的房价高、租金贵，往往给刚步入社会、收入不多的香港青年带来不小的压力。为此，香港特区政府推出了“青年宿舍计划”，向青年人提供协助。

港岛地少人多矛盾突出

说到香港的住房问题，“地少人多”始终是一个突出的矛盾。根据香港特区政府规划署网站显示，在香港约1111平方公里的土地面积中，包括私人住宅、公营房屋、乡郊居所在内的住宅类别用地大概有77平方公里，仅占约6.9%。而香港是世界人口密度最高的城市之一，有限的住宅用地和强劲的住房需求形成了住房困局。

在这样的情况下，香港的房价一直难以“降温”，私人住宅售价节节攀升。今年1月，有国际公共政策顾问机构公布了2017年国际房价负担能力报告。该报告显示，香港连续第八年登上全球房价最难负担城市之首，房价对入息比率（用以衡量住宅楼价负担能力，计算方法是以一个城市的房价中位数除以家庭全年入息中位数，数值越大负担能力越差）达到19.4。这意味着香港的一个家庭需不吃不喝19.4年才能买得起一套住房。

再来看看近况。今年6月底，香港特区政府差饷物业估价署发布的数据显示，香港5月私人住宅售价指数（用来衡量在楼宇条件不变的情况下，售价的转变。）升至382.6，而这一指数已连续26个月上升，连续19个月创下新高。

香港青年住房“压力山大”

在香港，买房也被称为“上车”。对于许多刚刚大学毕业踏入社会或者准备结婚的年轻人来说，住房是比较迫切的需求。因此只要能“上车”，能够负担得起第一套房，他们大多也愿意购买面积小、位置偏的楼盘。

而无力“上车”的青年，有不少选择租房或申请轮候公屋，即公共出租房屋，类似于内地的廉租房。租房时，为了减少租金，许多青年难免要蜗居在十分狭小的房中。而公屋申请竞争激烈，轮候时间又长，据港媒报道，甚至有的青年人为了符合申请资格而主动要求降低薪水。

香港有一些民间团体、社会机构等，对香港青年买房、租房的情况进行了调查。从调查结果来看，一方面，香港青年买房、租房的需求不容忽视，不少人为了结婚需要、改善居住环境等原因有意向购房；另一方面，高居不下的房价让香港青年倍感负担，导致年轻人置业愈加困难。

在如此的形势下，香港年轻人买房、租房的压力都不小。有的因当下无力购房而推迟恋爱、结婚。有的则在买房首付的阶段就已无奈地化身为“啃老族”。因为除了首付款项之外，购房还需支付印花税、律师费、屋契、代理佣金、按揭保险保费等费用，这些额外的前期开销加上首付款，往往就已逾百万港元。没有足够积蓄的港青只好向父母寻求帮助。

“青年宿舍”助力“安居梦”

青年置业问题受到香港社会的关注，香港特区政府在施政时也在这方面着墨颇多。近日，由特区政府推出的“青年宿舍计划”取得了阶段性进展。

所谓“青年宿舍计划”，就是特区政府资助非政府机构在其拥有的土地上兴建青年宿舍，竣工后以自负盈亏形式营运青年宿舍。为帮助香港青年在收入低、房租高的情况下实现“安居梦”，这些宿舍的租金将不超过周边其他同类型住宅的60%。

目前，“青年宿舍计划”共有6个推展项目，总计将提供2800个宿位。其中，由香港青年协会在大埔兴建的青年宿舍是首个动工项目，可提供80个宿位，并规划有洗衣房、绿化园区、休憩区等功能区，预计最快于2019年第一季落成。

其他5个项目分别是位于元朗马田壆、旺角、佐敦、上环的青年宿舍，以及计划在元朗兴建的综合服务中心。位于元朗马田壆的项目是计划下最多宿位的项目，可提供1680个宿位，预计在2021年第三季落成。目前，各项目均在推进落实中。

30岁以下在职青年均可申请

由于青年宿舍的房源不多，运营方对于申请者的筛选也就相对严格。香港特区政府政务司司长张建宗在其近日所写网志中表示，青年宿舍的目标租户是18至30岁在职青年；首次租期至少2年，期满后可续约，但总租期不得超过5年。他指出，青年宿舍计划提供的是过渡性协助，设置租住时限可确保青年宿舍流转使用，让更多年轻人受惠。

此外，根据规定，申请者的收入不得超过同一年龄段75%人群的收入水平，月收入和总资产净值都要低于一定上限。香港特区政府也要求入住青年宿舍的年轻人不再同时轮候公屋，以避免享受“双重福利”，对其他轮候者不公平。

作为香港特区政府帮助青年发展的措施之一，“青年宿舍计划”的目的是让年轻人享受低于市场的租金，结余更多薪水，尽快完成人生的第一笔储蓄，从而为以后的发展或置业打下基础。

特区政府为港青“减压”

青年政策是本届香港特区政府的施政重点。行政长官林郑月娥在上任后发布的首份施政报告中提出了“三业三政”，其中便包括关注青年置业问题。

例如施政报告中提出的“港人首置上车盘计划”，将要求开发商除兴建私人房屋单位外，须设计、兴建及出售指定数目的“首置”单位。“首置”房可出售给合资格居民，条件包括居港满7年的香港居民、从未在香港置业、单身人士每月收入不超过34000港元及2人或以上家庭不超过68000港元等。这一政策的细节仍有待公布，但能让香港年轻人看到置业的希望。

此外，施政报告还提到了诸如“青年共享空间计划”、“青年广场”等措施，致力于为香港青年在事业、置业等方面减轻压力。

（董一秀）

原题：香港青年宿舍计划为年轻人减压

7月20日，澎湃新闻（www.thepaper.cn)从知情人士处获悉，闽系房地产商泰禾集团（000732.SZ）正着手进行裁员，而且此次裁员并没有设立明确的比例。

上述知情人士对澎湃新闻表示，近期泰禾集团在各个区域公司对其设计研发系统的人员进行统一考试，考试成绩成为员工是否被淘汰的标准。

据悉，此次统一考试分数在60分以下属于不及格，将被集团裁员，集团会给被裁员的职员一定的补偿。

据澎湃新闻了解，泰禾集团对员工大换血源于董事长黄其森近期提出的一个“精英文化，奋斗文化”的口号，在裁员同时，公司也正在针对设计人才进行招聘，这被泰禾方面解释为一种人才升级。

“泰禾在今年上半年的销售业绩不错，黄其森认为目前泰禾的产品线在逐渐标准化，需要招聘更专业的人员来进行产品的设计，因而才会出现裁员的情况。”另一知情人士对澎湃新闻说道。

根据泰禾集团2018年一季报数据显示，第一季度公司总资产2271.66亿元，营业收入59.89亿元，同比去年第一季度增长35.73%。归属于上市公司股东的净利润2.38亿元，相比去年同期增长3.08%。

2017年12月22日，黄其森在接受采访时曾称，2018年泰禾将力争迈入2000亿时代。黄其森称，受预售证等因素影响，不少货值要在2018年才能产生业绩。据他预估，2018年可售货值在4000亿元左右。

一季度业绩公告显示，截至2018年3月31日，泰禾负债总额为2009.54亿元，资产负债率为88.46%，其中非流动负债达到了1009.90亿元，占比50.26%。

截至今日收盘，泰禾股价报18.16元/股，涨幅2.02%。

澎湃新闻记者 李晓青 实习生 黄河

河北省政府办公厅发布《关于提升土地利用质量效益的指导意见》提出，以2035年为目标年，科学编制新一轮土地利用总体规划，到2020年底，完成全省土地利用总体规划编制。要落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，到2020年，全省建设用地总规模控制在3372万亩以内，耕地保有量不少于9080万亩、永久基本农田保护面积不少于7725万亩。

严格控制城市开发边界

根据该意见，城乡建设、区域发展、产业布局、基础设施建设、生态环境保护等相关规划涉及土地利用的内容，应当符合节约集约用地要求，与土地利用总体规划相衔接。

要健全国土空间用途管制制度，严格控制城市开发边界，控制建设用地总量。各市要遏制土地过度开发和建设用地低效利用。推进人口向城镇集中、居住向社区集中、产业向园区集中，实现土地资源高效配置和节约集约利用。

按照国家统一部署，以2035年为目标年，科学编制新一轮土地利用总体规划。到2018年，张家口、秦皇岛市和雄安新区以及张家口市崇礼区、怀来县，秦皇岛市卢龙县等地完成规划试点工作，形成可推广的经验；到2020年底，完成全省土地利用总体规划编制。

严格限制低密度大户型住宅项目用地

意见提出，要释放存量建设用地利用空间，“十三五”期间，单位国内生产总值建设用地使用面积下降20%。到2020年，开发区平均投资强度达到250万元/亩以上，亩均税收达到15万元/年以上。

市、县政府要建立项目准入审查机制，坚持以投资产出效益核定用地规模，对达不到控制标准的新建项目，相应核减建设用地面积。大力推进开发区建设高标准厂房，促进工业企业特别是中小企业节约集约用地，聚集发展。

严格落实国家区域政策、产业政策和供地政策，优先保障社会民生产业、重点行业、关键领域、重点建设项目和基础设施项目用地。严禁向高污染、高耗能、产能过剩项目供地。

建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩制度，统筹保障用地计划，到2020年底，全省600万左右农业转移人口和其他常住人口落户城镇。严格限制低密度大户型住宅项目用地，住宅用地容积率指标不得低于1以下。

企业原因造成土地闲置 两年未动工的依法收回

意见要求，坚持综合施治，有序消化批而未供土地。市、县政府要全面清理2011年至2017年批而未供土地，建立工作台账，加快征地拆迁、土地前期开发、项目审批等工作，为项目供地和建设创造条件。要坚决杜绝新增建设用地闲置。

实行供地率与新增建设用地计划指标分配、建设用地审批挂钩，对供地率低的市、县，除省重点项目和公共基础设施、保障性安居工程等重大民生项目外，暂停安排该地区新增建设用地计划指标，暂停建设用地审批。

同时，要有效处置供而未用土地。对已超过合同约定的开工时间未开工、尚未构成闲置土地的，追缴违约金，责令其限期开工。对企业原因造成土地闲置满一年未动工的，足额征缴闲置费，连续两年未动工的，坚决依法收回。对政府及部门原因造成土地闲置的，相关责任部门要积极配合国土资源部门，联合处置，有效提高建设用地实际使用率。

实行闲置土地与新增建设用地计划指标分配挂钩，年底闲置土地超过5000亩的市，按10%比例扣减下年度新增建设用地计划指标，严控新增闲置土地数量。严格“净地”出让制度，加强新增闲置土地源头防控。

鼓励闲置划拨土地上的厂房“转型”

意见还提出，要推进城乡存量低效用地挖潜利用。市、县政府要深入开展城镇低效用地再开发，完善激励机制，鼓励土地权利人自主改造开发，鼓励社会资本积极进入，探索形成多样化低效用地开发模式，促进城镇更新改造和产业转型升级。

经依法批准后，鼓励闲置划拨土地上的工业厂房、仓库等用于养老、流通、服务、旅游、文化创意等行业发展，在一定时间内可继续以划拨方式使用土地，暂不变更土地使用性质。要探索存量建设用地盘活模式；积极推进“空心村”综合治理。

坚持立体利用，拓展建设用地空间。鼓励建设项目整体设计，分层布局，实现地上地下空间一体开发利用。建设用地使用权在地上、地下分层设立的，其取得方式和使用年期参照在地表设立的建设用地使用权的相关规定确定。

以出让方式提供地下空间土地使用权的，按分层利用、区别用途原则，根据所在地块对应用途的基准地价（或同一主体地上建筑楼面地价）一定比例，确定土地出让金或出让底价，具体标准由市、县政府制定。原依法取得的工业用地改造开发后提高厂房容积率且不改变用途的，可不再增缴土地价款。

（原题为《河北：企业原因造成土地闲置 连续两年未动工将依法收回》）

6月份房地产投资增速小幅回落符合预期，源于土地款递延作用减弱和房企融资渠道全面收紧。下半年“紧调控”和“紧资金”的压力持续，但是开施工和土地市场热度回升，预计全年开发投资保有韧劲，增速温和下行至6%-7%左右。6月份商品房市场成交活跃，二线房价领涨。下半年行业销售规模或维持低速增长，房价稳中略升。

房地产投资增速小幅回落。2018年1月份-6月份，全国房地产开发投资5.6万亿元，同比名义增长9.7%，增速比1月份-5月份回落0.5个百分点。其中，东部、中部、东北地区增速均出现回落，西部地区有所提高。

房地产投资增速的下行符合笔者之前的预期，一是土地款递延因素作用减弱，二是受制于房企融资渠道全面收紧。1月份-6月份房地产开发企业到位资金7.9万亿元，同比增长4.6%，增速比上期回落0.5个百分点，开发贷、按揭贷同比继续负增，行业降杠杆正在进行时。

下半年“紧调控”和“紧资金”的压力持续，开发企业面临融资成本提高，房地产投资增速将继续回落。考虑到：

新开工和施工面积增速正保持加速上升，租赁房、保障房、共有产权房等几类政策性住房的推进力度也较大。1月份-6月房地产开发企业房屋新开工和施工面积同比分别增长11.8%和2.5%，增速比上期提高1个百分点和0.5个百分点。

热销与补库存需求推动了土地市场成交热度回升，对后续投资数据构成支撑。1月份-6月份房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款同比分别增长7.2%和20.3%，增速比上期提高5.1个百分点和4.3个百分点。

预计开发投资将保有一定的韧劲，增速温和下行，维持全年增长6%-7%左右的判断。

商品房市场成交活跃，二线房价领涨。1月份-6月份，商品房销售面积7.7亿平方米，同比增长3.3%；销售额6.7万亿元，增长13.2%；增速比1月份-5月份分别提高0.4个百分点和1.4个百分点。6月份，70个大中城市新建商品住宅均价算数平均环比上涨1.11%，增速较上期扩大0.31个百分点，同比增速小幅回升至5.79%。

二线城市房价涨幅领衔，平均环比和同比增速达1.42%和6.27%。二线市场“回暖”的客观条件是预售证审批加快下开发企业加速了推盘，而“升温”则与人才引进的变相拉动和楼市套利投机热潮有关。6月末七部门联合出台房地产市场整治办法，选取的30个城市全部是房价上涨较快或潜在压力突出的热点城市，在治理交易乱象的同时旨在打击投机炒房行为，严监管下“抢房”热潮有望退烧。

成交活跃也是房企承压的侧面体现，房企在融资压力之下采取了快周转、快回款策略，以更及时地兑现现金流。目前房企对销售回款的依赖程度较大，在到位资金各项来源中，定金及预收款的增速12.5%和占比33%都是最高的。

下半年商品房销售可能再次趋于分化：一线城市、二线城市预售证管控放松但不放量，供给边际改善；三线城市、四线城市受棚改货币化安置弱化影响，棚改因素对去库存的提振作用减弱。总体来看行业销售规模或维持低速增长，房价稳中略升。