2018年上半年，绿地紧紧围绕“提质量、稳增长、强支撑、出亮点”的全年战略主线，抓住中国经济基本面平稳向好、深度城镇化红利持续释放等机遇，上半年一方面有效降负债、去杠杆，另一方面主要经济指标实现快速增长，同时通过拥抱科技创新掀起了新一轮转型。7月19日晚，绿地控股（600606.SH）发布2018年半年度业绩快报，核心规模指标、效益指标全面提升，实现营业总收入1581亿元，利润总额117亿元，较去年分别增长25%和40%，半年末总资产9034亿元。有息负债总额实现持续回落，负债率继续下降，经营性现金流情况持续改善再创同期历史净流入额新高，半年度加权平均净资产收益率已超9%，盈利水平进一步提高。其中，房地产主业结转毛利率明显提升，高铁新城等重大战略项目助力房地产主业展开新一轮布局，抢占新周期先发优势。多元产业不断提升发展能级，协同效应持续强化。

绿地整体业绩稳步上升，规模、效益屡创新高，全球地位也随之不断攀升。7月19日晚，美国《财富》杂志公布2018年世界500强企业最新排名——绿地集团以2017年实现营业收入429.7亿美元的骄人业绩，位列全球企业第252位，连续7年入围，排名较去年上升25位，创历史新高。

“上半年，绿地针对性提出了提高站位、提升标准、压实责任、强化执行的具体要求，进一步自我加压，房地产主业及多元产业在持续转型中保持了较好的发展态势。”绿地控股董事长、总裁张玉良表示，绿地新一轮转型已在路上，除了各项产业在发展能级、盈利能力、行业地位等层面的再升级外，最大特点就是绿地将全面拥抱科技创新实现升级。谁能抢抓科技创新机遇，谁就能进化为“新物种”并实现领跑。

高铁新城等战略项目发力，房地产主业抢占新周期先发优势

上半年，国家在“房住不炒”的总体导向下，坚持用“慢撒气”方式防控房地产金融风险，强化需求侧管理，加强差别化调控。绿地房地产主业准确把握市场分化趋势，“加快周转速度、提高运营效率、实现持续增长”。

绿地坚持“不以回款为目的的销售不是好销售”的理念，狠抓现金回笼，提高销售质量，推新盘、去库存、促回款等层面精准发力，销售业绩再创新高。上半年，房地产主业实现合同销售金额1627亿元，同比增长22%，合同销售面积1349万平方米，同比增长30%，回款1476亿元，同比增长36%，回款率达到91%。其中，去库存526亿元。抓住“竞争对手资金紧张、土地溢价率下行”的地市窗口期，充分发挥综合拿地能力，项目拓展成效显著。上半年，新增房地产项目储备60个，土地面积约1168万平方米，计容建筑面积约2489万平方米，总地价约464亿元，新增货值接近3000亿元。新增土储楼板价不到1900元/平方米，巩固了土地成本优势，为未来持续成长奠定了基础。工程和技术管控不断加强，全面推广标准化产品，打造了一批具有品牌引领性和行业影响力的项目。狠抓工程推进，新开工面积1771万平方米，竣工备案面积404万平方米，合同交付面积663万平方米。加强融资和资金管理，成功发行15亿美元和15亿人民币债。加强银企合作，顺利推动农行、民生、光大等银行授信扩盘。

上半年，高铁新城战略作为绿地房地产主业紧抓深度城镇化红利、抢占新周期发展制高点的重要抓手，大力推进项目拓展取得了不错业绩。张玉良指出，在高铁经济蓬勃发展的背景下，绿地凭借多年城市综合开发运营经验，对接高铁经济的市场需求，塑造全新项目品牌“绿地城际空间站”。“绿地城际空间站”是高铁时代的全功能微型城市体，以全国高铁站前地块为载体，将高铁站、居住、商务、会展、商业、教育、医养、旅游等业态融合，全面解决入驻企业及人群的衣食住行、娱教商办医等全面需求，并以国内一线水准的功能与服务标准，打造全国同步、全国共享的工作环境与品质生活。

绿地已成功获取了安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙及株洲、江西赣州及萍乡、湖北咸宁、四川宜宾等一批低成本、高杠杆、大潜力的战略性高铁站项目。今年6月，全国首批四个“绿地城际空间站”项目入市获热捧，热销近5000套，销售总额超过35亿元。

目前，“绿地城际空间站”已布局国内17座高铁城市，未来更将与中国高铁同步延伸，最终形成全国性的网络化布局。在上半年新增土储中，“绿地城际空间站”项目占比超过30%，为未来持续成长奠定了基础。

多元产业发展能级再提升，协同效应再强化

上半年，绿地多元化产业继续保持了快速发展势头，发展能级持续提升，协同效应进一步增强。

首先，战略聚焦，重点突出，多元化产业顺应市场结构性变化，结合自身资源条件，战略聚焦避免“平均用力”。比如，大基建产业着重调整业务结构，提高技术水平，继续扩大业务规模，经营收入、利润总额均实现较快增长。大金融产业围绕资金端和资产端，聚焦市场化融资募资并取得明显成效，成功参与寒武纪、蚂蚁金服等市场热捧、潜力较大的股权投资项目。酒店旅游业注重加快以轻资产模式实现品牌输出，签约海外核心城市6个管理输出项目，一批重要项目先后开业。康养产业聚焦康养居酒店项目拓展和建设，首批康养居酒店已在武汉汉南、成都郫县成功交付使用，已列入计划项目52个，年内可交付项目有望达17个。

其次，把握大势，抢抓机遇，注重站在经济社会发展大势的高度去抢抓机遇，谋划和推动自身发展。比如，大消费产业主动承接中国国际进口博览会溢出效应，高起点规划建设“绿地全球商品贸易港”等一系列战略布局；科创产业积极拥抱科技变革，聚焦前沿领域、顶尖公司，成功战略性入股深兰科技并成为第二大股东，并继续提升复旦绿地、交大绿地两个科创中心运营水平，助力产业地产发展。

拥抱新科技转型“新物种”，全方位提升综合实力

作为连续7年入围世界500强的行业龙头企业，绿地始终从战略高度关注新的发展机遇和发展趋势。张玉良表示，大企业需要主动拥抱现代科技，传统企业运用新科技将是新的物种，可实现新的腾飞。

当前，科技创新受到举国上下前所未有重视，发展科技产业以及依托高科技推动传统产业转型升级均具有广阔空间。对于下半年及未来发展的全新布局，绿地正紧抓科技创新机遇，推动自身全面“进化”。一是拥抱科技创新，全面树立“科技创新是核心竞争力”的理念，营造“面向未来思考发展、拥抱科技构筑优势”的浓厚氛围。二是推动转型升级，结合实际，推动各产业板块嫁接科技内容、增加科技含量，特别是要大力应用人工智能等战略性的前沿技术，推动转型升级，提高在行业中的核心竞争力。比如，着力加强与深兰科技的合作，详细对接各产业重点产品需求，明确设计思路，推动应用落地和产品量产。

总体而言，下半年机遇大于挑战，除抢跑科技创新的机遇外，绿地还将着重把握：第一，深度城镇化的红利。以城市群建设、区域一体化、高铁等基础设施互联互通、转移人口加速落户为基本特征的深度城镇化持续推进，为企业深入推进发展和转型提供了市场载体。第二，经济分化带来的空间。在经济社会总体迈向更平衡更充分发展的过程中仍然蕴藏着大量商机。第三，大规模扩大进口的利好。大规模扩大进口势在必行，高规格举办中国国际进口博览会、较大范围下调日用消费品进口关税等，借力“新零售”，绿地大消费产业特别是进口商品直销正面临大有可为的机遇。

在上半年的基础上，绿地将力争全面超额完成2018年度业绩目标，包括房地产主业合同销售金额超过4000亿元，不断巩固并提升公司第一梯队的行业地位，实现中长期规模稳定增长、效益快速增长，全面打造行业、资本市场“双龙头”。

昨日，国家统计局发布的6月份70个大中城市房价数据显示，二线城市新房和二手房价格分别上涨6.3%、4.6%。具体来看，海口、济南、丹东领涨全国，新建住房价格单月环比上涨超过3%。

北上广深新房价格同比持平

6月数据显示，从同比看，70个大中城市中，北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%。

从环比看，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，其中北京和上海价格持平，广州和深圳价格分别上涨1.9%和0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

海口、济南、丹东、三亚等四个城市领涨全国，新建住房价格单月环比上涨超过3%。

“本次房价反弹主要集中在二线城市，最主要的特点是，这些城市最近都释放了人才政策和摇号政策。”中原地产首席分析师张大伟表示。

交通银行金融研究中心持有同样观点。在交银研究中心看来，房企在融资压力下正采取快周转政策。

上半年商品房销售额6.7万亿

国家统计局此前发布了今年上半年房地产投资、销售数据，6月和今年上半年的销售面积和销售额分别刷新了年内最高纪录、同期最高纪录。

1到6月份，商品房销售面积7.7亿平方米，同比增长3.3%；销售额6.7万亿元，增长13.2%；增速比1-5月份分别提高0.4个百分点和1.4个百分点。从单月看，6月全国商品房销售面积超过2亿平米，销售额高达1.8万亿，均刷新了年内最高纪录。

交通银行金融研究中心认为，下半年商品房销售可能再次趋于分化。其中，一二线城市预售证管控放松但不放量，供给边际改善；而三四线城市受棚改货币化安置弱化影响，棚改因素对去库存的提振作用减弱。“总体来看，行业销售规模或维持低速增长，房价稳中略升。”交通银行金融研究中心表示。

7月17日，国家统计局发布的6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说，6月份，各地继续坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，促进房地产市场健康发展。据初步测算，从同比看，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%；31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%；35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%。

记者梳理发现，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的只有4个，分别是南京、无锡、蚌埠、平顶山，其余均为持平或上涨；二手房方面，上海、福州和厦门3个城市环比价格微降，其余均为持平或上涨。这表明，70个大中城市绝大多数处于稳中微涨的趋势。

与此同时，调控措施仍在持续出台。中原地产首席分析师张大伟表示，6月份全国楼市调控政策密集发布，超过25个城市发布调控政策。6月底，住房和城乡建设部等7部门宣布下半年在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象专项行动，将重点打击包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等。

从环比看，数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，二手住宅销售价格与上月持平；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

据刘建伟介绍，15个热点城市新建商品住宅销售价格涨跌互现。6月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，分别是南京和无锡，比上月减少3个；持平的有3个，北京、上海和厦门，比上月增加2个；上涨的为10个，增加1个，最高涨幅为济南3.6%。

6月份仍处于传统销售旺季。部分市场人士认为，未来市场趋于平稳的可能性更大。贝壳研究院院长杨现领认为，不符合城市化趋势、不符合基本面支撑的三四线城市的二手房价格将最先接受市场的考验；在有产业、品质或稀缺资源依附的片区或城市价格，将相对坚挺。

近几年，房地产传统融资方式正日渐式微，房企发债融资更是在2017年遭遇“寒冬”。而随着政策与市场变化的影响，房企ABS融资热度增高，地产ABS融资类型也频频创新，ABS逐渐成为房地产企业选择的又一热门融资手段。

天风证券研究数据显示，目前房地产企业共发行ABS产品3200亿元，其中，2018年上半年发行近900亿元。考虑到今年房企信用债发行规模大幅缩水，ABS这一相对宽松的融资方式更加显示出其重要性。

现时债权类ABS

占比持续提高

据了解，2014年全年，企业ABS的发行规模仅在400亿元左右，而2017年全年，资产支持专项计划发行规模达16135.2亿元，已获得备案确认的ABS产品数量有1125只。不难看出，ABS已成为企业重要的投融资品种和市场接受度较高的一种成熟金融产品。在众多ABS产品中，房地产ABS、新能源ABS、供应链ABS等品种更是在今年获得了广泛的关注。

其中，房地产ABS因规模上升较快、资产类型层出不穷而受到了众多房地产企业和投资者的关注。

对此，CNABS相关人士在接受《证券日报》记者采访时表示：“自2017年起，房地产政策严控，房企融资渠道重重收紧，资产证券化成为房企重要的资金来源。其优势在于能够突破传统金融工具需要依赖融资主体信用的做法，从而更好地支持中小企业盘活商业地产存量，对于助力实体经济发展具有重要的战略意义。但从规模上仍有限制，难以与传统的融资渠道抗衡。”

目前来看，房地产ABS的发行模式主要有“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

天风证券孙彬彬表示，从房地产ABS的融资类型来看，地产企业 ABS 融资类型近年来出现的一个重要变化，就是供应链保理、购房尾款这两种现时债权类ABS占比持续提升，这也反映出当前投资者更加偏好现时债权类ABS产品。

房地产ABS

发行规模大幅增长

从发行规模角度来看，自2016年起，房地产ABS发行开始增速，2016年发行规模已突破千亿元关口。近两年仍保持着较高的增长速度。天风证券数据显示，2017年地产ABS发行规模达1782亿元。

目前，银行间、交易所、报价系统发行的地产类ABS产品总规模达4157.09亿元，存续余额为3600亿元。其中，银行间市场共19单ABN和1单公募类REIT总规模320亿元；报价系统15单，共180亿元；上交所和深交所规模相当，均在1800亿元左右。

不过，由于房地产ABS所涉及的品种较多，从实际融资人房地产企业到与房地产相关的物业管理公司，都在房地产ABS中有所参与，所以单纯估算房地产企业发行的ABS规模较为复杂。

对此，天风证券研究员根据数据筛选得出，目前房地产企业共发行ABS产品3200亿元。其中，2018年上半年房企ABS的发行规模近900亿元，考虑到今年房企信用债发行规模大幅缩水（1500亿元左右），ABS这一相对宽松的融资方式的更加显示出其重要性。

同时，天风证券预计，按目前的发行进度，加之申报仍然较为积极，2018年房地产企业ABS的发行规模应在1500亿元至2000亿元。

17日，国家统计局发布的2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，从同比看，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月分别扩大0.9和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。

业内人士表示，2018年下半年楼市调控力度将全面超过上半年。

房价触及过热区间

易居研究院对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均计算得知，2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大，是近21个月最高值。

统计局数据显示，6月70大中城市从环比看，超过一半以上的城市房价环比涨幅超1%。一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

具体来看，新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市多达37个。其中，郑州、重庆环比上涨1.8%，广州、昆明环比上涨1.9%，长沙、南宁环比上涨2.0%，牡丹江环比上涨2.1%，福州环比上涨2.2%，青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%，分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，6月份，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。其中，15个热点城市新建商品住宅销售价格涨跌互现。环比下降的城市有2个，比上月减少3个，最大降幅为0.2%；持平的3个，增加2个；上涨的10个，增加1个，最高涨幅为3.6%。同比下降的城市有7个，比上月减少1个，最大降幅为2.2%；上涨的8个，增加1个，最高涨幅为5.3%。

中原地产首席分析师张大伟表示，6月房价涨幅创造了2016年9月以来房价平均涨幅最高点，也是本轮从2015年开始持续到今天3年楼市上行周期中的楼市价格高峰的次高点。

上海易居房地产研究院研究员詹毅凡表示，6月份70城房价指数环比增幅有所扩大主要是由二线城市所拉动的。全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，5、6月再度触及“偏热”区间。

调控开启严打模式

中原地产研究中心数据显示，在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启了一轮房地产严打整顿。

7月17日，厦门市国土资源与房产管理局制定出台了《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》划分思明与湖里、海沧与集美、同安与翔安等三个调控片区实施精准控价，确保全市新建商品住房控价目标的完成。

7月9日，大理市印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，在大理市行政区范围内全面实行新建商品住房销售价格申报备案制度，严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。

7月1日，昆明市发布《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，要求商品住房接受价格管理的6个月内，每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价；在预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

福建省宁德市新政提出，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平（8882元/平方米）的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅（毛坯）预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年涨幅控制在3%以内。

河南省明确列出房地产开发企业16种违规销售行为，包括取得预售证后不在10天内一次性公开全部房源信息并销售、捆绑搭售、向不具备购房资格的对象出售商品住房、实行“零首付”“首付贷”等违规行为。一经发现，相关部门会以暂停网签、案例曝光，甚至列入严重违法失信企业名单等方式进行处置。

“7月上半月房地产调控已经超过30次，刷新最近2年楼市调控同期纪录。”张大伟说，2018年下半年楼市调控力度将全面超过上半年。

房企资金压力难解

业内人士表示，下半年，在大的经济环境下，资金收紧趋势难改。同时，银行贷款、信托、公司债等境内融资渠道收紧，海外发债也开始受限。有消息称，监管层通过窗口指导，已进一步收紧房地产企业融资，禁止公司债与票据之间互还。

同策咨询研究院数据显示，今年5月，重点监测的40家典型上市房企完成融资金额451.17亿元，环比上月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年来新低。

6月11日，证监会披露文件显示，中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划已被中止。2018年以来，已有上海宝龙、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年等十几家房企的债券发行中止。

海外融资方面，国家发改委有关负责人指出，将规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

2018年或是房企资金最近4年资金压力最大的一年。据Wind资讯统计，今年下半年海外融资地产债到期规模564.75亿元左右，2019年、2020年到期规模更是均超千亿元，分别达1436.95亿元和1007.03亿元。

业内人士表示，部分负债率较高的房地产企业或面临较大风险，成为未来房地产行业坏账的主要来源。他建议，房地产企业加快其去库存的节奏，加快销售回笼资金，加快周转，改善现金流，恢复部分内源融资能力。另外，房企应减少盲目拿地，量入为出。

昨日，备受瞩目的美联储3月份议息会议正式尘埃落定，美联储宣布将联邦基金利率目标区间上调25个基点到1.5%至1.75%水平，这是美联储年内的首次加息，也是鲍威尔就任美联储主席后第一次加息。对此，《证券日报》记者分别采访苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任黄志龙和易龙智投首席分析师刘思源，针对美联储加息对国内股市、楼市所带来的影响予以分析。

《证券日报》记者：针对昨日美联储宣布加息的消息，其实早已被市场充分预期。在您看来，支撑美联储3月份加息的因素都有哪些？年内能否实现四次加息？

刘思源：美联储此次加息主要是从以下两个层面去考虑：“基本加息条件”和“未来加息需求”。其中，“基本加息条件”是指就业和通胀这两个美联储宣称加息的先决条件。具体来看，本月初公布的非农业就业人口增长数字超过30万，虽然同期公布的薪资增速稍弱于预期，但整份非农就业报告依旧可以证明美国就业市场保持相对繁荣的状态。其次，上周公布的美国核心CPI年率数据值为1.8%，虽然低于美联储2%的预期目标，但至少在可接受的范围之内。此外，近日发布的密歇根大学消费者信心指数也高于预期，说明整体消费水平也符合美联储的加息要求；而“未来加息需求”指的是美联储还要综合考量“特朗普”税改给经济带来的提振作用，经济的复苏如果过快会存在潜在风险，需要通过加息的手段严控经济过热的情况。

黄志龙：从2017年年初美联储加息三次的预测和最终加息的实际情况看，鲍威尔预计今年可能会加息四次，如果不出现国际经济环境重大的风险或危机，那么，2018年加息四次的概率并不低，至少加息三次的可能性还是非常大。

《证券日报》记者：除美联储宣布加息外，昨日央行开展的逆回购中标利率同样小幅上行5个基点，做出“跟随”加息的行动，这对国内股市和楼市会带来哪些影响？

刘思源：昨日美联储加息对A股市场主要表现出两方面潜在影响：一是美元指数在加息后意外回落，间接推涨人民币在岸价格；二是刺激大宗商品价格变动。人民币升值会影响A股市场中对汇率较为敏感的造纸板块和航空板块。另外由于美元指数的回落，国际金银等大宗商品价格出现反弹，因此会波及到A股市场中贵金属板块和有色金属板块的价格走势。但要注意的是，美联储加息仅在短线会对美元指数有作用，进而影响人民币汇率。但中期来看，美元指数依旧会维持小幅震荡，而人民币汇率也不存在大幅波动空间。

黄志龙：此次美联储加息和国内公开市场利率上调，在短期内对国内股市和楼市的影响非常有限，但是更需要关注美联储加息节奏加快，可能会是国内资金市场甚至基准利率出现上调的重要外部因素，如果后期基准利率上调，可能会让国内股市和楼市造成较大的压力。

《证券日报》记者：在您看来，央行在下半年加息的概率是否会上升，这种预期叠加银行利率上调是否会对房地产市场带来较大的利空影响？同时对供给端和需求端有何影响？

黄志龙：央行在下半年加息概率比较大，特别是当前基准利率已经严重偏低。如果下半年基准利率上调，必然会对房地产市场造成一定的利空，从供给端将增加房地产开发企业的资金成本，同时从需求端改变购房者的预期。

在住建部于7月发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启了一轮房地产整顿。中原地产研究中心统计数据显示，本月各地政策累计已经出台了30次，年初至今更是超过了220次。

据统计，全国超过80个县级以上城市在上半年发布了各类型的调控政策。从政策类型和调控方向看，今年的政策不仅仅局限在2017年就有的限购、限售、约束信贷等类型，相对2017年更是全面升级市场监管，并在6月底开始一轮历史最严格的30城市监管。从7月初开始，多个城市开始全面加码调控。据预测，预计2018年下半年的楼市调控力度将全面超过上半年，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

昨日，天津发布《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》，从自持租赁住房的建设要求、权属登记、自持管理、资产处置等方面作出规定，规范天津市自持租赁住房管理。

业内人士在接受采访时表示，从天津发布的此次政策来说，主要有以下几方面值得关注：一是自持性物业强调中小套型的概念；二是此类租赁住房强调长租概念，但也不允许有类似10年以上在租赁期，此举是未来防范明租实售现象；三是从房源构造上看，强调了集中建设租赁房源的概念，有利于防范部分规划在随意更改后，导致租赁房源出现建设地段不好或有缺陷等风险；四是从项目管理上看，包括不动产登记中的权属规定、租金定价、房源委托、抵押以及企业清算等，都有明确规定，利好未来对于自持性物业操作流程的梳理。

值得关注的是，就在7月17日，杭州出台《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》，规定竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅。

“对于当前自持性租赁住房来说，包括杭州、天津都有比较明确的政策，这与当前住房租赁市场的全面发展和提速等有关。”业内人士认为，总的来看，此类政策有利于未来自持型物业的落地，利好房地产市场长效机制的推进。

业内人士在接受采访时认为，随着各地纷纷出台2018年租赁住房供应计划，可以看出，当前住房租赁市场正处于黄金发展期。展望下半年，预计住房租赁市场依然会是重要的政策红利点。地方政府在增加住房租赁用地供给量的基础上，或出台相关政策以鼓励租赁住房运营机构的入场，并给予税收、金融等多种政策支持。此外，针对金融支持住房租赁市场的相关政策，或也会同步落地。

近日，多个城市再出“摇号”新政。

在陕西发布了商品房摇号细则后，7月13日，福州出台《关于福州市五城区商品住宅项目公证摇号销售实施意见》（以下简称《实施意见》），称即日起，福州市所辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾等五城区的三类商品住宅项目，按照“首套刚需优先”原则，实行公证摇号方式公开销售。这是福建省在泉州、莆田、宁德三地之后，推出摇号政策的第四个城市。

这被认为与部分城市限价令下，一二手房价格倒挂，楼市呈现出“买房好似打新股”的特征有关。

这在“倒挂”现象最为明显的二线城市尤为明显。有机构对7月17日国家统计局公布的房价数据做出测算，6月31个二线城市新建商品住宅价格上涨6.3%，涨幅领跑各线城市。

有地产人士呼吁，地方政府在陆续推出摇号政策的同时，应当对限价政策的力度把控和措施组合做出新的调整，减少其对市场供求平衡的影响。

二线城市一二手房价倒挂突出

“摇号买房”正在走向全国。

为了避免由于抢购房源所引发的茶水费等乱象，保证售房过程公正，此前，上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等8个城市出台了购房摇号政策。7月以来，也有部分地区，如福建的泉州、莆田、宁德、福州四地，就在近期集中开启“摇号买房”模式。

这些城市之所以需要摇号，被认为主要是由各地的新房市场普遍受到限购、限价、限贷等抑制性政策，一二手房价格“倒挂”严重所致。

7月17日，新城集团高级副总裁欧阳捷认为，导致摇号抢房的原因，是由于新房价格受限，但房价上涨预期无法改变，这让二手房价持续上涨，房价倒挂产生巨大利差。“这吸引有资格的购房者变身为投资者，放大了需求，摇号政策出台迫不得已。”

具体来看，二线城市的“倒挂”最为严重。业内人士指出，对于北京等以存量房交易为主的一线城市而言，新房位置一般较为偏远，价格较低，出现与改善需求为主的二手房价格倒挂现象比较正常。而对于三四线城市而言，城市住房供应量大，二手房价格相对偏低，一般也不会出现倒挂现象。

但二线城市和部分三线热点城市的，诸葛找房此前的一份报告称，在杭州、济南、上海、成都等一些热点城市的部分行政区，价格倒挂现象严重，倒挂区间在3000元到7000元左右不等。如杭州拱墅区，新房与二手房均价价差达到6900元，而在上海静安、广州黄埔等地区，价差也达到6000元左右。

记者采访了多位中西部二线城市有购房意愿和资格的购房者，他们均向记者表示，购房第一选择是新房。甚至有成都的购房者明确表示，“不会考虑二手房”。

21世纪经济报道记者了解到，虽然二线城市在整体调控的情况下，楼市有所降温，但新房市场依旧保持着较高的活力。

中国指数研究院的数据显示，7月前两周，北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都等受其监测的10个重点城市，累计开盘77个项目，推出房源21795套，二线城市对这些楼盘的去化率分别达到91%和84%。

宏观来看，中指院的数据显示，上半年，受其监测的25个二线代表城市，月均成交面积约76万平方米，同比下降7%。但二线城市的新房成交却在攀升。易居研究院的一份数据显示，18个二线城市新建商品住宅成交面积约9756.9万平方米，同比增长1%。

这在价格层面亦有体现，中原地产研究中心根据7月17日国家统计局发布的6月房价数据测算，6月31个二线城市新建商品住宅价格上涨6.3%，涨幅比上月扩大0.9个百分点，领跑各线城市。

欧阳捷认为，这一现象的根本原因，一是住房供不应求。一二线城市住宅用地供应趋势性下降，而一些地方的政策却导致需求增加，同时又并未做好增加供应的准备。二是预期管理不足。面对供不应求、房价上涨承压的局面，政府强化调控，但正面引导不足。

限价政策边际效应递减

在二线城市新房火热的同时，二手房市场却呈现不同的局面。

链家近日发布报告称，6月链家监测的重点11城，二手房成交全面下滑，天津、成都、青岛的成交量环比下滑超过40%，而成都、青岛两城均价环比也下跌7.8%和4.1%。

“倒挂带来的新房对二手房的挤出效应，在近一年来一直存在。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉21世纪经济报道，6月份重点城市二手房量价普遍回落主要原因在于前期价格上涨，购房者大量涌入新房市场后，购买力被持续耗散，且人才落户等政策的边际效应递减，在严限购限贷叠加信贷收紧的环境下市场出现自发回落。

许小乐进一步分析，部分城市的限价严而限购松，是助推市场火热的重要因素，内在关系在于限价严带来套利的必然性，而限购松带来入市的可能性，两者叠加带来新房市场的“火热”，但是这种“火热”只存在于新房市场，更加“市场化”的二手房市场并未因此出现“火热”。

二线城市领涨楼市的现状，也让各方开始反思当下楼市调控策略的力度、组合是否有效。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，限价应当充分考虑几个因素，包括当地的CPI走势、房价走势、当地宏观经济和人均可支配收入等因素。另外在调控严厉的时候，也会有类似行政类的价格涨幅措施，类似不允许超过同期同类产品的定价等。而结合土地成本、造价成本、盈利目标等，也会在具体的预售价格审批上会有所体现。

“只要限价令不取消，一二手房价倒挂现象就不会改变。”在欧阳捷看来，“控房价、抑泡沫、防风险”的政策逻辑不会改变，在真正的长效机制形成并彻底改变目前的供求失衡与市场扭曲现象之前，限价令还将长期持续。

但多位分析人士也指出，这并不意味着限价策略会退出，欧阳捷也承认，如果取消限价令，势必导致新房价格快速上涨并反超二手房价，从而加大泡沫破裂的风险。

但一些城市已经在调整。有的城市如成都，已经采取措施加大了限购力度，也被认为是其楼市近期降温的主要原因。而另一些城市则对限价政策作出调整和新的尝试。7月初，昆明，要求商品住房接受价格管理的6个月内，每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价；在预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

杭州发布《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》 单次收取租金不得超过一年，不得用商业部分抵自持

房企能打的擦边球，全被杜绝

自从2017年4月杭州开始推出“限地价，竞自持”的土地竞拍规则，这一年多来，杭州市区共有92宗地块出现了竞拍自持比例的情况，合计自持面积达191万平方米。不过迄今为止，绝大多数地块均未上市。这其中，除了开发商与限价博弈的因素外，还有一个原因就是之前关于地块自持部分的设计、建造等方面缺少具体的标准和操作准则。

日前，杭州发布了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》（以下简称《通知》），细化规范自持商品房屋的管理，强化后续租赁的监管。《通知》中亮点甚多，钱报记者就此专访了杭州市住房租赁管理服务中心副主任金凯杭。

对于地块自持

规范越来越细化

去年3月24日，萧山市北两宗地块均以楼面价超30000元/平方米的价格出让，创下当时钱塘江南岸地价新高，当晚土拍新规出炉，溢价率达70%时转入竞报自持比例。

去年4月，杭州市国土资源局与市住房保障和房产管理局联合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，首次提出“土地出让时，通过竞投自持比例确定自持用于出租的房屋，应全部对外租赁，不得销售或转让；单次出租最高期限为10年；如遇特殊情况产权整体转让的，规划用途不变”，明确了自持规则。去年4月26日，联发以现房销售、自持20%的条件，拿下桃源地块，成为首个涉宅自持地块吃螃蟹者。

同年8月，《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（以下简称《细则》）出台。《细则》明确了实施范围和监管措施，并确定市住保房管部门应参与企业自持商品房屋项目的竣工验收，符合条件的出具《自持商品房屋验收确认书》。而此《确认书》作为单一产权申请办理不动产登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”。情节严重或拒不整改的，作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

金凯杭说，虽然《细则》中也提到“分期开发的项目，首期开发中须落实不低于竞投比例的自持商品房屋，并确保自持商品房屋和相应的配套基础设施、公建设施同步开工、同步交付”，但是这个“不低于”具体怎么衡量和把握，却没有明确的标准。因此有些开发商就会先动工地块中可售商品房部分，对于自持商品房部分的建设能拖则拖。“这次新出台的《通知》，是对之前《细则》更进一步的细化和升级，界限明确，可操作性强，确保后续操作的规范。”

比如《通知》明确规定了自持商品房屋建设进度的确定标准：如果是一次性申领预售证的项目，申领预售证时，自持商品房屋建设进度须达到50%（单独成栋的，按层计算；其他按套计算）；如果是分批申领预售证的，累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的，自持商品房屋建设进度须达到50%（单独成栋的，按层计算；其他按套计算）。

这就保证了房企自持商品房的开发建设不会滞后于可售商品房，也保证了未来杭州租赁房市场上的供应稳定充分。

单次收取租金不得超过1年

杜绝开发商“以租代售”

纵览这次的《通知》，其中亮点颇多。

亮点1：房管部门直接参与自持商品房屋项目的前期设计阶段

《细则》中提到，“杭州市住保房管部门负责对全市自持商品房屋的管理和监督，参加上城、下城、西湖、江干、拱墅五城区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作；滨江、经济开发、大江东、萧山、余杭、富阳、临安区住保房管部门负责对本辖区自持商品房屋的管理和监督，参加本辖区自持商品房屋项目的设计文件联审、竣工验收等工作，参加情况报杭州市住保房管部门备案。”

金凯杭解释说，房管部门直接参与自持商品房的前期设计阶段，主要监管4个方面——

“一是确保自持商品房与可售商品房的同步设计；二是严格审核相关合同和实施方案，确认自持面积一平方米都不能少；三是对自持商品房做好用途把关，只要涉宅地块，自持部分必须开发为住宅，比如有些商住地块，就要防止开发商打擦边球，用商业开发来冲抵自持部分；四是做好自持商品房的位置把关，自持商品房必须集中有序，不能全部零散地分布在各楼层各楼幢，之前有房企试图将自持商品房分布于小区各楼幢的边角料位置，这是不允许的。”

亮点2：杜绝开发商将自持商品房“以租代售”或变相“以租代售”

《细则》中规定，自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年。此外，开发企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权，并对开发企业租赁备案时申报的租赁价格作了相应限制，明确租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调。

金凯杭说，之前，全国第一个自持商品房租赁项目、位于北京的万科翡翠书院，在对外出租时，如果租户租住10年，需要一次性付清10年租金180万，这不免有变相“以租代售”的嫌疑。这次杭州出台的《通知》，按照租房市场上普遍通行的租金一年一付的方式，规定单次收取租金的期限不得超过1年。“并且还规定了企业向租户收取的费用类型，除了押金、租金、物业服务费及使用房屋所产生的水、电、气等合理费用外，不得向租户收取其他费用，防止变相涨价。”

亮点3：自持商品房户型面积设置可以因地制宜

金凯杭说，在保证自持部分商品房屋是按照合同等规定足额配置的基础上，对于自持部分商品房的具体户型面积，目前并不作强制要求。“每个自持商品房的户型、面积，开发商可以根据该地块自身特点来决定。大体上分为两种：小户型可以用作于单身公寓的形式出租；大户型可以满足家庭为单位的租户，也可以拆分成N+1合租的形式对外出租。”

多个自持项目已准备方案

开发商拿地或更谨慎

对于杭州此次发布的《通知》，很多开发商已经行动起来了。

钱报记者了解到，目前已经有龙湖、宋都、金地等几家项目进度较快的开发商，向房管部门咨询后续手续怎么办理。比如已经定下案名的金地宋都都会钱塘，就是金地在去年8月14日拿下的下沙大学城北地块，这也是杭州取消土拍“现房销售”后出让的首宗宅地，当时金地以含23%自持的条件竞拍成功。

而同一天被融信拿下的庆隆地块，含3%自持，目前案名定为古翠隐秀，据悉其自持部分将引进高端服务式公寓。

中房数据资源中心企业咨询师陈焕春认为：“发布的时机刚刚好，正好有些项目即将要上市。”

对于此次杭州对租住期限和租金的收取上都做出了向消费群体倾斜的规定，她表示赞同。

同策研究院首席分析师张宏伟认为此次《通知》的发布可能会引起开发商在拿地逻辑上的改变。这次杭州明确规定了自持部分只能是住宅，而且也明确了建筑周期，规定项目在拿预售证的时候，自持商品房屋建设进度须达到50%。“之后拿地的企业，可能要算好账，会更谨慎拿地。”