万众景仰，全城期待，“世界瞩目 府藏中国”新城·澜樾府产品发布会，7月22日即将在唐山震撼举行。这是新城控股开启的一场关于探索新人居发展的时代思考，将分享新城·澜樾府生活的真实体验，揭开新城·澜樾府独具魅力的新中式人居IP和产品理念，迭代的人居变革，让全唐山更加期待！

一个时代 一座澜樾府

2018年，房企巨头新城控股迎来划时代的25周年庆。新城控股总部位于上海，已连续10年位列中国房地产行业前20强，2017年销售额超千亿元，排名全国第13位。新城控股以“让幸福变得简单”为使命，从区域性开发商一跃成为年销售额超千亿的全国知名房企，为20余万户家庭带来幸福生活。

新城控股坚持住宅+商业双轮驱动模式，实现快速增长与高质量发展并重。凭借着骆驼的毅力，一路以磅礴之势开疆拓土，攻下了一座又一座城池，全国布局70余城市，已开发和正在开发住宅和商业达300余座。

在京津冀协同发展大背景下，作为一个时代的房企巨头，新城控股进军唐山恰逢其时。唐山正迎来千载难逢的重大历史性机遇，今后唐山亦将融入以首都为核心的世界级城市群。

新城控股副总裁欧阳捷曾指出，“未来城市化的竞争将是以一线城市为核心的都市圈的竞争。”同时，他揭示了公司全国区域布局的逻辑 — —“新城控股将会继续坚持‘以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张’的‘1+3’战略布局。”

一个时代，一座城，新城控股落子唐山，以高端府系标准打造开山之作——新城·澜樾府横空出世。在唐山，引入新中式，新产品将接轨新时代美好生活。据了解，项目七大组团秉续中国院落式围合布局，近40万方中式府院大境，匠心恒筑，新中式的东方美学人居作品演绎到了新高度。

创新IP 助力品牌化产品升级

早在多年前，以万科、万达进驻唐山为标志，唐山的房地产市场就拉开了品牌化的大幕。如今，万科、恒大、碧桂园等全国十强房企大多已进驻唐山，并赢得市场的广泛认可。随着新城控股的进驻，新城·澜樾府引入新中式作为创新吸引点，将成为前所未有的唐山人居升级引擎。

除了新中式的创新风格营造，新城澜樾府还将全面运用新城控股开发的“Think芯”核心技术，涵盖“建筑、安防、健康、便捷、科技”全维度人居需求，尤其是大板技术的全新引入，使其居者空间更灵动且百变。更难得的是，住区贴心配备智能门锁、入侵防盗报警、煤气探测以及紧急求助等16大匠心系统，高科技、高品质的产品标准，将为唐山带来更多产品升级。

据悉，新城·澜樾府重磅打造的“105-132㎡瞰景华宅，142-162㎡洋房尊邸，其新中式样板示范区已于7月15日盛大开放。

业内预测，本次产品发布，将引发唐山近几年来的产品迭代，重塑新时代人居标准，成为耀世瞩目的新一代产品IP。

楼市刚刚进入下半年，新建住宅市场便开局不利。

据易居房地产研究院发布的统计报告显示，2018年7月上半月，40城住宅成交环比减少6%，同比增长14%。

易居研究院研究员詹毅凡表示，7月上半月，40城新房成交量出现回落，从需求侧来看，受调控影响，市场出现降温；从供给端来看，下半年伊始，开发商推盘力度暂时有所减弱，商品住宅的供应进入调整阶段，预计7月份的成交量将出现小幅回落。

从今年年初到7月上半月，40城新建商品住宅成交面积为16487万平方米，同比增幅由负转正，增长3个百分点。进一步来看，一线城市和二线城市累计成交面积同比下降，分别为-30%和2%，其中一线城市降幅较上半年累计收窄6个百分点，二线城市的同比增幅则由负转正,三、四线城市累计成交面积同比上升16%，但涨幅较上半年累计收窄1个百分点。

詹毅凡表示，目前来看，一线城市成交量已经筑底，二线城市近期反弹较强，三、四线城市上涨动能有所减弱，成交量或将面临较大幅度回落。

从历史走势来看，在2017年12月份成交量出现年底翘尾之后，2018年前三个月的上半月成交持续回落，4月上半月开始，各地房企加速推盘，40城新建住宅成交面积回暖并出现了环比连续三个月的正增长。进入下半年，房企的推盘力度有所减弱，商品住宅供应进入调整期，成交量受此影响出现下滑。

值得关注的是，有业内人士称，以北京为例，上半年商品住宅供应量相对较少，成交量持续处在低位。

“今年下半年，北京的限价房将集中入市，预计将达4000套以上。”中原地产首席分析师张大伟表示，目前看，限价房合计大约有3000亿元货值，从7月份开始，限价房供应量将出现井喷。从价格走势看，因北京市场有大量房源供应，各种调控政策也继续严格执行，所以价格出现明显反弹的可能性不大，市场平稳运行将是2018年下半年的主要趋势。

值得关注的是，部分二线城市近三个月来成交量充沛，尤其是成都和重庆这两个大型二线城市市场较为活跃，导致同比增幅曲线快速上行，拉高了二线城市整体的成交量。

另一方面，诸葛找房分析师认为，多方利好因素促进部分二线城市成交量上涨，使得市场恢复火热状态，在成交市场上行环境下，价格也随之上涨。同时“人才引进”导致需求增加，“摇号买房”在某种程度上制造了供应紧张的氛围，使得市场在供不应求情绪下不断升温。

香港楼市气氛持续炽热，豪宅成交亦不断升温。

中原地产7月17日公布的数据显示，香港传统豪宅地段山顶南区今年第二季度共录得55宗一、二手楼买卖，总额共约146.54亿港元。其中，52宗为二手豪宅成交，涉及金额达133.87亿港元，环比飙升338%。

“第二季度有多个豪宅新盘推出，发展商定价十分进取，因此不少买家开始转向二手市场寻找货源，而山顶南区的二手豪宅价格整体落后大市，从而吸引了很多投资者及换楼客。”中原豪宅山顶南区资深营业董事何兆棠17日向21世纪经济报道记者表示。

其中，单宗交易金额过亿港元的成交在第二季度达到12宗，累计金额为107.97亿港元，环比激增617.4%。

转卖为租规避空置税

对于特区政府上月针对一手楼盘推出的空置税，何兆棠坦言对豪宅市场的影响有限，“发展商可将空置单位转卖为租，即使物业空置，楼价升值足以抵销空置税开支，很多开发商对这类豪宅单位比较惜售。同时，利率上升对豪宅楼价影响不大。然而，在中美贸易摩擦阴霾下，一手楼价升幅将放缓，其中屋苑型的豪宅单位受影响较大，反而一万平方呎以上的超级豪宅的价格则会继续屡创新高。”

他续称，由于绝大部分豪宅买家倾向于现楼，而一般豪宅单位的装修耗时约一年以上，“以新鸿基地产旗下位于南区的豪宅项目Shouson Peak为例，已经开售了5-8年，部分单位目前处于出租状态，而该公司的另一个豪宅项目则指明只租不卖。”

同时，根据莱坊发布的《财富报告》显示，截至2017年12月31日，香港豪宅售价连续6年稳占全球第二贵之位，以100万美元计，去年在香港只可购买22平方米豪宅，仅次于摩纳哥。

以新鸿基地产旗下的沙田九肚丽坪路豪宅新盘云端为例，最近一个实用面积为3727平方呎的洋房以1.8亿港元成交，呎价高达4.8万港元。该豪宅项目自今年4月起推出，目前已累计出售11幢洋房，套现金额达14.7亿港元。

物以稀为贵，香港豪宅市场向来受到富豪们的追捧，但这类物业的供应却十分匮乏。根据香港差饷物业估价署的资料显示，截至2016年年底，实用面积在1722-3013平方呎的住宅单位存量约23000个，但在香港整体私人住宅存量中的比例仅2%。

同时，全香港实用面积超过3013平方呎的大面积豪宅单位只有约3200个，占比0.3%。这类单位在过去四年的每年新供应量不足100个，占同期整体住宅落成量不足1%，去年这一比率更跌至0.6%。

内地买家青睐高价豪宅

近年来，内地富豪已成为香港豪宅市场的生力军。

“从二手豪宅市场来看，未来成交将主要集中于1-2亿港元的物业，其中本地买家占比达到70%-80%，而2-3亿港元的豪宅市场选择较少，而国内买家主要集中购买单价在5亿港元以上的豪宅。他们对全幢收购重建的屋地兴趣较大。”何兆棠透露。

同时，中原地产山顶南区营业董事李卓雄向21世纪经济报道记者指出，随着一大波内地新经济公司在港上市，很多上市公司的创始人和高管会选择在香港购买豪宅用于资产保值，“他们的首选是传统的豪宅或豪屋，这类买家更注重的是豪宅本身的稀缺性，通常这类单位的价格也会更贵。”

李卓雄透露，一般内地买家更倾向以公司名义买卖这类物业（主要由公司名义持有的物业通过股份转让的形式转给另一公司，且交易双方均为香港或离岸公司），这样可以规避三年内转让物业须缴的额外印花税。同时，以转让公司名义的形式，买卖双方只须付0.2%股权转让印花税，而可以避免缴纳30%的双倍印花税。

“由于以公司名义转让不能从银行获得贷款，因此通常很多买家都是垫付完购楼金额后，再以公司股份去银行做抵押融资贷款。”他表示。

公开数据显示，过去8年至少有126宗物业交易，以转让公司股权形式，避免缴交上述物业印花税，涉及税款高达93.5亿港元，其中有19宗成交的买家来自中国内地。

7月16日，在2018年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从房地产下一步发展情况来看，中央一方面进一步加强和完善宏观调控，同时，从供给侧进一步发力，包括加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，更好地促进房地产平稳健康发展，促进长效机制建设，更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”（下称“房住不炒”）这样一个基本定位。

国家行政学院经济学部教授冯俏彬告诉第一财经记者，国家统计局发言人以前很少直接提及房地产税，这次明确提出加快推进房地产税相关举措，是一个不同寻常的信号，说明房地产税推出工作正陆续就位。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也对第一财经记者表示，在房地产调控供给侧方面，国家统计局明确提到了两类政策，一类是房地产税的政策，一类是租售同权的政策。房地产税的政策出台符合预期，也不排除选择一些地区试点“未来版”房地产政策。而对于租赁市场来说，当前“同权”基本是空白，未来会加快新的政策落地。总体上说国家统计局此类表述依然是围绕在“房住不炒”的概念下进行的。类似概念也有助于形成更好的政策细则落定。

今年6月，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。业界认为，开征房地产税一大技术前提正是全国不动产信息全国联网。

房地产税由于能增加住房持有者成本，因此可以一定程度上遏制肆无忌惮的炒房者，抑制住房投资性需求，降低住房空置率，同时也能发挥一定的收入再分配功能。而且房地产税还能充实地方财政收入，逐步培育成地方主体税种，健全地方税体系。

为落实房住不炒，打破房地产只涨不跌的市场预期，房地产税已经成为房地产市场长效机制的重要组成部分，而且立法速度加快。

在今年“全国两会”上，全国人大会议发言人张业遂表示，房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

时任财政部副部长史耀斌在“全国两会”答记者问时说，房地产税总体思路就是“立法先行、充分授权、分步推进”。目前相关部门正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。

史耀斌认表示，中国房地产税制度设计上会参考国际上共性的制度性安排。

他总结目前国际上房地产税制度有四大共性。分别是所有的工商业住房和个人住房都会按照它的评估值来征税。所有国家的房地产税制度安排中都有一些税收优惠。比如可以作出一定的扣除标准等。房地产税属于地方税，收入归属于地方政府。房地产税需要建立完备的税收征管模式，使房地产税征得到、征得公平。

除了借鉴国际经验外，史耀斌强调，会按照中国的国情出发来合理设计房地产税制度。

“比如说合并整合相关的一些税种，再比如说合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。这样的话，使我们设计的房地产税制度能够更加合理、更加公平，既能够起到筹集财政收入的作用，又能够起到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。”史耀斌说。

史耀斌目前担任全国人大常委会预算工作委员会主任，而房地产税法草案起草工作正是该委员会重点工作之一。

国家统计局称，2018年1~6月份，全国房地产开发投资55531亿元，其中七成是住宅投资，同比增长13.6%。下半年房地产投资也有望保持比较快的增速。上半年商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%。

毛盛勇在上述会上介绍，从70个大中城市的房价运行情况来看，房价总体还是比较平稳。但是，今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高，有一些热点城市上涨的压力还比较大，房地产还存在一些结构性矛盾，一些边远地区、人口外流压力比较大的地区还有一些库存。

17日，国家统计局公布的“2018年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，6月份70大中城市房价总体平稳，其中二线城市涨幅有所扩大。业内人士认为，在各地密集加码调控的市场环境下，下半年楼市将有所降温。

从同比涨幅来看，6月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有61个，与上月持平；9个城市新建商品住宅价格低于去年同期，比上个月多一个。其中，辽宁丹东以15%的同比涨幅领涨全国，江苏无锡以2.2%的降幅领跌。

一线城市新建商品和二手住宅销售价格分别结束了连续4个月、3个月下跌的态势。其中，新房价格总体持平，二手房价格则上涨0.1%。在新房价格方面，除广州连续2个月上涨外，深圳、北京和上海分别延续了10个月、9个月和6个月的连跌。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅有所扩大。合肥、南京和福州的新建商品住宅价格连续9个月下跌。

35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。其中，无锡新房价格连续9个月出现下跌；安徽蚌埠和福建泉州新房价格亦现下跌。

中原地产首席分析师张大伟认为：“人才引进政策使二三线城市购房人群持续扩大，变相降低了限购门槛，使部分城市楼市供给出现暂时性不足，市场出现了阶段性房价上涨预期。”

各地房地产调控密集加码，中央坚持“房住不炒”的定位持续强化。业内普遍预计下半年楼市将在强有力的调控下有所降温。

中原地产研究中心数据显示，今年1至6月，全国房地产调控政策发布次数超过180次，累计73个城市进行了调控，出台了135条限购政策，176条限贷政策，51个城市以及海南省全域实行限售。

6月底，住建部等七部委联合宣布，自7月初至12月底，在北京、上海等30个城市治理房地产市场乱象。要求各地要切实履行房地产市场监管主体责任，把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。

“当前，房地产调控已明显由一二线城市向三四线城市全面铺开。”张大伟说，近期发布调控政策的城市主要是房价上涨压力较大的二三四线城市。7月份，随着各地调控政策的落实，各地房价预期有望稳定。

对于短期调控，中国指数研究院常务副院长黄瑜建议，继续严格金融监管政策，减少违规流向房地产领域的资金。对于房价上涨过快的城市，要加强约谈和问责力度，压实地方责任。

业内人士建议，房地产长效机制应加快落地，以根治投机炒房现象。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，应通过供需调节真正实现市场平衡。作为房地产长效机制、增加持有成本的房地产税也应尽快出台，以促使房地产市场的健康运转。

中国人民银行日前公布的数据显示，上半年信托贷款和委托贷款规模大幅减少，引发市场关注。仔细分析，该变化与房地产和地方政府融资下降密切相关。

2018年上半年，社会融资规模比上年同期减少2.03万亿元。其中，委托贷款比上年同期减少1.40万亿元，信托贷款比上年同期减少1.50万亿元，两者合计减少量超过同期社融总减少量。

中信证券固定收益首席研究员明明分析，信托贷款和委托贷款大幅减少，原因之一为房地产行业、地方政府举债融资行为有所规范，这两者在信托贷款和委托贷款中占比较高。

去年以来出台的多项监管政策从金融机构和地方政府融资行为两端入手，不仅规范了银行、信托等机构的资金投向，并对政府和国企投融资行为实行了限制。

2017年12月份，为防范金融风险，监管部门规范银信类业务，要求商业银行和信托公司不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、产能过剩等限制领域。2018年3月份，财政部出台文件规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为，对国有金融企业向地方政府提供融资进一步明确了资本金、还款能力等方面的要求。

中国人民银行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘此前在上半年金融数据发布会上表示，在资金运用方面，前期有较多委托贷款、信托贷款投向地方政府融资平台和房地产企业。在去杠杆过程中，这些行业的不规范融资在减少。

从房地产贷款来看，2018年6月末，人民币房地产贷款余额35.78万亿元，同比增长20.4%，增速比上年末回落0.5个百分点，上半年增加3.54万亿元，占同期各项贷款增量的比重比2017年占比水平低1.9个百分点。同期，个人住房贷款增速也有所回落，贷款余额23.84万亿元，同比增长18.6%，增速比上年末回落3.6个百分点。

在房地产贷款下降的同时，更注意了有保有压，对保障性住房的支持力度进一步加大。央行公布的数据显示，房地产开发贷款余额9.63万亿元，同比增长24.1%，增速比上年末高7个百分点，其中保障性住房开发贷款余额4.08万亿元，同比增长37.4%，增速比上年末高4.8个百分点。

明明表示，总体来看，2018年以来，监管部门进一步加强了房地产相关领域的融资管控，规范了地方政府举债融资行为，因此流入房地产和政府融资平台领域的委托贷款和信托贷款量下降较快，同期人民币贷款和企业债券融资增量均增长较快。上半年，对实体经济发放的贷款同比多增。上半年对实体经济发放的人民币贷款增加8.76万亿元，比上年同期多增5548亿元。同期，债券市场融资明显回升。上半年，企业债券净融资为1.02万亿元，比上年同期多1.38万亿元。明明表示，这总体上有利于经济结构调整和社会融资结构的优化。

阮健弘也强调，应该看到，6月末人民币贷款、企业债券余额分别同比增长12.7%、8.7%，增速比上月末高0.1个和0.4个百分点，一定程度上对冲了委托贷款、信托贷款下降的影响。此外，资产证券化产品发行加快，不良贷款核销力度加大，若还原这些因素，实际贷款增长会更多。

接下来，阮健弘表示，人民银行将实施好稳健中性的货币政策，加强形势预判和预调微调。预计未来流动性保持合理充裕，社会融资规模保持合理增长。

国家统计局17日发布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，6月份，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。

据国家统计局初步测算，从同比看，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月分别扩大0.9和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。

从环比看，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，其中北京和上海价格持平，广州和深圳价格分别上涨1.9%和0.3%；二手住宅销售价格与上月持平。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

“6月份，各地继续坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，促进房地产市场健康发展。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟说。

此外，15个热点城市新建商品住宅销售价格涨跌互现。6月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，最大降幅为0.2%；持平的3个；上涨的10个，最高涨幅为3.6%。同比下降的城市有7个，最大降幅为2.2%；上涨的8个，最高涨幅为5.3%。

“从70个大中城市的房价运行情况来看，房价总体比较平稳。但是，房地产市场还存在一些结构性矛盾。”国家统计局新闻发言人毛盛勇说，今年以来三四线城市房价涨幅较高，一些热点城市上涨的压力较大，但一些边远地区、人口外流压力较大的地区还有一些库存。因此，要因城施策，精准调控。

毛盛勇说，下一步，要进一步加强和完善宏观调控，同时，要从供给侧进一步发力，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实，加快长效机制建设，更好地促进房地产市场平稳健康发展。

融资受限 上市房企普遍进入偿债高峰

19日，金地（集团）股份有限公司公告，本年度公司债（第四期）发行工作已于7月18日结束，实际发行规模为10亿元，最终票面利率为5.0%。

同日，雅居乐发布公告，拟进行以美元计价优先票据的进一步国际发售，额外票据发行的本金总额和发售价未定。雅居乐曾在7月12日宣布，发行本金总额为2亿美元的优先票据。公告披露，雅居乐本次发行额外票据，主要拟将额外票据发行的所得款项用于若干现有离岸债务再融资。

值得一提的是，2015年-2016年，房企大规模发行公司债，净负债率不断提升，期限上看多为3-5年期的还本付息债。多家市场机构统计，2018年下半年房企普遍步入公司债到期高峰。

另一方面，2017年以来，各级监管机构对进入房地产市场的资金实行了自上而下、由内而外的全方位监管，加速行业“去通道降杠杆”、严防投机性资金进入房地产市场。

事实上，近日多家房企已经出现融资不畅的消息。18日，王府井集团股份有限公司公告称，20亿元公司债未能完成首期发债事宜，债券批复到期失效。另外，根据深交所的披露信息，万达50亿元供应链金融ABS遭到终止，原计划用于万达城业务。据悉，针对房企融资渠道的调控陆续推出，房地产行业融资趋紧，一些房企尝试通过供应链金融ABS来缓解资金压力，多家房企相继发行过此类产品。

不仅多家企业发布的融资计划失败，公司债到期的企业也开始出现。18日，中弘控股股份有限公司发布公告称，公司逾期债务本息合计金额约为43.7亿元，控股股东中弘卓业集团有限公司持有的公司全部股份22.28亿股已经遭到司法轮候冻结。

中弘股份方面表示，目前，公司正在与相关债权人协商妥善解决办法，并且在全力筹措偿债资金，争取尽早解决上述逾期债务问题。后期具体计划包括寻求重组、加快资产出售和催收应收账款。

针对房企的再融资，业内人士指出，监管层通过窗口指导，已进一步收紧房地产企业融资，禁止公司债与票据互还。据了解，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。不仅如此，根据政策放款的上限，只有旧债到期，或者长租公寓领域，房企才有发行新债的可能。

“房企融资渠道越来越窄，境外发债难，永续票据重启，监管趋严，融资情况不容乐观。”同策研究院研究员陈朦朦认为，房地产商们正面临外面的钱融不进来，能融进来的热钱咽不下。“‘大船掉头，小船抛锚’在规模和利润面前，越来越多房企加入抢夺‘现金流’行列”。

与冬天还隔着一个秋天，房地产市场却已经感受到了一丝丝冷意，以中弘股份为主的中小房企因为债务危机走上了卖身自救的道路，以弘阳地产为代表的另一批中小房企，为解决融资难题，敲响或正准备敲响港交所大门，对接资本市场，还有那些已经走在安全红线外的房企，债务违约频现，项目股权转让激增。这背后是房地产调控进入深水区，在“五限”基础上，作为房企命脉，融资渠道和监管被全面戴上“紧箍咒”。

7单涉房ABS被叫停

颇受市场欢迎的资产证券化(又称ABS，以基础资产的租金或者是未来所产生的现金流为基础，发行可交易证券的一种融资形式)产品遭遇中止/终止，让房企足够紧张的融资环境雪上加霜。

作为传统融资渠道收紧之下衍生出的新型融资方式，近两年，在资产证券化风口之下，各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。但是，为了防范金融风险，监管的手已经无形中从传统的融资渠道伸向新型的融资渠道。

据不完全统计，截至7月18日为止的7月份，已经有7单不同类型的涉房ABS遭遇中止或终止。多位券商代表表示，被中止或者是终止，有企业自身原因，诸如底层资产设计不符合规定，抑或是操作上的原因，但主要与当下趋严的融资政策有关，审核收紧是大趋势。

7月12日，上交所披露，“光大-国盛-保利置业购房尾款资产支持专项计划说明书”终止审查，原定发行额为15.14亿元，这距离之前的“中止”状态不足一个月。这也是近日来多起涉房被中止/终止案例中，第一家央企代表。

此外，“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”遭遇中止审查，计划发行金额为7.87亿元；“鑫苑股份信托受益权资产支持专项计划”遭中止审查，计划发行金额为10.45亿元；“国开-云南城乡投保山棚改安置房资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为10.5亿元；万达供应链金融【1-5】号资产支持专项计划终止审查，拟发行金额为50亿元，等等。

被中止/终止案例中，不仅涉及棚改类业务，还有长租公寓等领域，总金额超过100亿元。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，在底层资产这块，如果纯粹是为了企业融资，审核会比较严格，如果是长租公寓类的，还是比较支持的。

众所周知，产品规模达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”、发行总额达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均在7月份通过。

融资全面戴上“紧箍咒”

自2016年“9·30”新政以来，银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管。方正证券发布的研究报告显示，从各渠道融资申请难易程度上来看，目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低；房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已基本停滞。

据同策研究院监测，2018年6月份，40家典型上市房企完成融资金额共计506.85亿元，虽然环比上月增加12.34%，但依然处于低位水平，是近一年来单月融资规模倒数第二低。

同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道越来越窄，境外发债难，永续票据重启，监管趋严，融资情况不容乐观。各个融资渠道的窗口指导也趋严。

近日，据媒体报道，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。还有，监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行“熊猫债”。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，对房企来说，“熊猫债”只是很小的一个选项，收紧对于房企的影响不是很大。“相比熊猫债的收紧，以及发新债只能偿还旧债，不能发新债的影响更大。”

海外债券的用途限制就是如此。6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。

这就说明，今年房地产的金融政策主导思路仍是去杠杆，减少债务违约，防范金融风险。但事实是，违约现象早已上演。

中小房企频现债务违约

根据wind资讯显示的数据进行统计，2018年1-5月债券违约持续发酵，共发生21只债券违约兑付，涉及12家发行主体。涉及房企，除上述中弘股份因为债务违约走上卖股权卖项目的道路外，诸如拓业国际有限公司，旗下公司大连航华置业有限公司未按期归还其股东航发投资管理有限公司委托贷款3.1亿元。还有云南省房地产开发经营(集团)有限公司持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

一位券商代表告诉新京报记者，中小房企基本融不到钱了，以往的银行贷款，是看房企前100的排名，现在是看前50甚至是前30的排名。对于最近涨势明显的非标融资，诸如房地产信托融资，融资日成本也水涨船高，平均成本达到10%，比去年至少涨了1.5%。另一位机构分析师更是透露，信托融资成本高的甚至能到15%，“相比于国企和央企，民企的资金压力更大，可以看到最近市场上出现的卖股卖项目案例，可不仅仅是小企业，还有大企业。”

对大房企来说，尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆，但是对中小房企来说，资质趋严受限更多，劣势尽显，情况危急，需要警惕即将到来的兑付高峰。

wind数据显示，2018年开始，房地产企业将迎来信用债偿付高峰期，2018-2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿、4076亿、5364亿、6774亿、2773亿，2018-2021年房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。

据方正证券分析，随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。

自救 1

断臂求生卖项目

近一年来，中弘股份遭遇的债务危机无疑揭开了中小房企生存困境的冰山一角，这家在房地产业、矿业、手游业务、影视产业园等都有着多元布局的企业，先是募集资金被挪用，后又出现多次债务违约、海南项目遭遇停工，无奈之下进行资产重组、股份定增，均又告吹。生死徘徊之际，中弘股份变卖股权与项目。中弘股份像是一面镜子，折射了当下中小房企的生存难题。

项目股权出售量激增

继控股股东中弘集团拟将持有的22.28亿股中弘股份转让给新疆佳龙旅游发展股份有限公司后，7月11日晚，中弘股份发布公告称，为盘活存量资产，减少公司负债，降低财务费用，增加公司流动资金，公司拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权予以海南罗胜特投资有限公司。

雪上加霜的是，这两场交易均引来深交所问询，未来结果不明。对中弘股份来说，危机背后是业绩亏损、债台高筑、资金链断裂。据悉，截至7月16日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为43.2亿元，全部为各类借款。而2018年上半年，中弘归属于上市公司股东的净利润将亏损约14亿元，比上年同期下降4876.59%。

如果说中弘股份的卖身是此轮房地产调控影响下的一个极致案例，那么激增的项目股权出售则是中小房企目前生存困境的真实写照。据记者查阅北京产权交易所，6月份开始，涉及房地产类股权转让的项目猛增，单月挂牌项目有10个，7月份有8个，而前1-3月份挂牌项目为零，4和5月份仅4个。

最新的“涉房”挂牌信息显示，港中旅(沈阳)置业有限公司拟以8.4亿的底价转让公司51%股权。此外，武汉临江泽城房地产开发有限公司转让80%股权，转让底价约6.5亿元；北京金胜嘉谊房地产开发有限公司转让80%股权以及4000万元债权，转让底价5000万元；海南中信国安投资开发有限公司转让81%股权，转让底价4.05亿元。其中最大的一笔挂牌项目是，拓业国际有限公司转让100%股权及约11.44亿元债权，转让底价约18.24亿元。

不少挂牌项目资不抵债

记者梳理北京产权交易所2018年挂牌的22个房地产项目，基本都是中小企业，以地方国资企业为主，其中有8个项目将股权100%转让，有8个项目转让的股份超过50%。业内人士分析，如果是纯粹引入投资者，转让出去的股份比例不会这么高。以交出控制权的代价转让股份，更多意味着项目资金周转存在问题。

的确如此，据挂牌信息显示，不少项目资不抵债。截至2018年5月31日，港中旅(沈阳)置业有限公司总资产约10.91亿元，总负债约11.11亿元，净利润亏损414.61万元；海南中信国安投资开发有限公司总资产约19.17亿元，总负债22.1亿元，净利润亏损3914.87万元。

长期以来，借用高杠杆成为房企实现快速扩张的主要手段，但是往往，在遭遇房地产严控、融资政策收紧之际，急速扩张、布局单一、融资渠道受限的中小房企首当其冲。

诸如布局环北京房地产市场特别是北三县的房企，在严格的房地产政策下，市场冰冻，销售不佳。还有海南房地产市场，环保督察以及最严限购之下，多家房企填海项目暂停施工与营业，不少更是龙头房企。

在房企人士看来，相比于大企业自身的规模、高周转、融资等优势，中小企业承受风险的能力较弱，如果其中某一个环节出错，就可能牵一发而动全身。还有房企战投层面的人士透露，目前以下两种房企特别危险，一是前几年扩张太猛、较为激进的企业，二是布局单一的企业，尤其是布局三四线城市的房企。碧桂园叫停“全覆盖”战略，是一个很强的信号。

禹洲集团董事长、禹洲地产董事局主席林龙安表示，现在整个融资体系紧绷，如果再持续半年左右，可能有一些中小甚至中等房地产商都会倒闭。

自救 2

赴港上市求“解渴”

在监管政策收紧的情况下，中小房企的融资变得越来越艰难。房企最主要的外部融资渠道，银行贷款正在向中小房企关上融资的大门。与此同时，中小房企正身处于“大鱼吃小鱼”的残酷生存环境下，它们将赴港上市视作融资最后的闸口，也视其为翻身一跃的龙门。

中小房企处境艰难

弘阳地产赴港上市时的一声啰鸣或许也是其自救的号角。在监管政策收紧、融资困难的困境下，以弘阳地产为代表的中小房企企图以上市做最后的冲刺。

在上市之前，弘阳地产处于“极度缺钱”的境遇之中。一方面，弘阳地产债台高筑，弘阳地产的招股书则显示，自2015年至2017年，弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趋势。同时，其未偿还银行贷款数额也逐年上升，分别为31.77亿元、55.24亿元及68.65亿元。另一方面，弘阳地产正在从区域化的房企向全国后布局扩张，扩张中资金缺口也正在扩大，截至2017年底，弘阳录得经营活动负现金流量净额约35亿元。

与此同时，扩张中的弘阳地产还不得不面对政策收紧之下对中小房企的融资排斥。房企最主要的外部融资渠道，银行贷款正在向中小房企关上融资的大门。

据了解，现阶段，银行开发贷对房企资质要求较高，银行内部有针对房企的“白名单”，即主要针对全国前30强房企，而中小房企自然不在“白名单”之列。

另一方面，在股权融资之外，房地产企业融资的非标渠道也越收越窄。从银监会的官方定义上来看，非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权型资产，按渠道来划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金子公司进行非标投资。

而目前，这四个非标融资的渠道也越收越窄，基金子公司和券商渠道已被叫停，而信托贷款和私募股权不仅限制众多，而且融资利率高达10%以上。

在非标渠道代价高昂的情况下，此前回落的公司债也出现回潮现象。但是，对中小房企而言，公司债的门槛也同样让人“望而却步”，“境内外上市房企”“央企”“房地产协会排名前100”等硬条件也横亘在面方。

不仅如此，据方正证券研究所研究报告，公司债、中票、海外债利率近两年持续上升。其中，公司债利率已经从2016年的5.4%上升到了2018年的6.7%，上升了1.3%。

赴港上市成“救命稻草”

在多种渠道收紧的情况下，中小房企又将目光投向股权融资，而国内IPO审批严格、排队较多，上市难度和时间成本较高，对资金具有迫切需求的中小型房企最终将目光锁定到了港股。

不只是弘阳地产赴港上市，正在筹划赴港上市的上海本土房企大发地产，在招股书中直截了当地提到：公司无法保证将有充足资金，也无法保证可以按照商业上的合理条款取得额外融资，甚至根本无法取得额外融资。

的确，赴港上市的意义对大发来讲已经成为“救命稻草”。招股书中的数据显示，2015年到2017年12月31日，大发的净经营现金流量都为负数，约为-7.92亿元及-23.94亿元。在负债方面，2015年到2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。

报告期内，大发地产未偿还银行贷款分别为33.07亿元、28.26亿元、39.75亿元。此外，截至2017年12月31日，大发地产未偿还信托融资及其他融资占公司总借贷的33.6%。2017年，大发共与平安信托、中国华融及中航信托三家金融机构订立五单信托融资计划，规模近20亿元，利息最低为8.3%，最高达12.9%。债台高筑、融资成本高也倒逼大发地产冲刺港股IPO。

前有成功赴港上市的正荣、融信、弘阳，后有筹谋上市的大发、美的、宝能……在行业集中度越来越高的情况下，赴港上市成为中小房企去杠杆、融资进而谋求规模化发展的自救途径。

“10分钟到高铁站”实际需要开车跑30分钟,“入住读名校”仅仅是销售噱头,“稀缺楼盘”也许意味着位置偏僻,“水景园林”实际上是小区里有个小水坑……

在令人眼花缭乱的房地产“高大上”广告词背后,隐藏着哪些真实的“潜台词”?这些广告词是如何炮制的?

多种套路忽悠顾客

一是以时间标示距离,夸大交通便利。

“拥有郑东新区最密集的交通资源……10分钟到达郑州高铁东站……20分钟通达郑州高铁南站以及新郑国际机场”,郑州名门紫园楼盘如此介绍。

记者发现,该楼盘与郑州高铁东站直线距离14公里多,与新郑国际机场直线距离26公里多。记者驱车从郑州高铁东站跑到这个楼盘,一路上约有10个红绿灯,跑了30多分钟才到。

业内人士介绍,以时间来标示距离的不少是虚假宣传,只计算理想化的直线距离,不考虑实际的道路设计和路况。武汉曾公布两个虚假广告案例:一个是房地产广告说“客运站5分钟即可到达,出行畅达无忧”,另一个则是开发商宣称“距市区6公里、市中心仅15分钟车程”。两者均被判定虚假广告受到查处。

二是买房读名校,违规“放空炮”。《房地产广告发布规定》第十八条规定,房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。然而,位于郑州航空港区的在售楼盘“正弘·中央公园”在其官方网站的项目展示中写道:“全龄书香环伺,文化之风蔚然盛行。港区中心学校签署协议,入住即可入学。”

记者拨打销售热线,接线人员说“是我们的官方网站写的吗?我问一下策划吧”。她表示并不清楚这一承诺,但称能让业主上另一所更好的学校。记者查询发现,郑州航空港区中心学校目前已改名叫郑州航空港区领航学校。该校工作人员回应说,房地产商的买房入学说法是假的,不要相信。

三是动辄“第一”“最”,不少是胡吹。天津市广告监管部门曾发现,某置业有限公司发布户外房地产广告,在广告中宣称其“中国物业服务质量第一”。由于无法提供有效证明材料,涉嫌违反广告法,最终被认定是发布虚假广告,受到市场监管部门20万元罚款的处罚。

四是忽悠投资稳赚,违法宣传升值回报。我国广告法明确规定,房地产广告不得含有升值或者投资回报的承诺。但记者在郑州采访时发现,一开发商打出“10年资产涨潮计划”的广告语。兰州市曾查处开发商宣传展板上违规使用“居住、投资价值一路看涨”“稳赚财富、收益保障”等字眼。南宁市曾查处“30年超长摇钱树,头3年收益率达36以上,高收益投资”等违规承诺。

广告背后“潜台词”

记者采访多名房地产广告、销售人员了解到,在房地产开发销售过程中,广告承担着提高知名度、加快销售进度的重要作用。一些房地产广告极尽包装之能事、套路颇多:品味上强调“顶级豪宅”“高端品鉴”,建造上强调“精工细作”“匠心雕琢”,销售上强调“全城热销”“火爆加推”,更有一些普通的楼房,纷纷冠名“邸”“墅”“苑”等。

业内人士透露,一些看起来“高大上”的广告语,背后蕴含着另外的“潜台词”。例如:“稀缺楼盘,坐拥宁静”可能是“项目比较偏僻,周边人气不足”；“千亩大盘,成熟社区”可能是“开发周期比较长”；“湖景洋房,水景园林”可能是“小区里可能有个小水坑,坑边可能有围栏”。

在京津冀地区从事数十年房地产广告工作的王先生说,一般开发商在拿到地之后不长的时间,广告方就开始介入。在规划不清晰、设计不明朗的情况下,将一片荒地描绘成“高端舒适”的居住环境,十分考验广告设计者的“想象力”。

“我们要尽可能夸大项目优势,使用想象性、引导性语汇激发消费者的购买欲。”王先生说。在郑州,记者看到,有的楼盘广告自诩“郑南鲜有密境”,有的号称“扛鼎中原和谐人居大旗”,有的豪气放言“誉满中原”。还有的以洗脑式标语诱惑购房者:“足不出户,日进斗金,也许只是一间街铺的功能”“你离富豪排行榜,也许只是一间商铺的距离”“怎样才能让孙子成为‘富三代’,也许只是一间街铺的问题”等。

广告商为规避监管千方百计打擦边球。“比如,房地产广告不让提学区房,那我们就说‘读书声声声入耳’；如果地铁站点尚在规划,那就把规划中这三个字印得尽可能小,最好让人看不到。”王先生说。

如何加强广告监管?

专家表示,由于房地产开发周期较长,人们购房的时候只能主要看广告,具体房子情况如何要等到一两年甚至数年交房了才知道,这就给房地产违法虚假广告提供了生存土壤,也增加了购房者维权的难度。

中国人民大学法学院教授刘俊海说,房地产的虚假广告铺天盖地,带有普遍性。除了传统媒体当中的虚假广告之外,现在蔓延到了社交媒体上,甚至还有网络直播、垃圾短信、垃圾电话等。根据全国消协组织受理投诉情况统计,2017年总共受理投诉726840件,涉及老百姓“住”方面的投诉占比4.5%,其中房屋质量、虚假宣传等成为房产投诉中的突出问题。

武汉大学新闻与传播学院广告学系副教授廖秉宜说,房地产广告涉及的交易金额较大,如果出现虚假、误导以及其他违法问题,社会危害性较一般商品或者服务更大,对此进行集中整治、维护购房者合法权益也更加迫切。

专家建议,首先要对法律法规明令禁止的虚假违法行为坚决查处。天津市市场监管委广告监管处处长李保成认为,要加强广告违法线索监测,及时处理群众投诉举报线索,加大处罚和曝光力度,保持对严重违法广告的高压态势。与此同时,各地应建立一个能够和国家市场监管总局数据共享的综合监测平台。

同时,要对相关责任主体进行追责。对于打擦边球、以潜台词误导消费者的虚假广告要严肃处理。刘俊海说,房地产广告发布在不同环节有四类责任主体,包括广告主、广告公司、刊发平台和广告代言人,都应当对广告内容的真实性负责,遵守法律法规。

此外,专家提醒,购房者应增强对房地产广告信息的鉴别能力,购买房子要注意了解开发商的资质、地理环境和房屋质量,不要被天花乱坠的广告吹嘘所误导。